2015-11-25 Nr. AB-22979-3-61-3-02713-2013-2 · Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas

Administracinė byla Nr. A-1015-492/2015

Teisminio proceso Nr. 3-61-3-02713-2013-2

Procesinio sprendimo kategorija 12.3.3;

12.4

(S)

LIETUVOS

VYRIAUSIASIS ADMINISTRACINIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS

RESPUBLIKOS VARDU

2015 m. lapkričio

25 d.

Vilnius

Lietuvos vyriausiojo administracinio

teismo teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Anatolijaus Baranovo (kolegijos

pirmininkas), Artūro Drigoto ir Virginijos Volskienės (pranešėja), teismo

posėdyje apeliacine ir rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo administracinę bylą

pagal pareiškėjo uždarosios akcinės bendrovės „Litectus“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus

apygardos administracinio teismo 2014 m. spalio 15 d. sprendimo

administracinėje byloje pagal pareiškėjo uždarosios akcinės bendrovės

„Litectus“ skundą atsakovui valstybės įmonei Registrų centrui, tretiesiems

suinteresuotiems asmenims Turto vertinimo priežiūros tarnybai ir uždarajai

akcinei bendrovei „Resolution valuations“ dėl sprendimo panaikinimo.

Teisėjų kolegija

n

u s t a t ė :

I. Pareiškėjas uždaroji akcinė bendrovė

(toliau – ir UAB) „Litectus“ kreipėsi su skundu (b. l. 1–7) į Vilniaus

apygardos administracinį teismą, prašydamas panaikinti atsakovo valstybės

įmonės (toliau – ir VĮ) Registrų centro Nekilnojamojo turto ir žemės mokesčių

mokėtojų prašymų nagrinėjimo komisijos

2013 m. birželio 12 d. sprendimą Nr. 36.

Pareiškėjas nurodė, kad VĮ Registrų

centras 2013 m. birželio 12 d. sprendimu Nr. 36

nusprendė netenkinti pareiškėjo prašymo dėl prekybos paskirties pastato –

prekybos centro, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys

neskelbtini)

(toliau – ir Pastatas) mokestinės vertės patikslinimo pagal turto vertintojo D. B. UAB „Resolution valuations“ vardu parengtą nekilnojamojo

turto vertinimo ataskaitą Nr. LT-13-03-25-6328 (toliau – ir Ataskaita).

Paaiškino, kad Pastatas pareiškėjui

nuosavybės teise priklauso 2012 m. rugpjūčio 13 d. Turto

varžytinių akto Nr. 01 pagrindu. Pareiškėjo užsakymu, kurio tikslas buvo

patikslinti Pastato mokestinę vertę, turto vertintojas D. B. UAB

„Resolution valuations“ vardu parengė Pastato turto vertinimo Ataskaitą,

kurioje nustatė Pastato rinkos vertę 2013 m. kovo 20 d. – 7 130 000 Lt.

Gavęs Ataskaitą ir įsitikinęs, kad masiniu vertinimu nustatyta (patvirtinta) Pastato

mokestinė vertė nuo individualaus vertinimo skiriasi daugiau nei 20 procentų,

vadovaudamasis Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo

8 straipsnio 2 dalimi ir 10 straipsnio 2 dalimi,

pareiškėjas 2013 m. kovo 27 d. pateikė VĮ Registrų centrui

prašymą dėl Pastato mokestinės vertės patikslinimo pagal Ataskaitoje nurodytą

rinkos vertę. Atsakovas, įgyvendinamas Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo

jam pavestas funkcijas, 2013 m. balandžio 2 d. raštu

kreipėsi į Turto vertinimo priežiūros tarnybą (toliau – ir TVPT, Tarnyba) su

prašymu pateikti išvadą dėl Ataskaitos atitikties Lietuvos Respublikos turto ir

verslo vertinimo pagrindų įstatymo (toliau – ir TVVPĮ) 22 straipsnio ir Lietuvos

Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d.

