Tenant's preemption claim dismissed; court ruled it is a personal right, not a real right, requiring seller's intent to sell.

/15 [M l'IOGO

Jugement civil n° 313 / 2000.

(1ère chambre)

Audience publique du mercredi, quinze novembre deux mille.

Numéro 64396 du rôle.

Composition :

M. Etienne SCHMIT, premier vice-président,

Mme Marie-Laure MEYER, premier juge,

Mme Malou THEIS, juge,

M. Vincent FRANCK,

substitut,

M. David BOUCHE,

greffier.

Entre :

la société à responsabilité limitée

\

Sàrl, établie et ayant son siège social à

L-

(

.

y représentée par son gérant actuellement

en fonctions, inscrite au RC de Luxembourg sous le numéro I. -

,

partie demanderesse aux termes d'un exploit de l'huissier de Justice Patrick HOSS de

Luxembourg du 6

juillet 1998,

comparant par Maître Victor ELVINGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

e t :

1. M.

, retraité, et son épouse,

2. Mme

B ^ , femme au foyer, les deux demeurant à L- (

I -

parties défenderesses aux fins du prédit exploit HOSS,

comparant par Maître Jean-Paul NOESEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

Le Tribunal

Ouï la partie demanderesse par l'organe de Maître Hervé MICHEL, avocat, en remplacement

de Maître Victor ELVINGER, avocat constitué.

Ouï les parties défenderesses par l'organe de Maître Daniel NOËL, avocat, en remplacement

de Maître Jean-Paul NOESEN, avocat constitué.

Par exploit d'assignation du 6 juillet 1998, la société

v50C'1.)

Sàrl (ci-après la

société

) a fait comparaître 1) M.

D.)

et son épouse 2) Mme

devant ce tribunal pour les entendre condamner à désigner dans les huit

Jours à compter de la signification du présent jugement, un expert qui sera chargé avec celui

désigné par la société>SCC^ •) de fixer le prix de vente du hall sis à

, construit sur le terrain cadastré Commune d'

, seetionl -^dite

d' LlbUl) , n° XJOd.) , sous peine d'une astreinte de 15.000.- francs par jour de retard et

à voir ordonner l'exécution du contrat de vente au prix fixé par les experts. Elle conclut

encore à l'allocation d'une indemnité de procédure de 30.000.- francs sur base de l'article

131-1 du code de procédure civile (article 240 du nouveau code de procédure civile).

La partie demanderesse expose avoir conclu le 27 novembre 1991 avec les parties

défenderesses un contrat de bail pour une durée initiale de neuf ans portant sur un hall

métallique sis à L-

. L'article 7 du contrat

de bail prévoirait que « pendant toute la durée du bail, le locataire se réserve le droit de

pouvoir acheter l'immeuble. Dans ce cas, le prix sera fixé par deux experts nommés ensemble

par les deux parties intéressées ». Sur base de cet article, elle aurait manifesté le 23 mars 1998

son intention d'acheter l'immeuble loué. Par courrier du 23 avril 1998, les parties

défenderesses l'auraient informée de leur intention de ne pas vendre le hall, estimant que la

clause 7 du contrat de bail ne constituerait pas une promesse de vente. Par courrier

recommandé du 5 mai 1998, le mandataire de la partie demanderesse aurait réitéré la levée de

l'option d'achat et proposé M.

t - -

comme expert conformément à l'article 7

alinéa 2 du contrat de bail.

Les parties défenderesses refuseraient cependant de communiquer le nom de leur expert.

1) quant au moyen d'incompétence soulevé

Les parties défenderesses soulèvent l'incompétence du tribunal saisi pour connaître de la

demande, en précisant que l'objet du litige porterait sur une prétendue option d'achat d'un

immeuble, de sorte que la matière du litige serait un bien réel immobilier. Aux termes de

l'article 31 du nouveau code de procédure civile, en matière réelle immobilière, la juridiction

compétente est celle du lieu de situation de l'immeuble.

A titre subsidiaire, elles précisent que si le caractère principal du contrat devait l'emporter sur

l'accessoire, la juridiction compétente en matière de contrat de bail serait encore celle du lieu

de situation de l'immeuble.

