Court dismisses fraud claim against seller and agency, ordering expert investigation into building defects.

,

TRIBUNAL D'ARRONDISSEMENT

DE ETA

DIEKIRCH

Jugement civil n°101/2001

Numéro 9384 du rôle

Audience publique du mardi, treize novembre deux mille un.

Composition:

Monsieur Paul KONSBRUCK,

Monsieur Gilbert HOFFMANN,

Madame Karine REUTER,

Madame Martine LAROSCH,

Président,

Conseiller honoraire.

Vice- Président,

Juge,

Greffier.

(...)

g)

, veuve

Entre:

(...)

demeurant à L-

partie demanderesse aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Alex MERTZIG

de Diekirch du 15 octobre 1997,

comparant initialement par Maître Pierre PROBST, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch, comparant actuellement par Maître Jean-Luc GONNER, avocat à la Cour,

demeurant à Diekirch;

e t :

1. I

b)

, coiffeuse, demeurant à L- (

•-

2. La société à responsabilité limitée

6ocà^

son siège social à L-

C • -

■'

^

par son gérant actuellement en fonctions;

établie et ayant

représeintée

parties défenderesses aux tins du prédit exploit MERTZIG,

comparant par Maître Alain BINGEN, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, assisté

de Maître Claude GEIBEN. avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

LE TRIBUNAL :

Revu l'acte d'huissier du 15 octobre 1997 par lequel

g)

' expose avoir

acheté à ^

B)

par l'entremise de l'agence immobilière

un appartement sis dans la résidence

^

Lié-U A) '

compromis du 25 août 1997, et se prévalant, en substance, de ce

qu' " il y 3 déjà eu de nombreuses fuites à l'installation sanitaire et de chauffage dans

l'immeuble en question " et que les compagnies d'assurances refusent actuellement

d'assurer le bâtiment contre les dégâts d'eau, a fait donner assignation tant à la

venderesse qu'à l'agence immobilière susvisées pour voir dire nul le contrat de vente

pour cause de dol. et subsidiairement, d'erreur portant sur la substance de la chose

vendue, et pour se voir condamner à lui payer une indemnité de procédure de 50.000,-

francs sur base de l'article 131-1 de l'ancien code de procédure civile.

Revu la demande reconventionnelle de la partie B)

visant d une part, à condarnner

g)

à passer l'acte notarié de vente et à voir dire qu'à défaut de passation de l'acte

notarié, le jugement à intervenir tiendra lieu d'acte de vente, et d'autre part, à condamner

q"!

à lui payer le prix de vente convenu de 5.850.000,- francs avec les intérêts

légaux à partir du 7 octobre 1997, date d'une mise en demeure, avec augmentation du

taux de trois points à l'expiration d'un délai de trois mois à partir de la signification du

jugement à intervenir: en ordre subsidiaire, elle conclut à la résolution du compromis de

vente pour non-paiement du prix et à des dommages- intérêts de 585.000,- francs en

application d'une clause pénale; la partie

s.à.r.l. conclut,

pour le cas de résolution du compromis, au paiement par G)

du montant de

201.825,- francs à titre de commission.

Revu le jugement de ce tribunal intervenu entre parties le 21 septembrel999 demandant

la communication aux parties de pièces relatives, notamment, aux désordres qui

affecteraient la tuyauterie du chauffage et du sanitaire.

Concernant les vices en question

La résidence

a été construite en cours de l'année 1990 sans préjudice à la

période exacte.

Les premiers acquéreurs de l'appartement de copropriété en litige, sis au S"" et dernier

étage, à savoir les époux l)

-j)

l'avaient vendu à

par acte

notarié du 6 novembre 1995; celle-ci l'a revendu à

_

G)

comme indiqué

ci-dessus.

Le rapport de l'assemblée générale des copropriétaires de ladite résidence, tenue le 27

marsl995, soit avant l'acquisition par b)

f relève ce qui suit: " Les chapes

comportent un matériel fortement hydroscopique qui est de nature à transmettre très

rapidement toute l'humidité à une grande partie de la dalle, voire à toute la dalle. De ce

fait, l'assemblée a exprimé sa crainte que le phénomène de l'appartement J.)

peut se

reproduire à tout moment à tout niveau; ce fait a été qualifié de bombe à retardement ".

