fbdd7b74-9c0f-4ce5-8f01-de8fcfefa17b · Vilniaus apygardos teismas

?Civilinė byla Nr. e2-3694-855/2020 Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00990-2020-7 Procesinio sprendimo kategorijos: 2.4.2.3.; 2.6.8.4.; 2.6.11.6. (S) VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS SPRENDIMAS LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU 2020 m. gruodžio 21 d. Vilnius Vilniaus apygardos teismo teisėja Renata Volodko, sekretoriaujant Daivai Å uopienei, Rimutei Svirobovičienei, dalyvaujant ieÅ¡kovams Ž. K., T. S., jų atstovei advokatei Gretai Paskačimienei, atsakovės UAB "Krestona" atstovui advokatui Valdui Pumpučiui, atsakovės UAB "Esoros finansai" atstovui advokatui Arkadij Freidenzon, vieÅ¡ame nuotoliniame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo civilinę bylÄ pagal ieÅ¡kovų Ž.

K. ir T. S. ieÅ¡kinį atsakovams UAB "Krestona", J. G., UAB "Esoros finansai" ir S. K, tretieji asmenys – R. S., V. B., MB „Staugamta“, I. M., J. K. M., notarė Renata Jaskutėlienė, antstoliai Irmantas Gaidelis, Asta StaniÅ¡auskaitė, Rimantas VižainiÅ¡kis, dėl nuosavybės teisių į nekilnojamÄ jį turtÄ pripažinimo, turto kainos sumažinimo, hipotekos ir kitų apribojimų panaikinimo. Teismas, n u s t a t ė:

1. IeÅ¡kovai Ž.K. ir T.S. kreipėsi į teismÄ su ieÅ¡kiniu atsakovams UAB "Krestona", J.G., UAB "Esoros finansai" ir S.K., tretieji asmenys – R.S., V.B., MB „Staugamta“, I.M, J.K – M., notarė R.Jaskutėlienė, antstoliai I.Gaidelis, A.StaniÅ¡auskaitė, R.VižainiÅ¡kis, praÅ¡ydami:

1) pripažinti ieÅ¡kovų bendrosios dalinės nuosavybės teisę po ½ dalį į žemės sklypÄ , unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir gyvenamÄ jį namÄ , unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini) (toliau - nekilnojamasis turtas);

2) sumažinti minėto nekilnojamojo turto kainÄ iki 80 000 Eur;

3) pripažinti negaliojančiomis 2018-09-04 ir 2018-12-27 sutartines hipotekas, kuriomis minėtas nekilnojamasis turtas įkeistas atsakovams UAB "Esoros finansai" ir S.K., bei panaikinti visus kitus daikto suvaržymus;

4) priteisti ieÅ¡kovams jų patirtas bylinėjimosi iÅ¡laidas. 1.1. IeÅ¡kovai nurodė, kad yra sugyventiniai, veda bendrÄ Å«kį ir nusprendė bendrosios dalinės nuosavybės teise (po 1/2 dalį) įsigyti nekilnojamÄ jį turtÄ , todėl 2018-02-15 sudarė PreliminariÄ bÅ«simo namo/turto pirkimo - pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) su atsakove UAB "Krestona", kuria atsakovė įsipareigojo pastatyti ir parduoti, o ieÅ¡kovai už 105 000 Eur kainÄ nusipirkti nekilnojamÄ jį turtÄ - statomÄ namÄ bei jam priklausantį žemės sklypÄ , esančius (duomenys neskelbtini). (toliau - Sutartis).

Atsakovė turėjo užbaigti namo statybÄ ir priduoti eksploatacijai iki 2018-07-31, gauti visus reikalingus dokumentus notarinės sutarties sudarymui, o pabaigus namo dalinę apdailÄ parengti jo apžiÅ«ros aktÄ , informuoti apie statybos užbaigimÄ ir numatomÄ pagrindinės sutarties pasiraÅ¡ymo datÄ . 2018-02-15 mokėjimo pavedimu ieÅ¡kovė Ž.K. sumokėjo 25 000 Eur pradinę įmokÄ , kaip ir buvo numatyta Sutarties 2.4 p., o paaiÅ¡kėjus, kad atsakovė iki Sutartyje nustatyto termino nepabaigs darbų bei atsakovei papraÅ¡ius finansuoti statybas, ieÅ¡kovai 2018 m. birželio - rugsėjo mėnesiais sumokėjo atsakovei dar 55 000 Eur.

Taigi, viso ieÅ¡kovai sumokėjo atsakovei 80 000 Eur, t. y. 76,2 procentus visos turto kainos, tačiau atsakovė iki Å¡iol nebaigė nei statybos darbų, nei sudarė su ieÅ¡kovais notarinę sutartį, nors iÅ¡ ieÅ¡kovų gautas lėšas naudojo apyvartinėms UAB "Kresona" reikmėms visoms tuo metu vykdytoms statyboms. 1.2. Pažymėjo, kad dar 2018 m. vasarÄ ieÅ¡kovams buvo perduoti nebaigto statyti namo raktai, kad ieÅ¡kovai galėtų vykdyti namo apdailos darbus, ieÅ¡kovai atliko namo vidaus apdailos darbus ir faktiÅ¡kai nuo 2018 m. lapkričio mėnesio apsigyveno bei iki Å¡iol nuolat gyvena name, tuo tarpu atsakovė nuo 2018 m. rudens iÅ¡ viso nevykdė jokių statybos darbų, nebendradarbiavo su ieÅ¡kovais, vengė bendrauti, nereagavo į skambučius ir korespondencijÄ , vengė sudaryti pagrindinę turto pirkimo - pardavimo sutartį, netgi buvo pakeitusi namo spynas, elgėsi nesÄ Å¾iningai, piktnaudžiavo padėtimi.

Be ieÅ¡kovų žinios ir sutikimo atsakovė sudarė turto hipotekos sandorius su UAB "Esoros finansai" ir S.K., užtikrinant įsipareigojimus, kylančius iÅ¡ 2018-09-24 paskolos sutarties, kurioje skolininkas yra UAB "Kresona" vadovas atsakovas J.G., ir 2018-12-27 paskolos sutarties, kurioje skolininkė yra atsakovė UAB "Krestona". Turtui taip pat taikomi antstolių I.Gaidelio, A.StaniÅ¡auskaitės ir R.VižainiÅ¡kio uždėti areÅ¡tai. 1.3. Pabrėžė, jog atsakovė nepagrįstai teigia, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieÅ¡kovų kaltės, piniginių lėšų neturėjimo, negalėjimo atsiskaityti su atsakove, ir pan., nes vien per 2018 m. birželio - liepos mėnesius ieÅ¡kovai sumokėjo atsakovei 40 000 Eur, o per rugpjūčio - rugsėjo mėnesius - dar 15 000 Eur, ir ieÅ¡kovai niekada nebuvo sulaukę atsakovės pretenzijų ar praneÅ¡imų apie statybos darbų užbaigimÄ , notarinės sutarties pasiraÅ¡ymo laikÄ . 1.4.

Kadangi ieÅ¡kovai yra sumokėję 76,2 proc. turto kainos ir jiems faktiÅ¡kai perduotas turtas, kuriame jie Å¡iuo metu ir gyvena, atsakovei UAB "Kretsona" suformavus namÄ , kaip atskirÄ turtinį vienetÄ , ieÅ¡kovai nuo 80 000 Eur dydžio kainos sumokėjimo (2018-09-04) bendrai įgijo nuosavybės teisę į namÄ ir žemės sklypÄ , todėl ieÅ¡kiniu prašė teismo pripažinti jų bendrosios dalinės nuosavybės teisę į ginčo turtÄ . 1.5. IeÅ¡kovai taip pat prašė sumažinti turto kainÄ iki 80 000 Eur, t. y. iki jų faktiÅ¡kai sumokėtos sumos, kadangi atsakovė neįvykdė savo sutartinių įsipareigojimų užbaigti namo statybÄ , atlikti Sutarties 1 priede "Atliekamų darbų ir dalinės apdailos sÄ raÅ¡as" nurodytus darbus ir priduoti namÄ eksploatacijai.

Namas neatitiko Sutartyje nustatyto 85 proc. baigtumo reikalavimo, neatliktas namo pridavimas, nebuvo atsakovės įrengta šildymo sistema, neatliktas dujų įvedimas, pajungimas ir pridavimas, neatlikti nuotekų valymo sistemos pridavimo darbai, nepastatyta automobilių stoginė ir sandėliukas, neįrengta vartų automatika, neįrengtas židinio kaminas. Dalį šių darbų, kurių neatliko atsakovė, ieškovai atliko savo lėšomis (automobilių stoginės ir sandėliuko statyba, vartų automatikos įrengimas, dujų katilo įsigijimas, montavimas, paleidimas, nuotekų sistemos pridavimas, vandens šildytuvo, katilinės įrangos įrengimas, elektros sistemos įrengimas ir pajungimas) ir patyrė viso 6 267,91 Eur išlaidų.

Be to, ieÅ¡kovai patyrė 435,06 Eur iÅ¡laidas namo draudimui, turės patirti papildomų iÅ¡laidų, siekdami tinkamai įregistruoti namo statybos užbaigimÄ , taip pat turi teisę į 30 Eur per dienÄ dydžio delspinigius už paleistÄ darbų atlikimo terminÄ , kas ieÅ¡kinio pateikimo metu sudaro 21 900 Eur, ir visos Å¡ios aplinkybės taip pat sudaro pagrindÄ sumažinti turto kainÄ . 1.6. IeÅ¡kovai prašė pripažinti negaliojančiais 2018-09-24 ir 2018-12-27 turto hipotekos sandorius bei visus kitus turto suvaržymus, kadangi nuosavybės teisę į turtÄ Ä¯gijo nuo 2018-09-04, sandoriai sudaryti be ieÅ¡kovų, kaip nekilnojamojo turto savininkų, žinios ir sutikimo, prieÅ¡tarauja imperatyvioms įstatymo nuostatoms, todėl yra niekiniai.

2. Atsakovė UAB „Krestona“ su ieÅ¡kiniu nesutiko, prašė jį atmesti. 2.1. Nurodė, kad pasiraÅ¡ydamos Sutartį Å¡alys aiÅ¡kiai jÄ Ä¯vardijo kaip preliminariÄ pirkimo - pardavimo sutartį, kuriÄ Ä¯vykdžius bus pasiraÅ¡yta atskira notarinė raÅ¡ytinė sutartis, kurios pagrindu nuosavybės teisė į turtÄ bus perleista ieÅ¡kovams. Pačioje Sutartyje numatyta, kad nuosavybės teisė į turtÄ pirkėjai pereina nuo turto priėmimo - perdavimo akto pasiraÅ¡ymo dienos, jeigu ji bus visiÅ¡kai atsiskaičiusi už turtÄ .

Turtas ieÅ¡kovams nebuvo perduotas, nebuvo pasiraÅ¡ytas joks turto priėmimo - perdavimo aktas ar apžiÅ«ros aktas, o namo raktai buvo duoti tik sudarant galimybę ieÅ¡kovams patekti į namÄ ir jį apžiÅ«rėti, bet tai nebuvo namo perdavimas. 2.2. IeÅ¡kovai nepagrįstai nurodė, kad atsakovė vėlavo pastatyti namÄ , nes iÅ¡ pridedamų nuotraukų matyti, kad dar 2018 m. kovÄ namas didžiÄ ja dalimi buvo pastatytas, o Sutartimi atsakovė neįsipareigojo pastatyti 100 proc. baigtumo namo - namas baigtumas turėjo bÅ«ti ne mažiau 85 proc., ir patys ieÅ¡kovai pripažino, kad 2018 m. vasarÄ buvo atlikti visi darbai, kad bÅ«tų galimas likusių 15 proc. namo apdailos darbų atlikimas, taigi su neesminiais trÅ«kumams 2018-07-31 dienai namas buvo pastatytas 85 proc. baigtumo. 2.3.

Pabrėžė, kad notarinė pirkimo - pardavimo sutartis nebuvo pasiraÅ¡yta dėl pačių ieÅ¡kovų kaltės, nes bÅ«tent jie atidėliojo sutarties pasiraÅ¡ymÄ dėl lėšų sumokėti likusiÄ turto kainÄ neturėjimo, tuo tarpu atsakovė nevengė ir buvo suinteresuota pagrindinės sutarties sudarymu. 2.4. Pabrėžė, kad ieÅ¡kovų pirmieji raginimai atsakovei buvo pradėti siųsti praėjus beveik 3 mėnesiams nuo Sutarties pabaigos, kai atsakovė jau nebeturėjo įstatyminės pareigos sudaryti su ieÅ¡kovais notarinę sutartį. 2.5.

Nurodė, kad namo apdaila buvo atlikta ieÅ¡kovų rizika ir be atsakovės žinios, o savavaliÅ¡kas apdailos atlikimas negali bÅ«ti laikomas turto perdavimu. Sutartyje nebuvo numatyta ir Å¡alys nesutarė, kad ieÅ¡kovai finansuos statybas, namas turėjo bÅ«ti statomas UAB "Krestona" jėgomis ir lėšomis. 2.6. Visa Sutartyje numatyta turto kaina nebuvo sumokėta nei 2018-09-04, nei vėliau, be to, turtas tuo metu buvo apsunkintas kreditoriaus R.Z. hipoteka, kuri draudė be kreditoriaus sutikimo perleisti nuosavybės teisę į turtÄ , todėl ieÅ¡kovai negalėjo nuo 2018-09-04 įgyti ir neįgijo nuosavybės teisės į turtÄ . 2.7.

Nesutiko su reikalavimu sumažinti turto kainÄ 25 000 Eur, kadangi ieÅ¡kovei net neįsigijo turto, kurio kainÄ praÅ¡o mažinti; name iki 2018-07-31 su neesminiais trÅ«kumais buvo atlikti visi ieÅ¡kovų nurodomi darbai (įrengta Å¡ildymo sistema, atliktas dujų įvedimas, prijungimas ir pridavimas, atlikti nuotekų valymo sistemos pridavimo darbai, pastatyta stoginė ir pan.), o ieÅ¡kovai nepateikė tokių darbų atlikimo iÅ¡laidų įrodymų; atsakovė pastatė stoginės ir sandėliuko karkasÄ , nupirko ir paliko jam reikalingas medžiagas, ieÅ¡kovai tik prisuko lentas; elektros sistema buvo įrengta tokio lygio, kaip numatyta Sutartimi.

IeÅ¡kovai pateikė iÅ¡laidų bendrai 6 267,91 Eur sumai įrodymus, o turto kainÄ praÅ¡o mažinti net 25 000 Eur. Be to, jų nurodomos iÅ¡laidos namo draudimui, įvairių ventilių, alkÅ«nių, perėjimų, triÅ¡akių ir santechnikos įrangos įsigijimui susijusios su namo eksploatavimu ir įrengimu, o ne defektais. 2.8. Pažymėjo, kad turto įkeitimo hipotekos kreditoriui R.Z. faktas ieÅ¡kovams buvo žinomas dar prieÅ¡ sudarant Sutartį, jie tÄ faktÄ Å¾inojo iÅ¡ Nekilnojamojo turto registro duomenų, sudarant Sutartį tarpininkavo nekilnojamojo turto agentas, sklypas buvo įkeistas dar 2017-11-15, o hipoteka UAB "Esoros finansai" ir S.K. naudai buvo prieÅ¡ tai buvusių santykių su R.Z. tÄ sa, paskolos refinansavimas.

Jokių apribojimų sudaryti tokius sandorius nebuvo, nes Sutartis su ieÅ¡kovais pasibaigė dar 2018-07-31, tuo pačiu pasibaigė ir atsakovo pareiga sudaryti pagrindinę sutartį. Net ir pripažinus ieÅ¡kovų nuosavybės teisę į turtÄ , sÄ Å¾iningų hipotekos kreditorių teisės ginamos ir lieka galioti, o ieÅ¡kovai neįrodinėja, kad kreditoriai buvo nesÄ Å¾iningi.

3. Atsakovas J.G. per teismo nustatytÄ terminÄ atsiliepimo į ieÅ¡kinį nepateikė, į teismo posėdį neatvyko, tačiau jis yra atsakovės UAB „Krestona“, kuri pateikė į bylÄ procesinius dokumentus ir buvo atstovaujama byloje advokato, vadovas, sudaręs UAB „Krestona“ vardu atstovavimo Å¡ioje byloje sutartį su advokatu V.Pumpučiu, taigi, jam apie teismo procesÄ neabejotinai žinoma. Be to, teismo posėdžio metu UAB "Krestona" atstovas patvirtino, kad įmonės vadovui ir atsakovui J.G. apie teismo procesÄ bei teismo posėdį yra žinoma, jis yra informuotas.

4. Atsakovai UAB „Esoros finansai“ ir S.K. pateiktuose atsiliepimuose į ieÅ¡kinį nurodė, kad su juo nesutinka, prašė jį atmesti, o tuo atveju, jeigu teismas tenkintų reikalavimÄ dėl nuosavybės teisių pripažinimo, prašė palikti galioti atsakovų naudai nustatytas hipotekas. 4.1. Nurodė, kad nėra CK 6.401 str. 5 d. įtvirtintų sÄ lygų, todėl ieÅ¡kovams negali bÅ«ti pripažinta nuosavybės teisė į nekilnojamÄ jį turtÄ . Nors ieÅ¡kovai galėtų reikÅ¡ti reikalavimÄ CK 6.309 str. 1 d. pagrindu, praÅ¡ydami patvirtinti turto pirkimo - pardavimo sutartį, tačiau toks reikalavimas byloje nepareikÅ¡tas.