La partie demanderesse fait valoir que le présent litige ne se déterminerait pas en fonction des

dispositions de l'article 28 du titre préliminaire du code de procédure civile (article 31 du

nouveau code de procédure civile) qui aurait trait aux droits réels immobiliers mais par

rapport à l'article 25 du titre préliminaire du code de procédure civile aux termes duquel « en

matière personnelle ou mobilière, ainsi qu'en toutes matières pour lesquelles une compétence

territoriale particulière n'est pas indiquée par la loi, la juridiction compétente est celle du

domicile du défendeur ».

L'assignation ayant été introduite le 6 juillet 1998, les dispositions du code de procédure

civile sont applicables.

La partie demanderesse conclut dans son assignation à voir condamner les parties

défenderesses à désigner un expert afin de voir fixer le prix de vente du hall situé à LlLU 'l)

et pris en location par elle. Elle conclut encore à voir ordonner l'exécution du contrat de vente

au prix qui sera fixé par les experts. Aux termes de ses conclusions du 10 novembre Î999, elle

précise que dans l'article 7 alinéa 2 du contrat de vente, les parties ont convenu une promesse

unilatérale de vente moyennant laquelle les propriétaires se sont engagés vis-à-vis d'elle à

réaliser la vente le jour où elle en exigerait l'exécution.

Elle estime que l'objet de la demande de la sociétévSCC"^) constitue l'exécution d'un contrat

de vente relatif à un immeuble, dont seule reste litigieuse la détermination du prix.

Afin de déterminer la juridiction compétente, il faut donner la véritable qualification juridique

au contrat invoqué entre parties. Cette qualification rend nécessaire un examen dti fond du

litige.

2) quant à la qualification juridique du droit allégué

Le droit réel est le droit qui porte directement sur une chose, un pouvoir dont une personne est

titulaire sur cette chose. C'est un rapport juridique immédiat entre une personne et une chose.

Il y a lieu de distinguer entre les droits réels dits principaux et les droits réels dits accessoires.

Les droits réels principaux sont le droit de propriété et les démembrements de ce droit, tels le

droit d'user de la chose, d'en percevoir les fruits ou de disposer de la chose, l'usufruit, le droit

d'usage, le droit d'habitation, la servitude, l'emphytéose. Ces droits sont limitativement

prévus par la loi, car les droits sur la chose ne peuvent pas résulter d'un concours de volonté,

mais seulement de la loi qui peut seule préciser les pouvoirs d'une personne sur les choses.

Les droits réels dits accessoires, tels le droit de gage ou le droit d'hypothèque, confèrent au

créancier un droit direct sur une chose de son débiteur, afin de garantir le paiement de sa

créance (Henri LEON et Jean MAZEAUD: Droit civil, vol 1, nos 159 à 164).

Le droit personnel est le droit qui porte sur une personne; il s'exerce contre une personne. Il

s'agit de tout rapport juridique entre deux ou plusieurs personnes en vertu duquel l'une

d'elles, le créancier, a le droit d'exiger d'une autre, le débiteur, un certain fait ou une certaine

abstention. Le droit personnel ne porte pas directement sur une chose, même lorsque l'objet

de l'obligation est une chose, telle la livraison d'une chose. Le droit personnel confère

seulement un droit sur l'ensemble des biens qui composent le patrimoine du débiteur (Henri

LEON et Jean MAZEAUD:

Droit civil, vol 1, nos 159 à 164).

Les parties défenderesses contestent avoir convenu d'une promesse unilatérale de vente en

^

demanderesse. Elles précisent qu'elles auraient uniquement convenu d'un

hvnnth-°'' "

if'

locataire 6CC-1) Sàrl dans la seule

hypothèse ou elles manifesteraient leur intention de vendre l'immeuble.

L article 7 alinéa 2 du contrat de bail dispose comme suit:

« Il est sous-entendu qu'en cas de vente le locataire se réserve le droit d'option sur l'achat de

immeuble. Pendant toute la durée du bail le locataire se réserve le droit de pouvoir acheter

immeuble. Dans ce cas là, le prix sera fixé par deux experts nommés ensemble par les deux

parties intéressées ».

c- f

^

convenu d'une option d'achat au profit du

locataire s9CX^^ ) Sari pendant toute la duree du bail, en cas de vente de l'immeuble car les

propriétaires.

