Court dismisses occupation claim due to lack of jurisdiction over underlying property ownership dispute.

Jugement occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 46/2009

Audience publique du mardi, dix mars deux mille neuf

Numéro 106475 du rôle

Composition:

Mireille HARTMANN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Béatrice HORPER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonction, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 23 janvier 2007,

comparant par Maître Jean-Paul WILTZIUS, avocat, demeurant à Diekirch,

et

PERSONNE1.), commerçante, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Alain LORANG, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 106475 du rôle, fut appelée pour fixation à l’audience

publique du 27 janvier 2009 lors de laquelle elle fut fixée pour plaidoiries à l’audience

publique du 17 février 2009, 9.00 heures, salle TL3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Christian HANSEN, avocat, en remplacement de Maître Jean-Paul WILTZIUS,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL donna lecture

du jugement et de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Alain LORANG, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 10

mars 2009 le

jugement

qui suit:

Revu l’arrêt de cassation du 13 novembre 2008 ayant cassé un jugement de la

troisième chambre du tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 20 avril 2007 et

renvoyé les parties devant le tribunal d’arrondissement autrement composé.

Eu égard à la complexité du dossier, il parait opportun de rappeler brièvement les

antécédents procéduraux ainsi que les faits gisant à la base de l’affaire.

Par requête déposée le 21 décembre 2005, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant

en matière d’occupation sans droit ni titre, aux fins de voir constater que

PERSONNE2.) est occupante sans droit ni titre d’un complexe immobilier sis à

ADRESSE3.), de la voir condamner à déguerpir des lieux occupés et à lui payer une

indemnité d’occupation mensuelle de 5.000.- euros à partir du 1er septembre 2005.

Par requête déposée le 24 mars 2006, PERSONNE1.) a fait convoquer la SARL

SOCIETE1.) à comparaître devant le même tribunal aux fins de voir prononcer la

jonction entre les deux affaires et de voir condamner la SARL SOCIETE1.) à lui payer

une indemnité d’occupation de 5.000.- euros et à déguerpir des lieux litigieux.

Par jugement contradictoire du 15 décembre 2006, le tribunal de paix:

- a ordonné la jonction des deux affaires,

- a déclaré recevable les demandes en la forme,

- les a déclarées partiellement fondées,

- a dit que la SARL SOCIETE1.) est occupante sans droit ni titre des lieux en question,

- l’a partant condamnée à déguerpir des lieux occupés au plus tard dans un délai de

30 jours à partir de la notification du jugement,

- a autorisée, pour autant que de besoin, PERSONNE1.) à la faire expulser des lieux

litigieux dans les formes légales,

- a donné acte à PERSONNE2.) de sa demande en paiement d’une indemnité de

procédure de 2.500.- euros,

- a sursis à statuer pour le surplus.

Pour ce faire, le premier juge a écarté en premier lieu les moyens d’irrecevabilité

soulevés par la SARL SOCIETE1.) qui avait fait valoir que la requête du 24 mars 2006

n’indiquerait pas son numéro d’inscription au registre de commerce et qu’elle

contiendrait en outre une indication erronée de sa dénomination ainsi que de son

siège social.

Après avoir rappelé que le juge de paix connaît de toutes les exceptions et de tous

moyens de défense qui ne soulèvent pas une question relevant de la compétence

exclusive du tribunal d’arrondissent ou d’une autre juridiction alors même qu’ils

exigeraient l’interprétation d’un contrat, le premier juge s’est prononcé sur la qualité

d’usufruitière de PERSONNE1.). A cet égard, il a déduit de l’attitude des donateurs,

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), que nonobstant la rédaction ambigüe de l’acte

notarié de donation du 23 avril 1991, ces derniers avaient eu la volonté de conférer à

PERSONNE1.) l’usufruit de toutes les surfaces, inscrites sous les numéros

cadastraux repris dans l’acte de donation et sur les annexes construites sur ces

surfaces et non pas, comme le soutenaient PERSONNE2.) et la SARL SOCIETE1.),

de la seule maison d’habitation bâtie sur le domaine.

Le juge de paix a ensuite sursis à statuer sur la demande de PERSONNE1.) contre

PERSONNE2.) afin de permettre aux parties de fournir des précisions quant à la

durée et à l’étendue de l’occupation de PERSONNE2.) pour l’exploitation d’une salle

de ventes et d’un site internet.