Selon lettre du syndic de fin 1996 à l'assurance flSSl) s.a., il y a eu d'importantes fuites

dans la dalle entre l'appartement j)

et l'appartement en dessous, sis au 2^ étage; le

17 décembre 1996 le propriétaire de cet appartement s'est plaint d'apparition de

moisissures le long du mur et au niveau du plafond.

Sur ce, la compagnie d'assurances

résilie, par lettre du 24 décembrel996, le

contrat d'assurances de ladite résidence au motif que le nouveau sinistre est le 3 dégât

d'eau rien que pour l'année 1996; la compagnie d assurances note que suivant nos

experts, les conduites d'eau sont sérieusement défectueuses et nécessitent une remise en

état de fond en comble ".

Selon lettre du syndic du 11 février 1997, la compagnie d'assurances Ç\SS2) a

également refusé de souscrire la garantie pour les dégâts d'eau.

Le rapport de l'assemblée générale du 17 janvier 1997 rappelle le vice en question et

regrette que la propriétaire b)

refuse d'engager des frais de réparation sans une

garantie de prise en charge par un assureur (

v. encore note pour l'assemblée générale du

janvier 1997, page 2 )

D'après les conclusions de la partie acheteuse, le vice caché affectant l'immeuble

consiste dans la corrosion des conduites d'eau ( conclusions du 13 avril 1999 ); elle

conclut encore en ces termes que: " b)

avait montré son appartement à son

ancienne patronne de travail ... peu de temps a'près son achat de 1 appartement, lors de

cette visite, la dame B ) . a montré à sa patronne des tâches jaunâtres d humidité aux

murs et lui a expliqué qu'elle n'a habité que quelques jours dans les lieux alors que

lorsqu'elle prenait une douche, l'eau sortait dans l'appartement en dessous " ( conclusions

du 5 septembre 2000 )" et que suite aux fuites d'eau " il y a eu remise en peinture chez

elle(B)

), sans que la tuyauterie ait été changée chez elle {B)

)

( conclusions du 8 juin 1998, page 2 ).

\

Il résulte de ces développements que le vice critiqué consiste dans l'inétanchéité de la

tuyauterie d'eau, pour cause de corrosion, de toute la résidence de copropriété,

antérieurement à la vente en litige, ledit vice avait donné lieu à de multiples fuites d'eau

causant apparemment des dégâts tant dans l'appartement en question au 3^ étage.que

dans l'appartement en dessous.

Le prétendue impossibilité de faire assurer le bâtiment contre les dégâts deau ou gel

n'est pas, en l'espèce, une cause autonome de nullité par rapport aux prédits vices cachés,

mais une conséquence de ceux-ci; elle n'est donc pas à traiter à part.

Concernant la recevabilité de la demande

La partie défenderesse a soulevé l'irrecevabilité de la demande en nullité au motif que la

demande se rapporterait en fait à des vices cachés relevant des articles 1641 et suivants

du Code Civil.

La partie demanderesse a, en cours de procédure, basée son action en ordre subsidiaire

sur la garantie des vices cachés ( conclusions du 8 juin 1998 p. 2 et du 17 février 1999,

p. 2).

La partie défenderesse s'est opposée à ces dernières conclusions comme constituant une

demande nouvelle.

La jurisprudence française la plus récente (

J. cl. civ. an. 1110, année 1998, fasc. 3-j, no

88 et fasc. 5 no 44 )

exclut toute possibilité de cumul de l'action en nullité pour erreur ou

dol et de l'action en garantie pour vices cachés: en présence d'un vice caché, la garantie

des vices constitue l'unique fondement possible de l'action de l'acheteur, ainsi tenu dagir

à bref délai s'il entend faire disparaitre le contrat; dans ces conditions, il lui est interdit

de se prévaloir de l'erreur commise par lui ou du dol; l'action basée sur ces fondements

serait donc irrecevable (

J.cl. précité, fasc. 3-3, no 91 et fasc. 5, no 47 et ss. ).

Les vices cachés sanctionnés par l'article 1641 et suivants du Code Civil, sont ceux qui

rendent la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent

tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n en n aurait donné qu un

moindre prix, s'il les avait connus.

