Landlord appeal dismissed; court confirms first instance granting tenants six-month payment moratoriums.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 172/2007

Audience publique du mardi, dix-huit décembre deux mille sept

Numéro 111397 du rôle

Composition :

Mireille HARTMANN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Béatrice HORPER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme de droit allemand SOCIETE1.), établie et ayant son siège social

à D-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-

Alzette du 9 octobre 2007 et d’un exploit de réassignation de l’huissier de justice Yves

TAPELLA d’Esch-sur-Alzette du 22 novembre 2007,

comparant par Maître Stephan LE GOUEFF, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société anonyme SOCIETE2.) (anc. SOCIETE3.)), établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonction et inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

2) la société anonyme SOCIETE4.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonction et inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO2.),

3) PERSONNE1.), employé privé, demeurant à F-ADRESSE4.),

4) PERSONNE2.), employé privé, demeurant à F-ADRESSE5.),

5) PERSONNE3.), employé privé, demeurant à F-ADRESSE4.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

sub 1) comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 2) à 5) comparant par Maître Vincent LINARI-PIERRON, avocat, demeurant à

Luxembourg,

6) PERSONNE4.), employé privé, demeurant à L-ADRESSE6.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES et du prédit exploit

de réassignation de l’huissier de justice Yves TAPELLA,

non présent ou représenté.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 111397 du rôle, fut d’abord appelée à l’audience

publique du 13 novembre 2007 et refixée à celle du 27 novembre 2007 pour permettre

à la partie appelante de régulariser la procédure. Lors de cette audience, elle fut fixée

pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 4 décembre 2007, à 9.00 heures, salle

1, au rez-de-chaussée du palais de justice.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Aurélia FELTZ, avocat, en remplacement de Maître Stephan LE GOUEFF,

avocat, comparant pour la société anonyme de droit allemand SOCIETE1.), donna

lecture du premier jugement et de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Laurence FRISING, avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ,

avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) (anc. SOCIETE3.)), fournit

ses réponses.

Maître Armandine TRELCAT, avocat, en remplacement de Maître Vincent LINARI-

PIERRON, avocat, comparant pour

la société anonyme

SOCIETE4.)

S.A.,

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 18

décembre 2007 le

jugement

qui suit :

Par requête du 22 juin 2007, la société anonyme SOCIETE4.) S.A. (ci-après la S.A.

SOCIETE4.)) a fait convoquer la société anonyme SOCIETE2.) (anc. SOCIETE3.))

(ci-après la S.A. SOCIETE2.)) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg siégeant en matière de bail à loyer aux fins de se voir accorder un

premier sursis commercial de 6 mois.

Par requête déposée en date du 29 juin 2007, la S.A. SOCIETE2.) a fait convoquer,

de son côté, la société de droit allemand SOCIETE1.) (ci-après la S.A. SOCIETE1.))

devant le même tribunal pour voir prononcer la jonction avec l’affaire introduite à son

encontre par la S.A. SOCIETE4.) et pour se voir accorder un sursis commercial de 6

mois.

Par requête en intervention, dont la date de dépôt est illisible mais qui a été signée

par le mandataire de la S.A. SOCIETE4.) le 10 août 2007, la S.A. SOCIETE4.) a

demandé la mise en intervention de

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) ainsi que de PERSONNE4.) en leur qualité de preneur en nom

personnel du contrat de bail conclu avec la S.A. SOCIETE2.) aux fins de voir joindre

cette action avec celle introduite le 22 juin 2007, de voir statuer par un seul et même

jugement conformément au dispositif de la requête et pour autant que de besoin à la

requête en sursis commercial déposée par la S.A. SOCIETE2.) à l’encontre de la S.A.

SOCIETE1.).

Par jugement du 31 août 2007 le tribunal de paix, après avoir prononcé la jonction

entre les affaires introduites sous les no 367/07, 384/07 et 468/07 du rôle, a dit les

demandes fondées et a accordé à la S.A. SOCIETE4.) et à la S.A. SOCIETE2.) un

sursis commercial de 6 mois à partir du 31 août 2007, date de la résiliation du bail, a

dit commune et opposable la décision à la S.A. SOCIETE1.) et à PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ainsi qu’à PERSONNE4.), a donné acte à la société

SOCIETE1.) de sa demande reconventionnelle, l’a déclaré non fondée et a condamné

la S.A. SOCIETE4.) et la S.A. SOCIETE2.) aux frais de l’instance.

