Landlord partially wins rent arrears appeal; tenants pay partial balance plus half appeal costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 8/2009

Audience publique du mardi, vingt janvier deux mille neuf

Numéros 103672 et 103792 du rôle

Composition:

Mireille HARTMANN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Béatrice HORPER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

I

Entre

le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT,

anciennement FONDS POUR LE LOGEMENT A COUT MODERE, établi à L-

ADRESSE1.), établissement public, constitué en personne juridique par la loi du 25

février 1979, modifiée par la loi du 15 novembre 2002 portant modification et

coordination des dispositions légales et réglementaires en matière d’aide au

logement, poursuites et diligences du président de son comité-directeur, Monsieur

PERSONNE1.), demeurant à luxembourg,

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN

d’Esch-sur-Alzette du 17 août 2006,

comparant par Maître Albert RODESCH, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), ouvrier, et son épouse

2) PERSONNE3.), ouvrier, les deux demeurant à L-ADRESSE2.)

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant initialement par Maître Pascal PEUVREL, avocat, et actuellement par

Maître Mourad SEBKI, avocat, les deux demeurant à Luxembourg.

II

Entre

1) PERSONNE2.), ouvrier, et son épouse

2) PERSONNE3.), ouvrier, les deux demeurant à L-ADRESSE2.)

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Martine LISE en

remplacement de l’huissier de justice Jean-Lou THILL de Luxembourg du 21 août

2006,

et

le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT,

anciennement FONDS POUR LE LOGEMENT A COUT MODERE, établi à L-

ADRESSE1.), établissement public, constitué en personne juridique par la loi du 25

février 1979, modifiée par la loi du 15 novembre 2002 portant modification et

coordination des dispositions légales et réglementaires en matière d’aide au

logement, poursuites et diligences du président de son comité-directeur, Monsieur

PERSONNE1.), demeurant à Luxembourg,

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Martine LISE en

remplacement de l’huissier de justice Jean-Lou THILL

comparant par Maître Albert RODESCH, avocat, demeurant à Luxembourg,

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

Les affaires, inscrites sous les numéros 103672 et 103792 du rôle, furent à plusieurs

reprises appelées aux audiences publiques des 23 octobre 2006, 4 décembre 2006,

30 janvier 2007, 13 mars 2007, 24 avril 2007, 8 mai 2007, 25 septembre 2007, 23

octobre 2007, 6 novembre 2007, 27 novembre 2007, 8 janvier 2008, 15 janvier 2008,

11 février 2008 pour plaidoiries, respectivement pour fixation.

A l’audience publique du mardi, 14 avril 2008, les affaires furent fixées au rôle général.

A l’audience du 11 novembre 2008, les affaires furent finalement fixées pour

plaidoiries au 16 décembre 2008, à 9.00 heures, salle 6, au 3ème étage.

A l’audience de ce jour-là, les affaires furent utilement retenues et les débats eurent

lieu comme suit:

Maître Caroline LECUIT, avocat, en remplacement de Maître Albert RODESCH,

comparant pour le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE

L’HABITAT, donna lecture du premier jugement et de l’acte d’appel du 17 août 2006

et fut entendue en ses explications.

Maître Ali YAKISAN, avocat, en remplacement de Maître Mourad SEBKI, comparant

pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), a donné lecture de l’acte d’appel du 21 août

2006 et fut également entendu en ses explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 20

janvier 2009 le

jugement

qui suit:

Par requête déposée en date du 20 janvier 2005 auprès du tribunal de paix d’Esch-

sur-Alzette, le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE

L’HABITAT, (ci-après le FONDS) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

(ci-après les époux GROUPE1.)) à comparaître devant ce tribunal aux fins de voir

constater que le bail existant entre parties a été résilié régulièrement, sinon pour voir

déclarer résilié le bail en question et s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués

ainsi que pour s’entendre condamner à lui verser la somme de 10.091,38.- euros à

titre d’arriérés de loyers et de charges. Le FONDS a encore conclu à l’allocation d’une

indemnité de procédure de 600.- euros.

Par jugement du 12 juillet 2006 le tribunal de paix, après avoir donné acte au FONDS

des augmentations de sa demande,

- a dit que la prescription n’est pas acquise pour les soldes de décomptes de charges

des années 1998/1999 et 1999/2000 et, par conséquent, a retenu que le montant

de 119,23.- euros est dû de ce chef par le FONDS aux époux GROUPE1.),

- a déclaré la demande non fondée en ce qui concerne les décomptes de charges des

années 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003 et 2003/2004,

- a dit que la prescription est acquise pour les loyers échus avant le 20 janvier 2000,

a déclaré non fondée la demande en ce qui concerne les soldes de décomptes de

loyers des années 2000, 2001 et 2003(2),

- a dit non fondée la demande en ce qui concerne les avances de loyers des mois de

février 2000, juin 2001 et de janvier 2002,

- a déclaré la demande non fondée en ce qui concerne le montant de 25,94.- euros

réclamé à titre de «redevance» pour l’année 2002,

- a déclaré la demande fondée à concurrence du montant de 3.165,39.- euros en ce

qui concerne les arriérés d’avances de loyers et de charges des mois de février

(solde), mars, avril, mai et de juin 2006,

- a dit qu’il y a lieu à compensation entre ce montant et le montant de 119,23.- euros

