Court partially allows landlord's appeal, terminating lease for reciprocal fault and awarding procedural costs to tenants.

Jugement Bail à loyer no 19/2003 (IIIe chambre)

Audience publique du vendredi, 14 mars deux mille trois

Numéro du rôle: 79332

Composition:

Théa HARLES-WALCH, vice-présidente,

Béatrice SCHAFFNER, juge,

Yannick DIDLINGER, juge,

Jacques CASTEL, premier substitut du Procureur d’Etat,

Monique GLESENER, greffier.

E N T R E :

1)

la société anonyme SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.),

représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre du

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

2)

PERSONNE1.), administratrice de société, demeurant à L-ADRESSE2.),

3)

PERSONNE2.), administrateur de société, demeurant à L-ADRESSE2.),

appelants aux termes d'un exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO d’Esch-sur-Alzette du

17 janvier 2003,

intimés sur appel incident, comparant par Maître James JUNKER, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg,

E T :

1)

PERSONNE3.), retraité, et son épouse

2)

PERSONNE4.), employée privée, les deux demeurant à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO,

appelants par appel incident, comparant par Maître Charles KAUFHOLD, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg,

3) l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE DE LUXEMBOURG, établie à L1648

Luxembourg, 42, Place Guillaume, représentée par son collège des Bourgmestre et

Echevins actuellement en fonctions,

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Madame PERSONNE5.).

F A I T S :

L’affaire inscrite sous le numéro 79 332 du rôle fut appelée à l'audience publique du mardi, 28

janvier 2003, lors de laquelle elle fut refixée au 11 février 2003 pour plaidoiries.

A cette date-là, elle fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit:

Maître James JUNKER, avocat, comparant pour les parties SOCIETE1.) S.A., PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), donna lecture du jugement, de l’acte d’appel et développa les moyens de ses

parties.

Maître François CAUTAERTS, avocat, en remplacement de Maître Charles KAUFHOLD, avocat,

comparant pour les parties PERSONNE3.) et PERSONNE4.), fournit ses réponses.

Ensuite, le tribunal prit l'affaire en délibéré et le prononcé fut fixé au 21 février 2003.

Suite à la lettre du 20 février 2003 de l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE DE

LUXEMBOURG, le tribunal prononça la rupture du délibéré et l’affaire fut remise au 28 février

2003 pour entendre la partie intimée ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE DE

LUXEMBOURG et le représentant du Ministère Public.

Madame PERSONNE5.), comparant pour l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE

DE LUXEMBOURG, fut entendue en ses moyens.

Maître James JUNKER, avocat, comparant pour les parties appelantes, fournit ses réponses.

Maître Charles KAUFHOLD, avocat, comparant pour les intimés

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.), répliqua.

Le représentant du Ministère public fut entendu et se rapporta à la sagesse du tribunal.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et il rendit à l'audience publique du vendredi, 14 mars

2003 le

J U G E M E N T Q U I S U I T :

Par contrat de bail commercial du 15 décembre 1999, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société

anonyme SOCIETE1.) (ci-après SOCIETE1.)) prennent en location un immeuble appartenant aux

époux PERSONNE3.) et PERSONNE4.) (ci-après les époux PERSONNE3.)PERSONNE4.)), sis

à ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 200.000.- francs, payable le premier

de chaque mois.

Le contrat est conclu pour une durée de cinq ans et il prévoit une option d’achat de l’immeuble en

faveur des locataires pour une durée de 18 mois à partir du point de départ du bail.

Le contrat prend effet le 1er janvier 2000 et SOCIETE1.) s’installe dans les lieux loués.

Par lettre du 10 avril 2000, SOCIETE1.), qui exploite un studio de réalisation de films d’animation

et emploie environ 50 salariés, demande au bourgmestre de la Ville de Luxembourg l’autorisation

de pouvoir apposer une enseigne à la façade de l’immeuble pris en location.

Suite à l’information par l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE DE

LUXEMBOURG (ci-après la Commune de Luxembourg) que l’immeuble, selon le plan

d’aménagement général de la Commune de Luxembourg, est classé dans une zone d’habitation 2,

dans laquelle sont seulement permis des commerces de quartier, SOCIETE1.) présente le 2 mai

2000 une demande en autorisation de l’exploitation de l’immeuble sous la forme d’un studio

d’animation et de production cinémato-graphique.