De ce jugement la S.A. SOCIETE1.) a relevé appel par exploit d’huissier du 9 octobre

2007 en intimant la S.A. SOCIETE2.), la S.A. SOCIETE4.), PERSONNE1.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), ainsi que PERSONNE4.).

Par réformation du jugement entrepris, elle demande, principalement, au tribunal de

déclarer les demandes en sursis des consorts GROUPE1.), de PERSONNE4.) et de

la S.A. SOCIETE4.) ainsi que celle introduite par la S.A. SOCIETE2.) irrecevables et

subsidiairement non fondées.

Dans l’hypothèse de la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a accordé un

sursis, la S.A. SOCIETE1.) demande au tribunal de condamner la S.A. SOCIETE2.)

à constituer une garantie bancaire de 6 mois de loyer, correspondant à 93.134,46.-

euros.

Elle réclame en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,- euros.

Quant aux faits:

En date du 10 octobre 1997, la société civile immobilière SOCIETE5.) (ci-après la SCI

SOCIETE5.)) a conclu un contrat de bail commercial avec la S.A. SOCIETE2.) portant

sur des locaux sis à ADRESSE3.).

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans, renouvelable par tacite reconduction

pour une durée de 3 ans, sauf dénonciation par courrier recommandée 6 mois avant

l’expiration.

Le contrat entre la SCI SOCIETE5.) et la S.A. SOCIETE2.) a été modifié par avenant

du 27 janvier 2006 sans que cette modification affecte la durée du contrat.

Le 22 septembre 2006, la S.A. SOCIETE2.) a signé un contrat de sous-location avec

la S.A. SOCIETE4.) et les consorts GROUPE1.) ainsi que PERSONNE4.) pour une

partie du complexe immobilier «CENTRE (…)» comprenant a) un restaurant et b) une

annexe.

D’après l’article II de ce contrat de bail, le contrat pour le restaurant court du 1er

septembre 2006 au 31 août 2007. Sauf dénonciation par lettre recommandée 6 mois

avant l’expiration, il est encore prévu que le bail est reconduit tacitement pour une

durée de 3 ans pour se terminer le 31 août 2010.

D’après le même article, le contrat de bail pour l’annexe court du 1er septembre 2006

au 31 octobre 2008. Sauf dénonciation par lettre recommandée 6 mois avant

l’expiration du contrat, le bail sera (en ce qui concerne l’annexe) reconduit tacitement

pour une durée de 3 ans pour se terminer le 31 octobre 2011.

Suivant acte notarié du 11 janvier 2007 la S.A. SOCIETE1.) a repris les actifs et

passifs de la SCI SOCIETE5.).

Par courrier du 23 février 2007, la S.A. SOCIETE2.) a informé la SCI SOCIETE5.) que

le contrat du 10 octobre 1997 prenait définitivement fin le 31 août 2007.

Par lettre du même jour, elle a informé également la S.A.

SOCIETE4.),

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ainsi que PERSONNE4.) à

l’adresse du restaurant ENSEIGNE1.) exploité dans les lieux loués à ADRESSE3.),

du fait que le contrat de bail, signé entre parties le 22 septembre 2006, allait prendre

fin le 31 août 2007.

Par requête du 22 juin 2007, la S.A. SOCIETE4.) a sollicité l’octroi d’un premier sursis

commercial de 6 mois.

Par requête déposée en date du 29 juin 2007, la S.A. SOCIETE2.) a introduit une

demande en obtention d’un sursis commercial à l’encontre de la S.A. SOCIETE1.).