įsakymu Nr. 1K-159 patvirtintos Turto ir verslo

vertinimo metodikos (toliau – ir Metodika) reikalavimams. TVPT, remdamasi

turimais duomenimis ir paaiškinimais, 2013 m. gegužės 7 d.

parengė procedūrinio pobūdžio išimtinai Turto arba verslo vertintojų garbės

teismui (toliau – ir Garbės teismas) adresuotą išvadą Nr. GT-36(13)-I dėl

Ataskaitos, kurioje nurodyta, kad rengiant Ataskaitą buvo nesilaikyta TVVPĮ ir

Metodikos reikalavimų. Ši išvada kartu su 2013 m. gegužės 7 d.

teikimu dėl drausmės bylos iškėlimo Nr. GT-36(13)-T pateikta Garbės

teismui, siekiant turto vertintojui D. B. iškelti drausmės

bylą. Garbės teismas, išnagrinėjęs drausmės bylą D. B. atžvilgiu

2013 m. gegužės 30 d. posėdyje priėmė tos pačios dienos

sprendimą Nr. GT-35(13)-S, kuriuo nustatyta, kad turto vertintojas

Ataskaitą parengė nesilaikydamas Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo

22 straipsnio 4 dalies 13 punkto reikalavimų ir Metodikos 62.4

bei 83.5 punktų reikalavimų, todėl jam paskyrė drausminę nuobaudą –

pastabą. Pareiškėjas pažymėjo, kad Vilniaus apygardos administraciniame teisme

iškelta administracinė byla Nr. I-4274-580/2013

pagal pareiškėjo D. B. skundą

dėl nurodyto Garbės teismo sprendimo. Nurodė ir tai, kad TVPT šio Garbės teismo sprendimo

pagrindu priėmė

administracine tvarka skundžiamą individualų administracinį aktą – 2013 m. gegužės 31 d.

išvadą Nr. RC-31(13) (toliau – ir Išvada),

kuria, išnagrinėjus VĮ Registrų centro prašymą dėl Ataskaitos atitikties TVVPĮ

ir Metodikos reikalavimams, nuspręsta, kad Ataskaita neatitinka Turto ir verslo

vertinimo pagrindų įstatymo bei Metodikos reikalavimų, o šios išvados pagrindu

priimtas pareiškėjo ginčijamas atsakovo 2013 m. birželio 12 d.

sprendimas Nr. 36.

Pareiškėjo manymu, atsakovas, priimdamas ginčijamą sprendimą,

neteisingai aiškino ir taikė TVVPĮ 23 straipsnio 1 dalies nuostatą, pagal kurią

turto vertinimo ataskaita laikoma teisinga tol, kol TVPT nėra nustačiusi jos

neatitikties šio įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams ir (arba) kol ji nėra nuginčyta teisme. Pareiškėjas nurodo, kad turto

vertinimo ataskaitos neteisingumui nustatyti vien Tarnybos išvados nepakanka,

nes ataskaita turi būti nuginčyta ir teisme, arba tik teisme, jeigu Tarnybos

išvada iš viso nėra priimta. Taigi atsakovas neturėjo teisės priimti ginčijamą

sprendimą vien TVPT Išvados pagrindu, o nesant teismo sprendimo, kuriuo būtų

nuginčytas Ataskaitos teisingumas, t. y. ginčijamo sprendimo priėmimo metu

Ataskaitai esant teisingai ir galiojančiai, atsakovas privalėjo priimti

pareiškėjui palankų sprendimą, tačiau to nepadarė, todėl jo sprendimas yra

naikintinas.

Be to, pareiškėjas nurodė ir tai, kad TVPT Išvada surašyta Garbės

teismo 2013 m. gegužės 30 d. sprendimo „Dėl drausminės

nuobaudos D. B. skyrimo“ Nr. GT-35(13)-S, priimto,

pareiškėjo teigimu, Garbės teismui viršijant kompetenciją, pagrindu. Garbės

teismas neskundžiamos Tarnybos 2013 m. gegužės 7 d. išvados

Nr. GT-36(13)-I pagrindu nustatė Ataskaitos neteisingumą, užkirsdamas

kelią turto vertintojui ginčyti tokioje išvadoje nustatytus pažeidimus, o tokio

neteisėto ir nepagrįsto Garbės teismo sprendimo pagrindu buvo priimta Tarnybos Išvada

dėl Ataskaitos atitikties.