Sutartyje Å¡alys nesitarė dėl to, kad ieÅ¡kovai finansuotų namo statybÄ , o susitarė dėl pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo ateityje, didžioji kainos dalis buvo sumokėta ne per visÄ statybos laikotarpį, o jau beveik pabaigus namo statybÄ , ir ieÅ¡kovai neįrodė, kad jų 2018 m. birželį - rugsėjį sumokėtos lėšos buvo naudojamos bÅ«tent namo statybai. Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byla, kurios pagrindu buvo įregistruotas namo 48 proc. baigtumas, buvo sudaryta 2018-03-26, ir pagal jÄ namo atkÅ«rimo sÄ naudos sudaro 70 000 Eur, kurios, manytina yra R.Z. ir UAB "Krestona" investuotos lėšos į namo statybÄ , nes be 25 000 Eur pradinio įnaÅ¡o, kiti ieÅ¡kovų mokėjimai UAB "Krestona" buvo atlikti tik nuo 2018-06-15.

IeÅ¡kovai nelaikytini nei statybos finansuotojais, nei namo statytojais, nes naujo statinio statytoju pripažįstamas tik toks asmuo, kuris investuoja lėšas į statybÄ ir kartu įgyvendina užsakovo teises bei turi statybÄ leidžiantį dokumentÄ ir žemės sklypÄ , kuriame vykdoma statyba, valdo teisėtu pagrindu. 4.2. Negalima konstatuoti ir nuosavybės teisės įgijimo CK 6.309 str. 1 d. pagrindu, nes dar iki Sutarties sudarymo sklypas buvo įkeistas R.Z. pagal 2017-11-15 maksimalios hipotekos sutartį, Å¡is faktas buvo iÅ¡vieÅ¡intas Nekilnojamojo turto registre, o hipotekos kreditorius nebuvo informuotas apie Sutarties su ieÅ¡kovais sudarymÄ , niekas į jį nesikreipė dėl leidimo parduoti sklypÄ ir namÄ ar perduoti jo valdymo teisę ieÅ¡kovams, nors ieÅ¡kovai privalėjo žinoti, kad turtas apsunkintas hipoteka, ir nei valdymo, nei nuosavybės teisė negali bÅ«ti perduota ieÅ¡kovams be hipotekos kreditoriaus sutikimo.

Nuo 2018-09-24 turtas buvo įkeistas atsakovams UAB "Esoros finansai" ir S.K., t. y. ir toliau buvo apsunkintas hipoteka, tÄ iÅ¡vieÅ¡inant registre. 4.3. IeÅ¡kovams negali bÅ«ti pripažinta nuosavybės teisė į turtÄ nuo 2018-09-04, nes tuo metu turtas buvo įkeistas atsakovui S.K., ir jis nebuvo davęs sutikimo dėl nuosavybės teisių perleidimo, todėl nuosavybės teisių į tokį turtÄ pripažinimas prieÅ¡tarautų imperatyviai CK 4.170 str. 3 d. nuostatai. IeÅ¡kovų reikalavimas dėl turto kainos sumažinimo iki 80 000 Eur atmestinas, nes nebuvo sudaryta turto pirkimo - pardavimo sutartis, turtas ieÅ¡kovams nebuvo perduotas, jie neįrodė, kad kaina turi bÅ«ti sumažinta bÅ«tent 25 000 Eur suma, kainos sumažinimas akivaizdžiai pažeistų faktiÅ¡kai nemokios UAB "Kresona" kreditorių interesus ir sukurtų prielaidas nepagrįstam ieÅ¡kovų praturtėjimui.

IeÅ¡kovai nurodo, jog atliko darbų už 6 267,91 Eur, kuriuos turėjo atlikti UAB "Krestona", tačiau kainÄ praÅ¡o sumažinti net 25 000 Eur suma, tuo tarpu jų pateikti įrodymai dėl statybos darbų vertintini kritiÅ¡kai, nes iÅ¡ jų negalima nustatyti, ar įsigytos prekės buvo naudojamos bÅ«tent ginčo namo statyboms, o ne kitiems objektams, darbų atlikimo adresas nesutampa su namo adresu, lėšos už namo draudimÄ nemažina namo ir sklypo kainos. Pabrėžė, kad UAB "Krestona" turi daug kreditorių, yra nemoki, vykdymo procese priimtas patvarkymas dėl areÅ¡tuoto turto vertės ekspertizės paskyrimo, ir ekspertas nustatė, kad turto rinkos vertės Å¡iuo metu yra 164 000 Eur, todėl patenkinus ieÅ¡kovų reikalavimÄ bÅ«tų pažeisti UAB "Krestona" kreditorių interesai, ieÅ¡kovai nepagrįstai praturtėtų. 4.4.

Pabrėžė, kad UAB "Esoros finansai" ir S.K. yra sÄ Å¾iningi hipotekos kreditoriai, todėl net ir pripažinus ieÅ¡kovams nuosavybės teisę į turtÄ bei pripažintus hipotekos sandorius negaliojančiais, hipotekos teisės lieka galioti. NeiÅ¡vieÅ¡inta Sutartis negali bÅ«ti panaudota prieÅ¡ sÄ Å¾iningus trečiuosius asmenis ir negali sukelti jiems neigiamų padarinių, juo labiau sudaryti pagrindo pripažinti negaliojančiais notaro patvirtintus hipotekos sandorius. UAB "Esoros finansai" jau pradėjo priverstinį skolos iÅ¡ieÅ¡kojimÄ iÅ¡ hipoteka įkeisto turto, o patenkinus ieÅ¡kinį jis taps neįmanomas, tai pažeis atsakovų interesus, kuriems hipoteka buvo esminė paskolos sutarčių sudarymo su UAB "Kresona" ir J.G. sÄ lyga.

Pagal CK 6.197 str. 6 d. sÄ Å¾iningo hipotekos kreditoriaus teisė lieka galioti net ir tuo atveju, kai hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu tokiu pagrindu, už kurį hipotekos kreditorius neatsako. UAB "Esoros finansai" ir S.K nežinojo ir negalėjo žinoti apie Sutarties su ieÅ¡kovais sudarymÄ hipotekos sandorių sudarymo metu, kuri ateityje galėtų sudaryti pagrindas hipotekos sutartis pripažinti negaliojančiomis, hipotekos sandoriai patvirtinti notaro, užtikrinančio jų teisėtumÄ . 4.5.

Atsakovas S.K. prašė bylÄ nagrinėti jam nedalyvaujant.

5. Tretieji asmenys atsiliepimų į ieškinį bei kitų procesinių dokumentų nepateikė, į teismo posėdį neatvyko. Ieškinys tenkintinas iš dalies.

6. IeÅ¡kovų Ž.K. ir T.S., jų atstovės, atsakovų UAB "Krestona" ir UAB "Esoros finansai" atstovų paaiÅ¡kinimais ir byloje esančiais raÅ¡ytiniais įrodymais nustatyta, kad 2018-02-15 tarp ieÅ¡kovės Ž.K. bei atsakovės UAB "Krestona", atstovaujamos vadovo - atsakovo J.G., buvo sudaryta Preliminarioji bÅ«simo namo/turto pirkimo - pardavimo sutartis Nr. (duomenys neskelbtini), kuria atsakovė UAB "Krestona", kaip pardavėja, įsipareigojo pastatyti ir atskiros raÅ¡ytinės sutarties pagrindu parduoti, o ieÅ¡kovė Ž.K, kaip pirkėja, įsipareigojo nupirkti už Sutartyje nurodytÄ kainÄ - 105 000 Eur - Sutartyje nustatyta tvarka, terminais ir sÄ lygomis nekilnojamÄ jį turtÄ - namÄ (preliminarus plotas - 120,5 kv.m.) bei jam priklausantį žemės sklypÄ (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančius (duomenys neskelbtini) (toliau - Sutartis, Preliminarioji sutartis).

7. Sutarties 2.1.-2.2. punktuose numatyta, kad nekilnojamojo turto bendra kaina yra 105 000 Eur, ir į jÄ Ä¯skaičiuota visų darbų, numatytų Å¡ios Sutarties priede, vertė. Sutarties 2.4. punkte Å¡alys susitarė, kad už turtÄ pirkėja atsiskaito tokia tvarka ir terminais: - pirkėja sumoka pradinę 25 000 Eur įmokÄ per 3 darbo dienas nuo Sutarties pasiraÅ¡ymo į pardavėjo banko sÄ skaitÄ ; - likusiÄ kainos dalį - 80 000 Eur - pirkėja sumoka pardavėjai ne vėliau kaip per 30 kalendorinių dienų nuo notarinės pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo.

8. Kaip nurodė ieÅ¡kovai, kaip iÅ¡ esmės neginčijo atsakovė UAB "Krestona" ir kaip matyti iÅ¡ ieÅ¡kovės Ž.K. Luminor Bank AB banko sÄ skaitos iÅ¡raÅ¡o, ieÅ¡kovė Ž.K. 2018-02-15 sumokėjo atsakovei UAB "Krestona" pradinę Sutartyje numatytÄ Ä¯mokÄ - 25 000 Eur.

9. Sutarties 3.1. - 3.4. p., 5.1. p., 5.4. p., 6.1.- 6.3. p. Å¡alys, be kita ko, susitarė, kad: - pardavėja įsipareigoja pati ar pasitelkusi trečiuosius asmenis atlikti turto statybos darbus pagal projektÄ , Å¡alių suderintÄ ir patvirtintÄ atliekamų darbų sÄ raÅ¡Ä (Sutarties priedas Nr.

1) bei Å¡alių suderintÄ ir patvirtintÄ Namo patalpų iÅ¡dėstymo planÄ (Sutarties priedas Nr. 2), laikantis Lietuvos Respublikos norminių teisės aktų nustatytų reikalavimų; - pardavėja įsipareigoja užbaigti namo statybÄ ir priduoti eksploatacijai iki 2018-07-31, savo sÄ skaita gauti visus dokumentus, reikalingus namo notarinei pirkimo - pardavimo sutarčiai sudaryti, atskiros raÅ¡ytinės turto pirkimo - pardavimo sutarties pagrindu parduoti turtÄ pirkėjai Sutartyje nustatyta tvarka ir terminais; - numatomas turto pridavimas eksploatacijai ir notarinės sutarties pasiraÅ¡ymas - 2018-07-31; - pardavėjas įsipareigoja atlikus namo dalinę apdailÄ , parengti pasiraÅ¡ymui namo apžiÅ«ros aktÄ ir pakviesti pirkėjÄ jį pasiraÅ¡yti; jeigu pirkėja turi pretenzijų dėl namo kokybės, ji turi teisę savo pastabas įraÅ¡yti į namo apžiÅ«ros aktÄ ; - atlikęs turto statybos darbus, pardavėjas raÅ¡tu informuoja pirkėjÄ apie darbų pabaigÄ ir numatomÄ notarinės turto pirkimo - pardavimo sutarties pasiraÅ¡ymo datÄ ; - turto pirkimo - pardavimo sutartį Å¡alys įsipareigoja sudaryti ne vėliau kaip per 1 mėnesį nuo pardavėjo praneÅ¡imo dienos; - nuosavybės teisė į turtÄ pirkėjai pereina nuo turto priėmimo - perdavimo akto pasiraÅ¡ymo dienos, jei iki akto pasiraÅ¡ymo dienos pirkėja yra pilnai atsiskaičiusi su pardavėja už perkamÄ turtÄ arba jei pirkėja turto įsigijimui naudoja bankinį kreditÄ ; turto priėmimo - perdavimo aktÄ Å¡alys įsipareigoja pasiraÅ¡yti kartu su turto pirkimo - pardavimo sutartimi.

10. Kaip nurodė ieÅ¡kovai bei kaip iÅ¡ esmės neneigė atsakovė UAB "Krestona", nei iki Sutartyje nustatyto termino (2018-07-31), nei vėliau, nei iki Å¡iol atsakovė UAB "Krestona" nebuvo raÅ¡tu, žodžiu ar kitais bÅ«dais informavusi pirkėjų apie darbų pabaigÄ , parengusi namo apžiÅ«ros aktÄ , pakvietusi pirkėjus jį pasiraÅ¡yti, pasiÅ«liusi ir pakvietusi sudaryti pagrindinę notarinę nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį, turto priėmimo - perdavimo aktÄ ir pan. Kaip matyti iÅ¡ VÄ® "Registrų centras" Nekilnojamojo turto registro duomenų, žemės sklypas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) bei pastatas - vienbutis gyvenamasis namas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esantys (duomenys neskelbtini), yra įregistruoti, kaip nuosavybės teise priklausantys atsakovei UAB "Krestona":

žemės sklypas - 2017-11-08 Pirkimo - pardavimo sutarties pagrindu, o gyvenamasis namas (baigtumo procentas - 48 proc.) - nuo 2018-06-19 dienos įregistruotas UAB "Krestona" vardu 2018-05-09 Pažymos apie statinio statybÄ be esminių nukrypimų nuo projekto pagrindu. Be to, VÄ® "Registrų centras" Nekilnojamojo turto registro, Hipotekos registro ir Turto areÅ¡to aktų registro duomenimis, 2018-09-24 Paskolos sutarties, 2018-12-27 Paskolos sutarties, 2018-09-24 ir 2018-12-27 Maksimalios hipotekos sutarčių pagrindu ginčo žemės sklypas ir namas yra įkeisti atsakovams UAB "Esoros finansai" ir S.K., ginčo nekilnojamajam turtui įvairių atsakovės UAB "Krestona" kreditorių - trečiųjų asmenų R.S., V.B., MB „Staugamta“, I.M., J.K.

– M. ir kitų - naudai antstolių turto areÅ¡to aktais bei teismo nutartimis taikomi areÅ¡tai, o nuo 2020-05-19 įregistruotas praneÅ¡imas apie notaro atliktÄ vykdomÄ jį įraÅ¡Ä , nukreipiant iÅ¡ieÅ¡kojimÄ Ä¯ turtÄ hipotekos kreditorių naudai, antstolis I.Gaidelis buvo paskyręs areÅ¡tuoto nekilnojamojo turto vertės ekspertizę, numatęs po 2020-08-28 skelbti turto varžytines. Å iuo metu dėl Vilniaus apygardos teismo 2020-08-05 nutartimi Å¡ioje pritaikytų laikinųjų apsaugos priemonių iki galutinio procesinio sprendimo byloje įsiteisėjimo uždrausta perleisti, įkeisti ar kitaip suvaržyti nuosavybės teisę į ginčo nekilnojamÄ jį turtÄ (iÅ¡skyrus turto perleidimÄ ieÅ¡kovams).

Dėl nuosavybės teisių į turtÄ pripažinimo 11. IeÅ¡kovai Ž.K. ir T.S. prašė pripažinti jiems bendrosios dalinės nuosavybės teisę (po 1/2 dalį) į aukščiau nurodytÄ nekilnojamÄ jį turtÄ , esantį Preliminarios sutarties su UAB "Krestona" dalyku, teigdami, kad pilnai įvykdė savo sutartinius įsipareigojimus, viso sumokėjo atsakovei UAB "Krestona" 76,2 procentus Sutartyje numatytos nekilnojamojo turto kainos (tuo pačiu praÅ¡ydami mažinti turto kainÄ iki jų sumokėtos 80 000 Eur sumos), savo jėgomis ir lėšomis užbaigė ir atliko tuos darbus, kuriuos Sutartimi buvo įsipareigojusi atlikti, tačiau neatliko, atsakovė UAB "Krestona", faktiÅ¡kai valdo turtÄ nuo 2018 m. vasaros iki Å¡iol, name savo lėšomis pilnai atliko vidinę apdailÄ , gyvena ir naudojasi turtu, tuo tarpu bÅ«tent dėl neteisėtų ir nesÄ Å¾iningų atsakovės UAB "Krestona" ir jos vadovo veiksmų, įmonei neatlikus visų sutartų darbų, vengiant bendrauti ir bendradarbiauti, be ieÅ¡kovų žinios ir sutikimo sudarius hipotekos sandorius dėl faktiÅ¡kai ieÅ¡kovų įsigyto nekilnojamojo turto, iki Å¡iol nėra sudaryta notarinės formos Å¡io turto pirkimo - pardavimo sutartis ir nuosavybės teisė į turtÄ nėra įregistruota ieÅ¡kovų vardu.

12. LR Civilinio kodekso (toliau - CK) 6.401 str. 1 d. numato, kad pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariÄ jÄ nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo - pardavimo sutartį, kuriÄ pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminarioje sutartyje numatytÄ gyvenamÄ jį namÄ ar butÄ ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo – pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytÄ gyvenamÄ jį namÄ ar butÄ nupirkti už preliminarioje sutartyje nurodytÄ kainÄ . Å io straipsnio 5 d. numato, kad preliminarioje sutartyje gali bÅ«ti numatyta, kad pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybÄ sutartyje numatytomis sÄ lygomis, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas. Å iuo atveju visiÅ¡kÄ nuosavybės teisę į gyvenamÄ jį namÄ ar butÄ pirkėjas įgyja nuo visos preliminarioje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo.

13. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje iÅ¡aiÅ¡kinta, kad CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto bÅ«sto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rÅ«Å¡is, turinti bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, iÅ¡skiriančių jÄ iÅ¡ kitų preliminariųjų sutarčių; tokios sutarties Å¡alių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį; sutarties Å¡alis – pardavėjas – įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytÄ bÅ«stÄ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006-09-25 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-441/2006; 2008-10-06 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-455/2008).

Sudarydamas CK 6.401 straipsnyje reglamentuotÄ sutartį, pirkėjas siekia patenkinti savo poreikį į gyvenamÄ jį bÅ«stÄ . Tais atvejais, kai jis finansuoja gyvenamojo namo ar bÅ«sto statybÄ (CK 6.401 straipsnio 5 dalis), jis aktyviai savo lėšomis prisideda prie naujo nuosavybės objekto sukÅ«rimo (CK 4.47 straipsnio 4 punktas). Statybos metu kuriamo objekto užsakovas yra statytojas. Jis ketina naujo daikto pagaminimu sukurti sau nuosavybės teisę. Taip jis įgyvendina savo ekonominį poreikį sukurti ir turėti daiktÄ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004 m. spalio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-545/2004).

Dėl Å¡ios priežasties CK 6.401 straipsnio 5 dalyje ir yra nustatytas specialus pirkėjo nuosavybės įgijimo bÅ«das, besiskiriantis nuo bendrosios CK 6.393 straipsnio 4 dalyje ir 6.398 straipsnyje reglamentuotos nuosavybės teisės į nekilnojamÄ jį daiktÄ perdavimo ir įgijimo tvarkos. Be to, preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties iÅ¡skirtinumas iÅ¡ kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natÅ«ra (t. y.

įpareigoti pardavėjÄ sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo bÅ«dais (CK 1.138 str.), vienas kurių yra ir teisių pripažinimas iÅ¡ sutarties, kuri yra ginčijama, neigiama ar nevykdoma (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008-12-23 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-608/2008; 2013-01-04 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-72/2013; 2018-11-21 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018).

14. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad sprendžiant dėl Å¡alių sudarytos sutarties kvalifikavimo pagal CK 6.401 straipsnį reikia įvertinti aplinkybes, ar sutartyje yra vienos Å¡alies įsipareigojimas pastatyti bÅ«simÄ gyvenamÄ jį namÄ ar butÄ ir įsipareigojimas jį parduoti, o kitos Å¡alies įsipareigojimas pastatytÄ objektÄ nupirkti, sumokant preliminariojoje sutartyje nustatytÄ kainÄ . Å alys turi teisę susitarti, kad bus parduodamas nevisiÅ¡kai užbaigtas namas ar butas, kadangi privatiems asmenims leidžiama susitarti dėl tokių sutarties sÄ lygų, kurios nėra uždraustos ar neprieÅ¡tarauja teisiniams imperatyvams.

CK 6.401 straipsnis nedraudžia susitarti dėl jau pradėtame statyti name statomo buto pardavimo, dėl statomo buto kitokio finansavimo (negu nustatyta CK 6.401 straipsnio 5 dalyje) ar kitokio prisidėjimo prie objekto statybos (pavyzdžiui, įrengiant objektÄ savo paties darbu, pasitelkiant savo rangovus, ar kt.). Å alių sudaryta sutartis pagal konkrečias jos aplinkybes ir sÄ lygas turi bÅ«ti įvertinama dėl atitikties CK 6.401 straipsnyje įtvirtintai sutarčiai, taikant atitinkamus pažeistų teisių gynimo bÅ«dus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018; 2019-11-11 nutartis c.b.

Nr. e3K-3-334-823/2019).

15. Pagal kasacinio teismo praktikÄ CK 6.401 straipsnio reglamentavimas skirtas bÅ«tent pirkėjo – fizinio asmens, siekiančio įsigyti butÄ ar namÄ , t. y. patenkinti savo poreikį turėti gyvenamÄ jį bÅ«stÄ , interesams užtikrinti, kai jis sudaro preliminariÄ jÄ sutartį dėl dar statomo (bÅ«simo) gyvenamojo bÅ«sto pirkimo ir savo lėšomis finansuoja statybÄ . Svarbus bÅ«simo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties bruožas yra tas, kad viena bÅ«simo bÅ«sto pirkimo–pardavimo sutarties Å¡alis – pirkėjas – visada yra fizinis asmuo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-81-219/2015; 2017 m. liepos 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-316-611/2017).

Dėl to Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra suformavęs ir teismų praktikoje įtvirtinęs aiÅ¡kinimÄ , jog kai nekilnojamojo daikto pirkėjas – vartotojas – už pastatytÄ bÅ«stÄ yra sumokėjęs didesnę dalį sutartos bÅ«sto pirkimo kainos, perdavimas pirkėjui neįformintas sutartyje nustatyta tvarka, tačiau bÅ«stas faktiÅ¡kai perduotas pirkėjui, tolesnis sutarties vykdymas nutrÅ«ksta dėl pardavėjo – rangovo – verslininko bankroto ar kitų veiksmų, vartotojas gali bÅ«ti ginamas CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatyta tvarka pripažįstant pirkėjui nuosavybės teisę į statomÄ bÅ«stÄ .

Nesuteikus vartotojui šios apsaugos, verslininko nemokumo ir netinkamos veiklos rizika vartotojui būtų perkelta neproporcingai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011).

16. KompleksiÅ¡kai įvertinęs Å¡alių nurodytas aplinkybes, byloje esančius įrodymus (Å¡alių bei atstovų paaiÅ¡kinimus, raÅ¡ytinius įrodymus), vadovaudamasis aukščiau nurodytomis teisės normomis bei jų aiÅ¡kinimo ir taikymo praktika, teismas nagrinėjamoje byloje turi pakankamÄ pagrindÄ pripažinti ieÅ¡kovams Ž.K. ir T.S., kaip pirkėjams, nuosavybės teisę į atsakovės UAB "Krestona" statytÄ gyvenamÄ jį namÄ bei jam priskirtinÄ Å¾emės sklypÄ , esančius Å¡alių sudarytos Preliminarios sutarties dalyku, CK 6.401 str. 5 d. pagrindu, kadangi byloje teismo nustatytos ir ieÅ¡kovų įrodytos visos tam bÅ«tinos faktinės aplinkybės ir sÄ lygos:

a) kaip jau buvo minėta, 2018-02-15 PreliminariÄ ja sutartimi pardavėja UAB "Krestona", kaip privatus pelno siekiantis juridinis asmuo (verslo įmonė), įsipareigojo pastatyti, atliekant Sutarties Priede Nr. 1 apraÅ¡ytus darbus, sutartyje numatytÄ ir jos Priede Nr. 2 esančius projektinius sprendinius atitinkantį gyvenamÄ jį namÄ ir po to sudaryti su pirkėjais - fiziniais asmenimis - vartotojais, ketinantiems įsigyti šį nekilnojamÄ jį turtÄ savo asmeniniams poreikiams tenkinti ir taip įgyvendinti teisę į gyvenamÄ jį bÅ«stÄ bei sukurti sau nuosavybės teisę, Å¡io turto pirkimo - pardavimo sutartį;

b) ieÅ¡kovai Ž.K. ir T.S. iÅ¡ esmės savo lėšomis finansavo gyvenamojo namo statybÄ ir aktyviai prisidėjo prie naujo nuosavybės objekto sukÅ«rimo, už pastatytÄ gyvenamÄ jį bÅ«stÄ bei žemės sklypÄ yra sumokėję atsakovei UAB "Krestona" didžiÄ jÄ Sutartyje sulygtos turto kainos dalį. Kaip nurodė ieÅ¡kovai, kaip iÅ¡ esmės neginčijo atsakovė UAB "Krestona" ir kaip matyti iÅ¡ ieÅ¡kovės Ž.K. Luminor Bank AB banko sÄ skaitos iÅ¡raÅ¡o, UAB "Krestona" Pinigų mokėjimo/priėmimo kvitų, ieÅ¡kovė Ž.K. 2018-02-15 sumokėjo pradinę Sutartyje numatytÄ Ä¯mokÄ - 25 000 Eur, o laikotarpiu nuo 2018-06-15 iki 2018-09-04 tiek mokėjimo pavedimais, tiek grynais pinigais ieÅ¡kovai viso sumokėjo atsakovei dar 55 000 Eur.

Taigi, viso ieÅ¡kovai už turtÄ yra sumokėję atsakovei UAB "Krestona" 80 000 Eur, kas sudaro 76,2 procentus Sutartyje numatytos turto kainos. Kaip matyti iÅ¡ ieÅ¡kovų paaiÅ¡kinimų ir jų pateiktų raÅ¡ytinių įrodymų (kurie teismo plačiau analizuojami vėlesniuose Å¡io sprendimo punktuose), jie savo jėgomis, darbu ir lėšomis atliko ir tam tikrus Sutarties priede Nr. 1 numatytus statybos rangos bei apdailos darbus, kuriuos buvo įsipareigojusi atlikti atsakovė UAB "Krestona" ir kurių kaina įėjo į bendrÄ Sutartyje nurodytÄ turto kainÄ , o bÅ«tent sumontavo ir paleido namo Å¡ildymo sistemÄ , dujų kondensacinį katilÄ , įrengė įvažiavimo vartų automatikÄ , stoginę automobiliui ir pan., patirdami atitinkamas pinigines iÅ¡laidas.

Be to, kaip paaiÅ¡kino ieÅ¡kovai, kaip iÅ¡ esmės neneigė ir neginčijo atsakovė UAB "Krestona" bei kaip matyti iÅ¡ ieÅ¡kovų pateiktų raÅ¡ytinių įrodymų, ieÅ¡kovai per 2018 m. vasarÄ - rudenį sumontavo, pajungė ir paleido namo Å¡ildymo sistemas, elektrÄ , atliko visus namo vidaus apdailos darbus, investuodami tam, kaip jie nurodė, apie 60 000 Eur savo, t. y. pilnai įrengė namÄ ir pritaikė jį gyvenimui, apdraudė namÄ ir pan.;

c) tiek ginčo gyvenamasis namas, tiek žemės sklypas iÅ¡ esmės nuo 2018 m. vasaros buvo atsakovės UAB "Krestona" faktiÅ¡kai ir realiai perduotas valdyti ir naudotis ieÅ¡kovams: ieÅ¡kovai Ž.K. ir T.S. paaiÅ¡kino, kad dar 2018 m. kovo mėnesį, t. y. praktiÅ¡kai iÅ¡ karto po Sutarties sudarymo jiems buvo perduoti tuo metu jau iÅ¡ dalies pastatyto gyvenamojo namo raktai, ir nors pati atsakovė name toliau tęsė ir vykdė statybos darbus, tačiau tuo pačiu leido ir ieÅ¡kovams vykdyti namo vidaus apdailos darbus, kurie didžiÄ ja dalimi buvo atliekami 2018 m. vasarÄ - rudenį, atsakovė žinojo apie ieÅ¡kovų vykdomus darbus, jiems niekada neprieÅ¡taravo, dėl jų nereiÅ¡kė pretenzijų, o nuo 2018 m. lapkričio mėnesio, atlikę beveik visus vidaus apdailos darbus, ieÅ¡kovai faktiÅ¡kai apsigyveno name bei sklype ir jame iki Å¡iol gyvena, namu bei sklypu naudojasi, juos valdo, savo lėšomis prižiÅ«ri ir iÅ¡laiko.

Atsakovė UAB "Krestona" nepateikė teismui jokių įrodymų, kurie paneigtų Å¡ias ieÅ¡kovų nurodomas aplinkybes dėl namo ir žemės sklypo valdymo ir naudojimo. Byloje nėra jokių įrodymų, jog atsakovė UAB "Krestona" bÅ«tų reiÅ¡kusi pretenzijas ieÅ¡kovams dėl jų atliekamų namo vidaus apdailos ir kitų darbų (įskaitant ir tų, kuriuos pagal Sutartį turėjo atlikti pati atsakovė), dėl ieÅ¡kovų persikėlimo gyventi į namÄ ir faktinio nepertraukiamo gyvenimo jame, naudojimosi sklypu, praÅ¡iusi ieÅ¡kovus iÅ¡sikelti, perduoti atsakovei namo ir sklypo valdymÄ ir pan.

IeÅ¡kovų pateikti raÅ¡ytiniai įrodymai (aptarti Å¡iame sprendime žemiau) patvirtina, kad ieÅ¡kovai pilnai atliko name vidaus apdailos darbus, pajungė elektrÄ , Å¡ildymo sistemÄ , apdraudė namÄ , juo rÅ«pinasi, iÅ¡laiko, prižiÅ«ri, kaip paaiÅ¡kino posėdžio metu, pagal įrengtų skaitliukų duomenis atsiskaito už namui teikiamÄ elektros energijÄ ir vandenį ir nuotekų Å¡alinimÄ , savo lėšomis Å¡ildo namÄ , moka už kitas namui teikiamas paslaugas (televizijÄ , internetÄ ).

Å ios byloje nustatytos ir įrodymais pagrįstos aplinkybės paneigia atsakovės UAB "Krestona" teiginius apie tai, kad realiai faktiÅ¡kai namas ir žemės sklypas nebuvo perduoti valdyti ieÅ¡kovams, o atsakovės akcentuojamas faktas dėl jos atlikto namo spynų pakeitimo, kaip matyti iÅ¡ abiejų Å¡alių ir jų atstovų paaiÅ¡kinimų, tik rodo 2018 m. vasarÄ tarp Å¡alių kilusį konfliktÄ dėl namo įrengimo ir nuosavybės teisių įforminimo, kuris vėliau buvo iÅ¡spręstas, ieÅ¡kovams toliau tęsiant namo apdailos ir kitus darbus, o atsakovei UAB "Krestina" tęsiant namo statybos darbus, priimant bei panaudojant iÅ¡ ieÅ¡kovų gautas pinigines lėšas net ir po Sutartyje nustatyto termino pabaigos, t. y.

šalims faktiškai tęsiant tarpusavio santykius bei vykdant sutartinius įsipareigojimus;

d) nei ginčo nekilnojamojo turto faktinis perdavimas, nei nuosavybės teisių į turtÄ perleidimas ieÅ¡kovams nebuvo įformintas Sutartyje nustatyta tvarka ir terminais dėl atsakovės UAB "Krestona" veiksmų ir kaltės, jai neužbaigus iki Sutartyje nustatyto termino (2018-07-31) sulygtų statybos darbų ir neatlikus namo perdavimo, pirkimo - pardavimo sutarties su ieÅ¡kovais sudarymo procedÅ«rų, taip pat ir po Å¡io termino nors ir atlikus dar tam tikrus darbus (finansuojant ieÅ¡kovams), tačiau vėliau vengiant bendrauti su ieÅ¡kovais, nereaguojant į jų raginimus sudaryti pagrindinę pirkimo - pardavimo sutartį, neužbaigiant visų Sutartyje numatytų darbų, pagaliau, be ieÅ¡kovų žinios įkeičiant nekilnojamÄ jį turtÄ UAB "Krestonos" ir J.G. kreditoriams.

Å ias aplinkybes patvirtina tiek ieÅ¡kovų paaiÅ¡kinimai apie tai, kad atsakovė UAB "Krestona" nuolat žodžiu žadėdavo sudaryti su ieÅ¡kovais pagrindinę pirkimo - pardavimo sutartį, vis atidedama nuosavybės teisių perleidimo įforminimÄ vėlesniam terminui, o vėliau apskritai vengdavo ieÅ¡kovų, nereaguodavo į jų nuolatinius žodinius ir raÅ¡ytinius raginimus sudaryti notarinę pirkimo - pardavimo sutartį, o nuo 2019 m. apskritai nustojo bendrauti su ieÅ¡kovais; tiek byloje esantys raÅ¡ytiniai įrodymai.

Kaip matyti iÅ¡ ieÅ¡kovų pateiktų tiek paprastu paÅ¡tu, tiek el. laiÅ¡kais siųstų atsakovams UAB "Krestona" ir J.G. raÅ¡tų ir pretenzijų, jau nuo 2018-10-22 ir per visus 2019 metus ieÅ¡kovai kreipėsi į atsakovus, nurodydami, kad įmonė ir jos vadovas, su kuriais sudaryta Sutartis, vengia bendrauti telefonu, neatsako į kvietimus susitikti, sms žinutes, telefonų skambučius ir vengia spręsti klausimÄ dėl ginčo turto pirkimo - pardavimo sandorio sudarymo, turto tolimesnės priežiÅ«ros, pažymėdami, kad yra sumokėję atsakovei didžiÄ jÄ dalį sandorio vertės, pradėję ir atlikę vidinės apdailos darbus ir yra pasirengę bet kada pasiraÅ¡yti galutinį turto sandorį bei sumokėti likusiÄ pinigų sumÄ , pabrėždami, kad atsakovai vilkina sudaryti pagrindinę pirkimo - pardavimo sutartį be jokių paaiÅ¡kinimų, konstruktyvių pasiÅ«lymų, ragindami atsakovę sudaryti galutinę pirkimo - pardavimo sutartį, atlaisvinti jį nuo visų suvaržymų ir praneÅ¡ti, kada bus sudaroma notarinė pirkimo - pardavimo sutartis.