Suivant lettre du 13 juillet 2000, le bourgmestre de la Ville de Luxembourg refuse tant le

changement d’affectation de l’immeuble que l’apposition d’une enseigne lumineuse à la façade de

l’immeuble, au motif que celui-ci est classé en zone d’habitation 2 et que l’affectation proposée

n’est pas compatible avec les dispositions de l’article A.2.1 du plan d’aménagement général.

Par lettre du 20 mars 2001, le bourgmestre de la Ville de Luxembourg somme SOCIETE1.) de se

tenir strictement aux affectations admises suivant les dispositions réglementaires et menace de

porter l’affaire en justice.

Par lettre du 26 mars 2001, SOCIETE1.) met les bailleurs en demeure de prendre toute mesure

utile afin de lui permettre d’occuper conformément à son objet social l’immeuble pour la durée

convenue du bail ainsi que de pouvoir lever le cas échéant l’option d’achat de l’immeuble. A

défaut d’une prise de position avant la fin du mois de mars 2001, elle se verrait contrainte de

suspendre le paiement du loyer.

Par requêtes déposées les 30 mai 2001 et 9 août 2001, les époux PERSONNE3.)-PERSONNE4.)

font convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.), respectivement SOCIETE1.) devant le juge de

paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour entendre condamner PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) au paiement de la somme de 486.144.- francs à titre d’arriérés de loyer pour les

mois d’avril et de mai 2001, voir résilier le bail entre parties et les trois parties défenderesses

entendre valider la saisie-gagerie pratiquée le 7 août 2001 par les époux PERSONNE3.)-

PERSONNE4.).

Par requêtes déposées le 27 août 2001 et le 21 janvier 2002, SOCIETE1.), PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) font convoquer les époux PERSONNE3.)-PERSONNE4.) devant le juge de paix

pour voir réduire le loyer mensuel à 100.000.- francs à partir du 1er avril 2001, prononcer la nullité

du contrat de bail pour cause de dol, respectivement pour cause de vice de consentement imputable

aux bailleurs, sinon voir prononcer la résiliation du bail en raison de leurs agissements fautifs ainsi

que pour entendre déclarer le jugement commun à la Commune de Luxembourg.

Par jugement contradictoire du 16 décembre 2002, le juge de paix donne acte à SOCIETE1.), à

PERSONNE2.) et à PERSONNE1.) de ce qu’ils renoncent à leur demande du 27 août 2001 et aux

époux PERSONNE3.)-PERSONNE4.) de ce qu’ils augmentent leur demande au montant total de

62.186,19.- euros.

Il dit non fondées les demandes en nullité du bail pour cause de dol et d’erreur sur la substance,

respectivement en résiliation du bail pour manquement au devoir de renseignement et

d’information et dit fondée la demande en résiliation du bail pour absence de jouissance paisible.

Il déboute SOCIETE1.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leurs demandes en allocation de

dommages et intérêts et en réduction du loyer.

Il résilie le bail entre parties, condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à déguerpir des lieux

loués et les condamne en outre au paiement de la somme de 52.433,52.- euros.

Il valide la saisie-gagerie pratiquée le 7 août 2001 par les époux PERSONNE3.)-PERSONNE4.)

et la convertit en saisie-exécution.

Il dit non fondées les demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure et déclare

le jugement commun à la Commune de Luxembourg.

Suivant acte d’appel du 17 janvier 2003, SOCIETE1.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

interjettent régulièrement appel de ce jugement.

Ils concluent, par réformation, à voir annuler le contrat de bail pour cause de dol, sinon d’erreur,

et, en ordre subsidiaire, à voir résilier le bail aux torts des bailleurs pour inexécution de leurs

obligations contractuelles.

Ils demandent à voir dire fondée leur demande en allocation de dommages et intérêts d’un montant

de 124.000.- euros, ainsi que leur demande tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.240.- euros pour chaque instance.

Ils demandent à voir déclarer le jugement commun à la Commune de Luxembourg.

Les époux PERSONNE3.)-PERSONNE4.) interjettent régulièrement appel incident et concluent,

par réformation, à entendre condamner SOCIETE1.) au paiement des arriérés de loyer et à voir

dire fondée leur demande en obtention d’une indemnité de procédure.

Ils augmentent leur demande du chef d’arriérés de loyer pour le montant de 15.740,82.- euros,

représentant les loyers échus des mois de décembre 2002 à février 2003 inclus.