dû par le FONDS aux époux GROUPE1.) et a condamné en conséquence les époux

GROUPE1.) à payer au FONDS le montant de 3.046,16.- euros avec les intérêts

légaux sur le montant de 751,43.- euros à partir du 22 mars 2006 et sur le montant

de 2.294,73.- euros à partir du 14 juin 2006 jusqu’à solde,

- a dit que la résiliation du contrat de bail intervenue de la part du FONDS est

irrégulière,

- a cependant déclaré résilié le contrat de bail entre parties pour non-paiement des

avances de loyers et de charges des mois de février à juin 2006, partant a condamné

les époux GROUPE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de leur chef au plus tard 30 jours après la notification de son jugement,

- a rejeté la demande du FONDS sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile,

- a donné acte aux époux GROUPE1.) de leur demande reconventionnelle mais l’a

rejetée tant sur la base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile que sur

la base de l’article 6-1 du code civil.

De ce jugement, le FONDS a régulièrement relevé appel limité par exploit d’huissier

du 17 août 2006.

Par réformation du jugement entrepris, il demande au tribunal de déclarer fondée sa

demande concernant les décomptes de charges des années 2000/2001, 2001/2002,

2002/2003, 2003/2004, de dire que la prescription n’est pas acquise pour les loyers

échus avant le 20 janvier 2000, de déclarer sa demande concernant les décomptes

de loyers des années 2000, 2001 et 2003(2) recevable et fondée, de déclarer sa

demande concernant les avances des loyers des mois de février 2000, juin 2001 et

de janvier 2002 recevable et fondée, de déclarer sa demande concernant le montant

de 25,94.- euros réclamé à titre de «redevance» pour l’année 2002 recevable et

fondée et finalement de faire droit à sa demande en paiement d’une indemnité de

procédure.

Le FONDS réclame également l’allocation du montant de 2.500.- euros sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile pou l’instance d’appel.

Le FONDS demande par contre la confirmation du jugement de première instance

pour autant que le bail entre parties a été déclaré résilié, que les intimés ont été

condamnés à déguerpir des lieux loués et qu’ils ont été condamnés au paiement du

montant de 3.046,16.- euros.

Les époux GROUPE1.) ont, de leur côté, relevé appel limité du jugement du 12 juillet

2006 par exploit d’huissier du 21 août 2006.

Par réformation du jugement entrepris, ils demandent au tribunal de rejeter la

demande en paiement du FONDS d’un montant de 3.165,39.- euros du chef d’arriérés

de loyers et de charges pour les mois de février à juin 2006 inclus et de rejeter sa

demande de résiliation judiciaire du contrat de bail ainsi que sa demande en

déguerpissement des lieux loués, de condamner la partie intimée à leur payer la

somme de 119,23.- euros à titre de solde de décomptes de charges pour les années

1998/1999 et 1999/2000, de déclarer leur demande reconventionnelle fondée et de

condamner par conséquent le FONDS au paiement du montant de 1.500.- euros sur

base de l’article 6-1 du code civil et de 1.000.- euros sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de prononcer la

jonction entre les affaires introduites sous les numéros 103672 et 103792 du rôle.

Il appartient d’abord au tribunal de déterminer quels montants sont éventuellement

redus par les locataires en exécution de leurs obligations contractuelles avant de se

prononcer sur la demande en déguerpissement du FONDS.

Suivant contrat de bail du 15 juillet 1998, le FONDS a donné en location aux époux

GROUPE1.) un appartement pour un loyer initial mensuel de 5.600.- francs, soit

138,82.- euros et des avances mensuelles sur charges de l’ordre de 4.000.- francs,

soit 99,15.- euros.

L’article 3.1 du contrat de bail précité précise expressément que le loyer, qui

correspond à un pourcentage du revenu imposable du ménage-locataire, est adapté

d’office le 1er avril de chaque année à l’évolution des revenus et de la situation familiale

du ménage.

1) Quant aux loyers et charges pour les années 1998 et 1999:

Le FONDS réclame le montant de 42,67.- euros se composant comme suit:

- 19,46.- euros (décompte loyer 1999),

- 142,44.- euros (avance de loyer août 1999),

- 119,23.- euros (décompte charges 98/99).

Il reproche au premier juge d’avoir retenu que les loyers de 1999 étaient prescrits en

faisant état de trois courriers de rappel adressés aux locataires, à savoir un courrier

du 22 août 2003, un courrier du 4 mai 2004 et un courrier du 23 septembre 2004. Il

est d’avis que ces lettres de rappels sont de nature à interrompre la prescription

prévue à l’article 2277 du code civil.

Abstraction faite que les locataires contestent avoir reçu les courriers invoqués avant

l’expiration du délai de prescription et que les lettres elles-mêmes dans lesquelles le

FONDS réclame un montant forfaitaire de 4.297,14.-, de 9.393,86.- ou de 9.829,81.-

euros ne permettent pas de déterminer si les montants actuellement réclamés y sont

réellement inclus, faute de verser les décomptes prétendument annexés aux différents

courriers, il convient de rappeler qu’une lettre de réclamation n’est pas de nature à

interrompre la prescription (cf. Jurisclasseur procédure civile verbo demande en

justice fasc 126-6, no 73).