Quant à la recevabilité de l’appel:

Les consorts GROUPE1.) et la S.A. SOCIETE4.) soulèvent, en premier lieu,

l’irrecevabilité de l’appel introduit à leur encontre au motif que la S.A. SOCIETE1.)

n’aurait jamais conclu en première instance à leur encontre et que les litiges opposant

cette dernière et la S.A. SOCIETE2.), d’une part, et la S.A. SOCIETE2.) et eux-

mêmes, d’autre part, ne seraient pas indivisibles.

La S.A. SOCIETE1.) conclut à la recevabilité de l’appel introduit à l’encontre des

consorts GROUPE1.), du sieur PERSONNE4.) et de la S.A. SOCIETE4.) alors que,

d’après elle, le litige serait indivisible et que, d’autre part, elle aurait pris position en

première instance sur la recevabilité et le bien fondé de la demande des sous-

locataires.

Le tribunal constate qu’il résulte de la motivation du premier jugement que la S.A.

SOCIETE1.) ne s’est pas limitée à s’opposer de manière formelle à la demande en

sursis dirigée à son encontre par la S.A. SOCIETE2.), mais qu’elle a également

invoqué le fait qu’ elle aurait trouvé un nouveau locataire disposé à reprendre les lieux

loués tout en soulignant son impossibilité de s’engager définitivement en attendant

l’issue du litige.

La bailleresse principale a partant implicitement, mais nécessairement, demandé au

tribunal de rejeter les deux demandes en sursis afin de pouvoir disposer au plus vite

des lieux loués afin de permettre à son nouveau locataire de les occuper.

Le tribunal en conclut que l’appelante a pris position par rapport à la demande des

sous-locataires de sorte que son appel dirigé à leur encontre est à déclarer recevable

tout comme l’appel régulièrement interjeté à l’encontre de la S.A. SOCIETE2.).

Quant à la recevabilité de la demande en sursis du 22 juin 2007:

La S.A. SOCIETE1.) conclut à l’irrecevabilité de la demande en sursis introduite par

requête du 22 juin 2007 au motif que la requête a été introduite au seul nom de la S.A.

SOCIETE4.) et non au nom de tous les preneurs. L’appelante fait ainsi plaider que du

fait qu’on ne pourrait considérer que la S.A. SOCIETE4.) aurait agi comme mandataire

et que la solidarité ne se présumerait point, la partie intimée sub 1) ne pouvait

valablement introduire une demande en sursis sans que ladite demande ne soit

concomitamment faite par les autres preneurs qui étaient signataires en nom

personnel du bail. D’après l’appelante, l’intervention ultérieure des autres signataires

n’est pas suffisante pour régulariser la procédure étant donné qu’elle a été faite en

dehors du délai légal pour demander le sursis.

Or, il se dégage des termes mêmes du contrat du 22 septembre 2006 communiqué

en cause, que «toutes les clauses et conditions des présentes sont acceptées

solidairement et indivisiblement par les preneurs». (cf. feuillet 6, sous XII, dispositions

finales).

La maxime «nul ne plaide par procureur» reste étrangère aux hypothèses

d’obligations solidaires ou indivisibles; en pareil cas, la partie agissant en justice a un

intérêt personnel qui s’étend à la totalité de l’obligation litigieuse. (cf. Encyclopédie

Dalloz, verbo Action, no 148).

Comme, en l’espèce, la S.A. SOCIETE4.) exploite le restaurant dans les lieux litigieux,

elle a un intérêt personnel à se voir octroyer un sursis commercial afin de pourvoir

continuer à exploiter son fonds de commerce en attendant de trouver un autre local

adapté à ses besoins.

Le premier juge est donc à confirmer en ce qu’il a déclaré recevable la demande en

sursis introduite par la S.A. SOCIETE4.).

Quant au fond:

La S.A. SOCIETE1.) s’oppose à l’octroi des sursis demandés tant par la S.A.

SOCIETE4.) que par la S.A. SOCIETE2.).

Ainsi, elle conteste l’existence de démarches faites par la S.A. SOCIETE4.) pour

retrouver un nouveau local au centre ville. Elle ajoute encore qu’il ne serait nullement

rapporté en preuve que la S.A. SOCIETE4.) emploierait 17 salariés (dont 5 personnes

de la famille de PERSONNE1.)) et que ce dernier aurait mis toutes ses économies

dans la réalisation de cette affaire. Elle fait ainsi valoir que PERSONNE2.) exploite un

bar à LIEU1.).

