Court dismisses appeal against landlord damages for late lease termination citing lack of fraud.

A r r ê t c i v i l

Audience publique du mercredi, quatorze juin deux mille.

Numéro 23551 du rôle.

Composition:

Marie-Paule ENGEL, présidente de chambre ;

Edmée CONZEMIUS, premier conseiller ;

Camille HOFFMANN, conseiller ;

Martine SOLOVIEFF, avocat général ;

Patrick KELLER, greffier.

E N T R E :

1) A.), fonctionnaire, et son épouse,

2) B.), sans état,

les deux demeurant à L-(…),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre KREMMER de

Luxembourg en date du 07 juin 1999,

comparant par Maître Jim PENNING, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

e t :

1) C.), fonctionnaire européen, et son épouse,

2) D.), sans état connu,

les deux demeurant à (…),

intimés aux fins du prédit exploit KREMMER,

comparant par Maître Patrick WEINACHT, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

L A C O U R D ' A P P E L :

Statuant sur la demande en paiement de dommages et intérêts formée par C.) et

D.) sur le fondement de l’article 16 de la loi du 14 février 1955 portant

modification et coordination des dispositions légales et réglementaires en matière

de bail à loyer contre A.) et B.), le tribunal d’arrondissement de Luxembourg a,

par jugement du 10 février 1999, condamné les défendeurs solidairement à payer

aux demandeurs le montant de 576.000.- francs avec les intérêts légaux à partir du

jour de la demande en justice jusqu’à solde.

Pour statuer ainsi, le tribunal :

a constaté que les époux A.) et B.) avaient, suivant contrat de bail du 18 décembre

1992, loué une maison d’habitation sise à (…), aux époux C.) et D.) ;

que ce bail avait pris effet le 1er novembre 1992 pour une durée initiale de trois

années et qu’il était ensuite renouvelable d’année en année, sauf dénonciation par

lettre recommandée trois mois avant l’échéance ;

que A.), fonctionnaire auprès du Ministère des Affaires Etrangères avait été

affecté en 1992 à l’ambassade luxembourgeoise à (…) et qu’il avait été rappelé au

Luxembourg en mars 1993 ;

qu’au vu du refus des locataires C.)-D.) de résilier anticipativement le bail, les

époux A.)-B.) furent contraints de prendre en location une maison d’habitation

appartenant au notaire F.) avec effet au 1er septembre 1993 ; que ce bail fut conclu

pour une durée de trois ans et qu’il était ensuite renouvelable d’année en année,

sauf dénonciation par lettre recommandée trois mois avant l’échéance ;

que par lettre du 28 février 1996 les époux A.)-B.) ont dénoncé avec effet au 1er

novembre 1996 et pour besoin personnel le bail les liant aux époux C.)-D.) ;

que par lettre du 26 juillet 1996, les époux A.)-B.) ont encore dénoncé le bail les

liant au notaire F.) avec effet au 26 juillet 1996 ;

que cependant cette résiliation tardive fut refusé par le bailleur, de sorte que ce

bail fut reconduit d’une année jusqu’au 1er septembre 1997 ;

que suite au départ des locataires C.)-D.) vers le 1er novembre 1996, les époux

A.)-B.) ont loué leur maison à un nommé E.) jusqu’au 27 novembre 1997, date à

laquelle ils ont pu emménager leur maison ;

a dit que même à supposer que les locataires C.)-D.), informés de ce que les

bailleurs A.)-B.) ne pouvaient occuper la maison louée à l’expiration du bail,

eussent de leur propre initiative cherché un nouveau locataire acceptant de louer la

maison pour la durée d’une année, à savoir le nommé E.), et eussent remis les

clefs à celui-ci le 1er novembre 1996, et à supposer encore que cette initiative des

époux C.)-D.) eût valu renonciation au droit à réclamer des dommages et intérêts

en application de l’article 16 de la susdite loi du 14 février 1955, une pareille

renonciation n’est pas valable au motif qu’elle porte sur un droit qui n’était pas

déjà acquis au locataire au moment de la prétendue renonciation ;

a encore dit que la non-occupation de la maison louée après le départ des

locataires C.)-D.) n’était pas due à un cas de force majeure, mais était la suite de

l’imprudence des époux A.)-B.) qui avaient omis de résilier le bail conclu avec le

notaire F.) en temps utile.

De ce jugement, A.) et B.) ont relevé appel par exploit d’huissier de justice du 7

juin 1999, pour entendre, par réformation de la décision entreprise, déclarer non

fondée la demande en paiement de dommages et intérêts.

Ils demandent en outre la condamnation des intimés à leur payer une indemnité de

procédure de 40.000.- francs en application de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile.

Ils font état de ce que les intimés avaient valablement renoncé au droit à des

dommages et intérêts consacré par l’article 16 de la loi du 14 février 1955 relative

au bail à loyer ; qu’ils avaient été dans l’impossibilité d’occuper la maison louée

après le départ des intimés en raison d’un cas de force majeure et que leur

demande serait à déclarer non fondée en vertu de l’adage " fraus omnia

corrumpit ".

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris. Ils demandent à

leur tour une indemnité de procédure de 50.000.- francs.

