Landlord partially wins appeal for rent contract breach damages and procedural costs against tenant.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 47/2009

Audience publique du mardi, dix-sept mars deux mille neuf

Numéros 119437 et 119438 du rôle

Composition:

Mireille HARTMANN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Béatrice HORPER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

I

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonction,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 2 janvier 2009,

comparant par Maître Philippe PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonction, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Daniel NOEL, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

II

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonction, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-

Alzette du 12 janvier 2009,

comparant par Maître Daniel NOEL, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonction,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

comparant par Maître Philippe PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg,

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

Les affaires, inscrites sous les numéros 119437 et 119438 du rôle, furent appelées

pour fixation à l’audience publique du 3 février 2009 lors de laquelle elles furent fixées

pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 3 mars 2009, 9.00 heures, salle

TL3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Luc JEITZ, avocat, en remplacement de Maître Philippe PENNING, avocat,

comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) SA donna lecture du jugement et de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Férouze DJERAH, avocat, en remplacement de Maître Daniel NOEL, avocat,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 17

mars 2009 le

jugement

qui suit:

Par requête du 20 mars 2008, la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après la SA

SOCIETE1.)) a fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL

(ci-après la SARL SOCIETE2.)) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette pour:

- se voir condamner à exécuter le contrat de bail du 23 juillet 2007 et à lui payer les

loyers pendant toute la période contractuelle prévue (du 1er février 2008 au 31 juillet

2010), soit la somme de 75.000.- euros +TVA, sinon,

- voir prononcer la résiliation du contrat de bail ainsi que le déguerpissement de la

locataire et se voir condamner à lui payer une indemnité de relocation de 15.000.-

euros plus TVA (correspondant au délai de préavis de 6 mois prévu au contrat de

bail signé entre parties) ainsi que le montant de 28.000.- euros à titre de dommages

et intérêts (correspondant à l’investissement consenti en vue de l’installation dans

les lieux de la SARL SOCIETE2.)).

La requérante a en outre réclamé l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000.-

euros.

Dans le dispositif du jugement du 21 novembre 2008, le tribunal de paix a condamné

la SARL SOCIETE2.) à payer à la SA SOCIETE1.) le montant de 12.125.- euros à

titre d’indemnité de relocation et de dommages et intérêts avec les intérêts légaux à

partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde ainsi qu’une indemnité de

procédure de 950.- euros.

De ce jugement, la SA SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier

du 2 janvier 2009.

Par réformation du jugement entrepris, elle demande au tribunal de condamner la

SARL SOCIETE2.) à lui payer le montant de 75.000.- euros HTVA, soit le montant de

86.250.- euros TVA comprise, correspondant au loyer des mois de février 2008 à

juillet 2010, date du terme contractuellement prévu entre parties, ce montant avec les

intérêts légaux à partir du 20 mars 2008 jusqu’à solde.

Subsidiairement et pour le cas où la demande en exécution du bail ne devait pas être

accueillie par le tribunal, elle demande la condamnation de la SARL SOCIETE2.) à lui

payer le montant de (11x2.500=)27.500.- euros à titre d’indemnité de relocation pour

la période de février 2008 à décembre 2008 en faisant valoir que les lieux ne seraient

toujours pas reloués, ainsi que le montant de 32.954,34.- euros à titre de dommages

et intérêts pour des travaux effectués dans les lieux loués à la demande expresse de

la SARL SOCIETE2.).

Finalement, elle conclut à l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros.

La SA SOCIETE1.) reproche au premier juge d’avoir retenu que la résiliation du

contrat de bail serait intervenue d’un commun accord. Elle conteste avoir accepté la

résiliation prématurée du contrat opérée par la SARL SOCIETE2.) qu’elle estime être

fautive.

La SARL SOCIETE2.) a, de son côté, régulièrement relevé appel du jugement du 21

novembre 2008 par exploit d’huissier du 12 janvier 2009.

Par réformation du jugement entrepris, elle demande à être déchargée de toute

condamnation prononcée à son encontre.

Elle réclame en outre une indemnité de procédure de 1.000.- euros.

La SARL SOCIETE2.) fait grief au premier juge d’avoir accordé à la bailleresse une

indemnité de relocation après avoir retenu que la résiliation du contrat de bail était

intervenue d’un commun accord, en faisant valoir que l’article 1760 du code civil ne

prévoirait l’octroi d’une telle indemnité qu’en cas de résiliation du contrat par la faute

du locataire.