La Commune de Luxembourg conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Il est constant en cause que le litige est né au moment, où les locataires se sont vu refuser par la

Commune de Luxembourg d’exploiter dans les lieux loués un studio d’animation et de production

cinématographique au regard des dispositions du plan d’aménagement général régissant les zones

d’habitation 2.

Estimant que les bailleurs ont manqué tant à leur obligation de renseignement au moment de la

conclusion du contrat qu’aux obligations nées du bail, les locataires entendent voir sanctionner les

manquements des bailleurs, principalement, par l’annulation du contrat avec allocation de

dommages et intérêts, et subsidiairement, par la résiliation du contrat, la réduction rétroactive du

loyer et l’allocation de dommages et intérêts.

- La nullité du bail pour vices du consentement:

Au soutien de leur appel, les appelants font valoir que les bailleurs, par leur réticence, ont induit

en erreur les locataires qui, sans cette dernière, n’auraient pas conclu le contrat de bail, étant donné

qu’ils avaient cru pouvoir exploiter leur activité commerciale dans les lieux qui leur avaient été

loués à ces fins.

Ils font grief au premier juge d’avoir rejeté leur demande en nullité pour cause de dol sinon pour

erreur, au motif qu’il n’y a pas réticence dolosive lorsque les informations qui doivent être fournies

sont définies par une réglementation spéciale et que les demandeurs en nullité ont pu, avant la

conclusion du bail, se renseigner auprès de l’administration compétente et de ne pas avoir examiné

si les bailleurs avaient manqué à leur obligation d’information.

- Le dol:

En vertu de l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les

manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que sans elles, l’autre partie

n’aurait pas contracté.

Ainsi que l’a retenu le premier juge, le dol peut être constitué par le simple silence d’une partie

dissimulant à l’autre un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêchée de contracter.

Il y a dès lors lieu d’examiner d’abord si les bailleurs étaient tenus de renseigner les locataires sur

l’affectation de l’immeuble qu’ils proposaient de louer, notamment au regard des prescriptions

existantes en matière d’urbanisme.

L’exigence de loyauté contractuelle tend à compenser l’inégalité de compétence des contractants.

Ainsi, une obligation d’information et de conseil existe chaque fois qu’il existe un déséquilibre

des connaissances entre les contractants, c’est-à-dire lorsque l’une des parties ignore légitimement

des informations qui lui étaient utiles et que l’autre connaissait ou devait les connaître (G.

Ravarani: La responsabilité civile, Pas. 2000, no 311).

Toutefois, une personne ne peut être tenue de renseigner son cocontractant que si elle détient une

information “ pertinente ”. On entend par là une information, dont la connaissance par le

cocontractant est de nature à conduire celui-ci à modifier son comportement, soit qu’il renonce à

son projet de conclure le contrat, soit qu’il persévère dans celui-ci en réexaminant les conditions

(Fr. Terré, Ph. Simler, Y. Lequette, Droit civil, Les obligations, Précis Dalloz, no 251, p. 198).

Celui qui se prétend créancier d’une obligation de renseignement doit donc d’abord prouver que

l’information recélée ainsi que l’importance de celle-ci pour lui-même, étaient connues par son

cocontractant.

Ensuite, l’obligation d’information n’existe que si celui qui se prétend créancier de cette obligation

a lui-même ignoré le fait recélé et si cette ignorance est légitime.

L’ignorance est légitime lorsque le devoir de se renseigner, qui continue en principe à peser sur

chacun, est écarté en raison de circonstances particulières. Tel peut être le cas si l’intéressé pouvait

penser, en raison de la relation de confiance particulière qui l’unissait à son partenaire, que celui-

ci prendrait l’initiative de l’informer (cf. op. cit.).

En l’espèce, il ressort de la comparution personnelle des parties le 19 novembre 2002 devant le

premier juge, que les bailleurs avaient contacté les locataires suite à leur annonce dans un journal

pour la recherche d’un local commercial. Lors de leur entrevue, les locataires avaient indiqué leur

activité de production de dessins animés, la surface de location nécessaire ainsi que leurs projets

d’agrandissement aux bailleurs.

Il se dégage en outre des débats menés à l’audience qu’avant la location, les bailleurs avaient visité

les lieux exploités par SOCIETE1.) à son ancien siège à ADRESSE4.), - ce qui leur permettait

ainsi de se faire une idée de la nature du commerce des locataires - et qu’ils avaient engagé certains

frais en vue de l’aménagement des lieux par les locataires.

