fdee5c96-a404-482e-bd25-bc8ba3761bfe · Vilniaus apygardos teismas

?Civilinė byla Nr. e2A-1574-643/2019 Teisminio proceso Nr. 2-68-3-04931-2018-7 Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4; 2.6.2.1; 2.6.10 (S) VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS S P R E N D I M A S LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU 2019 m. rugsėjo 17 d. Vilnius Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus kolegija, susidedanti iÅ¡ kolegijos teisėjų RÅ«tos Burdulienės, Dainiaus Rinkevičiaus ir Margaritos Stambrauskaitės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), teismo posėdyje apeliacine raÅ¡ytinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo civilinę bylÄ pagal ieÅ¡kovo A. K. ir atsakovo uždarosios akcinės bendrovės „Mortaga“ apeliacinius skundus dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 d. sausio 10 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieÅ¡kovo A. K. ieÅ¡kinį atsakovui uždarajai akcinei bendrovei „Mortaga“ dėl sumokėto avanso priteisimo. Teisėjų kolegija n u s t a t ė : I. Ginčo esmė 1. IeÅ¡kovas kreipėsi į teismÄ su ieÅ¡kiniu, praÅ¡ydamas:

1) priteisti iÅ¡ atsakovo 28 152,79 Eur sumokėtÄ avansÄ ;

2) pripažinti ab initio negaliojančia 2015 m. spalio 21 d. Preliminarios sutarties dėl statomų patalpų pirkimo-pardavimo Nr. MO-2015-28P 3.1.3 punkto dalį, kurioje nurodyta ,,o Pirkėjo 2.4 punkte nustatyta tvarka sumokėti pinigai lieka Pardavėjui kaip Pirkėjo pardavėjui mokėtina bauda papildomai neįrodinėtiniems minimaliems Pardavėjo nuostoliams padengti. Šalys patvirtina, kad šiame punkte nustatyta bauda yra pagrįsto, teisingo ir protingo dydžio bei negali būti mažinama jokiais pagrindais ir motyvais bei dėl jokių aplinkybių“;

3) pripažinti ab initio negaliojančia 2015 m. spalio 21 d. Preliminarios sutarties dėl statomo buto pirkimo-pardavimo Nr. MO-2015-29P 3.1.3 punkto dalį, kurioje nurodyta ,,o Pirkėjo 2.4 punkte nustatyta tvarka sumokėti pinigai lieka Pardavėjui kaip Pirkėjo pardavėjui mokėtina bauda papildomai neįrodinėtiniems minimaliems Pardavėjo nuostoliams padengti. Šalys patvirtina, kad šiame punkte nustatyta bauda yra pagrįsto, teisingo ir protingo dydžio bei negali būti mažinama jokiais pagrindais ir motyvais bei dėl jokių aplinkybių“;

4) priteisti ieÅ¡kovo naudai iÅ¡ atsakovo 1 332,71 Eur dydžio žalÄ ;

5) priteisti 5 procentų dydžio metines palÅ«kanas, kas sudaro 368,64 Eur, 6) priteisti 5 procentų dydžio metines palÅ«kanas už pagrindinės skolos sumÄ nuo priteistos sumos nuo bylos iÅ¡kėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiÅ¡ko įvykdymo;

7) priteisti bylinėjimosi išlaidas.

2. IeÅ¡kovas nurodė, kad 2015 m. spalio 21 d. su atsakovu sudarė dvi preliminarias sutartis: vienÄ sutartį dėl statomų patalpų pirkimo-pardavimo Nr. MO-2015-28P (toliau – ir sutartis Nr. 1; preliminarioji patalpų (turto) pirkimo-pardavimo sutartis), ir sutartį dėl statomo buto pirkimo-pardavimo Nr. MO-2015-29P (toliau – ir sutartis Nr. 2; preliminarioji buto pirkimo-pardavimo sutartis). Å alims per sutartyse nustatytus terminus nesudarius pagrindinių sutarčių, tarp Å¡alių kilo ginčas dėl ieÅ¡kovo atsakovui sumokėto avanso grÄ Å¾inimo bei nuostolių atlyginimo.

3. Sutarties Nr. 1 pagrindu atsakovas įsipareigojo rezervuoti ir ateityje ieškovui parduoti svečių namų paskirties, 2 kamb. patalpas (preliminarus plotas 50,3 kv.

m) su daline apdaila ir priklausančia nustatyto dydžio žemės sklypo idealiÄ ja dalimi, kurių projektinis Nr. S14, taip pat parkavimo vietÄ , kurios projektinis Nr. 2 kartu su sandėliuku (toliau – ir turtas). Sutarties 1.6 punkte Å¡alys susitarė, kad turto pagrindinė notarinė pirkimo-pardavimo sutartis turi bÅ«ti sudaryta iki 2017 m. vasario 1 d. Sutarties 2.4 punkte Å¡alys susitarė, kad ieÅ¡kovas sumokės atsakovui 13 460,20 Eur dydžio avansinį mokėjimÄ . IeÅ¡kovas sumokėjo bendrÄ 13 460,20 Eur avansÄ ir tokiu bÅ«du įvykdė savo sutartinius įsipareigojimus. 4 Atsakovas savo sutartinių įsipareigojimų tinkamai nevykdė ir neužtikrino, kad turto pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis bÅ«tų sudaryta iki 2017 m. vasario 1 d., t. y. kad bÅ«tų pasiektas sutarties 1 1.7. punkte numatytas turto 90 proc. baigtumas.

5. Atsižvelgiant į tai, kad sutartis tarp Å¡alių nutraukta nebuvo, tačiau pasibaigė CK 6.165 straipsnio 5 dalies nuostatų pagrindu bei į tai, kad tarp Å¡alių sudarytoje sutartyje nėra aptarta tvarka, per kokį terminÄ turi bÅ«ti grÄ Å¾intas avansas ieÅ¡kovui sutarties pasibaigimo atveju, laikytina, kad prievolės įvykdymo terminas nagrinėjamu atveju apibrėžiamas pareikalavimo momentu. Toks reikalavimas buvo pareikÅ¡tas 2017 m. rugsėjo 25 d. praneÅ¡imu, todėl atsakovas ieÅ¡kovui 13 460,20 Eur dydžio avansÄ turėjo grÄ Å¾inti iki 2017 m. spalio 1 d., bet to nepadarė, todėl atsakovas nuo 2017 m. spalio 3 d. laikytinas pažeidusiu prievolę dėl avanso grÄ Å¾inimo.

6. IeÅ¡kovas taip pat nurodė, kad atsakovas privalo grÄ Å¾inti ieÅ¡kovui preliminariosios sutarties dėl statomo buto pirkimo-pardavimo Nr. MO-2015-29P (sutartis Nr.

2) pagrindu sumokėtÄ avansÄ .

7. Sutarties Nr. 2 pagrindu (sutarties 1.4.1 punktas) atsakovas įsipareigojo rezervuoti ir ateityje ieÅ¡kovui parduoti gyvenamosios paskirties, 3 kamb. butÄ (preliminarus plotas 59,4 kv.

m) su daline apdaila ir priklausančia nustatyto dydžio žemės sklypo idealiÄ ja dalimi, kurių projektinis IMr. G02, už bendrÄ preliminariÄ 97 950,60 Eur kainÄ (sutarties 2.1 punktas). Sutarties 1.6 punkte Å¡alys susitarė, kad turto pagrindinė notarinė pirkimo-pardavimo sutartis turi bÅ«ti sudaryta iki 2017 m. vasario 1 d. 8. 2017 m. sausio 25 d. Papildomo susitarimo Nr. 1 1 punkto pagrindu pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo terminas pratęstas iki 2017 m. balandžio 1 d. Sutarties 2.4 punkte Å¡alys susitarė, kad ieÅ¡kovas sumokės atsakovui 14 692,59 Eur dydžio avansinį mokėjimÄ , kurį ieÅ¡kovas sumokėjo. Å alys pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties nesudarė dėl atsakovo kaltės.

9. Atsakovas nukrypo nuo statinio projekto, ko pasėkoje per ieÅ¡kovo turimo įsigyti buto lango vidurį buvo sumontuota apsauginė tvorelė, kuri net tik kenkė estetiniam vaizdui žiÅ«rint per langÄ , bet ir kėlė potencialias saugumo problemas, kadangi butas yra pirmame aukÅ¡te, o palipus ant sumontuotos tvorelės galima pasiekti buto langÄ ir patekti į buto vidų. Dėl sumontuotos tvorelės ieÅ¡kovas informavo atsakovÄ ir prašė paÅ¡alinti defektÄ , tačiau atsakovas savo lėšomis tai padaryti atsisakė ir visÄ Å¡ios problemos sprendimo finansinę naÅ¡tÄ bandė perkelti ieÅ¡kovui, tačiau ieÅ¡kovui nesutikus savo lėšomis apmokėti statybinių darbų defektų Å¡alinimo Å¡alys kompromiso nerado ir tai buvo viena iÅ¡ priežasčių, kodėl Å¡alys nesudarė pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties per preliminarioje sutartyje ir jos prieduose nustatytÄ terminÄ .

10. Atsakovui parengus ir atsiuntus ieÅ¡kovui pagrindinės pirkimo-padavimo sutarties projektÄ , o ieÅ¡kovui pateikus pastabas ir klausimus dėl pagrindinės sutarties sÄ lygų, atsakovas ieÅ¡kovo pateiktus klausimus ir pastabas ignoravo, t. y. neteikė paaiÅ¡kinimų ir nesileido į kompromisus, taip pat neteikė pasiÅ«lymų dėl pagrindinės sutarties sÄ lygų keitimo.

11. IeÅ¡kovas 2017 m. rugsėjo 18 d. gavo atsakovo raÅ¡tÄ , kuriuo atsakovas nurodė, kad laiko, jog sutartis Nr. 2 yra pasibaigus/negaliojanti dėl ieÅ¡kovo kaltės. IeÅ¡kovas 2017 m. rugsėjo 25 d. raÅ¡te nurodė, kad su tuo sutikti negali, kadangi jis nevengia ir nevilkina pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo bei atkreipė dėmesį, kad nėra galutinai suderintos pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sÄ lygos, todėl Å¡alys Å¡iuo momentu sudaryti pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties negali. IeÅ¡kovas dėl atsakovo neteisėtų veiksmų ir kaltės, nesudarius pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties, patyrė žalÄ /nuostolius.

12. IeÅ¡kovas nurodė, kad nesÄ Å¾iningos vartojimo sutarties Nr. 1 ir sutarties Nr. 2 sÄ lygos turėtų bÅ«ti pripažįstamos negaliojančiomis ab initio.

