Tenant's failure to provide security deposit justifies bail termination under Article 14 of the 1955 Law.

Jugement no 18/98 - Bail à Loyer (Ille section)

Audience publique du jeudi, 5 février mi! neuf cent quatre-vingt-dix-huit

Numéro 60 025 du rôle

Composition:

Roger LINDEN, vice-président,

Elisabeth WEYRICH, premier juge,

Henri BECKER,

juge-délégué,

Monique GLESENER, greffier.

ENTRE :

X )

, demeurant à L-

A I )

appelant aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Jean-Lou THILL de Luxembourg en

date du 20 mai 1997,

comparant par Maître Lex THIELEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

ET :

î )

F. )

, demeurant à L-

J.)

2) L. }

^ demeurant à L-

)

intimés aux fins du prédit exploit de l'huissier de justice Jean-Lou THILL,

comparant par Maître Paul THEVES, avocat, demeurant à Luxembourg.

FAITS :

L'affaire inscrite sous numéro 60 025 du rôle fiit appelée à l'audience du 3 juin 1997, lors de

laquelle elle fut fixée au 15 janvier 1998, pour plaidoiries.

A cette date-là, elle fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit:

Maître Marc WAGNER, avocat, en remplacement de Maître Lex THDELEN, avocat,

comparant pour la partie appelante, donna lecture du jugement, de l'acte d'appel, et développa

les moyens de sa partie.

Maître Karine ALTMEYER, avocat, en remplacement de Maître Paul THEVES, avocat,

comparant pour la partie intimée, répliqua.

Ensuite, le tribunal prit l'affaire en délibéré et il rendit à l'audience publique du jeudi 5 février

1998 1e

JUGEMENT QUI SUIT:

Par requête déposée le 27 novembre 1996 au greffe du tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette,

J. /

a fait convoquer F. )

et L. )

aux fins de voir

déclarer résilié le contrat de bail existant entre parties et les entendre condamner à déguerpir

des lieux loués.

Le demandeur a en outre conclu à la condamnation des parties défenderesses au paiement

d'une indemnité de procédure de 15.000.- francs en application de l'article 131-1 du code de

procédure civile.

Par jugement du 2 mai 1997, le tribunal a reçu la demande en la forme, l'a dite non fondée et a

laissé les frais de la demande à charge de J. ^

Par exploit de l'huissier de justice Jean-Lou THILL de Luxembourg du 20 mai 1997, X )

a régulièrement relevé appel contre ce jugement.

L'appelant conclut à la réformation du jugement entrepris et demande au tribunal de déclarer

résilié le contrat de bail ayant existé entre parties, principalement sur base du congé donné par

le bailleur, subsidiairement pour non-respect des obligations contractuelles, plus subsidiaire-

ment pour trouble de fait dans le chef des locataires et plus subsidiairement encore pour besoin

personnel dans le chef du propriétaire qui désire occuper lui-même les lieux loués.

Il demande acte que, pour autant que de besoin, il offre de prouver les faits suivants:

"que le sieur

F,)

et la dame

L.) font du tapage nocturne dans leur

appartement,

qu'outre les bruits provoqués par la chute d'objets sur le sol, le chien du sieur .

p.)

et de la dame

L.) ne cesse d'aboyer la nuit, surtout lorsqu'ils reçoivent

des invités accompagnés d'autres chiens. "

Il conclut finalement à la condamnation des parties intimées au paiement d'une indemnité de

procédure de 30.000.- francs en application de l'article 131-1 du code de procédure civile.

Les parties intimées concluent à la confirmation pure et simple du jugement entrepris.

Suivant contrat de bail signé le 28 octobre 1994, F. )

et L.)

ont pris

en location auprès de J.^

un appartement situé au 1er étage d'un

immeuble sis à

Le contrat prenait cours le 15 novembre 1994 pour venir à échéance le 15 novembre 1995. Il

était prorogé par tacite reconduction d'année en année à moins de dénonciation par l'une des

parties au moins trois mois avant son expiration.

Le bailleur conclut actuellement à la résiliation du contrat et au déguerpissement des locataires

en se basant en ordre principal sur le congé donné par le bailleur.

Par lettre recommandée du 8 février 1996, J.}

a en effet dénoncé le

contrat de bail signé avec effet au 15 novembre 1996.

Or, aux termes de l'article 14 de la loi du 14 février 1955 sur les baux à loyer, tel que modifié

par la loi du 27 août 1987, ''tout bail à loyer portant sur un immeuble à usage d'habitation qui

vient à cesser pour n'importe quelle cause est prorogé, à moins que le bailleur ne prouve

avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper par ses

descendants, de manière effective, ou pour les faire habiter par ses ascendants, beaux-

parents, frères et soeurs, ou que le preneur ne remplisse pas ses obligations, ou pour d'autres

motifs graves et légitimes".

Pour mettre en échec ce principe de prorogation du bail, ancré dans l'article 14 de la loi

modifiée du 14 février 1955, le bailleur est dans l'obligation d'invoquer et d'établir l'un des

motifs énumérés dans cet article.