Atsakovas VĮ Registrų centras

atsiliepimu (b. l. 30–33) prašė pareiškėjo skundą atmesti kaip

nepagrįstą. Atsiliepimą grindė šiais pagrindiniais argumentais:

1) Tiek

atsakovas, tiek TVPT, tiek Garbės teismas teisėtai vykdė teisės aktuose jiems

pavestas funkcijas ir nustatytas pareigas;

2) Remdamasis Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 8

straipsnio 2 dalimi ir susiformavusia Lietuvos vyriausiojo administracinio

teismo (toliau – ir LVAT) praktika, pagal kurią, nors Nekilnojamojo turto

mokesčio įstatymo 10 straipsnio 2 dalies nuostata suteikia galimybę

nekilnojamojo turto mokestine verte laikyti nekilnojamojo turto vertę,

nustatytą atlikus nekilnojamojo turto individualų vertinimą, laikoma, jog pagal

minėtą nuostatą suteikiama galimybė vadovautis nekilnojamojo turto mokestine

verte, nustatyta atlikus nekilnojamojo turto individualų vertinimą, tačiau tai

nėra įstatymų leidėjo įtvirtintas besąlyginis paliepimas, atsakovas nurodė, kad

galimybė turto vertintojui nekilnojamojo turto mokestį skaičiuoti pagal

individualaus turto vertinimo metu nustatytą nekilnojamojo turto vertę

realizuotina tik tuo atveju, kai individualus vertinimas atitinka TVVPĮ bei jį

lydinčius poįstatyminius teisės aktus. Pažymėjo, jog tam, kad būtų įgyvendinta

įstatyminė nuostata, pareiškėjas turi įgyvendinti pagrindines sąlygas: (1) turi

būti pateiktas prašymas su individualaus vertinimo ataskaita ir (2) ataskaita

turi būti parengta laikantis visų nekilnojamojo turto vertinimą ir mokestinės

vertės tikslinimą reglamentuojančių teisės aktų reikalavimų. Ataskaitos

pateikimas savaime nepreziumuoja išvados, jog ji parengta teisingai ir

laikantis visų nekilnojamojo turto vertinimą ir mokestinės vertės tikslinimą

reglamentuojančių teisės aktų reikalavimų. Taip pat pažymėjo, jog pareiškėjas

turi teisę teikti naują individualaus vertinimo ataskaitą naujais mokestiniais

metais (t. y. kitais kalendoriniais metais).

3) Be Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 8

straipsnio 2 dalyje nustatytų reikalavimų individualaus nekilnojamojo turto

vertinimo ataskaitai, ji taip pat turi atitikti Lietuvos Respublikos

Vyriausybės nustatytus reikalavimus. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2005 m. rugsėjo 29 d.

nutarimu Nr. 1049 patvirtintų Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių

(toliau – ir Taisyklės) VI skyriuje išdėstyti reikalavimai, kuriuos

atitinkant Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo nustatyta tvarka gali būti

laikoma nekilnojamojo turto vertė, nustatyta atlikus nekilnojamojo turto

individualų vertinimą pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą. Pažymėjo,

kad Ataskaita parengta ir vertinimas atliktas nesilaikant Taisyklių 45.5 ir

45.6 punktų reikalavimų bei atkreipė dėmesį, jog pareiškėjas nenurodė

argumentų, kurie paneigtų šiuos Ataskaitos trūkumus. Manė, jog net ir tuo

atveju, jei būtų panaikinta Išvada, tai nereikštų, jog atsakovo priimtas

sprendimas yra neteisėtas ir negaliojantis, nes Ataskaita pateikta nesilaikant

Taisyklių 45.5 ir 45.6 punktų reikalavimų.

