Tenant's refusal to allow property viewing damages landlord; court reforms first instance judgment allowing appeal.

Jugement B.L,No.34/86 ( III )

Audience publique du jeudi vingt mars mil neuf cent

quatre-vingt-six.

No.33 136 du rôle.

Présents :

Entre

Friedel COLLING,

le sieur

vice-président;

ouvrier,demeurant à

Marie-Anne STEFFEN et

ElianeEICHER,juges,

appelant aux termes d'un exploi

Ropr LINDEN,

:

.

de l'huissier de justice Marcel

substitur du Procureur

d 'Esch/Alzette en date

d'Etat;Paul SCHMITZ,

février 1985,

greffier .

comparant par Me.Julien RODEN,

avocat-avoué,demeurant à Luxem

bourg ;

E t

la dame

, retraitée , demeurant à C ^

intimée aux fins du prédit exploit HERBER,comparant par

Me.Alain RUKAVINA,avocat-avoué,demeurant à Luxembourg.

LE

TRIBUNAL;

Oui l'appelant par l'organe de Me.Julien RODEN,avoué

constitué et l'intimée par l'organe de Me.André SEREBRlA-

KOFF,avocat,assisté de Me.Aloyse MAY,avocat-avoué,en rem

placement de Me.Alain RUKAVINA,avoué constitué.

Par exploit de l'huissier de justice Marcel HERBER

d'Esch-sur-Alzette en date du 23 novembre 1984 3.,;

a fait citer

0.)

devant le tribu

nal de paix d'Esch-sur-Alzette pour l'entendre condamner

au paiement de la somme de 5o.ooo.- francs ou toute autrt

somme même supérieure à dire d'expert avec les intérêts

légaux à partir du jour de la demande en justice jusqu'à

solde ainsi que des frais et dépens de l'instance.

Par jugement rendu par défaut à l'égard du défendeur

en date du 11 janvier 1985,1e tribunal de pan

d'Esch-sur-Alzette,siégeant en matière civile,a fait dron

à la demande de

Par exploit de l'huissier de justice Marcel HERBER

d*Esch-sur-Alzette en date du 11 février 1985, p.^

a interjeté appel contre le prédit jugement.

L'appel est recevable pour avoir été fait dans les

forme et délai de la loi.

Dans la citation introductive d'instance,

fait exposer qu'elle entend vendre son immeuble sis à

fpris en location par

,que le locataire refuse de faire visiter

l'immeuble aux intéressés présentés par l'agence immobi

lière et qu'elle subit de ce fait un préjudice qu'elle

évalue à la somme de 5o.ooo.- francs y non compris les

intérêts.

En ordre principal l'appelant critique le jugement de

première instance en soutenant que des relations de bail

-

-

/

leur à locataire existeraient entre parties et que le

/tribunal de paix,siégeant en matière ci vile , aurait été

I incompétent pour statuer sur la demande.

Le bien—fonde de l'exception d'incompétence soulevée

est contesté par l'intimée.

Le problème soummis au tribunal concerne les relation{

entre bailleur et locataire.

Conformément aux dispositions de l'article 3,3° du ti

tre préliminaire du code de procédure civile le juge de

paix connaît de toutes les contestations entre bailleurs

et preneurs relatifs à l'existence et à l'exécution des

baux à loyer.

Le juge de paix a donc été compétent pour connaître de

la demande.

D après le jugement dont appel le juge de paix a siégé

non pas en matière de bail a loyer,mais en matière civile

Aux termes de l'article 141,alinéa premier du code de

procédure civile la rédaction des jugements contiendra

les noms des juges,du procureur d'Etat,s'il a été entendu

ainsi que des avoués;les noms,professions et demeures des

parties,1eurs conclusions,1'exposition sommaire des point

de fait et de droit,les motifs et le dispositif des iuse—

ments.

^L^indication de la matière dans laquelle le tribunal a

siege n est cependant pas requise.Il s'ensuit que 3.'erreii

l commise dans l'indication de la matière dans laquelle un

ljugement a été rendu est une simple erreur matérielle et

\partant sans incidence.

Il résulte des développements qui précèdent que le pre

mier moyen de défense,qualifié de moyen d'incompétence du

premier juge,est à rejeter comme non fondé .