17. Atsakovai UAB "Krestona" ir J.G. nepateikė į bylÄ jokių įrodymų, jog bÅ«tų reagavę į Å¡iuos daugkartinius raÅ¡ytinius ir žodinius raginimus, bÅ«tų juos neigę, o svarbiausia, jog bÅ«tų tiek Sutartyje nustatytu terminu - iki 2018-07-31, tiek per protingÄ terminÄ po to, tiek iki pat ieÅ¡kinio pateikimo teismui informavę ieÅ¡kovus apie užbaigtas namo statybas, pasirengimÄ perduoti turtÄ ieÅ¡kovams, kvietę ir raginę ieÅ¡kovus apžiÅ«rėti turtÄ , pasiraÅ¡yti turto apžiÅ«ros aktÄ , o svarbiausia - siÅ«lę, kvietę ir raginę ieÅ¡kovus sudaryti pagrindinę turto pirkimo - pardavimo sutartį bei tokiu bÅ«du teisiÅ¡kai įforminti nuosavybės teisių į turtÄ perleidimÄ ieÅ¡kovams.

18. Atsakovės UAB "Krestona" teiginys, jog pagrindinė turto pirkimo - pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieÅ¡kovų kaltės, jiems vengiant jÄ sudaryti, motyvuojant tai lėšų atsiskaityti už turtÄ neturėjimu ir pan., atmestinas, kaip visiÅ¡kai nepagrįstas, neįrodytas ir nelogiÅ¡kas. TokiÄ atsakovės pozicijÄ akivaizdžiai paneigia tiek ieÅ¡kovų paaiÅ¡kinimai, tiek aukščiau pateikti įrodymai dėl piniginių lėšų atsakovei mokėjimo bei atsakovės tokių lėšų priėmimo iÅ¡ ieÅ¡kovų net ir pasibaigus Sutartyje nustatytam terminui, iki kada atsakovė turėjo turtÄ priduoti eksploatacijai ir pasiraÅ¡yti notarinę jo pirkimo - pardavimo sutartį, dėl ieÅ¡kovų nuolatinių raginimų ir aiÅ¡kiai iÅ¡reikÅ¡to noro bei pasirengimo sudaryti su atsakove turto pirkimo - pardavimo sutartį (be kita ko, iÅ¡reikÅ¡to pasirengimo ir noro sumokėti likusiÄ turto kainÄ ).

Atsakovės teiginius paneigia ir pats ieÅ¡kinio Å¡ioje byloje pareiÅ¡kimo faktas, taip pat faktas, jog ginčo nekilnojamasis turtas buvo ieÅ¡kovų įsigyjamas be paskolos, pagaliau, ir ieÅ¡kovų pateikti raÅ¡ytiniai įrodymai - jų banko sÄ skaitų, esančių AB Luminor banke ir AB Swedbank, iÅ¡raÅ¡ai, rodantys pakankamų pilnai atsiskaityti už įsigyjamÄ turtÄ piniginių lėšų turėjimÄ 2018-07-31 dienai.

19. Atsižvelgiant į visas aukščiau nurodytas aplinkybes, teismas sprendžia esant visoms CK 6.401 str. 5 d. įtvirtintoms bei teismų praktikoje iÅ¡aiÅ¡kintoms, kaip privalomoms, sÄ lygoms ieÅ¡kovų Ž.K. ir T.S. nuosavybės teisėms į Preliminarioje sutartyje numatytÄ nekilnojamÄ jį turtÄ - žemės sklypÄ ir gyvenamÄ jį namÄ , esančius (duomenys neskelbtini), atsirasti bei įgyti, todėl ieÅ¡kovų ieÅ¡kinio reikalavimas pripažinti jų nuosavybės teisę į šį nekilnojamÄ jį turtÄ tenkintinas.

20. Atsakovų UAB "Krestona", trečiųjų asmenų UAB "Esoros finansai" ir S.K. argumentas, jog ieÅ¡kovams negali bÅ«ti pripažinta nuosavybės teisė į ginčo turtÄ , kadangi jie nėra sumokėję UAB "Krestona" visos Preliminarioje sutartyje Å¡alių sulygtos Å¡io nekilnojamojo turto kainos - 105 000 Eur, atmestinas.

21. Pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalis numato, kad pirkėjas įgyja visiÅ¡kÄ nuosavybės teisę į gyvenamÄ jį namÄ ar butÄ nuo visos preliminariojoje sutartyje nustatytos statybos kainos sumokėjimo. Å ioje teisės normoje nėra reglamentuotos pirkėjo nuosavybės teisės įgijimo tvarkos, kai pirkėjas yra sumokėjęs ne visÄ , o dalį sutartyje numatytos statybos kainos. Kita vertus, aiÅ¡kindamas Å¡iÄ normÄ bÅ«tent Å¡iuo aspektu, kasacinis teismas vartotojų teisių ir pagrįstų lÅ«kesčių gynimo kontekste yra atkreipęs dėmesį, kad CK 6.401 straipsnio 5 dalies formuluotė „visiÅ¡kÄ nuosavybės teisę į gyvenamÄ jį namÄ ar butÄ pirkėjas įgyja“ negali bÅ«ti aiÅ¡kinama taip, kad tik sumokėjęs visÄ kainÄ pirkėjas įgyja nuosavybės teisę į gyvenamÄ jį namÄ ar butÄ , o sumokėjęs tik dalį kainos daiktinių teisių neįgyja.

Anot kasacinio teismo, toks aiÅ¡kinimas neatitiktų CK 6.401 straipsnio 5 dalyje reglamentuotos sutarties tikslo – aprÅ«pinti fizinį asmenį (vartotojÄ ) gyvenamuoju bÅ«stu, taip pat netinkamai paskirstytų Å¡alių teises ir pareigas, nes sumokėjęs net ir didžiÄ jÄ dalį statomo namo ar buto kainos pirkėjas neįgytų į šį daiktÄ jokių teisių bei jam tektų pardavėjo nemokumo rizika. Nesant reglamentuotos situacijos dėl statomo gyvenamojo namo ar buto nuosavybės teisės, kai pirkėjas sumoka ne visÄ , o dalį jo kainos, tokio objekto nuosavybės teisės klausimas turi bÅ«ti nustatomas kiekvienu atveju atskirai, atsižvelgiant į sumokėtÄ kainos dalį, sukurto objekto dalį, į tai, ar gyvenamasis namas ar butas perduotas pirkėjui, ir pan.

Be to, įstatymo nedraudžiama pripažinti bendrosios dalinės pirkėjo ir pardavėjo nuosavybės, kai pirkėjas yra finansavęs tik dalį statybos. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad net ir pažodinis CK 6.401 straipsnio 5 dalies aiÅ¡kinimas negalėtų lemti neigiamų padarinių ieÅ¡kovui (vartotojui), jeigu sutartiniuose santykiuose jis elgėsi sÄ Å¾iningai ir rÅ«pestingai, o visa pinigų suma už namÄ /butÄ buvo nesumokėta ne dėl jo, o dėl bendrovės veiksmų. Atsižvelgiant į tai, ieÅ¡kovo - fizinio asmens (vartotojo) nenaudai CK 6.401 straipsnio nuostatų prasme negali bÅ«ti prieÅ¡pastatyti galimi neigiami padariniai dėl daiktinės teisės nustatymo nesumokėjus visos sumos už namÄ /butÄ (CK 6.206 straipsnis).

Taigi, asmuo, sumokėjęs atskiro nebaigto statyti namo/buto visÄ ar didesnę dalį kainos, įgyja tam tikras daiktines teises į tÄ daiktÄ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2003-02-10 nutartis c.b. Nr. 3K-3-439/2003; 2011-06-08 nutartis c.b. Nr. 3K-3-261/2011).

22. Atsižvelgiant į tai, kad nagrinėjamu atveju:

a) ieÅ¡kovai Ž.K. ir T.S. už ginčo nekilnojamÄ jį turtÄ sumokėjo didžiÄ jÄ /esminę tiek Preliminarioje sutartyje sulygtos kainos dalį (76,2 proc.), tiek ir teismo sumažintÄ Å¡io turto kainos dalį (80,7 proc.), iÅ¡ dalies tenkinant ieÅ¡kovų reikalavimÄ dėl turto kainos sumažinimo (apie tai plačiau Å¡iame sprendime žemiau), t. y. beveik pilna apimtimi atsiskaitė su atsakove UAB "Krestona" už nekilnojamÄ jį turtÄ ;

b) ieÅ¡kovai visÄ laikÄ buvo ir tebėra pasirengę sumokėti likusiÄ turto kainos dalį, apie kÄ ne kartÄ tiek žodžiu, tiek raÅ¡tu buvo informavę atsakovę UAB "Krestona", ir tÄ likusiÄ kainos dalį ieÅ¡kovai turi pareigÄ sumokėti, įsiteisėjus Å¡iam teismo sprendimui (o konkrečiai - per Å¡alių sudarytoje Preliminarioje sutartyje nustatytÄ 30 kalendorinių dienų terminÄ ;

c) ginčo nekilnojamasis turtas nuo 2018 m. vasaros - rudens, t. y. jau daugiau nei prieš 2 metus buvo faktiškai perduotas ieškovams valdyti ir naudotis, jame ieškovai pilnai atliko visus apdailos, įrengimo darbus, užbaigė statybas, nuolat ir nepertraukiamai gyveno ir tebegyvena, rūpinasi, išlaiko, gerina ir pan.;

d) likusi turto kainos dalis nebuvo atsakovei UAB "Krestona" sumokėta ir jos priimta iÅ¡ esmės dėl pačios atsakovės veiksmų ir kaltės, jai nepagrįstai ir nesÄ Å¾iningai vengiant bendrauti ir bendradarbiausi su ieÅ¡kovais, Sutartyje ir įstatymų nustatyta tvarka įforminti faktiÅ¡kai tarp Å¡alių susiklosčiusius teisinius santykius, sudaryti turto pagrindinę pirkimo - pardavimo sutartį ir joje numatyti bÅ«tent tas atsiskaitymo už turtÄ sÄ lygas, kurios buvo Å¡alių sulygtos Preliminarioje sutartyje; teismas sprendžia, kad neženklios likusios turto kainos dalies nesumokėjimas atsakovei negali sudaryti pagrindo paneigti jau 2018 m. rugsėjo pradžioje atsiradusiÄ ieÅ¡kovų, kaip sÄ Å¾iningų ir rÅ«pestingų vartotojų santykyje su nesÄ Å¾iningu verslininku, nuosavybės teisę į turtÄ ir atmesti jų reikalavimÄ dėl nuosavybės teisių į visÄ turtÄ pripažinimo.

23. Atsakovė UAB „Krestona“ akcentavo tÄ aplinkybę, jog Preliminarioje sutartyje Å¡alys nebuvo susitarusios dėl to, kad pirkėja finansuoja gyvenamojo namo statybÄ , iÅ¡ ieÅ¡kovų gautos lėšos buvo naudojamos ne konkrečiai jiems skirto gyvenamojo namo statybai, o apskritai UAB "Krestona" veikloje, kaip apyvartinės lėšos įvairiems įmonės reikÅ¡mėms, kitų tame pačiame gyvenamųjų namų kvartale atsakovės statytų namų statyboms ir pan., todėl nėra CK 6.104 str. 5 d. numatytos sÄ lygos nuosavybės teisių į namÄ perėjimui ieÅ¡kovams. Su Å¡iuo argumentu teismas nesutinka.

24. Nors nei viena iÅ¡ Preliminarios sutarties Å¡alių iÅ¡ esmės neneigė tos aplinkybės, jog tuo metu UAB "Krestona", kaip nekilnojamojo turto vystytojas ir statytojas, toje pačioje vietoje / kvartale vykdė ne vieno gyvenamojo namo jai priklausančiuose žemės sklypuose statybÄ , dėl kurių su kitais asmenimis buvo sudarytos preliminarios sutartys (tÄ patvirtina ir Lietuvos teismų informacinės sistemos LITEKO duomenys dėl su kitais vartotojais - fiziniais asmenimis kilusių ir teismuose nagrinėtų ginčų, susijusių su preliminarių nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutarčių vykdymu, pvz., žr.

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020-10-07 sprendimÄ už akių c.b. Nr. e2-26492-905/2020), tačiau Å¡i aplinkybė, o taip pat ir aplinkybė, jog formaliai pačioje Sutartyje expresis verbis nenurodyta, kad ieÅ¡kovai finansuoja ginčo turto statybÄ , nepaneigia fakto, kad ieÅ¡kovų sudarant PreliminariÄ sutartį 2018-02-15 sumokėta pradinė įmoka, ir ypač 2018 m. birželio - rugsėjo mėnesiais, netgi pasibaigus Sutartyje numatytam pagrindinės sutarties sudarymo terminui mokėtos atsakovui įmokos, buvo skirtos bÅ«tent ieÅ¡kovų namo statybų finansavimui, statybų paspartinimui, tinkamam ir kuo operatyvesniam atsakovės prievolių pagal PreliminariÄ sutartį vykdymui.

IeÅ¡kovai paaiÅ¡kino, kad pinigai buvo mokami pačios UAB "Krestona" ir jos vadovo J.G. praÅ¡ymu, jiems nurodant, kad tokiu bÅ«du pagreitės namo statyba ir bus operatyviau įvykdyta sutartis su ieÅ¡kovais. Kaip matyti iÅ¡ bylos medžiagos, atsakovė UAB "Krestona" visus ieÅ¡kovų jai mokėtus pinigus priėmė, jų negrÄ Å¾ino, ir faktiÅ¡kai naudojo tiek ieÅ¡kovų, tiek galimai ir kitų gyvenamųjų namų statybai. Taigi, faktinis abiejų Sutarties Å¡alių elgesys, ieÅ¡kovų didesnės dalies statybos kainos sumokėjimas (netgi ženkliai didesnės, negu ieÅ¡kovai turėjo pareigÄ pagal PreliminariÄ sutartį - pagal jÄ ieÅ¡kovai privalėjo sumokėti tik pradinę 25 000 Eur įmokÄ , tuo tarpu visÄ likusiÄ 80 000 Eur sumÄ turėjo sumokėti tik po pagrindinės notarinės pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo) patvirtina, kad ieÅ¡kovai iÅ¡ esmės finansavo didžiÄ jÄ dalį statybos darbų.

Nors didelę dalį Å¡ių lėšų ieÅ¡kovai sumokėjo atsakovei UAB "Krestona" 2018 m. liepos - rugsėjo mėnesiais, t. y. tada, kai gyvenamasis namas didžiÄ ja dalimi, tiek kiek buvo įsipareigojusi atsakovė, jau buvo faktiÅ¡kai pastatytas, tik neatlikti kai kurie statybos darbai (susiję su namo dokumentacijos įforminimu, įregistravimu, Å¡ildymo sistemos įrengimu, vartų automatikos įrengimu ir kt., apie kuriuos detaliau apraÅ¡yta Å¡iame sprendime žemiau), teismas ieÅ¡kovų atliktus mokėjimus turi pakankamÄ pagrindÄ pripažinti namo statybos finansavimu.

Tokio pat aiškinimo, esant labai panašioms situacijoms, laikomasi ir teismų praktikoje, be kita ko, pažymint, jog tai, kad ieškovai nefinansavo buto/namo statybų, nelemia išvados, kad šalių teisiniams santykiams kvalifikuoti netaikytinas CK 6.401 straipsnis, nes pagal CK 6.401 straipsnį namo/buto statybų finansavimo faktas nėra būtinas, šio straipsnio 5 dalyje reglamentuota statybų finansavimo galimybė tik vienu būdu, tačiau tai nedraudžia susitarti dėl kitų dalyvavimo statyboje galimybių; jeigu jos nustatytos sutartyje, tai tokios aplinkybės nepaneigia preliminariosios statomo buto pirkimo–pardavimo sutarties (LAT 2011-06-08 nutartis c.b.

Nr. 3K-3-261/2011; 2018-11-21 nutartis c.b. Nr. e3K-3-434-695/2018).