Les juges de première instance ont retenu à juste titre que dans la mesure où

l’article 16 précité, en accordant au locataire le droit à indemnisation qu’il prévoit,

a pour but de prévenir ainsi un exercice abusif que le bailleur serait amené à faire

du droit de reprise qu’il tient de l’article 14 de la loi du 14 février 1955 précitée, il

constitue une règle protectrice des intérêts du locataire et revêt de ce fait un

caractère d’ordre public de protection ; que si l’on ne peut renoncer par avance au

bénéfice d’une disposition légale d’ordre public de protection, il est cependant

permis d’y renoncer a posteriori, c’est-à-dire une fois que le droit qu’elle prévoit

est acquis ; que c’est à la partie qui se prévaut de la renonciation à un droit d’ordre

public de protection de rapporter la preuve que cette renonciation est intervenue

postérieurement à la naissance de ce droit dans le chef de la partie de qui émane la

renonciation (cf. Cour d’appel 15 décembre 1992, Pas. 29, 35 ; Trav. Ass. Henri

Capitant, T. XII, 199-1960, p. 377 et ss. ; pour la validité de la renonciation en

cours de bail : Encyclopédie Dalloz, V° renonciation, n°70, Cass. soc.27 mai

1949, JCP 1949, II, 5144 et note Malaurie).

Les appelants soutiennent qu’en l’espèce les locataires auraient renoncé au droit à

indemnisation prévu par l’article 16 de la loi du 14 février 1955 par le fait qu’ils

avaient, avant le 1er novembre 1996, proposé aux bailleurs un nouveau preneur

prêt à louer la maison pour la durée d’une année et qu’ils avaient remis les clefs de

l’immeuble à celui-ci le jour de leur départ.

Les juges de première instance en ont conclu à raison que ces faits ne peuvent être

retenus comme une renonciation valable étant donné qu’ils se situent avant

l’expiration du délai d’un mois qui suit le départ du preneur, délai dans lequel le

bailleur est tenu d’occuper les lieux loués.

L’offre de preuve par témoins libellée par les appelants dans leurs conclusions

notifiées le 16 décembre 1999 et tendant à établir les faits précités est par

conséquent à déclarer irrecevable comme n’étant ni pertinente ni concluante.

C’est encore à tort que les appelants soutiennent qu’ils avaient été empêchés par

un cas de force majeure d’occuper la maison louée dans les trois mois après le

départ des intimés.

Le tribunal a relevé à juste titre que les appelants auraient pu dénoncer dans le

délai stipulé le bail signé avec le notaire F.) avec effet au 1er septembre 1996 et

que dans ce cas ils auraient pu emménager dans leur maison après le départ des

intimés. La circonstance que le bail conclu avec les intimés ne venait à échéance

que le 1er novembre 1996, soit deux mois après le bail conclu avec le notaire F.)

n’aurait pas constitué une difficulté insurmontable. En effet, à défaut de sursis

amiable, les appelants auraient pu demander un sursis judiciaire à supposer que

leur bailleur eût réussi à obtenir un jugement ordonnant leur déguerpissement

avant leur départ volontaire.

Les appelants soutiennent enfin que la demande en indemnisation des intimés

devrait être déclarée non fondée en application de la maxime " fraus omnia

corrumpit ".

La notion de fraude, employée par les appelants dans son sens large, est synonyme

de ruse, tromperie ou manœuvre déloyale qui, en l’espèce, aurait consisté à faire

croire malicieusement aux appelants qu’ils pourraient donner congé en invoquant

leur besoin personnel sans s’exposer à une demande en dommages et intérêts de la

part des intimés, fondée sur l’article 16 de la loi du 14 février 1955, en cas de non-

occupation des lieux loués dans le mois qui suit leur départ.

Ces conclusions ne sauraient être reconnues fondées. En effet, même abstraction

faite de ce qu’il n’est pas établi ni offert en preuve que les intimés auraient de

mauvaise foi fait croire aux appelants qu’ils ne feraient pas usage du droit que leur

confère l’article 16 précité et qu’en l’absence de cette tromperie, ils auraient

occupé l’immeuble loué dans le mois du départ des intimés, la fraude lorsqu’elle

tombe sous la maxime invoquée par les appelants, apparaît comme une collusion

frauduleuse et non pas seulement comme l’intention malicieuse qui serait

demeurée intérieure à son auteur. Contrairement à la fraude à la loi, elle suppose

un concert unissant deux personnes contre une autre (Adages du droit français,

Boyer, p. 361).

Les appelants ont succombé en instance d’appel et doivent supporter l’intégralité

des frais et dépens de l’instance, de sorte qu’ils ne peuvent prétendre à une

indemnité de procédure en vertu de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile.

Quant aux intimés, ils n’ont pas établi en quoi l’équité commanderait en l’espèce

la condamnation des appelants à supporter tout ou partie des frais irrépétibles

qu’ils ont été amenés à exposer en instance d’appel.

P A R C E S M O T I F S :

la Cour d’appel, première chambre, siégeant en matière civile et sur le rapport du

magistrat de la mise en état, statuant contradictoirement, le représentant du

Ministère Public entendu,

déclare l’appel recevable ;

le dit non fondé ;

confirme le jugement entrepris ;

dit non fondées les demandes en paiement d’une indemnité de procédure formées

par les parties et les en déboute ;

condamne les appelants aux frais et dépens de l’instance avec distraction au profit

de Maître Patrick WEINACHT, avocat concluant, qui la demande, affirmant en

avoir fait l’avance.

La lecture du présent arrêt a été faite en la prédite audience publique par Marie-

Paule ENGEL, présidente de chambre, en présence de Patrick KELLER, greffier.