Court dismisses late construction defect claims as they fail statutory time limits for decade and general warranties.

Jugement comnierclal no. 316/93.

Audience publique du vendredi .dix-huit juin mil neuf cent

quatre-vingt-treize.

Numéros 41

et 41 111 du rôle.

Présent s :

Jos RAUS,Premier vice-président,

Agnès ZAGO.juge,

Alain THDRN,juge,

Arny LINCKELS,greffier.

Dans la cause entre:

1. ^

J

, fonctionnaire de l'Etat,et son épouse,

2_

2)^

,sans état.les deux demeurant ensemble à L-

L.J

élisant domicile en l'étude de Maître Jean

GREMLING,avocat,demeurant à Luxembourg,

demandeurs,

comparant par Maître Jean GREMLING,susdit,

e t :

la société anonyme

5a:.. jl •)

.représentée par

le président de son conseil d'administration actuellement en

fonctions.établie et ayant son siège à L-

défenderesse,

comparant par Maître Jos STDFFEL,avocat,demeurant à

Luxembourg,

II. ^ ^

,sans état,demeurant à L- C -O

élisant domicile en l'étude de Maître Jean

GREMLIIMG, avocat, demeurant à Luxembourg,

demanderesse,

comparant par Maître Jean GREMLING,susdit,

e t :

la société anonyme

ÔŒL.k.)

.préqualifiée,

défenderesse,

comparant par Maître Jos STGFFEL.avocat,demeurant à

Luxembourg .

I

FA ITS :

Par exploit de l'huissier de justice Jean-Claude

STEFFEN.d'Esch/Alzette du 5 mars 1992 les demandeurs

2,) firent donner assignation à la défenderesse S.A.

J^

à comparaître le vendredi,13 mars

1992 à 9.00 heures du matin,devant le tribunal

d'arrondissement de et à Luxembourg,deuxième

chambre,siégeant en matière commerciale, pour:

II. FAITS

Ho -iiicîticE jEan —Claude STEFFEN

Par expiait de l'huissier de justice

.1.4-

H,. R mars 1992 la demandErESSE

O./

d'Esch/Alzette du 5 mars

i

^

„„=^=îtTe le

«.nd.edl ,13 .d"

""

vendrEQi

de et à Luxembourg,deuxième

tribunal d'arrondissement de

chambre.siégeant en matière commerciale .pour:

L...)

Les affaires inscrites scus les numéros 41 110 et 41 111 du

rôle,furent utilement retenues à l'audience publique du 11

mars 1993,lors de laquelle les débats eurent lieu comme

suit :

Maître Jean-Jacques DDLAR,avocat,en remplacement de Maître

Jean GREMLING,mandata ire des parties demanderesses,les deux

demeurant à Luxembourg,donna lecture de l'assignation et

développa ses moyens,

Maître Martine DECKER,avocat,en remplacement de Maître Jos

STOFFEL,avocat,mandataire la partie défenderesse,les deux

demeurant à Luxembourg ,fut également entendu en ses

explicat ions,

Après plusieurs remises ,1e tribunal prit l'affaire en

délibéré et en fixa le prononcé à l'audience publique du 28

mai 1993 , audience à laquelle le prononcé fut remis au 18

juin 1993,

A cette dernière audience publique,le tribunal rendit

le Jugement qui suit:

Par exploits séparés signifiés le 5 mars 1992,

d'une part et

Q.)

ainsi que son épouse

3).)

d'autre part ont donné assignation à la

société anonyme

SoCL }.)

à comparaître devant

le tribunal de céans pour entendre statuer sur les demandes

ci-avant transcrites dans les qualités du présent jugement.

Les faits litigieux peuvent être résumés comme suit:

Par contrat de vente en état futur d'achèvement du 19

juillet 1992,

SoC, i.)

a vendu à chacun des

requérants

d'une part et les époux

Q-) -

-2) )

d'autre part un immeuble sis à

.Au début de l'année 1989,des désordres se

sont manifestés dans 1'immeuble.Suite s une ordonnance de

référé du 1G juillet 1989 -"-es désordres ont fait l'objet

d'une expertise judiciaire.

Dans son rapport déposé le 10 octobre 1989,1'expert Paul

LUJA constate les malfaçons suivantes:

- boursuflures de l'endroit appliqué aux soubassement et

murets du bâtiment,

- fissuration des souches de cheminées,

-écaillement aux carrelages des balcons.

L'expert évalue le coût de la remise en état à 206.000.-

francs.Les parties demanderesses affirment qu'aux malfaçons

précitées viendraient s'ajouter des desordres apparus aux

syphons situés à l'entrée du garage respectivement a

l'arrière du bâtiment.

Chacune des parties demanderesses réclame le paiement de

350.000.- francs du chef des malfaçons litigieuses.

Leur demande est basée sur les articles 16A1 et suivants du

Code Civil,notamment sur les articles 1792 et 2270 du Code

Civil tels qu'ils sont repris par l'article 16LG-1 ,et

subsidiairement sur l'article 1142 du même code.

Dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice,il y

a lieu de joindre les affaires inscrites sous les numéros 41

110 et 41 111 pour y statuer par un seul et même jugement.

La défenderesse soulève l'irrecevabilité des demandes au

motif que seul le syndicat des copropriétaires eut été

habilité à agir en justice.

Aux termes de l'article 12 de la loi du 16 mai 1975 portant

statut de la copropriété des immeubles bâtis:

" le syndicat ( groupement obligatoire et de plein droit des

copropriétaires) à qualité pour agir en justice,tant en

demandant qu'en défendant".

CepEndant cette même disposition permet l'action

concurrente voir même individuelle des copropriétaires.

En effet,le syndicat " peut notamment agir,conjointement ou

non avec un ou plusieurs de ces derniers(copropriétaires),en

vue de la sauvegarde des droits afférents a l'immeuble.

D'autre part aux termes de l'alinéa 2: " Tout

copropriétaire peut néamoins exercer seul les actions

concernant la propriété ou la jouissance de son lot."

Chaque copropriétaire peut agir individuellement des lors

qu'il invoque un préjudice personnel.Ce préjudice peut

même affecteir

exclusivement

les parties

communes.

Même si l'atteinte concerne exclusivement les parties

communes,il y a encore trouble dans la jouissance ou la

propriété des lots,chaque lot comprenant une quotepart

indivise des parties communes (M.Elter et F.Schockueiler,

Copropriété des immeubles bâtis et ventes d'immeubles à

construire au Grand-Duché de Luxembourg no.1C6 et s;Cour 18

décembre 1985

Kn*

c/ I.

Ba.

Mi.

).

En l'espèce,les copropriétaires sont recevables à agir

individuellement en réparation du préjudice personnel

résultant pour eux des malfaçons affectant les parties

communes.

La défenderesse affirme que les parties adverses seraient

encore irrecevables à agir cumulâtivement sur base des

articles 1641,1792 et 227C du Code Civil.

Si dans leur acte d '

assignat ion,les demandeurs affirment" la

présente action est basée sur les articles 1641 ,1792 et 2270

du Code Civil,ils ont déclaré ultérieurement qu'ils

précisaient que leur demande était basée sur les articles

1641 et suivants du Code Civil,notamment sur les articles

1792 et 2270 tels qu'ils sont repris par

l'article 1641-1 du Code Civil.

La défenderesse affirme que ce faisant les requérants

modifieraient en fait leur base légale ce qui constituerait

une violation de l'immutabilité du contrat judiciaire.

S'il est vrai que les demandeurs ont en l'espèce modifié la

base légale de leur demande en y ajoutant l'article 1646-1

Code Civil ,il n'en résulte pas pour autant une

méconnaissance de prinicpe de l'immutabilité du litige alors

que celui-ci repose sur la personne des parties

litig antes , 1'objet de la demande c'est-à-dire le résultat

auquel le demandeur veut parvenir ,et la cause de la demande

c'est-à-dire les éléments de fait sur lesquels la demande

est fondée.

Telle que formulée dans le dernier état des conclusions des

demandeurs la base légale principale de la demande n'est pas

constituée cumulâtivement par les dispositions relatives à

la garantie en matière de louage d'ouvrage.En effet,les

demandeurs ne font que renvoyer aux articles 1792 et 227D du

Code Civil dans la mesure où les dispositions sont reprises

à l'article 1696-1 du Code Civil,de sorte que le moyen

d'irrecevabilité tombe à faux.

La partie assignée fait valoir enfin que l'action serait

tardive pour ne pas avoir été intenté,conformément à

l'article 1649 du Code Civil,dans un bref délai à partir de

la révélation des vices.

Les parties litig antes sont en accord pour qualifier le

contrat litigieux de vente en état futur d'achèvement.Les

parties démanderesses se réfèrent cependant à l'article 1792

du Code Civi1,relatif au contrat de louage d'ouvrage.

Il ressort des affirmations non contredites de la

défenderesse que

-ScjC^-À')

3 fourni les plans

élaborés par des architectes chargés par elle et avait en

outre le choix des architectes , ingénieurs-

conseil, entrepreneur s et autres corps de métier.

Dans ces conditions, les relations contractuelles entre les

parties litigantes doivent être qualifiées de vente en état

futur d'achèvement.

Le présent litige doit partant être toisé sur base de

l'article 16L6-1 du Code Civil.

Le champ d'application et le régime juridique de cette

disposition sont distincts de ceux des articles 1792 1792 et

2270,même si elle y renvoie expressément.

Par ailleurs l'article 16L6 —1 du Code Civil, introduit un

régime largement dérogatoire au droit commun de la

vente.L'acquéreur n'est en principe pas tenu d'agir dans un

bref délai à compter de la révélation du vice. Cependant il

en est différemment en présence de vices qui ne

compromettent pas la solidité du gros ouvrage qu'ils

affectent.

En l'espece^les parties défenderesses contestent que les

vices invoqués affectent le gros ouvrage et en

compromettent la solidité.La garantie décennale

ne

trouverait dès lors pas application en l'espèce.

