Tenant eviction damages awarded; landlord relocation and property damage claims upheld by court.

Rép.Fiscal

No 4087/91

AUDIENCE

PUBLIQUE

DU

vingt-trois

ail neuf cent quatre-vingt-onze

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de

bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

entre

w) -w))

, demeurant à

M^Ua)

/

demandeur

comparant par Maître Barbara Koops, avocat, demeurant à

Luxembourg

e t

s)

, demeurant à

r

défenderesse

comparant par Maître Jean Hoffeld, avocat-avoué, demeurant à

Luxembourg

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée - à la minute

du présent jugement - déposée le 26 juillet 1991 au greffe de la

Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur^ convocations émanant du greffe les parties furent

convoquées à comparaître devant le tribunal de paix de et i

Luxembourg .

Aux audiences publiques des 8.11.1991 et 25.11.1991 les

mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit î

l'audience publique de ce jour le jugement qui suit.

Par requête déposée le 26 juillet 1991 au greffe de le

justice de paix de Luxembourg

w)

et son épouse

w'j

ont fait convoquer . _

. s)

à comparaître devant le

tribunal de paix de ce siège pour s '

y entendre condcunner à leui

payer le montant ^de 155.000.- francs à titre d'indemnité de

relocation et de dégâts locatifs.

Il résulte des pièces versées en cause qu'en date du 12 avril

1990 les demandeurs avaient conclu avec la défenderesse ui

contrat de bail pour une durée de 3 ans et qu'en délai de congc

de 3 mois avait été prévu.

Par appel téléphonique la défenderesse a

informé les

demandeurs qu'elle quittera l'immeuble pour le 1er juillet 1991.

A cette date les clefs de l'appartement ont été remises aux

bailleurs, qui

réclaunent

trois

mois

de

loyers

à

titre

d'indemnité.

A l'audience du 8.11.1991 les demandeurs ont augmenté leur

demande du chef de dégâts locatifs de 50.000.- francs à

102.128.- francs.

A l'appui de cette augmentation ils produisent une facture

pour travaux de peinture et de remplacement de revêtement du

sol.

A) Indemnité de relocation

La partie défenderesse s '

oppose à ce chef de la demande er

exposant qu'elle avait proposé aux bailleurs des intéressés

désireux de reprendre le bail et que partant les bailleurs ne

sauraient faire valoir de perte de loyer après son départ.

Au vu des contestations de ces dires par les bailleurs il y c

lieu de dire que ces arguments de la défenderesse restent £

l'état de pures allégations.

L'indemnité de relocation tend à réparer la perte de loye:

que le bailleur éprouve pendant le délai normal requis pou:

trouver un nouveau preneur. A défaut d'évaluation contractuellt

de l'indemnité de relocation, on admet que " le temps nécessaire

à

la relocation " visé par l'article 1760 du code civi.

correspond à celui prévu pour donner congé.

En l'espèce le contrat de bail prévoyait un délai de congé de

trois mois.

A défaut de preuve d'un nouveau bail conclu antérieurement

il y a lieu de dire que l'indemnité de relocation est fixée à

X 35.000 = 105.000.- f

rauics.

B) Dégâts locatifs

Les parties demanderesses se basent sur le constat d'huissie

qui relève divers trous dans les murs de 1'appartement e

plusieurs taches et petits trous dans le tapis couvrant le sol.

Les demsmdeurs produisent une facture du 18 juillet 1991 qu

chiffre ces travaux à 102.128.- francs.

La partie défenderesse conteste ces dégâts ainsi que 1

préjudice des bailleurs et elle estime que ces dommages n

dépassent pas les usures normales.

Dans le contrat de bail du 12.4.1990 " le locataire confirm

avoir trouvé les lieux dans un état tout à fait neuf ".

Les photographies versées en cause éteiblissent que 1

moquette présente diverses taches qui ne sont pas dues à 1

vétusté ou à un usage normal de la chose pendant une période

d'une année.

La durée normale d'amortissement d'une moquette est de neui

ans et en l'occurrence il y a lieu de tenir compte de

l'amortissement des tapis pendant la durée du bail ayant existe

entre parties.

Les taches sus-visées ont déprécié le tapis de telle façoi

que son remplacement était indispensable en vue de la relocatioi

de 1'appartement.

Les dégâts locatifs à la moquette sont évalués à 40.262

37.044 = 77.306 + (12 % TVA)9276 = 86.582 x 8/9 = 76.962.

francs.

Les trous aux murs constituant des dégâts locatifs, 1

défenderesse ne saurait faire valoir qu'ils sont dus à une usur

normale .

Il appartient donc au locataire de supporter les travaux d

retouches et de peinture d'une somme de

10.130 + 3750 = 13.88

+

(12% TVA) 1666 = 15.545.- francs.

Faute par les demandeurs de justifier en quoi il serai

inéquitable de laisser à leur charge des sommes par eux exposée

et non comprises d2uis les dépens, la demande basée sur l'artici

131-1 du code de procédure civile est à abjuger.

A défaut d'urgence particulière il n'y a pas lieu d'ordonné

l'exécution provisoire du présent jugement.

PAR

CES

MOTIFS

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matièi

de bail à loyer, statuant contradictoirement entre parties et e

premier ressort

reçoit la demande;

la déclare fondée;

condaimne la partie défenderesse à payer à la part:

demanderesse la somme de 105.000.- francs + 76.962 + 15.545

197.507 francs avec les intérêts légaux sur la somme (

105.000.- francs à partir de la demainde en justice et sur

somme de 92.507.- francs à partir du 8.11.1991 jusqu'à solde;

condamne la partie défenderesse aux frais et dépens

<

1'instance.

rejette la demande basée sur l'article 131-1 du code de

procédure civile ainsi que la demande en exécution provisoire du

présent jugement.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique de ce jour

par Nous Odette PAULY, juge de paix à Luxembourg, assistée du

greffier Patrick Baasch, qui ont signé le présent jugement date

qu'en tête.