Tenant appeal partially allowed; court orders rent arrears payment but allows offset of security deposit and advance payments.

Jugement no. 121/ 99 (

Xe chambre )

- Bail à loyer -

Audience publique vendredi, huit octobre mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf,

Numéro 61803 du rôle

Composition:

Michel REIFFERS, vice-président,

Monique STIRN, premier juge,

Nadine ERPELDING, juge délégué,

Pascal LORANG,

greffier assumé.

Entre

S.)

, demeurant à L-C.

. . /)

appelante aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Rita HERBER d'Esch-

sur-AIzette du 30 janvier 1998,

ayant Initialement comparu par Maître François BILTGEN, avocat, demeurant

à Esch-sur-Aizette, comparant actuellement par Maître Elisabeth ALEX, avocat,

demeurant à Esch-sur-Alzetîe,

e t

K.) , demeurant à L- C -.j

intimé aux fins du prédit exploit HERBER,

comparant par Maître Albert RODESCH, avocat, demeurant à Luxembourg.

FAITS:

L ■)

L'affaire inscrite sous le numéro 61803 du rôle fut utilement retenue à

l'audience publique du mercredi, 22 septembre 1999 devant la dixième

cfiambre et les débats eurent lieu comme suit ;

Maître Mictièie OSWEILER, avocat, en remplacement de Maître Elisabeth

ALEX, mandataire de

S.)

donna lecture de l'acte d'appel et

exposa l'affaire,

Maître Marc PETIT, avocat, en remplacement de Maître Albert RODESCH

mandataire de

K ) donna lecture de sa note de plaidoirie et exposa

l'affaire,

Le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour le

jugement qui suit:

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix d'Esch-sur-AIzette le 3 mars

1997

K /

s

convoquer

S.y

devant ce meme

triburiai pour l'entendre condamner à lui payer le montant de 133.000.- francs

à titre d'arriérés de loyers et d'avances sur charges, ainsi que pour i entendre

condamner à une indemnité de procédure de 40.000.- francs et pour voir

ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement du 28 novembre 1997 le tribunal de paix d'Esch-sur-AIzette a

reçu la demande en la forme, l'a déclaré

a

S )

à payer à

K.^

le montant de 133.000.- francs, a

doL,

à

SJ

d. sa «

——

J •

Srtide 13T-1°1 code de procédure civile et a dit qu'il n'y avait pas heu a

exécution provisoire.

ÏÏâV® ' '"Ïf ' '"'^'rrégÎhèreSnt^relelrfatperde

rSr^i

exploit^donné assignati^on à . K.)

devant

le tribunal de ce siège pour voir statuer sur le mente de cet appel.

I 'anoelante reproche au premier jugement d'avoir fait droit à la demande

adverse et de l'avoir débouté de sa demande reconventionnelle et conclut a la

réformation du jugement entrepris.

II est constant en cause que suivant contrat de bail signé ^

K ) a donné en location à

S.)

un appartement sis a

'

, que le contrat a ete conclu pour une

durée de trois ans à partir du 20 mars 1996 tacitement reconductibie d'année

en année sauf résiliation du bail par lettre recommandée trois mois avant

l'échéance du terme.

il est encore constant en cause que

S

. )

a informé le bailleur

en octobre 1997 de son intention de quitter prématurément les lieux et que

K.y

s'est déclaré d'accord avec la résiliation anticipée du bail à ia

condition que ia locataire trouve un nouveau preneur.

Il n'est pas non plus contesté, que

S J

a dénoncé le bail par

courrier du 21 novembre 1996, qu'elle a quitté les lieux en novembre et que

l'appartement n'a été reloué qu'en avril 1996.

L'appelante critique actuellement le premier juge pour l'avoir condamné au

paiement des loyers et avances sur charges du mois de décembre 1996 au

mois de mars 1997 inclus. Elle soutient avoir présenté un locataire potentiel au

bailleur en novembre 1996, que celui-ci a refusé au motif qu'il ne présentait pas

les mêmes garanties financières que l'appelante et qu'il n'était pas

fonctionnaire.

S. )

estime qu'en posant cette condition, le bailleur a commis

un abus de droit, que la résiliation du bail a ainsi été soumise à une condition

potestative de la part du bailleur et qu'elle ne saurait être tenue au paiement

des loyers postérieurs à novembre 1996.

K.)

conteste l'argumentation de l'appelante et donne à considérer

que le contrat de location a été conclu intuitu personae, qu'il a un droit de

regard sur tout locataire potentiel de son appartement et qu'il n'a donné son

accord à la résiliation anticipée du bail qu'à la condition que

S-/

trouve un preneur présentant les mêmes garanties qu'elle-

même.

Le tribunal tient à préciser qu'en principe le louage d'ouvrage n'est pas un

contrat intuitu personae. Le droit du preneur peut être cédé (art. 1717) et la

mort du bailleur ou celle du preneur ne mettent pas fin au contrat (art. 1742 ).

Ce principe n'est néanmoins pas absolu et il peut par exemple résulter de la

nature d'un bail déterminé que le contrat a été fait, dans le chef de l'une ou de

l'autre des parties intuitu personae.

(

Trib. arr. Lux., 3° ch., 15 mai 1997, n° du rôle 59038.)

En l'espèce, les parties ont inséré dans leur contrat de bail une clause

interdisant la sous-location et la cession du bail.

Or, une telle clause portant interdiction de sous-louer ou de céder le bail a pour

but de conférer à un contrat de bail un caractère intuitu personae. Les bailleurs

se réservant un droit de regard quant aux personnes se trouvant

matériellement dans les lieux.

(Trib. arr. Lux., 3®ch, 10 juillet 1986.)

