Court allows provisional execution of rent arrears judgment despite lack of title, citing urgency and tenant's theoretical rent revision claims.

Jugement sur requête bail à loyer (XIVe chambre)

(Défense à exécution provisoire)

Numéro 29/2009

Audience publique du mardi, dix-sept février deux mille neuf

Numéro 118764 du rôle

Composition:

Mireille HARTMANN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Béatrice HORPER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), agent immobilier, et son épouse

2) PERSONNE2.), agent immobilier, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

demandeurs aux termes d’une requête en exécution provisoire en date du 11

décembre 2008,

comparant par Maître Pascal PEUVREL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par ses associés, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

défenderesse aux fins de la prédite requête en exécution provisoire,

comparant par Maître Gérard SCHANK, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 118764 du rôle, fut appelée et retenue pour

plaidoiries à l’audience publique du mardi, 3 février 2009.

A l’audience de ce jour-là, les débats eurent lieu comme suit:

Maître Natacha STELLA, avocat, en remplacement de Maître Pascal PEUVREL,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.) donna lecture de la requête et fut

entendu en ses explications.

Maître Radu DUTA, avocat, en remplacement de Maître Gérard SCHANK, comparant

pour la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 17

février 2009 le

jugement

qui suit:

Par requête déposée le 8 septembre 2008 au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-

Alzette, la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI (ci-après la SCI SOCIETE1.)) a

fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le juge de paix d’Esch-sur-

Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de les voir condamner

solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, à lui payer le montant de

16.500.- euros à titre d’arriérés de loyers, cette somme avec les intérêts légaux à

partir de la demande en justice jusqu’à solde, à voir déclarer résilié le contrat de bail

existant entre parties et à voir ordonner le déguerpissement des locataires. La SCI

SOCIETE1.) a réclamé une indemnité de relocation de 16.500.- euros et a demandé

voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Elle a conclu à

l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.- euros sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile.

Par jugement du 14 novembre 2008, réputé contradictoire à l’égard des défendeurs,

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a:

- condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la SCI

SOCIETE1.) à titre d’arriérés de loyers pour les mois de juillet à octobre 2008 le

montant de 22.000.- euros avec les intérêts légaux sur le montant de 16.500.- euros

à partir du 8 septembre 2008 et sur le montant de 5.500.- euros à partir du 30 octobre

2008, jours des demandes en justice, le tout jusqu’à solde,

- déclaré résilié le contrat de bail,

- condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard 16 jours après la notification du

jugement,

- condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la SCI

SOCIETE1.) une indemnité de 250.- euros sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement quant à la condamnation pécuniaire

nonobstant appel et sans caution.

Suivant ordonnance présidentielle du 17 décembre 2008 rendue sur requête du 11

décembre 2008 et en vertu des articles 196 alinéa 2 et 590 du nouveau code de

procédure civile, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont été autorisés à assigner la SCI

SOCIETE1.) à bref délai et à jour fixe devant le tribunal d’arrondissement pour obtenir

des défenses à l’exécution provisoire ordonnée dans le prédit jugement.

Par exploit d’huissier du 24 décembre 2008, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

signifié à la SCI SOCIETE1.) une copie de la prédite requête du 11 décembre 2008

ainsi que de l’ordonnance permettant d’assigner à bref délai. Cette seule constatation

enlève dès lors tout fondement au moyen de la SCI SOCIETE1.) d’après lequel la

requête ne lui aurait pas été communiquée.

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que le

premier juge n’aurait pas motivé sa décision et que les conditions justifiant une

exécution provisoire ne seraient pas données en l’espèce étant donné que les

requérants auraient saisi la Commission des loyers en vue d’obtenir une réduction

du loyer mensuelle de 5.500.- euros à 3.000.- euros. Ils expliquent encore que la

Commission des loyers serait actuellement dans l’impossibilité de siéger ce qui

«bloquerait» leur procédure, mais que du fait de la réduction escomptée, ils

auraient une créance à l’encontre des bailleurs à hauteur de 39.000.- euros, ce qui

rendrait l’exécution provisoire d’autant plus injustifiée.

Selon la SCI SOCIETE1.), le jugement de première instance serait motivé et

l’exécution provisoire serait justifiée par les circonstances de l’affaire. La SCI

SOCIETE1.) sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.-

euros.

Aux termes de l’article 590 du nouveau code de procédure civile «si l’exécution

provisoire a été ordonnée hors des cas prévus par la loi, l’appelant pourra obtenir

des défenses à l’audience.»

L’article 115 du nouveau code de procédure civile prévoit que «l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point d’appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.»

Le juge de paix a motivé, certes sommairement, l’exécution provisoire des

condamnations pécuniaires de son jugement du 14 novembre 2008 par le nombre

de loyers impayés. C’est en conséquence à tort que PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) reprochent au premier juge un défaut de motivation de sa décision.

Le tribunal ajoute que le rôle de la juridiction d’appel ne se limite pas à la vérification

de l’existence ou de l’absence de motivation. Il ne s’agit pas de censurer

automatiquement un jugement dépourvu de motifs, mais de vérifier si les conditions

permettant d’ordonner l’exécution par provision sont données (cf. RTDC 1955, p.

549; 1952, p. 548 notes P. Hébraud et P. Raynaud).

Il n’existe en l’espèce ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

Lorsque l’exécution provisoire est, comme en l’espèce, facultative, son opportunité

est laissée à l’appréciation discrétionnaire des juges qui ordonnent ou refusent la

mesure sollicitée en prenant en considération les circonstances particulières que

présente la cause soumise à leur décision. A cet égard, les juges tiennent

notamment compte des intérêts respectifs des parties, du degré d’urgence, du péril

en la demeure ainsi encore des avantages ou des inconvénients que peut entraîner

l’exécution provisoire pour l’une ou l’autre des parties.

Il est constant en cause que, depuis le mois de juillet 2008 (inclus), PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) n’ont payé plus aucun loyer, même pas de façon partielle. Par

ailleurs, leurs prétentions relatives à une révision de loyer sont, en l’état actuel de

la procédure et au vu des contestations de la SCI SOCIETE1.) (utilisation

commerciale des lieux donnés en location), d’un ordre purement théorique, ce qui

implique que la créance qu’ils invoquent à l’encontre du bailleur l’est tout autant.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer la décision entreprise dans la mesure

où elle a ordonné l’exécution provisoire.

Il s’en suit que la demande de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) est à rejeter.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ne se trouve pas remplie dans le chef de la SCI

SOCIETE1.), de sorte que la demande de la SCI SOCIETE1.) sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile est à déclarer non fondée.

Par ces motifs

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit la demande en la forme,

la dit non fondée, partant,

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire telle que retenue par le jugement du 14

novembre 2008,

dit non fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE1.) en obtention

d’une indemnité de procédure et en déboute,

laisse les frais de la présente à charge de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.).