Court dismisses appeal on construction delay damages but allows partial claim for connection fees.

Audience publique du dix-huit mars mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.

Numéro 19618 du rôle.

Composition :

Andrée WANTZ, présidente de chambre; Edmond GERARD, premier conseiller; Carlo HEYARD, conseiller; Marcel SCHWARTZ, greffier.

E n t r e :

la société anonyme de droit luxembourgeois SOC.1.), établie et ayant son siège social à L-(…), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce de Luxembourg sous le numéro B (…),

appelante aux termes d’un exploit de l'huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg du 29 juillet 1996,

comparant par Maître Arsène KRONSHAGEN, avocat à Luxembourg;

e t :

1) A.), directeur, demeurant à L-(…), et son épouse,

2) B.), professeur, demeurant à la même adresse, intimés aux fins du prédit exploit ENGEL, comparant par Maître Gaston VOGEL, avocat à Luxembourg.

LA COUR D'APPEL :

Par exploit d’huissier du 1er août 1994, A.) et son épouse B.) ont assigné, pour inobservation du délai d’achèvement, la société anonyme SOC.1.), à laquelle ils étaient liés par un contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 10 juin 1992 portant sur un appartement dans un immeuble en copropriété, en dommages-intérêts et en paiement d’une indemnité de procédure devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale.

Par jugement du 26 avril 1996, le tribunal a alloué aux demandeurs du chef de pertes de loyer pendant neuf mois et du chef de charges payées un montant de (9 x 28.000) + (9 x 2.000) = 270.000.- francs, les a déboutés de leur demande en paiement de la commission d’un agent immobilier, a du chef de frais de raccordement déclaré fondée la demande reconventionnelle de la société anonyme SOC.1.) de 47.039.- francs, a, après compensation, condamné la société anonyme SOC.1.) à payer aux époux A.)-B.) le montant de 222.961.- francs avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, l’a condamnée à payer aux époux A.)-B.) une indemnité de procédure de 25.000.- francs, l’a déboutée de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure et l’a condamnée aux frais et dépens de l’instance.

De ce jugement, la société anonyme SOC.1.) a relevé appel par exploit d’huissier du 29 juillet 1996.

Les époux A.)-B.) ont relevé appel incident.

Les appels principal et incident sont recevables pour avoir été introduits dans les formes et délais de la loi.

La société anonyme SOC.1.) s’était engagée à achever - au sens de l’article 1601-6 du Code civil - l’appartement pour le 1er octobre 1993.

Les compteurs d’électricité n’ayant été installés qu’en juillet 1994, les premiers juges ont alloué des dommages-intérêts pour les neuf mois où l’appartement n’a, pour n’avoir pas été achevé, pas pu être loué par les propriétaires à des tierces personnes. Un constat d’achèvement a été dressé le 16 décembre 1993.

La société SOC.1.) critique tout d’abord les premiers juges pour n’avoir pas admis qu’en raison du congé légal du secteur du bâtiment le délai d’achèvement était prolongé jusqu’au 15 décembre 1993.

Il était convenu entre parties que le délai d’achèvement pourrait être suspendu pour des causes légitimes. Aux termes du contrat « seraient notamment considérées comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison, les intempéries, la grève (qu’elle soit générale, particulière au bâtiment et à ses industries annexes, ou spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier), la faillite, la déconfiture, la mise en règlement judiciaire ou en liquidation des biens, des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux (à moins que ces injonctions ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au constructeur), les troubles résultant d’hostilités, révolutions, cataclysmes, accidents de chantier ou du congé légal relatif au secteur du bâtiment. »

Les causes de suspension énumérées à côté du congé légal visent des faits dont la survenance n’était pas certaine au moment de la conclusion du contrat.

C’est dès lors à juste titre que les premiers juges ont - en interprétant la cause de suspension du congé légal par référence au contexte - dit que le congé légal ne vaut cause de suspension qu’au cas où le congé légal a un caractère imprévu.

Comme l’appelante n’a même pas fait état d’un tel congé, elle n’est pas fondée à se prévaloir d’un prolongement du délai d’achèvement.

L’appelante reproche en second lieu aux premiers juges d’avoir admis qu’à défaut d’installation de compteurs l’appartement, qui était pourtant alimenté en courant électrique, était inachevé.

Elle offre encore de prouver :

« qu’au moment de la remise des clefs, soit le 22 mars 1994, sans préjudice quant à la date exacte, l’appartement des époux A.)-B.) dans l’immeuble en copropriété sis à (...), bénéficiait d’un raccordement à l’électricité qui le rendait parfaitement habitable ».

