Court dismisses appeal on latent defects claim, confirming provisional damages and correcting a calculation error.

A r r ê t c i v i l

Audience publique du mercredi, trente janvier deux mille deux.

Numéro 25151 du rôle.

Composition :

Marie-Paule ENGEL, présidente de chambre ;

Edmée CONZEMIUS, premier conseiller ;

Camille HOFFMANN, conseiller ;

Martine SOLOVIEFF, avocat général ;

Patrick KELLER, greffier.

E N T R E :

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à.r.l., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en

fonctions, inscrite au registre de commerce de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Claude

STEFFEN d'Esch-sur-Alzette en date du 15 novembre 2000,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

e t :

PERSONNE1.), employée privée, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit STEFFEN,

comparant par Maître Gérard A. TURPEL, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

L A C O U R D ' A P P E L :

Par exploit du 13 août 1999, PERSONNE1.) a fait donner assignation à la s.

à r. l. SOCIETE1.) pour s’entendre condamner à lui payer du chef de

malfaçons, de travaux de remise en état et de dommages-intérêts le montant

de 1.200.000.- francs ceci dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur

d’achèvement conclu entre parties.

Par jugement rendu contradictoirement le 25 octobre 2000, le tribunal

d’arrondissement de Luxembourg, après avoir déclaré la demande recevable,

les vices à charge de la venderesse constituant des vices cachés et appliqué le

régime de la garantie des malfaçons des articles 1792 et 2270 du code civil, a

analysé les vices constatés par l’expertise CONRATH à l’égard de la notion

de gros ouvrages ou de menus ouvrages et a retenu que les vices affectant le

sol et les murs constituent des vices graves à assimiler à des dégâts affectant

la solidité et la durabilité de la construction. Estimant qu’une réparation en

nature n’est plus possible, le tribunal a renvoyé l’affaire devant l’expert afin

de réévaluer les prix retenus dans son expertise du 5 janvier 1999 tout en

condamnant la s. à r. l. SOCIETE1.) à titre provisionnel au montant de

429.940.- francs.

La demande a été dite non fondée dans la mesure où elle tendait à la réparation

de l’isolement de la terrasse, faute par la demanderesse d’avoir établi que ces

travaux ont été exécutés par l’assignée.

Ce jugement a été entrepris par la s. à r. l. SOCIETE1.). L’appelante soulève

l’irrecevabilité de la demande, l’action étant selon elle forclose car tardive.

Subsidiairement, elle fait valoir que le montant dont condamnation ne

concorderait pas avec les pièces du dossier.

L’intimée fait valoir que la clause contractuelle selon laquelle la partie

venderesse ne serait responsable que dans les limites de l'article 1648 du code

civil pour autant que les vices ont été dénoncés dans le bref délai, serait nulle

et ne s’appliquerait pas, le régime de la garantie en matière de vente

d’immeubles à construire étant impératif et qu’il y aurait lieu de se reporter

aux articles 1792 et 2270 du code civil. Les vices dont s’agit affecteraient le

gros œuvre et la solidité de l’immeuble de sorte que le délai d’action serait de

dix ans. Subsidiairement, le bref délai de réclamation aurait été observé.

L’intimée analyse ensuite les vices constatés au regard du rapport d’expertise

pour conclure au rejet de l’appel. Elle fait valoir que le montant de la

condamnation provisionnelle reposerait sur une erreur matérielle, le montant

exact étant de 424.940.- francs.

Elle interjette appel incident dans la mesure où elle a été déboutée de la

réfection de la terrasse dès lors que le problème de l’étanchéité est dû à

l’étanchéité verticale c'est-à-dire celle des murs extérieurs qui incombait à la

s. à r. l. SOCIETE1.) et non pas à l’étanchéité horizontale qui restait à sa

charge et était non comprise dans le contrat. Son appel incident porte

également sur le montant dont condamnation qu’elle désire voir porter au

montant de 1.412.304.- francs en considération de l’expertise et des devis de

réparation dont elle dispose.

Par ses conclusions en réplique la s. à r. l. SOCIETE1.) conteste le montant

réclamé et fait valoir que les fissures constatées seraient de nature seulement

esthétique de sorte qu’il y aurait forclusion. La tardiveté de la réclamation

pour les autres dégâts allégués se dégagerait d’un procès-verbal de réception

signé sans réserves. Pour ce qui est de l’appel incident, il fait valoir que selon

l’expert l’isolement de la terrasse même serait en cause de sorte qu’elle ne

saurait être tenue pour responsable.

L’intimée conclut à une nouvelle expertise pour ce qui est de la chape, dont

les dégâts auraient été sous-évalués par l’expert. Elle conteste

l’argumentation de l’appelante pour ce qui est des fissurations et fait valoir

que le procès-verbal de réception n’aurait eu trait qu’aux locaux, mais non

pas aux alentours.

