Tenant appeal partially allowed; rent arrears reduced to 2,197 euros; eviction confirmed with one-month deadline.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 27/2009

Audience publique du mardi, dix février deux mille neuf

Numéro 118322 du rôle

Composition:

Mireille HARTMANN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Béatrice HORPER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO de

Luxembourg du 13 novembre 2008,

comparant par Maître Rachel BLAISE, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), ouvrier, et

2) PERSONNE3.), femme au foyer, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Charles UNSEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 118322 du rôle, fut appelée à l’audience publique du

2 décembre 2008 pour fixation lors de laquelle elle fut d’abord fixée pour plaidoiries

au 13 janvier 2009 et finalement à l’audience publique du mardi, 27 janvier 2009, à

9.00 heures, salle 6, au 3ème étage.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Rachel BLAISE, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture du

premier jugement et de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Stéphanie COLLMANN, avocat, en remplacement de Maître Charles UNSEN,

comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 10

février 2009, le

jugement

qui suit:

Par requête du 30 avril 2008, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait convoquer

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de

s’y voir condamner à leur payer le montant de 1.550.- euros à titre d’arriérés de loyers,

soit un solde de 50.- euros pour le mois d’octobre 2007 et 6 x 250.- euros pour les

mois de novembre 2007 à avril 2008 et pour s’entendre condamner à déguerpir des

lieux loués.

Ils ont encore sollicité l’octroi d’une indemnité de procédure.

A l’audience du 22 septembre 2008, les requérants ont augmenté leur demande en

paiement à titre d’arriérés de loyers au montant de 1.997.- euros pour les mois

d’octobre 2007 à septembre 2008.

Par jugement du 13 octobre 2008, le tribunal de paix a déclaré la demande des

bailleurs fondée à concurrence du montant réclamé de 1.997.- euros et a condamné

en conséquence PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) le

montant précité avec les intérêts au taux légal sur le montant de 1.550.- euros à partir

du jour de la demande en justice jusqu’à solde et sur le montant de 447.- euros à

partir du 22 septembre 2008 jusqu’à solde. Le tribunal de paix a encore déclaré résilié

le contrat de bail entre parties et a condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux

loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de 10 jours à partir

de la notification du jugement.

Le tribunal a cependant déclaré la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.)

en obtention d’une indemnité de procédure non fondée.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel en date du 13

novembre 2008.

L’appelant demande au tribunal de «réformer le jugement entrepris dans toute sa

forme et teneur notamment en ce qu’il condamne l’appelant à payer des arriérés de

loyer à hauteur de 1.997.- euros et prononce la résiliation du bail aux torts exclusifs

de l’appelant; pour ce faire, nommer un expert aux fins de vérification de l’authenticité

du document fourni par les intimés à l’appui de leur demande et surseoir à statuer

jusqu’à l’issue de la vérification, ordonner tous autres devoirs de droit, voir condamner

en tout état de cause les parties intimées aux frais et dépens de l’instance».

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait valoir qu’il est locataire d’une chambre

meublée depuis le 1er octobre 2000 pour un loyer mensuel de 8.000.- francs, soit

environ 200.- euros tel que cela résulterait du «certificat» du 1er octobre 2000, montant

dont il affirme s’être toujours acquitté et ce principalement par paiements en espèces

sans réclamer une quittance compte tenu des relations de confiance mutuelle entre

parties.

Il conteste que le montant du loyer ait été augmenté depuis le 1 septembre 2005

comme le soutiennent les bailleurs en contestant avoir porté sa signature sur le

«deuxième certificat» produit en cause par les intimés pour justifier leur dires.

L’appelant fait valoir que le deuxième certificat, contrairement au premier, aurait été

rempli intégralement par PERSONNE2.) et que l’authenticité de la signature de ce

document «apparaît pour le moins douteuse si l’on compare le deuxième certificat au

premier».

Il en conclut que par conséquent de fortes présomptions de faux existeraient quant à

ce certificat de sorte qu’il y aurait lieu de procéder à la vérification de l’authenticité de

ce document et de surseoir à statuer sur le montant éventuel des loyers impayés

jusqu’à l’issue de cette vérification, et ce d’autant plus que les intimés auraient versé

de manière ponctuelle et limitée au cours de la durée de location des quittances de

loyer pour un montant mensuel de 300.- euros.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement de première instance.