25. Kaip nepagrįstas vertintinas ir atsakovės UAB "Krestona" argumentas, jog pasibaigus Preliminarioje sutartyje nustatytam terminui, iki kada turėjo bÅ«ti pasiraÅ¡yta notarinė pirkimo - pardavimo sutartis, apskritai iÅ¡nyko atsakovės prievolė jÄ sudaryti, kadangi:

a) kaip jau buvo teismo konstatuota aukščiau, pagrindinė sutartis nagrinėjamu atveju buvo nesudaryta tiek sutartu terminu, tiek vėliau, tiek iki Å¡iol bÅ«tent dėl pačios UAB "Krestona" veiksmų, tiksliau neveikimo, nenoro ir nesÄ Å¾iningo elgesio, vengiant sutartinių įsipareigojimų įvykdymo;

b) faktinis Sutarties Å¡alių elgesys net ir pasibaigus Sutartyje numatytam terminui, ieÅ¡kovams toleruojant termino praleidimÄ , raginant atsakovę vykdyti prievoles, tikintis jų tinkamo ir visiÅ¡ko įvykdymo, tam tikslui 2018 m. liepos - rugsėjo mėnesiais sumokant itin didelę pinigų sumÄ (55 000 Eur), kaip siekiamo įgyti nuosavybės teise namo ir žemės sklypo, kainos dalį, o atsakovei UAB "Krestona" Å¡iuos pinigus priimant, akceptuojant, toliau tęsiant tam tikrų statybos darbų objekte atlikimÄ , perduodant ginčo nekilnojamÄ jį turtÄ ieÅ¡kovams faktiÅ¡kai valdyti ir naudotis, leidžiant užbaigti atsakovės pagal Sutartį neatliktus darbus, taip pat atlikti name vidaus apdailos, pagerinimo ir kitus darbus, turtÄ prižiÅ«rėti, iÅ¡laikyti, jame gyventi, niekada nereiÅ¡kus ieÅ¡kovams jokių pretenzijų dėl to, netgi nereikalaujant likusios turto kainos sumokėjimo, rodo tarp Å¡alių buvus žodinį ir konkliudentiniais veiksmais iÅ¡reikÅ¡tÄ susitarimÄ pratęsti Preliminarioje sutartyje nustatytÄ turto statybų užbaigimo ir jo pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo terminÄ , tęsti (o ne nutraukti ir atsisakyti) sutarties vykdymÄ ir kaip minėta, preliminarių ikisutartinių santykių transformavimÄ si į pirkimo - pardavimo santykius, kaip ieÅ¡kovų nuosavybės teisių į turtÄ atsiradimo pagrindÄ .

26. Pagrindo atmesti ieÅ¡kovų reikalavimÄ nesudaro ir aplinkybė, jog Preliminarios sutarties sudarymo metu ir po to žemės sklypas bei namas 2017-11-15 Hipotekos sutarties pagrindu buvo įkeisti kreditoriui R.Z., užtikrinant atsakovo J.G. prievolių pagal 2017-11-15 Paskolos sutartį dėl 50 000 Eur paskolos, įvykdymÄ . Teismas iÅ¡ dalies sutinka su atsakovų argumentu, jog ieÅ¡kovai, dar prieÅ¡ sudarydami ir pasiraÅ¡ydami PreliminariÄ sutartį dėl ginčo turto, galėjo ir turėjo bÅ«ti apdairesni ir atidesni, o bÅ«tent patikrinti ketinamo įsigyti nekilnojamojo turto duomenis prieinamuose vieÅ¡uosiuose registruose (Nekilnojamojo turto registre, Hipotekos registre ir kt.), pasidomėti teisiniu turto statusu, daiktinėmis teisėmis, juridiniais faktais turto atžvilgiu ir pan., taip pat sudarę PreliminariÄ sutartį galėjo jÄ Ä¯registruoti Nekilnojamojo turto registre ir pan.

Kita vertus, nagrinėjamos bylos kontekste itin svarbi tampa ta aplinkybė, kad ieÅ¡kovai santykiuose su atsakove buvo ir tebėra silpnesnioji Å¡alis, vartotojai, reikalaujantys didesnės teisinės apsaugos. Kasacinis teismas savo praktikoje yra iÅ¡aiÅ¡kinęs, jog visais atvejais, kai nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties Å¡alimi yra pirkėjas (fizinis asmuo), perkantis iÅ¡ verslininko (juridinio asmens) nekilnojamÄ jį daiktÄ savo asmeniniams, Å¡eimos, namų Å«kio poreikiams tenkinti, tokia sutartis kvalifikuojama kaip kylanti iÅ¡ vartojimo teisinių santykių, todėl bÅ«tina užtikrinti vartotojo (fizinio asmens), kaip silpnesniosios sutarties Å¡alies, interesus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015-01-16 nutartis byloje Nr. 3K-3-91-686/2015).

Nagrinėjamu atveju ieÅ¡kovai ketino bÅ«stÄ ir žemės sklypÄ Ä¯sigyti bÅ«tent savo ir savo Å¡eimos asmeniniams poreikiams tenkinti, sudarant sutartį su atitinkamos srities profesionalu - verslininku, pelno siekiančiu juridiniu asmeniu, kurio veikla kaip tik ir yra susijusi iÅ¡imtinai su nekilnojamojo turto statyba, jo pirkimu - pardavimu (realizavimu). Kaip matyti iÅ¡ Sutarties turinio ir kaip paaiÅ¡kino ieÅ¡kovai bei atsakovės UAB "Krestona" atstovas, sutartis buvo sudaryta tarpininkaujant profesionaliam tarpininkui - R.S., veikiančiam pagal individualios veiklos pažymÄ ir dirbančiam pagal franÅ¡izės sutartį su UAB "DNB bÅ«stas" bei pagal Tarpininkavimo paslaugų teikimo sutartį, sudarytÄ su UAB "Krestona", t. y. profesionalus tarpininkas buvo pasitelktas bÅ«tent atsakovės ir atitinkamai veikė jos, o ne ieÅ¡kovų, interesais ir naudai.

Taigi, prieÅ¡ingai nei teigia atsakovė UAB "Krestona", bÅ«tent ji, o ne ieÅ¡kovai - vartotojai, buvo stipresniÄ ja, daugiau žinių, susijusių su statybomis, nekilnojamojo turto pirkimu - pardavimu, ir patirties Å¡ioje srityje turinčia Å¡alimi, ir teismo nuomone, bÅ«tent atsakovė UAB "Krestona", bÅ«dama sÄ Å¾ininga, atidi ir rÅ«pestinga pardavėja, galėjo ir turėjo informuoti pirkėjus apie visas tiek Preliminariai, tiek pagrindinei pirkimo - pardavimo sutartims sudaryti reikÅ¡mingas aplinkybes, o taip pat ir apie Preliminarios sutarties sudarymo metu buvusius daiktinius ir kitus turto suvaržymus, trečiųjų asmenų teises ir pretenzijas į turtÄ ir pan.

Kaip paaiÅ¡kino ieÅ¡kovai Ž.K. ir T.S., kaip nepaneigė atsakovė bei kaip matyti iÅ¡ Preliminarios Sutarties turinio, atsakovė UAB "Krestona" nenurodė ir neinformavo pirkėjų apie Sutarties sudarymo metu buvusius turto suvaržymus ir trečiųjų asmenų teises į turtÄ , pati įsipareigojo gauti visus dokumentus, reikalingus pirkimo - pardavimo notarinei sutarčiai sudaryti ir jos pagrindu turtÄ parduoti ieÅ¡kovams, t. y. užtikrinti sklandų ir teisiÅ¡kai įmanomÄ nuosavybės teisių į turtÄ perėjimÄ pirkėjams.

Byloje nėra absoliučiai jokių įrodymų, kurie patvirtintų atsakovės teiginius, jog ji buvo informavusi ieÅ¡kovus apie turto hipotekÄ Preliminarios sutarties sudarymo metu. Byloje taip pat nėra jokių įrodymų, kad atsakovai UAB "Krestona" bei J.G. bÅ«tų informavę ir tuometinį hipotekos kreditorių R.Z. apie sutartį su ieÅ¡kovais, jų pretenzijas į turtÄ ir tai, kad tinkamo Preliminarios sutarties vykdymo atveju, turtas vėliausiai 2018-07-31 turėjo pereiti ieÅ¡kovų nuosavybėn. Teismui pateiktame R.Z. 2020-08-28 raÅ¡te nurodyta, kad jis apie Preliminarios sutarties sudarymo bei vykdymo aplinkybes nebuvo informuotas, į jį niekada nebuvo kreiptasi dėl leidimo parduoti sklypÄ ir jame statomÄ gyvenamÄ jį namÄ ar perduoti jo valdymÄ ieÅ¡kovams ar kitaip apsunkinti jam įkeistus daiktus, iÅ¡skyrus dėl leidimo juos įkeisti antrine hipoteka UAB "Esoros finansai" naudai tikslu refinansuoti 2017-11-15 J.G. suteiktÄ paskolÄ , nors su R.Z. sudaryta Sutartinės hipotekos sutartimi J.G. ir UAB "Krestona", be kita ko, buvo draudžiama įkeičiamÄ daiktÄ apsunkinti paskesne hipoteka, jį bet kokiu bÅ«du perleisti tiek nuosavybės, tiek valdymo teise (pagal dovanojimo, pirkimo - pardavimo, nuomos, panaudos ir kitas panaÅ¡aus pobÅ«džio sutartis) tretiesiems asmenims ar bet kuriuo kitu bÅ«du apriboti įkaito davėjo teises į jį be iÅ¡ankstinio raÅ¡ytinio kreditoriaus sutikimo, o paaiÅ¡kėjus Å¡ių draudimų pažeidimams, įkaito davėjas įsipareigojo atlyginti kreditoriui visus jo patirtus nuostolius, kilusius dėl negalėjimo patenkinti savo reikalavimų iÅ¡ įkeičiamo daikto vertės. Pagaliau, kaip matyti iÅ¡ bylos medžiagos, hipotekos kreditorius R.Z., be kurio žinios ir sutikimo ginčo nekilnojamasis turtas tapo 2018-02-15 Preliminarios sutarties su ieÅ¡kovais objektu, o vėliau ir ieÅ¡kovų nuosavybe, nei pačios Preliminarios sutarties, nei kitų atsakovės UAB "Krestona" ar J.G. veiksmų neginčijo, jo atžvilgiu galiausiai hipoteka apskritai pasibaigė ir nagrinėjamoje byloje pareikÅ¡tais reikalavimais niekaip nepaliečiamos jo teisės ir pareigos.

27. Kaip ir prašė ieÅ¡kinyje pareikÅ¡tu reikalavimu, ieÅ¡kovams Ž.K. ir T.S. pripažintina bendrosios dalinės nuosavybės į minėtÄ nekilnojamÄ jį turtÄ lygiomis dalimis, t. y. po ½ dalį kiekvienam iÅ¡ ieÅ¡kovų. Teismas nemato jokio pagrindo netenkinti tokio reikalavimo dėl bÅ«tent bendrosios dalinės nuosavybės pripažinimo ir bÅ«tent tokiomis dalimis, kaip nurodė ieÅ¡kovai, atitinkamai nemato pagrindo pritarti atsakovės UAB „Krestona“ pozicijai, kad Å¡iuo atveju nuosavybės teisė galėtų bÅ«ti pripažinta nebent Sutartį su atsakove sudariusiai ieÅ¡kovei Ž.K., kadangi:

a) tarp pačių ieÅ¡kovų nėra ginčo ir byloje apskritai tarp Å¡alių nėra ginčo dėl to, kad tiek sudarant ir pasiraÅ¡ant PreliminariÄ sutartį, tiek jÄ vykdant, per visÄ jos galiojimo ir vykdymo laikÄ , tiek bendraujant su atsakovais UAB „Krestona“ ir J.G., tiek ir reiÅ¡kiant jiems pretenzijas dėl tinkamo sutartinių įsipareigojimų vykdymo, tiek atliekant ginčo nekilnojamajame turte visus kitus vidaus apdailos darbus, turto iÅ¡laikyme, priežiÅ«roje, tvarkyme, valdyme ir visuose santykiuose, susijusiuose su nekilnojamuoju turtu, ieÅ¡kovai Ž.K. ir T.S., kaip ilgÄ laikÄ faktiniuose Å¡eimos santykiuose gyvenantys, bendrÄ Å«kį vedantys asmenys (sugyventiniai), dalyvavo veikdami bendrai, siekdami įgyti nekilnojamÄ jį turtÄ ir jį įgydami bendrai, gerindami ir iÅ¡laikydami bendrai, ir taip iÅ¡reikÅ¡dami savo bendrÄ suderintÄ valiÄ dėl bendrosios dalinės nuosavybės sukÅ«rimo;

b) byloje esantys raÅ¡ytiniai įrodymai neabejotinai patvirtina, kad netgi pačioje Preliminarioje sutartyje su atsakove UAB „Krestona“ yra ne tik ieÅ¡kovės Ž.K., bet ir T.S. paraÅ¡ai, piniginius mokėjimus už turtÄ UAB „Krestona“ naudai atliko, o taip pat atitinkamus statybos rangos darbus, medžiagas įgijo, finansavo ir atliko, raÅ¡ytines pretenzijas atsakovei reiÅ¡kė tiek ieÅ¡kovė Ž.K., tiek ieÅ¡kovas T.S.;

c) vadovaujantis LR CK 6.969 str., 6.974 str. bei teismų praktika, faktinių sutuoktinių santykių pobÅ«dį turinčių nesusituokusių asmenų gyvenimas drauge, Å«kio tvarkymas kartu, bendro turto kÅ«rimas abiejų naudotomis iÅ¡ bendro Å«kio gautomis ir asmeninėmis lėšomis, bendru jų darbu, teismui gali bÅ«ti pakankamas pagrindas pripažinti buvus asmenų susitarimÄ dėl bendros jungtinės veiklos, sukuriant bendrÄ jÄ dalinę nuosavybę, ir tokio susitarimo buvimas gali bÅ«ti įrodinėjamas visais įmanomais įrodymais (LAT 2001-10-31 nutartis c.b. A.B. v V.S., Nr. 3K-3-1029/2001; 2003-02-17 nutartis c.b. Z.V. v A.V., Nr. 3K-3-236/2003; 2004-01-14 nutartis c.b. J.M. v A.U., Nr. 3K-3-553/2004; 2008-04-08 nutartis c.b. V.J. v L.L.L., Nr. 3K-3-235/2008; 2009-09-28 nutartis c.b. V.G. v V.G., J.G., Nr. 3K-3-336/2009; 2010-11-30 nutartis c.b. R.V. v M.K.T., Nr. 3K-3-482/2010; 2011-03-28 nutartis c.b. L. M. v. O. D. V., Nr. 3K-3-134/2011 ir kt.);

d) atsakovė UAB „Krestona“ nenurodė, nepaaiÅ¡kino ir neįrodė, kaip ieÅ¡kovų reikalavimo bÅ«tent Å¡iuo aspektu patenkinimas, t. y. pripažįstant nuosavybės teisę į turtÄ abiem ieÅ¡kovams lygiomis dalimis, o ne vien ieÅ¡kovei Ž.K., pažeistų atsakovės, kaip pardavėjos, teises ir teisėtus lÅ«kesčius, kokiÄ neigiamÄ turtinę įtakÄ jai turėtų ir pan. Dėl turto kainos sumažinimo 28. Sutarties 2.1.- 2.2. punktuose numatyta, kad nekilnojamojo turto bendra kaina yra 105 000 Eur, ir į jÄ Ä¯skaičiuota visų darbų, numatytų Å¡ios Sutarties priede Nr. 2, vertė.

IeÅ¡kovai, kaip minėta, sumokėję atsakovei iÅ¡ viso 80 000 Eur, prašė sumažinti Sutartyje sulygtÄ nekilnojamojo turto ir darbų kainÄ 25 000 Eur, t. y. iki jų faktiÅ¡kai sumokėtos 80 000 Eur sumos dėl to, kad atsakovė UAB „Krestona“, neatlikusi visų Sutartyje numatytų statybos rangos darbų, perdavė ieÅ¡kovams netinkamos kokybės daiktÄ , dalį tokių darbų ieÅ¡kovai atliko savo jėgomis ir lėšomis, už vėlavimÄ atlikti darbus ieÅ¡kovai turi teisę reikalauti iÅ¡ ieÅ¡kovės delspinigius.

Toks ieškovų reikalavimas laikytinas pagrįstu iš dalies.

29. Teismas pažymi, kad atsižvelgiant į tai, kad nagrinėjamu atveju tarp Å¡alių buvo sudaryta miÅ¡ri civilinė sutartis, turinti savyje tiek vartojimo pirkimo – pardavimo, tiek ir vartojimo statybos rangos sutarčių požymių (atsakovė įsipareigojo ir pastatyti, atliekant atitinkamus Å¡alių sulygtus konkrečius statybos rangos darbus, ir parduoti ieÅ¡kovams nekilnojamÄ jį turtÄ , ir Sutarties kainÄ sudarė tiek paties nekilnojamojo turto, tiek ir sulygtų rangos darbų kaina/vertė), nagrinėjamu atveju aktualios yra LR CK 6.334 str. 1 d. 2 p., 6.363 str. 7 d. 3 p., 6.665 str. 1 d. 2 p., 6.687 str. 1 d. nuostatos, numatančios, jog pirkėjas, kuriam buvo parduotas netinkamos kokybės daiktas, arba užsakovas, jeigu darbai atlikti nukrypstant nuo sutarties sÄ lygų, turi teisę reikalauti iÅ¡ pardavėjo/rangovo atitinkamai sumažinti daikto / darbų kainÄ ; be to, užsakovui kyla pareiga apmokėti rangovui tik už realiai atliktus statybos rangos darbus.

30. Sutarties priede Nr. 1 "Atliekamų darbų viso pastato įrengimui su daline apdaila apraÅ¡ymas", kuriame aptarti darbai, kuriuos vadovaujantis Sutarties 1.1. p., 3.1. p., įsipareigojo atlikti atsakovė ir kurie, vadovaujantis Sutarties 2.2. p., įėjo į turto kainÄ , numatyta kad be kita ko, kad pardavėja turi atlikti tokius darbus, kaip: - namo pridavimas - ruoÅ¡iama dokumentacija ir priduodamas namas statybos inspekcijai, baigtumas - ne mažiau 85 procentų (22 p.); - sumontuotas dujinis kondensacinis katilas, iki namo atvestos dujos (21 p.); - biologinis nuotekų valymo įrenginys vienam namui (18 p.); - vidaus vandentiekis ir kanalizacija - vamzdynų klojimas iki prietaisų (19 p.); - vidaus elektros ir silpnos srovės – įrenginėjamas įvadas 10 kw galingumo, įrenginėjame el. instaliacija visame name iki 80 taÅ¡kų, saugiklių skydas su saugikliais, sumontuojamos potinklinės paskirstymo ir montažinės dėžutės (8 p.); - įvažiavimo vartų montavimas - įrenginėjami automatiniai įvažiavimo vartai (16 p.); - stoginė automobiliui iki 30 kv.m. (23 p.).

