Court orders handwriting verification of a power of attorney to confirm validity of property sale compromise.

A r r ê t c i v i l

Audience publique du mercredi, vingt-neuf octobre deux mille huit.

Numéro 32469 du rôle.

Composition :

Marc KERSCHEN, premier conseiller, président ;

Camille HOFFMANN, conseiller ;

Jean-Paul HOFFMANN, conseiller ;

Christiane BISENIUS, avocat général ;

Patrick KELLER, greffier.

E n t r e :

La société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement

en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Lou THILL de

Luxembourg en date du 9 mai 2007,

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

e t :

1) PERSONNE1.), fonctionnaire d’Etat, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit THILL,

comparant par Maître Claude SCHMARTZ, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

2) PERSONNE2.), employé des postes, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit THILL,

comparant par Maître Mathias PONCIN, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

L A C O U R D ' A P P E L :

PERSONNE2.) expose que lui et son frère PERSONNE1.) sont les héritiers

de feu leur mère PERSONNE3.), décédée le 4 juin 2001 à LIEU1.) ; qu’en

vertu d’un testament authentique, la succession de feu PERSONNE3.) est

dévolue pour les deux tiers à PERSONNE2.) et pour un tiers à

PERSONNE1.) ; que la succession comprend notamment un immeuble situé

à LIEU2.), à savoir une maison d’habitation avec place, sise au n°

ADRESSE4.), inscrite au cadastre de la commune de LIEU2.), section A,

NUMERO2.).

Le 17 septembre 1999, PERSONNE2.), agissant tant en son nom personnel

que pour le compte de sa mère pour laquelle il s’est porté fort, a signé un

compromis de vente portant sur le susdit immeuble avec la société

SOCIETE1.) S.A. au prix de 8.000.000.- francs, soit 198.314,81 €. Ce

compromis a été enregistré à LIEU3.) le 22 mai 2001. PERSONNE2.)

soutient qu’il aurait été ratifié par feu PERSONNE3.) par une procuration

signée par celle-ci le 18 septembre 2000.

Le compromis est soumis à trois conditions suspensives, libellées comme

suit :

« Clause suspensive :

Le présent compromis de vente ne sortira ses effets qu’au moment :

1) de l’obtention d’une autorisation à bâtir, en cas de besoin, concernant un

projet de construction en état futur d’achèvement à réaliser sur le terrain en

question.

2) de l’obtention de l’autorisation, en cas de besoin, de démolir la maison

avec annexes.

3) de l’accord d’une banque de la place concernant le financement du projet

en question ».

PERSONNE2.) reproche à la société SOCIETE1.) S.A. de n’avoir pas

accompli les diligences nécessaires pour obtenir l’autorisation de bâtir.

Il ressort des pièces versées en cause que PERSONNE3.), s’adressa au

bourgmestre de la commune de LIEU2.), par lettre du 20 février 2000, pour

« s’enquérir de la situation actuelle de ma maison/terrain sise à

ADRESSE4.), avec la firme SOCIETE1.) S.A./SOCIETE2.) de LIEU4.), pour

la construction d’un immeuble. Ceci pour cause que je n’ai plus de nouvelle

depuis plus de trois mois ».

En réponse à ce courrier, le bourgmestre informa PERSONNE3.), par courrier

du 29 février 2000, que le projet présenté par le bureau immobilier

SOCIETE2.) (pour la société SOCIETE1.) S.A.) a été rejeté comme non-

conforme aux prescriptions du règlement communal sur les bâtisses.

Sur ce, PERSONNE3.) et PERSONNE2.) sommèrent, par acte de l’huissier

de justice, Camille Faber, du 17 août 2000 la société SOCIETE1.) de se

présenter devant le notaire Edmond Schroeder de Mersch pour signer l’acte

de vente.

La partie acquéreuse refusa de comparaître devant le notaire. Dans un courrier

du 12 avril 2000, adressé à l’avocat de la partie PERSONNE3.), elle prit

position comme suit :…Nous contestons aussi avoir reçu de la part de

l’administration communale un refus de permis de construire. Au contraire,

l’administration communale nous a invités à acquérir aussi la bande de

terrain adjacente à l’ancienne propriété PERSONNE3.) afin de réaliser un

ensemble plus harmonieux.

Entretemps nous avons un accord d’achat oral avec les propriétaires de cette

bande de terrain, à savoir la société SOCIETE3.) de LIEU3.) pour un

montant de 3.500.000 francs.

Depuis la signature du compromis nous avons investi des sommes

importantes dans le projet d’architecte.

Votre client PERSONNE3.) était parfaitement au courant de l’existence de la

bande de terrain, et savait parfaitement que des tractations longues et

laborieuses nous attendaient avec les propriétaires de cette bande.

