Court of Appeal declares appeal admissible and finds the Tribunal of Peace incompetent to hear claims against a guarantor in a lease dispute.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 24/2007

Audience publique du mardi, vingt-sept février deux mille sept

Numéro 105913 du rôle

Composition :

Mireille HARTMANN, vice-présidente,

Monique SCHMIT, premier juge,

Jacques KESSELER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES de Luxembourg

du 22 décembre 2006,

comparant par Maître Réguia AMIALI, avocat, demeurant à Luxembourg.

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

comparant par Maître François COLLOT, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 105913 du rôle fut appelée à l’audience publique du

16 janvier 2007 lors de laquelle elle fut fixée pour plaidoiries au 6 février 2007.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Martine LAUER, avocat, en remplacement de Maître Réguia AMILAI, avocat,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture du premier jugement et de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Yasmine POOS, avocat, en remplacement de Maître François COLLOT,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 27

février 2007 le

jugement

qui suit :

Par requête déposée en date du 16 janvier 2006 PERSONNE2.) a fait convoquer la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl (ci-après la Sàrl SOCIETE1.)) et

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette aux fins

de s’y entendre condamner solidairement, sinon chacun pour sa part, à lui payer le

montant de 22.262,43.- euros à titre de dégâts locatifs et de perte locative, augmentée

des intérêts légaux à compter de la demande en justice jusqu’à solde.

Elle a encore demandé l’octroi d’une indemnité de procédure et l’exécution provisoire

du jugement à intervenir, sinon une provision à hauteur de 22.162,43.- euros.

Par jugement du 26 avril 2006 rendu entre PERSONNE2.), PERSONNE1.) et le

curateur de la faillite SOCIETE1.) Sàrl, Maître Georges WIRTZ, le tribunal de paix a

rejeté les moyens d’incompétence et d’irrecevabilité opposés par PERSONNE1.) qui,

en tant que caution, avait conclu à l’incompétence du tribunal de paix siégeant en

matière de bail à loyer pour statuer à son encontre; a donné acte à PERSONNE1.) de

sa demande reconventionnelle et a sursis à statuer sur le fond de l’affaire sur la

demande dirigée à l’encontre de ce dernier.

Le tribunal a ensuite

- constaté que la Sàrl SOCIETE1.) a été déclarée en état de faillite;

- donné acte à Maître Georges WIRTZ qu’il reprend l’instance dirigée contre la Sàrl

SOCIETE1.) en sa qualité de curateur de la faillite de cette dernière;

- déclaré la demande fondée et justifiée en ce qu’elle est dirigée contre la Sàrl

SOCIETE1.) pour le montant de 21.412,36.- euros à titre de dégâts locatifs pour le

montant de 750,- euros à titre de perte locative et pour le montant de 500,- euros à

titre d’indemnité de procédure;

- fixé en conséquence à 22.662,36.- euros la créance pour laquelle PERSONNE2.)

pourra produire au passif de la faillite de la Sàrl SOCIETE1.);

- dit que le montant de la créance n’est pas à augmenter des intérêts légaux

demandés;

- dit que pour l’admission de la créance ci-avant fixée au passif de la faillite de la Sàrl

SOCIETE1.), PERSONNE2.) aura à se pourvoir devant qui de droit;

- dit qu’il n’y a pas lieu d’accorder une provision à PERSONNE2.);

- imposé au curateur de la faillite de la Sàrl SOCIETE1.) les frais et dépens de

l’instance causés par l’action en ce qu’elle est dirigée contre la Sàrl SOCIETE1.) en

état de faillite, frais à prélever sur l’actif de la faillite.

Par jugement du 22 novembre 2006, statuant en continuation du jugement du 26 avril

2006 et rendu entre PERSONNE2.) et PERSONNE1.), le tribunal de paix a :

- déclaré non fondé le moyen d’irrecevabilité basé sur les articles 2015 et 1326 du

code civil soulevé par PERSONNE1.);

- déclaré la demande fondée et justifiée pour le montant de 21.412,36.- euros à titre

de dégâts locatifs, pour le montant de 750,- euros à titre de perte locative et pour le

montant de 500,- euros à titre d’indemnité de procédure et a condamné en

conséquence PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 22.662,36.-

eruos avec les intérêts légaux sur le montant de 22.162,36.- euros à partir du 16

janvier 2006, date de la demande en justice, jusqu’à solde;

- déclaré recevable mais non fondée la demande reconventionnelle formulée par

PERSONNE1.),

- condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance causés par l’action en

ce qu’elle est dirigée contre lui.

De ces jugements, PERSONNE1.) a relevé appel par exploit d’huissier du 22

novembre 2006 en intimant seulement PERSONNE2.).