13. Tarp ieÅ¡kovo ir atsakovo sudarytų Preliminarių pirkimo-pardavimo sutarčių 3.1.3. punktuose iÅ¡ esmės yra nurodyta, kad ieÅ¡kovui atsisakius sudaryti pagrindines turto pirkimo-pardavimo sutartis ir/ar jų nesudarius dėl kokių nors kitų priežasčių, ieÅ¡kovui jo sumokėtas avansas yra negrÄ Å¾inamas, tačiau preliminariose pirkimo-pardavimo sutartyse tokia pati atsakovo atsakomybė jam nusprendus nesudaryti pagrindinės pirkimo pardavimo sutarties nėra numatyta. IeÅ¡kovas su atsakovu preliminarias sutartis sudarė prisijungimo bÅ«du pagal iÅ¡ anksto atsakovo parengtas standartines sÄ lygas, todėl ieÅ¡kovas ir atsakovas jokių preliminarios sutarties sÄ lygų (iÅ¡skyrus parduodamÄ turtÄ ir kainÄ ) individualiai nederino.

Preziumuojama, kad nesÄ Å¾iningos yra sutarties sÄ lygos, kuriomis verslininkui suteikiama teisė negrÄ Å¾inti vartotojui iÅ¡ Å¡io gautų sumų, kai vartotojas nusprendžia nesudaryti sutarties ar jos nevykdyti, ir nenumatoma vartotojo teisė gauti iÅ¡ verslininko tokio pat dydžio sumas, kai verslininkas vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukia sutartį.

14. Atsižvelgiant į tai, kad atsakovas sutarties nustatytais terminais negrÄ Å¾ino jam sumokėto avanso, jis privalo sumokėti ieÅ¡kovui 5 proc. dydžio metines palÅ«kanas nuo prievolės įvykdyti termino pradžios bei 5 procentų dydžio metines palÅ«kanas nuo priteistos sumos nuo bylos iÅ¡kėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiÅ¡ko įvykdymo.

15. Atsakovas su ieÅ¡kiniu nesutiko ir prašė jį atmesti kaip nepagrįstÄ .

16. Pasisakydamas dėl preliminariosios sutarties Nr. 1, atsakovas nurodė, kad sutartis nebuvo sudaryta ne dėl atsakovo, o dėl ieÅ¡kovo kaltės, kadangi bÅ«tent ieÅ¡kovas visiÅ¡kai nepagrįstai atsisakė aptariamÄ sutartį sudaryti.

17. Nors atsakovas ir nesuspėjo pastato, kuriame yra patalpos, 90 proc. baigtumo įregistruoti laiku, tačiau tinkamai apie tai 2016 m. gruodžio 27 d. praneÅ¡imu informavo visus suinteresuotus asmenis. IeÅ¡kovui buvo žinomos visos situacijos aplinkybės, tačiau tai nelėmė jo apsisprendimo nutraukti preliminariÄ jÄ sutartį Nr. 1 ir praÅ¡yti grÄ Å¾inti jo sumokėtÄ avansÄ . Be to, reikalavimÄ gražinti sumokėtÄ avansÄ atsakovui ieÅ¡kovas pateikė tik 2017 m. rugsėjo 25 d. Nors raÅ¡ytinio susitarimo dėl termino sudaryti pagrindinei patalpų pirkimo–pardavimo sutarčiai pratęsimo Å¡alys ir nesudarė, vis tik laikė sutartį galiojančia ir sukeliančia jos Å¡alims atitinkamas teises bei pareigas.

18. Atsakovas dėl sutarties Nr. 2 nurodo, kad dėl sumontuotos apsauginės tvorelės paÅ¡alinimo galimybės su ieÅ¡kovu buvo bendrauta ne vienÄ kartÄ . IeÅ¡kovo nurodyti teiginiai apie tariamÄ buto nesaugumÄ yra hipotetiniai ir paremti prielaidomis. Nurodytas defektas nėra esminis ir netrukdytų naudotis butu pagal jo tikslinę paskirtį, tai negali bÅ«ti laikomas pakankamu pagrindu nesudaryti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties. IÅ¡ elektroninių laiÅ¡kų turinio matyti, jog į visus ieÅ¡kovo dėl pagrindinės buto pirkimo–pardavimo sutarties pateiktus komentarus ar klausimus buvo atsakyta.

19. Atsakovas 2017 m. rugsėjo 18 d. buvo priverstas tolimesnį bendradarbiavimÄ su ieÅ¡kovu nutraukti bei laikyti preliminariÄ sias sutartis nebegaliojančiomis dėl ieÅ¡kovo kaltės, todėl ieÅ¡kovo reikalavimas priteisti sumokėtus avansus yra nepagrįstas.

20. Preliminariųjų sutarčių 3.1.4 punktuose nurodyta, kad Å¡alys Å¡iuo atveju buvo susitarę dėl atsakomybės už sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymÄ netesybų forma. Tokiu bÅ«du Å¡alys susitarė dėl įskaitinių netesybų.

21. Pasisakydamas dėl žalos atlyginimo atsakovas nurodo, kad šiuo atveju jokių aplinkybių, kurios leistų pagrįstai teigti, kad pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo neteisėtų kaltų veiksmų, nėra.

22. Dėl nesÄ Å¾iningų vartojimo sutarčių sÄ lygų pripažinimo negaliojančiomis ab initio atsakovas nurodo, kad kyla pagrįstų abejonių ar Å¡ioje situacijoje ieÅ¡kovas gali bÅ«ti laikomas vartotoju, galinčiu ginti savo teises remdamasis CK 6.2284 straipsnio 1 dalimi. IeÅ¡kovui priklauso vienos patalpos, kuriose registruota ieÅ¡kovo valdoma bendrovė UAB „Saisonas ir Ko“, tame pačiame objekte, kuriame yra patalpos bei butas, ieÅ¡kovas savo valdomos įmonės vardu yra įsigijęs dar tris negyvenamosios paskirties patalpas, du sandėliukus bei automobilio stovėjimo aikÅ¡telę, tai rodo, kad įsigytÄ turtÄ ieÅ¡kovas ketino naudoti verslo tikslais.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė 23. Pirmosios instancijos teismas skundžiamu 2019 m. sausio 10 d. sprendimu nusprendė ieškinį patenkinti iš dalies ir priteisti iš atsakovo UAB „Mortaga“ ieškovo A. K. naudai 28 152,79 Eur sumokėto avanso, 368,64 Eur palūkanų, 1 332,71 Eur nuostolių, 1 375 Eur bylinėjimosi išlaidų; priteisti iš atsakovo UAB „Mortaga“ ieškovo A. K. naudai 5 procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistos (29 485,5 Eur) sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2018 m. vasario 5 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo; likusioje dalyje ieškinį atmesti; priteisti iš ieškovo A.

K. 150 Eur žyminio mokesčio valstybės naudai, lėšas sumokant į Valstybinės mokesčių inspekcijos sÄ skaitÄ , įmokos kodas 5660; priteisti iÅ¡ ieÅ¡kovo A. K. 1 439,9 Eur bylinėjimosi iÅ¡laidų atsakovo UAB „Mortaga“ naudai.

24. Pirmosios instancijos teismas dėl 2015 m. spalio 21 d. preliminarios sutarties Nr. MO-2015-28P dėl patalpų pirkimo-pardavimo pasisakė, jog atsakovas neįvykdė sutarties Nr. 1 sÄ lygų, t. y. iki 2017 m. vasario 1 d. nesudarė su pirkėju pagrindinės nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties, nes iki to termino pastatas, kurio statybos baigtumas turėjo bÅ«ti 90 procentų ir Å¡i statyba turėjo bÅ«ti įregistruota Nekilnojamojo turto registre, nebuvo pastatytas, o papildomi susitarimai pasiraÅ¡yti nebuvo. Atsakovo nurodyti praneÅ¡imai neįrodo, jog preliminariosios sutarties Nr. 1 terminas buvo pratęstas. Teismas konstatavo, kad atsakovui kyla pareiga sugrÄ Å¾inti ieÅ¡kovui 13 460,20 Eur avansÄ sutarties Nr. 1 3.2.2. punkto pagrindu per 5 darbo dienas nuo pareikalavimo (CK 165 straipsnio 4 dalis).

25. Pasisakydamas dėl 2015 m. spalio 21 d. preliminarios sutarties Nr. MO-2015-029P dėl statomo buto pirkimo-pardavimo teismas konstatavo, kad ginčo šalys pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties nesudarė dėl atsakovo kaltės, nes jis nukrypo nuo statinio projekto, šis nukrypimas lėmė turimo ieškovui parduoti buto savybes, o derybos dėl pagrindinės sutarties sudarymo buvo neproduktyvios.

26. Pirmosios instancijos teismas nesutiko su tuo, kad sutarčių Nr. 1 ir Nr. 2 sÄ lygos turėtų bÅ«ti pripažintos negaliojančiomis, kadangi sutartis Nr. 1, kuria ieÅ¡kovas ketino įsigyti komercinės paskirties patalpas, nepriskirtina prie vartojimo sutarties, o sutartis Nr. 2, kuria ieÅ¡kovas siekė įsigyti gyvenamÄ jį bÅ«stÄ , taip pat nepriskirtina prie vartojimo sutarties, nes byloje nėra duomenų, kad ieÅ¡kovas Å¡iÄ sutartį sudarė savo asmeniniams, Å¡eimos poreikiams tenkinti, neteikė įrodymų, kad tai yra vienintelis bÅ«simas jo bÅ«stas. III. Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į apeliacinius skundus argumentai 27. IeÅ¡kovas A. K. pateikė teismui apeliacinį skundÄ , kuriame praÅ¡o panaikinti 2019 m. sausio 10 d. Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimo dalį, kuria buvo atmestas ieÅ¡kovo reikalavimas dėl nesÄ Å¾iningų vartojimo sutarčių sÄ lygų pripažinimo negaliojančiomis, ir jÄ pakeisti:

1) pripažinti ab initio negaliojančia 2015 m. spalio 21 d. Preliminarios sutarties dėl statomų patalpų pirkimo-pardavimo Nr. MO-2015-28P 3.1.3 punkto dalį, kurioje nurodyta „o Pirkėjo 2.4 punkte nustatyta tvarka sumokėti pinigai lieka Pardavėjui kaip Pirkėjo Pardavėjui mokėtina bauda papildomai neįrodinėtiniems minimaliems Pardavėjo nuostoliams padengti. Šalys patvirtina, kad šiame punkte nustatyta bauda yra pagrįsto, teisingo ir protingo dydžio bei negali būti mažinama jokiais pagrindais ir motyvais bei dėl jokių aplinkybių“;

2) pripažinti ab initio negaliojančia 2015 m. spalio 21 d Preliminarios sutarties dėl statomo buto pirkimo- pardavimo Nr. MO-2015-29P 3.1.3 punkto dalį, kurioje nurodyta „o Pirkėjo 2.4 punkte nustatyta tvarka sumokėti pinigai lieka Pardavėjui kaip Pirkėjo Pardavėjui mokėtina bauda papildomai neįrodinėtiniems minimaliems Pardavėjo nuostoliams padengti. Šalys patvirtina, kad šiame punkte nustatyta bauda yra pagrįsto, teisingo ir protingo dydžio bei negali būti mažinama jokiais pagrindais ir motyvais bei dėl jokių aplinkybių.“;

3) priteisti ieškovo naudai iš atsakovo visas ieškovo patirtas bylinėjimosi išlaidas dėl kurių pateikiami įrodymai teismui.

