Tenant appeal dismissed; landlord's rent claim upheld; tenant awarded partial damages for procedural costs.

Assistance judiciaire pour PERSONNE1.)

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 12/2010

Audience publique du mardi, vingt-six janvier deux mille dix

Numéro 123155 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA d’Esch-sur-

Alzette du 7 juillet 2009,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Réguia AMIALI, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

1) PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-

ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA,

comparant par Maître Robert LOOS, avocat, demeurant à Luxembourg,

2) PERSONNE4.), ouvrier, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Pierre-Marc KNAFF, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 123155 du rôle et appelée pour fixation le mardi, 24

novembre 2009, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 12 janvier

2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Réguia AMIALI, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendue en ses

explications.

Maître Robert LOOS, avocat, comparant pour PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.),

fournit ses réponses.

Maître Pierre-Marc KNAFF, avocat, comparant pour PERSONNE4.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 26

janvier 2010, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé le 12 avril 2005 et prenant effet le 15 avril 2005,

PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) et PERSONNE4.) une maison

sise à ADRESSE4.), pour un loyer mensuel de 950,- euros.

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette le 10 mars 2009,

PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE4.) à comparaître

devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette aux fins:

- de se voir condamner au paiement du montant de 8.850,- euros à titre d’arriérés de

loyers pour les mois de mars, avril, mai, septembre, novembre et décembre 2008

ainsi que janvier, février et mars 2009,

- de voir prononcer la résiliation du bail entre parties et se voir condamner à déguerpir

des lieux loués.

La requérante a encore réclamé une indemnité de procédure ainsi que l’exécution

provisoire du jugement quant à la demande pécuniaire.

A l’audience des plaidoiries du 2 avril 2009, PERSONNE2.) a diminué sa demande en

paiement au montant de 8.075,- euros et a renoncé à sa demande en résiliation du

contrat et en déguerpissement des locataires, ceux-ci ayant quitté les lieux le 15 mars

2009.

Par jugement du 22 mai 2009, le tribunal de paix a:

- condamné PERSONNE4.) et PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant

de 8.075,- euros avec les intérêts légaux à partir du 10 mars 2009 jusqu’à solde,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement,

- rejeté la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure.

De ce jugement, notifié le 8 juin 2009, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel

par exploit d’huissier du 7 juillet 2009.

Prétentions et moyens des parties

Prétentions et moyens de PERSONNE1.)

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir dire qu’elle

n’est débitrice que du montant de 5.335,- euros et non de celui réclamé de 8.075,-

euros, alors que les loyers de mai 2008, septembre 2008, novembre 2008, janvier

2009, février 2009 et la moitié du mois de mars 2009 auraient été payés.

Elle réclame reconventionnellement la somme de 8.000,- euros au titre de dommages

et intérêts pour préjudice moral, alors que PERSONNE2.) n’aurait pas respecté son

obligation de la faire jouir paisiblement de l’objet loué. Dans ce contexte, elle fait

exposer que, pendant la durée du bail, elle se serait séparée de son époux,

PERSONNE4.), qui, suite à une ordonnance de référé divorce, aurait déguerpi du

domicile conjugal. En novembre 2008, PERSONNE2.) lui aurait alors imposé un

colocataire dénommé PERSONNE5.). PERSONNE1.) soutient qu’elle n’aurait jamais

voulu de colocataire et que, dans la mesure où celui-ci lui aurait fait des avances, elle

lui aurait refusé l’accès à certaines pièces de la maison et notamment à la salle de

bains. Elle offre de prouver ces faits par l’audition de ses deux enfants.

Finalement, PERSONNE1.) réclame le remboursement de sa caution locative à

hauteur de 1.900,- euros. Lors des plaidoiries du 12 janvier 2010, elle a toutefois

demandé un sursis à statuer sur ce point, alors qu’une instance serait actuellement

pendante devant le tribunal de paix.

PERSONNE1.) réclame encore une indemnité de procédure pour l’instance d’appel

de 1.000,- euros.

Prétentions et moyens de PERSONNE2.)