Même si, au vu de ces éléments, les bailleurs ont légitimement pu ignorer l’étendue exacte de

l’activité des locataires, ils avaient pris connaissance de sa nature et de l’importance que les

locataires y attachaient.

Or, connaissant la destination spéciale des lieux donnés en location, les bailleurs ont également pu

et dû savoir que les locataires n’auraient pas contracté s’ils avaient su que l’exploitation de leur

activité commerciale ne pouvait pas s’y faire.

Par ailleurs, s’agissant de la mise en location commerciale d’un immeuble situé en milieu urbain

et soumis au plan d’aménagement général de la Ville de Luxembourg, les bailleurs, d’une part,

étaient censés ne pas les ignorer et, d’autre part, en tant que propriétaires de l’immeuble, ils étaient

les mieux placés pour en connaître les possibilité d’exploitation.

C’est dès lors à tort qu’ils entendent mettre cette obligation à charge des locataires.

C’est également à tort que les bailleurs invoquent les termes de l’acte de vente du 30 janvier 1998,

pour soutenir que l’immeuble avait une vocation commerciale.

En effet, si l’acte de vente porte sur un immeuble désigné comme étant “ une maison de commerce

”, avec place, d’une contenance de 5 ares et 50 centiares, sise au numéro ADRESSE1.), il n’en

résulte pas pour autant qu’il ne soit pas soumis à des prescriptions légales ou administratives

spécifiques au sujet de l’exercice de certaines activités commerciales dans le quartier.

La même observation s’impose en ce qui concerne le paiement par les bailleurs d’une surtaxe

communale sur les droits d’enregistrement. S’agissant-là d’une réglementation spécifique en

matière de droits d’enregistrement, aucune ne déduction ne saurait en être tirée en ce qui concerne

la réglementation en matière d’urbanisme.

C’est enfin en vain que les époux PERSONNE3.)-PERSONNE4.) invoquent l’article 11 du contrat

de bail stipulant que “le preneur s’engage formellement à respecter tous les règlements de voiries,

de police et de ville.... ”, étant donné que cette clause n’a trait qu’aux obligations du preneur nées

du bail, à l’exclusion de toute éventuelle obligation pré-contractuelle.

En ce qui concerne les locataires, il est exact qu’ils auraient pu eux-mêmes se procurer toutes les

informations nécessaires quant aux possibilités d’exploiter leur activité commerciale dans ledit

immeuble, étant donné qu’ils étaient des professionnels en matière de production de films

cinématographiques et que le plan des bâtisses est accessible à toute personne.

Il n’en demeure pas moins qu’au vu notamment des contacts préliminaires spécifiques entre

parties, ils ont légitiment pu faire confiance aux bailleurs que l’immeuble en tant que tel ne

comportait aucune entrave au libre exercice de leur activité commerciale.

Il s’ensuit que l’offre de preuve des bailleurs, tendant à établir que les locataires s’étaient

euxmêmes renseignés avant la conclusion du bail auprès du service de la Police des Bâtisses de la

Commune de Luxembourg au sujet de l’exploitabilité de l’immeuble, est à écarter non seulement

comme n’étant pas suffisamment précise, mais encore comme n’étant pas pertinente.

Pareillement l’offre de preuve formulée en ordre subsidiaire par les locataires, tendant à prouver

les démarches effectuées après la lettre de refus du 13 juillet 2000 du bourgmestre de la Ville de

Luxembourg, est à rejeter pour défaut de pertinence.

Il résulte des développements qui précèdent qu’en l’espèce, les bailleurs étaient tenus d’une

obligation de renseignement et que leur réticence est constituée par le silence qu’ils ont gardé au

sujet des restrictions résultant de la partie écrite du plan d’aménagement général en ce qui concerne

l’exploitabilité des lieux loués selon l’affectation souhaitée des locataires.

S’agissant en l’espèce des prescriptions du plan d’aménagement général, ils étaient censés les

connaître et auraient dû en avertir les locataires compte tenu de l’affectation spécifique des lieux

loués.

Toutefois, en tant que délit civil, le dol repose encore sur une faute intentionnelle. Il faut que

l’auteur des manœuvres, mensonge ou réticence ait agi intentionnellement pour tromper le

cocontractant (cf. Jurisclasseur civil, Contrats et obligations, art. 1116, fasc. 5 no 27).

