Court dismisses payment claim due to builder's failure to complete repairs, allowing defense to withhold funds.

Rép. Fiscal

No. 5.4'Vo(OA

03M2I33OU

AUDIENCE PUBLIQUE DU LUNDI, TROIS DECEMBRE 2 0 01

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, a

rendu le jugement qui suit

Dans la cause entre:

la société à responsabilité limitée

, établie et ayant son siège social à L-

C • -

, (.. .^

, représentée par son gérant actuellement en fonctions,

DEMANDERESSE ORIGINAIRE

DEFENDERESSE SUR CONTREDIT,

comparant par Maître Jean-Paul NOESEN, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

K)

, agent d'assurances, demeurant à L-

(, • ^

,

(A ,

DEFENDEUR ORIGINAIRE

DEMANDEUR PAR CONTREDIT,

comparant par Maître Andréas KOMNINOS, avocat, en remplacement de

Maître Marc KERGER, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

Faits:

Suite au contredit formé le 8 novembre 2000 par la partie demanderesse

sur contredit contre l'ordonnance de paiement délivrée le 25 octobre 2000 et lui

notifiée, les parties furent convoquées à l'audience publique du 28 mai 2001.

Après plusieurs remises contradictoires l'affaire fut utilement retenue à

l'audience publique du 16 novembre 2001 lors de laquelle les mandataires des

parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique

de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé.

le jugement qui suit :

Par fax entré au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 8

novembre 2000, le mandataire de

IC)

a régulièrement formé

contredit contre l'ordonnance conditionnelle de paiement délivrée le 25 octobre

2000 par le juge de paix de Luxembourg, enjoignant à

de

payer à la société à responsabilité limitée

la somme de 158.707.- francs au titre de solde du prix

d'acquisition d'un appartement suivant décompte du 27 juin 2000.

Il résulte des pièces et explications foumies par les parties que par acte du

18 septembre 1997,

a conclu avec la société

une vente en état futur d'achèvement d'un

appartement avec cave et garage sis à t - - ^ . Le constat d'achèvement, signé

par les parties en date du 3 juillet 1998, prévoit que le vendeur s'engage à

revoir, réparer ou refaire différents points aux alentours du bâtiment, aux

parties communes intérieures et à l'appartement.

L'expert GODFROY, nommé par ordonnance de référé dans une cause

opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence

) à la société

afin notamment de se prononcer sur

les éventuels vices et malfaçons, respectivement défaut d'achèvement ou défaut

de conformité, respectivement les travaux non réalisés, a relevé plusieurs

problèmes affectant surtout l'entrée de la résidence. Lors d'une réunion de

lecture du rapport d'expertise, la société

vÇDCd)

s'est engagée à remédier aux désordres précisés dans le rapport

d'expertise pour la fin de l'année 2001. Lorsque la société

, respectivement son sous-traitant se sont

rendus sur les lieux en date du 3 octobre 2001, le syndic n'était cependant pas

présent de sorte que les travaux n'ont pas pu être exécutés.

k)

résiste à la demande en paiement en soulevant

l'exception d'inexécution, le rapport d'expertise établissant à suffisance

l'existence de vices et malfaçons affectant la résidence.

La société

fait valoir que les

problèmes constatés par l'expert concernent uniquement les parties communes

et que les copropriétaires individuels n'ont pas de droit de rétention ou de

compensation pour les vices affectant la copropriété, ce d'autant plus que le

promoteur s'est engagé à faire les travaux nécessaires afin d'y remédier.

Il convient cependant de relever que le lot acheté par

à

la société

et pour lequel le prix a

été stipulé comprend non seulement une partie privative, mais comprend en

outre en copropriété et indivision forcée une certaine quotité des parties

communes généralement quelconques de l'immeuble. Ainsi, même si les

malfaçons concernent exclusivement les parties communes, la valeur du lot de

comprenant une quote-part indivise des parties communes se

trouve diminuée en conséquence. Les réglementations des droits de la

copropriété des immeubles bâtis ne privent pas le copropriétaire du droit de

défendre ses droits à l'instar d'un propriétaire ordinaire.

Le contredisant peut donc opposer l'exception d'inexécution à la

demande en paiement et retenir une partie du solde jusqu'à la finition correcte

des travaux.

La société

demande acte de

ce qu'elle est toujours disposée à effectuer les travaux en question.

est d'accord à voir effectuer les travaux par la société

vSOci^

, mais insiste sur la présence lors

des travaux de l'expert GODFROY dont les frais seraient pris en charge par la

copropriété. Il demande au tribunal de surseoir à statuer jusqu'à la fin des

travaux en question et est d'accord de régler l'intégralité du solde réclamé

après constatation de la bonne exécution des travaux par l'expert GODFROY.

Au vu des développements qui précèdent, le tribunal décide de surseoir à

statuer sur la demande en paiement du solde en attendant la fin des travaux, du

moins si l'exécution de ces derniers n'est plus entravé du fait du contredisant

ou du syndic.

conclut encore à la condamnation de la société

60^1 )

aux frais de l'expertise GODFROY.

Conformément aux conclusions de la société

, cette demande est irrecevable pour défaut de qualité dans le

chef de

, les frais en question ayant été avancés par le

syndicat des copropriétaires de la résidence

et non pas par le

copropriétaire

à titre individuel.

Par

ces

motifs

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile et en

instance de contredit, statuant contradictoirement entre parties et en premier

ressort;

reçoit le contredit en la forme ;

donne acte à la société

de ce qu'elle est toujours disposée à remédier aux désordres précisés dans le

rapport d'expertise ;

surseoit à statuer sur la demande en paiement en attendant

l'exécution de ces travaux ;

d i t

irrecevable la demande de

tendant à la

condamnation de la société

aux

frais de l'expertise GODFROY ;

fixe la continuation des débats à l'audience publique du lundi, 4

février 2002 à 9,00 heures, salle 2.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique de ce jour par Monique

HENTGEN, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Nadine

GERA Y, qui ont signé le présent jugement, date qu'en tête.

s. Monique HENTGEN

s. Nadine GERaY