Court remands bail case to verify if landlord's closure reasons constitute grave and legitimate grounds for termination.

Rép.fisc.

No. 1997/08

Audience publique du vingt-huit mai deux mille huit.

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg,siégeant en matière de bail à loyer et d'occupation sans droit ni titre,a rendu le

Jugement qui suit:

Dans la cause

entre

ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE DE

ae.0 i.)

établie à L-

t. .)

, représentée par son collège des

bourgmestre et échevins actuellement en fonctions,

demanderesse au principal «

défenderesse sur reconvention,

comparant par Maître Alban COLSON en

remplacement de Maître Mario DI STEFANO,les

deux avocats à la Cour,demeurant à Luxembourg,

e t

S.)

. demeurant à L- L )

défendeur au principal,

demandeur par reconvention,

comparant par Maître Marc PETIT, avocat à la

Cour,demeurant à Luxembourg.

Jugement de

bail à loyer du

28 mai 2008

Faits :

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg le 19 décembre 2007,

TADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE DE

LXœ x)

fit

convoquer

S.^

à comparaître à l'audience publique du lundi, 28janvier

2008,à 9.00 heures, salle 3, devant le tribunal de paix de et à Luxembourg,pour y entendre

statuer conformément à la requête prémentionnée et annexée au présentjugement.

A l'audience publique du 11 avril 2008,à laquelle l'affaire fut utilement retenue, Maître

Alban COLSON se présenta en remplacement de Maître Mario DI STEFANO pour

l'ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE DE

UCOJJ

et

Maître MarcPETIT comparut pour

S.)

Maître Alban COLSON et Maître Marc PETIT qui formula une demande

reconventionnelle et qui réclama une indemnité de procédure, furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été remis,

le jugement qui suit:

Par requête du 19 décembre 2007PADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE

DE

L»eu.{}

a fait convoquer

S.^

devant le tribunal de

paix de ce siège pour l'entendre condamner à déguerpir des lieux sous peine d'une astreinte

de 500.- euros parjour de retard après avoir constaté sinon prononcé la résiliation du bail et

pour l'entendre condamner au montant de 1.081,37.- euros à titre d'indemnité d'occupation

sans droit ni titre.

La requérante demande encore l'allocation d'une indemnité de procédure de 800.- euros

sur base des dispositions de l'article 240 du nouveau code de procédure civile ainsi que

l'exécution provisoire dujugement à intervenir.

A l'audience publique du 11 avril 2008

S)

a formulé une demande

reconventionnelle et demandé à ce que la requérante soit condamnée à lui verser la somme

de 80.000.- euros à titre de préjudice matériel, 2.000.- euros pour frais de démolition et

45.000,- euros pour « tracas enduréspourse reloger après30années d'habitation à l'âge de

90ans ».

S.)

a également demandé à ce que la requérante soit condamnée à lui

payer la somme de 5.000,- euros à titre d'indemnisation pour procédure vexatoire et abusive

ainsi qu'une indemnité de procédure de 850.- euros sur base des dispositions de l'article 240

du nouveau code de procédure civile.

S,j

soulève en premier lieu l'incompétence ratione materiae du

tribunal estimant que lejuge de paix siégeant en matière de bail à loyer,respectivement en

matière d'occupation sans droit ni titre, serait incompétent pour connaître du présent litige

alors qu'il n'y aurait jamais eu de « contrat de bail». Il estime que la location d'un

emplacement de camping ne saurait être qualifiée de « bail à loyer ». cette qualification

devant, selon lui, être retenue exclusivement « à la location de biens immeubles bâtis et des

logements ». Selon lui il s'agissait tout au plus d'une « occupation précaire » alors que son

cocontractant aurait à tout moment pu reprendre lajouissance des lieux.

La requérante, pour sa part, estime que le contrat de location d'emplacement signé par

S.)

avec la société anonyme en constitution 5aC.X.)

et dénoncé

par l'association sans but lucratif

en date du 28 juillet 2003 constituait bien un

contrat de bail.

La doctrine définit le louage des choses par un contrat par lequel l'une des parties s'oblige

à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que

celle-ci s'oblige à lui payer. Lorsque le louage de chose porte sur un immeuble on parle de

bail. Les éléments essentiels du contrat de bail sont la jouissance d'une chose et le prix

(Yvette MERCHIERS:Le bail en général,n°l-3,édition 1977).

