Tenant appeal dismissed; dog noise and business use insufficient to terminate residential lease.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 34/2009

Audience publique du mardi, dix-sept février deux mille neuf

Numéro 115509 du rôle

Composition:

Mireille HARTMANN, vice-présidente,

Jacques KESSELER,juge,

Béatrice HORPER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), ouvrier, et son épouse

2) PERSONNE2.), indépendante, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 4 juin 2008,

comparant par Maître Mathias PONCIN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Didier SCHÖNBERGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs du jugement rendu entre parties par le tribunal de ce siège

en date du mardi, trente septembre deux mille huit sous le numéro 136/2008 et

dont le dispositif est conçu comme suit:

«Par ces motifs

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

avant tout autre progrès en cause,

admet PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) à prouver par l’audition du

témoin:

Monsieur PERSONNE4.) demeurant à L-ADRESSE2.),

les faits suivants:

«depuis les 2 dernières années, les parties appelantes ont dû constater que les

alentours de la maison ne sont plus entretenus du tout et pour le surplus, la partie

locatrice PERSONNE3.) utilise la pelouse pour y stationner en permanence une demi

douzaine de véhicules entrainant de ce fait des fourches profondes dans le gazon et

le détruisant ainsi à de nombreux endroits,

plus aucun entretien n’est effectué au niveau du chauffage,

par ailleurs, la partie locatrice exploite à l’adresse en question tant un commerce de

vente et d’acquisition de voitures d’occasion qu’une agence immobilière et l’arrivée et

le départ régulier de voitures par transport en camion engendrent le mécontentement

des voisins qui sont intervenus à plusieurs reprises auprès des parties appelantes afin

que le calme se réinstalle et que le locataire soit contraint d’exploiter son commerce

non pas dans une zone d’habitation résidentielle, mais bien dans une zone artisanale

permettant une telle exploitation,

en dernier lieu, le locataire laisse divaguer ses 2 chiens dans tout le quartier résidentiel

et les mêmes 2 chiens aboient quasiment quotidiennement sans interruption de 19

heures jusqu’à 4 heures du matin, ce qui provoque un fort mécontentement des

voisins»,

fixe jour, heure et lieu de l’enquête au mardi, 18 novembre 2008, à 14.30 heures,

fixe jour, heure et lieu de la contre-enquête au mercredi, 17 décembre 2008, à 9.00

heures, chaque fois en la salle des enquêtes du tribunal d’arrondissement de

Luxembourg, 7, rue du Saint-Esprit, Résidence du Saint-Esprit, 1er étage,

enjoint à PERSONNE3.) de déposer au greffe des enquêtes la liste concernant les

nom et adresse des personnes dont l’audition est demandée lors de la contre-enquête

jusqu’au mercredi, 26 novembre 2008, au plus tard,

charge Madame le juge Béatrice HORPER de l’exécution de cette mesure

d’instruction,

fixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 6 janvier

2009, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle 6, au 3ème étage,

réserve le surplus et les frais.»

L’affaire, inscrite sous le numéro 115509 du rôle, appelée à l’audience publique du 6

janvier 2009 pour plaidoiries, fut refixée pour plaidoiries à l’audience publique du

mardi, 3 février 20098, à 9.00 heures, salle TL3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître

Mathias PONCIN,

comparant pour

PERSONNE1.)

et son épouse

PERSONNE2.), fut entendu en ses explications.

Maître Didier SCHÖNBERGER, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 17

février 2009 le

jugement

qui suit:

Revu le jugement du 30 septembre 2008.

Vu le résultat de l’enquête du 18 novembre 2008 et de la contre-enquête du 15

décembre 2008.

Il y a lieu de rappeler que par requête du 8 mai 2008 les époux GROUPE1.) ont

demandé à se voir autoriser à faire déguerpir PERSONNE3.) de la maison

d’habitation qu’elle occupe au motif que cette dernière serait occupante sans droit ni

titre suite à l’expiration du bail conclu entre parties. Subsidiairement, ils ont conclu à

voir résilier le contrat de bail pour faute grave dans le chef de la locatrice et à voir

condamner celle-ci à déguerpir des lieux.