Le contrat de bail litigieux a dès lors été conclu en considération de la personne

de

S.j

.

Les conventions tiennent iieu de loi à ceux qui les ont faites et ne peuvent être

révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les caups que la loi

autorise et doivent être exécutées de bonne foi, conformément à l'article 1134

du code civil.

Lorsqu'un locataire, sans reprocher au propriétaire une violation de ses

obligations de bailleur, dénonce unilatéralement et avant terme un contrat de

bail à durée déterminée, le bailleur est en droit de continuer à demander le

paiement des loyers échus. Les parties peuvent également sournettre la

résiliation anticipée à des conditions, ainsi le bailleur peut - comme en I espece

.

subordonner son accord à la résiliation anticipée à l'obligation pour le preneur

de trouver un successeur.

Si l'article 1174 déclare nulle l'obligation contractée sous condition potestative

de celuTqui s'oblige, il ne s'ensuit pas qu'il y ait nullité si la résolution de

l'obligation est subordonnée à pareille condition; quand le bailleur autorise le

preneur à partir s'il trouve un autre locataire, présentant des garanties et qui lui

convienne. Il n'y a pas Heu d'appliquer l'article 1174.

( Les Novelles. Tome IV. n° 378. p.192.)

L'argument

S.)

de l'article 1174 du code civil est partant à

écarter.

s )

reproche à

K.)

d'avoir commis un abus de droit

en exigeant que le nouveau locataire présente les mêmes garanties quelle et

qu'il soit fonctionnaire.

nr il V a abus de droit lorsqu'une partie agit dans son seul Intérêt en vue de

'■

nfono Hicnrnnortionné par rapport aux Inconvénients que subit son

d™ p»t s ré.éls, abutf même s'il M suit a

cocontractant. L exercice a

^ . ftAbiteur en défaut d'exécution de ses

une faute du cocontractant. La feute du deW^ur en

obligations ne le prive don pa du droit^djn^oque

ScSn folc" ?io,utlon de la convention. ( Cass. Belge 16 ianvier

1986. R.C.J.B.. 1991.5)

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, T,». »r. L"'.

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En rsspscs, te fa« pour te propnsMire

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pertinente, ni concluante.

hp

k )

en condamnation des loyers

LhuTde déœnlb^^^^^^^^^

1997 est findée par le montant de 108.000.-

francs.

L'appelante critique encore le premier jugement pour ne pas avoir fait droit à

sa demande reconventionnelle.

Elle donne à considérer qu'elle a payé des avances sur charges de 35.000.-

francs pour l'année 1996 et qu'elle a droit au remboursement d'une part de ces

avances suite aux décomptes définitifs des frais des années 1996 et 1997.Elle

donne encore à considérer qu'elle a fourni au bailleur une garantie bancaire de

deux mois de loyer, soit 54.000.- francs qui doit lui être restituée.

Elie demande que ces sommes soient imputées -

par compensation judiciaire -

sur le montant auquel elle sera condamnée dans le cadre de la demande

principale.

K J

verse aux débats un décompte actualisé duquel il résulte que

S./

a effectivement payé un montant de 35.000.- francs à titre

d'avances sur charges en 1996 et que les frais réels pour les années 1996 et

1997 se sont élevés à 21.080 + 9.925 = 31.005.- francs.

La demande reconventionnelle de

S j

est dès lors d'ores et

déjà fondée pour le montant de 3.995.- francs.

Il résulte du contrat de bail signé entre parties que

S.^

a

constitué au début du bail une garantie bancaire au nom de

K.) à

hauteur de 54.000.- francs. Si le bailleur nie avoir fait appel à cette garantie, il

ne conteste néanmoins pas que cette somme est toujours bioquée à la banque

et à sa disposition.

La garantie locative est destinée à assurer au bailleur le recouvrement de toute

créance qui peut naître de l'exécution du bail et notamment du défaut de

paiement des charges ou des dégâts locatifs. Le preneur ne peut réclamer la

remise de la garantie locative aussi longtemps qu'il n'a pas justifié l'exécution

des obligations lui imposées par le bail, de sorte que le remboursement doit

être différé jusqu'au règlement final des comptes.

(

Trib. arr. Lux., 3° ch, 15 mal 1997, n° du rôle 59038.)

Etant donné qu'en l'espèce le preneur est redevable de la somme de 108.000.-

francs à titre d'arriérés de loyer, il y a lieu de compenser la garantie locative et

la somme de 3.995.- francs que le bailleur redoit au preneur avec le montant

redû par le preneur.

Par compensation, la demande de

K J est dès lors fondée pour le

montant de 108.000 -

54.000 -

3.995 = 50.005.- francs.

L'appel de

S. )

est partant partiellement fondé.

S.j

conclut à l'allocation d'une indemnité de procédure de

20.000.- francs.

Cette demande est cependant à adjuger, l'appelante restant en défaut de

justifier en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge une partie ou la

totalité des sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens.

Par ces motifs

le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant

en matière de bail à loyer et en instance d'appel, statuant contradictoirement,

reçoit l'appel en la forme,

le déclare partiellement fondé,

par réformation

déclare la demande principale de

K. j fondée pour le montant de

108.000.- francs,

tJéciare la demande reconventionnelle de

S, )

fondée pour le

montant de 57.995.- francs,

dit qu'il y a lieu à compensation entre les deux montants,

o )

à naver à

K. >)

le montant de

las intérêt» légaux à parti, au 3 nrars ,897. |our d. 1.

demande en justice jusqu'à solde,

,

. _i

Ao.

^ )

introduite sur base de

déclare non fondée la demande d

./

,.

l'article 131-1 du code de procédure civile, et en débouté,

condamne

S.)

aux frais et dépens de l'Instance d'appel.