Appeal dismissed; employer's termination of service housing contract upheld despite tenant's continued occupation and payment of occupation fees.

Jugement bail à loyer no 6/2005 (XIVe chambre)

Audience publique du mardi, quinze février deux mille cinq

Numéro 89105 du rôle

Composition :

Mireille HARTMANN, vice-présidente,

Albert MANGEN, premier juge,

Jacques KESSELER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), invalide, et son épouse

2) PERSONNE2.), ouvrière, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick HOSS de Luxembourg

du 24 juin 2004,

comparant par Maître André MARMANN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société civile immobilière SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick HOSS,

comparant par Maître François PRUM, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 89105 du rôle fut appelée à l’audience publique du 21

septembre 2004, lors de laquelle elle fut fixée pour plaidoiries au 25 octobre 2004. A

l’audience de ce jour-là, l’affaire fut fixée au rôle général.

Suivant courrier de la partie intimée du 26 octobre 2004, l’affaire fut appelée pour

fixation pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 9 novembre 2004. A l’audience

de ce jour-là, l’affaire fut fixée pour plaidoiries au 21 décembre 2004 et finalement au

24 janvier 2005.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître André MARMANN, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

donna lecture du jugement et de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Lionel SPET, avocat, en remplacement de Maître François PRUM, comparant

pour la société civile immobilière SOCIETE1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 15

février 2005 le

jugement

qui suit :

Par requête du 22 juillet 2003 la SCI SOCIETE1.) a demandé la convocation de

PERSONNE1.) et de son épouse PERSONNE2.) (ci-après les consorts GROUPE1.))

devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de voir constater que le bail entre

parties a été valablement résilié avec effet au 31 octobre 2001, sinon de le voir déclarer

résilié et de s'entendre condamner à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les

occupent de leur chef dans le délai à fixer par le tribunal et ce sous peine d'une

astreinte de 250.- euros par jour de retard.

La partie demanderesse a également demandé que les consorts GROUPE1.) soient

condamnés à lui payer à partir d'octobre 2001, sinon à partir du mois de mars 2003,

une indemnité d'occupation mensuelle de 500.- euros. Elle a sollicité en outre

l'allocation d'une indemnité de procédure de 500.- euros ainsi que l'exécution

provisoire du jugement à intervenir.

A l'audience du 26 avril 2004 les consorts GROUPE1.) ont également réclamé

l'allocation d'une indemnité de procédure de 500.- euros sur base des dispositions de

l'article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement du 24 mai 2004 le tribunal de paix de Luxembourg a dit que le contrat

de bail entre parties est résilié depuis le 31 octobre 2001 et a condamné les consorts

GROUPE1.) à déguerpir des lieux loués dans le délai de deux mois à compter de la

notification du jugement. La SCI SOCIETE1.) a été déboutée de ses autres demandes.

Les consorts GROUPE1.) ont également été déboutés de leur demande en allocation

d'une indemnité de procédure.

Ce jugement, notifié en date du 28 mai 2004 aux consorts GROUPE1.), a été

régulièrement entrepris par ces derniers suivant acte d'appel du 24 juin 2004.

Par réformation du jugement entrepris, ils demandent que l'intimée soit déboutée de

toutes ses demandes. Les appelants sollicitent encore l'allocation d'une indemnité de

procédure de 2.000.- euros pour l'instance d'appel.

Les consorts GROUPE1.) critiquent le jugement entrepris en ce qu'il a retenu « qu'il

ne serait pas contesté en cause que l'immeuble loué constituait un logement de

service » et soutiennent qu'au contraire ils auraient en première instance toujours

dénié le caractère de logement de service à l'immeuble pris en location.

A l’appui de leur appel, ils font notamment valoir que le contrat de bail les liant à

l'intimée serait indépendant du contrat de travail conclu entre PERSONNE1.) et la Sàrl

SOCIETE2.) en insistant sur le fait que le contrat de bail a été conclu postérieurement

au contrat de travail.

Le tribunal constate que le premier juge a retenu que lors des débats menés devant

lui aucune contestation n'a été émise pour ce qui est de la qualité de logement de

service attribuée à l'immeuble occupé par les appelants.

L'absence de contestation ou le simple défaut de dénégation ne constitue cependant

pas en soi un aveu (cf. Dominique Mangenot, Les obligations, la preuve, Larcier 2002,

n°270).

Ainsi, les appelants, même à supposer qu'ils n'auraient pas émis de contestations en

première instance, sont libres de ce faire en instance d'appel.

Devant les contestations actuelles des appelants il appartient dès lors à l'intimée de

rapporter la preuve que le logement occupé par les consorts GROUPE1.) leur a été

attribué à titre de logement de service.

Il est de principe que si la jouissance de la chose n’est que l’accessoire du louage

d’ouvrage, le contrat de louage domine et absorbe le louage de chose. Sinon, il y a

coexistence de deux contrats indépendants, un contrat de travail et un contrat de bail

(cf. Les Novelles VI t. I, Les baux en général, no 25).

Le contrat de mise à disposition d’un logement de service comme accessoire au

contrat de louage d’ouvrage étant l’exception, il y a lieu d’analyser en fonction de la

commune intention des parties la convention intervenue, pour décider si la location a

été faite ou non à titre d’accessoire du contrat de travail (cf. Cass. Fr. 24 01 1958, Gaz

Pal 1958 p. 410).

En l’espèce, il est constant en cause que PERSONNE1.) a été aux services de la Sàrl

SOCIETE2.) du 1er janvier 1989 au 31 mars 2001, date à partir de laquelle il ne fait

plus partie du personnel de la société SOCIETE2.) en raison de graves problèmes de

santé.