En ce qui concerne la demande dirigée contre la SARL SOCIETE1.), le premier juge

a fait application de l’adage «Nemo plus juris» pour conclure que PERSONNE2.) ne

pouvait pas avoir transféré à la SARL SOCIETE1.) plus de droits sur les lieux litigieux

qu’elle n’en possédait elle-même.

Dans la mesure où il était constant en cause que la SARL SOCIETE1.) occupait les

lieux tout en sachant que l’apport en société de PERSONNE2.) comportait des droits

litigieux, le premier juge l’a déclarée occupante sans droit ni titre des lieux litigieux et

l’a condamnée à en déguerpir.

Comme les parties n’avaient pas pris position ni quant à la surface occupée par la

SARL SOCIETE1.) ni quant à la valeur locative réelle de l’immeuble en cause, le juge

de paix a également sursis à statuer sur la demande en condamnation au paiement

d’une indemnité d’occupation pour permettre aux parties de prendre position sur ces

points.

De ce jugement, la SARL SOCIETE1.) a régulièrement interjeté appel par exploit

d’huissier du 23 janvier 2007.

Par jugement du 20 avril 2007, la troisième chambre du tribunal d’arrondissement de

Luxembourg a cependant déclaré l’appel irrecevable, estimant qu’il aurait appartenu

à la SARL SOCIETE1.) d’intimer non seulement PERSONNE1.) mais également

PERSONNE2.), en raison de la nature indivisible du litige lui soumis étant donné que

les droits que la SARL SOCIETE1.) entendrait tirer de l’acte de donation ne pourraient

être qualifiés de manière différente selon qu’ils étaient invoqués par elle-même ou par

PERSONNE2.) de laquelle elle tiendrait ses droits.

Ce jugement a été cassé par l’arrêt du 13 novembre 2008 de la cour de cassation qui

a

estimé

que l’appel de la SARL

SOCIETE1.)

uniquement dirigé contre

PERSONNE1.) était recevable dans la mesure où « en cas de réformation du

jugement attaqué il n’y aurait pas impossibilité matérielle d’exécuter simultanément le

jugement de première instance et celui du deuxième degré ».

Compte tenu de la motivation de l’arrêt de cassation, l’appel de la SARL SOCIETE1.)

est donc à déclarer recevable.

La SARL SOCIETE1.) conclut en premier lieu à la nullité, sinon à l’irrecevabilité de la

requête introductive d’instance. Elle demande par ailleurs à voir dire que le juge de

paix était incompétent pour connaître de la demande de

PERSONNE1.),

respectivement pour interpréter l’acte de donation litigieux. A titre subsidiaire,

l’appelante conclut à voir dire que l’acte de donation ne confère à PERSONNE1.)

qu’un usufruit sur la maison d’habitation à l’exclusion des autres éléments composant

le complexe immobilier en litige de sorte qu’elle serait pleine propriétaire de ces

éléments pour avoir acquis ses droits de PERSONNE2.) par le biais d’un apport en

capital. Elle en conclut qu’elle ne saurait être qualifiée d’occupante sans droit ni titre.

La SARL SOCIETE1.) demande en outre l’allocation d’une indemnité de procédure

de 2.500.- euros.

Lors de l’audience des plaidoiries du 17 février 2009, l’appelante a finalement

demandé au tribunal de surseoir à statuer en attendant le résultat de l’appel interjeté

contre un jugement du tribunal d’arrondissement de Luxembourg ayant notamment

déclaré irrecevable sa demande tendant à voir constater qu’elle détiendrait la pleine

propriété de l’entièreté du complexe immobilier sis à ADRESSE3.), à l’exception de la

maison d’habitation dont l’usufruit appartiendrait à PERSONNE1.).

L’intimée s’oppose à la demande en surséance et conclut à la confirmation du

jugement entrepris.

1. Quant aux moyens d’irrecevabilité.

En instance d’appel la SARL SOCIETE1.) a réitéré ses moyens de nullité relative à

l’indication erronée de sa dénomination et de son siège social.

Il est cependant admis que l’indication erronée du domicile ou du siège social est une

nullité de forme soumise aux exigences de l’article 264 alinéa 2 du nouveau code de

procédure civile.