31. Nors atsakovė UAB „Krestona“ teigė atlikusi visus Sutarties priede Nr. 1 numatytus darbus, iÅ¡skyrus namo dokumentacijos parengimÄ ir pridavimÄ statybos inspekcijai, tačiau tokia atsakovės pozicija didžiÄ ja dalimi laikytina neįrodyta ir jÄ paneigia byloje esantys įrodymai.

32. Atsakovė UAB "Krestona“ procesiniuose dokumentuose ir jos atstovas teismo posėdžio metu teigė, kad bendrovė pilnai įrengė name Å¡ildymo sistemÄ , įsigijo ir įrengė katilÄ , suprojektavo, įvedė į namÄ , pajungė ir pridavė dujas, tačiau atsakovė nepateikė į bylÄ jokių tai galinčių patvirtinti įrodymų. PrieÅ¡ingai, bÅ«tent ieÅ¡kovai tiek savo paaiÅ¡kinimais, tiek pateiktais, abejonių nekeliančiais raÅ¡ytiniais įrodymais pagrindė, jog jie savo jėgomis ir lėšomis atliko Sutarties priedo 20-21 punktuose nurodytus darbus, susijusius su gyvenamojo namo Å¡ildymo sistemos įrengimu, tam reikalingų medžiagų įgijimu bei darbų atlikimu.

UAB "Celsis" 2018-08-25, 2018-10-04, 2018-10-05 Pardavimo siÅ«lymas, Pardavimo dokumentai ir čekiai rodo, kad už 408,55 Eur ieÅ¡kovų buvo įsigytas vandens Å¡ildytuvas ir jo daviklis, už 1 113,86 Eur - dujinis katilas bei su juo susijusi įranga (kamino alkÅ«nė, perėjimas per sienÄ , lauko temperatÅ«ros daviklis), už 539,28 Eur - elektroterminė galvutė ir termostatas; už 485,43 Eur - įvairios katilo montavimui ir paleidimui reikalingos medžiagos, įrankiai, detalės; 2018-10-02, 2018-10-25, 2018-11-08, 2018-11-15 UAB "Dujų balionų pildymo centras" PVM sÄ skaitos faktÅ«ros, kasos pajamų orderis ir mokėjimo nurodymai 50,82 Eur, 25,41 Eur, 50,82 Eur, 50,82 Eur sumoms, T.S. 2018-11-14 mokėjimo nurodymas UAB "Dujų balionų pildymo centras" 25,41 Eur sumai rodo propanų ir butanų miÅ¡inio, reikalingo patalpų Å¡ildymui, kol įrengiamas namas ir paleidžiama centralizuota dujų sistema, įsigijimÄ ; ieÅ¡kovo T.S. ir J.J.

Darbų priėmimo - perdavimo aktas pagal 2018-10-04 Sutartį rodo, kad minėtas asmuo ieÅ¡kovų užsakymu atliko dujinio kondensacinio katilo montavimo ir paleidimo eksploatacijai darbus ieÅ¡kovų namo adresu (duomenys neskelbtini), už kuriuos ieÅ¡kovų jam buvo sumokėta 895 Eur; T.S. 2018-10-24 mokėjimo nurodymas patvirtina 30 Eur sumokėjimÄ Valstybinei energetikos inspekcijai už vidaus dujotiekį (duomenys neskelbtini); AB "Energijos skirstymo operatorius" 2018-11-22 Atliktų darbų aktas ir T.S. 2018-11-22 bei 2019-04-23 mokėjimo nurodymai patvirtina 126,46 Eur (63,23 +63,23) ieÅ¡kovų iÅ¡laidas už dujų pirminį paleidimÄ Ä¯ vidutinio kliento dujų sistemÄ objekte (duomenys neskelbtini).

Taigi, aukščiau minėti įrodymai pagrindžia, jog ieÅ¡kovai patyrė viso 3 801,86 Eur įvairių iÅ¡laidų, susijusių su Å¡ildymo sistemos name įrengimu, dujinio katilo įsigijimu, sumontavimu ir dujų atvedimu, kuriuos Å¡iuo atveju teismo vertinamos, kaip bÅ«tinos, įrodytos, protingos ir pagrįstos, kuriuos, kaip minėta, buvo Sutartimi įsipareigojusi atlikti atsakovė, ir kurių neatlikimas atitinkamai sudaro pagrindÄ sumažinti ieÅ¡kovų už turtÄ /darbus atsakovei mokėtinÄ kainÄ .

33. IeÅ¡kovų paaiÅ¡kinimai, jų ilgalaikio gyvenimo name faktas bei byloje pateikta T.S. iÅ¡raÅ¡yta 2018-11-19 UAB "Avgust VFL" IÅ¡ankstinio mokėjimo sÄ skaita patvirtina, kad ieÅ¡kovai patyrė 95 Eur iÅ¡laidų nuotekų sistemos paleidimo darbams, nors vadovaujantis Sutarties priedo 18-19 punktais bÅ«tent atsakovė UAB „Krestona“ turėjo atlikti visus darbus, susijusius su nuotekų valymo įrenginio įrengimu ir kanalizacija. Atsakovė nepateikė jokių argumentų ir paaiÅ¡kinimų, dėl kurių Å¡ie darbai ir iÅ¡laidos negalėtų bÅ«ti laikomi pagrįstais, bÅ«tinais ir įrodytais.

34. IeÅ¡kovų paaiÅ¡kinimai ir UAB „Givi statybos projektai" 2019-09-03 T.S. iÅ¡raÅ¡yta PVM sÄ skaita faktÅ«ra patvirtina, jog ieÅ¡kovai patyrė 495,01 Eur iÅ¡laidų vartų automatikos įrengimui, nors vadovaujantis Sutarties priedo 16 p., bÅ«tent atsakovė UAB „Krestona“ turėjo įrengti/sumontuoti automatinius įvažiavimo vartus. Atsakovė teismo proceso metu iÅ¡ esmės neneigė, jog Å¡ių darbų neatliko ir neteikė jokių prieÅ¡ingas iÅ¡vadas leidžiančių daryti įrodymų.

35. IeÅ¡kovų paaiÅ¡kinimai ir byloje esantys raÅ¡ytiniai įrodymai - 2019-10-24 Statybos rangos sutartis tarp T.S. ir T.S., Atliktų darbų priėmimo - perdavimo aktas, Prekių (paslaugų) pirkimo - pardavimo kvitas dėl automobilio stoginės ir sandėliuko patalpų specialiųjų statybos darbų atlikimo (duomenys neskelbtini)., patvirtina, jog ieÅ¡kovai patyrė 505 Eur iÅ¡laidų stoginės automobiliui įrengimui, nors vadovaujantis Sutarties priedo 23 p., bÅ«tent atsakovė UAB „Krestona“ turėjo įrengti stoginę automobiliui. Nors iÅ¡ ieÅ¡kovų pateiktų dokumentų matyti, ir ieÅ¡kovai teigė atlikę ir sandėliuko įrengimo darbus, tačiau Sutarties priede Nr. 2 Å¡alys nebuvo susitarusios dėl atsakovės UAB „Krestona“ pareigos įrengti/pastatyti ir sandėliukÄ , todėl jo įrengimui patirtos iÅ¡laidos negali bÅ«ti vertinamos kaip sudarančios pagrindÄ mažinti Sutarties kainÄ .

36. IeÅ¡kovų paaiÅ¡kinimai ir byloje esantys raÅ¡ytiniai įrodymai - T.S. 2020-07-16 mokėjimo nurodymai AB "Energijos skirstymo operatorius" 44,34 Eur ir 902,63 Eur sumoms patvirtina, kad ieÅ¡kovai patyrė viso 946,97 Eur iÅ¡laidų elektros sistemos įrengimo ir pajungimo iÅ¡laidų, nors vadovaujantis Sutarties priedo 8 p. atsakovė UAB „Krestona“ buvo įsipareigojusi pilnai įrengti elektros įvadÄ , el. instaliacijÄ name, saugiklių skydÄ , paskirstymo ir montažines dėžutes ir pan. UAB "Krestona" nepateikė jokių argumentų ir įrodymų, dėl kurių tokio pobÅ«džio iÅ¡laidos negalėtų bÅ«ti laikomos pagrįstomis ir bÅ«tinomis.

37. IeÅ¡kovų paaiÅ¡kinimai apie tai, kad jie yra apdraudę gyvenamÄ jį namÄ bei jų pateiktas AB "Lietuvos draudimas" BÅ«sto draudimo liudijimas patvirtina, jog ginčo gyvenamasis namas iÅ¡ tikrųjų 2020-05-15 - 2021-02-14 laikotarpiui ieÅ¡kovės Ž.K. apdraustas bÅ«sto draudimu, tačiau su namo draudimu susijusios ieÅ¡kovų iÅ¡laidos negali bÅ«ti laikomos sudarančiomis pagrindÄ atitinkamai mažinti turto kainÄ , kadangi Sutartimi atsakovė UAB „Krestona“ nebuvo įsipareigojusi savo lėšomis apdrausti statomÄ /pastatytÄ namÄ , draudimo iÅ¡laidos susijusios su betarpiÅ¡ku ieÅ¡kovų, kaip savininkų, naudojimusi namu, jo priežiÅ«ra ir iÅ¡laikymu, o tokia pareiga tenka bÅ«tent ieÅ¡kovams.

38. Nei ieÅ¡kovai, nei atsakovė UAB „Krestona“ byloje iÅ¡ esmės nekvestionavo tos faktinės aplinkybės, jog ji neatliko Sutarties priedo 22 punkte esančio įpareigojimo parengti reikalingÄ dokumentacijÄ ir priduoti namÄ Statybos inspekcijai, t. y. atitinkamai pakoreguoti/pakeisti ir parengti naujÄ gyvenamojo namo ir sklypo kadastrinių matavimų bylÄ , kurioje bÅ«tų patikslinti duomenys, lyginant su ta 2018-03-26 kadastrinių matavimų byla, pateikta VÄ® ‚Registrų centras“ Nekilnojamojo turto registrui, kurioje įregistruotas 46 procentų namo baigtumas, t. y. kurioje atsisprindėtų faktinė situacija po atsakovės vadovaujantis Preliminaria sutartimi su ieÅ¡kovais atliktų statybos darbų, o taip pat gauti visus reikalingus dokumentus iÅ¡ statybos kontrolę ir priežiÅ«rÄ vykdančios institucijos tiek kadastro duomenų pakeitimui, tiek apskritai pirkimo – pardavimo sutarties sudarymui, bei visus Å¡iuos dokumentus perduoti ieÅ¡kovams.

Kaip matyti iÅ¡ aktualiausių VÄ® „Registrų centras“ Nekilnojamojo turto registro duomenų, ir Å¡iuo metu gyvenamojo namo kadastriniai duomenys yra nepakeisti, tiek namo baigtumo procentas (48 proc.), tiek kiti duomenys tebėra iÅ¡likę nepakitę nuo 2018-03-26 kadastro duomenų bylos parengimo ir jų įregistravimo 2018-06-18, nors tiek Å¡alių paaiÅ¡kinimai, tiek byloje esantys raÅ¡ytiniai įrodymai patvirtina ir Å¡alus nekvestionuoja tos aplinkybės, jog įregistruoti registre duomenys yra pasenę, nebeatitinka dabartinės faktinės situacijos, pagal kuriÄ namo statyba iÅ¡ esmės yra užbaiga, t. y. namas turi 100 procentų baigtumÄ .

Taigi, kadangi Sutartyje sulygti dokumentacijos parengimo, namo pridavimo inspekcijai ir kiti minėti su dokumentacija bei jos perdavimu ieÅ¡kovams darbai buvo atsakovės UAB „Krestona“ neatlikti, Å¡iuo darbus turės atlikti ir atitinkamai dėl jų iÅ¡laidas turės patirti ieÅ¡kovai, kaip turto savininkai, o tai, teismo nuomone, sudaro pagrindÄ atitinkamai mažinti Sutartyje sulygtÄ turto kainÄ . Kita vertus, ieÅ¡kovai apskritai teismo proceso metu nenurodė ir nepateikė įrodymų, kokio dydžio iÅ¡laidos Å¡iuo aspektu jie neabejotinai patirtų, kokia tokio pobÅ«džio darbų reali ar labiausiai tikėtina vertė, dėl to teismas neturi objektyvios galimybės nustatyti tokių darbų ir iÅ¡laidų kainÄ bei konkrečiÄ sumÄ , kuria galėtų bÅ«ti mažinama Sutarties kaina.

39. Nors ieÅ¡kovai teigė, kad atsakovė neįvykdė ir įsipareigojimo perduoti pirkėjams ne mažesnio nei 85 procentų baigtumo namÄ , tačiau byloje nėra pakankamai tokiÄ iÅ¡vadÄ leidžiančių daryti įrodymų. Kaip matyti iÅ¡ atsakovės UAB „Krestona“ pateiktos 2018-03-26 Nekilnojamojo daikto kadastrinių matavimų bylos ir joje esančių fotonuotraukų bei VÄ® „Registrų centras“ Nekilnojamojo turto registro duomenų, 2018-03-26 dienai gyvenamojo namo baigtumas sudarė 48 proc., ir buvo atlikti visi esminiai Sutarties priedo 1-7 punktuose numatyti statybos darbai.

Kaip paaiškino ieškovai, po Sutarties sudarymo atsakovė 2018 m. vasarį – gegužę intensyviai vykdė kitus statybos darbus ir ženkliai pasistūmėjo į priekį, vėliau 2018 m. birželio – rugsėjo mėnesiais ieškovams papildomai finansuojant, atsakovė objekte dirbo iš esmės iki 2018 m. rugsėjo mėnesio, ir jos liko neatlikti tiek ieškinyje ieškovų nurodyti darbai – šildymo sistemos įrengimas, dujų įvedimas, pajungimas, nuotekų valymo sistemos pridavimo darbai, automobilio stoginės, vartų automatikos įrengimas.

Taigi, įvertinant ieÅ¡kovų nurodytų UAB „Krestona“ atliktų ir neatliktų darbų pobÅ«dį ir apimtį, pačių ieÅ¡kovų papildomai atliktų darbų pobÅ«dį bei apimtį, tai, kad atsakovei 2018 m. rugsėjį baigus darbus statybų objekte, ieÅ¡kovai iÅ¡ esmės jau nuo 2018 m. lapkričio mėnesio apsigyveno name, nurodę, kad tuo metu jis jau buvo visiÅ¡kai tinkamas gyventi, nesant byloje jokių kitų duomenų ir įrodymų, teismas neturi pagrindo spręsti, jog atsakovės atliktų statybos darbų prasme ieÅ¡kovams bÅ«tų perduotas mažesnio nei 85 proc. baigtumo namas, bei tuo pagrindu mažinti turto kainÄ daugiau, negu teismas ir taip mažina.

40. Taigi, atsižvelgdamas į visas aukščiau nurodytas aplinkybes bei teismo iÅ¡dėstytus argumentus, vadovaudamasis įrodymų tikėtinumo, pakankamumo ir kitais civiliniame procese taikytinais įrodymų vertinimo principais, teismas sprendžia, jog ieÅ¡kovai Ž.K. bei T.S. įrodė faktiÅ¡kai ir realiai patirtÄ 5 843,84 Eur sumÄ (3 801,86+95+495,01+505+946,97) toms medžiagoms, įrenginiams bei statybos darbams, kuriuos Sutartimi buvo įsipareigojusi atlikti, tačiau faktiÅ¡kai neatliko atsakovė UAB „Krestona“, ir kurie įėjo į Sutartyje Å¡alių sulygtÄ turto/darbų kainÄ , ir bÅ«tent Å¡ia suma atsiranda pakankamas pagrindas mažinti Sutartyje numatytÄ nekilnojamojo turto kainÄ .

Tokiu bÅ«du teismas ieÅ¡kovų reikalavimÄ dėl turto kainos sumažinimo tenkina iÅ¡ dalies, sumažindamas turto kainÄ nuo 105 000 Eur iki 99 156,16 Eur (105 000 – 5 843,84) bei patvirtindamas ieÅ¡kovų, kaip pirkėjų, pareigÄ sumokėti už ginčo turtÄ atsakovei UAB „Krestona“ bÅ«tent Å¡iÄ pinigų sumÄ . Atėmus sprendimo priėmimo dienai ieÅ¡kovų jau faktiÅ¡kai sumokėtÄ 80 000 Eur sumÄ , nesumokėtas turto kainos likutis sudaro 19 156,16 Eur (99 156,16 - 80 000).