En effet, selon l'article 2244 du code civil, une citation en justice, un commandement

ou une saisie, signifiés à celui qu'on veut empêcher de prescrire, forment l'interruption

civile. La notion d'interpellation du débiteur, prévue à l'article 2249 du code civil «ne

doit toutefois pas égarer l'interprète, car la liste de l'article 2244 est limitative et toute

réclamation adressée à l'adversaire, particulièrement si elle suit une voie

extrajudiciaire, ne produit pas l'interruption escomptée» (cf. JCL. civ. art. 2242-2250,

Fasc. G no.29 et s.). Ainsi, il est admis qu'une simple lettre, demandant un

remboursement, n'interrompt pas la prescription (en ce sens TAL 25 06 1997 rôle no

48886).

L’argumentation du FONDS est donc à rejeter et le premier juge est à confirmer en ce

qu’il a retenu que la prescription est acquise pour les montants réclamés à titre de

décompte de loyer 1999 et d’avance de loyer août 1999, soit pour le montant total de

161,90.- euros.

Le premier juge n’étant pas critiqué en ce qu’il a retenu que la prescription de l’action

en paiement des charges locatives ne commence à courir qu’à partir de la

présentation du décompte par le bailleur, il y a lieu de retenir que le FONDS redoit

encore aux époux GROUPE1.) le montant de 119,23.- euros relatif au décompte des

charges des années 98/99, montant non autrement contesté par les locataires qui en

demandent le remboursement.

2) Quant aux décomptes de loyers pour les années 2000 à 2002:

Le FONDS demande au tribunal de condamner les époux GROUPE1.), par

réformation du jugement de première instance, au paiement du montant de

(2.305,90+4.399,20+3.804,15=) 10.509,25.- euros à titre d’arriérés de loyers pour les

années 2000, 2001 et 2002.

Le tribunal de paix avait rejeté cette demande au motif que les montants réclamés ne

seraient pas appuyés par des pièces de sorte qu’il serait dans l’impossibilité de vérifier

le mode de calcul de ces montants et leur concordance avec les avances de loyer et

les loyers réellement dus par les locataires.

Conformément à l’argumentation du FONDS, il y a lieu de retenir que c’est par erreur

matérielle qu’il est fait état dans le premier jugement des décomptes des années 2000,

2001 et 2003, l’année 2003 correspondant en réalité à l’année 2002.

Suivant l’article 3 du contrat de bail signé entre parties, le loyer mensuel correspond

à un pourcentage du revenu imposable du ménage-locataire sans qu’il puisse

dépasser les taux établis à un tableau joint au bail. Il y est encore précisé que chaque

année, au 1er avril, le loyer est adapté d’office à l’évolution des revenus et de la

situation familiale du ménage.

L’article 18 du règlement grand-ducal du 16 novembre 1998 fixant les mesures

d’exécution relatives aux logements locatifs, aux aides à la pierre ainsi qu’aux

immeubles cédés sur la base d’un droit d’emphythéose et d’un droit de superficie,

prévues par la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement, retient

que le loyer annuel est calculé en tenant compte du revenu net disponible du ménage

(RND), des unités de consommation (dépendant du nombre des personnes

composant le ménage) et de la surface pondérée(S) de l’objet locatif suivant la formule

suivante: L=(0,75xXxRND)+(0,25xYx S), X étant le taux de loyer applicable fixé en

fonction du RND annuel par unité de consommation et Y étant un multiplicateur fixé

forfaitairement à 250.- francs par référence au nombre indice 100 des prix de

consommation.

Actuellement, le FONDS verse les décomptes de loyers relatifs aux années 2000 à

2002 calculés d’après la formule ci-dessus reprise, les pièces lui remises par les

locataires pour pouvoir déterminer le revenu net disponible du ménage au cours des

années correspondantes ainsi que les certificats de composition du ménage pour

pouvoir déterminer l’unité de consommation et par conséquent le taux du loyer (X)

applicable.

Aucun élément du dossier soumis au tribunal ne permet de conclure que la bailleresse

se serait trompée sur les montants pris en compte pour fixer les avances sur les loyers,

respectivement pour établir les décomptes. La méthode de calcul employée par le

FONDS n’ayant pas non plus fait l’objet d’une critique circonstanciée (le seul fait de

relever qu’elle est difficilement compréhensible pour les locataires ne permet pas de

retenir une fausse application des critères légaux applicables), il y a lieu de retenir,

qu’au vu des pièces versées en cause, le montant réclamé et calculé suivant la

méthode précitée à l’article 18 du règlement grand-ducal du 16 novembre 1998 est

justifié.

Par réformation du jugement entrepris, la demande du FONDS est dès lors à déclarer

fondée pour le montant de (2.305,90+4.399,20+3.804,15=) 10.509,25.- euros à titre

d’arriérés de loyers pour les années 2000, 2001 et 2002.

Les époux GROUPE1.) sont donc à condamner à payer au FONDS le montant de

10.509,25.- euros avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice,

soit le 20 janvier 2005, jusqu’à solde.