Elle conteste en outre le montant de 3.500.- euros mis à sa charge par le premier juge

à titre de dommages et intérêts en faisant valoir que les travaux allégués pour justifier

ladite demande auraient été faits pour valoriser l’immeuble et non spécialement pour

l’accueillir dans les lieux loués. Elle ajoute «qu’en cas de résiliation d’un commun

accord, les inconvénients et tracas, à les supposer établis, devraient être supportés

par la partie qui a accepté la résiliation».

Lors de l’audience du 3 mars 2009, la SA SOCIETE1.) a précisé qu’elle réclame

actuellement le montant de 34.500,00.- euros à titre d’indemnité de relocation

correspondant aux loyers des mois de février 2008 à janvier 2009 (compte tenu de la

relocation des lieux ci-avant loués à la SARL SOCIETE2.) et du paiement d’un loyer

identique par le nouveau locataire à partir du 1er février 2009) ainsi que le montant

de (9.954,34+19.252,15=) 29.206,49.- euros à titre de dommages et intérêts pour la

réalisation de travaux de transformation au hangar faits à la demande de la locataire,

travaux qu’elle était uniquement d’accord à réaliser compte tenu de la durée du bail.

Elle a finalement ajouté qu’elle était d’accord à voir imputer du montant lui redu par la

SARL SOCIETE2.) la garantie locative prélevée d’un montant de 12.125.- euros, de

sorte que le montant réclamé s’élève à 51.581,49.- euros.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de prononcer la

jonction entre les rôles introduits sous les numéros 119.437 et 119.438.

Le tribunal relève en premier lieu que l’instruction d’une affaire en matière de bail à

loyer exposée oralement à l’audience est terminée au moment où elle est prise en

délibéré.

Une note de plaidoiries, pour autant qu’elle renferme des éléments nouveaux non

contradictoirement débattus à l’audience,

n’est dès lors pas à prendre

en

considération (cf. TAL 18 11 1980 VI Ch, no 893/80; TAL 28 06 1985, Ch. des

urgences no 419/85).

Il s’en suit que seule l’offre de preuve formulée oralement par le mandataire de la SA

SOCIETE1.) à l’audience et versée par écrit en cours de délibéré de l’accord du

tribunal est prise en considération.

Quant aux faits:

Il résulte des éléments du dossier que, suivant contrat de bail du 23 juillet 2007, la SA

SOCIETE1.) a donné en location à la «société SOCIETE2.)» un hangar sis à

ADRESSE3.) avec effet au 1er août 2007 pour une durée de 3 ans moyennant un loyer

mensuel de 2.500.- euros plus TVA.

Par lettre du 29 janvier 2008, la SARL SOCIETE2.) a informé la SA SOCIETE1.) que

«Par la présente et en référence à notre entretien au sujet d’une résiliation de commun

accord du 3 janvier 2008, nous vous confirmons par écrit notre résiliation du contrat

de bail pour le hall sis à ADRESSE3.), numéro cadastral NUMERO3.) pour faute

grave avec effet au 1er février 2008…».

Par lettre du 1er février 2008, le mandataire de la SA SOCIETE1.) a fait savoir à la

SARL SOCIETE2.) que la bailleresse n’acceptait pas la résiliation du contrat de bail

et il a mis la locataire en demeure de respecter ses engagements contractuels.

En date du même jour, les clés des lieux loués ont été remises par la locataire à une

employée de la société SOCIETE3.).

Quant à la résiliation d’un commun accord:

La résiliation d’un contrat de bail d’un commun accord n’est en principe soumise à

aucune forme. Elle peut être tacite.

La résiliation doit cependant être certaine. La volonté commune des parties de mettre

fin au contrat ne doit faire aucun doute.

Il appartient à celui qui invoque la résiliation d’un commun accord du bail d’en

rapporter la preuve.

La preuve de l’accord des parties peut être déduite du consentement tacite des

parties, celui-ci peut être interféré des circonstances de fait auxquelles il appartient

au juge d’assigner leur véritable signification (cf. Les Novelles, Le louage de choses,

2e éd. 2000, t. 1. no 377).

