Landlord appeal partially allowed; court confirms lease termination and orders tenant eviction within one month.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 18/2009

Audience publique du mardi, trois février deux mille neuf

Numéro 118048 du rôle

Composition:

Mireille HARTMANN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Béatrice HORPER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par ses gérants actuellement en fonction, PERSONNE1.),

demeurant à L-ADRESSE1.), et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL de

Luxembourg du 17 octobre 2008,

comparant par Maître Roy NATHAN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

2) PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 118048 du rôle, fut appelée à l’audience publique du

18 novembre 2008 pour fixation lors de laquelle elle fut successivement fixée aux 2

décembre 2008, 13 janvier 2009 et finalement pour plaidoiries à l’audience publique

du mardi, 20 janvier 2009, à 9.00 heures, salle 6, au troisième étage.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Michel FOEHR, avocat, en remplacement de Maître Roy NATHAN, comparant

pour la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, donna lecture du premier jugement

et de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Maximilien KRYSZTON, avocat, en remplacement de Maître Elisabeth

MACHADO, comparant pour PERSONNE3.) et PERSONNE4.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 3

février 2009, le

jugement

qui suit:

Par requête du 20 août 2008, la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI (ci-après

la SCI SOCIETE1.)) a fait convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à comparaître

devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de s’y entendre condamner à lui

payer le montant de 2.380.- euros à titre d’arriérés de loyer et de charges pour les

mois de juin à septembre 2007 et pour les mois d’avril 2008 à juillet 2008, ce montant

avec les intérêts conventionnels de 11,07% l’an, sinon au taux légal à partir de la

demande en justice jusqu’à solde avec majoration dudit taux de 3% à partir du premier

jour du 3ème mois qui suit la signification de la décision à intervenir, de déclarer résilier

le bail entre parties et de se voir condamner à déguerpir des lieux loués.

Finalement, la requérante a réclamé l’allocation d’une indemnité de procédure de

800.- euros.

A l’audience des plaidoiries devant le premier juge, la SCI SOCIETE1.) a modifié sa

demande en ce sens qu’elle a retiré le montant des loyers réclamés pour les mois de

juin, de juillet et de septembre 2007 ainsi que pour le mois d’avril 2008 du montant

total réclamé, tout en rajoutant les loyers des mois d’août et de septembre 2008.

Par jugement du 10 septembre 2008 le tribunal de paix, après avoir donné acte à la

SCI SOCIETE1.) de la modification de sa demande en paiement et après avoir retenu

qu’il résulterait des pièces versées en cause et des explications fournies à l’audience

que les loyers des mois de mai, de juin et d’août 2008 seraient payés, a déclaré la

demande partiellement fondée pour le montant de 680.- euros à titre d’arriérés de

loyers pour les mois de juillet et septembre 2008.

Le premier juge a condamné

ensuite

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

«solidairement, sinon in solidum» au paiement du montant précité à la SCI

SOCIETE1.), a ordonné l’exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la

condamnation pécuniaire, mais a déclaré non fondée la demande en résiliation du bail

de la demanderesse ainsi que sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure. Les frais de l’instance ont été mis à charge des locataires.

De ce jugement, la SCI SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 17 octobre 2008.

Par réformation du jugement entrepris, elle demande au tribunal de condamner les

intimés au paiement du montant de 1.360.- euros avec les intérêts conventionnels de

11,07% l’an à partir du 20 août 2008 jusqu’à solde. A titre subsidiaire, elle demande

l’allocation d’intérêts au taux légal avec une majoration de 3% à partir de premier jour

du 3ème mois qui suit la signification du jugement à intervenir.

Finalement, elle demande au tribunal de condamner chacune des parties intimées au

paiement d’une indemnité de procédure de 750.- euros.

A l’appui de son appel, elle fait plaider que les loyers des mois de juillet, août et de

septembre 2008 seraient toujours en souffrance et que les pièces versées

unilatéralement par les intimés en première instance se rapporteraient en réalité à des

loyers relatifs à des mois antérieurs non payés.

Elle reproche encore au premier juge de ne pas avoir prononcé la résiliation du bail

au motif que la résiliation n’aurait pas été demandée dans la requête introductive

d’instance malgré le fait que tel aurait été le cas. A l’appui de ses dires, l’appelante

renvoie au dispositif de sa requête.

Lors de l’audience du 20 janvier 2009, date à laquelle l’affaire avait été remise pour

être prise en délibéré afin de permettre aux parties de verser leurs pièces quant au

paiement des loyers depuis le mois de décembre 2007, la SCI SOCIETE1.) a fait

expliquer au tribunal que les loyers jusqu’au mois de novembre 2008 avaient été

payés aux dates retenues dans son décompte versé à l’audience, mais que les loyers

des mois de décembre 2008 et de janvier 2009 resteraient toujours en souffrance,

loyers pour lesquels elle demande actuellement la condamnation des locataires.