A défaut pour la SARL SOCIETE1.) d’établir qu’elle a subi un quelconque préjudice

du fait de l’indication d’une adresse inexacte dans la requête introductive, cette erreur

ne saurait donc entraîner l’annulation de cet acte de procédure.

Il en va de même du moyen de nullité tiré de l’indication erronée dans la requête de

la dénomination sociale «SOCIETE2.) SARL» au lieu de «SOCIETE1.) SARL».

Le jugement entrepris est donc à confirmer en ce qu’il a rejeté les moyens de nullité

de la requête introductive d’instance.

2. Quant à l’exception d’incompétence.

L’appelante fait plaider que l’action intentée par PERSONNE1.) à son encontre doit

s’analyser en réalité comme une action en revendication d’immeuble, sinon en une

action pétitoire qui relèverait de la compétence du tribunal d’arrondissement de sorte

que le juge de paix aurait dû se déclarer incompétent pour interpréter l’acte de

donation du 23 avril 1991.

Suivant l’article 3-3° du nouveau code de procédure civile le juge de paix connaît «de

toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à

l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement d’indemnités

d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la

suite d’une convention».

D’après ce texte, qui correspond à l’article 591-1° du code judiciaire belge, le juge de

paix, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, peut prononcer l’expulsion

chaque fois qu’il constate que le défendeur occupe les lieux «sans droit», même s’il

n’y a jamais eu bail entre parties. Il est cependant évident qu’il ne peut connaître des

litiges dont l’objet réel n’est pas l’expulsion d’un occupant sans droit mais qui tendent

à revendiquer la propriété d’un immeuble. Dès l’instant où le défendeur articule qu’il

est propriétaire et produit, à l’appui de sa prétention, un acte d’achat ou de partage,

un testament, un contrat de mariage, etc., l’objet véritable du litige n’est plus

l’occupation du bien litigieux (cf. Précis de Droit Judiciaire, par Albert Fettweis, tome

II, n° 223 et s., éd. Larcier 1971).

En l’espèce il est constant en cause que:

- suivant acte du notaire D’HUART du 23 avril 1991 PERSONNE3.) et son épouse

PERSONNE2.) ont fait donation entre vifs en ligne directe à leur fille PERSONNE1.),

de «l’usufruit dans une maison d’habitation sise à ADRESSE4.), inscrite au cadastre

comme suit:

COMMUNE DE ADRESSE4.), SECTION A DE ADRESSE4.)

Numéro NUMERO2.), place, lieu-dit «ADRESSE4.)», contenant 5 ares 13 centiares.

Numéro NUMERO3.), chantier, même lieu-dit, contenant 1 hectare 66 ares 72

centiares.»

- suivant acte du notaire PERSONNE4.) du 29 septembre 2005, PERSONNE2.) a fait

apport à la SARL SOCIETE1.) de « tous ses droits immobiliers dans les biens

immobiliers sis à ADRESSE5.), inscrits au cadastre comme suit: […] » avec

précision que l’immeuble en question fait l’objet d’un différend et que «l’apport

consistera au plus à la nue-propriété sur le tout et à l’usufruit sur les halls de

stockage (à l’exception de l’usufruit sur la maison d’habitation), et au moins à la

seule nue-propriété sur le tout, cette distinction tournant au détriment ou à l’avantage

de la société ici constituée, étant bien entendu que la valeur de l’apport a été calculé

sur le minimum, l’hypothèse la moins favorable et que la société s’interdit d’exercer

quelque action que ce soit tant contre la comparante que contre le notaire

instrumentaire de ce chef.».

PERSONNE1.) soutient que dans la mesure où l’acte de donation renseigne les deux

numéros cadastraux sous lesquels l’ensemble du complexe immobilier était inscrit à

l’époque de la donation, celle-ci porterait sur l’ensemble de ce complexe. Cette

interprétation serait d’ailleurs en conformité avec l’attitude adoptée par PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) après la signature de l’acte litigieux. Ainsi, ces derniers n’auraient

notamment pas fait procéder à la rectification de l’acte de donation du 23 avril 1991

nonobstant le fait que PERSONNE3.) aurait été rendu attentif au caractère ambigu de

celui-ci. L’intimée en conclut que PERSONNE2.) n’était que nu-propriétaire du

complexe immobilier, de sorte que seule la nue-propriété a pu valablement faire l’objet

d’un apport en société à l’exclusion de tout droit d’usufruit.