D'une façon générale,entrent dans le gros ouvrage tous les

éléments immobiliers qui contribuent à la structure de

l'édifice ou de ses pièces maîtresses ( Ph.Le Tourneau.la

responsabilité civile no.1513 éd.Dalloz).

Pour déterminer la notion de gros ouvrage,il convient de

s'attacher non seulement à la fonction de l'ouvrage pour la

stabilité et la sécurité de 1'édifice,mais de prendre aussi

en considération l'utilité de l'ouvrage de manière à

considérer comme affectant le gros ouvrage,les malfaçons qui

rendent une chose immobilière impropre à sa destination .

Il faut,de plus,examiner l'ampleur de la réparation que le

vice rend nécessaire,ainsi que le coût et le caractère

d'investissement durable que représente 1 '

ouvrage .

l\le

sauraient donc ranger parmi les ouvrages dit " menus " que

ceux qui ne sont conçus qu'à titre de liaison,de décoration

des gros ouvrages, ceux qui ne participent pas à

l'investissement immobilier et dont le renouvellement serait

admissible au titre de l'entretien ou de la simple remise à

neuf sans destruction. ( Cour 29 juin 1974 P.26.174)

Au regard de ces critères,il y a lieu de retenir que les

boursuflures de l'end;uit appliqué aux soubassement et

murets du bâtiment ainsi que les désordres apparus aux

syphons situés à l'entrée du garage et à , l'arrière

du

bâtiment constituent des v:ijes afîecrbantun menu ouvrage et la

fissuration des souches de cheminées et 1'écaillement aux

carrelages des balcons constituent des vices affectant un

gros ouvrage.

Suivant l'article 2270 du Code Civil,le constructeur reste

tenu des vices affectant

les menus ouvrages pendant deux

ans après la réception.

Il est constant que la réception a eu lieu en 1984 et que

les demandeurs n'ont assigné au fond qu'en 1992.

La demande est partant tardive relativement aux vices qui

affectent les menus ouvrages.

Pour que la garantie décennale soit applicable il faut selon

l'article 1792 du Code Civil non seulement que le vice

affecte un gros ouvrage mais encore que l'edifice ait péri

en tout ou en partie.Cette deuxième condition est à

interpréter en ce sens que même s'il n'est pas nécessaire

que l'édifice menace de tomber en ruines,les vices affectant

un gros ouvrage doivent être tels qu'ils mettent en cause la

solidité et la durabilité de la construction ou la rendant

impropre à sa destination.

Les vices litigieux qui affectent des gros ouvrages ne

remplissent pas la seconde condition posée à l'article 1792

du Code Civil pour l'application de la garantie décennale.

Conformément au droit commun de la vente qui s'applique en

l'absence de règles spéciales,le constructeur reste tenu

pour ce genre de vices pendant trente ans après la réception

de l'ouvrage à condition que le maître de l'ouvrage intente

son action dans un délai d'un an à compter de la

dénonciation du vice qui elle -même doit être intervenue

dans un bref délai à partir

de la révélation du vice (

G.Ravarani , tableau des délais d'action en matière de

garantie des immeubles vendus ou construits P2B

p.22 ; M.Elvinger , La responsabilité des constructeurs dans

les législation et jurisprudence luxembourgeoises P.28

p.447)

Cette règle inscrite à l'article 1648 nouveau du Code Civil

est issue d'une loi du 15 mai 1967 entrée en vigueur le 2

juin 19S7.

D'application immédiate .elle régit les contrats conclus

antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 15 mai

1987,sauf si le délai a déjà commencé à courir sous

1' ancienne législation auquel cas l'ancien article 1648 du

Code Civil doit s'appliquer.

Il est constant qu'en l'espèce les désordres se sont

manifestés en 1989 de sorte que la nouvelle disposition est

applicable.

L'expertise judiciaire a interrompu le délai d'action d'un

an .Un nouveau délai d'acciicn a coininencé a courir à

compter du moment où les parties étaient informées que

cette mesure d'instruction était clôturée.

J.X n'est ni prouvé, ni offert en preuve par l'acheteur

qu'après le dépôt du rapport d'expertise,le 10 octobre

1989 de nouveaux pourparlers aient été engagés.

Ce n'est que le 5 mars 1992 que les acquéreurs ont assigné

la société

6cC A/)

En lançant leur assignation en justice plus de deux ans

après la clôture de la mesure d'instruction précisée,les

demandeurs n'ont pas satisfait aux exigences de 1 article

1648 du Code Civil et leur demande doit également être

déclaré tardive en ce qui concerne les vices affectant les

gros ouvrages.

Eu égard à la décision à intervenir,il y a lieu de rejeter

la demande en allocation d'une indemnité de procédure de

25.000.- francs sur base de l'article 131-1 du Code de

Procédure Civile dirigée contre la société âcC.A.A

PAR

CES

MOTIFS :

prononce la jonction des affaires enrôlées sous les

numéros 41110 et 41111,

déclare les demandes irrecevables pour tardiveté ,

condamne les parties

R.)

et

d'une part et

Cj

d'autre part chacune à

la moitié des frais et dépens de l'instance.