Court dismisses termination claim due to procedural delay and orders personal appearance to determine lease nature.

Rép. fiscal

( -p)

No2459/92

Audience publigut^ du neuf juillet mil neuf cent quaUre-vingt-douze

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire

et Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a

rendu le jugement qui suit:

Dans la cause

entre :

1) S, j

, et son épouse

2) A.)

, les deux demeurant à L-p..j

parties demanderesses

comparant par Maître Daniel TESCH, avocat-avoué en remplacement de

Maître Gaston VOGEL, avocat-avoué à Luxembourg

e t

1) K. )

, professeur, et son épouse

2)

M. J

, les deux demeurant à

parties défenderesses

comparant par Maître Josette ELVINGER, avocat-avoué à Luxembourg

1) K. I

, professeur, et son épouse

2)

M. j , les deux demeurant à L-C-)

parties demanderesses

comparant par Maître Josette ELVINGER, avocat-avoué à Luxembourg

e t

1) S.)

, et son épouse

2) A.j

, les deux demeurant à

parties dérenderesses

comparant par Maître Daniel TESCH, avocat-avoué en remplacement de

Maître Gaston VOGEL, avocat-avoué à Luxembourg

Fai ts

L'affaire -1- fut introduite par requête - annexée à la minute du

présent jugement - déposée au greffe de la Justice de Paix de et à

Luxembourg en date du 18 décembre 1991.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience

publique du 20 janvier 1992.

L'affaire -11- fut introduite par requête - annexée à la minute du

présent jugement - déposée au greffe de la justice de Paix de et à

Luxembourg en date du 6 janvier 1992.

Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience

publique du 27 janvier 1992.

A l'appel des causes aux audiences respectives les mandataires des

parties se présentaient et les affaires furent fixées.

A l'audience publique du 25 juin 1992 à laquelle les affaires avaient

été fixées ensemble, elles furent utilement retenues et les mandataires des

parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience

publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement oui

suit:

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg

en date du 18 décembre 1991 les époux S. /

- A j

.

ont fait convoquer les époux K. ]

-

M.)

devant le tribunal de ce siège pour voir annuler la résiliation du bail pour

non respect du délai congé, subsidiairement pour se voir accorder un

premier sursis commercial.

Par requête déposée au greffe de la justice de Paix de Luxembourg

en date du 6 janvier 1992 les époux K. ) -V /

ont fait convoquer

les époux S. j

-A» )

pour voir déclarer résilié le bail signé le

24 septembre 1985 pour motifs graves, avec toutes les conséquences de

droit, ainsi que pour réclamer les arriérés de loyers de 60.000.- francs.

En vue d'assurer une bonne administration de la justice, il échet de

joindre ces deux demandes pour y statuer par un seul et même jugement.

Faits:

Les époux

Kej

et

•}

Qui sont

propriétaires d un immeuble sis à

C- •/

out)

suivant contrat de; bail du 24 septembre 1985 loué le prédit immeuble aux

époux

S

le oaii ou

se

. }

et Af/

que par lettre recommandée du 30 juillet 1991 ils ont dénoncé le

bail avec effet au 1er décembre 1991;

que cette résiliation est basée sur des motifs plus amplement

détaillées dans la requête introductive d'instance du 6 janvier 1992.

Les époux S.)

^^out exposer en premier lieu,

qu'en l'espèce il ne s'agirait pas d'un bail d'habitation, mais d'un bail

mixte de sorte que le délai à respecter en cas de congé locatif serait de

six mois selon les usages locaux; que la lettre de résiliation du bail en

date du 29 juillet 1991 n'aurait pas respecté ce délai; que ce congé ne

serait dès lors pas valable en la forme.

Les preneurs S-j

-A. j

précisent que les locaux loués

sont affectés en partie du moins à l'exploitation d'un antiquariat; qu'une

partie des locaux seraient dès lors commerciaux au sens de l'article 17,

alinéa 2 de la loi modifiée du 14 février 1955 sur les baux à loyer;

que le bail conclu le 24 septembre 1985 devrait être considéré

comme bail mixte, suivant le régime du bail commercial.

Il y a donc lieu, avant tout autre progrès en cause, de qualifier le

contrat de bail signé le 24 septembre 1985 entre parties.

En effet il appartient au tribunal de qualifier, voire le cas échéant

de requalifier le bail à partir de l'intention commune des parties ( Léon

Liesch, Le Bail à loyer ).

Lorsqu'il y a bail mixte, le tribunal doit rechercher quel a été dans

l'intention des parties l'élément principal de la location: l'agriculture, le

commerce ou artisanat, ou l'habitation. ( Yvette Merchiers: Le bail en

général 93, No. 29, .Marsaie Larcier S. .A. 1989 ).

que le critère à appliquer pour déterminer la nature juridique du

contrat de bail consiste non dans l'importance quantitative mais dans

l'importance qualitative: c'est l'élément économique dominant qui est

important. ( cf. cit. No. 30 ).

D'après les clauses du contrat de bail, lesquelles ne contiennent

aucune

des

mentions suivantes " Bail

commercial " ou " local

commercial

le bail portait sur une maison sise à

Pour que l'habitation

soit

accessoire ou commerce, il

faut

évidemment qu'un commerce soit effectivement exploité dans les lieux

loués.

Or en l'espèce le tribunal ne dispose pas des éléments suffisants

pour faire sa conviction, si ce n'est l'existence d'une facture émanant

d'une entreprise d'installation de chauffage du 18 mars 1988 et adressée à

" Antiquités S.)

(...)

Enfin les bailleurs K,)

- M-}

n'ont pas contesté à

l'audience du 25 juin 1992 qu'une activité, qu'un commerce d'antiquités

serait exploité dans les lieux loués;

Il échet partant, avant de se prononcer sur la nature du contrat de

bail, d'entendre les parties sur ce point.

Par

ces

mot

i fs :

Le tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort.

jo

i nt

les demandes introduites par requête du 18 décembre

1991 respectivement du 6 janvier 1992 pour y statuer par un seul et même

jugement;

reçoi t

les demandes en la forme;

au fond, et avant tout autre progrès en cause:

ordonne

une comparution personnelle des parties pour

permettre à ces dernières de renseigner le tribunal sur l'élément principal

de la location;

f

i xe

cette comparution personnelle des parties à l'audience

publique du lundi, 5 octobre 1992 à 10.45 heures, salle 14;

pour le surplus,

réserve

les demandes et les frais de l'instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de

paix à Luxembourg, par Nous, Ria LUTZ, Juge de paix, assistée du greffier

Martine SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement le

tout date qu'en tête.

'

Ria LUTZ

Martine SCHMIT