En l'espèce il y ajouissance d'un immeuble à savoir l'emplacement de camping n°C -)sur

la partie dite << camping résidentiel» sis à

UGt?.1 )

,route C- -)

(article 1

du contrat de bail).

C'est le paiement d'un loyer qui distingue le bail d'autres formes de mise à disposition

d'un immeuble par une partie à une autre partie tels le prêt à usageou l'occupation précaire.

L'article 3 du contrat de location d'emplacement intitulé « le loyer » prévoit que << le loyer

est fixé par règlement communal. Il est actuellement fixé à 2.600.- francs par mois

respectivement 31.200.-francs par année, taxe sur la valeur ajoutée au taux de 3% en sus.

Ce loyer est censé être celuiconvenu en cas d'absence d'un règlementcommunal».

La durée du contrat de location d'emplacement signé au courant de l'année 2000, sans

préjudice quant à la date exacte, avait été fixée initialement au 31 décembre 2000 avec

prorogation pour une période ferme d'une année, ensuite d'année en année, sauf

dénonciation dans un délai de 3 mois avant son échéance.

Le tribunal tient à relever que

S'.)

a fait exposer (cf. sa demande

reconventionnelle) qu'il avait occupé l'emplacement de camping pendant une trentaine

d'années d'affilée de sorte qu'il ne saurait arguer maintenant qu'il ne s'agissait que d'une

occupation à titre précaire.

Lajurisprudence admet que l'exploitant d'un terrain de camping est lié au campeur par un

contrat de bail, la redevance payée étant un loyer pour la jouissance du terrain (Tribunal

d'arrondissement de Luxembourg(civil)31 octobre 1973,Pasicrisie 22,page 519).

Lejuge de paix est compétent pour connaître d'une demande en déguerpissement dirigée

contre l'occupant d'un terrain de camping par l'exploitant du camping alors qu'aux termes

de l'article 3,3 du nouveau code de procédure civile le tribunal de paix est compétent alors

que la demande constitue une contestation entre bailleur et preneur relative à l'exécution

d'un bail d'immeuble, l'exploitant d'un terrain de camping étant lié au campeur par un

contrat de bail concernant la jouissance d'un terrain (Tribunal d'arrondissement de

Luxembourg,22 décembre 1988,LJUS 98811141).

11 résulte des développements qui précèdent que le contrat litigieux doit être qualifié de

contrat de bail et que lejuge de paix saisi est compétent pour en connaître.

fait en second lieu

plaider que la demande de

l'ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE DE

Ci(rU I)

serait

irrecevable alors qu'elle aurait, conformément aux dispositions de l'article 101 du nouveau

code de procédure civile, due être introduite par le biais d'une citation et non pas par une

simple requête.

La requérante quant à elle estime que sa demande est parfaitement valable alors qu'elle a

été introduite conformément aux dispositions de l'article 20 alinéa 1^ de la loi du 21

septembre 2006 lequel prévoit expressément « que la demandeportée devant lejuge depaix

conformément à l'article 3,3° du nouveau code de procédure civile seraformée par simple

requêtesurpapier libre ».

Le tribunal retient que les mandataires des parties s'accordent pour dire que le mobile-

home occupé par

S.j

sur le terrain de camping jadis exploité par

l'association sans but lucratif

.X .) constitue son habitation principale.

Dès lors, et conformément aux dispositions de l'article l"alinéas(2)et(3)de la loi du 21

septembre 2006,la demande de l'ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE DE

UEO \ )

a été correctement introduite par le biais d'une requête de sorte

que le deuxième moyen invoqué par

S.)

manque également d'être fondé.