L’article 1601-6 du Code civil dispose qu’un « immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens des articles 1601-

2 et 1601-9 lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus visés, impropres à leur utilisation.

La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1. »

L’absence à un moment donné de compteurs individuels dans un immeuble à appartements, prévus expressément ou implicitement dans le contrat, est à considérer comme défaut de conformité et non comme vice ou malfaçon, dès lors que n’est pas en jeu une détérioration ou défectuosité affectant l’immeuble et procédant d’une inobservation des règles de l’art de construire. Ce défaut de conformité, qui peut devenir source de difficultés et de troubles graves entre propriétaires et occupants de l’immeuble, a un caractère substantiel, de sorte que le défaut d’installation des compteurs individuels s’oppose, comme l’ont dit les premiers juges, à ce que l’appartement acheté puisse être considéré comme achevé.

Dans ces circonstances, il est sans intérêt de savoir si l’appartement était suffisamment alimenté en électricité. Cette alimentation dût elle-même avoir été suffisante, il n’en resterait pas moins que l’appartement, n’était, à défaut de l’installation des compteurs individuels et nonobstant le constat d’achèvement, pas achevé. Il s’ensuit que l’offre de preuve de l’appelante est à déclarer irrecevable.

En troisième lieu, l’appelante critique les premiers juges pour n’avoir pas rejeté la demande en indemnisation pour la période antérieure au 22 mars 1994.

Après la remise des clefs concomitante au constat d’achèvement du 16 décembre 1993, la société anonyme SOC.1.) a de nouveau changé la serrure devant le refus des époux A.)-B.) de payer le solde.

Ce solde a été payé le 22 mars 1994, date à laquelle les clefs de la nouvelle serrure ont été remises aux époux A.)-B.).

Les époux A.)-B.) expliquent qu’ils étaient en droit de refuser le paiement du solde devant le non-achèvement de l’appartement et expliquent que leur paiement du 22 mars 1994 a été uniquement motivé par leur désir d’obtenir l’entrée en jouissance.

Selon la société anonyme SOC.1.), les époux A.)-B.) ne pourraient faire valoir des pertes de loyer pour la période antérieure au 22 mars 1994 dès lors qu’ils étaient de toute façon privés pendant cette période de la jouissance des lieux et que cette privation a pris son origine dans leur refus fautif de payer le solde.

Cette argumentation de l’appelante est à rejeter. La privation de la jouissance des lieux n’était en effet pas imputable aux époux A.)-B.).

Elle était uniquement imputable à la société anonyme SOC.1.) qui, même à admettre que les époux A.)-B.) auraient dû payer le solde, n’était cependant en aucun cas en droit de les priver de la jouissance des lieux en remplaçant les serrures.

L’appelante demande en quatrième lieu de déclarer la demande irrecevable en application de la forclusion prévue à l’article 1642-1 du Code civil.

C’est à tort que l’appelante se prévaut de l’article 1642-1 du Code civil.

Cet article ne concerne que les vices cachés et non les défauts de conformité seuls en cause en l’occurrence. (cf. Dagot, La vente d’immeubles à construire, N° 1265;

Jurisclasseur civil, V° Vente d’immeubles à construire Art. 1601-1 à 1601-4 Fasc. 20 N° 68)

L’appelante conteste, en avant-dernier lieu, les montants alloués à titre de pertes de loyers en arguant qu’au regard des dispositions d’ordre public relatives au calcul du loyer en matière de bail d’habitation l’indemnité mensuelle ne saurait dépasser le montant de 20.000.- francs.

Les articles 7 et 8 de la loi du 14 février 1955 sur les baux à loyer subordonnent la réduction du loyer à l’observation d’une procédure déterminée devant la commission des loyers et rendent irrecevable toute requête en réduction pendant les six premiers mois du bail.

Il faut déduire de ces articles que les règles relatives au calcul du loyer en matière de bail d’habitation relèvent d’un ordre public de protection.

Par conséquent, il n’incombe pas aux juridictions d’imposer, en dehors du cas où un locataire demande la réduction du loyer, l’observation des règles relatives au calcul du loyer.

La Cour considère dès lors que les premiers juges ont à bon droit pu évaluer les pertes de loyer à 28.000.- francs par mois, et ce sur base du loyer qui revient effectivement aux époux A.)-B.) depuis le moment où ils ont loué les lieux.

L’appelante critique finalement les premiers juges pour avoir alloué aux époux A.)-B.) une indemnité de procédure.