Statuant sur l’appel interjeté par les époux GROUPE1.) en date du 4 juin 2008, le

présent tribunal a, dans son jugement du 30 septembre 2008, confirmé le jugement

entrepris en ce qu’il a débouté les époux GROUPE1.) de leur demande principale.

En ce qui concerne la demande subsidiaire, le tribunal a constaté que certains griefs

invoqués par les époux GROUPE1.) contre PERSONNE3.) n’avaient pas encore fait

l’objet d’une décision de justice de sorte qu’ils n’étaient pas couverts par l’autorité de

chose jugée et qu’il y avait dès lors lieu, avant tout autre progrès en cause, d’admettre

les appelants à prouver les faits suivants:

«depuis les 2 dernières années, les parties appelantes ont dû constater que les

alentours de la maison ne sont plus entretenus du tout et, pour le surplus, la partie

locatrice PERSONNE3.) utilise la pelouse pour y stationner en permanence une demi

douzaine de véhicules entrainant de ce fait des fourches profondes dans le gazon et

le détruisant ainsi à de nombreux endroits,

plus aucun entretien n’est effectué au niveau du chauffage,

par ailleurs, la partie locatrice exploite à l’adresse en question tant un commerce de

vente et d’acquisition de voitures d’occasion qu’une agence immobilière et l’arrivée et

le départ régulier de voitures par transport en camion engendrent le mécontentement

des voisins qui sont intervenus à plusieurs reprises auprès des parties appelantes afin

que le calme se réinstalle et que le locataire soit contraint d’exploiter son commerce

non pas dans une zone d’habitation résidentielle, mais bien dans une zone artisanale

permettant une telle exploitation,

en dernier lieu, le locataire laisse divaguer ses 2 chiens dans tout le quartier résidentiel

et les mêmes 2 chiens aboient quasiment quotidiennement sans interruption de 19

heures jusqu’à 4 heures du matin, ce qui provoque un fort mécontentement des

voisins».

Il convient de passer en revu les divers reproches et de les examiner à la lumière des

témoignages recueillis lors de l’enquête et de la contre enquête.



Quant à l’entretien du chauffage.

Seul le témoin PERSONNE5.) s’est prononcé sur la question relative au chauffage. Il

s’est limité à indiquer que celui-ci faisait du bruit au moment de l’allumage tant en été

qu’en hiver.

Cette seule indication n’est pas suffisante pour conclure à un défaut d’entretien de la

chaudière. Aucun autre élément du dossier ne permettant par ailleurs de conclure à

un problème de fonctionnement du chauffage susceptible de mettre en évidence un

manque d’entretien, il convient d’écarter ce grief.



Quant au va-et-vient prétendument provoqué par l’exploitation dans les lieux d’un

commerce.

PERSONNE5.), le voisin direct d’PERSONNE3.), a déclaré lors de l’enquête qu’au

cours de la période printemps-été 2008 des véhicules étaient livrés ou retirés à l’aide

d’un camion devant la maison occupée par PERSONNE3.). L’épouse de ce témoin,

PERSONNE6.), a soutenu que de telles livraisons étaient intervenues pendant la

période allant du mois de novembre 2003 au mois de juillet 2004.

Force est de constater que si les deux témoins ne sont manifestement pas d’accord

quant à la période au cours de laquelle les livraisons ont eu lieu, il résulte cependant

de leurs témoignages qu’à l’heure actuelle elles ont cessé.

Le tribunal relève par ailleurs que les deux témoins ont indiqué que les livraisons

intervenaient environ une fois par mois et que l’opération durait plus ou moins un quart

d’heure.

Il s’en suit que si la pratique en question était certes peu habituelle pour une zone

d’habitation, elle ne constituait pas, eu égard à sa faible fréquence et à la durée limitée

du processus, une gêne intolérable pour le voisinage.

Comme en outre à l’heure actuelle cette pratique a pris fin, il y a lieu de rejeter le grief

tiré de la livraison de véhicule d’occasion.



Quant à l’entretien des alentours.

Les bailleurs reprochent à PERSONNE3.) de ne plus entretenir du tout les alentours

de la maison.