Quant au fond :

La partie

reclame l'indemnisation du préjudice pe

elle subi suite au refus du preneur de faire visiter 1 '

in

meuble par lui loue aux intéressés à l'acquisition.

p après 1'appelant,le montant de 5o.ooo. -francs alloL

à titre de dommages-intérêts n'est ni justifié en princif

ni justifie quant à son montant.

L intimee,pour sa part,conclut à la confirmation pure

et simple du jugement entrepris.

Le bailleur a le droit de visiter l'immeuble loué et

y introduire,avant 1 expiration du bail,des tiers aux

quels il ^ aurai t l'intention de vendre cet immeuble ( cf.

Le bail a loyer,L.LIESCH,no.345;les Novelles,Droit civil

t.VI,volume I,no.687 ).

Le preneur a donc 1'obligation de faire entrer le pro

priétaire dans l'immeuble au moins à des jours et heures

déterminés afin de lui permettre de montrer les lieux

loues à des acquéreurs éventuels.

L appelant fait exposer que les heures de visite ont e

Too/^^

ordonnance du juge de paix rendue le 28 décem!:

1984 et que l'affaire dont appel a été plaidée à l'audien

u 1^ décembre 1984,donc avant l'ordonnance susmentionnée

valant sommation.

-

-

L*exigence d'une mise en demeure préalable du débiteui

à la faculté de demander des dommages et intérêts est

générale et s'applique aux dommages et intérêts qui peuvc

être dus en vertu d'un contrat de bail ( cf.Lux.25.1.189^

tP.3,53;Cour lo.3.1911,P.8,65 ).

En l'espèce,le locataire a été mis en demeure par la

citation du 23 novembre 198A tendant à l'autorisation du

propriétaire de visiter l'immeuble et à la fixation des

horaires afférents.Par lettre adressée au tribunal de

paix d * Esch-sur-Alzet te

ff.)

reconnaît

d'ailleurs avoir pris connaissance de ladite citation dar

le courant de.la semaine du 27 décembre 198A,

Les faits allégués par la partie a.; ,dont les refus

d'ouvrir la porte dans le chef du locataire,sont contes

tés par l'appelant.

La charge de la preuve relative à un manquement à ses

obligations dans le chef du preneur incombe à la partie

3>) , demanderesse originaire.

Elle offre de prouver par toutes voies de droit,princ:

paiement par attestation,subsidiairement par comparution

personnelle des parties et plus subsidiairement par voie

d'enquête " que

a refusé l'entrée à des ama

teurs qui voulaient visiter la maison louée par la dame

3>) ,si tuée à

c...; . .

,à quatre re

prises et ce après le 28 décembre 1984,jour de l'ordon

nance du juge de paix d'Esch-sur-Alzette autorisant la pi

priétaire à faire visiter la maison louée aux amateurs

L'appelant critique cette offre de preuve pour être ni

pertinente ni concluante.

L'ordonnance du juge de paix d'Esch-sur-Alzette du 28

décembre 1984 rendue sur base de l'article 26 de la loi

du 14 février 1955 a fixé les heures de visite de l'immei

ble à chaque same.di de lo.ooo à 12.oo heures,ce conformé

ment aux conclusions de la partie ^J .

L'offre de preuve ne précise cependant pas que les re

fus du locataire de faire visiter l'immeuble auraient eu

lieu aux jour et heures proprosés par la propriétaire et

entérinés par le juge de paix;elle est donc ni pertinente

ni concluante,partant irrecevable.

L'intimée reste dès lors en défaut de prouver une faut

dans le chef du preneur,de sorte que sa demande en alloce

tion de dommages-intérêts n'est pas fondée et que le pre

mier jugement est à réformer.

Par

ces

motifs ,

le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg,3e

section,siégeant en matière d'appel de bail à loyer,stati

ant contradictoirement,le Ministère Public entendu;

reçoit l'appel en la forme;

re j ette comme non fondé le moyen d'incompétence

soulevé par l'appelant;

déclare irrecevable l'offre de preuve formulée

par 1 '

intimée ;

dit l'appel fondé;

réformant :

déclare la demande dirigée par

3>.J

contre

non fondée,en déboute;

condamne

3>)

aux frais et dépens des

deux instances avec distraction des frais de l'instance

d'appel au profit de Me.Julien RODEN,avoué concluant qui

la demande,affirmant en avoir fait l'avance.