41. Dar labiau mažinti nekilnojamojo turto kainÄ teismas nagrinėjamu atveju neturi faktinio ir teisinio pagrindo, kadangi:

a) ieškovai nenurodė ir neįrodinėjo byloje, jog be aukščiau aptartų jų pačių nurodytų statybos rangos darbų, sulygtų Sutartimi, kurių, kaip nustatė teismas, faktiškai neatliko UAB „Krestona“, atsakovė buvo įsipareigojusi atlikti ir kitus darbus ar kad ieškovams perduoto turto kokybė ir kitais aspektais neatitiko šalių Sutartyje nustatytų reikalavimų;

b) Å¡alių sudarytoje Sutartyje nebuvo nustatytos nekilnojamojo turto kainos patikslinimo ar pakeitimo galimybės, o esant tokiai situacijai laikoma, jog Å¡alys nenustatė galimybės kainÄ keisti, ir tai nereiÅ¡kia sutarties spragos, kuriÄ turi užpildyti teismas;

c) teismų praktika, kuria remiasi ieÅ¡kovai, praÅ¡ydami sumažinti daikto kainÄ , nagrinėjamu atveju netaikytina, kadangi jų nurodytoje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011-06-08 nutartyje, priimtoje c.b. Nr. 3K-3-261/2011, buvo aptariama turto kainos sumažinimo galimybė dėl įvykusių pasikeitimų nekilnojamojo turto rinkoje, esminio tokio pobÅ«džio turto kainų kritimo (sumažėjimo), iÅ¡kreipusio Å¡alių interesų pusiausvyrÄ , o ne dėl turto kokybės netinkamumo ir pan., o nagrinėjamoje byloje ieÅ¡kovai nebuvo nurodę ir savo reikalavimo neįrodinėjo pasikeitusia situacija nekilnojamojo turto rinkoje, tuo tarpu kaip matyti iÅ¡ antstolio I.Gaidelio 2020-07-31 patvarkymo dėl ekspertinės ginčo turto vertei nustatyti iÅ¡vadų vykdomojoje byloje Nr. 0008/20/00709, žemės sklypas ir gyvenamasis namas, esantys (duomenys neskelbtini), buvo eksperto įvertinti 164 000 Eur suma;

d) ieÅ¡kovų nurodyta aplinkybė, jog jie, vadovaujantis Sutarties 7.2. p. turi teisę reikalauti iÅ¡ atsakovės 30 Eur už kiekvienÄ dienÄ dydžio delspinigių už darbų atlikimo termino pažeidimÄ , kas ieÅ¡kinio pateikimo dienai sudarytų 21 900 Eur, nevertintina, kaip sudaranti pagrindÄ bÅ«tent tokia suma sumažinti Sutartimi sulygto turto kainÄ , kadangi tokio pobÅ«džio aplinkybė nesusijusi su turto kokybės netinkamumu, kaip aukščiau nurodytose CK normose įtvirtintu pagrindu taikyti vienÄ ar kitÄ pirkėjo/užsakovo teisių gynimo bÅ«dÄ , tarp jų ir reikalauti sumažinti kainÄ ; byloje nėra duomenų, kad ieÅ¡kovai apskritai bÅ«tų reiÅ¡kę reikalavimÄ atsakovei UAB „Krestona“ dėl delspinigių pagal Sutartį sumokėjimo, taikę prieÅ¡prieÅ¡inių reikalavimų Å¡iuo aspektu įskaitymÄ ir pan., t. y. pasinaudoję Sutartyje numatyta teise reikalauti delspinigių, ir tokio reikalavimo ieÅ¡kovai nėra pareiÅ¡kę ir nagrinėjamoje byloje; ieÅ¡kovams patiems faktiÅ¡kai dar 2018 – 2019 m. atlikus visus aukščiau teismo aptartus statybos rangos darbus (iÅ¡skyrus namo dokumentacijos parengimÄ ir pridavimÄ ), už kurių atlikimo termino praleidimÄ galėtų bÅ«ti praÅ¡oma delspinigių, ir nereikalaujant pačios atsakovės atlikti tuos darbus natÅ«ra, bei ieÅ¡kovų teises, kiek tai susiję su minėtų darbų neatlikimu, iÅ¡ esmės apginant turto kainos sumažinimo institutu, spręsti apie papildomos sankcijos atsakovei UAB „Krestona“ taikymÄ už tokių darbų neatlikimÄ delspinigių forma, nėra pagrindo;

e) ieÅ¡kovų nurodytos aplinkybės dėl jų patirtų bylinėjantis su atsakovais advokato iÅ¡laidų, kaip pagrindo mažinti turto kainÄ , atmestini, kadangi bylinėjimosi iÅ¡laidos, patiriamos civiliniame procese, yra paskirstomos ir atlyginamos atskira tvarka, laikantis CPK 93-98 str. nustatytų taisyklių;

f) jokių kitų aplinkybių ir pagrindų, leidžiančių mažinti turto kainÄ , ieÅ¡kovai nenurodė ir neįrodė, teismas tokių aplinkybių nenustatė. Dėl turto hipotekos sandorių pripažinimo negaliojančiais 42. Å alių ir jų atstovų paaiÅ¡kinimai ir byloje esantys raÅ¡ytiniai įrodymai - VÄ® "Registrų centras" Nekilnojamojo turto registro, Hipotekos registro duomenys, 2018-09-24 Paskolos sutartis, 2018-12-27 Paskolos sutartis, 2018-09-24 ir 2018-12-27 Maksimalios hipotekos sutartys - patvirtina, kad ginčo žemės sklypas ir namas atitinkamai nuo 2018-09-24 ir 2018-12-27 yra įkeisti atsakovams S.K. ir UAB "Esoros finansai", užtikrinant atsakovo J.G.

įsipareigojimų pagal 2018-09-24 Paskolos sutartį dėl 50 000 Eur paskolos, įvykdymÄ , tuo tarpu atsakovės UAB "Esoros finansai" naudai turtas įkeistas, užtikrinant atsakovės UAB "Krestona" įsipareigojimų pagal 2018-12-27 Paskolos sutartį dėl 20 000 Eur paskolos įvykdymÄ . Kaip paaiÅ¡kino atsakovų UAB "Krestona" ir UAB "Esoros finansai" atstovai ir kaip matyti iÅ¡ byloje esančių raÅ¡ytinių įrodymų, minėtos paskolos hipotekos kreditoriams nei vieno iÅ¡ skolininkų - nei UAB "Krestona", nei J.G. - nebuvo ir iki Å¡iol nėra grÄ Å¾intos, todėl Vilniaus miesto 32-ojo notarų biuro notarės R.Jaskutėlienės 2020-05-19 ir 2020-08-26 buvo padaryti Vykdomieji įraÅ¡ai dėl priverstinio skolų iÅ¡ieÅ¡kojimo iÅ¡ hipoteka įkeisto nekilnojamojo turto, jie perduoti vykdyti antstoliui I.Gaideliui, kuris buvo paskyręs areÅ¡tuoto nekilnojamojo turto vertės ekspertizę, numatęs po 2020-08-28 skelbti turto varžytines.

43. IeÅ¡kovai Ž.K. ir T.S. prašė pripažinti minėtus hipotekos sandorius negaliojančiais, iÅ¡ esmės teigdami, kad jų sudarymo metu ieÅ¡kovai jau buvo tapę ginčo nekilnojamojo turto savininkais, todėl jiems nuosavybės teise priklausantis turtas negalėjo bÅ«ti įkeistas be jų žinios ir sutikimo, užtikrinant nebesančios turto savininke UAB "Krestona" bei J.G. prievoles. Atitinkamai atsakovai su tokiu reikalavimu nesutiko, tiek dėl to, kad jų nuomone, ieÅ¡kovai apskritai neįgijo nuosavybės teisės į nekilnojamÄ jį turtÄ ir tokia daiktinė teisė jiems negali bÅ«ti pripažinta Å¡io teismo proceso metu, tiek dėl to, kad Preliminarioji sutartis, iÅ¡ kurios ieÅ¡kovai kildina savo nuosavybės teisę, nebuvo įregistruota vieÅ¡ajame registre, atitinkamai negalėjo ir negali bÅ«ti panaudota prieÅ¡ sÄ Å¾iningus trečiuosius asmenis, Å¡iuo atveju - prieÅ¡ sÄ Å¾iningus hipotekos kreditorius UAB "Esoros finansai" bei S.K., kurie nežinojo ir negalėjo žinoti apie ieÅ¡kovų pretenzijas ir teises į turtÄ , ir kurių naudai nustatyta hipoteka turi bet kuriuo atveju iÅ¡likti.

44. Å iame kontekste teismas visų pirma pabrėžia nuosavybės teisės apsaugos standartų, įtvirtintų tiek LR Konstitucijoje, tiek Europos Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijoje, svarbÄ . Konstitucijos 23 straipsnyje nustatyta: nuosavybė neliečiama; nuosavybės teises saugo įstatymai; nuosavybė gali bÅ«ti paimama tik įstatymo nustatyta tvarka visuomenės poreikiams ir teisingai atlyginama. AiÅ¡kindamas Å¡iÄ nuostatÄ Konstitucinis Teismas yra konstatavęs, kad Konstitucijos 23 straipsnyje įtvirtinti nuosavybės neliečiamumas ir apsauga reiÅ¡kia, jog savininkas turi teisę valdyti jam priklausantį turtÄ , juo naudotis ir disponuoti, taip pat teisę reikalauti, kad kiti asmenys nepažeistų Å¡ių jo teisių, o valstybė turi pareigÄ ginti ir saugoti nuosavybę nuo neteisėto kėsinimosi į jÄ (Konstitucinio Teismo 2002-09-19 nutarimas).

Ä®gyvendinant Konstitucijos nuostatas, nuosavybės teisių apsauga įtvirtinta ir nuosavybės teisių ribojimo galimybės nustatytos CK teisės normose – 4.39 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad nuosavybės teisė gali bÅ«ti apribota paties savininko valia, įstatymų arba teismo sprendimo; 4.93 straipsnyje nurodyta, kad Lietuvos Respublika garantuoja visiems savininkams vienodÄ teisių apsaugÄ ; niekas neturi teisės:

1) paimti iš savininko nuosavybę prievarta, išskyrus įstatymų numatytus atvejus;

2) reikalauti, kad savininkas prieÅ¡ savo valiÄ sujungtų savo nuosavybę su kito savininko nuosavybe; nuosavybė iÅ¡ savininko prieÅ¡ jo valiÄ neatlygintinai gali bÅ«ti paimta tik teismo sprendimu ar nuosprendžiu. Kasacinis teismas yra iÅ¡aiÅ¡kinęs, kad nuosavybės teisės pažeidžiamos, jeigu be teisėto pagrindo ribojamos savininko teisės valdyti daiktÄ , juo naudotis ar disponuoti (pvz., LAT 2009-10-08 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-419/2009).

45. Å io sprendimo 11-27 punktuose teismo konstatuota ir pripažinta, kad ieÅ¡kovai Ž.K. ir T.S. iÅ¡ esmės nuo 2018-09-04, kai jau buvo sumokėję atsakovei UAB "Krestona", kaip pardavėjai, didžiÄ ja dalį nekilnojamojo turto kainos, vadovaujantis CK 6.401 straipsnio 5 dalimi bei teismų praktikos iÅ¡aiÅ¡kinimais, ginančiais sÄ Å¾iningų vartotojų teises bei teisėtus lÅ«kesčius, realiai tapo ir atitinkamai laikytini ginčo nekilnojamojo turto teisėtais savininkais (bendraturčiais), kuriems buvo perduotos turto naudojimo ir valdymo teisės, o tai savo ruožtu suponuoja iÅ¡vadÄ dėl jų, kaip bendraturčių, nuosavybės teisių gynimo įstatymu bÅ«tinumo.

Kadangi atsakovai UAB "Krestona" ir J.G. aukščiau nurodytais 2018-09-24 ir 2018-12-27 sutartinės hipotekos sandoriais užtikrino savo prievolių pagal paskolos sutartis, sudarytas su savo kreditoriais S.K. ir UAB "Esoros finansai", įvykdymÄ , be tuo metu jau teisėtais Å¡io turto savininkais buvusių ieÅ¡kovų žinios ir sutikimo, taip pažeisdami jų nuosavybės teisę, minėtos sutartinės hipotekos sutartys laikytinos prieÅ¡taraujančiomis imperatyvioms įstatymo normoms (CK 4.37, 4.185, 4.186 straipsniai ir kt.), todėl pripažintinos niekinėmis ir negaliojančiomis nuo jų sudarymo momento (CK 1.80 straipsnio 1 dalis).

46. Teismas pažymi, kad teismų praktikoje pabrėžiama, jog viena vertus, nei CK, nei Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatyme ar kituose teisės aktuose nenustatyta pareiga preliminariÄ pirkimo - pardavimo sutartį registruoti nekilnojamojo turto registre, nors tai padaryti, siekiant užsitikrinti bÅ«simÄ sandorį bei maksimaliai apsaugoti bÅ«simų pirkėjų teises, nedraudžiama, ir netgi rekomenduotina. Taigi, ir nagrinėjamu atveju ieÅ¡kovai, neįregistruodami Preliminarios sutarties vieÅ¡ame registre, nepažeidė jiems, kaip sutarties Å¡aliai, tenkančių pareigų ar įstatymo reikalavimų.

Kaip jau buvo minėta sprendime ankščiau, ginčo teisiniuose santykiuose ieÅ¡kovai laikytini silpnesniÄ jÄ sutartinių teisinių santykių Å¡alimi, vartotojais, sudariusiais sutartį su verslo įmonė, todėl bÅ«tent atsakovė UAB "Krestona", bÅ«dama sÄ Å¾ininga ir apdairia Å¡alimi, turėdama tokių sutarčių sudarymo patirties, galėjo ir turėjo informuoti ieÅ¡kovus apie jų teisę tokiÄ sutartį įregistruoti, taip pat ir informuoti apie tuo metu ginčo turtui buvusiÄ nustatytÄ sutartinę hipotekÄ kreditoriaus R.Z. naudai.

47. Teismas taip pat sprendžia, jog bÅ«tent atsakovė UAB "Krestona" ir jos vadovas J.G., betarpiÅ¡kai per visÄ Å¡Ä¯ laikotarpį bendravę su ieÅ¡kovais, žinodami apie bÅ«simo namo ir žemės sklypo perleidimo ieÅ¡kovams sandorio sudarymo aplinkybes bei sÄ lygas, faktinę padėtį, abiejų Preliminarios sutarties Å¡alių veiksmus, apie didžiosios kainos dalies už nekilnojamÄ jį turtÄ sumokėjimÄ , apie ginčo nekilnojamojo turto perdavimÄ valdyti ir naudotis ieÅ¡kovams bei jų turimus teisėtus lÅ«kesčius, turėjo visas galimybes ir privalėjo informuoti 2018 m. rugsėjį ir gruodį atsiradusius kreditorius apie tokio sandorio su ieÅ¡kovais sudarymÄ , apie sandorio Å¡alių konkliudentiniais veiksmais sukurtas teises ir pareigas, kaip esminę kliÅ«tį sutartinės hipotekos sutartims sudaryti, tačiau, kaip matyti, nei de facto, nei de jure to nepadarė, o prieÅ¡ingai - hipoteka įkeitė faktiÅ¡kai ieÅ¡kovams jau parduotÄ nekilnojamÄ jį turtÄ , taip užtikrindami savo prisiimtų paskolinių prievolių kreditoriams įvykdymÄ .

Pažymėtina, kad 2018-09-24 ir 2018-12-27 Sutartinės hipotekos sutartimis skolininkams bei įkaito davėjui UAB "Krestona" ir J.G., be kita ko, buvo draudžiama įkeičiamus daiktus apsunkinti paskesne hipoteka, juos bet kokiu bÅ«du perleisti tiek nuosavybės, tiek valdymo teise (pagal dovanojimo, pirkimo - pardavimo, nuomos, panaudos ar kitas panaÅ¡aus pobÅ«džio sutartis) tretiesiems asmenims ar bet kuriuo kitu bÅ«du apriboti įkaitų davėjo teises į jį be iÅ¡ankstinio raÅ¡ytinio kreditorių sutikimo, o paaiÅ¡kėjus minėtų draudimų pažeidimui, įkaito davėjas įsipareigojo atlyginti kreditoriams visus jų patirtus nuostolius, kilusius dėl negalėjimo patenkinti savo reikalavimų iÅ¡ įkeičiamų daiktų vertės. Nagrinėjamu gi atveju atsakovai UAB "Krestona" ir J.G. elgėsi akivaizdžiai nesÄ Å¾iningai tiek ieÅ¡kovų Ž.K. ir T.S., faktiÅ¡kai nuo 2018 m. rugsėjo pradžios įgijusių nuosavybės teisę į ginčo turtÄ , atžvilgiu, tiek ir savo kreditorių UAB "Esoros finansai" ir S.K., kuriems įkeitė UAB "Krestona" tuo metu jau nebepriklausantį nekilnojamÄ jį turtÄ , neatskleidę ieÅ¡kovų turimų teisių į turtÄ , atžvilgiu.