A l’audience, la partie appelante a requis le rejet des conclusions de l’intimée

du 11 décembre 2001, notifiées un jour avant la date fixée pour la clôture de

l’instruction et les plaidoiries à l’audience. Comme toutefois lesdites

conclusions ne soulèvent ni moyens nouveaux, ni prétentions nouvelles et

n’apportent aucun élément de fait qui n’aurait pas été débattu, elles ne

nécessitent aucune réponse de la part de l’appelante de sorte qu’il n’y a pas

lieu de faire droit à la demande de rejet, le principe du contradictoire n’ayant

pas été violé.

Selon contrat de vente notarié en l’état futur d’achèvement conclu le 13 juin

1997 la s. à r. l. SOCIETE1.) a vendu à l’intimée PERSONNE1.) une place à

bâtir sise à LIEU1.) pour un montant de 3.500.000.- francs et une maison

d’habitation unifamiliale dans un état futur d’achèvement au prix de

5.939.900.- francs. Selon clause de ce contrat (cf. p. 11 de l’acte notarié) la

responsabilité de la partie venderesse pour vices apparents conformément à

l’article 1642-1 du code civil ne devait être retenue que pour autant qu’ils ont

été dénoncés soit à la réception des travaux, soit à l’expiration d’un mois à

compter de la prise de possession. Pour ce qui est des vices cachés, la partie

venderesse ne devait être responsable dans les limites de l’article 1646-1 du

code civil, que pour autant qu’ils ont été dénoncés conformément à l’article

1648 du code civil, dans un bref délai à partir du moment de la constatation.

Il devait y avoir déchéance de l’action en garantie à l’expiration d’un an à

compter de la dénonciation des vices en application de l’article 1648, alinéa

2 du code civil.

Les vices dont s’agit sont consignés dans un rapport Ferdy CONRATH,

nommé expert suivant ordonnance de référé du 5 août 1998 et consistent

essentiellement en les points suivants :

-

chape de la cave dont la hauteur est insuffisante : 3 cm au lieu de 5 – 6 cm

-

mur gauche de la cave : fissuration d’une largeur de 1,5 cm sur toute la

hauteur du mur

-

mur droit de la cave : fissuration horizontale et verticale d’une largeur de 3

mm (et non pas de 3 cm, comme l’affirme l’intimée) et seconde fissuration

d’une largeur sensiblement identique. Pas de lien entre ce mur et les autres

murs.

-

isolation de la terrasse à l’arrière de la maison : tous les travaux d’isolation,

quel que soit leur nature, n’ont pas été effectués par des hommes de l’art selon

les règles du métier

-

sous-sol : absence de mur d’isolation (Trockenmauer) et d’aération. Ces

travaux et installations ne sont prévus ni dans les plans, ni dans la partie

descriptive.

-

porte de garage : absence de la serrure d’arrêt

-

travaux de carrelage dans la salle de bains : société qui a exécuté les travaux

est tombé en faillite

-

travaux d’aménagement extérieur : terres de remblai insuffisantes

La Cour, tout comme les premiers juges, reste saisie des malfaçons relatives

à la chape, aux fissures, à l’isolation de la terrasse, à la serrure d’arrêt et au

remblaiement autour de la maison.

Il est constant en cause qu’un procès-verbal de réception a été signé entre

parties le 30 septembre 1997. Selon ce procès-verbal les travaux sont

conformes en nature et qualité aux prestations prévues et recevables sans

réserve.

Selon ajout à ce procès-verbal, signé par les deux parties litigantes le 30

septembre 1997, certains travaux resteraient néanmoins à exécuter avant fin

octobre 1997, à savoir, en ce qui concerne le présent litige : les remblais des

terres et le changement de la serrure de la porte de garage gauche.

Le remblai des terres constitue un défaut d’exécution du contrat dans la

mesure où il est prévu par les relations contractuelles. Le problème de la

serrure consiste en un vice apparent et les autres malfaçons relevées par

l’expert (chape, fissurations isolement de la terrasse pour autant qu’elle restait

à charge de l’appelante) doivent être classées dans la catégorie des vices

cachés.

Avant d’analyser les relations contractuelles négociées entre parties, il s’agit

d’examiner la recevabilité de la demande eu égard au moyen de forclusion

soulevé par l’appelante.

L’action en inexécution contractuelle – est visée en l’occurrence la non-

fourniture éventuelle de la prestation de l’aménagement extérieur – ne relève

pas des garanties biennale et décennale. Le délai pour agir est le délai

trentenaire de droit commun sans qu’il y ait lieu de distinguer si les défauts

sont cachés ou apparents.

La problématique des vices apparents est réglée par l’article 1642-1 aux

termes duquel le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé,

ni avant la réception de l’ouvrage par l’acquéreur, ni avant l’expiration d’un

délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur des vices de

construction alors apparents.