28. Vartojimo sutartis kvalifikuojama tada, kai prekes ar paslaugas įsigyja fizinis asmuo; fizinis asmuo prekes ir paslaugas įsigyja ne dėl savo ūkinės komercinės ar profesinės veiklos, o savo asmeniniams, šeimos, namų ūkio poreikiams tenkinti; prekes ar paslaugas teikia verslininkas (fizinis ar juridinis asmuo, veikiantis verslo tikslais). Pagal sutartį siekiamo įsigyti ar įsigyjamo turto rūšis, pobūdis ir/ar patalpų paskirtis nėra ir negali būti laikomas kriterijumi, kuriuo remiantis yra nustatoma, ar sutartis kvalifikuotina kaip vartojimo sutartis, ar ne.

Teismo argumentas, jog sutartis, kuria buvo siekiama įsigyti svečių namų paskirties patalpas negali bÅ«ti pripažintas kaip pagrįstas ir teisingas. Teismas nesiaiÅ¡kino ir net nebandė iÅ¡siaiÅ¡kinti aplinkybių, kokiu tikslu ieÅ¡kovas sudarė sutartis su atsakovu ir nesiaiÅ¡kino kitų svarbių aplinkybių. Teismas nepagrįstai nesivadovavo CK 6.2284 straipsnio 2 dalies 4 punkte įtvirtinta prezumpcija dėl nesÄ Å¾iningų sutarties sÄ lygų.

29. IeÅ¡kovas butÄ siekė įsigyti turėdamas tikslÄ jame gyventi, tÄ patvirtina susiraÅ¡inėjimas, kuriame kalbama, kad butas yra nesaugus ieÅ¡kovo vaikams. Svečių namus ieÅ¡kovas siekė įsigyti siekdamas užtikrinti savo vaikų gerovę ateityje, svečių namų paskirties turtas nebÅ«tinai turit bÅ«ti naudojamas tik komerciniais tikslais. Tam tikroms turto savybėms keliami mažesni techniniai reikalavimai tuo pačiu šį turtÄ daro ir pigesnį, nei paprastÄ butÄ .

30. Teismas, pasisakydamas dėl preliminarios buto pirkimo-pardavimo sutarties, nepagrįstai jos nelaikė vartojimo sutartimi, grįsdamas tuo, kad ieÅ¡kovas turi gyvenamÄ jį bÅ«stÄ (duomenys neskelbtini), nes toks adresas nurodytas ieÅ¡kinyje. Apeliantas nurodė, kad Å¡iuo adresu yra įsikÅ«rusi advokato R. P. kontora, o toks ieÅ¡kovo adresas korespondencijai ieÅ¡kinyje buvo nurodytas siekiant iÅ¡vengti nesusipratimų dėl dokumentų ieÅ¡kovui įteikimo. Teismas Å¡ias aplinkybes turėjo aiÅ¡kintis bylos nagrinėjimo iÅ¡ esmės metu užduodamas ieÅ¡kovui klausimus, arba praÅ¡ydamas ieÅ¡kovo pateikti duomenis apie jo valdomus nekilnojamo turto objektus, tačiau teismas Å¡ių aplinkybių netyrė ir nesiaiÅ¡kino.

31. Ä®statymas nedraudžia asmeniui įsigyti antrÄ butÄ ir/ar neįtvirtina jokių sÄ lygų, kad asmuo valdydamas daugiau nei vienÄ butÄ ir/ar siekdamas įsigyti antrÄ butÄ negali bÅ«ti laikomas vartotoju. IeÅ¡kovas valdo tik 1/3 buto, esančio (duomenys neskelbtini). Å iame bute jis negyvena. Kito gyvenamojo bÅ«sto neturi. Teismas buto preliminariÄ pirkimo-pardavimo sutartį galėjo pripažinti ne vartojimo sutartimi tik tuo atveju, jeigu atsakovas bÅ«tų įrodęs, kad ieÅ¡kovas butÄ siekė įsigyti su verslu susijusiais tikslais.

32. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai teigia, kad ieÅ¡kovas yra UAB „Saisonas ir ko“ direktorius, o Å¡i įmonė taip pat turi butus pastate, esančiame (duomenys neskelbtini), kuriame ieÅ¡kovas buvo sudaręs sutartį dėl gyvenamųjų patalpų įsigijimo. UAB „Saisonas ir ko“ yra įsigijęs parkavimo vietÄ ir sandėliukÄ . Å ios aplinkybės taip pat nėra susijusios su įrodinėjimo dalyku. IeÅ¡kovas santykiuose su atsakovu dalyvavo kaip fizinis asmuo, o ne kaip juridinio asmens atstovas, todėl ieÅ¡kovo užimamos pareigos, ir/ar vadovaujamos įmonės sudaryti sandoriai su atsakovu nagrinėjamos bylos kontekste negalėjo bÅ«ti vertinami ir juo labiau negalėjo daryti įtakos teismo sprendimui ieÅ¡kovo ir atsakovo sudarytas sutartis kvalifikuoti ne vartojimo sutartimis.

33. Apeliantas nurodo, kad teismas nepagrįstai rėmėsi CK 6.401 straipsniu, kadangi Å¡i norma taikytina nustatant netesybų dydį, kai fizinis asmuo atsisako nuo preliminarios sutarties per 10 dienų nuo jos sudarymo, tačiau ne vėlesnėse sutarties vykdymo stadijose. Darant prielaidÄ , kad teismas Å¡iÄ normÄ taikė pagal analogijÄ , vis tiek pažymėtina, kad teismas taikydamas CK 6.401 straipsnio 3 dalį klaidingai apskaičiavo maksimalų mokėtinÄ netesybų dydį. Teismas netesybų sumÄ apskaičiavimo pirkimo pardavimo kainÄ padalinęs iÅ¡ 5 (arba padauginęs iÅ¡ 20 proc.), o ne padauginęs iÅ¡ 1/5 (0,2 proc.), todėl gavo neteisingus netesybų dydžius ir netesybų dydį laikė atitinkančiu įstatymo nuostatas. Teismas atliko neteisingus skaičiavimus, todėl neapgrįstai konstatavo, kad ginčo sutartyse įtvirtintas netesybų dydis atitinka protingÄ ir CK 6.401 straipsnio 3 dalyje įtvirtintÄ netesybų dydį.

34. Apeliantas apibendrindamas teigia, kad skundžiama sprendimo dalis yra pagrįsta tik aiškiai klaidingomis ir realybės neatitinkančiomis faktinėmis aplinkybėmis, netinkamai pritaikytomis materialinėmis teisės normomis ir klaidingai atliktais matematiniais skaičiavimais, kas lėmė neteisingas teismo išvadas, todėl skundžiama teismo sprendimo dalis turi būti pakeista.

35. Atsakovas UAB „Mortaga“ apeliaciniame skunde praÅ¡o panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. sausio 10 d. sprendimÄ , priimti naujÄ sprendimÄ ir priteisti bylinėjimosi iÅ¡laidas.

36. Apeliantas, pasisakydamas dėl sutarties Nr. 1, nurodo, kad nepaisant to, kad tarp Å¡alių nebuvo pasiraÅ¡ytas raÅ¡ytinis susitarimas dėl aptariamoje sutartyje numatyto termino pagrindinei pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti pratęsimo, ieÅ¡kovas dar 2017 m. sausio mėn. nusprendė iÅ¡ preliminariosios patalpų pirkimo-pardavimo sutarties kylančias teises ir pareigas perleisti tretiesiems asmenims, jis informavo apeliantÄ , jog neketina pirkti patalpų ir nori, kad apeliantas padėtų ieÅ¡kovui surasti kitÄ Å¡io turto pirkėjÄ .

Å iÄ aplinkybę patvirtina 2017 m. sausio 31 d. Papildomas susitarimas Nr. 2, kuriame nurodyta, kad pirkėjas informuoja pardavėjÄ ir patvirtina, kad siekia rasti kitÄ asmenį, kuris įsigys patalpas, todėl pirkėjo praÅ¡ymu pardavėjas turi teisę reklamuoti ir tretiesiems asmenims siÅ«lyti įsigyti patalpas. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai atsisakė vertinti šį susitarimÄ kaip įrodymÄ , formaliai nustatęs, kad susitarimas nėra pasiraÅ¡ytas. Pažymėtina, kad nepaisant to, jog Å¡alys susitarimo nepasirašė, jo projektas ir Å¡alių susiraÅ¡inėjimas įrodo bylai reikÅ¡mingas aplinkybes, t. y. ieÅ¡kovo atsisakymÄ sudaryti pagrindinę patalpų pirkimo-pardavimo ne dėl apelianto (pardavėjo) kaltės, bet dėl asmeninių priežasčių nulemto sprendimo.

37. Pasisakydamas dėl buto preliminarios pirkimo sutarties apeliantas nurodo, kad pagrindas atsisakyti sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį turi bÅ«ti esminis, o ne menamas. Nagrinėjant bylÄ , kurioje sprendžiama, ar apeliantas turi pareigÄ grÄ Å¾inti ieÅ¡kovui pagal preliminariÄ jÄ sutartį sumokėtÄ avansÄ , bÅ«tina vertinti, ar ieÅ¡kovas (pirkėjas) pagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. AvansÄ sumokėjusi Å¡alis turi teisę reikalauti grÄ Å¾inti jį tik tais atvejais, kai iÅ¡ preliminariosios sutarties turinio negalima daryti iÅ¡vados apie Å¡ios sutarties Å¡alių susitarimÄ dėl atsakomybės už sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymÄ netesybų forma.

Jeigu preliminariojoje sutartyje tokia sankcija pirkėjui yra nustatoma, reikalavimas grÄ Å¾inti sumokėtÄ avansÄ negali bÅ«ti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas prieÅ¡prieÅ¡iniu vienarÅ«Å¡iu reikalavimu taikyti netesybas. Sprendžiant dėl preliminariosios sutarties Å¡alies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formÄ , reikia nustatyti:

1) ar sutartyje buvo numatyta tokia sankcija pirkėjui, 2) ar buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne ir 3) dėl kieno kaltės pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Teismas nevertino to, ar ieÅ¡kovas įvykdė jam CK nustatytas pareigas, bendradarbiavo su apeliantu ir dėjo maksimalias pastangas sudaryti pagrindinei pirkimo-pardavimo sutarčiai. Sprendime teismas neatsižvelgė į vėlesnį Å¡alių susiraÅ¡inėjimÄ . IeÅ¡kovas sukÅ«rė tikėtinÄ prielaidÄ , jog atvyks į notarų biurÄ ir 2017 m. gegužės 4 d. 11 val. Å¡alys pasiraÅ¡ys pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį. B korpuso pastato, kuriame yra butas, 90 proc. baigtumas buvo įregistruotas 2017 m. vasario 14 d, o pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis turėjo bÅ«ti sudaryta 2017 m. birželio 1 d. taigi pastato, kuriame yra butas, 90 proc. baigtumo neįregistravimas nebuvo priežastis, galėjusi lemti ieÅ¡kovo sprendimÄ atsisakyti sudaryti pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį.

