Tenant claims water damage; court orders repairs, rent reduction, and moral damages.

Rép.fisc. 2>otAj2l-

9-ehDim

JUGEMENT - cd -

à 1 oyer du

26 octobre 1987

AUDI ENCE PUBL IQUE DU

VINGT-SIX OCTOBRE MIL NEUF CENT QUATRE-VINGT-SEPT

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arron

dissement judiciaire et Grand-Duché de Luxembourg,

siégeant en matière de bail è loyer.

a rendu le jugement qui suit:

dans la cause entre :

.m)

s.à r.l., société à responsabilité

limitée avec siège social à

,

re

présentée par son gérant actuelle

ment en fonctions

demanderesse

comparant par Me Patrick WEINACHT,

en remplacement de Me René FALTZ,

les deux avocats-avoués, demeurant

à

LUXEMBOURG

e t :

s.e.n.c., société en nom collectif

ayant son siège social à

, représentée

par ses gérants actuellement en fonc

tions

défenderesse

comparant par Me Alex KRIEPS, avocat-

avoué, demeurant à LUXEMBOURG

FAITS :

Par exploit de l'huissier de justice Georges NICKTS

en date du 24 mars 1987

la partie demanderesse

fit donner citation à la partie défenderesse à comparaître-

à

l'audience publique du 6 avril 1987

è

15.00 heures, devant ce tribunal de paix, au local or

dinaire de ses audiences à Luxembourg, pour y entendre

statuer sur les conclusions de la citation annexée à la

minute du présent jugement.

Après deux remises contradictoires, l'affaire

fut utilement retenue à l'audience publique du 12 oc

tobre 1987 lors de laquelle Maître Patrick WEINACHT

comparut pour la demanderesse et Maître Alex KRIEPS

se présenta pour la défenderesse. La partie demanderesse

exposa l'objet de la demande et les parties furent

entendues en leurs moyens et conclusions.

Le tribunal prit l'affaire en délibéré et fixa

le prononcé à l'audience publique du 26 octobre 1987.

A cette dernière audience, l 'au-dience publique

de ce jour, le tribunal rendit le jugement qui suit:

Attendu que par exploit du 3 avril 1987, la

s.à r.l.

a "^ait convoquer la s.e.n.c.

3CC2.)

devant le tribunal de paix sié

geant en matière de bail à loyer pour s'entendre condam

ner à lui payer à titre de dommages-intérêts pour préju

dice subi suite à des infiltrations d'eau un montant de

Soo.ooo.- francs, pour s'entendre condamner à effectuer

les travaux de ré^fection endéans les 3 mois suivant la

signification du jugement sous peine d'une astreinte de

lo.ooo.- francs par jour de retard et pour se voir autori

ser à suspendre tout paiement de loyer pendant la durée

des travaux;

Attendu que la demande a été présentée dans les

forme et délai de la loi ; qu'elle est partant recevable;

Attendu qu'à l'audience du 12 octobre 1987 la

partie demanderesse a renoncé à une condamnation assortie

d'astreinte; qu'il échet de lui en donner acte;

Attendu que par ordonnance, prise sur base de

l'article 26 de la loi du 14 février 1955, le sieur

Paul Luja a été nommé expert avec la mission:

1) de vérifier si l'immeuble pris en location et sis à

,

présente des dégrada

tions au niveau de la toiture et des murs extérieurs;

2) dans l'affirmative, d'en rechercher les causes,proposer

les moyens aptes à y remédier et dresser un devis esti

matif du coût des travaux;

3) d'examiner si les dégradations constatées sont d'une

envergure telle qu'une réduction, voire une édcharge de

1oyer s'imposent ;

Attendu que dans son rapport du 5 juin 1987,

l'expert retient, quant aux façades, que les fenêtres

en bois sont fortement dégradées, que l'enduit de façade

s'est disloqué en maints endroits, que le crépi est fissu

ré et que les appuis de fenêtes en béton armé branché

laissent l'eau de pluie s'infiltrer;

que selon l'expert, les dégradations constatées

sont à considérer comme évolutives ce d'autant plus que

la façade principale est directement exposée aux pluies;

Attendu qu'à l'intérieur de l'immeuble, l'expert

a

constaté des infiltrations d'eau dues à 1'inétanchéité

de la façade et des fenêtres et à la défectuosité de la

toiture ;

que les dégâts à l'immeuble sont tels que d'après

l'expert une réduction de loyer s'impose;

Attendu que l 'expert estime les travaux de réfec

tion à un montant de 1.693.ooo.- francs;

Attendu que selon l'article 5 du contrat de bail

signé entre parties le 6 septembre 1978 les grosses ré

parations sont à charges du locataire exception faite des

grosses réparations aux murs et à la toiture;