Le problème de la serrure a été relevé dans le procès-verbal de réception et

l’appelante s’était engagée à la réparer avant fin octobre 1997. Il s’agit donc

d’un vice apparent. Comme l’acte notarié du 13 juin 1997 exclut

formellement de la forclusion les vices ayant fait l’objet de réserves au

procès-verbal de réception, le moyen tiré de la tardiveté est à rejeter, ce

d’autant plus que devant les premiers juges, l’appelante s’était déclarée

d’accord selon conclusions du 19 novembre 1999 « pour faire le nécessaire

pour placer une serrure d’arrêt à la porte du garage ».

D’ailleurs, comme en l’espèce, faute d’autre précision, la date de prise de

possession doit être assimilée à la date du procès-verbal de réception qui a été

rédigé le 30 septembre 1997, et que l’assignation en référé du 23 juillet 1998

vaut interruption du délai, la demande en condamnation introduite le 13 août

1999 est à déclarer recevable pour avoir été introduite dans le délai de l’article

1648 du code civil. (Cass. 22-03-00, Resp. civile et assurance, juin 2000, p.

20).

Aux termes de l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à

construire est tenu pendant dix ans des vices cachés affectant les gros

ouvrages et en compromettant la solidité ou le rendant impropre à sa

destination. La garantie est réduite à deux ans pour les menus ouvrages.

Les désordres constatés et à ranger dans la catégorie des vices cachés qui ne

s’étaient pas manifestés lors de la réception, relèvent de la chape, des

fissurations constatées aux murs de la cave et de l’isolement de la terrasse.

Pour ce qui est de la chape, l’expert a constaté des fissurations sur toute son

étendue, dues à des endroits creux, et des vibrations lors de la marche. Ces

vibrations trouvent leur cause dans le fait que la chape n’est pas liée à la dalle.

L’expert propose soit une réfection de la chape, soit l’octroi de dommages-

intérêts pour le cas où la situation actuelle serait maintenue.

Les conclusions de l’expert dans la mesure où elles proposent l’octroi de

dommages-intérêts, démontrent à elles seules que les désordres constatés ne

sauraient compromettre la solidité du bâtiment et le rendre impropre à sa

destination, cas où une réfection s’imposerait. L’expert évalue les travaux de

réfection, dans le cas où il serait opté pour cette solution, au montant de

99.360.- francs.

Quant aux fissurations, elles sont facilement réparables. Elles n’affectent en

rien la solidité de la construction et n’ont une incidence que sur le plan

esthétique.

L’isolation de la terrasse ne fait pas partie des gros ouvrages en ce que la

terrasse n’a pour fonction ni d’assurer la stabilité ou la solidité du bâtiment,

ni son clos, son couvert ou son étanchéité. L’expert n’a retenu aucune

incidence, à la suite des malfaçons constatées à l’isolation, sur les murs de

l’immeuble même.

Les vices dont s’agit constituent en conséquence des dommages

« intermédiaires » qui n’entrent dans aucune des catégories prévues par

l’article 1646-1. S’agissant de vices qui ne nuisent pas à la solidité du

bâtiment et ne le rendent pas impropre à sa destination et ne portent pas

atteinte à la solidité ou au bon fonctionnement de ses éléments d’équipement,

ils sont à ranger parmi les désordres mineurs affectant un gros ouvrage. Pour

ces vices, l’acquéreur doit agir au fond dans un délai utile après l’apparition

des vices, respectivement après le dépôt du rapport d’expertise.

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement ne vise, pour ce qui est des vices

cachés, que ceux qui se dégagent de l’article 1646-1, donc ceux couverts par

les garanties décennale et biennale de sorte qu’il n’y a pas lieu de se référer à

l’acte notarié.

Il se dégage du jugement entrepris que l’intimée avait saisi le juge des référés

par assignation du 23 juillet 1998. L’expert a été nommé par ordonnance du

5 août 1998. Le rapport a été déposé le 5 janvier 1999. L’assignation au fond

du 13 août 1999 est donc intervenue dans un délai raisonnable compte tenu la

réception des travaux en date du 30 septembre 1997 et de la procédure de

référé qui vaut dénonciation des vices.

Il se dégage des développements qui précèdent que le moyen de forclusion

est à rejeter.

Pour ce qui est des dommages proprement dits, il échet d’examiner en détail

les critiques soulevés de part et d’autre :

L’aménagement extérieur

Selon l’annexe IV au cahier des charges (p.7) l’appelante s’était engagée à

effectuer un « remblaiement sommaire autour de la construction avec terres

de terrassement + apport de terre si nécessaire suivant plans des façades

(indice C), y compris terre végétale en surface sur remblai.