Ils augmentent leur demande au paiement au montant total de 2.197.- euros

conformément au décompte suivant:

2007

Loyers dus

Sommes payées

octobre

250€

200€

novembre

250€

/

décembre

250€

/

750€

200€

Solde: 550€

2008

Loyers dus

Sommes payées

janvier

250€

/

février

250€

/

mars

250€

/

avril

250€

/

mai

250€

200€

juin

250€

200€

juillet

250€

200€

août

250€

203€

septembre

250€

200€

octobre

250€

200€

novembre

250€

200€

décembre

250€

200€

3.000€

1.603€

Solde: 1.397€

2009

janvier

250€

/

Solde: 250€

Total dû: 2.197€

Pour autant que le tribunal retiendrait un loyer mensuel de 200.- euros, ils demandent

la condamnation de PERSONNE1.) au paiement du montant de (7x200=) 1.400.-

euros à titre d’arriérés de loyer pour les mois de novembre 2007 à avril 2008 et pour

le mois de janvier 2009.

Quant au montant du loyer:

Dans le cas où celui à qui l'acte est opposé dénie sa propre signature ou affirme ne

pas reconnaître celle de son auteur, cette simple déclaration ruine provisoirement

l'efficacité probatoire de l'acte qui, jusqu'à preuve contraire, est réputé ne pas émaner

du signataire prétendu et donc être un faux (cf. Cass. Com. 2 juin 1975, Bull. civ. IV,

n°150, dans Encyclopédie Dalloz, civil, vo preuve, page 71, n° 818).

C'est alors à l'adversaire (en l'espèce PERSONNE2.) et PERSONNE3.)) qui se

prévaut de l'écrit, à en établir la sincérité (art. 1324 du code civil) (Colin et Capitant T2

Droit Civil français no. 450; Planiol et Ripert Droit Civil T2 no.429 TAL 11/06/1993 no

1093/93).

Les intimés produisent, à cet égard, l’original du «deuxième certificat» du 1er

septembre 2005 signé, d’après eux, par l’appelant et versent différents reçus et avis

de crédit portant sur le montant de 250.- euros. Ils expliquent encore que le locataire

aurait payé 4 fois le montant de 300.- euros pendant la période de janvier à avril 2006

étant donné qu’il n’aurait payé qu’un montant mensuel de 200.- euros pour la période

de septembre à décembre 2005.

L’article 291 du nouveau code de procédure civile prévoit que si le défendeur dénie la

signature lui attribuée, la vérification en pourra être ordonnée tant par titres que par

experts et par témoins.

La doctrine et la jurisprudence interprètent les dispositions de l'article 291 nouveau

code de procédure civile (anc. 195 du code de procédure civile) comme signifiant que

les juges ne sont nullement obligés d'avoir recours à la procédure de vérification de

l'écriture ou de la signature d'un acte sous seing privé telle qu'elle est organisée par

le code de procédure civile, mais qu'ils ont, à cet égard, un pouvoir discrétionnaire et

qu'ils sont libres de puiser dans les faits et documents de la cause les éléments de

leur conviction (cf. Carpentier, Répertoire du droit français, tome 36, verbo vérification

d'écriture, no 106 et ss. Dalloz, Nouveau code de procédure civile annoté, article 195,

no 29 et ss; Tissier et Darras, Code de procédure civile, article 195, nos 1 et 2; CA 16

05 1988, rôle no 10071).

Ainsi, le tribunal a le pouvoir de procéder lui-même à la vérification d'écritures sans le

recours d'experts, sur le vu des pièces qui lui sont soumises (cf. CA 7 mai 1992, rôle

no 11554) et il peut former sa conviction soit en s'aidant d'autres modes

d'investigations, tels qu'une comparution personnelle, ou même en s'appuyant sur de

simples présomptions (cf. Dalloz, Procédure civile .et commerciale, t. II, v°. faux

incident, no 47, Cour d'appel, 7ème chambre, 25 mai 1993, no 15.310 du rôle, s.à.r.l.

D. M. c/ L., Cour d'appel, 2ème chambre, 26 mai 1986, no 9.101 du rôle, G. c/ P.,

Cour d'appel,·7ème chambre, 26 février 1991, no 12.836 du rôle, consorts M. c/ O. et

L.).

Le tribunal a un pouvoir discrétionnaire pour apprécier si la signature émane de celui

auquel elle est attribuée (cf. CA 02 04 1998, rôle no 19716).

En l’espèce, le tribunal constate à l’inspection de l’original de la pièce intitulée

«deuxième certificat» que deux personnes différentes y ont porté leurs signatures

avec des stylos bleus différents tandis que le certificat a été rempli avec un stylo noir.

En comparant ce certificat au premier certificat du 1er octobre 2000, la signature de

PERSONNE1.) figurant sur le 2ème certificat apparait comme étant la sienne même si

la lettre Z est légèrement différente et que l’accent se trouvant sur la lettre «c» ne

figure pas non plus sur ce certificat.