L’appelante fait plaider également que le bénéfice du sursis commercial n’est pas

automatique et qu’il ne suffit pas pour un demandeur de prouver l’existence de

démarches faites en vue de retrouver un local au vu du fait que le sursis a été

«introduit par le législateur aux fins d’éviter des expulsions inconsidérées et qu’il doit

être refusé à un commerçant qui ne prouve pas avoir l’intention de continuer durant

un certain temps l’exploitation commerciale dans les lieux pris en location».

Finalement, elle est d’avis que la S.A. SOCIETE2.), en dénonçant le bail suivant

courrier du 23 février 2007, aurait renoncé implicitement, mais nécessairement, à son

intention de bénéficier de la mesure de protection instauré par le législateur, la

résiliation du bail «constituant la preuve contraire d’une intention réelle dans le chef

de la SOCIETE2.) de continuer l’exploitation réelle des lieux» et ceci indépendamment

du fait que la S.A. SOCIETE4.) aurait introduit une demande en sursis à son égard

étant donné qu’«en vertu du principe de l’indépendance des contrats, il incombe au

seul locataire de supporter les conséquences d’une éventuelle sous-location sans que

le propriétaire principal ne soit de quelque façon que ce soit inquiété par les

conséquences d’une telle sous-location».

La S.A. SOCIETE2.) ne s’oppose pas à la demande en sursis lui demandé par la S.A.

SOCIETE4.) pour le cas où le tribunal ferait droit à sa propre demande en sursis. Pour

le cas où cette demande serait refusée, elle s’oppose à la demande de la S.A.

SOCIETE4.) «pour motif grave».

La S.A. SOCIETE4.) conclut à la confirmation du jugement en invoquant son

investissement très important pour l’acquisition du fonds de commerce et du pas de

porte ainsi que les conséquences économiques désastreuses tant pour la survie de

la société que pour les salariés y employés. Elle ajoute que malgré les efforts déployés

avec l’aide de la S.A. SOCIETE2.) pour trouver un nouveau local elle n’aurait pas

encore retrouvé des lieux adéquats au centre-ville.

En vertu de l’article 1762-8 du code civil, le preneur commerçant dont le bail vient à

cesser peut demander deux sursis successifs.

Le sursis commercial n'est applicable que dans l'hypothèse où il existe entre parties

un contrat de bail qui vient à cesser par suite de l'expiration de sa durée.

En l’espèce, la S.A. SOCIETE1.) ne conteste pas que le bail signé le 10 octobre 2007

et devant entrer en vigueur 3 mois après la mise à disposition des locaux. (cf. article

II du contrat de bail) est venu à échéance en date du 31 août 2007 après une durée

de 9 ans.

Le bail conclu le 22 septembre 2006 est également venu à échéance le 31 août 2007.

C’est, dès lors, à bon droit que le premier juge a retenu que les parties intimées

pourraient se prévaloir de l’article 1762-8 du code civil.

Le même article prévoit que le sursis sera refusé si le bailleur prouve avoir besoin de

l’immeuble pour l’exploiter lui-même ou pour le faire exploiter par ses descendants ou

pour d’autres motifs graves et légitimes.

Il ne résulte pas de ces dispositions que le locataire commerçant qui demande le

sursis doit personnellement exploiter le commerce se trouvant dans l’immeuble en

cause. (cf. JP 09 07 1999 no 3478/99).

Il ne peut non plus être soutenu que le sursis ne saurait être accordé que si le preneur

paraît mériter cette faveur. Le législateur n'a en effet usé de cette formulation qu'en

ce qui concerne les sursis relatifs aux baux d'habitation. (cf. TAL 29 10 1992 no

205/92).