PERSONNE2.)

demande la confirmation du jugement entrepris, alors que

PERSONNE1.) ne rapporterait pas la preuve du paiement des loyers allégués. En tout

état de cause, elle conteste le moindre paiement du loyer prétendument payé par

PERSONNE1.).

Elle conteste avoir imposé un colocataire à PERSONNE1.) et à ses deux enfants suite

au départ de PERSONNE4.) du domicile conjugal. Elle fait ainsi exposer avoir proposé

à PERSONNE1.) de sous-louer la maison donnée à bail, ce que cette dernière aurait

immédiatement accepté. PERSONNE2.) explique en outre que ce sous-locataire

serait parti après un mois, dans la mesure où PERSONNE1.) lui aurait refusé l’accès

à la salle de bains ainsi qu’à certaines autres pièces de la maison.

PERSONNE2.) conclut au rejet de l’offre de preuve présentée par PERSONNE1.)

pour ne pas être pertinente et pour indiquer comme témoins les deux enfants mineurs

de celle-ci.

Finalement, PERSONNE2.) soulève l’irrecevabilité de la demande de PERSONNE1.)

en remboursement de la caution de 1.900,- euros pour constituer une demande

nouvelle irrecevable en instance d’appel. Subsidiairement, elle demande la surséance

à statuer quant à cette demande.

PERSONNE2.) conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel de 1.500,- euros.

Prétentions et moyens de PERSONNE4.)

PERSONNE4.) interjette appel incident en ce que le jugement entrepris l’a condamné

ensemble avec PERSONNE1.) au montant de 8.075,- euros. Il soutient qu’il a dû

déguerpir des lieux loués suite à une ordonnance de référé divorce du 18 septembre

2007. Or, les loyers réclamés se rapportent à une période postérieure à laquelle il

n’habitait plus les lieux loués. PERSONNE4.) fait valoir qu’il serait dès lors déchargé

de l’obligation de payer le loyer.

En ordre subsidiaire, il se rapporte aux conclusions de PERSONNE1.).

Aussi bien PERSONNE1.) que PERSONNE2.) concluent au débouté de l’appel

incident formé par PERSONNE4.), au motif que, suivant le régime primaire impératif,

les époux seraient tenus solidairement du paiement du loyer.

Motifs de la décision

Quant à l’appel principal

Quant aux arriérés de loyer

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail

aux termes convenus.

En conformité avec l’article 1315 alinéa 2 du même code, il appartient en l’occurrence

à PERSONNE1.), qui affirme s’être acquittée de certains loyers, d’en justifier le

paiement.

Dans la mesure où PERSONNE1.) reste toutefois en défaut de rapporter cette preuve,

le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il l’a condamnée au paiement de 8.075,-

euros.

Il s’ensuit que l’appel principal n’est pas fondé.

Quant à la demande en obtention de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de faire jouir

paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

La garantie de la jouissance paisible impose en premier lieu au bailleur l’obligation de

s’abstenir de tout fait personnel qui créerait pour le preneur un trouble de jouissance

de la chose louée, telle qu’elle existait au moment du contrat (cf. Henri de Page : Les

principaux contrats, t. 4, no 605).

Dans la mesure où PERSONNE1.) reproche à PERSONNE2.) d’avoir entravé par des

faits personnels sa jouissance paisible, il convient d’examiner le bien-fondé de ce

grief.

D’emblée, le tribunal constate que PERSONNE2.) ne conteste pas qu’une personne

dénommée PERSONNE5.) a vécu pendant un mois dans la maison qu’occupaient

PERSONNE1.) et ses deux enfants. Les parties sont cependant en désaccord sur le

point de savoir si la présence de PERSONNE5.) a été imposée à PERSONNE1.) sans

que celle-ci n’ait été d’accord.

Le tribunal note qu’il ressort des débats à l’audience que PERSONNE5.) est parti des

lieux loués un mois après son arrivée, alors qu’il est constant en cause que

PERSONNE1.) lui refusait l’accès à certaines pièces.

Dans la mesure où il résulte de l’aveu-même de PERSONNE2.) que PERSONNE1.)

refusait l’accès à certaines pièces à PERSONNE5.), le tribunal ne peut qu’en conclure

que la présence de ce dernier n’était pas voulue par PERSONNE1.). Il y a partant lieu

d’admettre que la présence de PERSONNE5.) a effectivement été imposée à

PERSONNE1.) contre le gré de celle-ci.