Contrairement à l’argumentation des appelants, même si les bailleurs avaient acquis l’immeuble

le 30 janvier 1998 à un bas prix et que l’immeuble n’était pas occupé pendant un an, ces éléments

ne constituent pas des indices suffisants de nature à faire paraître leur intention dolosive, étant

donné que l’immeuble permettait, en dehors de l’habitation, l’exploitation d’un commerce de

quartier.

Au contraire, il est apparu lors de la comparution personnelle des parties devant le premier juge

que les bailleurs étaient de bonne foi, de sorte que c’est à bon droit,

quoique pour d’autres motifs, que le premier juge a dit la demande en nullité du bail pour cause

de dol non fondée.

- L’erreur:

Les appelants font encore grief au premier juge de ne pas avoir retenu l’erreur comme cause de

nullité du contrat.

En vertu de l’article 1110 du code civil, l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que

lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

Ainsi que le soutiennent les appelants, il résulte de ce qui précède qu’ils ont été mépris sur un

élément essentiel de leur engagement, à savoir le fait de pouvoir exploiter l’immeuble loué

conformément à leur objet social.

Or, pour fonder l’annulation du contrat, l’erreur doit non seulement avoir été déterminante du

consentement, il faut encore qu’elle soit jugée excusable.

La justification de cette exigence réside tout à la fois dans le souci de sanctionner la conduite

imprudente ou trop naïve de l’errans, et dans la nécessité de protéger le cocontractant de bonne foi

contre le préjudice que lui causerait une annulation imméritée (cf. Jurisclasseur civil sub art. 1110,

fasc. 3-3, no 71).

Or, ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, en l’espèce, cette erreur n’était cependant pas

excusable, étant donné que les locataires, en tant que professionnels en leur spécialité et avant de

s’engager, auraient pu l’éviter en consultant eux-mêmes le plan d’aménagement général.

Il s’ensuit qu’il y a lieu encore de confirmer encore le jugement entrepris sur ce point..

Il suit des développements qui précèdent que la demande en annulation du contrat pour cause de

dol ou d’erreur et en allocation de dommage et intérêts n’est pas fondée.

- L’inexécution par les bailleurs de leurs obligations contractuelles:

- Le manquement au devoir de renseignement:

Les appelants reprennent sur ce point leur argumentation tirée du fait que les époux

PERSONNE3.)PERSONNE4.) ne les avaient pas informés du fait que l’immeuble ne pouvait être

loué à des fins d’exploitation d’une entreprise de production de films et font grief au premier juge

d’avoir rejeté leur moyen, au motif que les manquements des bailleurs n’étaient pas établis.

Il résulte des développements qui précèdent que le manquement reproché se situe dans la phase

précontractuelle et ne constitue pas un manquement par les bailleurs à leurs obligations

contractuelles, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge, bien que pour d’autres motifs, a

dit le moyen non fondé.

- Le trouble de jouissance:

Les appelants font encore grief au premier juge d’avoir, tout en retenant que le bailleur répond en

principe des entraves apportées à l’usage ou à la jouissance de la chose louée par un acte de

l’administration, s’il a commis une faute ou une négligence ne lui permettant pas de se retrancher

derrière la force majeure, estimé qu’en l’espèce tel n’était pas le cas, étant donné que le bailleur

n’avait commis aucune faute ou négligence.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé notamment de délivrer au preneur la

chose louée et de le faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

Le bailleur est donc tenu de garantir le locataire non seulement des troubles que lui-même ou

certaines personnes dont il doit répondre, pourraient lui causer, mais encore des troubles de droit

causés par des tiers.

En ce qui concerne en particulier les troubles provenant de l’Administration, il est admis que l’acte

de l’administration n’est un trouble de droit que lorsqu’il est légal et régulier (cf. Jurisclasseur

civil, sub. art. 1708 à 1762, fasc. 263, no 66).

En l’espèce, le trouble émanant de l’Administration résulte du refus le 13 juillet 2000 du

changement d’affectation de l’immeuble loué, ainsi que des injonctions et sommations ultérieures

de la Commune tendant à voir cesser l’exploitation de l’immeuble sous forme de studio de

réalisation de films d’animation et de bureaux occupant près de 50 personnes (cf. les lettres du 20

mars 2001, 22 avril 2002, 28 juin 2002).

Si, comme le soutiennent les intimés, la décision de refus du bourgmestre de la Ville de

Luxembourg du 13 juillet 2000 aurait pu faire l’objet d’un recours, toujours est-il que tel n’a pas

été le cas, de sorte qu’actuellement elle est devenue définitive.