Trečiasis suinteresuotas asmuo UAB

„Resolution valuations“ atsiliepimu (b. l. 56–57) prašė VĮ Registrų

centro Nekilnojamojo turto ir žemės mokesčių mokėtojų prašymų nagrinėjimo

komisijos 2013 m. birželio 12 d. sprendimą Nr. 36 panaikinti.

Trečiasis suinteresuotas asmuo Turto

vertinimo priežiūros tarnyba atsiliepimu (b. l. 59–62) prašė pareiškėjo

skundą atmesti kaip nepagrįstą.

TVPT nesutinka

su pareiškėjo skundo argumentu, kad turto vertinimo ataskaitos neteisingumui

nustatyti vien Tarnybos išvados nepakanka, nes ataskaita turi būti nuginčyta ir

teisme, arba tik teisme, jeigu Tarnybos išvada iš viso nėra priimta. Mano, kad

atsakovas teisingai aiškino ir taikė TVVPĮ 23 straipsnio 1 dalies

nuostatas. Atkreipė dėmesį, kad minėtoje nuostatoje naudojami du jungtukai „ir“ ir „arba“, kurie,

lingvistiškai aiškinant teisės normą, reiškia, kad turto vertinimo ataskaitos

teisingumo klausimas gali būti sprendžiamas tiek atskirai pačioje Tarnyboje,

tiek teisme (jungtukas „arba“), tiek abiejuose subjektuose (jungtukas „ir“).

Pažymėjo, jog šiame įstatyme nenumatyta, kad Tarnybai priėmus išvadą dėl turto

vertinimo ataskaitos atitikties įstatymo reikalavimams ir jos teisingumo, tokią

išvadą turėtų patvirtinti teismas, o teisės aktai suteikia tik teisę skųsti tokį Tarnybos sprendimą

teismui.

Dėl Garbės teismo kompetencijos ribų TVPT nurodė, kad

vadovaujantis šiuo metu galiojančiu teisiniu reglamentavimu, Tarnyba, turėdama

informacijos apie turto vertintojo padarytus teisės aktų pažeidimus, parengia

Garbės teismui teikimą dėl drausmės bylos turto vertintojui iškėlimo (TVVPĮ 29

str. 2 d.). Prie Tarnybos teikimo Garbės teismui pridedama Tarnybos išvada dėl

vertintojo veiksmų, kurioje koncentruotai išdėstoma Tarnybos turima informacija

dėl atlikto vertinimo. Ši išvada dėl vertintojo veiksmų yra skirta išimtinai

Garbės teismui, kuris ir priima sprendimą dėl turto vertintojo padarytų pažeidimų. Siekdamas objektyviai ir visapusiškai ištirti TVPT pateiktą

informaciją apie nustatytus pažeidimus ir jų padarymo aplinkybes, Garbės

teismas analizuoja visą jam pateiktą medžiagą ir tai padaręs Garbės teismas

gali tiek sutikti su TVPT išvadoje dėl vertintojo veiksmų nustatytais turto

vertintojo padarytais teisės aktų pažeidimais, tiek tokiai išvadai nepritarti,

be to, nagrinėjant drausmės bylą gali paaiškėti, kad buvo padaryti ir kiti

teisės aktų pažeidimai, negu nustatyti TVPT, arba atvirkščiai, kad tam tikri

pažeidimai tokiais nelaikytini. Atsižvelgdama į tai, kad galutinį sprendimą dėl

turto vertintojo padarytų pažeidimų atliekant turto vertinimą priima Garbės

teismas, Tarnyba laiko nepagrįstu pareiškėjo argumentą, jog Garbės teismas,

priimdamas sprendimą dėl drausminės nuobaudos už padarytus pažeidimus, viršijo

savo kompetenciją.