Il y a lieu de lui donner acte de la modification, respectivement de l’augmentation de

sa demande.

Les locataires contestent, principalement, l’existence d’impayés de loyer. A titre

subsidiaire et pour le cas où le tribunal constaterait l’existence d’arriérés de loyers, ils

formulent une demande reconventionnelle pour défaut de jouissance qu’ils évaluent

à «au moins un mois de loyer, sinon à tout autre montant supérieur à retenir par le

tribunal». A l’appui de leur demande, les intimés versent différentes photos et

expliquent que dans l’appartement loué le plafond (en bois recouvert de plâtre) se

serait effondré et que, malgré information de la bailleresse de cet état de chose, cette

dernière n’aurait pas effectué de réparation de sorte qu’ils auraient eux-mêmes dû

procéder à la réfection du plafond. Ils demandent dès lors la compensation du montant

des dommages et intérêts à leur allouer avec le montant éventuellement redu à la SCI

SOCIETE1.) et ajoutent que ces dégâts, déjà invoqués en première instance,

n’auraient pas été contestés par la bailleresse devant le premier juge.

La SCI SOCIETE1.) nie avoir été informée de l’existence du prétendu dégât. Elle

conteste en outre que les photos versées en cause se rapportent à l’appartement loué

aux intimés. En l’absence de pièce justificative versée en cause, elle conteste

finalement que les locataires aient exécuté à leurs frais des travaux de réparation.

Quant aux arriérés de loyers:

Il résulte des pièces actuelles produites en cause que les locataires ont réglé les

loyers jusqu’au mois de novembre 2008 inclus.

Les loyers des mois de mai et de juin 2008 ayant été payés le 6 juin 2008 et le loyer

du mois d’août 2008 ayant été acquitté le 3 septembre 2008, le premier juge est à

confirmer en ce qu’il a rejeté la demande en paiement de la SCI SOCIETE1.) pour les

mois afférents.

Le loyer du mois de juillet ayant cependant été réglé le 1er août 2008, il y a lieu, par

réformation du jugement de première instance, de déclarer la demande en paiement

de la SCI SOCIETE1.) non fondée pour le montant réclamé à titre d’arriérés de loyer

pour le mois d’août 2008. Par réformation du jugement entrepris, la demande de

l’appelante est, dès lors, seulement à déclarer fondée pour le montant de 340.- euros

à titre de loyer pour le mois de septembre 2008.

Comme le loyer du mois de septembre 2008 a été payé le 21 octobre 2008, soit après

le jugement du 10 septembre 2008, il y a lieu de donner acte à PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) du paiement du montant de 340.- euros sur le montant de la

condamnation de première instance.

Les locataires ne prouvent pas avoir payé les loyers des mois de décembre 2008 et

de janvier 2009.

L’augmentation de la demande en paiement d’arriérés de loyer de la bailleresse est

partant à déclarer fondée pour le montant réclamé de (2x340=) 680.- euros.

Il s’en suit que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont encore à condamner à payer

conjointement à la SCI SOCIETE1.) le montant de 680.- euros avec les intérêts légaux

à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde.

En effet, les pièces du dossier soumises au tribunal ne permettent ni de retenir que

les parties avaient stipulé le paiement d’un intérêt conventionnel de 11,07% ni que les

locataires sont tenus solidairement de l’exécution des obligations qui leur incombent.

Quant à la demande reconventionnelle:

S’il résulte de la motivation du premier jugement que les locataires ont soulevé «un

problème de plafond qui serait tombé et qu’il faudrait refaire à charge de la

propriétaire», il ne résulte cependant pas des éléments du dossier soumis au tribunal

qu’une demande reconventionnelle en bonne et due forme ait été formulée en

première instance soit pour demander la condamnation de la bailleresse à réparer les

dégâts, soit pour réclamer des dommages et intérêts pour perte de jouissance.

Il ne résulte pas non plus du jugement entrepris que la SCI SOCIETE1.) aurait pris

position sur ce point.

Le tribunal retient dès lors que la demande en allocation de dommages et intérêts

pour perte de jouissance a été formulée pour la première fois en instance d’appel.

Cette demande est à déclarer recevable en la pure forme.

Le tribunal constate cependant qu’à défaut d’autres pièces versées en cause,

respectivement d’offre de preuve formulée à cet égard, les seules photocopies de

photos versées en cause ne sont cependant pas de nature à démontrer, face aux

contestations de la bailleresse, l’existence de dégâts dans l’appartement loué ayant

entrainé une perte de jouissance dans le chef des locataires.

Au vu des considérations qui précèdent, les locataires ne peuvent pas non plus se

prévaloir d’une reconnaissance de l’existence des dégâts au plafond par la

bailleresse.

Le tribunal retient en outre que, même si une mise en demeure formelle n’est pas

requise et qu’il suffit que le bailleur ait été mis au courant de la nécessité des travaux

à exécuter (cf. Le bail à loyer, M. HARLES, P. 31 p. 341), les intimés n’établissent pas

non plus avoir informé la bailleresse de l’existence de ces dégâts.