Il en suit que seule la terre manquante autour de la construction même devait

être remblayée et non pas le terrain en son ensemble. L’expert, se basant sur

les plans de construction (qui ne sont pas versés en cause) a procédé à une

évaluation du cubage (voir sa lettre du 10 avril 2000) et en fonction du volume

de terre nécessaire à l’estimation du coût des travaux. Cette façon de voir est

à entériner. En effet, aucun élément de la cause ne permet de dire que

l’appelante s’était engagée à un remblaiement du terrain entier, ni que l’expert

s’est trompé dans son calcul qui se base sur les plans de construction non

soumis à la Cour. Il n’y a pas lieu à nouvelle expertise pour déterminer

l’épaisseur de la couche de terre végétale nécessaire, la masse requise ayant

d’ores et déjà fait l’objet d’une évaluation de la part de l’expert.

La chape

Les dégâts constatés par l’expert restent non contestés. Le montant

indemnitaire retenu est sujet à adaptation selon les prix du marché sans qu’il

faille procéder à une nouvelle expertise au sujet du mode de calcul opéré.

Les fissurations

Ici encore les constatations de l’expert ne sont pas contredites

L’isolation de la terrasse

L’annexe IV : Liste des prestations modifiant le descriptif de base retient :

Nota : Etanchéité sur terrasse et garde-corps à charge client. L’étanchéité

telle que visée concerne l’isolation dans son ensemble, non seulement

l’isolation horizontale, mais également l’isolation verticale, si une telle

isolation devait s’avérer nécessaire.

La décision des premiers juges est à confirmer en ce qu’elle a refusé à

PERSONNE1.) toute indemnisation de ce chef, faute par elle d’avoir établi

respectivement offert en preuve que l’appelante, nonobstant la réserve à

l’annexe IV, a procédé elle-même aux travaux d’isolation.

La hauteur libre sous plafond des caves

Par des conclusions additionnelles, l’intimée en s’emparant du cahier des

charges, fait valoir une perte en volume de 4,68 m3 au motif que la hauteur

libre sous plafond ne serait pas de 220 cm comme prévu, mais seulement de

218 cm.

Abstraction faite de ce que l’action pour ce vice, qui constitue un vice

apparent, a été tardivement introduite, il se dégage du procès-verbal de

réception qui ne fait pas mention de cette non-conformité apparente, que

l’intimée a déclaré les travaux comme étant conformes en nature et qualité

aux prestations prévues et qu’elle les a acceptés sans réserve. Il n’y a donc

pas lieu à expertise sur ce point, ce d’autant moins que les affirmations de

l’intimée ne sont étayées par aucune pièce.

Pour ce qui est de l’indemnisation, les premiers juges sont à confirmer en ce

qu’ils ont retenu le principe de la réparation par équivalent, ce par adoption

de leur motivation exhaustive.

Leur décision consistant à accorder à l’acquéreuse à titre provisionnel le

montant arrêté par l’homme de l’art pour renvoyer le dossier devant expert

pour y voir procéder à une réévaluation des prix compte tenu de l’indice des

prix et des prix du marché est de même à confirmer. Les devis de réparation,

pièces unilatérales, ne sauraient valoir contradiction du rapport d’expertise et

ne sauraient justifier une expertise nouvelle en l’absence de tout élément de

nature à contredire les calculs et les évaluations de l’expert et en présence des

développements du présent arrêt. Il y a toutefois lieu de redresser l’erreur

matérielle qui s’est glissée dans le jugement entrepris, la condamnation

provisionnelle portant sur la somme de 424.940.- francs, et de dire que

l’expert se prononcera également sur le coût actuel de l’installation d’une

serrure d’arrêt de la porte du garage que l’appelante malgré ses itératives

promesses a omis d’installer.

Vu la décision à intervenir, aucune des parties n’obtenant gain de cause dans

son recours, les demandes en octroi d’une indemnité de procédure sont à

rejeter.

P A R C E S M O T I F S :

la Cour d'appel, première chambre, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement entre parties, sur rapport du magistrat de la mise en état,

le représentant du ministère public entendu,

reçoit en la forme l’appel principal et l’appel incident,

les dit non fondés,

rejette les demandes en institution d’une nouvelle expertise,

confirme la décision entreprise, sauf à englober dans la mission de l’expertise

le coût actuel de la serrure d’arrêt de la porte du garage et à dire, par

redressement de l’erreur matérielle, que la condamnation provisionnelle est

de 424.940.- francs,

rejette les demandes en octroi d’une indemnité de procédure,

fait masse des dépens et les impose pour moitié à chacune des parties

litigantes avec distraction au profit de Maîtres GROSS et TURPEL.

La lecture du présent arrêt a été faite en la prédite audience publique par

Marie-Paule ENGEL, présidente de chambre, en présence de Patrick

KELLER, greffier.