38. Teismas neatsižvelgė ir nevertino to, jog tarp ieÅ¡kovo ir apelianto 2017 m. balandžio 21 d. buvo pasiraÅ¡ytas Nekilnojamojo turto apžiÅ«ros aktas bei Nekilnojamojo turto perdavimo-priėmimo apdailos vykdymui aktas. Apeliantas atkreipia dėmesį į tai, jog pasiraÅ¡ydamas ankščiau paminėtus dokumentus ieÅ¡kovas aiÅ¡kiai patvirtino, jog visi turto (buto) statybos darbai yra atlikti tinkamai, butas yra tinkamas naudoti pagal jo paskirtį bei atitinka preliminarioje buto pirkimo-pardavimo sutartyje ir visuose teisės aktuose numatytus kokybės reikalavimus, taip pat jį priėmė faktiÅ¡kai naudoti. Nėra aiÅ¡ku, kokiais įrodymais remdamasis pirmosios instancijos teismas nusprendė, kad apeliantas neva tai nukrypo nuo statinio techninio projekto reikalavimų bei kaip nustatė, kad dėl tariamų apelianto nukrypimų nuo statinio techninio projekto reikalavimų (apsauginės tvorelės įrengimo) iÅ¡ties sumažėjo estetinis buto vaizdas per langÄ ir butas tapo mažiau saugus.

39. Teismas sprendime nurodo, jog palūkanos iš apelianto gali būti priteisiamos tik už laikotarpį nuo 2017 m. spalio 3 d. iki 2018 m. vasario 5 d., tačiau vėliau vadovaujasi ieškovo ieškinyje nurodytu palūkanų skaičiavimu, kur palūkanos paskaičiuotos ne nuo 2017 m. spalio 3 d., o nuo 2017 m. spalio 2 d. Kaip ir nurodė pats teismas, palūkanos gali būti skaičiuojamos tik nuo 2017 m. spalio 3 d.

40. Be to, palÅ«kanos CK 6.261 straipsnio pagrindu gali bÅ«ti priteisiamos tik tuo atveju, kai skolininkas pažeidžia pinginės prievolės mokėjimo terminÄ . Vis tik, pagrindinės patalpų bei buto pirkimo-pardavimo sutartys nebuvo sudarytos ne dėl apelianto, o dėl ieÅ¡kovo kaltės, taigi apeliantui neatsirado pareiga grÄ Å¾inti ieÅ¡kovui pagal preliminariÄ sias buto ir patalpų pirkimo-pardavimo sutartis atliktų avansinių mokėjimų bei mokėti palÅ«kanų.

41. Pasisakydamas dėl priteistų nuostolių apeliantas pasisako, kad teismas nuostolius ieÅ¡kovui priteisė nenustatęs aplinkybių, kurios leistų pagrįstai teigti, kad pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl apelianto kaltės. Apeliantas ne vienÄ kartÄ tiek susitikimų metu, tiek raÅ¡tu teikė ieÅ¡kovui įvairius pasiÅ«lymas dėl pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, atliko papildomus darbus bei terasos architektÅ«rinių sprendinių pakeitimus, Å¡ių darbų atlikimui skyrė papildomų darbuotojų, ko pasėkoje butas buvo individualiai pritaikytas pagal ieÅ¡kovo norus bei praÅ¡ymus.

Be to, nuostoliai ieškovui buvo priteisti neįvertinus jų pagrįstumo. Teismas netyrė ir nevertino to fakto ar nuostolius ieškovas išvis patyrė, t. y. nesiaiškino, ar mokėjimas Lenkijoje registruotai įmonei apskritai buvo atliktas (šiuo atveju teismas nepagrįstai rėmėsi vien tik abejotina ieškovo ir Lenkijos įmone, kurios pavadinimas sprendime net nėra įvardintas, sudaryta sutartimi).

42. IeÅ¡kovas A. K. atsiliepime į apeliacinį skundÄ su atsakovo apeliaciniu skundu nesutinka ir praÅ¡o jį atmesti kaip nepagrįstÄ .

43. Atsiliepime teigiama, kad vien ta aplinkybė, kad ieÅ¡kovas teiraujasi, kaip sekasi pardavinėti butÄ , neįrodo, kad ieÅ¡kovas atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Atsakovas ieÅ¡kovui buvo pažadėjęs grÄ Å¾inti sumokėtÄ avansÄ , kai parduos svečių namų paskirties patalpas. Å ios pozicijos atsakovas laikėsi visÄ ieÅ¡kovo ir atsakovo bendravimo laikotarpį vykdant abi preliminarias sutartis, tai patvirtina ir 2017m. rugsėjo 18 d. atsakovo ieÅ¡kovui raÅ¡ytas raÅ¡tas, kuriame atsakovas ieÅ¡kovui sutiko grÄ Å¾inti avansu sumokėtas sumas. Byloje esantys nekilnojamo turto registro iÅ¡raÅ¡ai patvirtina ir įrodo, kad pats atsakovas pažeidė preliminarios sutarties nuostatas ir iki 2017 m. vasario 1 d. registrų centre neįregistravo 90 proc. baigtumo.

44. Dėl preliminarios buto pirkimo-pardavimo sutarties atsakovas apeliaciniame skunde nepagrįstai teigia, kad nepažeidė bendradarbiavimo pareigos su ieÅ¡kovu, į ieÅ¡kovo pateiktas pastabas atsakė dar 2017 metų gegužės mėnesio pirmomis dienomis, kai buvo derinamas pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo laikas, kadangi 2017 m. liepos 10 d. ir 2017 metų gegužės mėnesį pateiktos pastabos dėl pagrindinės buto pirkimo pardavimo sutarties sÄ lygų nebuvo tapačios, todėl laikyti, kad į jas ieÅ¡kovui buvo atsakyta dar 2017 metų gegužės mėnesį, nėra pagrindo. Negalima teigti, kad tarp Å¡alių buvo suderintos visos pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties sÄ lygos. Å alys vedė derybas dėl pagrindinės sutarties sÄ lygų, tačiau atsakovui savo iniciatyva pasitraukus iÅ¡ derybų ir ignoravus ieÅ¡kovo pateiktas pastabas, pagrindinės sutarties sÄ lygos nebuvo suderintos.

45. IeÅ¡kovas niekada neatsisakė sudaryti pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties, tÄ patvirtina ir 2017 m. rugsėjo 25 d. raÅ¡tas. IeÅ¡kovas norėjo sudaryti pagrindinę buto pirkimo pardavimo sutartį, tačiau turėjo teisėtus lÅ«kesčius ir pagrįstai norėjo, kad atsakovas atsižvelgtų į ieÅ¡kovo pateiktas pastabas dėl pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties sÄ lygų.

46. IeÅ¡kovas nesutinka su atsakovo teiginiais, neva nėra jokių įrodymų, patvirtinančių teiginius, kad atsakovas nukrypo nuo statinio projekto, kadangi ieÅ¡kovas į bylÄ yra pateikęs fotofiksacijas, statinio projektinės dokumentacijos iÅ¡traukas, kurios patvirtina, kad faktiÅ¡kai pastatytos apsauginės tvorelės pabaiga yra kitoje vietoje, nei kad buvo suprojektuota.

47. Pateiktas patalpų apžiÅ«ros aktas yra sudarytas tik dėl patalpų priėmimo apdailos darbams vykdyti (2017 m. balandžio 21 d. Patalpų perdavimo apdailai vykdyti aktas). IeÅ¡kovas, pasiraÅ¡ydamas šį perdavimo aktÄ , bendros patalpų bÅ«klės nevertino, kadangi patalpos buvo apžiÅ«rimos tik dėl bÅ«simų apdailos darbų vykdymo, todėl patalpų bÅ«klė buvo vertinama tiek, kiek tai buvo susiję su galimybe pradėti vykdyti apdailos darbus, o ne patalpas naudoti pagal paskirtį ar priimti nuosavybėn įvertinant visus patalpų trÅ«kumus. Apsauginė tvorelė nėra patalpų dalis, t. y. atsakovas įrengdamas tvorelę nukrypo ne nuo ieÅ¡kovui parduodamos patalpos, kuri ir buvo apžiÅ«rima, projekto, o nuo bendro statinio projekto.

48. Atsakovas UAB „Mortaga“ atsiliepime į ieÅ¡kovo apeliacinį skundÄ su juo nesutinka ir praÅ¡o atmesti kaip nepagrįstÄ .

49. Atsiliepime nurodoma, kad vartotojas yra suprantamas kaip silpnesnioji vartojimo sutarčių Å¡alis, tačiau Å¡iuo atveju ieÅ¡kovas tokiu negali bÅ«ti laikomas, kadangi yra UAB „Saisonas ir Ko“ direktorius, taigi kasdienėje darbinėje veikloje susiduria su įvairaus pobÅ«džio sandorių sudarymu ir turi Å¡ioje srityje ilgametę patirtį. Apeliantas savo vardu yra įsigijęs ir nuosavybės teise valdo dar vienÄ patalpÄ ir du žemės sklypus. Atitinkamai tai patvirtina faktÄ , jog apeliantas turi patirties sudarant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorius. Nurodytos aplinkybės leidžia teigti, jog apeliantas, sudarydamas preliminariÄ sias sutartis, ketino turtÄ naudoti verslo tikslais, tik vėliau pakeitė savo ketinimus dėl paties įsigyjamo turto apimties.

50. PreliminariÄ ja patalpų pirkimo-pardavimo sutartimi apeliantas siekė įsigyti negyvenamosios paskirties patalpas ir dar pirmame pastato aukÅ¡te, kur pagal nusistovėjusiÄ praktikÄ Ä¯prastai ir yra įkuriamos įvairaus pobÅ«džio komerciniams tikslams tenkinti skirtos patalpos. TokiÄ atsakovo pozicijÄ pagrindžia ir Nekilnojamojo turto registro centrinės duomenų bazės iÅ¡raÅ¡as, iÅ¡ kurio matyti, jog apeliantui, kaip fiziniam asmeniui, jau priklauso vienos patalpos, esančios (duomenys neskelbtini), kuriose registruota apelianto valdoma bendrovė UAB „Saisonas ir Ko“. Å iuo atveju ieÅ¡kovas praktiÅ¡kai vienu metu sudarė sutartis dėl penkių nekilnojamo turto objektų pirkimo-padavimo, kuriais siekė įsigyti daugiau nei 120 kv. m. ploto nekilnojamojo turto, tai rodo tam tikrus verslumo požymius.