La demande reconventionnelle des locataires est donc à déclarer non fondée.

Quant à la résiliation du bail:

Il résulte du dispositif de la requête introductive de première instance que la SCI

SOCIETE1.) a non seulement demandé au tribunal de déclarer résilié le bail entre

parties, mais a également demandé au tribunal de condamner les locataires au

déguerpissement des lieux loués.

Contrairement à l’argumentation des intimés, le dispositif de la requête ensemble avec

la motivation dans laquelle l’appelante a également souligné qu’elle se verrait

contrainte «de demander la résiliation du bail et le déguerpissement des locataires»

leur a donc permis de connaître exactement les prétentions de leur bailleresse. Il s’en

suit que leur moyen d’irrecevabilité pour libellé obscur est à rejeter.

Il est de principe que le bailleur, qui met à la disposition d’un locataire son immeuble,

est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être

contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits (cf. Pasicrisie

T. 31 2/2001 Marianne HARLES Le bail à loyer Compte-rendu de jurisprudence

n°101).

Actuellement, deux loyers sont toujours en souffrance. Même à supposer établi que

la bailleresse ait accepté un paiement du loyer entre le 10 et le 15 du mois courant

dès le début du bail (ce qui ne résulte pas des éléments du dossier), le tribunal

constate, au vu des preuves de paiement des loyers lui remises, que depuis le mois

de décembre 2007, le loyer (mis à part le mois de juin) a toujours été payé avec un

retard plus important, soit vers la fin du mois en cours, soit au début du mois

subséquent, voire même avec un ou trois mois de retard. La bailleresse, qui a repris

le bail en cours par suite de l’achat de l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement

pris en location par les intimés, a d’ailleurs rappelé par lettre du 13 juin 2007 à

PERSONNE3.) que le loyer est payable par anticipation le 1er de chaque mois sur son

compte.

Le non-paiement du loyer ensemble avec ces retards importants de paiement

constitue, en l’espèce, une faute suffisamment grave pour justifier une résiliation du

bail.

Par réformation du jugement de première instance, il y a dès lors lieu de faire droit à

la demande de la bailleresse et de prononcer la résiliation du bail.

N’ayant fait état d’aucune circonstance exceptionnelle de nature à justifier un délai de

déguerpissement supérieur au délai normal, il y a lieu de retenir que les locataires

doivent déguerpir des lieux loués dans le délai d’un mois à partir de la signification du

présent jugement.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer partiellement fondé.

Quant aux frais:

Eu égard au résultat du présent litige, les intimés sont à condamner au paiement des

frais et dépens de la présente instance d’appel.

Quant à l’indemnité de procédure:

Les locataires demandent encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 500.-

euros pour l’instance d’appel.

Eu égard à la condamnation à intervenir quant aux dépens, leur demande est

cependant à déclarer non fondée.

La SCI SOCIETE1.) ayant dû agir en justice pour obtenir le paiement de son dû, il

paraît inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des frais par elle dépensés non

compris dans les dépens.

Sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel est

donc à déclarer fondée pour le montant de 250.- euros.

Par ces motifs

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à la bailleresse de la modification, respectivement de l’augmentation de

sa demande en paiement d’arriérés de loyers,

donne acte à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de leur demande reconventionnelle,

la déclare recevable, mais non fondée, partant en déboute,

déclare l’augmentation de la demande de la bailleresse recevable et fondée pour le

montant de 680.- euros à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges pour les

mois de décembre 2008 et de janvier 2009,

partant condamne encore PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer conjointement à

la société civile immobilière SOCIETE1.) le montant de 680.- euros avec les intérêts

légaux à partir du 20 janvier 2009 jusqu’à solde,

dit qu’il y a lieu à augmentation du taux d'intérêt légal de 3 points à l’expiration d’un

délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement,

dit l’appel partiellement fondé,

par réformation du jugement du 10 septembre 2008,

dit que la demande en paiement de la bailleresse était seulement fondée pour le

montant de 340.- euros à titre de loyer et d’avances sur charges pour le mois de

septembre 2008,

déclare résilié le bail entre parties,

partant, condamne les locataires à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de leur chef au plus tard un mois après la signification du présent jugement,

dit que, pour le cas où les locataires ne respecteraient pas ce délai, la bailleresse est

autorisée à les faire expulser des lieux loués dans les formes légales et au besoin à

l’aide de la force publique, le tout aux frais des locataires, récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

pour le surplus, confirme le premier jugement,

donne acte aux locataires du paiement du montant de 340.- euros en date du 21

octobre 2008 à titre d’arriérés de loyer relatif au mois de septembre 2008,

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à payer conjointement à la société civile

immobilière SOCIETE1.) une indemnité de procédure de 250.- euros,

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) aux frais et dépens de l’instance

d’appel.