3) Quant aux avances des loyers des mois de février 2000, juin 2001 et de janvier

2002:

Par réformation du jugement entrepris, le FONDS demande la condamnation des

époux

GROUPE1.)

au

paiement

de

la

somme

de

754,10

euros

(142,44+138,85+472,81) du chef des avances de loyer non acquittées pour les mois

de février 2000, juin 2001 et de janvier 2002.

Le premier juge avait rejeté cette demande au motif que les montants réclamés ne

seraient pas documentés par des pièces établissant que les avances de loyer auraient

été fixées aux montants réclamés pour les périodes en question.

Actuellement, le FONDS verse une lettre du 2 juillet 1999 adressée aux époux

GROUPE1.) suivant laquelle le loyer a été fixé à 5.746.- francs (soit à 142,44.- euros)

à partir du mois d’août 1999, une lettre du 24 octobre 2000 par laquelle le loyer a été

diminué au montant de 138,84.- euros à partir du mois de novembre 2000 et un

courrier du 24 octobre 2001 suivant lequel le loyer à payer s’élève à 472,81.- euros à

partir du 1er novembre 2001.

Les locataires ne justifient pas avoir payé ces avances.

Comme le FONDS a par ailleurs (en établissant les décomptes des soldes de loyers

annuels de 2000 à 2002) déduit les avances demandées et non celles réellement

payées, il y a également lieu de déclarer, par réformation du jugement entrepris, la

demande en paiement fondée à concurrence du montant réclamé de 754,10.- euros.

Les époux GROUPE1.) sont donc à condamner au paiement du montant de 754,10.-

euros avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice, 20 janvier

2005, jusqu’à solde.

4) Quant au montant de 25,94.- euros réclamé pour l’année 2002 à titre de

«redevance»:

Le premier juge a rejeté la demande du FONDS, faute de pièce justificative versée en

cause.

Actuellement, le FONDS verse une facture pour des travaux de déblocage des vannes

thermostatiques du 12 décembre 2002.

Comme il appartient au locataire de maintenir la robinetterie et les vannes en bon état

de fonctionnement et que ni l’intervention du FONDS, ni les montants mis en compte

ne sont contestés, le montant réclamé est, par réformation du jugement entrepris, à

allouer au FONDS.

5) Quant aux avances sur loyers de février 2006 à juin 2006:

Dans leur acte d’appel du 21 août 2006, les époux GROUPE1.) contestent la

condamnation au paiement du montant de 3.165,39.- euros à titre d’arriérés d’avances

de loyers et de charges pour les mois de février à juin 2006 en faisant valoir avoir payé

ces avances par ordre permanent.

A l’audience du 16 décembre 2008, le FONDS a reconnu avoir reçu un montant

mensuel de 659,16.- euros par mois et a diminué en conséquence sa demande au

montant de 528,75.- euros à titre d’arriérés d’avances sur les loyers en expliquant qu’il

a imputé le montant de 99,16.- euros de la somme de 659,16.- euros lui versée sur

les avances de charges redues pour les mois concernés.

Il résulte des pièces versées par les locataires que ces derniers ont payé pour la

période correspondante par ordre permanent le montant de 659,16.- euros à titre

d’avances sur loyer et charges en date des 10 février, 10 mars, 10 avril, 10 mai et 10

juin 2006 (soit un montant total de 5x659,16= 3.295,8.- euros).

Il résulte cependant de la lettre du 9 janvier 2006 adressée par le FONDS aux époux

GROUPE1.) (annulant une lettre du 6 janvier 2006, non versée en cause) que les

avances de loyer à payer par les locataires s’élèvent à 665,75.- euros à partir du mois

suivant, montant auquel sont à ajouter les avances sur charges de 99,16.- euros de

sorte que le montant total à payer mensuellement par les locataires s’élève à 764,91.-

euros, montant que les locataires ont été invités de régler à partir du mois de février

2006.

Compte tenu de l’imputation faite par le créancier qui n’a pas été contestée par les

locataires, ces derniers redoivent donc, d’après les pièces versées en cause, une

différence d’avances de loyer de (665,75-560=) 105,75.- euros par mois, soit le

montant total de 528,75.- euros réclamé encore actuellement par le FONDS.

Par réformation du jugement entrepris, la demande du FONDS est donc seulement à

déclarer fondée pour le montant de 528,75.- euros.

6) Quant aux arriérés de charges suivant décomptes pour les années 2000 à 2005:

Dans son acte d’appel, le FONDS a demandé au tribunal de déclarer, par réformation

du jugement entrepris, sa demande en paiement fondée «en ce qui concerne les

décomptes de charges des années 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003 et 2003/2004».

Dans le dispositif de sa note de plaidoiries versée au tribunal lors de l’audience du 16

décembre 2008 (mais datée au 14 avril 2008), le FONDS réclame les montants de

397,47; de 774,50.- et de 635,44.- euros à titre d’arriérés de charges.

Dans le corps de la note de plaidoiries ci-avant mentionnée, les montants réclamés à

titre de charge sont les suivants:

Pour: 2000/2001:

- 232,80.- euros,

2001/2002:

178,83.- euros,

2002/2003:

397,47.- euros,

2002/2003 (en réalité 2003/2004):

774,50.- euros,

2004/2005:

635,44.- euros.