C’est à juste titre que celle-ci a été accordée. Le litige entre parties ayant pu être évité facilement si la société anonyme SOC.1.) avait veillé à faire installer à temps les compteurs, il paraît inéquitable de laisser à charge des époux A.)-B.) les frais irrépétitibles.

Les raisons qui justifient l’allocation d’une indemnité de procédure en première instance militent aussi en faveur d’une indemnité de procédure en instance d’appel.

Il y a lieu de fixer celle-ci à 20.000.- francs.

Il résulte des considérations qui précèdent que l’appel de la société anonyme SOC.1.) n’est pas fondé.

Dans le cadre de l’appel incident, les époux A.)-B.) réclament, par réformation du jugement entrepris, 4.000.- francs par mois à titre de charges payées et 32.000.- francs à titre de frais payés à un agent immobilier.

La décision de première instance sur ces points est à confirmer.

Les charges que les époux A.)-B.) doivent supporter mais qui leur auraient été payées par le locataire si l’appartement avait été achevé à temps peuvent en effet être évaluées à 2.000.- francs par mois. Par ailleurs, pas plus qu’en première instance, les époux A.)-B.) ne versent de pièce attestant qu’ils aient effectivement payé de commission à un agent immobilier.

Le contrat entre parties stipule sous la rubrique « contrats d’abonnement » ce qui suit :

« Les contrats d’abonnement, tels que ceux relatifs à l’eau, au gaz ou à l’électricité, qui auront été souscrits par le constructeur ou le vendeur concernant l’ensemble du bâtiment où sont situés les locaux vendus, seront continués par le syndicat des copropriétaires, et les sommes payées en exécution de ces contrats figureront parmi les charges de la copropriété. L’acquéreur devra faire son affaire de souscrire les contrats propres à la desserte des locaux présentement vendus. »

Les époux A.)-B.) invoquent cette clause du contrat pour être déchargés du paiement de frais de raccordement d’un montant de 47.039.- francs.

La société SOC.1.) fait valoir que les termes « les sommes payées en exécution de ces contrats figurent parmi les charges de la copropriété » impliquent que les frais de raccordement et d’abonnement d’un montant de 47.039.- francs sont à payer par les époux A.)-B.).

La prédite clause règle la question des frais périodiques des contrats d’abonnement relatifs aux parties communes à partir du moment où ceux-ci ne sont plus réglés par le vendeur-constructeur mais par le syndicat. Ces frais sont alors effectivement répercutés sur les copropriétaires. La clause est cependant étrangère aux frais de raccordement proprement dits réclamés une unique fois à l’occasion du raccordement de l’immeuble aux réseaux de gaz, d’électricité et d’eau.

Ces frais font partie du prix de vente forfaitaire et ne peuvent être réclamés en sus à l’acquéreur.

Le décompte présenté par la société SOC.1.), non accompagné de pièces émanant des services d’eau, de gaz et d’électricité, est rédigé en des termes à ce point imprécis qu’il n’est pas possible de déterminer ce qui est réclamé à titre de frais périodiques et ce qui est réclamé à titre de frais de raccordement.

Dans ces conditions, la demande en paiement du montant de 47.039.- francs, est par réformation du jugement entrepris, à abjuger entièrement.

Il suit des développements qui précèdent que l’appel incident est partiellement fondé.

Eu égard au sort à réserver à l’appel incident, il n’y a pas lieu à compensation et le montant auquel les époux A.)-B.) ont droit s’élève à 270.000.- francs en principal.

Par ces motifs :

La Cour d’appel, quatrième chambre, siégeant en matière commerciale, statuant contradictoirement,

déclare les appels principal et incident recevables;

déclare irrecevable l’offre de preuve de la société anonyme SOC.1.);

déclare l’appel principal non fondé;

déclare l’appel incident partiellement fondé;

réformant :

déclare non fondée la demande de la société anonyme SOC.1.) en paiement du montant de 47.039.- francs;

dit qu’il n’y a pas lieu à compensation judiciaire;

condamne la société anonyme SOC.1.) à payer aux époux A.)-B.) le montant de 270.000.- francs, ce montant avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde;

confirme le jugement entrepris pour le surplus;

condamne la société SOC.1.) à payer aux époux A.)-B.) une indemnité de procédure de 20.000.- francs en instance d’appel;

la condamne aux frais et dépens de l’instance d’appel et en ordonne la distraction au profit de Maître Gaston VOGEL, avocat (I) concluant qui la demande, affirmant avoir fait l’avance des frais et dépens.

La lecture du présent arrêt a été faite en la susdite audience publique par Madame Andrée WANTZ, présidente de chambre, en présence de Monsieur Marcel SCHWARTZ, greffier,