Il s’y ajoute que la décision de refus, non arguée d’illégale, fut motivée par le fait que l’affectation

de l’immeuble telle que sollicitée par les locataires était contraire à l’article A.2-1 du plan

d’aménagement général et il n’est pas établi dans quelle mesure un recours basé sur une

interprétation erronée dudit article aurait eu une chance d’aboutir.

Par ailleurs, il n’est pas non plus certain dans quelle mesure un recours basé sur la violation des

droits acquis aurait pu prospérer, étant donné que l’activité exploitée précédemment dans les lieux

par une entreprise de nettoyage, bien que de nature industrielle, était différente de celle poursuivie

par SOCIETE1.).

Il résulte enfin des développements qui précèdent que le trouble en question aurait pu être évité,

si les bailleurs avaient préalablement vérifié l’exploitabilité de l’immeuble au regard du plan

d’aménagement général et en auraient informé les locataires.

Il s’avère également que suite à la lettre recommandée du 26 mars 2001, qui leur avait été adressée

par les locataires et qui les informait sur la décision de refus du bourgmestre de la Ville de

Luxembourg d’autoriser le changement d’affectation de l’immeuble sollicité par ces derniers, les

bailleurs n’ont entrepris aucune démarche pour empêcher l’éviction des locataires.

Au vu des carences des bailleurs, il s’ensuit que le trouble actuel apporté à la jouissance

d’SOCIETE1.) ne revêt pas les caractères de force majeure à leur égard et qu’ils doivent dès lors

en répondre.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de réformer sur ce point le jugement entrepris.

- La réduction du loyer et les dommages et intérêts:

Les appelants concluent encore, par réformation, à voir dire fondée leur demande en réduction du

loyer à 100.000.- francs, avec effet au 1er avril 2001.

Ils font valoir à l’appui de cette demande que leur courrier recommandé du 26 mars 2001 aux

bailleurs, tendant à voir régulariser la situation jusqu’à fin mars 2001, est resté sans suite, malgré

les lettres de rappel de leur mandataire des 18 avril et 23 mai 2001.

Or, il résulte des débats à l’audience que les locataires ont continué jusqu’à ce jour d’occuper

l’immeuble et d’exploiter leur activité commerciale dans les lieux loués.

Il s’ensuit que le trouble survenu n’a pas empêché à ce jour la jouissance des lieux.

La demande tendant à voir réduire le loyer à partir du 1er avril 2001 n’est dès lors pas fondée.

A l’appui de leur demande en dommages et intérêts d’un montant de 124.000.- euros pour

agissement fautif des bailleurs, les appelants font valoir que le bail conclu pour une durée de cinq

ans n’aurait normalement pris fin qu’en décembre 2004 et qu’ils avaient légitiment pu s’attendre

au paiement d’un loyer mensuel de 200.000.- francs.

Confrontés à un départ prématuré, ils n’auraient pas encore trouvé de local de même dimension

pour abriter leurs studios et susceptibles de recevoir pareille affectation, et se verraient contraints

à exposer des frais de déménagement importants. Le déménagement durerait par ailleurs trois jours

compte tenu du nombre important de PC à déménager.

Ils versent à l’appui de leur demande plusieurs offres de location de surfaces de bureaux de deux

agences immobilières différentes ainsi que des devis émanant de deux entreprises différentes pour

les frais à prévoir pour le déménagement de leurs bureaux.

Les intimés s’y opposent en faisant valoir que depuis avril 2001, les locataires avaient

connaissance du problème, mais qu’ils sont néanmoins restés dans les lieux.

Dès lors, le dommage invoqué ne serait pas en relation causale avec le comportement des bailleurs.

Il se dégage des éléments qui précèdent que les locataires n’établissent actuellement ni l’existence

certaine, ni l’ampleur des dommages par eux allégués.

Il s’ensuit, et sans qu’il y ait lieu d’examiner si les locataires, par manquement de diligence, ont

contribué au dommage invoqué en restant dans les lieux, que leur demande en dommages et

intérêts est à rejeter comme étant prématurée.

Les appelants soutiennent encore avoir subi un préjudice du fait qu’ils n’ont pas pu lever l’option

d’achat de l’immeuble pour le prix de 500.000.- euros, option dont ils auraient fait état dans leur

lettre du 26 mars 2001.