^

Comme le relève d'ailleurs la partie demanderesse elle-même dans ses conclusions du 10

novembre 1999, les parties ont convenu, par le biais de la première phrase de l'article 7 alinéa

2, un pacte de préférence qui est une convention par laquelle l'une des parties s'engage envers

1 autre à lui donner la préférence au cas où elle décidait de vendre tel bien.

La deuxième phrase limite le droit de préemption pendant la durée du bail, en ce qu'elle

prévoit que pendant la durée du bail le locataire peut lever l'option d'achat.' La possibilité

pour le locataire de lever l'option d'achat pendant la durée du bail a seulement une raison

d etre dans l'hypothèse où les propriétaires manifestent leur intention de vendre l'immeuble

aussi longtemps que celui-ci est occupé par le locataire v5ÛC-1.) Sàrl.

L'article 7 alinéa 2 constitue ainsi un ensemble, de sorte qu'il y a lieu d'analyser la deuxième

phrase en combinaison avec la première phrase, et non pas isolément, comme le fait valoir la

partie demanderesse.

L'objet de la demande de la société

qui tend à l'exécution du droit de préemption, ne

constitue partant pas un droit réel immobilier, mais un droit personnel.

Aux termes de l'article 25 du titre préliminaire du code de procédure civile applicable en

matiere personnelle, la juridiction compétente est celle du domicile du défendeur.

Il s'ensuit que ce tribunal est compétent pour connaître de la demande dirigée contre les

parties défenderesses domiciliées dans l'arrondissement judiciaire du tribunal saisi.

3) Quant au bien-fondé de la demande

Conformément aux développements repris sub 2), l'article 7 alinéa 2 constitue ainsi un

ensemble, de sorte qu'il y a lieu d'analyser la deuxième phrase en combinaison avec la

première phrase, et non pas isolément, comme le fait valoir la partie demanderesse.

Les parties défenderesses ne s'étant pas engagées lors de la signature du contrat de bail à

vendre l'immeuble au locataire pendant la durée du bail, celui-ci ne saurait actuellement les

contraindre à lui vendre l'immeuble par le seul fait qu'il a levé l'option d'achat.

Il s'ensuit que la demande de la société ^SCC^.) Sàrl doit être déclarée non fondée.

La société

)

Sàrl conclut à l'allocation d'une indemnité de procédure de 30.000.- francs

sur base de l'article 131-1 du code de procédure civile (article 240 du nouveau code de

procédure civile).

Au vu de l'issue du litige, cette demande est à déclarer non fondée.

Les époux

concluent également à l'allocation d'une indemnité de

procédure de 35.000.- francs sur base de l'article 131-1 du code de procédure civile (article

240 du nouveau code de procédure civile).

Il est inéquitable de laisser à charge des parties défenderesses l'entièreté des sommes

déboursées par elles et non comprises dans les dépens, de sorte qu'il y a lieu de faire droit à

leur demande. Au regard de la nature de l'affaire, il est établi que les sommes exposées par les

époux

s'élèvent à 35.000.-francs.

PAR CES MOTIFS:

le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, première chambre, siégeant en matière civile,

statuant contradictoirement, le ministère public entendu en ses conclusions,

se déclare compétent pour connaître de la demande,

la déclare recevable mais non fondée,

partant déboute la société

^

Sàrl de sa demande,

condamne la société

Sàrl à payer aux époux

une

indemnité de procédure de 35.000.- francs,

déboute la société

3xiA)

Sàrl de sa demande en allocation d'une indemnité de

procédure,

condamne la société

-SDCl)

Sàrl aux frais et dépens de l'instance et en ordonne

la distraction au profit de Maître Jean-Paul NOESEN, qui la demande affirmant en avoir fait

l'avance.

Ce jugement a été lu à l'audience publique indiquée ci-dessus par M. Etienne SCHMIT,

premier vice-président, en présence de M. David BOUCHE,

greffier.