51. Pagrindinė sutartis dėl patalpų pirkimo-pardavimo nebuvo sudaryta, kadangi pats ieÅ¡kovas, dar iki termino sudaryti pagrindinę patalpų pirkimo-pardavimo sutartį pabaigos informavo apeliantÄ , jog neketina pirkti patalpų ir nori, kad atsakovas padėtų apeliantui surasti kitÄ Å¡io turto pirkėjÄ , tokiu bÅ«du pats atsisakė sudaryti pagrindinę patalpų pirkimo-pardavimo sutartį. Tuo tarpu pagrindė buto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta ieÅ¡kovui neatvykus į notarų biurÄ sudaryti sutarties.

52. Net ir tuo atveju, jeigu teismas konstatuotų, jog tarp Å¡alių sudarytos preliminariosios sutartys laikytinos vartojimo sutartimis, teisinio pagrindo, kuriuo remiantis bÅ«tų galima teigti, jog preliminariųjų sutarčių 3.1.3 punktai yra nesÄ Å¾iningi ir negaliojantys, nėra. Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys, įskaitant ir ginčo preliminariÄ sias sutartis, yra savanoriÅ¡kos ir nėra sudaromos prisijungimo bÅ«du, o tai atitinkamai reiÅ¡kia, jog apeliantas turėjo realiÄ galimybę įvertinti visas preliminariųjų sutarčių sÄ lygas ir, esant poreikiui, inicijuoti jų pakeitimÄ , o to nepadaręs jis prisiėmė visas iÅ¡ sudarytų preliminariųjų sutarčių nuostatų kylančias teises ir pareigas.

Apeliantas bylÄ nagrinėjant pirmosios instancijos teisme nebuvo pateikęs nei vieno įrodymo, kuriuo remdamasis teismas bÅ«tų galėjęs daryti iÅ¡vadÄ , jog apeliantas butÄ ir patalpas ketina įsigyti Å¡eimos poreikiams tenkinti, taip pat neteikė įrodymų ir apie savo gyvenamÄ jÄ vietÄ bei valdomÄ turtÄ . IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir iÅ¡vados 53. Apeliacinio proceso paskirtis – laikantis CPK 320 straipsnyje įtvirtintų bylos nagrinėjimo ribų, patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinį sprendimÄ tiek jo teisėtumo, tiek jo pagrįstumo aspektu.

Tai atliekama nagrinėjant ir faktinį, ir teisinį bylos aspektus, t. y. tiriant byloje surinktus įrodymus patikrinama, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė faktines bylos aplinkybes ir ar nustatytoms faktinėms aplinkybėms teisingai taikė materialiosios teisės normas. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas taip pat patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.

54. Byloje esančiais raÅ¡ytiniais įrodymais nustatyta, kad 2015 m. spalio 21 d. ieÅ¡kovas su atsakovu sudarė dvi preliminarias sutartis: vienÄ sutartį dėl statomų patalpų pirkimo-pardavimo Nr. MO-2015-28P, ir sutartį dėl statomo buto pirkimo-pardavimo Nr. MO-2015-29P.

55. Patalpų pirkimo-pardavimo Nr. MO-2015-28P sutartimi atsakovas įsipareigojo rezervuoti ir ateityje ieškovui parduoti svečių namų paskirties 2 kambarių patalpas (preliminarus plotas 50,3 kv.

m) su daline apdaila ir priklausančia nustatyto dydžio žemės sklypo idealiÄ ja dalimi, kurių projektinis Nr. S14, taip pat parkavimo vietÄ , kurios projektinis Nr. 2, kartu su sandėliuku už bendrÄ preliminariÄ 89 734,70 Eur kainÄ (sutarties 2.1 punktas). Sutarties 1.6 punkte Å¡alys susitarė, kad turto pagrindinė notarinė pirkimo-pardavimo sutartis turi bÅ«ti sudaryta iki 2017 m. vasario 1 d. Sutarties 2.4 punkte Å¡alys susitarė, kad ieÅ¡kovas sumokės atsakovui 13 460,20 Eur dydžio avansinį mokėjimÄ .

Pirkėjas patvirtina, kad pagal pagrindinę sutartį jis pirks nebaigtÄ statyti turtÄ , Notarinės sutarties sudarymo dienÄ Ä¯registruoto turto baigtumas bus 90 procentų ir pagal Notarinę sutartį pirkėjas įsipareigos savo lėšomis savarankiÅ¡kai per Å¡alių sutartÄ ne ilgesnį kaip 90 kalendorinių dienų terminÄ atlikti bÅ«tinus įsirengimo darbus (sutarties 1.7 punktas). Sutarties 4.1 punktas nustato, jog namo 90 proc. baigtumas bus įregistruotas ne vėliau kaip iki 2016 m. gruodžio 30 d.

56. Statomo buto pirkimo-pardavimo Nr. MO-2015-029P sutartimi atsakovo statomame svečių namų ir komercinių patalpų pastate atsakovas įsipareigojo už preliminariÄ 97 950,60 Eur kainÄ parduoti ieÅ¡kovui 3 kambarių butÄ su daline apdaila, parkingo dalį bei žemės sklypo dalį (sutarties I ir II punktai, sutarties 2.1 punktas). Sutarties 1.5 punkte nurodyta, kad Å¡ia sutartimi pirkėjas patvirtina savo ketinimus pasiraÅ¡yti Notarinę sutartį ir joje nustatytomis sÄ lygomis nusipirkti turtÄ . Sutarties 1.6 punkte nurodyta, kad Å¡alys susitaria sudaryti pagrindinę Notarinę sutartį ne vėliau kaip 2017 m. vasario 1 d.

Å iame punkte taip pat nurodyta, kad visos esminės turto pirkimo-pardavimo sÄ lygos, įskaitant ir atsiskaitymo tvarkÄ , bei nuosavybės teisės perėjimo momentas bus aptartas pagrindinėje Notarinėje sutartyje. Sutarties 1.7 punkte nurodyta, kad Notarinės sutarties sudarymo dienÄ Ä¯registruoto turto baigtumas bus 90 proc. Pagal sutarties 2.4 punktÄ , ieÅ¡kovas atsakovui turėjo sumokėti 14 692,59 Eur avansÄ . Papildomu susitarimu Nr. 1 Å¡alys susitarė, kad pagrindinė turto Notarinė pirkimo-pardavimo sutartis turi bÅ«ti sudaryta ne vėliau, kaip 2017 m. balandžio 1 d.

57. Byloje tarp Å¡alių nėra ginčo dėl to, kad ieÅ¡kovas įvykdė sutarčių 2.4 punktuose įtvirtintÄ pareigÄ sumokėti avansÄ â€“ atitinkamai 13 460,20 Eur ir 14 692,59 Eur, iÅ¡ viso 28 152,79 Eur.

58. Byloje esminis ginčas yra susijęs su ieškovo siekiu pripažinti negaliojančiomis ab initio preliminariųjų patalpų pirkimo-pardavimo Nr. MO-2015-28P bei buto pirkimo-pardavimo Nr. MO-2015-29P sutarčių 3.1.3 punktų nuostatų dalis: „o Pirkėjo 2.4 punkte nustatyta tvarka sumokėti pinigai lieka Pardavėjui kaip Pirkėjo pardavėjui mokėtina bauda papildomai neįrodinėtiniems minimaliems Pardavėjo nuostoliams padengti. Šalys patvirtina, kad šiame punkte nustatyta bauda yra pagrįsto, teisingo ir protingo dydžio bei negali būti mažinama jokiais pagrindais ir motyvais bei dėl jokių aplinkybių“.

IeÅ¡kovas tvirtina, kad Å¡iuo atveju buvo sudarytos preliminarios vartojimo pirkimo-pardavimo sutartys, kadangi patalpas buvo siekiama įsigyti asmeniniams tikslams, tuo tarpu atsakovas nurodo, kad ieÅ¡kovas dėl savo vykdomos veiklos pobÅ«džio neturėtų bÅ«ti pripažįstamas vartotoju. Dėl preliminariųjų sutarčių kvalifikavimo vartojimo sutartimis ir sutarčių laisvės principo 59. CK 6.2281 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad vartojimo sutartimi verslininkas įsipareigoja perduoti vartotojui prekes nuosavybės teise arba suteikti paslaugas vartotojui, o vartotojas įsipareigoja priimti prekes ar paslaugas ir sumokėti jų kainÄ .

Šio kodekso nustatytais atvejais vartojimo sutartimis laikomos ir kitos verslininko ir vartotojo sudarytos sutartys. To paties straipsnio 3 dalyje nurodyta, kad vartotojas – fizinis asmuo, su savo verslu, prekyba, amatu ar profesija nesusijusiais tikslais (vartojimo tikslais) siekiantis sudaryti ar sudarantis sutartis.

60. Teismų praktikoje suformuluoti esminiai požymiai, kuriuos atitinkanti sutartis kvalifikuojama kaip vartojimo: pirma, prekes ar paslaugas įsigyja fizinis asmuo; antra, fizinis asmuo prekes ir paslaugas įsigyja ne dėl savo ūkinės komercinės ar profesinės veiklos, o savo asmeniniams, šeimos, namų ūkio poreikiams tenkinti; trečia, prekes ar paslaugas teikia verslininkas (fizinis ar juridinis asmuo, veikiantis verslo tikslais) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. spalio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-397/2011; 2012 m. kovo 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K- 3-67/2012; 2012 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-156/2012; 2016 m. liepos 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-358-248/2016, 31, 32 punktai). Atsižvelgiant į teismų praktikoje pateiktus išaiškinimus, sutartis kvalifikuojant kaip vartojimo svarbu nustatyti, ar fizinis asmuo prekes ar/ir paslaugas vartoja asmeniniams, šeimos, namų ūkio poreikiams tenkinti.

61. Kasacinis teismas taip pat yra suformulavęs tam tikrus kriterijus, į kuriuos turi būti atsižvelgiama vertinant ginčo teisinių santykių pobūdį, pvz., ar ieškovas savo asmeniniams, šeimos, namų ūkio poreikiams tenkinti sudarė ginčijamus sandorius esamais ar būsimais verslo, profesijos tikslais, ar tai buvo vienkartinė ieškovo investicinė veikla, ar buvo sudaromos ir kitos investicinio pobūdžio sutartys, jeigu tokios buvo sudaromos, tai kiek jų buvo ir kaip dažnai jos buvo sudaromos, ar ieškovo veikloje nėra versliškumo požymių ir kt. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. balandžio 16 d. nutartis c. b. Nr. 3K-3-206/2014).

