Court dismisses appeals in commercial lease dispute over index-based rent adjustments and procedural costs.

â0/0^/Ha35

Jugement B.L. 13 /95. (Xe section)

Audience publi(pie du vendredi, vingt janvier mil neuf cent quatre-vingt-quinze

Numéro du rôle 51814.

Composition :

Marie-Anne STEFFEN, vice-président,

Théa HARLES-WALCH, premier juge,

Frédéric MERSCH, premier juge,

Monique BARBEL, greffier.

Entre :

r

, commerçant, demeurant à L-

appelant aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Marc GRASER de Luxembourg en

date du 4 mars Î994,

intimé sur appel incident.

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société

SARL, société à responsîd)ilité limitée, établie et ayant son siège

social à L-

(.

, représentée par son gérant actueUement en

fonctions, inscrite au RCL sous le no (. - ,

act. sans siège connu,

intimée aux fins du prédit exploit GRASER,

appelante par incident.

comparant par Maître Jean BRUCHER, avocat, demeurant à Luxembourg.

Faits

{-■)

L'acre, inscrite sous le numéro 51814 du rôle, fut utilement retenue à l'audience pubUque du

9 décembre 1994 devant la dixième chambre et les dâtats eurent lieu comme suit :

Maître Georges KRŒOER, mandature de

, donna lecture de l'acte d'appel et

exposa ses moyens;

Maître Marc SEIMETZ, avocat, en remplacement de Maître Jean BRUCHER, mandataire de

)

SARL, exposa ses moyens;

Le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique du 20 jan\'ier 1995 le

JUGEMENT QUI SUIT :

Suivant écrit du 13 décembre 1977, la SARL vSX-l.)

donna, pour une durée de n«tf

ans à partir du 1er janvier 1978, en location à

G.)

une " maison de commerce

avec atelier, dépôt et bureaux sis à

ftORri.)

^ " amsi que, suivant avenant

du 1er août 1979, un "parking attenant à la maison de commerce".

Le loyer mensuel, de 50.000.-francs en ce qui concerne les 3 premiers mois, et de 55.000.-

francs à partir du 1er avril 1978, " est basé sur l'indice officiel du coût de la vie (moyenne

semestrielle) avec un point de départ de 285 points".

"Chaque augmentation ou diminution de 10 points se traduit par une hausse ou une baisse

correspondante du loyer".

Par exploit d'huissier du 4 mare 1994,

g)

interjeta régulièremem appel contre le

jugement du Tribunal de Paix de Luxembourg du 26 janvier 1994, ayant d'une part déclaré non

fondée sa demande tendant à voir judiciairement "constater soit le renouvellement du confrat

de bail avec effet au 1er janvier 1993, soit la reconduction tacite du contrat de baU avec effet

au îer janvier 1993, et ceci pour une durée allant jusqu'au 1er janvi^ 1996, avw un loyer

mensuel de 74.000,-francs pour

1992, 76.500.-francs pour .... 1993, 79.000.-fi^cs pour

.1994 et 81.500.-francs pour .... 1995" (

cf. requête introductive d'instan^^ 9

1993) avant d'autre part déclaré fondée en son priiKipe la deinande de

dirigée pour le montant de 2.03l.300..ffancs contre

G.)

du <^ef tfadaptmions

indiciaires non réglées relatives à la période du

novembre 1988 au 31 deœmbre 1993, &

ayant désigné un consultant en vue de la détermination précise du montant afferent redu par

G.)

La SARL

releva appel incident de la même décision en ce qu'dle " a considéré

que l'indice de départ à prendre en compte par le consultant... était celui (

en vigu«ir) à la date

du 1.11.1988 au Heu de "

celui fixé contractuellement entre parties à la date du 13.12.1977

(

cf. note de plaidoirie de Maître BRUCHER du 9 décembre 1994 page 2).

Quant à l'appel principal, le contrat de bail de 1977/1979 prévoit qu'au terme de n«if ai^, le

bail est tacitement reconduit, " à défaut de dénonciation par lettre recommandée au moins 6

mois avant la date d'expiration".

