Court orders return of deposit due to failure of suspensive conditions in sales contract.

A r r ê t c i v i l

Audience publique du mercredi, seize mai deux mille sept.

Numéro 31218 du rôle.

Composition :

Edmée CONZEMIUS, présidente de chambre ;

Marc KERSCHEN, premier conseiller ;

Camille HOFFMANN, conseiller ;

Patrick KELLER, greffier.

E n t r e :

A.), sans état connu, demeurant à L-(…),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA

d’Esch-sur-Alzette en date du 28 mars 2006,

comparant par Maître Bertrand CHRISTMANN, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg,

e t :

1) B.), et son épouse,

2) C.), sans état connu,

les deux demeurant ensemble à L-(…),

intimés aux fins du prédit exploit TAPELLA,

comparant par Maître Elisabeth ALEX, avocat à la Cour, demeurant à Esch-

sur-Alzette.

L A C O U R D ' A P P E L :

B.) et son épouse C.) avaient assigné A.) devant le tribunal d'arrondissement

de Luxembourg pour voir résilier sinon résoudre le compromis de vente

signé entre parties le 1er septembre 2004 et pour s’entendre condamner à une

indemnité forfaitaire de 55.000 € ainsi qu’à la restitution de l’acompte de

55.000 €.

Le tribunal, après avoir rejeté le moyen de nullité sinon d’irrecevabilité tiré

du défaut de ventilation de la demande, et retenu que le contrat du 1er

septembre 2004 contient tous les éléments pour valoir vente, a analysé le

compromis en une promesse synallagmatique de vente en retenant que la

clause relative au paiement de la somme de 10% du prix de vente pour

réserver la maison ne saurait entraîner un changement de qualification. Le

tribunal a ensuite analysé le contrat par rapport à la date limite de la

rédaction de l’acte notarié pour constater une contradiction entre deux dates

et retenir la date la plus favorable aux acheteurs c'est-à-dire le mois de

janvier 2005. Les premiers juges ont rejeté les demandes respectives en

octroi de l’indemnité forfaitaire dès lors qu’il ne serait pas établi par la faute

de qui la vente n’a pas pu être finalisée. Ils ont néanmoins condamné le

défendeur à restituer aux demandeurs la somme de 55.000 € payée à titre

d’acompte et non pas comme indemnité de réservation ou de dédit.

Ce jugement a été entrepris par A.) selon exploit du 28 mars 2006.

L’appelant reproche aux premiers juges d’avoir rejeté son moyen de nullité

tiré du défaut de ventilation de la demande, ceci au mépris de l’article 154

du NCPC. Pour ce qui est du fond, l’appelant conteste la condamnation au

remboursement de la somme de 55.000 € qu’il qualifie d’indemnité

d’immobilisation (réservation) et qui devrait lui rester acquise du moment

que les acheteurs n’ont pas formalisé la vente. Il sollicite l’octroi de la

somme de 55.000 € à titre de clause pénale au motif que les intimés n’ont

pas fait sommation de passer l’acte notarié, qu’ils ont fait dépasser la date

limite pour la passation de l’acte notarié et qu’ils n’ont pas rapporté la

preuve de la vente de leurs maison et appartement ou payé le solde restant

dû.

Les intimés interjettent appel incident au motif que les premiers juges ne

leur ont pas alloué l’indemnité conventionnelle de 10% du prix de vente

pour rupture abusive du contrat dès lors que l’initiative de la rupture du

contrat est imputable à l’appelant qui aurait annoncé de nouveau l’immeuble

en vente dès le mois de janvier 2005. Ils concluent pour le surplus au

débouté de l’appelant et à la confirmation de la décision entreprise en ce

qu’elle a qualifié le compromis négocié de contrat synallagmatique de vente

et en ce qu’elle a qualifié d’acompte la clause relative au paiement de 10%

du prix de vente afin de réserver la maison.

L’appelant déduit des conclusions de l’intimé que l’acte notarié devait

impérativement être conclu avant le 15 décembre 2004.

Les époux B.)-C.) partageant un intérêt commun au procès à la suite de la

signature conjointe du compromis de vente, ont conclu à se voir allouer un

montant

indemnitaire unique. Aux termes de l’article 154 du NCPC,

l’assignation doit contenir l’objet de la demande et un exposé sommaire des

moyens. L’objet de la demande consiste dans les prétentions du requérant.

L’article imposant une indication exacte des prétentions des demandeurs et

la désignation des circonstances de fait qui forment la base de la demande,

est en principe nul l’exploit dirigé par deux demandeurs contre un défendeur

auquel on réclame une somme globale sans que l’exploit permette de

vérifier quelle part est réclamée par chacun des demandeurs. Or, en l’espèce,

aucune imprécision quant à l’objet de cette demande ne saurait être retenue

vu l’indivisibilité et le contrat unique qui ont pour conséquence que la partie

défenderesse n’a pas pu se méprendre sur l’objet de la demande et a de ce

fait pu choisir les moyens de défense appropriés. Faute d’autre précision, les

montants réclamés sont à partager par moitié conformément au droit

commun.

Il suit des développements qui précèdent que c’est par une appréciation

correcte des données de l’espèce et une interprétation conforme de l’article

154 du NCPC que les premiers juges ont déclaré la demande introductive

d’instance recevable.

Le compromis de vente, signé le 1er septembre 2004, prévoit en ses clauses

intéressant le présent litige ce qui suit : « Cette vente a eu lieu pour le prix

de 550.000 €. Le présent compromis ne sortira ses effets qu’au moment où

un prêt..…est accordé à la partie acquéreuse. L’acte notarié devra se faire

avant le 15 décembre 2004. M. et Mme B.)-C.) s’engagent à verser 10% du

prix de la maison à M. A.) à fin de la réserver (28.09.04). Le reste de la

somme sera versé lorsque la maison et l’appartement de M. et Mme B.)-C.)

seront vendus (janvier 2005). En cas de résiliation et de dépassement de la

date pour la signature de l’acte notarié, par l’une des parties, celle-ci devra

payer à l’autre partie une indemnité de 10% du prix de vente stipulé, ainsi

qu’une indemnité de 10.000 € à l’agence».