Abejose sutartinės hipotekos sutartyse UAB "Krestona" ir J.G. pareiškė ir patvirtino, kad įkeičiami daiktai nėra išnuomoti, nėra suteikti panaudai, nėra perleisti kitiems asmenims, neareštuoti, dėl jų nėra pareikšta jokių pretenzijų, nepaduoti ieškiniai, ir įkaito davėjo žiniomis, nėra gresiančių pretenzijų ar ieškinių, taip pat nėra kitų apribojimų disponuoti įkeičiamais daiktais (Sutarčių 9.1. p., 8.1. p.).

48. Aplinkybė, kad visų atsakovų - tiek skolininkų UAB "Krestona" bei J.G., tiek kreditorių S.K. ir UAB "Esoros finansai" - interesai dėl sutartinės hipotekos sandorių iÅ¡saugojimo sutampa, nelemia vertinimo, kad ieÅ¡kovų elgesys, tiek neįregistravus Preliminarios sutarties, tiek sumokant atsakovei didžiÄ ja turto kainos dalį, tiek kitas, buvo neapdairus ar nesÄ Å¾iningas ir dėl to jų, juo labiau vartotojų - fizinių asmenų teisės neturėtų bÅ«ti ginamos. Vieninteliams UAB "Krestona" ir J.G. buvo žinomos visos sutarčių sudarymui reikÅ¡mingos aplinkybės, kurios nei ieÅ¡kovams, nei kreditoriams S.K. ir UAB "Esoros finansai" nebuvo atskleistos, todėl bÅ«tent jų toks elgesys (informacijos slėpimas, sutartinių prievolių nevykdymas) pripažintinas nesÄ Å¾iningu ir prieÅ¡ingu teisei.

49. Viena vertus, teismas iÅ¡ dalies sutinka su atsakovų S.K. ir UAB "Esoros finansai" teiginiu, jog pripažinus negaliojančiais ir panaikinus hipotekos sandorius, jiems, kaip sÄ Å¾iningai tokių sandorių Å¡aliai (o Å¡ių kreditorių sÄ Å¾iningumo nei vienas iÅ¡ dalyvaujančių byloje asmenų nekvestionuoja ir neginčija; jokio pagrindo spręsti apie kreditorių nesÄ Å¾iningumÄ neturi ir teismas), kyla neigiami padariniai. Be to, CK 4.197 straipsnio 2 dalies 6 punkte nustatyta, kad sÄ Å¾iningo hipotekos kreditoriaus teisė lieka galioti net ir tuo atveju, kai hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu tokiu pagrindu, už kurį hipotekos kreditorius neatsako.

50. Kita vertus, byloje nėra nustatyta, kad ieÅ¡kovai, kurie laikytini silpnesniÄ ja santykių Å¡alimi, vartotojais, kurie sumokėjo beveik visÄ sumÄ už ginčo nekilnojamÄ jį turtÄ , buvo nesÄ Å¾iningi ar netinkamai naudojosi jiems suteiktomis teisėmis, taigi jiems taip pat negali kilti tokie neigiami padariniai, kaip turtinė atsakomybė savo nuosavybe už tas prievoles, už kurių atsiradimÄ jie nėra atsakingi, kurių neprisiėmė, kurių neįtakojo ir apie kurias nežinojo. PrieÅ¡ingai, ieÅ¡kovai, įvykdę savo prievolę atsiskaityti už perkamÄ turtÄ beveik pilna apimtimi bei vadovaudamiesi įprasta komercine praktika, galėjo pagrįstai tikėtis, jog toks turtas bus įgytas nuosavybėn ir atlaisvintas nuo bet kokių suvaržymų.

Tai konstatavus, UAB "Krestona" ir J.G. nesÄ Å¾iningas elgesys (įskaitant neatsiskaitymÄ su savo kreditoriais pagal paskolos sutartis) negali bÅ«ti panaudotas prieÅ¡ vartotojus, juolab kad Å¡ie net nebuvo informuoti apie konkrečius atsakovų tarpusavio įsipareigojimus. Be to, jau aukščiau minėtame CK 4.197 straipsnio 2 dalies 6 punkte taip pat numatyta, jog kai hipotekos sandoris įstatymų nustatyta tvarka pripažintas negaliojančiu ir nėra bÅ«tinybės ginti sÄ Å¾iningo hipotekos kreditoriaus, Hipotekos registre įregistruota hipoteka baigiama ir iÅ¡registruojama iÅ¡ Hipotekos registro pateikus įsiteisėjusį teismo sprendimÄ dėl hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu.

Taigi, civiliniai įstatymai numato galimybę pripažinti negaliojančiais ir tokius hipotekos sandorius, kuriuose hipotekos kreditoriai elgėsi sÄ Å¾iningai, atsižvelgiant į tai, ar yra bÅ«tinybė ginti tokio kreditoriaus teises, o Å¡iuo konkrečiu atveju - pasveriant dvi teisines vertybes - silpnesniojo vartotojo - fizinio asmens teises ir teisėtus lÅ«kesčius bei sÄ Å¾iningo hipotekos kreditoriaus, dalyvavusio komerciniuose santykiuose su kitais asmenimis, teises ir lÅ«kesčius. Kadangi nagrinėjamu atveju bÅ«tent UAB "Krestona" ir J.G. elgėsi nesÄ Å¾iningai ir neteisėtai, atsakovai S.K. ir UAB "Esoros finansai", pripažinus hipotekos sandorius negaliojančiais, gali pasinaudoti įstatymo jiems suteiktomis teisėmis ir reikÅ¡ti atitinkamus reikalavimus tiek pačiai įmonei, tiek asmenims, kurie priėmė atitinkamus sprendimus, pirmiausiai jos vadovui J.G. (dėl skolų priteisimo, žalos atlyginimo, sandorių pripažinimo negaliojančiais dėl apgaulės ir kt.), ir tokiu bÅ«du ginti savo pažeistas teises.

51. Tenkindamas ieÅ¡kovų reikalavimÄ pripažinti negaliojančiais hipotekos sandorius, kurių pagrindu ginčo nekilnojamajam turtui įregistruotos hipotekos, teismas vadovaujasi tiek aukščiau nurodytomis teisės normomis, tiek ir teismų praktika itin panaÅ¡iose bylose, kuriose buvo ginamos sÄ Å¾iningų vartotojų (fizinių asmenų), faktiÅ¡kai įgijusių nuosavybės teisę į turtÄ iÅ¡ vengusių savo prievoles tinkamai įvykdyti ir nuosavybės teisių perleidimÄ Ä¯forminti nesÄ Å¾iningų pelno siekiančių juridinių asmenų, bei kuriose iÅ¡ esmės identiÅ¡ki nesÄ Å¾iningų verslininkų - juridinių asmenų bei sÄ Å¾iningų hipotekos kreditorių argumentai, kaip ir pateikti nagrinėjamoje byloje (dėl preliminarių sutarčių neįregistravimo vieÅ¡ame registre, pirkėjų neatidumo ir neapdairumo, hipotekos kreditorių sÄ Å¾iningumo ir jų teisių apsaugos bÅ«tinumo pan.) teismų pripažinti, vis dėlto, nesudarančiais pagrindo hipotekos sandorių iÅ¡saugojimui ir palikimui galioti (LAT 2014-10-29 nutartis c.b.

Nr. 3K-3-460/2014; Lietuvos apeliacinio teismo 2018-10-10 nutartis c.b. Nr. e2A-476-464/2018; Lietuvos apeliacinio teismo 2019-11-11 nutartis c.b. Nr. e3K-3-334-823/2019 ir kt.).

52. Nors atsakovai – hipotekos kreditoriai pateikia teismų praktikos pavyzdį, kuriame teigiama, jog neiÅ¡vieÅ¡inta preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis negali bÅ«ti panaudota prieÅ¡ sÄ Å¾iningas trečiÄ sias Å¡alis bei negali sukelti joms jokių neigiamų pasekmių, juo labiau negali sudaryti pagrindo pripažinti notaro patvirtintus hipotekos sandorius negaliojančiais, tad pagal CK 4.197 straipsnio 6 dalį hipotekos teisė sÄ Å¾iningam hipotekos kreditoriui iÅ¡lieka, net jeigu hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu (Lietuvos apeliacinio teismo 2019-12-19 sprendimas c.b. Nr. e2A-663-1120/2019), tačiau nagrinėjamos bylos kontekste teismas negali vadovautis Å¡iuo sprendimu, kadangi:

a) minėtoje byloje ieÅ¡kovės pagrindinis reikalavimas dėl nuosavybės teisių į statomÄ butÄ pripažinimo CK 6.401 str. 5 d. pagrindu, taip pat dėl preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties pripažinimo pagrindine sutartimi apskritai buvo apeliacinės instancijos teismo atmestas, jam konstatavus, jog ieÅ¡kovė neįrodė visos buto kainos ar jos didžiosios dalies sumokėjimo fakto ir kitų sÄ lygų nuosavybės teisei atsirasti, atitinkamai todėl teismai neturėjo pagrindo spręsti ir dėl Å¡io buto hipotekos sandorio (ne)galiojimo;

b) jau aukščiau teismo pateiktuose praktikos pavyzdžiuose pateikti aiÅ¡kinimai dėl bÅ«tinumo prioritetiÅ¡kai ginti sÄ Å¾iningÄ preliminarios bÅ«sto pirkimo - pardavimo sutarties Å¡alį - vartotojÄ (fizinį asmenį - bÅ«sto pirkėjÄ ), jam tinkamai įvykdžius pareigÄ atsiskaityti už perkamÄ bÅ«stÄ , net ir esant tokio bÅ«sto įkeitimui sÄ Å¾iningų hipotekos kreditorių naudai, taip pat esant preliminarios sutarties neįregistravimo registre faktui, jeigu kita sandorio Å¡alis - verslo įmonė elgiasi neteisėtai ir nesÄ Å¾iningai tiek vartotojų, tiek hipotekos kreditorių atžvilgiu;

c) esant teismo precedentų kolizijai, teismas taiko precedentÄ (precedentus), suformuotÄ aukÅ¡tesnės instancijos teismo (Å¡iuo atveju - vadovaujasi jau minėtomis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartimis panaÅ¡iose bylose), juo labiau, jei tokia praktika palaikoma bei plėtojama žemesnių instancijų teismuose (įskaitant ir tame pačiame Lietuvos apeliaciniame teisme). Dėl kitų apribojimų turtui panaikinimo 53. Nors iÅ¡ VÄ® „Registrų centras“ Nekilnojamojo turto registro, Turto areÅ¡to aktų registro, Antstolių informacinės sistemos duomenų matyti, kad ginčo nekilnojamajam turtui – žemės sklypui ir gyvenamajam namui, esantiems (duomenys neskelbtini), antstolių I.Gaidelio, R.VižainiÅ¡kio, A.StaniÅ¡auskaitės, o po civilinės bylos iÅ¡kėlimo – ir antstolių D.Kisieliaus bei G.Badikonio vykdomosiose byloje priimtais turto areÅ¡to aktais, o taip pat teismų nutarčių pagrindu taikomas areÅ¡tas įvairių atsakovų UAB "Krestona" ir J.G. kreditorių - trečiųjų asmenų R.S., V.B., MB „Staugamta“, I.M., J.K.

– M. ir kitų – naudai, ir ieÅ¡kovai prašė panaikinti visus / bet kokius turtui taikomus suvaržymus, tačiau tenkinti tokį pakankamai abstraktų ieÅ¡kovų reikalavimÄ bÅ«tent Å¡ioje civilinėje byloje ir Å¡io teismo proceso rėmuose teismas negali ir neturi kompetencijos bei įgalinimų, kadangi:

a) tai reikÅ¡tų kitų kompetentingų subjektų (teismų, nagrinėjančių kitas civilines bylas, kuriose dalyvauja atsakovė UAB „Krestona“; antstolių, vykdančių iÅ¡ieÅ¡kojimus UAB „Krestona“ kreditorių naudai ir pan.) konkrečiuose teismo ir vykdymo procesuose priimtų aktų paneigimÄ , teismo kiÅ¡imÄ si į kitus procesus, visiÅ¡kai nesusijusius su nagrinėjama civiline byla;

b) įsiteisėjęs nagrinėjamoje byloje priimtas sprendimas, kuris įgys res judicata galiÄ , kuriuo pripažįstama ieÅ¡kovų Ž.K. ir T.S. bendroji dalinė nuosavybės teisė į nekilnojamÄ jį turtÄ , ir pats savaime ginčo nekilnojamojo turto priklausomybės ieÅ¡kovams, o ne atsakovei UAB „Krestona“ faktas a priori (pats savaime) sudarys pagrindÄ tiek antstoliams, tiek teismams panaikinti/pakeisti savo priimtus turto areÅ¡to aktus vien dėl to, jog areÅ¡tuojamas gali bÅ«ti tik konkrečiam skolininkui priklausantis nekilnojamasis turtas, o turtas, nepriklausęs ir nepriklausantis skolininkei UAB „Krestona“, negalėjo, negali ir negalės bÅ«ti areÅ¡tuojamas, kitaip suvaržomas ir į jį negali bÅ«ti nukreipiamas iÅ¡ieÅ¡komas, tenkinant UAB „Krestona“ kreditorių reikalavimus.

Dėl bylinėjimosi išlaidų ir laikinųjų apsaugos priemonių 54. Patenkinus iš dalies ieškinį, vadovaujantis CPK 150 str., Vilniaus apygardos teismo 2020-08-05 nutartimi taikytos laikinosios apsaugos priemonės paliktinos galioti iki teismo sprendimo įsiteisėjimo.

55. Vadovaujantis CPK 93 str. 2 d., proporcingai patenkintų reikalavimų daliai (byloje patenkinta apie 90 procentų ieškovų reikalavimų, nes iš dalies atmetamas tik vienas iš trijų reikalavimų - dėl turto kainos sumažinimo bei išvestinis reikalavimas dėl turto areštų panaikinimo), ieškovui T.S., faktiškai patyrusiam šioje byloje bylinėjimosi išlaidas, iš atsakovų UAB "Esoros finansai" ir J.G., dėl kurių veiksmų iš esmės byloje ieškovų reikalavimai ir tenkinami, lygiomis dalimis priteistinos bylinėjimosi išlaidos. Kaip matyti iš byloje esančių rašytinių įrodymų, ieškovas T.S. sumokėjo 2 063 Eur žyminį mokestį bei patyrė viso 1 350 Eur išlaidų advokato teisinei pagalbai, kuri pasireiškė ieškinio, dubliko ir kitų procesinių dokumentų parengimu bei atstovavimu teismo posėdyje, todėl ieškovui atitinkamai priteistina 3 072 Eur patirtų išlaidų dalis.

56. Atsakovai bei tretieji asmenys jokių duomenų ir įrodymų apie savo galimai patirtas procese bylinėjimosi iÅ¡laidas teismui nepateikė. Teismas, vadovaudamasis LR CPK 93, 98 str., 246 str., 260 str., 268 str., 270 str., 307 str., n u s p r e n d ė: IeÅ¡kinį tenkinti iÅ¡ dalies. Pripažinti ieÅ¡kovų Ž. K. (a.k. (duomenys neskelbtini), gyv. (duomenys neskelbtini)) ir T. S. (a.k. (duomenys neskelbtini), gyv. (duomenys neskelbtini)) bendrosios dalinės nuosavybės teisę po ½ dalį į žemės sklypÄ , unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir gyvenamÄ jį namÄ , unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini).

Sumažinti ieÅ¡kovų Ž. K. ir T. S. bei atsakovės UAB „Krestona“ (kodas – 304142345, Naugarduko g. 41-226, Vilnius) 2018-02-15 Preliminarioje bÅ«simo namo/turto pirkimo pardavimo sutartyje Nr. 2018/02/03 numatytÄ nekilnojamojo turto - žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir gyvenamojo namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini), kainÄ iki 99 156,16 Eur (devyniasdeÅ¡imt devyni tÅ«kstančiai vienas Å¡imtas penkiasdeÅ¡imt Å¡eÅ¡i eurai 16 centų). Pripažinti negaliojančiomis 2018-09-24 ir 2018-12-27 Maksimalios sutartinės hipotekos sutartis, reg.

Nr. (duomenys neskelbtini) ir Nr. (duomenys neskelbtini), patvirtintas Vilniaus miesto 32-ojo notarų biuro notarės Renatos Jaskutėlienės, sudarytas tarp skolininkų bei įkaito davėjo J. G. ir UAB "Krestona" bei kreditorių S. K. ir UAB "Esoros finansai", kuriomis jiems buvo įkeisti žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir gyvenamasis namas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantys (duomenys neskelbtini). Kitoje dalyje ieškinį atmesti. Priteisti ieškovui T. S. (a.k. (duomenys neskelbtini), gyv. (duomenys neskelbtini)) iš atsakovų UAB "Krestona" (kodas – 304142345, Naugarduko g. 41-226, Vilnius) ir J.

G. (a.k. (duomenys neskelbtini), gyv. (duomenys neskelbtini)) lygiomis dalimis 3 072 Eur (tris tÅ«kstančius septyniasdeÅ¡imt du eurus) bylinėjimosi iÅ¡laidų. Ä®siteisėjus teismo sprendimui, jo kopijas siųsti VÄ® "Registrų centras" Nekilnojamojo turto registrui, Hipotekos registrui, Turto areÅ¡to aktų registrui. Sprendimas per 30 dienų gali bÅ«ti skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui, apeliacinį skundÄ paduodant per Vilniaus apygardos teismÄ . Teisėja Renata Volodko