62. Taigi, prieÅ¡ingai nei apeliaciniame skunde nurodo ieÅ¡kovas, turto rÅ«Å¡is, pobÅ«dis ar patalpų paskirtis negali bÅ«ti laikomas esminiu kriterijumi, kuriuo remiantis vertinama, ar pirkėjas daiktÄ perka asmeniniams, ar verslo tikslams tenkinti, svarbu įvertinti visas reikÅ¡mingas aplinkybes, tame tarpe ir perkamo turto pobÅ«dį ir paskirtį, vykdomų sandorių intensyvumÄ bei visas kitas reikÅ¡mingas aplinkybes. Be kita ko pažymėtina, kad vartojimo sutarties atveju vartotojui didesnė apsauga suteikiama atsižvelgiant į informacijos, patirties, specialių žinių stokos, dėl kurios jis turi ribotas galimybes, sudarant sutartį, tinkamai įgyvendinti savo interesų apsaugÄ ir daryti įtakÄ sutarties sÄ lygų turiniui.

63. IeÅ¡kovas teigia, kad butÄ siekė įsigyti turėdamas tikslÄ jame gyventi, o svečių namus siekė įsigyti ketindamas užtikrinti savo vaikų gerovę ateityje. Preliminariosios sutarties Nr. 1 II punkte nurodyta, kad pirkėjas ketina įsigyti patalpÄ statomame name (svečių namų ir komercinėse patalpose, kurios yra svečių namų paskirties pastate, žr. sutarties Nr. 1 I punktÄ ), parkingo vietÄ (sandėliukÄ ) bei nustatyto dydžio žemės sklypo dalį. Preliminariosios sutarties Nr. 2 II punkte įtvirtinta, kad pirkėjas taip pat ketina įsigyti butÄ tame pačiame statomame svečių namų paskirties pastate.

Byloje nustatyta, kad ieÅ¡kovas yra bendrovės UAB „Saisonas ir Ko“ direktorius, kuri užsiima didmenine ir mažmenine prekyba maisto ir ne maisto prekėmis; didmenine ir mažmeninė prekyba transporto priemonėmis; kita veikla. Registrų centro duomenimis, minėta bendrovė nuosavybės teise valdo žemės sklypÄ su statiniais, esančiais adresu (duomenys neskelbtini), bendrovė nuosavybės teise valdo patalpas/butus, taip pat esančius adresais (duomenys neskelbtini), taigi aplinkybė, kad Å¡iuo atveju ieÅ¡kovas preliminariosiomis sutartimis ketino pirkti patalpas tuo pačiu adresu ((duomenys neskelbtini)) pagrįstai suponuoja iÅ¡vadÄ , kad Å¡ie sandoriai, atsižvelgiant į jų intensyvumÄ bei mastÄ , susiję su ieÅ¡kovo įmonės verslo, tačiau ne asmeniniais tikslais.

Å iÄ aplinkybę patvirtina ir tai, kad UAB „Saisonas ir Ko“ buveinės adresas yra adresu (duomenys neskelbtini), o Å¡is butas nuosavybės teise priklauso ieÅ¡kovui kaip fiziniam asmeniui, taigi matyti, jog ieÅ¡kovo verslo reikalai yra glaudžiai susiję su asmeniniais interesais, vykdomi nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoriai leidžia pagrįstai spręsti, kad ieÅ¡kovas sudarė preliminariÄ sias pirkimo-pardavimo sutartis įgyvendindamas ne savo/ne vien tik savo asmeninius interesus, tačiau pirmiausiai vykdydamas verslo tikslus.

Aplinkybė, kad tiek ieÅ¡kovas kaip fizinis asmuo, tiek UAB „Saisonas ir Ko“, valdo pakankamai ženklų skaičių nuosavybės, UAB „Saisonas ir Ko“ nuosavybės teise valdo patalpas, tuo pačiu adresu, darytina iÅ¡vada, kad labiau tikėtina, jog ieÅ¡kovas ketino sudaryti pagrindines sutartis ne kaip vartotojas, todėl teismas daro iÅ¡vadÄ , kad Å¡iuo atveju nėra pagrindo pripažinti preliminariųjų pirkimo-pardavimo sutarčių kaip vartojimo, kadangi ieÅ¡kovo veiksmuose yra akivaizdÅ«s versliÅ¡kumo požymiai.

Juo labiau ieÅ¡kovo negalima laikyti silpnesniÄ ja sutarties Å¡alimi.

64. Teismas konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime pagrįstai sutarčių nevertino kaip vartojimo. Atsižvelgiant į tai, kad preliminariosios sutartys Nr. 1 ir Nr. 2 nekvalifikuotinos vartojimo sutartimis, nėra pagrindo svarstyti sutarčių 3.1.3 punktų dalių nesÄ Å¾iningumÄ CK 6.2284 straipsnio 2 dalies 4 punkto aspektu.

65. Pažymėtina, kad Å¡iuo atveju nėra pagrįsti ieÅ¡kovo teiginiai, kad jis prisijungė prie preliminariųjų sutarčių prisijungimo bÅ«du, taigi negalėjo daryti įtakos sutarties nuostatoms bei sutarčių sudarymui. Å iuo aspektu pažymėtina, kad sandoriai laikomi svarbiausia asmenų privačios autonomijos įgyvendinimo priemone, nes, sudarydami juos, asmenys iÅ¡reiÅ¡kia savo valiÄ dėl tarpusavio susitarimu sukuriamų teisių ir pareigų, prisiimamos atsakomybės (CK 1.2, 6.2, 6.156 straipsniai).

Sutarčių laisvės principas taip pat yra susijęs su principu, kad sutarčių reikia laikytis (lot. pacta sunt servanda), kuris reiškia, jog asmeniui privalomi ne tik sutartimi prisiimti konkretūs įsipareigojimai, tačiau ir tai, kas sutartyje tiesiogiai nenustatyta, tačiau išplaukia iš jos esmės ar įstatymų. Asmenys, siekdami tam tikrų tikslų ir sudarydami sandorius, laisvai sprendžia dėl savo teisių ir pareigų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2012 m. kovo 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-90/2012).

66. Byloje nėra duomenų, taip pat ieÅ¡kovas neginčija aplinkybės, kad laisva valia sudarė preliminariÄ sias sutartis tokiomis sÄ lygomis, kokios yra nurodytos. IeÅ¡kovas taip pat neįrodinėja, kad sutartis pasirašė dėl suklydimo, nesupratimo ar kitų aplinkybių, netinkamai darant įtakÄ jo valiai, todėl suderintos ir pasiraÅ¡ytos sutartys jų Å¡alims turi įstatymo galiÄ ir yra vykdytinos. Pažymėtina, jog ginčijamų sutarčių nuostatų pilna formuluotė yra tokia: „Pirkėjui tinkamai ir laiku neįvykdžius sutarties 2.4 punkto, nepasiraÅ¡ius Notarinės sutarties per 3.1.4 punkte nurodytus terminus ar pratęstus terminus ir/ar atsisakius sutarties (įskaitant jos nutraukimÄ ) ir/ar ketinimų sudaryti Notarinę sutartį praėjus 10 kalendorinių dienų nuo sutarties pasiraÅ¡ymo, Å¡i sutartis be atskiro praneÅ¡imo netenka galios, o pirkėjo 2.4 punkte nustatyta tvarka sumokėti pinigai lieka pardavėjui kaip pirkėjo pardavėjui mokėtina bauda papildomai neįrodinėtiniems minimaliems pardavėjo nuostoliams padengti.

Å alys patvirtina, kad Å¡iame punkte nustatyta bauda yra pagrįsto, teisingo ir protingo dydžio bei negali bÅ«ti mažinama jokiais pagrindais ir motyvais bei dėl jokių aplinkybių“. Vadinasi, ginčijama 3.1.3 nuostata yra sietina su ieÅ¡kovo netinkamu elgesiu, kalte neįvykdant nustatytų sÄ lygų. AnalogiÅ¡kos pasekmės abejose sutartyse yra įtvirtintos ir pardavėjui 3.2.2: „Pardavėjui pažeidus sutarties 1.6 punktÄ Å¡i sutartis gali bÅ«ti pirkėjo iniciatyva vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukta pateikiant pardavėjui raÅ¡ytinį praneÅ¡imÄ .

Tokiu atveju pardavėjas įsipareigoja ne vėliau kaip per 5 (penkias) darbo dienas po pirkėjo praneÅ¡imo gavimo dienos grÄ Å¾inti pirkėjui visus iÅ¡ jo gautus piniginius mokėjimus.“ 67. Atsižvelgiant į minėtas preliminariųjų sutarčių nuostatas darytina iÅ¡vada, kad tiek pirkėjui, tiek pardavėjui įtvirtintos analogiÅ¡kos pasekmės dėl sutarties pažeidimo, todėl nėra pagrindo teigti, kad sutarčių 3.1.3 nuostatos yra nesÄ Å¾iningos ir turėtų bÅ«ti pripažintos negaliojančiomis.

Dėl Å¡ių priežasčių ieÅ¡kovo apeliacinio skundo argumentai atmestini kaip nepagrįsti. Dėl Preliminariosios statomų patalpų pirkimo-pardavimo sutarties Nr. MO-2015-28P sumokėto avanso 68. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje preliminarioji sutartis įvardijama kaip organizacinė sutartis, priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Tai sutartis dėl kitos (pagrindinės) sutarties sudarymo, iÅ¡ jos kyla Å¡alių prievolė aptartomis sÄ lygomis sudaryti pagrindinę sutartį. IÅ¡ preliminariosios sutarties sampratos matyti, kad iÅ¡ Å¡ios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmenų veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį.

Pagrindiniai preliminariosios sutarties bruožai: pirma, aiÅ¡kus Å¡alių susitarimas ateityje sudaryti kitÄ â€“ pagrindinę – sutartį; antra, Å¡alių sutarimas dėl bÅ«simos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sÄ lygų aptarimas; trečia, terminas, per kurį turi bÅ«ti sudaryta pagrindinė sutartis; ketvirta, Å¡io susitarimo įforminimas raÅ¡ytine forma. BÅ«tini preliminariosios sutarties elementai: suderinta Å¡alių valia pasiektas susitarimas sukurti teisinius santykius, t. y.

įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; pagrindinės sutarties esminių sÄ lygų aptarimas; susitarimo iÅ¡reiÅ¡kimas raÅ¡ytine forma (CK 1.73 straipsnio 1 dalies 7 punktas, 6.159 straipsnis, 6.165 straipsnio 1, 2 dalys). AiÅ¡kinant sutarčių požymius ir skirtumus kasacinio teismo jurisprudencijoje pažymima, kad pagal preliminariÄ jÄ sutartį atsiranda prievolė sudaryti sutartį, o pagal pagrindinę sutartį – teisės ar pareigos dėl sutarties objekto (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. kovo 29 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Avižienių projektai“ v. asociacija „Ekologinės statybos“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-145/2011).