Si, devant le premier juge, les appelants avaient contesté la qualité pour agir de la

SOCIETE1.) en faisant valoir que le bail leur avait été concédé par la Sàrl SOCIETE2.),

employeur de PERSONNE1.), tel n’est plus le cas en instance d’appel

A titre superfétatoire, le tribunal constate que ce fait est cependant sans conséquence

en l’espèce, l’identité des parties à laquelle fait allusion l’article 14 alinéa 2 de la loi de

1955 pouvant en effet être considérée comme donnée que dans le cadre de

l’organisation d’un groupe de sociétés à l’intérieur duquel les immeubles peuvent être

détenus par une société civile immobilière alors qu'une autre société du même groupe,

exerçant elle une activité commerciale, conclut les contrats de travail en vertu desquels

un logement de service situé dans un immeuble appartenant à la société civile

immobilière est mis à disposition de ses salariés, d’autant plus que l’actionnariat est le

même et que le gérant est, dans les deux cas, PERSONNE3.).

Etant donné que les deux parties semblent avoir perdu le contrat de bail, le tribunal ne

peut pas situer avec exactitude le début de l’occupation de l’immeuble. Le certificat de

résidence versé en cause est également muet à ce sujet.

Même à supposer que le logement ait été mis à disposition de PERSONNE1.)

postérieurement à la conclusion de son contrat de travail, le tribunal relève que les

juges ne se contentent néanmoins normalement pas de ce seul critère pour écarter la

qualification de logement de service (cf. Le Bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence

par Marianne Harles, Pasicrisie t. 31, p. 302).

En l’espèce, le tribunal constate que le logement se trouve à proximité de l’ancien lieu

de travail de PERSONNE1.). Le loyer payé est très modique (7.000.- francs auxquels

s’ajoutent les frais d’électricité et de poubelles). L’affirmation de l’intimée que

l’immeuble est seulement occupé par des salariés de la Sàrl SOCIETE2.) est

également corroborée au vu des pièces versées en cause, les loyers y retenus étant

toujours modestes.

Il résulte encore des éléments du dossier que par courrier du 31 octobre 2001

PERSONNE3.) a demandé aux appelants de vider les lieux jusqu’au 31 janvier 2002

en prenant appui sur l’article 2 du contrat conclu entre parties d’après lequel il aurait

été stipulé entre parties que « lorsque le contrat de travail entre le patron bailleur-

propriétaire et le locataire salarié est résilié, le présent bail est résilié de plein droit ».

Même si les deux parties semblent avoir perdu le contrat litigieux entre temps mettant

le tribunal ainsi dans l’impossibilité de vérifier l’insertion de cette clause dans le contrat,

toujours est-il que PERSONNE2.), en date du 15 novembre 2001 en réponse à cette

lettre, n’a pas critiqué cette affirmation de l’intimée mais a seulement déploré le fait

que la Sàrl SOCIETE2.) en tant qu’employeur de son mari parlait de les faire déguerpir

sans avoir à prouver des motifs graves ou un besoin personnel. Elle a même soutenu

en première instance que le contrat litigieux leur avait été concédé par l‘ancien

employeur de son mari.

Eu égard aux considérations qui précèdent et du fait que le loyer est très modique par

rapport aux loyers payés sur le marché immobilier, c'est à juste titre que le premier

juge a retenu que le logement occupé par les consorts GROUPE1.) est à considérer

comme logement de service et qu’il a déclaré résilié le contrat de bail sur base des

dispositions de l'article 14.2 de la loi du 14 février 1955.

Les appelants font valoir en second lieu qu'ils sont restés dans l'immeuble après la

résiliation du contrat de travail intervenue le 31 mars 2001 jusqu'au 31 octobre 2001,

date de la lettre de résiliation du contrat de bail et que pendant cette période ils se sont

acquittés d'un loyer qui a été accepté sans réserve par l'intimée, de sorte qu'un

nouveau contrat de bail oral aurait été conclu à partir du 1er avril 2001 qui n'aurait pas

été valablement résilié.

L'employé ne saurait conclure à l'existence d'un contrat de bail au motif qu'après la

cessation du contrat d'emploi il aurait continué à occuper les lieux et aurait payé le prix

pour l'occupation, alors que le prix payé après la cessation du contrat d'emploi n'est

pas un loyer mais une indemnité d'occupation eu égard au fait que l'occupant aurait

dû vider les lieux dès la cessation du contrat d'emploi (cf. Le Bail à loyer, compte-rendu

de jurisprudence par Marianne Harles, Pasicrisie t. 31, p. 302, n°28).

Le simple fait qu’à la fin du contrat de travail, les consorts GROUPE1.) n’ont pas été

immédiatement invités à quitter les lieux occupés, ne saurait dès lors être interprété

dans le chef de l'ancien employeur de PERSONNE1.) comme étant l'expression de sa

volonté de leur accorder un nouveau contrat de bail.

Il découle des considérations qui précèdent que l'appel est à déclarer non fondé et que

le premier jugement est à confirmer sauf à reporter le délai de déguerpissement à deux

mois à partir de la signification du présent jugement.

Etant donné que la partie succombante ne peut prétendre au bénéfice d'une indemnité

de procédure, la demande y afférente des appelants est également à déclarer non

fondée.

Par ces motifs

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l'appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement du tribunal de paix de Luxembourg du 24 mai 2004, sauf

à reporter le délai de déguerpissement à deux mois à partir de la signification du

présent jugement,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en obtention d'une

indemnité de procédure et en déboute,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l'instance d'appel.