En l’espèce, la SARL SOCIETE2.) conclut à l’existence d’une résiliation d’un commun

accord du bail litigieux, sinon du moins à une acceptation par la bailleresse de la

résiliation par elle opérée, en faisant valoir que les clés du hangar et du garage ont

été remises à la bailleresse le 1er février 2008 et que cette dernière aurait

immédiatement repris possession des lieux loués en donnant notamment dès le 1er

février 2009 une option de location à une agence immobilière et en ouvrant le hangar

avec les clefs lui remises afin de faire visiter les lieux par un locataire potentiel.

La SA SOCIETE1.) conteste toute résiliation d’un commun accord. Elle fait plaider

qu’une remise des clés ne pourrait être considérée comme une acceptation non

équivoque de la résiliation du bail et ce d’autant plus que, par courrier du 1er février

2008, elle avait marqué son désaccord avec une résiliation prématurée du bail. La

bailleresse ajoute que les clés avaient par ailleurs été remises à la société

SOCIETE3.), entité juridique différente de la SA SOCIETE1.) n’ayant pas les mêmes

associés et administrateurs, qui n’avait pas mandat pour les recevoir.

La bailleresse explique encore qu’elle aurait uniquement donné une option de location

à une agence immobilière pour minimiser, conformément à son obligation légale, le

préjudice qu’elle subissait du fait de la résiliation anticipative irrégulière du bail opérée

par la locataire. L’acception de faire en date du 15 février 2008 une seule visite des

lieux avec un nouveau locataire potentiel lui présenté par la SARL SOCIETE2.) (qui,

par ailleurs n’aurait été qu’une simple agence immobilière) aurait constitué une faveur

faite à la SARL SOCIETE2.), mais non une acceptation de la résiliation du contrat de

bail.

Le tribunal relève d’abord que l’acceptation des clés, même sans formuler de

réserves, ne saurait valoir acceptation de la résiliation en l’absence de tout autre

élément du dossier confortant la renonciation du bailleur à poursuivre l’exécution du

bail (cf. Pasicrisie T.31 2/2001 Marianne HARLES Le bail à loyer Compte-rendu de

jurisprudence n°182), d’autant plus qu’en l’espèce les clés n’ont pas été remises

directement à la bailleresse.

Le fait d’avoir donné une option de location à une agence immobilière ne peut, au vu

des éléments du dossier soumis au tribunal, pas non plus être considéré comme une

reprise de possession des lieux de nature à refléter de façon univoque l’acceptation

par la bailleresse de la résiliation anticipée du bail avec effet au 1er février 2008. En

effet, le fait par la bailleresse de chercher un nouveau locataire est dans l’intérêt des

deux parties. Il en est de même de son assistance à une visite des lieux avec un

nouveau locataire potentiel lui indiquée par la SARL SOCIETE2.). La SA SOCIETE1.)

a par ailleurs clairement manifesté son désaccord avec une résiliation du bail

anticipée par lettre de son mandataire du 1er février 2008. Le tribunal relève en outre

qu’une résiliation du bail d’un commun accord avec effet au 1er février 2008 est par

ailleurs contredite par le comportement même de la SARL SOCIETE2.) qui, en date

du 15 février 2008, a fait paraître une annonce au journal TAGEBLATT dans laquelle

les lieux litigieux sont offerts en location.

Au vu de ce qui précède, la locataire reste donc en défaut d’établir une résiliation d’un

commun accord du bail avec effet au premier février 2008. Le premier jugement est

partant à réformer sur ce point.

Quant au caractère justifié de la résiliation du bail pour comportement fautif de la

bailleresse:

La locataire fait cependant encore plaider qu’elle était en droit de résilier

anticipativement le bail signé entre parties pour le 1er février 2008 en raison du

comportement fautif de la bailleresse.

Elle fait valoir à cet égard que les propriétaires, respectivement locataires de la

résidence sise à ADRESSE3.) (construite par les associés de la SA SOCIETE1.), à

savoir les sieurs PERSONNE1.) et PERSONNE2.)) bloquaient régulièrement avec

leurs voitures l’accès au hall loué, respectivement bloquaient les camionnettes de la

SARL SOCIETE2.), d’où une perte de temps et d’argent importante.

Or, d’après l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur

du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre

d’ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à les poursuivre en son nom

personnel.

S’il résulte par ailleurs des attestations testimoniales produites en cause que l’accès

au hall loué par les camionnettes de la SARL SOCIETE2.), respectivement la

circulation de ces dernières dans la cour intérieure de la résidence sise ADRESSE3.)