S.)

soulève ensuite la nullité sinon l'irrégularité de la résiliation

intervenue alors qu'aux termes de la loi tant ancienne que nouvelle

« tout contrat de bail visé par la présente loi, à l'exception du contrat portant sur un

logement tel que défini à l'article 6, qui vient à cesser pour n'importe quelle cause, est

prorogé à moins que:

le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour

lesfaire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu'au troisième

degré inclusivement,

le bailleur ne remplissepasses obligations,

il existe d'autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur, le transfert de­

propriété du logement ne vaut pas motifgrave et légitime autorisant le propriétaire

à résilier conformémentà la loi le contrat de bailconvenu. »

S.j

estime d'une part qu'il n'existe pas de besoin personnel dans le

chef de la requérante qui justifierait qu'il doive quitter maintenant son emplacement de

camping et que si néanmoins un tel besoin personnel devait exister il aurait appartenu à

l'ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE DE

HÊUJ.j

de

respecter les dispositions impératives de l'article 12(3)de la loi du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d'habitation ce que cette dernière n'aurait manifestement pas fait.

Il soutient d'autre part qu'il n'existe pas de motifgrave et légitime pouvant faire obstacle

à une prorogation du contrat de bail alors qu'il se serait toujours acquitté des redevances et

charges réclamées. Il conteste formellement être redevable d'un quelconque montant envers

la requérante.

L'ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE DE

UCO..Lj

quant à elle,estime que la loi du 14 février 1955 ayant régi les baux à loyer serait applicable

en l'espèce et estime que suite à la résiliation en bonne et due forme du contrat de bail

S.j

serait devenu un occupant sans droit ni titre et devTait être condamné

à déguerpir.

5­

Le tribunal retient que tant rarticie 14 alinéa 2 de la loi du 14 février 1955 portant

modification et coordination des dispositions légales et réglementaires en matière de baux à

loyer que l'article 12(2) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation

prévoient que << tout contrat de bail...qui vient à cesser pour n'importe quelle cause est

prorogé à moins ...qu'il n'existe des motifsgraves etlégitimes à établirpar le bailleur ».

Lors de sa séance publique du 27juillet 2001 le conseil communal de

USU.i)

avait approuvé le contrat de bail conclu en date du 19juillet 2001 par l'ADMINISTRATION

COMMUNALE DE LA VILLE DE

L[(50 X.)

avec l'association sans but

lucratif D'home.i,) en vue de l'exploitation du camping sis à U&).i,)

, route

c .) .

11 résulte des documents soumis au tribunal, et notamment un avenant au contrat du bail

du 13 août 2004 ainsi qu'un extrait des délibérations du conseil communal de ClCO Jf

du 13 septembre 2004, qu'en date du 11 juillet 2003 le Conseil communal a pris la

« décision deprincipe defermer lapartie résidentielle du camping ».

Le tribunal tient à relever que les parties ne lui ont pas soumis l'extrait des délibérations

du conseil communal de

ueu.A.)

du 11 juillet 2003 de sorte qu'il ignore les

raisons qui avaient amené le Conseil communal à décider de fermer la partie résidentielle du

camping.

Le tribunal n'est dès lors pas à même de vérifier si les motifs qui avaient conduit le

Conseil communal de

à fermer le camping résidentiel, motifs qui

semblent avoir trouvé l'adhésion de l'association sans but lucratif

,peuvent être

qualifiés comme « des motifsgraves etlégitimes ».

Il convient dès lors de refixer l'affaire afin,que les parties puissent produire un extrait des

délibérations du Conseil communal de

Ua;.X.)

du 1 Ijuillet 2003 ayant décidé la

fermeture du camping résidentiel et formuler leurs observations éventuelles.

Il y a lieu de refixer également le volet ayant trait aux soldes de charges et d'indemnité

d'occupation réclamés par la requérante alors que le tribunal, en l'absence de factures et de

preuves de paiement,ne saurait décider si oui ou non un solde est effectivement redû.

Par

ces

motifs :

Le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d'occupation

sans droit ni titre,statuant contradictoirement et en premier ressort,

reçoit tant la demande principale que la demande reconventionnelle en la forme,

se déclare compétent pour en connaître,

r efi X e

l'affaire à l'audience publique du vendredi.10 octobre 2008> à 9.00 heures.

salie J.P. 1.19 (premier étage). Cité Judiciaire, Plateau du Saint Esprit, Bâtiment de la

Justice de paix,

réserve les droits des parties et les dépens.

Ainsi fait,jugé et prononcé en audience publique par Nous Albert MANGEN,Juge de

paix à Luxembourg, assisté de Sylvie GLOD,grefïîère, avec laquelle Nous avons signé le

présentjugement.

Albert MANpEN

SylvieGLOD