Le vice est ainsi caractérisé par ses conséquences, c'est-à-dire l'inaptitude à 1 usage que

l'on attend de la chose acquise.

En l'espèce, si le vice d'inétanchéité allégué de-la tuyauterie affecte ou risque d'affecter

l'utilisation normale de l'appartement et relève à ce titre de l'article 1641 du Code Civil,

il reste que la demanderesse critique plus généralement la corrosion de la tuyauterie de

toute la résidence; la corrosion de la tuyauterie commune n'affecte pas nécessairement

l'usage de parties communes, mais peut aussi causer du dommage à des lots privatifs;

pour autant qu'il s'agit d'un élément d'équipement commun, la demanderesse est

susceptible de devoir contribuer aux frais de réparation en sa qualité de copropriétaire,

par ailleurs, il paraît que les fuites d'eau survenues jusqu'alors et qui ont eu leur origine

dans la dalle entre l'appartement en cause et l'appartement en dessous, ont

essentiellement affecté l'usage de ce dernier appartement.

En conséquence, les défectuosités critiquées et dont la demanderesse est susceptible de

pâtir, ne se limitent pas à affecter l'usage de l'appartement acquis.

Dans ces conditions, les faits que la demanderesse invoque comme étant propres à

fonder ses prétentions, tels qu'ils apparaissent,/7nwc2/ûcze, d'éléments objectifs auxquels

la demanderesse a pu se fier, ne sont pas entièrement couverts par l'article 1641 du Code

Civil.

L'action en nullité pour dol, respectivement erreur, est donc à déclarer recevable.

Dans l'assignation, la demanderesse a encore indiqué que " de surcroît, la compagnie

d'assurances /\SS3L) n'a pas voulu assurer le bâtiment contre l'incendie pendant une

année seulement " ( sic ); ce moyen n'a fait l'objet d'aucun développement par la suite de

la part d'aucune des parties et n'est documenté d'aucune pièce; le tribunal réserve de

statuer sur ce moyen.

Quant au fond

Les parties défenderesses contestent une quelconque anormalité de la tuyauterie d'eau au

moment et depuis la vente litigieuse, partant aussi, d'avoir caché la défectuosité critiquée

à G)

Elles invoquent encore, comme clause de non garantie, une stipulation du compromis de

vente aux termes de laquelle " l'objet est vendu dans son état actuel ... .

Cette clause est invoquée à mauvais escient, puisqu'elle se rapporte à l'état apparent, et

non pas à une défectuosité qui, si elle existe, est admise par les parties comme ayant été

cachée.

La partie demanderesse offre de prouver, dans le cadre du dol, que.

1)

" 1) la dame b\

a été invitée dans les délais à l'assemblée générale de la

copropriété sise à

U-èU A)

^

années 1996 et 1997,

2) à ces assemblées générales, il a été question en détail des vices et malfaçons à la

tuyauterie de l'immeuble et des problèmes d'assurance dégâts des eaux,

3) les décisions de ces assemblées générales ont été envoyées par lettre recommandée à

Madame b)

ce par audition de témoins

c)

, et S)

, c/o

^:OCX) - S.A.,

,L-

et II) que

" la dame B)

avait montré son appartement à son ancienne patronne de travail dès

avant la mise en vente et la signature du compromis de vente B)

-G)

peu de

temps après son achat de l'appartement;

*

V

\

lors de cette visite, la dame b)

a montré à sa patronne des tâches jaunâtres

d'humidité aux murs et lui a expliqué qu'elle n'a habité que quelques jours dans les lieux

alors que lorsqu'elle prenait une douche, l'eau sortait dans l'appartement en dessous ,

ce par audition des témoins . , w)

. coiffeuse, demeurant à L-

et

SCH)

, rentier, demeurant à L- '

Ces offres de preuve sont recevables eu égard aux faits de la cause exposés ci-dessus.

Les parties défenderesses ont offert de prouver le bon étal de l'appartement par une

vérification personnelle du tribunal et par une offre de preuve par témoins.

Le tribunal institue d'office une mesure de vérification technique dont l'objet est precisee

ci-dessus et qui englobe les points offerts en preuve par les défenderesses.