A cette considération s’ajoute le fait que, suivant différents reçus produits en cause

par le locataire, ce dernier a payé un loyer de 300.- euros pour les mois de janvier à

avril 2006. Les bailleurs produisent également des reçus suivant lesquels

PERSONNE1.) a payé un loyer de 250.- euros pour les mois de mai à août 2006.

N’ayant pas donné d’explication quant à la raison pour laquelle il aurait payé un

montant de 300.- euros, respectivement de 250.- euros pour les mois en cause, il

parait inutile d’ordonner la vérification de la signature portée sur l’écrit du 1er

septembre 2005, le tribunal disposant d’éléments de conviction suffisants pour retenir

que la signature de PERSONNE1.) figurant au bas du 2ème certificat est bien la sienne.

Le tribunal tient partant pour établi que les parties avaient convenu d’un loyer de 250.-

euros à partir du 1er septembre 2005, montant que le locataire a d’ailleurs, d’après les

affirmations des bailleurs, toujours payé jusqu’au moment où son contrat de bail a été

résilié par ces derniers avec effet au 1er novembre 2007.

Quant au paiement des loyers:

L’appelant affirme avoir réglé depuis le début du bail entre parties chaque mois le

montant de 200.- euros, c'est-à-dire également pendant la période d’octobre 2007 à

janvier 2009.

En faisant valoir que les relations entre parties étaient basées sur la confiance

mutuelle réciproque, PERSONNE1.) explique qu’il n’a pas toujours réclamé

l’établissement d’un reçu ce qui serait confirmé par le fait que lui-même et les bailleurs

ne disposeraient que de quelques récépissés isolés concernant le paiement du loyer

pour toute la durée du bail ayant débuté en 2000.

Aux termes de l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au locataire de

rapporter la preuve qu’il s’est libéré de son obligation de paiement.

Or, en l’espèce, ce dernier reste en défaut d’établir un paiement quelconque pour les

mois de novembre 2007 à avril 2008 ainsi que pour le mois de janvier 2009.

Comme le bail avait été résilié par les bailleurs le 30 octobre 2007 avec effet au 30

novembre 2007, le locataire ne peut pas non plus faire état de la confiance mutuelle

entre parties pour expliquer le défaut de reçus à partir du 1er novembre 2007, d’autant

plus que, suivant la lettre de résiliation, les bailleurs avaient déjà avisé oralement leur

locataire à plusieurs reprises de la résiliation du bail.

Suivant le décompte actuellement produit en cause, le montant redu à titre d’arriérés

de loyer pour la période allant d’octobre 2007 à septembre 2008 ne s’élève cependant

qu’à [(250x12 =) 3.000 – (5x 200+203=) 1.203=] 1.797.- euros, montant auquel il y a

lieu de condamner le locataire par réformation du jugement entrepris.

Au vu des éléments du dossier, l’augmentation de la demande des bailleurs est par

contre à déclarer recevable et fondée pour le montant réclamé de (3x50+250=) 400.-

euros pour la période d’octobre 2008 à janvier 2009.

Quant à la résiliation du bail:

Le non-paiement de loyer pendant plus de 6 mois ainsi que le non-paiement du loyer

aux échéances convenues constituant une faute grave justifiant la résiliation du bail,

il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du

bail et condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués, sauf à reporter le délai

de déguerpissement à un mois à partir de la signification du présent jugement.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer partiellement fondé.

Même si l’appel est à déclarer partiellement fondé, les frais de la présente instance

sont à mettre à charge de PERSONNE1.) qui reste redevoir le montant de 2.197.-

euros à titre d’arriérés de loyers.

Par ces motifs

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris, dit la demande en paiement d’arriérés

de loyer de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) seulement fondée à concurrence du

montant de 1.797.- euros,

partant condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) le

montant de 1.797.- euros avec les intérêts légaux sur le montant de 1.550.- euros à

partir du 30 avril 2008 jusqu’à solde et sur le montant de 247.- euros à partir du 22

septembre 2008 jusqu’à solde,

pour le surplus, confirme le premier jugement sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un mois à partir de la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de l’augmentation de leur demande

en paiement d’arriérés de loyers pour la période d’octobre 2008 à janvier 2009,

la dit fondée pour le montant de 400.- euros,

partant

condamne

encore

PERSONNE1.)

à

payer à

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) le montant de 400.- euros avec les intérêts légaux à partir du 27

janvier 2009 jusqu’à solde,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.