Or, l’option d’achat stipulée au contrat de bail ne constituait qu’une simple faculté, d’ailleurs non

autrement concrétisée par les parties. Il n’est notamment pas établi si, en l’absence des problèmes

rencontrés par les locataires, ceux-ci l’auraient levée. En l’absence de tout élément en ce sens, elle

ne saurait tout au plus constituer qu’une simple perte d’une chance non autrement précisée.

A défaut de tout élément d’appréciation à cet égard, la demande en indemnisation afférente,

d’ailleurs non évaluée, n’est pas fondée.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de confirmer, bien que pour d’autres motifs que ceux retenus par le premier

juge, la décision entreprise.

- L’inexécution par les locataires de leurs obligations contractuelles:

- Le non paiement des loyers:

Par leur lettre du 5 mars 2003, les intimés versent en cause un décompte général relatant les arriérés

de loyer à partir du 1er avril 2001 jusqu’au 1er mars 2003 inclus. Dans leur lettre

d’accompagnement à la partie adverse, ils font valoir que les locataires redoivent actuellement

81.641,18.- euros et que, même en tenant compte du fait qu’ils veulent retenir 50 % du loyer, ils

seraient en retard de 18.559,53.- euros.

Conformément aux conclusions des appelants, ce décompte non annoncé avant la clôture des

débats le 28 février 2003 et qui n’a pas fait l’objet d’un débat contradictoire entre parties, ne sera

pas pris en considération. Il en va de même de la prétention des bailleurs quant au loyer du mois

de mars 2003 y réclamé.

Les appelants font grief au premier juge de les avoir condamnés au paiement du montant de

52.433,52.- euros, correspondant aux arriérés de loyer encore redus.

Ils font valoir qu’en application de l’article 1134-2 du code civil, ils pouvaient valablement

suspendre le paiement de la moitié des loyers, étant donné que les bailleurs ont fautivement,

sinon du moins par négligence, entravé la jouissance paisible des lieux loués. Les arriérés de

loyer auraient par ailleurs été consignés auprès de la SOCIETE2.).

Ce moyen n’est pas fondé. En effet, ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, l’exception

d’inexécution doit être considérée en fonction d’un critère d’équilibre, de proportionnalité entre

les inexécutions respectives et d’un critère de nécessité.

Or, en l’espèce, si le manquement des bailleurs à leur obligation d’assurer une garantie contre un

éventuel trouble de jouissance provenant de la part de l’administration est établi, il n’en demeure

pas moins que, depuis la survenance du trouble en question, les locataires ont continué à occuper

intégralement les lieux loués, sans cependant s’acquitter d’une partie du loyer constituant la

contrepartie directe de la jouissance des lieux.

Le non paiement du loyer ne répondant ainsi pas au critère de proportionnalité entre les

inexécutions respectives, c’est à juste titre que le premier juge l’a dit non fondée.

C’est dès lors à tort que les locataires ont retenu les sommes redues, même sur un compte spécial.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné PERSONNE2.)

et PERSONNE1.) au paiement du montant de 52.433,52.- euros, qui n’a pas fait l’objet d’une

contestation.

Dans le cadre de leur appel incident, les époux PERSONNE3.)-PERSONNE4.) concluent encore,

par réformation, à voir condamner également SOCIETE1.) au susdit montant, au motif qu’en

concluant à la validation de la saisie-gagerie contre les trois parties, ils avaient implicitement

conclu à la condamnation d’SOCIETE1.).

SOCIETE1.) s’oppose à cette demande, au motif qu’il s’agit d’une demande nouvelle en instance

d’appel.

Il résulte de la requête introductive d’instance ainsi que la motivation du jugement entrepris, qu’en

première instance les époux PERSONNE3.)-PERSONNE4.)

n’avaient pas demandé la

condamnation d’SOCIETE1.) au paiement d’arriérés de loyer.

Contrairement à l’argumentation des époux PERSONNE3.)-PERSONNE4.), cette demande ne

résulte pas implicitement de la saisie-gagerie dont l’objet était de garantir le paiement des loyers

échus, conformément à la demande afférente des bailleurs, introduite par requête séparée.

Conformément aux conclusions d’SOCIETE1.), il s’agit dès lors d’une demande nouvelle, non

recevable en instance d’appel, étant donné qu’elle ne tend pas à la compensation et qu’elle ne

constitue pas une simple défense à l’action principale.

Il s’ensuit que l’appel incident sur ce point n’est pas fondé.

A l’audience des plaidoiries, les bailleurs ont encore augmenté leur demande du montant de

15.740,82.- euros, correspondant aux arriérés de loyer des mois de décembre à février 2003 inclus.