PAR CES MOTIFS:

le tribunal d'arrondissement de Diekirch, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente en cause pour dol. sinon

d'erreur,

avant tout autre progrès en cause:

cominet en qualité de consultant Monsieur Gilles KINTZELE. architecte, demeurant à

23, av. du X Septembre, 2551, Luxembourg,

avec mission de concilier les parties, sinon dans un rapport motivé à déposer au greffe

du tribunal, de se prononcer:

sur l'inétanchéité de tuyauterie d'eau de la résidence

» ia cause de celle-ci et ses conséquences déjà survenues et à survenir,

sur les travaux de réparation y relatifs exécutés jusque-là, sur la portion du cout à charge

de la copropriété dans la mesure où des tuyaux communs sont en jeu, sur la mesure dans

laquelle la prédite inétanchéité a affecté l'usage de l'appartement de la darne G

sis au 3*^ étage, sur le coût de réparation de la tuyauterie de l'appartement G )

autorise le consultant à se faire communiquer tous documents ( cahier des charges des

travaux de construction, constats et expertises d'assurance, factures de travaux de

réparation ... ) dont il a besoin pour accomplir sa mission,

fixe le montant de la provision à verser au consultant au montant de 20.000,- francs a

valoir sur sa rémunération, ce versement devant être fait par la partie G)

' dans le

mois du prononcé du présent jugement à la Caisse des Consignations ( Trésorerie de

l'Etat) à Luxembourg;

dit que le consultant devra déposer son rapport au greffe de ce tribunal dans les trois

mois à compter du règlement de la provision,

dit qu'en cas d'empêchement ou de refus du consultant commis, il sera pourvu à son

remplacement par ordonnance présidentielle,

commet le Vice-Président Gilbert HOFFMANN, pour surveiller les opérations,

admet la partie demanderesse à prouver par témoins :

les faits suivants :

" 1) la dame b)

a été invitée dans les délais à l'assemblée générale de la copropriété

sise à L\é^)<)

années 1996 et 1997,

2) à ces assemblées générales, il a été (juestion en détail des vices et malfaçons à la

tuyauterie de l'immeuble et des problèmes d'assurance dégâts des eaux,

3) les décisions de ces assemblées générales ont été envoyées par lettre recommandée à

Madame B)

donne acte à la partie demanderesse

G.)

qu'elle entendra comme

témoins les personnes suivantes:

c)

et s)

, c/o

S.A.,

L-

admet la partie demanderesse à prouver par des témoins les faits suivants:

"

la dame B)

avait montré son appartement à son ancienne patronne de travail dès

avant la mise en vente et la signature du compromis de vente B)

-G/

peu de

temps après son achat de l'appartement;

lors de cette visite, la dame B)

a montré à sa patronne des tâches jaunâtres

d'humidité aux murs et lui a expliqué qu'elle n'a habité que quelques jours dans les lieux

alors que lorsqu'elle prenait une douche, l'eau sortait dans l'appartement en dessous

donne acte à la partie demanderesse

G.)

, qu'elle entendra comme

témoins les personnes suivantes:

1) w)

, coiffeuse, demeurant à L-

•>

2) SCHI

, rentier, demeurant à L-

,

fixe jour et heure de l'enquête principale au lundi, 17 décembre 2001 à 14:15 heures;

fixe jour et heure de la contre- enquête au lundi, 4 février 2002 à 14:15 heures:

dit que les parties défenderesses

b)

et 1' immobilière

'ocCA)

doivent déposer au greffe du tribunal au plus tard le 7 janvier 2002 la liste

des témoins qu'elles désirent faire entendre lors de la contre-enquête;

commet le juge Karine Reuter pour l'exécution de la mesure d'instruction,

réserve de statuer sur les plus amples conclusions des parties,

réserve les frais

fixe l'affaire au rôle général.

Ainsi lu en audience publique au Palais de Justice à Diekirch. par Nous Paul

KONSBRUCK, Président du Tribunal d'Arrondissement, Conseiller Honoraire à

la Cour d'Appel, assisté du greffier Martine LAROSCH.

ë'Greffier

Be Président du Tribunal

Martine LAROSCH-

. -Paul KONSBRUCK-