Il s’en suit que le FONDS a augmenté sa demande par rapport à son acte d’appel

pour les arriérés de charges redus pour l’année 2004/2005.

Cette augmentation de la demande, non autrement contestée quant à sa recevabilité,

est à déclarer recevable en la pure forme.

Les montants réclamés, contestés devant le premier juge, sont toujours contestés.

Le tribunal relève d’abord que le premier juge avait rejeté la demande du FONDS,

faute par ce dernier de verser des pièces pour établir les montants réclamés en

retenant que les simples décomptes non accompagnés de pièces justificatives ou

assortis de la possibilité de consulter les factures au siège administratif du bailleur

sont insuffisants pour prouver la créance invoquée par le FONDS.

Pour obtenir une condamnation de son locataire, il appartient au bailleur de justifier

qu’il a lui-même déboursé les montants réclamés à titre de charge pour compte des

époux GROUPE1.) et de verser au tribunal les pièces justificatives lui permettant de

vérifier la réalité de sa créance.

Ainsi et abstraction faite de la question de savoir si les locataires étaient informés

avant l’introduction de la présente instance d’appel de la possibilité de consulter les

pièces relatives aux charges réclamées au siège social du bailleur (ce que les

locataires contestent), il appartient au bailleur de remettre au tribunal les pièces

justificatives des charges réclamées lui permettant de prononcer une condamnation.

Le tribunal doit cependant constater qu’actuellement les montants réclamés ne sont

toujours pas justifiés par les pièces versées au dossier par le FONDS.

Ainsi, malgré la demande réitérée du présent tribunal (lors des nombreuses refixations

des affaires sollicitées depuis 2006) de verser des décomptes détaillés pour les

différentes années et de justifier ces derniers par référence à des pièces numérotées

en ordre chronologique, le FONDS se borne à verser sans autre explication les

situations comptables des locataires à différentes dates reprenant seulement le

montant final des décomptes-charges pour les 5 années réclamées ainsi qu’une liasse

de pièces comprenant différentes factures.

Même si le nombre de ces factures peut sembler important, les factures ne

correspondent cependant pas aux montants réclamés aux époux GROUPE1.).

Certaines factures ne donnent d’ailleurs même pas d’indication quant à l’immeuble

dans lequel les corps de métier sont intervenus, respectivement de la destination

finale des fournitures de matériel mis en compte. D’autres semblent concerner

d’autres locataires.

Le FONDS ne donne pas non plus d’explication quant à la répartition des frais totaux

relatifs entre les différents logements de l’immeuble sis ADRESSE2.) dans lequel les

locataires occupent un appartement.

Ce sont en effet les locataires qui versent parmi leurs pièces des décomptes reprenant

les montants à répartir et la quote-part de répartition pour les exercices 2000/2001,

2002/2003,2003/2004 ainsi que des états de charges qualifiés de «détaillés» par le

FONDS pour les exercices 2000/2001, 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004 et

2004/2005.

Or, à la comparaison de ces états avec les pièces fournies par le FONDS, le tribunal

est amené à constater que les frais de chauffage (SUDGAZ) ne sont pas justifiés par

des pièces et ce pour toutes les années en cause.

Les frais d’entretien divers ne sont pas expliqués et ne correspondent pas aux pièces

versées en cause par le FONDS, mise à part pour l’année 2002/2003 pour laquelle le

FONDS verse une facture «SOCIETE1.)» lui adressée sans indication de l’immeuble

pour lequel est destiné la fourniture de produits de déneigement.

Les frais de concierge ne sont pas non plus établis par des pièces, sauf pour l’année

2004/2005 une pièce est versée, à savoir une feuille blanche portant comme seule

inscription: «concierge 2004/2005: 3.214,08.- euros».

Cette pièce émanant du FONDS lui-même n’est pas de nature à justifier le paiement

de ces frais.

Les autres frais mis en compte, suivant les décomptes versés par les locataires, sont

à examiner année par année.

Concernant l’année 2000/2001, seuls les frais de consommation d’eau froide et les

frais d’électricité intitulés «frais communs» sont documentés par les factures

afférentes de la commune.

Les frais de lecture ne sont justifiés que pour un montant de 725,83.- euros pour

l’ensemble de la copropriété.

Les autres frais ne sont pas justifiés par les pièces remises au tribunal.

Ainsi, les frais d’électricité (autres que les frais communs) ne sont pas documentés

par des pièces et aucune explication n’est donnée pour les frais d’entretien divers pris

en compte dans le décompte. Comme le montant pris en considération ne correspond

pas à un montant de «l’état détaillé», le tribunal retient que ces frais ne sont pas

établis.

Pour l’année 2001/2002, les frais intitulés frais d’électricité ne sont pas non plus

justifiés par des pièces. Seuls les frais de consommation d’eau froide résultent des

pièces versées en cause, tout comme la plupart des frais d’électricité mis en compte

à titre de frais communs par entrée.

Les autres frais repris dans l’état ne sont pas justifiés par des pièces.

Ainsi, les frais de lecture documentés par des factures «SOCIETE2.)» s’élèvent à

556,91.- et à 743,81.- euros et ne correspondent pas au montant de 936,15.- euros

mis en compte pour l’ensemble de la copropriété et aucun justificatif n’est versé pour

les frais d’entretien du chauffage mis en compte à l’ensemble de la copropriété.