Vos clients savaient aussi que l’acte notarié ne devait être signé qu’après

achat de la bande de terrain et obtention de l’autorisation de construire. Ils

ont sciemment accepté un long délai, ce qui leur permit de réaliser un

supplément de prix de 1.000.000 francs par rapport au montant initial auquel

ils ont offert leur propriété.. ».

PERSONNE3.) est décédée le 4 juin 2001, de sorte que les héritiers ont

commencé la liquidation de la succession. Les opérations de liquidation sont

cependant entravées par l’incertitude sur le sort du compromis du 17

septembre 1999. Par exploit d’huissier de justice du 12 novembre 2003,

PERSONNE1.) a assigné son frère devant le tribunal afin d’obtenir le partage

judiciaire de l’immeuble litigieux.

PERSONNE2.) se déclare prêt à accepter l’offre de la société SOCIETE1.)

S.A. de passer l’acte notarié si celle-ci est d’accord de payer les intérêts au

taux légal sur la somme de 198.314,82 € à partir du 17 août 2000, jour de la

signification de la sommation d’huissier de passer acte.

PERSONNE1.) demande le partage et la licitation de l’immeuble litigieux.

Il conteste que feu Mme PERSONNE3.) ait ratifié le compromis de vente du

17 septembre 1999 et que la signature figurant sur le document intitulé

« Procuration » du 18 septembre 2000 serait celle de PERSONNE3.).

Il refuse l’offre faite par la société SOCIETE1.) S.A, au motif que la

succession de feu PERSONNE3.) ne se trouverait pas engagée en vertu du

compromis litigieux.

La société SOCIETE1.) S.A. déclare renoncer aux trois conditions

suspensives incluses dans le compromis de vente du 17 septembre 1999. Elle

fait valoir que la réalisation des conditions suspensives n’est pas enfermée

dans un délai fixe et que celles-ci pourraient toujours être accomplies et

qu’elles ne sont censées défaillies que lorsqu’il est devenu certain que

l’événement n’arrivera pas.

Elle se déclare prête à passer l’acte de vente notarié et de payer le prix de

198.314,82 € avec les intérêts au taux légal à partir du 17 août 2000 jusqu’au

jour de la signature de l’acte notarié sous la réserve que les intérêts cessent de

courir au-delà du délai de 40 jours qui suit la notification du jugement à

intervenir, dans la mesure où l’une quelconque des parties refuserait de passer

acte devant notaire.

Le tribunal d’arrondissement de Luxembourg a, par jugement du 6 décembre

2006, déclaré caduc le compromis de vente du 17 septembre 1999, ordonné

le partage et la liquidation de l’indivision existante entre les frères

GROUPE1.) concernant l’immeuble en cause, ordonné sa licitation et

commis à ces fins Maître Marc Lecuit, notaire de résidence à Redange-sur-

Attert.

Pour décider ainsi le tribunal constate qu’il ne serait ni établi ni allégué que

la société SOCIETE1.) S.A. eût réussi à remplir une seule des conditions

suspensives ; que le délai écoulé excèderait de beaucoup celui que les parties,

et plus particulièrement la partie venderesse, auraient normalement envisagé

pour l’échéance du terme ; que les conditions suspensives prévues au

compromis de vente du 17 septembre 1999 ne s’étant pas réalisées dans un

délai raisonnable ce contrat serait devenu caduc. Par conséquent le tribunal

n’avait plus à statuer sur la demande en vérification d’écriture devenue sans

objet.

La société SOCIETE1.) S.A. a relevé appel de ce jugement par exploit

d’huissier de justice du 9 mai 2007 pour entendre dire, par réformation de la

décision entreprise, que le compromis de vente du 17 septembre 1999 est

valable et doit sortir ses effets.

L’appelante demande acte qu’elle a renoncé aux conditions suspensives

libellées dans le compromis de vente.

Elle réitère son offre de passer l’acte de vente par-devant notaire concernant

l’immeuble litigieux et de payer, au jour de l’acte, le prix de 198.314,82 €

avec les intérêts au taux légal à partir du 17 août 2000 jusqu’à la passation de

l’acte notarié sous la réserve que les intérêts cessent de courir au-delà du délai

de 40 jours qui suit la notification du jugement à intervenir, dans la mesure

où l’une quelconque des parties refuserait de passer acte devant notaire.

Au cas où la condition relative à l’obtention d’un crédit bancaire aurait été

stipulée dans l’intérêt des deux parties au compromis de vente, elle offre

également de consigner le prix de vente.