Le simple fait pour le bailleur de résilier le contrat en respectant les termes prévus au contrat

de bail ne saurait dès lors suffire à justifier une résiliation du contrat.

Il s'ensuit que la demande principale de J. j

n'est pas fondée.

)

conclut en ordre subsidiaire à la résiliation du contrat signé entre

parties, en faisant valoir que nonobstant leur engagement inscrit dans le contrat de bail, les

locataires n'auraient jamais payé la garantie locative.

Aux termes de 1 article 14 du contrat de bail intitule "Garantie", "les locataires s'engagent à

fournir une garantie irrévocable de deux mois de loyers, soit la somme de 60.000.- francs,

auprès d'une banque agréée au Luxembourg.

Il est entendu entre parties que cette garantie servira de garantie de la bonne exécution des

obligations incombant au preneur (paiement du loyer et des charges, état des lieux). En fin de

bail, la garantie bancaire sera libérée, si tous les décomptes sont réglés par le locataire.*^

Le premier juge a dit, d'une part, que les locataires F, j

et L. ^

avaient honoré tous les autres engagements découlant du contrat et, d'autre part, que le bailleur

n'avait pas établi en quoi la présentation d'une garantie bancaire aurait constitué pour lui, au

moment de la signature du bail, une obligation essentielle du preneur dont le non-respect devait

entrainer la résiliation du bail.

Le tribunal ne saurait cependant suivre ce raisonnement.

Les locataires se sont engagés, au vu des stipulations contractuelles, à présenter une garantie

bancaire, obligation qu'ils n'ont cependant jamais exécutée jusqu'à ce jour.

Les locataires déclarent en effet eux-mêmes qu'ils n'ont pas pu payer la garantie locative,

faisant référence sans plus de précisions à de graves problèmes financiers qu'ils auraient

rencontrés.

La garantie locative, que le locataire s'engage à verser au bailleur au moment de l'entrée en

jouissance, est un gage constituant pour le bailleur une sûreté réelle.

En effet, ce gage consiste en la remise par le preneur d'une somme d'argent au bailleur, à titre

de garantie de la bonne exécution de toutes les obligations mises à charge du preneur et

découlant du contrat de bail (Trib. Arr. Ille section, 16 octobre 1997, no 59 503 du rôle).

Cette garantie n'est remboursable ou sujette à restitution, qu'après l'expiration du bail. Le

preneur ne peut en réclamer la remise aussi longtemps qu'il n'a pas justifié l'exécution des

obligations couvertes par ce gage.

N'étant remboursable qu'après entière exécution, le bailleur exerce sur elle le droit de rétention,

comme tout créancier-gagiste et il n'est tenu de remettre le solde revenant au preneur qu'au

moment où la rétention n'a plus de raison d'être (Les Novelles, Le louage des choses no

1165).

Le tribunal constate en outre que dans deux lettres recommandées successives du 28 décembre

1994 et du 21 mars 1995, le bailleur demande aux locataires F,^

et L,^

d'honorer leur obligation et de constituer la garantie bancaire dans les plus brefs

délais.

Ces derniers n'ont pas donné suite auxdites lettres et ne fournissent d'ailleurs pas non plus une

explication pouvant valoir dans leur chef impossibilité d'exécuter leur obligation de verser la

garantie locative au bailleur, laquelle constitue dans leur chef une obligation de faire.

Au vu, d'une part, de la nature et du but de la garantie locative et, d'autre part, au vu du fait

9"® J' /

a insisté à deux reprises, et ce dans un temps proche après la

signature du contrat de bail, auprès des locataires afin qu'ils exécutent leur obligation relative

au paiement de la garantie locative, le tribunal estime qu'il est établi à suffisance que le non-

paiement de cette garantie locative est une obligation essentielle pour le preneur dont le non-

respect constitue un motif grave et légitime justifiant, au regard de l'article 14 de la loi modifiée

du 14 février 1955 sur les baux à loyer, la résiliation du contrat de bail.

Il s'ensuit que l'appel de J.^

est à déclarer fondé, de sorte qu'il y a lieu à

réformation du jugement entrepris.

La demande de L)

tendant à la condamnation des parties intimées au

paiement d'une indemnité de procédure est à déclarer non fondée, l'appelant n'ayant pas établi

l'inéquité requise par cet article.

Par ces motifs:

le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en matière de

bail à loyer et en instance d'appel, statuant contradictoirement.

reçoit l'appel,

le dit fondé,

partant, réformant,

dit fondée la demande de J.}

tendant à la résiliation du contrat de bail

ayant lié les parties pour motif grave et légitime,

partant, résilie le contrat de bail conclu entre parties le 28 octobre 1994,

condamne F. )

et L. )

à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s'y trouvent de leur chef dans les quarante (40) jours à partir de la signification du présent

jugement et, à défaut par eux de ce faire dans le délai imparti, autorise J, )

à les faire expulser dans la forme légale, au besoin à l'aide de la force publique, et à leur

propres frais, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés,

dit non fondée la demande de J, )

basée sur l'article 131-1 du code de

procédure civile,

partant, en déboute,

condamne F, )

et L, )

aux frais et dépens des deux instances.