Pour l’année 2002/2003:

Les pièces versées pour les frais de consommation d’eau froide ne correspondent pas

aux montants repris dans «l’état détaillé» de l’année correspondante. Sans autre

explication, le tribunal ne peut partant que retenir qu’ils ne sont pas justifiés.

Les frais de lecture mis en compte dans l’état détaillé correspondent seulement pour

la facture de 773,24.- euros aux pièces versées par le FONDS.

Les frais de dépannage et de frais d’entretien du chauffage ne sont pas documentés.

Les frais d’électricité mis en compte ne correspondent pas aux pièces versées en

cause.

Pour l’année 2003/2004:

Les frais de consommation d’eau froide mis en compte ne correspondent pas aux

montants des factures versées. Sans autre explication, le tribunal ne peut partant que

retenir qu’ils ne sont pas justifiés.

Les frais de dépannage et d’entretien du chauffage et les frais d’électricité ne sont pas

du tout documentés.

Les frais de lecture réclamés ne correspondent pas non plus aux pièces versées et

ne sont donc pas justifiés.

Pour l’année 2004/2005:

Aucun décompte pour la période concernée n’est versé en cause.

Outre les quelques factures versées par le FONDS, le tribunal ne peut que se baser

sur l’«état détaillé» de l’ensemble des charges de la copropriété versé en cause par

les locataires.

En comparant ce dernier aux pièces versées par le FONDS, le tribunal constate que

les factures des taxes communales versées sans explication ne permettent pas de

retracer les montants tels que mis en compte dans l’état des frais.

Seul le montant de 873,29.- euros des frais de lecture pour toute la copropriété est

justifié par les pièces versées par le FONDS.

Compte tenu des pièces lacunaires et confuses remises actuellement au tribunal, ce

dernier n’est donc pas en mesure de vérifier le bien fondé de la demande du bailleur.

Il y a partant lieu de retenir de ce qui précède que le FONDS n’a nullement justifié les

montants totaux par lui réclamés à titre d’arriérés de frais locatifs suivant décomptes.

Le tribunal constate en outre que les montants justifiés par des pièces (cf. motivation

précédente) sont inférieurs aux montants que le FONDS reconnait avoir reçu comme

avance par les locataires sur les charges locatives.

Comme les locataires n’ont pas formulé de demande reconventionnelle tendant au

remboursement des avances locatives versées pour les périodes correspondantes, le

tribunal, sous peine de statuer ultra petita, se limite donc à déclarer la demande du

FONDS en paiement d’arriérés de charges suivant décomptes non fondée.

A titre superfétatoire, le tribunal constate que l’affirmation du FONDS, que les

décomptes de charges font l’objet, une fois par an, d’un contrôle rigoureux par le

réviseur de caisse désigné par le conseil syndical de l’immeuble, n’est pas non plus

prouvée, faute de pièce versée à ce sujet.

Il en est de même de l’affirmation du FONDS suivant laquelle les décomptes de

charges ne seraient adressés aux locataires qu’une fois approuvée par l’assemblée

générale annuelle de la copropriété de l’immeuble.

Par compensation entre les créances réciproques, la demande du FONDS est donc à

déclarer fondée pour le montant total de (10.509,25 + 754,10 + 25,94 + 528,75 =

11.818,04 - 119,23 =) 11.698,81.- euros.

7) Quant à la résiliation du bail:

Par réformation du jugement de première instance, le FONDS demande au tribunal

de constater que le contrat de bail existant entre parties a été régulièrement résilié de

sa part. En ordre subsidiaire, il demande la confirmation du jugement de première

instance en ce que le juge de paix a déclaré résilié le bail pour non paiement de loyer.

Le premier juge a retenu que la résiliation unilatérale du bail de la part du FONDS

n’était pas régulière, faute par lui d’avoir établi la mauvaise foi dans le chef des

locataires, mauvaise foi qui est une condition d’application de l’article 35 du règlement

grand-ducal du 16 novembre 1998 invoqué par le bailleur à l’appui de sa demande.

Il résulte des éléments du dossier, qu’en date du 26 avril 2004 le FONDS a demandé

aux locataires de lui soumettre des certificats concernant la révision du loyer de

l’année 2004 et qu’en date du 6 juillet 2004, faute d’avoir obtenu une réponse des

locataires, il a résilié le contrat de bail avec effet au 15 octobre suivant pour faute

grave dans leur chef en se basant sur l’article 35 du règlement grand-ducal précité.

Cet article prévoit que «sont considérés comme motifs graves et légitimes entraînant

la résiliation du contrat», entre autre «toute déclaration inexacte ou incomplète, faite

de mauvaise foi, concernant les revenus et la fortune du ménage-occupant ayant pu

avoir une influence sur la décision du promoteur de mettre à sa disposition le

logement».

Or, comme l’a retenu à juste titre le premier juge, il ne résulte pas des éléments du

dossier que les époux GROUPE1.) ont remis des déclarations incomplètes par

mauvaise foi, ni d’ailleurs que du fait de ces omissions les locataires auraient profité

d’un logement auquel ils n’auraient plus eu droit conformément aux prescriptions

légales.