L’appelante invoque l’article 1176 du code civil suivant lequel, lorsqu’une

obligation est contractée sous la condition que l’événement arrivera dans un

temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans

que l’événement soit arrivé. Mais lorsqu’une obligation est contractée sous la

condition qu’un événement arrivera, sans qu’il y ait de temps fixé, cette

condition, qui ne confère pas à l’obligation un caractère perpétuel, peut

toujours être accomplie et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenue

certain que l’événement n’arrivera pas.

Les consorts GROUPE1.) déclarent réitérer leurs conclusions prises en

première instance.

PERSONNE2.) demande acte qu’il accepte, en ordre subsidiaire, l’offre de la

société SOCIETE1.) S.A., à la condition toutefois que cette offre soit

également

acceptée

par

PERSONNE1.).

Celui-ci

soutient

que

PERSONNE3.) n’avait pas donné son accord au compromis litigieux et que

la succession ne serait pas engagée. Subsidiairement, il demande la

confirmation du jugement entrepris.

Le jugement entrepris ayant été signifié le 5 avril 2007, l’appel relevé par acte

du 9 mai 2007 est recevable.

Pour que la renonciation à une condition suspensive soit de quelque effet, il

faut qu’elle soit valable et qu’elle intervienne en temps utile.

L’appelante soutient à bon droit qu’elle a pu renoncer valablement aux

conditions suspensives auxquelles le compromis de vente avait été soumis.

Les deux premières conditions relatives à l’autorisation de démolir la bâtisse

existante et à l’obtention d’une autorisation de construire furent stipulées dans

le seul intérêt de l’appelante, de sorte qu’elle peut y renoncer à tout moment.

Quant à la troisième condition relative à l’obtention d’un crédit bancaire pour

« le financement du projet en question », cette condition avait été stipulée en

faveur des deux parties contractantes.

D’abord en faveur de l’acquéreur qui devait s’assurer du financement de son

projet immobilier préalablement à la conclusion définitive du contrat. Ensuite

en faveur de la partie venderesse qui avait intérêt à contracter avec un

acquéreur dont la solvabilité était garantie en cas de besoin par un crédit

bancaire.

Il ne faut cependant pas en conclure que la condition suspensive stipulée au

compromis obligerait l’acquéreur de recourir, en tout état de cause, à un

financement bancaire. Il lui est loisible de choisir un autre mode de

financement, à condition qu’il offre à la partie venderesse une garantie de

paiement équivalente au crédit bancaire initialement envisagé. Suivant

l’article 1175 du code civil « toute condition doit être accomplie de la manière

que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu’elle le fût ». En

l’espèce, l’acquéreur déclare disposer des fonds nécessaires pour

désintéresser intégralement la venderesse et il offre de consigner le prix de

vente auprès d’un établissement bancaire à convenir entre parties. La partie

venderesse est par conséquent assurée de percevoir le prix de vente au

moment de l’acte notarié, de sorte qu’elle n’a plus aucun intérêt à invoquer la

non-réalisation du crédit bancaire prévu au compromis de vente. La

renonciation par l’appelante à cette condition est par conséquent valable.

Il faut ensuite que la renonciation intervienne en temps utile, c'est-à-dire avant

l’expiration du terme fixé par les parties, soit expressément, soit tacitement,

pour l’accomplissement des conditions suspensives.

Le compromis de vente ne prévoit aucune date limite pour la réalisation des

conditions y stipulées.

En outre, ledit compromis ne renferme aucun élément duquel on pourrait

induire que les parties, à défaut de date expresse, auraient entendu limiter la

période d’incertitude pendant laquelle les conditions suspensives peuvent

s’accomplir à un délai raisonnable, compte tenu du temps habituellement

requis pour élaborer le projet immobilier, dresser les plans, obtenir les

autorisations administratives et un crédit bancaire pour assurer le financement

du projet.

Si la condition suspensive positive n’est pas enfermée dans un délai fixe,

l’article 1176 du code civil prévoit qu’elle peut toujours être accomplie et elle

n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’évènement

n’arrivera pas.

En l’espèce, la réalisation des divers évènements auxquels le sort du

compromis avait été soumis, pouvaient encore s’accomplir le 12 décembre

2005, date des conclusions prises en première instance dans lesquelles

l’appelante avait déclaré pour la première fois renoncer aux conditions

suspensives.

La renonciation de l’appelante aux conditions suspensives doit par

conséquent produire ses effets.

PERSONNE2.) affirme que sa mère aurait ratifié le compromis de vente en

signant la procuration intitulé « Vollmacht » du 18 septembre 2000.