Dans ces conditions, le tribunal retient que la bailleresse a failli à son obligation de

garantir une jouissance paisible des lieux loués à PERSONNE1.), de sorte qu’elle

redoit indemnisation à PERSONNE1.) de ce chef.

Compte tenu de la période concernée - un mois -, le tribunal fixe le montant des

dommages et intérêts revenant à PERSONNE1.) de ce chef toutes causes

confondues ex aequo et bono au montant de 400,- euros.

Quant à la demande en remboursement de la caution

En vertu de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, les demandes nouvelles

sont prohibées en appel, à moins qu’il ne s’agisse de compensation ou que la

demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

Sauf accord du défendeur initial, le demandeur initial n’est pas autorisé à demander

en instance d’appel une condamnation autre que celle qu’il avait sollicitée dans le

cadre de l’acte introductif d’instance initial.

La demande en remboursement de la caution locative faite pour la première fois en

instance d’appel ne rentre pas dans les cas prévus à l’article 592 du nouveau code de

procédure civile comme dérogation à la règle de la prohibition des demandes

nouvelles en appel.

PERSONNE1.) ne saurait ainsi, pour la première fois en appel, formuler une telle

demande, celle-ci faisant d’ailleurs l’objet de débats actuellement pendants devant le

tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette.

Il s’ensuit que ce chef de la demande de PERSONNE1.) est irrecevable.

Quant à l’appel incident

D’emblée, le tribunal rappelle que le contrat de bail relatif à la maison sise à

ADRESSE5.) a été signé aussi bien par PERSONNE1.) que par PERSONNE4.) en

leur qualité de locataires.

Or, ces lieux loués constituent le domicile conjugal de

PERSONNE4.)

et

PERSONNE1.), de sorte que les époux sont tenus solidairement de toute dette y

relative, conformément aux dispositions de l’article 220 du code civil, applicable au

régime primaire entre époux.

La solidarité dure tant que dure le mariage, ce qui justifie que tout évènement antérieur

au divorce ne soit pas libératoire (cf. Jurisclasseur, bail à loyer, fasc. 220, nos 34 à

41).

PERSONNE4.) et PERSONNE1.) n’étant pas divorcés au moment des faits, les

obligations découlant du bail relatif à leur domicile conjugal les lient solidairement,

indépendamment de toute séparation ou de toute ordonnance intervenue entre eux.

Il s’ensuit que le déguerpissement de PERSONNE1.) ordonné en instance de référé

divorce n’est pas de nature à libérer PERSONNE4.) de la solidarité aux dettes du

mariage, notamment au paiement du loyer du domicile conjugal.

L’appel incident n’est partant pas fondé et il y a lieu de confirmer le jugement entrepris

en ce qu’il a également condamné PERSONNE4.) aux arriérés de loyers.

Quant aux demandes en allocation d’indemnités de procédure pour l’instance

d’appel

Dans la mesure où il ne paraît pas inéquitable de laisser à charge de PERSONNE1.)

et de PERSONNE2.) les sommes exposées non comprises dans les dépens, il y a

lieu de rejeter leurs demandes respectives basées sur l’article 240 du nouveau code

de procédure civile.

Quant aux frais et dépens de l’instance d’appel

Eu égard au fait que tant l’appel principal que l’appel incident ne sont pas fondés, il y

a lieu de condamner PERSONNE4.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de

l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit tant l’appel principal que l’appel incident en la forme,

les dit non fondés, partant

confirme le jugement entrepris,

déclare irrecevable la demande de

PERSONNE1.)

en ce qu’elle tend au

remboursement de la caution de 1.900,- euros,

dit la demande de PERSONNE1.) en obtention de dommages et intérêts recevable et

partiellement fondée, partant

condamne PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.), à payer à PERSONNE1.) la

somme de 400,- euros au titre de dommages et intérêts,

dit non fondées les demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE4.) à tous les frais et dépens de l’instance

d’appel.