C’est par une application correcte des textes de loi régissant les principes de

la vente que les premiers juges ont qualifié le compromis de contrat

synallagmatique de vente assorti d’une condition suspensive. Il y a en effet

eu accord sur la chose et sur le prix sans que la formation du contrat fût

retardée. Le jugement entrepris est encore à confirmer en ce qu’il a

considéré le paiement de 10% du prix de vente comme constituant un

acompte. Dès lors que les parties ont arrêté de payer le « reste » de la somme

en janvier 2005, une autre interprétation ne se conçoit pas.

L’acte de vente notarié n’a été conclu ni le 15 décembre 2004, ni en janvier

2005. Aucune des parties n’en a indiqué les motifs. Toujours est-il que le 14

janvier 2005, le vendeur a annoncé l’immeuble en vente pour un prix de

575.000 € et que le mandataire des défendeurs a protesté le 21 janvier 2005

contre cette annonce en faisant défense à la partie appelante, A.), de vendre

la maison une seconde fois. Toutefois les intimés ne se sont pas prononcés

sur le fait si oui ou non ils ont pu procéder entre-temps à la vente de leurs

biens immobiliers pour disposer des fonds nécessaires à l’achat, ni sur la

question de savoir s’ils ont obtenu un prêt, ni encore le vendeur n’a-t-il

invoqué l’article 1178 du code civil selon lequel la condition est réputée

accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a

empêché l'accomplissement. Le 23 février 2005, le mandataire de l’appelant

écrit aux intimés… «Vous n’êtes pas sans ignorer que le compromis de

vente conclu entre parties est révolu». Le 9 mars 2005 les époux B.)-C.) ont

assigné sans néanmoins fournir de plus amples renseignements sur la

réalisation ou la défaillance de la condition. Par conclusions notifiées le 19

juillet 2006, ils ont soutenu que leur appartement aurait fait l’objet d’un

compris de vente signé le 31 janvier 2005 et que l’acheteur de leur maison

se serait désisté le 2 février 2005. Il faut déduire de ces déclarations que la

condition suspensive ne s’était pas réalisée le 31 janvier 2005, date la plus

favorable à retenir pour la passation de l’acte notarié, les acquéreurs n’ayant

pas disposé à cette date du prix d’achat requis. Cette conclusion s’impose

d’autant plus que les intimés ont fait conclure «qu’ils n’étaient

matériellement pas en mesure de mettre l’appelant en demeure de passer

acte, n’ayant pas disposé des fonds dégagés lorsqu’ils ont constaté que

l’appelant proposait sa maison en vente». Comme le compromis de vente a

prévu une date limite pour la passation de l’acte notarié, aucune mise en

demeure n’était au demeurant nécessaire. Il est encore constant en cause que

l’immeuble n’a pas fait l’objet d’une vente à un autre acquéreur.

La lecture du compromis amène la Cour d'appel à retenir que la vente a été

conclue sous la condition suspensive de l’obtention préalable des fonds

nécessaires pour l’achat par l’accord d’un prêt auprès d’un établissement

bancaire et par la vente de l’appartement et de la maison.

Les parties ont partant prévu plusieurs conditions suspensives. Sauf

stipulation contraire, il est nécessaire que toutes les conditions suspensives

se réalisent, faute de quoi il y a défaillance. Toute autre solution conduirait à

une recherche de l'hypothétique volonté des parties quant à l'importance des

conditions et serait source d'une grande imprévisibilité qui nuirait à la

sécurité des transactions (Defrénois, 1997, n° 36604. la défaillance de la

condition suspensive).

Comme la défaillance de la condition empêche l’obligation de prendre

naissance, les parties sont dans la même situation que si elles n’avaient pas

contracté.

Le mécanisme même de la condition suspensive implique que, si quelque

somme a été versée, elle doit inévitablement être remboursée. Peu importe

ici la qualification donnée à cette somme. La jurisprudence décide en effet

d'une manière quasi-constante la restitution des sommes en cas de

défaillance de la condition suspensive, que ces sommes soient qualifiées

d'acompte,

d'indemnité

d'immobilisation,

d'indemnité

compensatrice

forfaitaire ou même simplement « d'arrhes » (Cass. civ. 3e, 6 mars 1973,

Bull. civ. III, n° 176 et Defrénois op. cit.).

Il suit de ces considérations que les premiers juges ont à bon escient

condamné le vendeur A.) à la restitution de l’acompte de 55.000 € et

débouté les deux parties litigantes de leur demande en octroi de la clause

pénale.

Comme il n’est pas inéquitable de laisser à charge de chacune des parties les

frais non compris dans les dépens, la Cour les déboute de leurs demandes

respectives en octroi d’une indemnité de procédure.

P a r c e s m o t i f s :

la Cour d'appel, première chambre, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement entre parties, sur rapport du magistrat de la mise en état,

reçoit en la forme les appels principal et reconventionnel ;

les dit non fondés ;

rejette les demandes en octroi d’une indemnité de procédure ;

fait masse des dépens et les impose pour ⅓aux époux B.)-C.) et pour ⅔à

A.), avec distraction au profit des mandataires respectifs.

La lecture du présent arrêt a été faite en la prédite audience publique par

Edmée CONZEMIUS, présidente de chambre, en présence de Patrick

KELLER, greffier.