Il y a partant lieu d’en conclure qu’il suffit que le locataire a un intérêt personnel à voir

continuer l’exploitation du commerce dans l’immeuble en cause. Or, un tel intérêt

existe pour le cas où, comme en l’espèce, la brasserie est actionnée par son sous-

locataire en vue de l’octroi d’un sursis d’autant plus qu’il ne peut être sérieusement

mis en doute, au vu de la conjoncture actuelle, que l’exploitant d’un restaurant au

centre-ville qui s’est créé une clientèle ait du mal à trouver un local équivalent afin

d’éviter une dépréciation de son fonds de commerce.

Il est vrai que la S.A. SOCIETE2.) a informé son propre bailleur de son intention de

ne pas vouloir reconduire le bail conclu le 10 octobre 1997 venant à échéance le 31

août 2007 pour une durée de 3 ans et partant de rester encore 3 ans dans des liens

contractuels. Ce fait ne permet cependant pas de conclure qu’elle aurait renoncé sans

équivoque à demander l’octroi d’un sursis, partant d’une mesure de protection limitée

dans le temps prévue par le législateur pour protéger le fonds de commerce pour le

cas où son propre locataire, dont le bail est venu à échéance à la même date,

formulerait une telle demande à son encontre.

L’affirmation de la S.A. SOCIETE1.) qu’elle aurait trouvé un nouveau locataire avec

lequel elle ne pourrait conclure un contrat définitif (qui n’est corroborée par aucune

pièce du dossier) ne permet pas non plus de conclure qu’elle aurait définitivement

perdu une chance unique de relocation, d’autant plus que l’appelante a été

parfaitement consciente de l’existence du contrat de bail conclu en date du 22

septembre 2006 (cf. sa lettre du 29 mars 2007) et donc du fait qu’elle devait, le cas

échéant, faire face à une demande en sursis.

Les moyens invoqués par la S.A. SOCIETE1.) ne sont partant pas de nature à justifier

un refus.

Il s’en suit que le premier juge est à confirmer en ce qu’il a accordé un premier sursis

commercial de 6 mois à la S.A. SOCIETE2.).

Cette dernière ne s’opposant pas à l’octroi d’un sursis à la S.A. SOCIETE4.), il y a

également lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a également accordé à la sous-

locataire un sursis de 6 mois sans qu’il soit nécessaire d’analyser autrement les

moyens invoqués par la S.A. SOCIETE4.) à l’appui de sa demande.

La S.A. SOCIETE1.) reproche encore au premier juge de l’avoir déboutée de sa

demande tendant à la condamnation de la S.A. SOCIETE2.) à constituer une garantie

bancaire de 6 mois de loyer au motif qu’elle refuserait d’intervenir auprès de son sous-

locataire en vue de remédier aux problèmes d’écoulement d’eau apparus dans les

locaux depuis janvier 2007. Elle est d’avis que ce comportement de la S.A.

SOCIETE2.), qu’elle qualifie de fautif, risquerait de créer un préjudice financier grave

dans son chef de sorte qu’il serait «plus que légitime dans le chef du propriétaire de

l’immeuble de réclamer des garanties complémentaires».

Le tribunal conclut de ce qui précède que la S.A. SOCIETE1.) demande une garantie

supplémentaire. Comme l’appelante n’a pas autrement décrit ces prétendus

problèmes d’écoulement d’eau qui ne sont pas non plus documentés par des pièces,

le premier juge est à confirmer en ce qu’il a rejeté cette demande de la S.A.

SOCIETE1.).

Faute par la S.A. SOCIETE4.), les consorts GROUPE1.) et la S.A. SOCIETE1.) de

justifier en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des frais par eux

dépensés non compris dans les dépens, leurs demandes respectives en allocation

d’une indemnité de procédure sont également à rejeter.

Au vu des dispositions de l’article 84 du nouveau code de procédure, le présent

jugement est contradictoire à l’égard de PERSONNE4.), nonobstant le fait qu’il n’a

pas constitué avocat, respectivement qu’il ne s’est pas présenté à l’audience.

Par ces motifs

le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant en déboute,

dit non fondées les demandes respectives de la société anonyme de droit allemand

SOCIETE1.) et de la société anonyme SOCIETE4.) ainsi que des consorts

GROUPE1.) et en déboute,

condamne la société anonyme de droit allemand SOCIETE1.) aux frais et dépens de

l’instance d’appel.