étaient perturbées par les résidents et par des ouvriers chargés d’effectuer des

travaux, il en résulte également que les camionnettes de la SARL SOCIETE2.) et les

voitures de ses salariés bloquaient, à leur tour, la libre circulation des résidents. C’est

donc à bon droit que le premier juge a retenu que les éléments du dossier ne

permettent pas de déterminer qui est à l’origine des problèmes invoqués par la

locataire.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que la SARL SOCIETE2.)

n’était pas en droit de résilier en date du 29 janvier 2008 anticipativement le bail pour

faute dans le chef du bailleur pour le 1er février suivant.

Quant aux dommages-intérêts réclamés par la SA SOCIETE1.):

L’article 1760 du code civil dispose qu’«En cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation,

sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus».

Le tribunal ayant retenu une résiliation fautive du contrat de bail par la locataire, la

bailleresse peut donc prétendre à être indemnisée du préjudice subi par la résiliation

anticipative.

Cette dernière réclame actuellement une indemnité de relocation jusqu’au 31 janvier

2009 et le remboursement du coût de travaux faits à la demande de la locataire en

faisant valoir qu’elle n’aurait pas fait réaliser ces travaux en l’absence de demande

expresse de la SARL SOCIETE2.).

A) Quant à l’indemnité de relocation:

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le

bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur.

En l’absence de stipulations contractuelles, il appartient au juge d’estimer, selon les

circonstances, le temps nécessaire à la relocation.

Le «temps nécessaire à la relocation» est en principe défini comme correspondant au

délai prévu pour donner congé (cf. Pasicrisie T.31 2/2001 Marianne HARLES Le bail

à loyer Compte-rendu de jurisprudence n°190), lequel est de 6 mois en l’espèce.

La bailleresse réclame cependant une indemnité de relocation de 12 mois de loyer en

expliquant que le nouveau locataire ne paye le loyer de 2.500.- HTVA qu’à partir du

mois de février 2009.

Rien n’oblige le juge à respecter ni le délai de congé, ni «la durée effective du

chômage immobilier, qui peut dépendre de facteurs divers et variables ne pouvant

être imputés au locataire sortant, compte tenu des intentions réelles du bailleur et de

l’intensité de ses efforts». Le juge dispose en cette matière d’un pouvoir souverain

d’appréciation à l’effet de déterminer le délai nécessaire pour relouer et ce selon la

situation du marché locatif local (cf. Les Novelles: Le louage de choses I, Les baux en

général, no 410).

En l’espèce, le tribunal constate que les lieux quittés par la locataire en date du 1er

février 2008 ont, suivant le contrat de bail conclu avec la SOCIETE4.) SA versé en

cause, été reloués à partir du 1er décembre 2008. La bailleresse ne donne pas

d’explication quant à la raison pour laquelle le nouveau locataire semble avoir été

dispensé du paiement du loyer pendant les 3 premiers mois du bail. Elle ne donne

pas davantage d’explication quant à la raison pour laquelle elle n’a réussi à relouer

les lieux que 9 mois après le départ de la SARL SOCIETE2.). Dans ces conditions, il

y a lieu de confirmer le premier juge qui, après avoir retenu que le délai normal dans

le sud du pays pour relouer un objet pareil est de 6 mois, a alloué à la bailleresse une

indemnité équivalente à 6 mois de loyer.

La demande de la SA SOCIETE1.) est dès lors fondée quant à ce point à concurrence

du montant de (2.500x6=) 15.000.- euros HTVA, soit à concurrence du montant de

17.250.- euros TVA comprise.

B) Quant aux dommages et intérêts pour réalisation de travaux dans l’intérêt de la

locataire:

La SARL SOCIETE1.) réclame le montant de (19.252,15+9,954,34=) 29.206,49.-

euros à titre de dommages et intérêts pour des travaux effectués par les entreprises

SOCIETE5.) et SOCIETE6.) à la structure des lieux donnés en location conformément

à la demande et aux besoins spécifiques de la SARL SOCIETE2.), travaux qu’elle

n’aurait consentis à faire exécuter que compte tenu de la durée du bail.

Pour prouver ses dires, elle verse des factures des entreprises SOCIETE5.) et

SOCIETE6.) ainsi qu’un fax émanant de la SA SOCIETE7.).