Par réformation du jugement du 26 avril 2006, l’appelant demande au tribunal de dire

que le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, a été incompétent pour connaître

de la demande dirigée à son encontre, sinon de déclarer la demande irrecevable au

motif qu’elle n’a pas été introduite «selon la forme légale» des demandes civiles.

Subsidiairement, il demande au tribunal de réformer le jugement du 22 novembre

2006 en ce qu’il a statué ultra petita.

Plus subsidiairement, il demande au tribunal de déclarer non fondée la demande de

PERSONNE2.).

Finalement, l’appelant conclut à l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500,-

euros.

PERSONNE2.) demande principalement au tribunal de déclarer l’appel irrecevable

pour défaut d’intimation du curateur de la faillite SOCIETE1.) Sàrl.

En ordre subsidiaire, elle demande au tribunal de confirmer les deux jugements

entrepris.

En tout état de cause, elle conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.000,- euros.

Quant à la recevabilité de l’appel :

L’intimée fait plaider qu’en raison de l’indivisibilité du litige, l’appelant aurait dû intimer

le curateur de la faillite SOCIETE1.) Sàrl et conclut à l’irrecevabilité de l’appel.

PERSONNE1.) réplique qu’un appelant peut seulement intimer les parties contre

lesquelles il a conclu en première instance et qu’il ne pouvait, par conséquent, intimer

le curateur de la faillite, Maître Georges WIRTZ, cité conjointement avec lui et contre

lequel il n’avait pas conclu devant le tribunal de paix.

Le défaut d’intimation d’une partie ne constitue une fin de non-recevoir contre l’appel

qu’au cas où l’indivisibilité de l’objet litigieux rendrait impossible l’exécution simultanée

des deux décisions, notamment lorsque, en raison de cet objet, la contestation ne peut

être jugée même à l’égard des parties présentes, que contradictoirement avec les

parties omises (cf. Enc. Dalloz 55 verbo appel n° 340).

Tel n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que l’appel est à déclarer recevable.

Quant à la compétence du tribunal de paix siégeant en matière de bail à loyer pour

statuer sur la demande dirigée contre PERSONNE1.) en sa qualité de caution

solidaire et indivisible :

L’appelant conclut à l’incompétence du tribunal de paix siégeant en matière de bail à

loyer pour connaître de l’action en paiement dirigée à son encontre en qualité de

caution du locataire (à savoir la Sàrl SOCIETE1.) actuellement en état de faillite) en

donnant à considérer qu’il n’a pas la qualité de preneur.

L’intimée, de son côté, donne à considérer qu’elle a adressée sa demande non

seulement à l’encontre de la caution, mais également à l’encontre de son ancien

locataire. En faisant valoir que le contrat de cautionnement n’est qu’un accessoire

dépendant du contrat de bail elle fait plaider que le tribunal de paix, siégeant en

matière de bail à loyer, serait dans ces conditions également compétent pour

connaître de la demande dirigée contre la caution.

L’article 3 du nouveau code de procédure civile donne compétence au tribunal de paix

pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et

l’exécution des baux d’immeubles.

Le cautionnement est le contrat par lequel une personne garantit l’exécution d’un

engagement pris par une autre personne et consent à le remplir, faute par ce dernier

de le faire. La personne qui se porte garant de l’exécution des obligations du preneur

dans le cadre d’un contrat de bail ne devient cependant pas locataire elle-même. (cf.

TAL 12 12 1991, no 199/91).

Le caractère civil ou commercial du cautionnement ne peut déterminer la compétence

ratione materiae des tribunaux en matière de bail à loyer, laquelle est d’ordre public.

Il importe peu que l’action soit intentée contre le preneur défaillant et la caution ou

contre elle seulement. (cf. CA 18 06 1991, rôle no 12880).

Le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer est partant incompétent pour

connaître d’une action en paiement dirigée contre une caution qui est un tiers par

rapport aux relations entre preneur et bailleur.

Il y a dès lors lieu de retenir, par réformation des jugements entrepris, que le tribunal

de paix était incompétent pour connaître de la demande dirigée à l’encontre de

PERSONNE1.).

L’appel est dès lors à déclarer fondé.

Eu égard au résultat du présent litige, la demande de PERSONNE2.) en allocation

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à rejeter.

Faute par lui de justifier en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté

des frais par lui dépensés non compris dans les dépens, la demande de

PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure est à déclarer non fondée.

Par ces motifs

le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

déclare l’appel recevable et fondé,

partant, par réformation,

dit que le tribunal de paix était incompétent pour connaître de la demande dirigée

contre PERSONNE1.),

dit non fondées les demandes respectives de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) en

allocation d’une indemnité de procédure et en déboute,

condamne PERSONNE2.) aux frais de la première instance pour autant que sa

demande est dirigée contre PERSONNE1.) ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance

d’appel.