Le tribunal retient d’ailleurs que, suivant l’article 3 du contrat de bail signé entre

parties, le loyer sera automatiquement adapté suivant les modalités de la loi modifiée

du 14 février 1955 au cas où le locataire ne fournirait pas les documents nécessaires

pour le recalcul de son loyer. Le contrat de bail entre parties a donc prévu une sanction

spéciale pour le cas où les locataires n’obtempéraient pas à la demande du FONDS.

Le tribunal relève d’ailleurs que le FONDS lui-même ne s’est déjà plus basé en 2005

sur sa résiliation du 6 juillet 2004 étant donné que, suivant sa propre lettre du 13

décembre 2005 versée au tribunal en instance d’appel, il menace les locataires de

résilier le bail pour le cas où les documents par lui réclamés ne seraient pas remis

jusqu’au 6 janvier 2006.

Le premier juge est dès lors confirmer en ce qu’il a retenu que la résiliation du bail

opérée par le FONDS en date du 6 juillet 2004 est irrégulière.

Le contrat de bail a cependant été résilié par le premier juge pour non paiement des

avances de loyers et de charges pour les mois de février à juin 2006.

Les locataires demandent au tribunal de réformer le jugement sur ce point et de rejeter

par conséquent la demande de résiliation du bail demandée par le FONDS en ordre

subsidiaire pour non paiement de loyers en faisant valoir que les loyers avaient été

réglés par ordre permanent.

Ils reprochent au FONDS d’avoir «volontairement menti» au tribunal en prétendant

que les loyers et avances sur charges des mois de février à juin 2006 inclus n’avaient

pas été payés».

Il résulte des considérations reprises sub 5) qu’actuellement les locataires redoivent

toujours le montant de 528,75.- euros à titre d’avances sur les loyers de la période

correspondante, avances leur réclamées suivant lettre du 9 janvier 2006.

Les locataires redoivent également encore un montant de 754,10.- euros à titre

d’avances de loyer non acquitté pour les mois de février 2000, juin 2001 et de janvier

2002.

L’affirmation des locataires, qu’ils n’ont pas reçu les nombreux rappels leur adressés

tant en ce qui concerne les montants à payer à titre d’avance, que les invitations

d’envoyer les documents nécessaires pour permettre une révision des loyers, est par

contre peu convaincante.

Ainsi, si le tribunal peut admettre que pour une raison ou une autre certains courriers

ne sont pas parvenus aux locataires au moment de la date de leur émission, toujours-

est-il qu’il est difficilement concevable que plus de 15 lettres ne leur seraient pas

parvenues, d’autant plus que les locataires ont promptement réagi par exemple à la

lettre du fonds du 3 juin 2006 et (certes avec retard) aux lettres du 10 octobre 2002,

26 mai 2005 et 19 juillet 2005.

Les locataires ne se sont d’ailleurs pas non plus inscrits en faux en ce qui concerne

les dates d’émission de ces lettres versées actuellement en cause.

Si donc, comme le font plaider les locataires, le FONDS a pris un retard important et

général dans l’établissement des décomptes des loyers 2001 et 2002 qui ne peut être

imputé à une prétendue carence des locataires (et qui de ce fait a entraîné une

accumulation inacceptable des montants redus par des locataires ayant

nécessairement de faibles revenus) et que, suivant les pièces remises par les

locataires, il n’est pas correct de la part du FONDS de n’avoir continué à ces dernières

les explications y relatives demandées qu’en 2007, il reste que le bailleur a réclamé,

à plusieurs reprises, aux époux GROUPE1.) les documents nécessaires pour lui

permettre d’effectuer une révision des loyers.

Or, les locataires ne se sont que difficilement conformés à ces demandes justifiées

par le contrat de bail signé entre parties qui précise expressément que le loyer est

calculé en fonction des revenus du ménage et donc nécessairement de l’ensemble

des personnes habitant le logement. Une réponse dans les délais aurait ainsi évité un

accroissement démesuré des montants finalement redus à titre de loyers,

respectivement un recalcul entraînant un surplus d’arriérés à payer.

S’il avait partant appartenu au FONDS de donner les explications nécessaires

permettant aux locataires de comprendre le calcul du loyer leur réclamé,

l’accumulation des montants redus n’est pas seulement à imputer au FONDS, mais

également et surtout aux locataires qui n’ont pas fait les diligences nécessaires pour

faire parvenir au FONDS les documents réclamés, respectivement pour l’informer

d’une prise d’emploi par un membre du ménage ce qui aurait permis au bailleur

d’adapter les avances conformément à l’article 34 du règlement du 16 novembre 1998.

La fourniture des renseignements réclamés est d’autant plus importante devant la

demande croissante de personnes à faibles revenus demandant de pouvoir louer un

logement social,

de sorte qu’il est impératif que

le

FONDS

dispose

des

renseignements nécessaires pour vérifier si ses locataires remplissent toujours les

conditions d’octroi du logement leur donné en location.

Il ne résulte pas non plus des éléments du dossier, auxquels le tribunal peut avoir

égard, que les locataires ont réglé postérieurement au mois de juin 2006 l’intégralité

des avances leur réclamées. (Les locataires affirmant qu’aucun montant ne leur a plus

été réclamé après l’introduction de l’affaire en justice tandis que le FONDS conteste

cette affirmation, expliquant avoir limité sa demande en justice actuelle à la période

antérieure au mois de juin 2006).