Pour autant que de besoin, elle formule l’offre de preuve suivante: «Monsieur

PERSONNE3.) du bureau d’études SOCIETE7.) SA a effectué une visite des lieux du

hangar-dépôt sis à ADRESSE3.) appartenant à la société SOCIETE1.) SA afin

d’apporter des modifications à la structure primaire suivant les besoins de l’entreprise

SOCIETE2.) SARL.

Cette visite a eu lieu le 26 avril 2007 en présence de Monsieur PERSONNE1.) et en

présence de Monsieur

PERSONNE4.)

afin de visualiser et d’expliquer les

modifications souhaitées par le futur locataire SOCIETE2.) SARL.

Cette visite du 26 avril 2007 avait pour objet notamment de vérifier si, d’un point de

vue statique, les modifications souhaitées par le futur utilisateur du hangar-dépôt

appartenant à SOCIETE1.) SA.».

La SARL SOCIETE2.) conteste que des travaux aient uniquement été effectués pour

répondre à ses besoins. Elle explique que les travaux dont la SA SOCIETE1.)

demanderait actuellement le remboursement auraient été faits pour revaloriser

l’immeuble. La locataire fait par ailleurs valoir que les offres relatives aux travaux

litigieux auraient été établies bien avant la signature du bail et que les factures finales

ne dateraient que des 4 et 5 novembre 2008. Elle conclut en conséquence au rejet

total de la demande en dommages et intérêts.

Conformément à l’article 1760 du code civil, les dommages et intérêts que le bailleur

peut réclamer ne se limitent pas nécessairement à la perte de loyer. Le bailleur a en

effet le droit d’être indemnisé des désagréments et des frais que les manquements

contractuels de son locataire ont entraînés, la perte de loyer n’étant qu’un des

éléments du dommage: Les Novelles, ibid cité, no 408).

Le tribunal constate qu’en l’espèce, le contrat de bail comporte une clause suivant

laquelle le locataire déclare connaître parfaitement les lieux et qu’il les prend en

location dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance «avec les

transformations prévues (voir dessin en annexe)».

Il résulte encore du fax signé par M. PERSONNE3.) de la société SOCIETE7.) SA

qu’il a inspecté en date du 26 avril 2007 le hangar appartenant à la SA SOCIETE1.)

afin d’orienter l’entrepreneur exécutant quant aux travaux à réaliser dans ledit hangar

suivant les besoins de la SARL SOCIETE2.) et de l’informer sur les principes

statiques. Il a ainsi précisé que lors de cette visite Monsieur PERSONNE4.) de la

SARL SOCIETE2.) était pour partie présent pour donner des explications quant aux

modifications souhaitées par la SARL SOCIETE2.) afin de lui permettre d’établir les

principes de réalisation. A ce fax sont annexés des plans expliquant les conditions de

réalisation d’un percement de la dalle, travaux de percement qui ont effectivement été

réalisés suivant les photos versées en cause.

Conformément aux conclusions de la SA SOCIETE1.), le tribunal tient, au vu de

l’ensemble des éléments qui précèdent, pour établi que le perçage de la dalle a été

réalisé pour répondre à la demande spécifique de la SARL SOCIETE2.). A cet égard,

il importe peu que les offres des entreprises réalisatrices datent du 8 respectivement

du 22 juin 2007. En effet, les travaux ont été réalisés pour répondre aux besoins

spécifiques de la future locataire de sorte qu’il est normal que ces offres soient

antérieures à la signature du bail qui se réfère expressément aux transformations à

réaliser. Le fait que les factures finales n’ont été établies qu’au cours du mois de

novembre 2008 n’est pas non plus de nature à contredire la constatation que les

travaux ont été réalisés suivant les besoins spécifiques de la SARL SOCIETE2.).

Dans la mesure où les factures sont adressées à la SA SOCIETE1.) qui reconnaît

d’ailleurs sa qualité de maître de l’ouvrage et qui a déjà payé des acomptes à faire

valoir sur le coût des travaux, la SARL SOCIETE2.) ne saurait pas non plus tirer

argument de la simple circonstance que les factures en question n’ont pas encore été

intégralement acquittées au moment de la prise en délibéré de l’affaire pour contester

l’étendue du préjudice allégué par la SA SOCIETE1.).

L’offre de preuve de la SA SOCIETE1.) est dès lors à rejeter pour être superfétatoire.