Il y a lieu de préciser que dans leur décompte du 28 février 2003, ils ont évalué le total de leur

créance pour les deux instances à 68.174,33.- euros, sous réserve du loyer de mars 2003 et sous

réserve des taxes communales échues ou à échoir.

Cette demande est formée, principalement, contre les parties au litige et, subsidiairement, contre

PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

Conformément au développement qui précède, la demande n’est pas fondée contre SOCIETE1.).

Elle est toutefois fondée contre PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

Compte tenu d’une quittance de versement documentant le paiement d’un montant de

5.246,94.euros, représentant la moitié des loyers de décembre 2002 et janvier 2003, la demande

additionnelle est fondée pour le montant total 15.740,82 - 5.246,94 = 10.493,88.-.euros. - La

résiliation du bail:

Les appelants entreprennent encore le jugement en ce que le premier juge a dit fondée la demande

en résiliation du bail pour inexécution par les locataires de leur obligation de paiement des loyers.

A l’appui de leur moyen, ils font valoir que les loyers impayés se trouvaient déposés sur un

compte spécial en attendant l’issue du litige, étant donné qu’une consignation sur un compte

spécial leur avait été refusée par les bailleurs.

Les intimés, au contraire, font valoir que depuis avril 2001, les locataires n’avaient d’abord plus

payé le loyer et ce ne serait qu’après l’action en justice qu’ils auraient repris le paiement partiel

du loyer. Abstraction faite de la moitié des loyers promise, il y aurait encore aujourd’hui des

retards de paiement.

Il résulte des développements qui précèdent que c’est à tort que les locataires ont retenu une partie

des loyers mensuels, même sur un compte spécial, étant donné que jusqu’à ce jour ils ont continué

de disposer intégralement des lieux loués et ont pu y exploiter leur activité commerciale.

Le non paiement partiel du loyer se poursuivant en instance d’appel, ce comportement fautif des

locataires justifie la résiliation du bail, abstraction faite de la question de savoir si certains loyers

ont été payés.

La continuation par SOCIETE1.) de l’exploitation de son activité commerciale dans l’immeuble

loué s’avérant par ailleurs impossible, au vu des différentes injonctions et sommations lui

adressées par la Commune de Luxembourg, trouble dont les bailleurs doivent répondre, la

demande des locataires en résiliation du bail pour comportement fautif des bailleurs est également

fondée.

Il s’ensuit qu’il y a lieu, par réformation, de prononcer la résiliation aux torts réciproques des deux

parties.

Les appelants concluent, en ordre subsidiaire, à l’allocation d’un délai de déguerpissement de deux

mois, au motif qu’ils se trouvent en phase de post-production d’un film d’animation.

Compte tenu des explications fournies, il y a lieu de faire droit à cette demande.

- La validation de la saisie-gagerie:

Au vu des développements qui précèdent, c’est à juste titre que le premier juge a prononcé la

validation de la saisie-gagerie.

L’appel n’est partant pas fondé sur ce point.

- Les indemnités de procédure:

Aucune des parties n’établissant l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, les demandes respectives des époux

PERSONNE3.)-PERSONNE4.)

ainsi que

d’SOCIETE1.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.), tendant à l’allocation d’une indemnité de

procédure pour la première instance et pour l’instance d’appel, ne sont pas fondées.

Les appels principal et incident sur ces points ne sont dès lors pas fondés.

Il y a lieu de déclarer le présent jugement commun à la Commune de Luxembourg.

P A R C E S M O T I F S :

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en matière de bail

à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, le représentant du Ministère Public

entendu en ses conclusions,

reçoit les appels principal et incident,

dit l’appel incident non fondé, dit

l’appel principal partiellement fondé,

par réformation ,

déclare résilié le bail aux torts réciproques des parties,

confirme le jugement pour le surplus, sauf à reporter le délai de déguerpissement à deux mois

après la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de l’augmentation de leur demande en instance

d’appel, la dit irrecevable à l’égard d’SOCIETE1.) S.A.

la dit recevable et fondée à l’égard de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.),

partant, condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

la somme de 10.493,88.- euros avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice,

le 11 février 2002, jusqu’à solde,

dit non fondées les demandes introduites sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile,

déclare le jugement commun à l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE LA VILLE DE

LUXEMBOURG,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) et pour moitié à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et SOCIETE1.) S.A.