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que le premier juge est à

confirmer en ce qu’il a déclaré résilié le bail entre parties pour non paiement de loyers.

Comme le tribunal est cependant amené à confirmer la résiliation du bail déjà

prononcée en 2006 pour des faits remontant aux années 2000 à 2006 et que, compte

tenu des difficultés pour les locataires ayant de faibles revenus de retrouver un

logement adéquat sur le marché privé des locations, il y a lieu d’accorder à titre

exceptionnel aux époux GROUPE1.) un délai de déguerpissement de 6 mois à partir

de la signification du présent jugement.

8) Quant à la demande des locataires pour procédure abusive et vexatoire:

Les locataires reprochent au FONDS d’avoir exercé son action de manière

malveillante, de mauvaise foi dans le but de leur causer un préjudice étant donné que

ce dernier «savait pertinemment que les loyers et charges (pour la période de février

à juin 2006) avaient été payés».

Ils concluent dès lors, par réformation du jugement entrepris, à l’octroi du montant de

1.500.- euros.

L’exercice d’une action en justice dégénère en faute pouvant justifier l’allocation de

dommage-intérêts s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou au moins une

erreur grave équipollente au dol.

Il convient de sanctionner, non pas le fait d’avoir exercé à tort une action en justice ou

d’y avoir résisté injustement - puisque l’exercice d’une action en justice est libre - c’est

uniquement le fait d’avoir abusé de son droit en commettant une faute indépendante

du seul exercice des voies de droit (cf. Cour 17 mars 1993, rôle n°14.446 et 22 mars

1993, rôle n°14.971).

Or, s’il est vrai en l’espèce, que le FONDS devait nécessairement savoir avant la prise

en délibéré de l’affaire par le premier juge en date du 14 juin 2006, qu’un montant

mensuel de 659,16.- euros a été versé à titre d’avances sur le loyer et les charges

pour la période de février à juin 2006 (et ce par ordre permanent) et que la demande

du FONDS en paiement d’arriérés de charges pour les années 2000 à 2004 est, par

confirmation du premier jugement, à déclarer non fondée faute de pièces justificatives,

il reste que le FONDS a également réclamé des avances de loyers non payées pour

d’autres mois restés en souffrance. Il a réclamé en outre des arriérés de loyers suivant

décomptes pour différentes années échues.

Comme la résiliation demandée en ordre subsidiaire par le FONDS n’a pas seulement

été basée sur le non paiement des loyers des mois de février à juin 2006, mais s’est

référée d’une manière générale à tous les loyers et charges redus et non réglés, qu’il

résulte des considérations qui précèdent que ces demandes ont été déclarées

partiellement fondées, la demande des locataires sur base de l’article 6-1 est à rejeter.

9) Quant aux demandes sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile:

Tant le FONDS que les locataires réclament, par réformation du jugement de première

instance, une indemnité de procédure pour la première instance. Ils réclament

également une telle indemnité de 2.500.- euros, respectivement de 1.500.- euros pour

l’instance d’appel.

Par adoption des motifs du premier juge, ce dernier est à confirmer en ce qu’il a rejeté

les demandes respectives du FONDS et des locataires pour la première instance.

Ni le FONDS, ni les époux GROUPE1.) n’ayant établi en quoi il serait inéquitable de

laisser à leur charge une partie des frais par eux dépensés non compris dans les

dépens, leurs demandes respectives sont également à rejeter pour l’instance d’appel.

Il suit des considérations qui précèdent que tant l’appel du FONDS que l’appel des

époux GROUPE1.) sont à déclarer partiellement fondés.

Par ces motifs

le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels en la forme,

ordonne la jonction entre les affaires introduites sous les numéros 103672 et 103792

du rôle,

par réformation du jugement du 12 juillet 2006,

dit les demandes du FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE

L’HABITAT en paiement d’arriérés de loyers suivant décomptes pour les années 2000

à 2002, pour arriérés sur avances de loyer et de charges des mois de février 2000,

juin 2001 et de janvier 2002 et en remboursement de frais de déblocage pour vannes

thermostatiques fondées pour les montants respectifs de 10.509,25.-, 754,10.- et

25,94.- euros,

dit la demande du FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE

L’HABITAT en paiement d’arriérés d’avances de loyers et de charges pour les mois

de février 2006 à juin 2006 seulement fondée à concurrence du montant de 528,75.-

euros,

pour le surplus, confirme le jugement de première instance, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à 6 mois à partir de la signification du présent jugement et à mettre

les frais de la première instance pour moitié à chacune des parties,

donne acte au FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE

L’HABITAT de l’augmentation de sa demande en paiement d’arriérés de charges pour

l’exercice 2004/2005,

la déclare recevable en la forme,

la dit cependant non fondée et en déboute,

condamne en conséquence PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer au FONDS

POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT par compensation

des créances respectives le montant de 11.698,81.- euros avec les intérêts légaux à

partir du 20 janvier 2005 jusqu’à solde,

dit non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

impose les frais de l’instance d’appel pour moitié à PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

et pour moitié au FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE

L’HABITAT.