69. Å iuo atveju tiek preliminarioji sutartis Nr. 1, tiek Nr. 2 buvo sudarytos siekiant įsigyti nekilnojamÄ jį turtÄ , tačiau nurodytais terminais pagrindinės sutartys sudarytos nebuvo. Nustatyta, kad dėl preliminariųjų sutarčių buvo sumokėti avansai. Avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas bÅ«simų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sÄ skaita. Pagal CK 6.309 straipsnio 2 dalį, pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktÄ Ä¯sipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu).

Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, pvz., pagrindinė sutartis nesudaroma, tai nėra pagrindo sumokėtÄ avansÄ naudoti pagal mokėjimo paskirtį. Tai savaime nereiÅ¡kia, kad avansu sumokėti pinigai turi bÅ«ti grÄ Å¾inti. Reikia įvertinti, ar avansu sumokėti pinigai nebuvo Å¡alių susitarimu ar kitu pagrindu numatyti panaudoti pagal kitÄ paskirtį, pvz., kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti. Nuostatos dėl avanso mokėjimo gali bÅ«ti įtrauktos į preliminariÄ jÄ sutartį, todėl kad ji susijusi su bÅ«simu pagrindinės sutarties sudarymu ateityje, o pagal pagrindinę sutartį gali bÅ«ti vykdomi mokėjimai.

Sudarant preliminariÄ jÄ sutartį prisiimama prievolė ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Å i prievolė gali bÅ«ti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Jeigu ikisutartiniuose santykiuose sumokamas avansas, tai CK nedraudžia susitarti, kad avanso suma bÅ«tų naudojama kaip netesybos. Tokia sutarties nuostata yra pagrindas civilinėms teisėms ir pareigoms atsirasti (CK 1.136 straipsnio 1 dalis). IÅ¡ sutarčių 3.1.4 ir 3.2.2 punktų matyti, kad Å¡alys suderino įmokėtų sumų (avanso) paskirstymo klausimÄ atsižvelgiant į tai, dėl kieno kaltės – pirkėjo ar pardavėjo – nebuvo sudarytos pagrindinės sutartys, o abiejų sutarčių 3.1.3 nuostatų formuluotė „Pirkėjo 2.4 punkte nustatyta tvarka sumokėti pinigai lieka Pardavėjui kaip Pirkėjo pardavėjui mokėtina bauda papildomai neįrodinėtiniems minimaliems Pardavėjo nuostoliams padengti“ rodo, kad Å¡alys sutartyje susitarė dėl avanso kaip netesybų.

70. Kaip nurodyta, sutartis Nr. 1 turėjo bÅ«ti sudaryta iki 2017 m. vasario 1 d., tačiau iki nurodyto termino ji sudaryta nebuvo. Byloje taip pat nustatyta, kad pardavėjas 2016 m. gruodžio 27 d. praneÅ¡imu informavo suinteresuotus asmenis apie tai, kad dar nėra pasiektas 90 proc. pastato baigtumas, bei numatoma vėlesnė baigtumo registracijos data, todėl galima daryti iÅ¡vadÄ , kad atsakovas bendradarbiavo ir elgėsi sÄ Å¾iningai, todėl pirmosios instancijos teismo argumentas, jog pagrindinė patalpų pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl to, kad atsakovas savo sutartinų įsipareigojimų tinkamai nevykdė ir neužtikrino, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis bÅ«tų sudaryta iki 2017 m. vasario 1 d., laikytinas formaliu ir padarytu neiÅ¡siaiÅ¡kinus visų reikÅ¡mingų bylos aplinkybių bei neįvertinus paties ieÅ¡kovo elgesio.

Be to, nors pastato baigtumas ir nebuvo pasiektas 90 proc, ieÅ¡kovas dėl to priekaiÅ¡tų nereiÅ¡kė, neprašė nutraukti preliminariosios sutarties tuo pagrindu, prieÅ¡ingai, aktyviai tęsė bendravimÄ ir bendradarbiavimÄ , taigi toleravo aplinkybę, kad baigtumas nebuvo pasiektas ir patalpos registracija laiku nepadaryta.

71. Å alių tikruosius ketinimus ikisutartiniuose santykiuose, jų bendradarbiavimÄ tikslinga vertinti be kita ko ir atsižvelgiant į jų susiraÅ¡inėjimÄ elektroniniais laiÅ¡kais, kurių turinį įvertinus matyti, kad ieÅ¡kovas ikisutartinių santykių metu iki sudarant pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį nusprendė pats nebeįsigyti patalpų, teises į jas perleidžiant tretiesiems asmenims. Tai patvirtina Å¡alių susiraÅ¡inėjimas, to neneigia ir pats ieÅ¡kovas. Pats ieÅ¡kovas nurodo, kad su atsakovu buvo sutarę, jog pardavus svečių namus tretiesiems asmenims, atsakovas ieÅ¡kovui grÄ Å¾ins sumokėtÄ avansÄ .

IeÅ¡kovo valiÄ nebesudaryti pagrindinės sutarties patvirtina ir rengtas, nors formaliai ir nepasiraÅ¡ytas, 2017 m. sausio 31 d. Papildomas susitarimas Nr. 2, kuris buvo parengtas tuo pagrindu, kad ieÅ¡kovas atsisakė pats pirkti patalpas ir nusprendė ieÅ¡koti joms kito pirkėjo. Vadinasi, pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieÅ¡kovo valios ir asmeninių priežasčių.

72. Teismas konstatuoja, kad dar iki pagrindinės sutarties sudarymo termino ieÅ¡kovas jau nebeketino įgyvendinti preliminariojoje sutartyje savo iÅ¡reikÅ¡tos valios sudaryti sutartį, taigi savo veiksmais atsisakė jÄ sudaryti, todėl pirmosios instancijos teismas netinkamai įvertino bylos faktines aplinkybes ir padarė klaidingÄ iÅ¡vadÄ , kad pagrindinė patalpų pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės.

73. Nustačius, kad pagrindinė patalpų pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieÅ¡kovo kaltės, keistina pagal preliminariÄ jÄ Nr. MO-2015-28P sutartį ieÅ¡kovo sumokėto 13 460,20 Eur avanso paskirstymo tvarka. Å iuo atveju taikytinas sutarties Nr. 1 3.1.3 punktas, pagal kurį pirkėjui nepasiraÅ¡ius notarinės sutarties per nurodytus terminus <...> sumokėti pinigai lieka pardavėjui. Atsižvelgiant į tai, pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis, kuria iÅ¡ UAB „Mortaga“ ieÅ¡kovo naudai priteistas už preliminariÄ jÄ patalpų pirkimo-pardavimo sutartį sumokėtas avansas, naikintina, ir priimtinas naujas sprendimas: ieÅ¡kovo reikalavimo dalį priteisti 13 460,20 Eur sumokėtÄ avansÄ atmesti kaip nepagrįstÄ .

Dėl Preliminariosios statomo buto pirkimo pardavimo sutarties Nr. MO-2015-029P sumokėto avanso 74. IeÅ¡kovo nurodoma esminė aplinkybė dėl pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties nesudarymo yra ta, kad atsakovas nukrypo nuo statinio projekto, to pasėkoje metalinė tvorelė buvo įrengta viduryje lango jo apačioje. IeÅ¡kovas vykdė derybas siekdamas sulygti sau palankesnes pagrindinės sutarties sÄ lygas, tuo tarpu atsakovas reiÅ¡kiamas pastabas ignoravo. Pirmosios instancijos teismas konstatavo, kad atsakovas nukrypo nuo statinio projekto, Å¡is nukrypimas lėmė turimo ieÅ¡kovui parduoti buto savybes (estetinis vaizdas per buto langÄ bei buto saugumas), atsakovas Å¡ias savo klaidas siekė iÅ¡taisyti ieÅ¡kovo sÄ skaita ir tai lėmė pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties sÄ lygų nelanksčias derybas, kurias atsakovas nutraukė savo iniciatyva.

Atsakovas nurodo, kad defektai buvo neesminiai ir tai negalėjo būti laikoma pagrįstu pagrindu atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, be to, bendradarbiavo atsakydamas į visus ieškovo elektroninius laiškus.

75. Pažymėtina, kad civilinės bylos nagrinėjamos laikantis rungimosi principo. Kiekviena Å¡alis privalo įrodyti tas aplinkybes, kuriomis remiasi kaip savo reikalavimų ar atsikirtimų pagrindu, iÅ¡skyrus atvejus, kai yra remiamasi aplinkybėmis, kurių nereikia įrodinėti (CPK 12 straipsnis). Pažymėtina, kad Å¡iuo atveju ieÅ¡kovas, turėdamas pareigÄ Ä¯rodyti, kad dėl atsakovo kaltės atsiradę neatitikimai buvo esminiai, ir dėl to ieÅ¡kovas atsisakė sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį, to nepadarė, kadangi jo pateiktos fotonuotraukos ir planas tik patvirtina faktÄ , kad tvorelė buvo įrengta vidury lango po juo, tačiau neįrodo kad tokie defektai bÅ«tų esminiai, galėję nulemti ieÅ¡kovo apsisprendimÄ nebesudaryti pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties.

76. Byloje esantys elektroniniai laiÅ¡kai patvirtina, kad atsakovas, pripažindamas defektÄ , siekė Å¡iÄ situacijÄ iÅ¡spręsti. 2017 m. gegužės 2 d. el. laiÅ¡ke ieÅ¡kovas pateikė pastabÄ dėl apsauginės tvorelės bei kitų nesuderintų pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sÄ lygų. Tos pačios dienos el. laiÅ¡ke atsakovas nurodo, kad siunčia planuojamo vaizdo nuotraukÄ , atsižvelgiant į ieÅ¡kovo priekaiÅ¡tus dėl metalinės tvorelės. Atsakovas taip pat nurodo, kad Å¡ių darbų įmonės sÄ skaita atlikti negali, taigi siÅ«lo kompensuoti 20 proc. sÄ matos. 2017 m. gegužės 3 d. el. laiÅ¡ke atsakovas nurodo, kad bus susirinkimas, kurio metu bus sprendžiamas klausimas dėl situacijos su tvorele prie lango bei laiptinės lango, kur galima patekti į terasÄ .

Ä® tai ieÅ¡kovas atrašė 2017 m. gegužės 3 d. el. laiÅ¡ku dėkodamas už komentarus bei teiraudamasis, ar pas notarÄ užteks turėti neįgalumo pažymÄ . IÅ¡ kitų el. laiÅ¡kų turinio matyti, kad ieÅ¡kovas vedė diskusijas dėl metalinės tvorelės, tačiau neatmetė notarinės sutarties pasiraÅ¡ymo galimybės, tai reiÅ¡kia, nukrypimų nelaikė esminiais. IeÅ¡kovas jokia forma neįspėjo atsakovo apie ketinimus nesudaryti pagrindinės sutarties bÅ«tent dėl nukrypimo nuo projekto.