Si plusieurs témoins ont indiqué qu’ils avaient constaté «une fois» que la pelouse

n’était pas tondue ou que l’herbe était très haute et que PERSONNE6.) a même

indiqué s’être plainte en été 2008 auprès des époux GROUPE1.) de ce que le pollen

s’éparpillait dans les alentours, force est de constater cependant que l’ensemble de

ces déclarations imprécises ne permettent pas au tribunal d’apprécier dans quelle

mesure PERSONNE3.) aurait négligé de tondre la pelouse et ce d’autant plus que

dans le cadre de la contre-enquête, le témoin PERSONNE7.) (la concubine

d’PERSONNE3.)) a expliqué que l’entretien des alentours était effectué par un

jardinier jusqu’au mois de mai 2007 avant qu’PERSONNE3.), qui aurait perdu son

emploi à cette époque, ne s’en occupe elle-même avec l’aide de son amie et de tierces

personnes.

Le tribunal remarque par ailleurs qu’aucune des nombreuses photos versées en

cause par les époux GROUPE1.) pour étayer certains de leurs griefs ne permet de

constater que le gazon aurait présenté une hauteur anormalement élevée.

Le grief relatif au défaut d’entretien de la pelouse est partant également à écarter.

Il résulte encore du témoignage des voisins PERSONNE6.) et PERSONNE5.) qu’en

été 2008 ils se sont plaints auprès des époux GROUPE1.) de ce que les arbustes du

jardin d’PERSONNE3.) n’avaient pas été taillés et qu’ils débordaient sur le fonds

voisin. A défaut d’autre précision, ce fait n’est cependant pas de nature à caractériser

un défaut d’entretien justifiant une résiliation du contrat de bail.



Quant à la dégradation du gazon par des voitures en stationnement.

Les appelants reprochent à PERSONNE3.) et aux occupants de la maison de garer

leurs véhicules sur la pelouse occasionnant ainsi des fourches dans le gazon.

Si l’audition des témoins a permis d’établir la présence occasionnelle de véhicules sur

le gazon, aucun témoin n’a confirmé l’affirmation des bailleurs suivant laquelle une

demi-douzaine de véhicules seraient garés en permanence sur la pelouse entourant

la maison.

Il résulte par ailleurs des déclarations des témoins PERSONNE8.), PERSONNE7.) et

PERSONNE9.) qu’en raison de la configuration des lieux il est parfois nécessaire de

circuler sur le gazon pour accéder au garage lorsque le passage est encombré par un

autre véhicule. Le tribunal en déduit qu’il est également parfois nécessaire de garer

un véhicule sur la pelouse pour ne pas bloquer la sortie du garage.

Il est vrai que le témoin PERSONNE9.) a reconnu que cette pratique avait par le passé

abîmé la pelouse. Or, ce témoin a indiqué que depuis un an, PERSONNE3.) avait fait

ressemer du gazon et qu’à l’heure actuelle celui-ci se trouverait dans un état normal.

Le témoin PERSONNE7.) a précisé qu’au niveau de la bordure du chemin l’herbe ne

repousserait cependant plus. Cet état de chose est confirmé par les clichés versés en

cause par les époux GROUPE1.) sur lesquels on peut observer qu’à un endroit précis

en bordure du chemin le passage des voitures occasionne des fourches. Celles-ci

sont particulièrement visibles sur les photos prises au printemps 2008 alors qu’elles

sont beaucoup plus discrètes sur les photos prises en août 2008. Le tribunal en

conclut que la preneuse a fait des efforts pour remédier aux dégradations du gazon

et qu’à l’heure actuelle les détériorations sont localisées.

Dans la mesure où la pratique systématique et à grande échelle d’un stationnement

sur le gazon n’est pas établie en cause et qu’il résulte par ailleurs des éléments du

dossier que les dégradations sont circonscrites quant à leur étendue et d’ampleur

variable suivant les saisons, il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail.

