Court dismisses incidental appeal and orders expert appraisal for tenant mold damage claims.

Assistance judiciaire pour PERSONNE1.)

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 12/2009

Audience publique du mardi, vingt-sept janvier deux mille neuf

Numéro 118193 du rôle

Composition:

Mireille HARTMANN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Béatrice HORPER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), femme de charge, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 7 novembre 2008,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Pascal PEUVREL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

le ORGANISATION1.), établi à L-ADRESSE2.), établissement public, constitué en

personne juridique par la loi du 25 février 1979, modifiée par la loi du 15 novembre

2002 portant modification et coordination des dispositions légales et réglementaires

en matière d’aide au logement, poursuites et diligences du président de son comité-

directeur, Monsieur PERSONNE2.), demeurant à Luxembourg,

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

appel sur appel incident,

comparant par Maître Albert RODESCH, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 118193 du rôle, fut appelée à l’audience publique du

25 novembre 2008 pour fixation lors de laquelle elle fut fixée pour plaidoiries à

l’audience publique du mardi, 6 janvier 2009, à 9.00 heures, salle 6, au troisième

étage.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Natacha STELLA, avocat, en remplacement de Maître Pascal PEUVREL,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture du premier jugement et de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Rachel JAZBINSEK, avocat, en remplacement de Maître Albert RODESCH,

comparant pour le ORGANISATION1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 27

janvier 2009, le

jugement

qui suit:

Par requête du 31 octobre 2003,

PERSONNE1.)

a fait convoquer

le

ORGANISATION1.) (ci-après le ORGANISATION1.)) à comparaître devant le tribunal

de paix de Luxembourg aux fins de s’y voir condamner à remettre les lieux loués en

état sous peine d’une astreinte de 300.- euros par jour de retard, de s’entendre

condamner à lui payer la somme de 13.000.- euros à titre de dommages et intérêts

pour perte de jouissance et pour dégradation de son état de santé due aux problèmes

d’humidité et d’infiltration et de voir nommer un expert aux fins de:

1) relever l’état de l’appartement loué à Madame PERSONNE1.) sis à L-

ADRESSE1.), appartement 6.0, 6ème étage,

2) dire s’il existe des problèmes anormaux d’infiltration, d’étanchéité, d’humidité et de

moisissures,

3) le cas échéant, en déterminer les causes, origines et moyens pour y remédier,

4) évaluer la perte de jouissance subie par Madame PERSONNE1.),

voir admettre la requérante à prouver par voie d’expertise médicale qu’elle souffre de

problèmes respiratoires liés aux infiltrations et à l’humidité régnant dans les lieux

loués,

voir nommer un expert-calculateur pour chiffrer son dommage sur base du rapport

médical,

eu égard aux faibles revenus de la requérante, dire que les provisions d’experts

devront être avancées par le ORGANISATION1.).

La requérante a encore réclamé l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.-

euros.

Par jugement du 27 février 2004, le tribunal a nommé un consultant avec la mission

proposée par la requérante.

Par jugement du 26 septembre 2008, le tribunal a rejeté la demande d’PERSONNE1.)

au motif que la requérante n’a pas rapporté la preuve que l’état déplorable de son

appartement était exclusivement imputable à un défaut d’entretien de la part du

ORGANISATION1.) eu égard aux conclusions contraires du consultant judiciaire et

de l’expert chargé unilatéralement par la partie PERSONNE1.).

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier

du 7 novembre 2008.

Par réformation du jugement, elle demande, principalement, au tribunal de condamner

le ORGANISATION1.) à une remise en état des lieux loués sur base du rapport

d’expertise PERSONNE3.) du 25 mars 2008 et de condamner le ORGANISATION1.)

à lui payer des dommages et intérêts d’un montant de 13.000.- euros.

En ordre subsidiaire, elle demande au tribunal de charger l’expert PERSONNE3.)

avec la mission complémentaire sur les points suivants:

- déterminer les causes, origines, coûts et moyens pour remédier aux désordres

constatés,

- évaluer la perte de jouissance subie par Madame PERSONNE1.).