Pats neinicijavo sutarties nutraukimo ar jos pakeitimo (sutarties 3.1.5 punktas), neinicijavo pagrindinės sutarties sudarymo termino pratęsimo (sutarties 3.1.4 punktas). Aplinkybę, kad atsakovas siekė įvairiais bÅ«dais iÅ¡taisyti defektų situacijÄ , patvirtina ir 2017 m. liepos 21 d., 2017 m. rugpjūčio 8 d., 2017 m. rugpjūčio 21 d. ir 2017 m. rugpjūčio 31 d. praneÅ¡imai, kuriuose iÅ¡ esmės nurodyta, kad atlikus darbus bei terasos architektÅ«rinių sprendinių pakeitimus butas yra individualiai pritaikytas pagal pirkėjo norus bei praÅ¡ymus, notarinės pirkimo-pardavimo sutarties projektas yra suderintas, net keletÄ kartų atsakovas kvietė ieÅ¡kovÄ sudaryti notarinę pirkimo-pardavimo sutartį.

Nustatyta, kad atsakovas dėjo protingas ir pakankamas pastangas spręsti kilusius nesutarimus, bendradarbiauti bei sudaryti pagrindinę sutartį (jÄ sudaryti kvietė konkrečiu laiku), reagavo bei iÅ¡ esmės atsakė į visus esminius ieÅ¡kovo nusiskundimus, todėl konstatuoti atsakovo nebendradarbiavimÄ ar nerÅ«pestingumÄ nėra pagrindo.

77. Atsižvelgiant į tai, kas iÅ¡dėstyta, darytina iÅ¡vada, kad pirmosios instancijos teismas padarė nepagrįstÄ iÅ¡vadÄ , kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo nuokrypio nuo statinio projekto bei ieÅ¡kovo pastabų ignoravimo. Ä®vertinus iÅ¡dėstytas aplinkybes konstatuotina, kad ieÅ¡kovas nesant tam svarių ir pagrįstų argumentų be pagrindo atsisakė sudaryti pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį, todėl laikytina, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta bÅ«tent dėl ieÅ¡kovo kaltės. Nustačius, kad pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieÅ¡kovo kaltės, keistina pagal preliminariÄ jÄ buto pirkimo pardavimo Nr. MO-2015-029P sutartį sumokėto 14 692,59 Eur dydžio avanso paskirstymo tvarka.

Pagal sutarties Nr. 2 3.1.3 punktÄ , pirkėjui nepasiraÅ¡ius notarinės sutarties per nurodytus terminus <...> sumokėti pinigai lieka pardavėjui. Atsižvelgiant į tai, pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis, kuria iÅ¡ UAB „Mortaga“ ieÅ¡kovo naudai priteistas už preliminariÄ jÄ buto pirkimo-pardavimo sutartį sumokėtas 14 692,59 Eur avansas, naikintina, ir priimtinas naujas sprendimas: ieÅ¡kovo reikalavimo dalį priteisti 14 692,59 Eur avansÄ atmesti kaip nepagrįstÄ .

78. Konstatuotina, kad pagrindinės pirkimo-pardavimo sutartys nebuvo sudarytos dėl ieÅ¡kovo kaltės, taigi, vadovaujantis preliminariųjų sutarčių 3.1.3 punkto nuostatomis, atsakovui paliktinas bendras ieÅ¡kovo sumokėtas 28 152,79 Eur avansas kaip netesybos. Atitinkamai, teismas konstatuoja, kad ieÅ¡kovo apeliacinis skundas atmestinas kaip nepagrįstas, o atsakovo apeliacinis skundas tenkintinas pilnai. Dėl nuostolių, palÅ«kanų ir bylinėjimosi iÅ¡laidų atlyginimo 79. IeÅ¡kovas taip pat vienu iÅ¡ reikalavimų prašė priteisti iÅ¡ atsakovo 1 332,71 Eur žalÄ , pirmosios instancijos teismas šį reikalavimÄ patenkino.

CK 6.245 straipsnyje įtvirtinta, kad civilinė atsakomybė – tai turtinė prievolė, kurios viena Å¡alis turi teisę reikalauti atlyginti nuostolius (žalÄ ) ar sumokėti netesybas (baudÄ , delspinigius), o kita Å¡alis privalo atlyginti padarytus nuostolius (žalÄ ) ar sumokėti netesybas (baudÄ , delspinigius). Civilinė atsakomybė gali bÅ«ti sutartinė arba deliktinė. Sutartinė civilinė atsakomybė yra turtinė prievolė, kuri atsiranda dėl to, kad neįvykdoma ar netinkamai įvykdoma sutartis, kurios viena Å¡alis turi teisę reikalauti nuostolių atlyginimo ar netesybų (sumokėti baudÄ , delspinigius), o kita Å¡alis privalo atlyginti dėl sutarties neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo padarytus nuostolius arba sumokėti netesybas (baudÄ , delspinigius) (CK 6.245 straipsnio 3 dalis).

Civilinei atsakomybei kilti bÅ«tina nustatyti tris elementus – neteisėtus veiksmus, priežastinį ryšį bei asmens, dėl kurio kilo žala, kaltę (CK 6.246–6.248). Nenustačius nors vieno iÅ¡ trijų esminių elementų, nėra pagrindo svarstyti žalos atlyginimo klausimÄ . Å iuo atveju nenustatyta, kad atsakovas bÅ«tų atlikęs kokius nors neteisėtus veiksmus vykdant preliminariÄ sias sutartis, todėl nėra pagrindo svarstyti kitų civilinei atsakomybei kilti bÅ«tinų sÄ lygų. Atsižvelgiant į tai, pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis, kuria iÅ¡ atsakovo UAB „Mortaga“ ieÅ¡kovo naudai priteista 1 332,71 Eur nuostolių naikintina, ir priimtinas naujas sprendimas: ieÅ¡kovo reikalavimÄ priteisti 1 332,71 Eur nuostolių atmesti kaip nepagrįstÄ .

80. CK 6.261 straipsnyje įtvirtinta nuostata, jog skolininkas, praleidęs piniginės prievolės įvykdymo terminÄ , privalo mokėti už termino praleidimÄ sutarčių ar įstatymų nustatytas palÅ«kanas, kurios yra laikomos minimaliais nuostoliais. Pagal CK 6.210 straipsnio 1 dalies nuostatas, terminÄ Ä¯vykdyti piniginę prievolę praleidęs skolininkas privalo mokėti penkių procentų dydžio metines palÅ«kanas už sumÄ , kuriÄ sumokėti praleistas terminas, jeigu įstatymai ar sutartis nenustato kitokio palÅ«kanų dydžio. Å iuo atveju nenustatyta, kad atsakovas bÅ«tų praleidęs piniginės prievolės įvykdymo terminÄ , todėl nėra pagrindo svarstyti palÅ«kanų priteisimo klausimÄ , atsižvelgiant į tai, ieÅ¡kovo reikalavimas atmestinas kaip nepagrįstas.

81. Panaikinus pirmosios instancijos teismo sprendimo dalį ir ieÅ¡kovo ieÅ¡kinį atmetus kaip nepagrįstÄ , keistina bylinėjimosi iÅ¡laidų, patirtų pirmojoje instancijoje, paskirstymo tvarka. Atmetus ieÅ¡kovo ieÅ¡kinį, jo praÅ¡ymas atlyginti bylinėjimosi iÅ¡laidas netenkinamas (CPK 93 straipsnio 1 dalis), o atsakovas įgijo teisę į bylinėjimosi iÅ¡laidų atlyginimÄ . Atsakovas patyrė 2 879,8 Eur bylinėjimosi iÅ¡laidų už advokato paslaugas. Å ios iÅ¡laidos nevirÅ¡ija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamÄ pagalbÄ maksimalaus dydžio, todėl jos priteistinos iÅ¡ ieÅ¡kovo.

82. CPK 326 straipsnyje įtvirtintos apeliacinės instancijos teismo teisės. Pagal Å¡io straipsnio 1 dalies 2 punktÄ , apeliacinės instancijos teismas turi teisę panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimÄ (visÄ ar iÅ¡ dalies) ir priimti naujÄ sprendimÄ . Ä®vertinus tai, kas iÅ¡dėstyta, teismas konstatuoja, kad Å¡iuo atveju skundžiamas pirmosios instancijos 2019 m. sausio 10 d. teismo sprendimo dalis, kuria ieÅ¡kinys patenkintas iÅ¡ dalies ir ieÅ¡kovui A. K. iÅ¡ atsakovo UAB „Mortaga“ priteista 28 152,79 Eur sumokėto avanso, 368,64 Eur palÅ«kanų, 1 332,71 Eur nuostolių ir 1 375 Eur bylinėjimosi iÅ¡laidų, naikintina, o ieÅ¡kovo ieÅ¡kinys atmestinas kaip nepagrįstas.

83. Atsakovas UAB „Mortaga“ apeliaciniame skunde prašė priteisti bylinėjimosi išlaidas, kurias sudaro žyminis mokestis. Atsižvelgiant į tai, kad atsakovo apeliacinis skundas patenkintas, atsakovui iš ieškovo priteistina 672 Eur žyminio mokesčio apeliacinės instancijos teisme. Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu, teismas n u s p r e n d ž i a : Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. sausio 10 d. teismo sprendimo dalį, kuria ieškovui A.

K. iÅ¡ atsakovo UAB „Mortaga“ priteista 28 152,79 Eur sumokėto avanso, 368,64 Eur palÅ«kanų, 1 332,71 Eur nuostolių ir 1 375 Eur bylinėjimosi iÅ¡laidų, panaikinti ir priimti naujÄ sprendimÄ â€“ ieÅ¡kovo A. K. ieÅ¡kinį atmesti kaip nepagrįstÄ . LikusiÄ sprendimo dalį palikti nepakeistÄ . Atsakovui uždarajai akcinei bendrovei „Mortaga“ priteisti iÅ¡ ieÅ¡kovo A. K. 2 879,8 Eur (du tÅ«kstančius aÅ¡tuonis Å¡imtus septyniasdeÅ¡imt devynis eurus ir aÅ¡tuoniasdeÅ¡imt centų) bylinėjimosi iÅ¡laidų, patirtų nagrinėjant bylÄ pirmosios instancijos teisme.

Atsakovui uždarajai akcinei bendrovei „Mortaga“ priteisti iÅ¡ ieÅ¡kovo A. K. 672 Eur (Å¡eÅ¡is Å¡imtus septyniasdeÅ¡imt du eurus) bylinėjimosi iÅ¡laidų, patirtų nagrinėjant bylÄ apeliacinės instancijos teisme. Teisėjai RÅ«ta Burdulienė Dainius Rinkevičius Margarita Stambrauskaitė