"En cas de reconduction tacite, le contrat se renouvellera pour chaque fois 3 ans".

n'a eu recours à cette clause pour résilier la

roirri"

^

1989 et 1992

D'autre part, si dans sa lettre du 8

«xS!

loye?'^us toé, soit

g)

la conclusion d'un nouveau bad en f

j

annueUement

un loyer mensuel de

. nonobstant les contestations

le 1er jatntier

„e prouve ni Ivoir accepté cette offie avant la t^e

SlSi': !

b^de 1^979 au'mois deianvi^ 199^ » que postérieurentent a cette

reconduction, il y ait eu de commun accord résiliation dudit

g')

n'a finalement

accepté la

Sdion dta

fait tenir suivit let« de

l^gmentation du loyer telle que

nouveau bad a deux conditions^ consistai w

a

„

jj

f9T3°t'i^'t^d'^du ™Mardri.376.0ÛO.-fran« du chef d'arriérés d'adaptations

indiciaires.

j

,1

♦ wss iQQ-î indiûue Qu'à défaut d'acceptation de ces modalités par

La même lettre du '

procéder à l'exécution judiciaire des

engagSnents auxquels

g) '

s'est obligé le 13 octobre 1977.

Ti ^

n'a pas réglé le montant de 1.376.000.-firancs à la

Il est constant en ^se que

G

- )

y

SARL v5CX^.)

£

c-srmAi dan^ la lettre qu'U a le 13 octobre 1993 par

Par ailleurs, y marque-t-il son reflis fo

rimermédiaire de son mandataire adressée a la SARL

i.j

" toute adaptation indiciaire rétroactive reste contestée .

expirant dès lors le 31 décembre 1995.

En ce qui concerne la demande

fl'e^SS

préalabus de la part du baiHeur.

• j- • Vas

orf

é»n

effet automatiquement exi^ble aux échéances

partie intégrante.

ïjs'j'siïïs rr»ï«"

•«

«. ««-)

gN

fait subsidiairement valoir que la lettre préôtée de la SARL

^u 8 avril 1992 constituerait un commencement de preuve par ecnt en ce qui

concerne ladite convention.

En effet cette lettre, qui a pour objectif de solliciter l'acceptation de

G j

aux fcs

de la fixation d'un loyer plus élevé que celui payable en vertu du bail reconduit, pour fsuite

-établir un nouveau contrat de bail" entre parties, n'est pas suffisamment précisé m detaïUee

pour permettre d'admettre à l'instar de

G ) que le loyer propose ne serait pas a

lier aux variations indiciaires.

vu de l'ensemble de ces éléments et, en considération de ce que les renonciations ne m

présument pas, c'est à juste titre que le premier juge a déclaré fondée en wn pnncipe la

demande relative aux adaptations indiciaires echues à partir du 1er novembre 1988,

L'appel principal est par conséquent non fondé.

Il V a lieu de donner acte à la SARL

) qu'elle augmente sa den^de en la

Dortant au montant de 2.310.000.-fiancs, pour y englober les adaptauons tndiciaues echues

après la clôture des débats en premier instance, jusque y comprise celle relative au mois de

décembre 1994.

n'a pas opposé de moyen d'irrecevabilité à rencontre de cette m^oraîion de

la demande.

Il y a panant lieu, avant tout autre progrès en cause, de modifier en conséquence le libellé de la

mission à confier au consultant.

En ce qui concerne l'appel incident, le jugement dont appel souligne expressément que, ^ si les

arriérés d'adaptations indiciaires antérieures (

au 1er novembre 1988) sont présents, U nen est

pas de même de l'indice en tant que tel ... .

Il découle de cette motivation que l'indice de référence en fonction duquel les

adapter aux variations indiciaires est celui en vigueur au moment de la conclusion du bail au

décembre 1977, - soit celui de 285 points -, qui est à appliquer à ceux en vigueur depuis

("indice de départ") le 1er novembre 1988 jusqu'au 31 décembre 1994, - ce. en vem de

l'augmentation de la demande en instance d'appel - (

cf. Enc. Dallez Procédure Civile V

Jugements no 426).

n en résulte que l'appel incident est à déclarer non fondé.

Les demandes respectivement tirées de l'article 131-1 du code de procédure civile sont à

abjuger, ni l'une ni l'autre des parties n'ayant établi avoir déboursé des sommes non compnses

dans les dépens qu'il serait inéquitable de leur laisser à charge.

PAR CES MOTIFS :

le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, dixième section, siégeant en matière de bâî à

loyer et en instance d'appel, statuant contradictoirement;

reçoit les appels tant principal qu'incident;

les dit non fondés;

donne acte à la SARL

s9X-1.)

^

'''

2.310.000.-francs;

=5i'x=îrsz:iï^r,s=/s^^^

1994;

dit non fondées les demandes respectivement tirées de l'article 131-1 du code de procédure

ci\ile,

condamne

g)

a la SARL .SX-f)

, chaque fois à la moitié des frais et

dépens de l'instance d'appel.