Plus subsidiairement, elle sollicite l’institution d’une nouvelle expertise avec la mission

suivante:

1) relever l’état de l’appartement loué à Madame PERSONNE1.) sis à L-

ADRESSE1.), appartement 6.0, 6ème étage,

2) dire s’il existe des problèmes anormaux d’infiltration, d’étanchéité, d’humidité et de

moisissures,

3) le cas échéant, en déterminer les causes, origines et moyens pour y remédier,

4) évaluer la perte de jouissance subie par Madame PERSONNE1.).

L’appelante demande également de l’admettre à prouver par voie d’expertise

médicale qu’elle souffre de problèmes respiratoires liés aux infiltrations et à l’humidité

régnant dans les lieux loués et de nommer un expert calculateur pour chiffrer son

dommage sur base du rapport médical.

Finalement, elle requiert l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500.- euros.

Le ORGANISATION1.) interjette appel incident contre le jugement du 26 septembre

2008 et demande au tribunal de faire droit à sa demande reconventionnelle en

résiliation du bail formulée oralement à l’audience des premières plaidoiries devant le

tribunal de paix. Pour le surplus, il demande la confirmation du jugement entrepris.

Quant à l’appel principal:

PERSONNE1.) reproche au premier juge d’avoir retenu qu’elle restait en défaut de

prouver que l’état de l’appartement était exclusivement dû à une absence d’entretien

de la part du ORGANISATION1.) en faisant plaider que l’expert PERSONNE3.) aurait

formellement exclu l’influence de son mode de vie sur l’humidité présente dans

l’appartement. L’expert aurait retenu au contraire que l’origine des moisissures serait

à rechercher au niveau des infiltrations qui auraient perduré dans l’appartement

pendant plusieurs années et dont l’expert PERSONNE4.) ne contesterait d’ailleurs

pas l’existence. Elle se réfère également aux constatations de l’agent sanitaire en chef

de la direction de la santé en date du 23 janvier 2003 qui a relevé des traces

d’humidité qu’il aurait mis en relation avec des infiltrations d’eau de pluie du toit.

Elle demande donc au tribunal de retenir qu’elle n’est pas à l’origine des problèmes

d’humidité de son appartement et de faire par conséquent droit à sa demande.

L’appelante qui fait grief au premier juge d’avoir rejeté sa demande sans expliquer les

raisons pour lesquelles le rapport PERSONNE4.) devait prévaloir sur le rapport

PERSONNE3.), fait encore plaider que le seul fait que l’expertise PERSONNE3.) soit

en contradiction avec celle de l’expert PERSONNE4.) apporterait la preuve qu’un

doute sérieux pèserait sur l’origine des problèmes d’humidité apparus dans son

appartement de sorte qu’il aurait appartenu au premier juge pour autant qu’il aurait eu

des incertitudes quant à l’origine des traces d’humidité d’ordonner une expertise

supplémentaire.

Le ORGANISATION1.) demande la confirmation du jugement entrepris. Il conteste

l’existence d’infiltrations pendant une durée s’étalant sur plusieurs années en

expliquant avoir fait procéder aux réparations qui s’imposaient dès que sa locataire

l’avait informé de problèmes ponctuels d’humidité, respectivement d’infiltrations. Il est

d’avis que les différences entre le rapport PERSONNE4.) et le rapport PERSONNE3.)

établi plusieurs années plus tard s’expliquent par un changement du mode de vie de

la locataire. Ainsi, il donne à considérer que ses employés ainsi que divers corps de

métier envoyés sur les lieux pour effectuer des réparations auraient constaté que

l’appartement dans lequel se trouvaient treize personnes n’était pas suffisamment

aéré. Il explique en outre que la locataire laissait pendre des draps à l’extérieur de la

fenêtre VELUX, ce qui aurait entraîné l’endommagement de cette fenêtre et

l’apparition d’humidité dans l’appartement.

Il résulte des éléments du dossier que l’expert PERSONNE4.) a été nommé par

décision du tribunal de paix du 27 avril 2004. Il a dressé son rapport le 10 janvier 2005

après s’être rendu sur les lieux à plusieurs reprises, tant pendant la période estivale

que pendant la période hivernale.