PERSONNE1.) soutient que cet écrit ne pourrait être qualifié de ratification

du compris de vente étant donné qu’il ne le mentionne même pas bien qu’il

soit antérieur à la procuration ; qu’en outre, la signature figurant sur le

document ne serait pas celle de PERSONNE3.) ; qu’enfin même si celle-ci

avait effectivement apposé sa signature en bas de l’écrit litigieux, elle n’aurait

plus été à même de comprendre la nature et la portée de l’écrit en raison de

son état de santé et son âge.

La procuration du 18 septembre 2000 confère à PERSONNE2.), à condition

que la pièce porte la signature de PERSONNE3.), mandat de vendre

l’immeuble sis à LIEU2.) au prix et sous les conditions à fixer par le

mandataire, de recevoir paiement, d’engager les procédures d’exécution

forcée ou de résiliation judiciaire en cas de non-paiement du prix de vente et

d’effectuer tous actes quelconques que la vente comporte. La simple

circonstance que la procuration ne se réfère pas au compromis de vente ne

porte pas à conséquence. La procuration étant conçue en des termes généraux,

confère à PERSONNE2.) mandat de vendre à tout acheteur de son choix, y

compris la société SOCIETE1.) S.A. Il est établi par le courrier du 29 février

2000 signé par PERSONNE3.) que celle-ci avait connaissance du compromis

de vente conclu avec la société SOCIETE1.) et de ses conditions.

Les éléments du dossier ne permettent pas à la Cour d'admettre ou d'écarter

au stade actuel de la procédure la pièce méconnue. Étant donné son

importance pour l'issue du litige, il convient de procéder à la vérification

d'écriture, conformément aux dispositions de l'article 292 et suivants du

nouveau code de procédure civile. Les frais y relatifs sont à avancer

par la partie qui se prévaut de l'acte attaqué, en l'occurrence

PERSONNE2.).

La procédure de la vérification d'écriture entraîne, dans le même jugement,

nomination de trois experts chargés de la vérification et du juge-commissaire

devant qui la vérification se fera ainsi que mention du dépôt de la pièce à

vérifier au greffe.

P a r c e s m o t i f s :

la Cour d’appel, première chambre, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement et sur le rapport du magistrat de la mise en état, et les

conclusions du Ministère Public,

ordonne la vérification d'écriture de l'écrit intitulé « Vollmacht » du 18

septembre 2000 ;

nomme experts :

- Monsieur Emmanuel STEVENS, demeurant à B-1180 Bruxelles, 99, rue

du Ham,

- Monsieur Denis KLEIN, demeurant 11, rue du Prof. Oberling D/1 F-57070

Metz,

-

Madame

Bernadette

GRUBER-DEGRE,

demeurant

à

L-5450

Stadtbredimus, 22, Lauthegaass,

avec la mission de déterminer, dans un rapport écrit, motivé et détaillé, si

l'écrit du 18 septembre 2000 porte la signature de PERSONNE3.) ;

nomme juge-commissaire Monsieur le premier conseiller Camille

HOFFMANN afin que la procédure de vérification soit poursuivie devant

lui ;

ordonne à PERSONNE2.) de consigner au plus tard le 15 décembre 2008

la somme de 3 X 400 € à titre de provision à valoir sur la rémunération des

experts à la Caisse des consignations et d'en justifier au greffe de la Cour,

sous peine de poursuite de l'instance selon les dispositions de l'article 468

du nouveau code de procédure civile ;

dit que les experts devront, en toute circonstance, informer ce magistrat de

l'état de leurs opérations et des difficultés qu'ils pourront rencontrer ;

dit que si leurs honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée,

ils devront avertir ledit magistrat et ne continuer leurs opérations qu'après

consignation d'une provision supplémentaire ;

autorise les experts à s'entourer de tous les renseignements utiles et

nécessaires à l'accomplissement de la mission leur confiée et même à

entendre de tierces personnes ;

dit que les experts devront déposer leur rapport au greffe de la Cour le

1er avril 2009 au plus tard ;

dit qu'en cas d'empêchement du magistrat ou des experts commis, il sera

procédé à leur remplacement par simple ordonnance de Madame la

présidente de chambre ;

ordonne à PERSONNE2.) de déposer l'original de l’écrit du 18 septembre

2000 au greffe de la Cour, après que son état aura été constaté et qu'il aura

été signé et paraphé par le demandeur sur incident ou son avocat et par le

greffier ;

dit que les parties se conformeront à l’article 295 du NCPC pour la

production des pièces de comparaison ;

sursoit à statuer sur le surplus ;

réserve les droits des parties et les dépens.

La lecture du présent arrêt a été faite en la prédite audience publique par Marc

KERSCHEN, premier conseiller, président, en présence de Patrick KELLER,

greffier.