Il est en effet admis que le bailleur ne peut, au cours du bail, imposer des réparations

imputables à la faute du preneur et doit, sauf cas exceptionnels, attendre la fin du bail

pour exiger la remise en état, l’obligation de réparer et d’assurer le menu entretien

s’appréciant le plus souvent au terme du bail. Le bailleur ne peut contraindre le

preneur d’assurer le menu entretien pendant la location, ni poursuivre la résolution du

bail pour inexécution, si ce n’est en cas d’abus flagrant ou constant, compromettant

la remise en état (cf. La Haye et Vankerckhove, le Louage de chose Tome I, les baux

en général, les Novelles, 2ème édition n°807).



La divagation des chiens dans le quartier.

Les époux GROUPE1.) ont soutenu dans le cadre de leur offre de preuve

qu’PERSONNE3.) laissait divaguer ses deux chiens dans tout le quartier et qu’ils

aboieraient de manière régulière pendant la nuit.

Il est indéniable que tous les témoins entendus lors de l’enquête ont pu attester du

fait que les chiens d’PERSONNE3.) avaient tendance à se promener seuls sans

surveillance dans le quartier et qu’ils gênaient le voisinage en empêchant le passage

des voitures sur la route ou en aboyant après les piétons. Il est également établi que

l’un des chiens a provoqué la chute d’une passante qui s’est blessée en tombant du

trottoir.

Si les voisins directs d’PERSONNE3.) soutiennent que celle-ci laissait volontairement

divaguer ses chiens, les témoins entendus lors de la contre-enquête ont expliqué que

l’un des chiens a une tendance à saisir la moindre occasion pour s’enfuir et partir à

l’aventure dans le quartier en passant sous la clôture.

Comme il résulte de l’audition des voisins PERSONNE5.)-PERSONNE6.) qu’à l’heure

actuelle la situation s’est améliorée, les chiens se promenant seuls moins souvent,

constat

corroboré

par

les

déclarations

de

PERSONNE7.)

qui

indique

qu’PERSONNE3.) a fait renforcer la clôture et qu’elle a décidé de ne plus laisser l’un

des chiens seul dans le jardin pour éviter qu’il ne tente de se faufiler sous la clôture,

il convient de retenir que le problème posé par la divagation des chiens n’est pas

suffisamment grave pour constituer une cause de résiliation du bail.

Lors de la continuation des débats, les appelants ont encore soutenu

qu’PERSONNE3.) avait entrepris des transformations au niveau des faux-plafonds

des pièces mansardées, sans fournir de plus amples explications à ce sujet.

Le tribunal se trouve dès lors dans l’impossibilité de prendre position sur la réalité de

ce nouveau grief qui face aux contestations d’PERSONNE3.) est par ailleurs resté à

l’état de pure allégation.

Les bailleurs réitèrent finalement leur affirmation suivant laquelle PERSONNE3.) leur

aurait refusé l’accès à la maison d’habitation faisant l’objet du bail. La preneuse

expose qu’elle a uniquement refusé l’accès à la maison à des agences immobilières

chargées de relouer la maison après résiliation du bail estimant que cette attitude

correspondait à une provocation de la part des bailleurs tout en précisant qu’elle

n’entendait aucunement empêcher aux époux GROUPE1.) d’exercer eux-mêmes leur

droit de visite tel que prévu dans le contrat de bail. Comme les bailleurs n’ont pas plus

amplement précisé leur reproche, n’indiquant ni la date, ni les circonstances exactes

dans lesquelles les prétendus refus d’accès seraient intervenus, leur grief est à

rejeter.

Il résulte des développements qui précèdent que, même pris dans leur ensemble, les

griefs partiellement établis ne sont pas suffisamment graves pour justifier une

résiliation du bail conclu entre parties.

L’appel des époux GROUPE1.) est donc également à déclarer non fondé en ce qui

concerne leur demande subsidiaire tendant à la résiliation du bail.

PERSONNE3.) restant en défaut de justifier en quoi il serait inéquitable de laisser à

sa charge les frais exposés par elle non compris dans les dépens sa demande en

paiement d’une indemnité de procédure est à déclarer non fondée.

Par ces motifs

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vidant le jugement du 30 septembre 2008,

dit l’appel non fondé,

partant confirme le jugement entrepris du 8 mai 2008,

dit non fondée la demande d’PERSONNE3.) en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance

d’appel.