L’expert PERSONNE3.), qui a été chargé unilatéralement par la locataire d’effectuer

une expertise, s’est rendu sur les lieux le 28 février 2008 et a dressé son rapport le

15 mars 2008.

Contrairement à l’expert PERSONNE4.) qui avait retenu l’existence d’une humidité

ambiante importante dans l’appartement, l’expert PERSONNE3.) a retenu qu’«une

atmosphère sèche, voire très sèche» règne dans le logement pris en location par

l’appelante.

Pour retenir que les causes des moisissures sont dues à une utilisation non conforme

des lieux loués par la locataire, l’expert PERSONNE4.) a relevé que les taux

d’humidité de la température de contact au mur sont tout à fait normaux, que l’isolation

thermique est suffisante et il a exclu l’existence de ponts thermiques constructifs.

Si l’expert a relevé l’existence de traces d’infiltration dans la chambre à coucher du

pignon latéral et a retenu que l’humidité de l’air excessive dans cette chambre pouvait

le cas échéant s’expliquer par des infiltrations d’eau, il a cependant exclu que des

infiltrations d’eau soient à l’origine de l’humidité régnant dans les autres pièces faute

d’avoir constaté des traces d’infiltration d’eau dans le living et la chambre arrière. Il a

également exclu qu’une fuite au système de chauffage ou aux tuyauteries dans le sol

du living soit à l’origine des moisissures étant donné que, d’après lui, une telle fuite

ne peut pas entraîner les problèmes de moisissures situés sous le toit que la locataire

lui a montrés.

L’expert PERSONNE3.), par contre, a écarté du fait de l’atmosphère sèche régnant

dans les lieux loués que les moisissures soient liées à l’éventuel mode de vie de la

locataire.

Cet expert a relevé lors de son passage dans l’appartement (plus de 3 années après

l’expert PERSONNE4.)) l’existence de nombreuses traces de coulées d’eau à divers

endroits de l’appartement et en a conclu que ce dernier a été fortement affecté

d’infiltrations par le passé, (les traces de moisissures ayant été sèches au moment de

son passage dans l’appartement). Pour l’expert PERSONNE3.) ces anciennes

infiltrations, en provenance de la toiture et du pignon de façade, «conjuguées à une

bonne température de chauffage», sont à l’origine des moisissures.

L’expert PERSONNE3.) a également relevé l’existence d’un dysfonctionnement du

système de chauffage et l’existence d’un trou dans la chape du living, effectué selon

la locataire pour localiser une fuite d’eau sur le réseau d’eau sanitaire. Suivant

l’expert, ce trou lui a permis de constater que la chape du béton a été saturée d’eau.

Si le ORGANISATION1.) admet l’existence de problèmes ponctuels d’infiltration, il

affirme cependant avoir procédé aux réparations qui s’imposaient dès en avoir été

informé. Aucune pièce n’est versée quant aux interventions effectuées sur l’initiative

du ORGANISATION1.). Aucune indication quant à la date de ces interventions n’est

donnée.

Le tribunal est dès lors dans l’impossibilité de voir si entre l’établissement des deux

expertises des réparations de nature à avoir une influence sur le taux de l’humidité

ambiante de l’appartement ont été réalisés.

Devant les lacunes du dossier et les conclusions contradictoires des experts, il y a

lieu, avant tout autre progrès en cause, d’ordonner une expertise judiciaire

supplémentaire conformément à la demande subsidiaire de l’appelante telle que

libellée au dispositif du présent jugement.

Eu égard à ses faibles revenus, la locataire demande au tribunal de dire que le

ORGANISATION1.) devra avancer les frais d’expertise.

Comme la partie PERSONNE1.) a déjà avancé les frais des deux expertises

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) et que son affirmation que des infiltrations d’eau

dans la toiture et dans la façade de l’immeuble sont à l’origine de l’humidité ayant

existé dans son appartement n’est pas dénuée de tout fondement, il y a lieu de retenir,

conformément à sa demande, que les frais de l’expertise supplémentaire à ordonner

sont à avancer par le ORGANISATION1.).