La SARL SOCIETE1.) estime au contraire que PERSONNE1.) ne bénéficie en vertu

de l’acte de donation du 23 avril 1991 que d’un droit d’usufruit sur la maison

d’habitation à l’exclusion de tout droit sur les autres immeubles situés sur le site de

ADRESSE3.) dont la propriété aurait appartenu à PERSONNE2.) avant que celle-ci

ne lui transfère ses droits par le biais d’un apport en société.

Il est dès lors indéniable que la SARL SOCIETE1.) entend résister aux demandes en

déguerpissement et en paiement d’une indemnité d’occupation formulées par

PERSONNE1.) en invoquant son droit de propriété, respectivement le droit de

propriété de PERSONNE2.) dont elle tient ses droits. Elle se base sur l’acte de

donation du 23 avril 1991 ainsi que sur son acte de constitution dans le cadre duquel

PERSONNE2.) lui a apporté ses droits immobiliers sur le complexe sis à ADRESSE3.)

pour voir dire qu’elle détient la pleine propriété sur l’ensemble du site, sauf sur la

maison d’habitation dont elle reconnait que l’usufruit appartient à PERSONNE1.).

PERSONNE1.) se fonde sur le même acte de donation du 23 avril 1991 pour voir dire

qu’elle est titulaire de l’usufruit sur l’ensemble du domaine en question.

Or, le juge de paix ne peut pas connaître des litiges relatifs aux occupations sans droit,

si le défendeur (tel en l’espèce la SARL SOCIETE1.)) se prévaut d’un droit de

propriété et produit par exemple un titre d’acquisition de sorte que le litige porte sur

un conflit de propriété immobilière qu’il n’appartient pas au juge de paix de trancher

(cf. B. Le Droit du Bail, par B. Louveaux, éd. De Boeck, n°685).

Au vu des éléments qui précèdent, il y a lieu de retenir, conformément aux conclusions

de l’appelante, que le véritable enjeu du présent litige est la question de la propriété

des immeubles sis à ADRESSE3.) et de l’éventuel démembrement de celle-ci.

Il y a partant lieu d’accueillir le moyen d’incompétence soulevé par la SARL

SOCIETE1.) et de dire, par réformation, que le premier juge, siégeant en matière

d’occupation sans droit ni titre, était incompétent ratione materiae pour trancher la

question relative au droit de propriété respectivement, à un démembrement de ce droit

de propriété sur le complexe immobilier en litige.

3. Quant à la demande tendant à la surséance à statuer.

Soutenant que l’issue de l’instance actuellement pendante devant la cour d’appel

aurait une influence certaine sur la question de son éventuelle qualité d’occupante

sans droit ni titre, la SARL SOCIETE1.) conclut à un sursis à statuer.

PERSONNE1.) s’oppose à une telle surséance en faisant plaider que, faute pour

PERSONNE2.) d’avoir interjeté appel du jugement du 15 décembre 2006, celui-ci

serait actuellement définitif à son égard et aurait partant acquis autorité de chose

jugée à l’égard de celle-ci. Dans la mesure où ce jugement a retenu que par acte de

donation du 23 avril 1991, PERSONNE1.) se serait vu attribuer un droit d’usufruit sur

tout le domaine sis à ADRESSE3.), il y aurait partant lieu d’en conclure en application

du principe «Neno plus juris» que seule la nue-propriété sur les immeubles litigieux a

pu être apportée par PERSONNE2.) à la SARL SOCIETE1.). Cette dernière serait

dès lors à qualifier d’occupante sans droit ni titre des lieux par elle occupés.

Le tribunal constate qu’outre la présente instance, différentes procédures sont

actuellement pendantes devant les juridictions luxembourgeoises.

Ainsi, par acte d’huissier du 14 février 2007, la SARL SOCIETE1.) a fait assigner

PERSONNE1.) devant le tribunal d’arrondissement pour voir dire, principalement,

qu’elle est titulaire de la pleine propriété de l’ensemble du complexe immobilier sis à

ADRESSE3.) (à l’exception de l’usufruit sur la maison d’habitation), sinon pour voir

destituer, à titre subsidiaire, PERSONNE1.) de son usufruit sur ledit complexe

immobilier pour autant que le tribunal considèrerait que celle-ci serait titulaire d’un tel

droit d’usufruit.