Attendu que par cette stipulation les parties ont

laissé à charge de la locataire, outre les travaux de

menu ouvrage, les grosses réparations à l'intérieur de

l'immeuble (tels p. ex. chauffage, installations sanitai

res, électricité); que par contre les travaux qui ont

trait aux murs et à la toiture, partant à la substance

de l'immeuble, sont restés à charge de la propriétaire;

que la façade, de même que les fenêtes, font partie

intégrante des murs et sont, en cas de nécessité, à

réparer par la propriétaire;

Attendu que cette interprétation est conforme

à

la loi et à la jurisprudence qui retiennent que dans

le doute la convention s'interprète contre celui qui a

stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obli

gation; que par l'article 5 du contrat de bail la loca

taire s'est en effet engagée au-delà de ses obligations

légales de preneur;

attendu que la défenderesse pour s'opposer à

toute réfection invoque l'exceptio non adimplet' con-

tractus au motif que la demanderesse resterait rede

voir à titre de loyers arriérés un montant supérieur à

1 .000.000 .

- francs ;

sAttendu que par exploit du lo avril 19S5 la s.e.n

v5ûC-2-0

V

avait cité la demanderesse actuelle

la s.à r.l.

vStC'l)

devant le tribunal de

paix pour s'entendre condamner à lui payer du chef de

loyers arriérés un montant de 1.141.82o.- francs;

Attendu que par jugement du 7 avril 1987, l'ins

tance a été déclarée éteinte "suite à la renonciation

à

l'action faite par E-)

et rN

, gérants

de la s.e.n.c.. "

^SCCZ..)

"i

Attendu que par cette renonciation à l'action

la défenderesse actuelle a implicitement, mais nécessai

rement renoncé aussi à toute exception basée sur le non-

paiement de loyers; que par ailleurs il s'est dégagé des

plaidoiries à l'audience que, si la demanderesse a à un

moment donné retenu le loyer et a opéré une compensation,

la raison en était, non le défaut d'entretien dans le

chef de la s.e.n.c.

^92X12..)

. mais des

difficultés entre associés des 2 sociétés dues à des

problèmes successoraux et de gestion, poblèmes qui

ne semblent pas encore résolus à l'heure actuelle;

Attendu qu'il se dégage des développements qui

précèdent que c'est à bon droit que la demanderesse récla

me la réparation des défectuosités constatées par l 'ex

pert;

qu'il échet d'entériner le rapport lequel n'a

pas été autrement critiqué par la défenderesse:

Attendu que selon l'expert les dégâts constatés

sont d'une envergure telle qu'une réduction de loyer

s '

impose ;

Attendu que le loyer, initialement fixé à

180.000.- francs est suite à l'augmentation de l'in

dice actuellement de 224.684.- francs;

Attendu que sur base des données fournies par

l'expert sub 5.3 de son rapport, le tribunal dispose

des éléments d'appréciation nécessaires pour réduire

de 20.000.- francs par mois le loyer jusqu'à la réfec

tion totale des défectuosités constatées par l'expert;

Attendu que la demanderesse réclame en outre à

titre de dommages-intérêts pour préjudice moral un mon

tant de 300.000.- francs tout en exposant qu'elle invoque

surtout le dégât esthétique de sa surface d'exposition

qui a souffert des infiltrations et le désagrément de

devoir déplacer son mobilier en cas de précipitations

atmosphériques ;

Attendu que le tribunal de paix fixe ex aequo

et bono ce préjudice au montant de 80.000.- francs;

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en

matière de bail à loyer, statuant contradictoirement

entre parties et en premier ressort;

déboute la défenderesse de l'exceptio non

adimpleti contractus;

entérine le rapport Luja du 5 juin 1987;

ordonne à la s.e.n.c.

v50C2--)

d'effectuer les travaux consignés dans le rapport

Luja endéans les 3 mois suivant la signification du

présent jugement;

réduit le loyer de vingt mille (2o.ooo.-)

francs à partir du premier novembre 1987 jusqu'au

jour de la finition des travaux de réparation pré

dits ;

fixe le préjudice moral de la demanderesse au

montant de quatre-vingts mille (80.000.-) francs;

partant condamne la défenderesse à payer à la

demanderesse le montant de quatre-vingts mille (80.000.-)

francs avec les intérêts légaux à partir du 24 mars

1987 jusqu'à solde;

condamne la défenderesse à tous les frais et

dépens de l'instance, y compris le coût du rapport

Luja du 5 juin 1987;

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique

dudit triubnal de paix à Luxembourg, par Edmée CONZEMIUS,

Juge de paix, assistée du greffier Suzette LUCIUS, qui

ont signé le présent jugement.