Quant à l’appel incident:

Par réformation du jugement du 26 septembre 2008, le ORGANISATION1.) demande

au tribunal de faire droit à sa demande reconventionnelle en résiliation du bail qu’il

affirme avoir formulée oralement à l’audience des premières plaidoiries devant le

tribunal de paix.

Il est constant en cause qu’aucune demande reconventionnelle par écrit n’a été

formulée par le ORGANISATION1.).

Le tribunal constate que l’affaire a été exposée pour la première fois à l’audience du

tribunal de paix de Luxembourg en date du 13 février 2004.

Le tribunal doit cependant constater, à l’instar du premier juge, que les éléments du

dossier lui soumis ne permettent pas de conclure qu’une demande en résiliation du

bail aurait été formulé oralement lors de cette audience. Le premier juge a d’ailleurs

relevé qu’aucune trace d’une telle demande ne figurerait au plumitif d’audience.

Les éléments du dossier ne permettent pas non plus de retenir qu’une telle demande

ait été formulée en bonne et due forme lors de l’audience du tribunal de paix du 19

juin 2008.

Il s’en suit que l’intimé n’établit pas avoir présenté en première instance une demande

en résiliation du bail soit écrite, soit orale. Son appel incident doit partant être déclaré

irrecevable.

Il y a lieu de réserver la demande en nomination d’un expert médical et calculateur,

les demandes en allocation d’une indemnité de procédure et les frais.

Par ces motifs

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal en la forme,

dit l’appel incident irrecevable,

pour le surplus,

avant tout autre progrès en cause,

ordonne une expertise et commet pour y procéder:

Monsieur PERSONNE5.)

ADRESSE3.)

L-ADRESSE4.)

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit,

motivé et détaillé,

1) de relever l’état de l’appartement 6.0 loué à PERSONNE1.) se trouvant au 6ème

étage de l’immeuble sis ADRESSE1.),

2) de constater et relever les désordres affectant ledit appartement tels que des

problèmes d’infiltrations, d’étanchéité, d’humidité et de moisissures,

3) de déterminer les causes et origines des désordres tant actuels qu’anciens avec

la précision que pour les désordres anciens l’expert analysera les constatations

matérielles des experts PERSONNE4.) et PERSONNE3.) contenues dans leurs

rapports respectifs du 10 janvier 2005 et du 15 mars 2008 ainsi que les photos

annexées à leurs rapports,

4) de préciser si les constatations divergentes des experts peuvent s’expliquer par

un changement du mode de vie de la locataire,

5) de déterminer les moyens pour remédier aux désordres constatés,

6) d’évaluer la perte de jouissance éventuelle subie par PERSONNE1.),

ordonne au ORGANISATION1.) de consigner au plus tard le 28 février 2009 la

somme de 600.- euros, à titre de provision à faire valoir sur la rémunération de l’expert

à un établissement de crédit à convenir avec l’autre partie au litige, et d’en justifier au

greffe du tribunal, sous peine de poursuite de l’instance selon les dispositions de

l’article 468 du nouveau code de procédure civile,

charge Madame la vice-présidente Mireille HARTMANN de la surveillance de cette

mesure d’instruction,

dit que l’expert devra en toute circonstance informer ce magistrat de l’état de ses

opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

dit que dans l’accomplissement de sa mission, l’expert pourra s’entourer de tous

renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes,

dit que si les honoraires de l’expert devraient dépasser le montant de la provision

versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer les opérations qu’après

consignation d’une provision supplémentaire,

dit qu’en cas de refus, d’empêchement ou de retard de l’expert, il sera remplacé par

le vice-président du tribunal de ce siège sur simple requête lui présentée par la partie

la plus diligente, l’autre partie dûment convoquée et par simple note au plumitif,

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal d’arrondissement le

25 mai 2009 au plus tard,

réserve la demande en nomination d’un expert médical et calculateur, les demandes

en allocation d’une indemnité de procédure et les frais,

fixe l’affaire pour continuation des débats à l'audience publique du mardi, 16 juin

2009 à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle TL 3.06.