Par jugement du 7 mars 2008, le tribunal d’arrondissement a déclaré la demande

principale irrecevable pour se heurter à l’autorité de chose jugée tirée du jugement du

tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette du 15 décembre 2006 actuellement entrepris

devant le présent tribunal. La demande subsidiaire a été déclarée non fondée.

Il est constant en cause que la SARL SOCIETE1.) a interjeté appel de cette décision

et que son recours est actuellement pendant devant la cour d’appel.

Il résulte par ailleurs des motifs du jugement précité du 7 mars 2008 que les petites-

filles de PERSONNE2.) ont assigné celle-ci en partage, affirmant que les parts de

leurs mères, ayant renoncé à la succession de PERSONNE3.), leur reviendraient et

que les apports faits par PERSONNE2.) à la SARL SOCIETE1.) auraient été faits en

fraude de leurs droits d’héritiers. Le tribunal ignore l’état d’instruction de cette

procédure.

Les juridictions saisies des litiges précités devront nécessairement se prononcer,

même si ce n’est qu’éventuellement de façon incidente, sur la question de savoir si

l’acte de partage du 23 avril 1991 emporte donation d’un usufruit sur l’ensemble du

complexe immobilier ou uniquement d’un usufruit limité à la maison d’habitation.

Or, dans le cadre de la présente affaire, le tribunal doit également trancher ce point

puisque la qualité d’occupante sans droit ni titre de la SARL SOCIETE1.) dépend

directement de l’étendue de l’usufruit dont bénéficie PERSONNE1.) en vertu de l’acte

du 23 avril 1991.

Le tribunal constate en outre que le dispositif du jugement entrepris du 15 décembre

2006 se limite à l’égard de PERSONNE2.) à lui donner acte de sa demande en

paiement d’une indemnité de procédure. Pour le surplus, il sursoit à statuer à son

encontre. Il ne résulte pas non plus d’un autre élément du dossier soumis à

l’appréciation du tribunal qu’un jugement condamnant PERSONNE2.) au paiement

d’une indemnité d’occupation ait été rendu entre-temps entre les parties.

Par ailleurs, il convient, en tout état de cause, de s’attacher à la question de

l’opposabilité à l’égard de la SARL SOCIETE1.) de la partie du jugement toisant la

qualité de propriétaire, respectivement de nu-propriétaire de PERSONNE2.). Dans le

cadre de cette analyse, il y a lieu de remarquer, d’une part, que la SARL SOCIETE1.)

a interjeté appel de ce jugement contestant ainsi clairement l’interprétation donnée

par le premier juge de l’acte de donation du 23 avril 1991 et, d’autre part, que la cour

de cassation a d’ores et déjà retenu que la matière n’est pas indivisible.

Au regard de ces circonstances, le tribunal ne saurait valablement suivre

l’argumentation de PERSONNE1.) et tirer de l’attitude procédurale adoptée par

PERSONNE2.) une quelconque conséquence quant aux droits de la SARL

SOCIETE1.).

Dans la mesure où il appartient à une autre juridiction de trancher la question de la

propriété sur le complexe immobilier sis à ADRESSE3.) et d’un éventuellement

démembrement de celle-ci en prenant le cas échéant en compte l’incidence des

diverses procédures en cours et l’attitude adoptée par les parties concernées, et que

cette solution a une incidence directe sur la qualité de l’occupation du complexe

immobilier par la SARL SOCIETE1.), il convient de faire droit à la demande en

surséance formulée par l’appelante.

Par ces motifs

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière

d’occupation sans droit ni titre

et en instance d’appel, statuant

contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit d’ores et déjà partiellement fondé,

par réformation,

dit que le tribunal de paix siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre était

incompétent ratione materiae pour se prononcer sur l’existence dans le chef de

PERSONNE1.) d’un droit de propriété, respectivement d’un droit d’usufruit sur le

complexe immobilier sis à ADRESSE3.) anciennement inscrit au cadastre de la

commune de ADRESSE6.), section A de ADRESSE3.), numéro NUMERO2.) place,

lieu-dit «ADRESSE4.)» contenant 5 ares 13 centiares et numéro NUMERO3.),

chantier, même lieu-dit contenant 1 hectare 66 ares 72 centiares,

surseoit à statuer pour le surplus en attendant que la juridiction compétente se soit

prononcée sur la propriété, respectivement sur le démembrement de la propriété du

complexe immobilier litigieux,

réserve les frais.