Contrairement à l’affirmation de la locataire, les éléments du dossier ne permettent

cependant pas de retenir que les travaux de percement exécutés entraînent une

valorisation de l’immeuble, respectivement que le perçage de la dalle faciliterait une

location future ou que la bailleresse en tirerait autrement profit.

Il résulte par contre des pièces versées en cause qu’outre le perçage de la dalle, la

bailleresse a également fait agrandir l’entrée du hangar. Les éléments du dossier

soumis au tribunal ne permettent pas de retenir que ces travaux ont été réalisés,

conformément à une demande spécifique de la SARL SOCIETE2.). Par ailleurs, une

entrée élargie valorise le hangar étant donné que l’accès y est facilité tant avec du

matériel qu’avec des véhicules. Ces frais de transformation de (335 + 726 + 379,20 +

683,80 =) 2.124.-euros HTVA, soit 2.442,60.- euros TVA compris ne sont partant pas

pris en considération par le tribunal pour évaluer le préjudice subi par la SA

SOCIETE1.).

Il résulte encore des éléments du dossier que la bailleresse a été d’accord à effectuer

les travaux de percement de la dalle pour un locataire devant rester pendant 3 ans

dans les lieux. Compte tenu de l’occupation effective des lieux par la SARL

SOCIETE2.) et du résultat du présent litige quant à l’octroi d’une indemnité de

relocation de 6 mois de loyers, la bailleresse obtiendra finalement un montant

équivalent aux loyers d’une année. Eu égard à la durée du bail contractuellement

prévue et aux montants finalement obtenus par la SA SOCIETE1.) à titre d’indemnité

de relocation, le tribunal évalue le préjudice dont elle peut réclamer une indemnisation

par suite de la rupture fautive anticipée du contrat de bail par sa locataire ex aequo et

bono au montant de 20.000.- euros.

Il suit des considérations qui précèdent que, par réformation du jugement entrepris, la

bailleresse peut prétendre au montant total de (17.250+20.000=) 37.250.- euros,

montant duquel il y a lieu de déduire de l’accord de la bailleresse le montant de

12.125.- euros que cette dernière reconnait avoir prélevé à titre de garantie locative.

La demande de la SA SOCIETE1.) est dès lors fondée pour le montant de 25.125.-

euros.

Quant aux indemnités de procédure:

La SARL SOCIETE2.) demande à être déchargée de la condamnation au paiement

de l’indemnité de procédure de 950.- euros prononcée à son encontre par le premier

juge.

Eu égard au fait que la SA SOCIETE1.) a été contrainte d’agir en justice pour obtenir

paiement de son dû, il paraît inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des frais

par elle dépensés non compris dans les dépens. Compte tenu des éléments du

dossier lui soumis et de l’envergure de l’affaire, le tribunal possède les éléments

nécessaires pour fixer le montant devant revenir de ce chef à la SA SOCIETE1.) pour

la première instance à 500.- euros.

Le premier jugement est dès lors à réformer en ce sens.

Compte tenu du fait que la SA SOCIETE1.) a été obligée de défendre ses intérêts

dans la présente instance d’appel, cette dernière peut également prétendre à l’octroi

d’une indemnité de procédure pour cette instance. En effet, même si le montant de

l’indemnité de procédure de première instance est réduit, la SARL SOCIETE2.) reste

condamnée au paiement d’une indemnité de relocation et le montant de la

condamnation au paiement de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la

bailleresse du fait de la résiliation anticipative fautive du contrat de bail a même été

augmenté.

Il y a dès lors lieu d’accorder à la SA SOCIETE1.) une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel que le tribunal évalue ex aequo et bono au montant de 650.- euros.

En revanche, la demande de la SARL SOCIETE2.) sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile est à rejeter compte tenu de la décision à intervenir

quant aux frais et dépens.

Par ces motifs

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels en la forme,

ordonne la jonction entre les rôles nos 119437 et 119438,

déclare les appels partiellement fondés,

partant, par réformation du jugement du 21 novembre 2008,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) le montant de 25.125.- euros avec les intérêts légaux à partir

du 20 mars 2008 jusqu’à solde,

ramène le montant de la condamnation au paiement d’une indemnité de procédure

pour la première instance au montant de 500.- euros,

pour le surplus, confirme le jugement entrepris,

condamne encore la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) une indemnité de procédure de 650.- euros pour l’instance

d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) aux frais et dépens de

l’instance d’appel.