Papildomai pažymėjo, kad Garbės teismas sprendime nesprendė

Ataskaitos teisingumo klausimo ir dėl jo nepasisakė. Garbės teismo sprendimo motyvuojamojoje

dalyje konstatuota, kad nagrinėtas ataskaitas vertintojas parengė nesilaikydamas Turto ir

verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio 4 dalies

13 punkto bei Metodikos 62.4 ir 83.5 punktuose nustatytų reikalavimų,

t. y. Garbės teismo sprendime buvo

konstatuoti vertintojo padaryti teisės aktų pažeidimai, bet ne Ataskaitos neatitiktis Turto vertinimo įstatymo bei Metodikos reikalavimams.

Ataskaitos neatitiktis buvo konstatuota Tarnybos Išvadoje. Pabrėžė, kad

priimdama Išvadą dėl Ataskaitos atitikties vadovavosi teisės aktuose

įtvirtintomis nuostatomis ir laikėsi visų juose numatytų procedūrų.

II. Vilniaus apygardos administracinis

teismas 2014 m. spalio 15 d. sprendimu (b. l. 119–127) pareiškėjo UAB

„Litectus“ skundą atmetė kaip nepagrįstą.

Teismas, atsižvelgęs į nagrinėjamam

ginčui aktualiu laikotarpiu galiojusių Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo

redakcijos 8 straipsnio 2 dalies, TVVPĮ redakcijos 6 straipsnio

nuostatas, taip pat į turto ar verslo vertinimo ataskaitų atitikties įstatyme

numatytiems reikalavimams svarbą bei tai, jog nagrinėjamu atveju masinio vertinimo būdu ir individualaus vertinimo būdu

nustatyta mokestinė turto vertė ženkliai (net 44,98 proc.) skiriasi,

pažymėjo, jog vertinant mokestinės vertės nustatymo individualaus vertinimo

būdu teisingumą ypač svarbus tokios vertės nustatymo pagrindimas. Nagrinėjamu

atveju TVPT Išvadoje konstatavo, kad Ataskaita neatitinka Turto ir verslo

vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto bei Metodikos

62.4, 83.5 punktuose nustatytų reikalavimų. Tarnyba nurodė, kad nors

Ataskaitoje yra pateiktos taikytos formulės, skaičiavimo rezultatai, aprašyta

vertinimo procedūra, tačiau tiek taikant lyginamąjį metodą, tiek taikant pajamų

metodą, nėra aiškūs turto sandorių pataisų koeficientų skaičiavimai, pažymėjo,

kad pateikiant turto vertės nustatymo pagrindimą ataskaitoje parodyti

skaičiavimai neatspindi visų atliktų matematinių veiksmų, todėl nėra galimybės

patikrinti, ar atlikti skaičiavimai yra teisingi.

Teismas vadovavosi LVAT išplėstinės

teisėjų kolegijos 2014 m. gegužės 28 d. nutartyje administracinėje byloje Nr.

AS-602-162/2014 pateiktu išaiškinimu, jog Tarnybos išvada dėl turto arba verslo

vertinimo ataskaitos nepaneigia šios ataskaitos, o tik išreiškia Tarnybos

nuomonę dėl ataskaitos atitikties Įstatymo 22 straipsniui. Tarnybos išvada dėl

turto arba verslo vertinimo ataskaitos atitikties Įstatymo 22 straipsnio

reikalavimams yra įrodomąją reikšmę turintis dokumentas, kuris padėtų ginče dėl

tam tikro turto arba verslo vertinimo nustatyti tikrąją tam tikro turto arba

verslo vertę. Atsižvelgdamas į šią teisminę praktiką bei byloje nustatytas

faktines aplinkybes, pirmosios instancijos teismas darė išvadą, kad TVPT Išvada

nėra laikytina ginčijamo sprendimo pagrindu, o yra vienu iš įrodymų sprendžiant

klausimą dėl individualaus vertinimo būdu nustatytos mokestinės vertės

pagrįstumo. Pažymėjo, jog be Išvadoje nurodytų Ataskaitos neatitikimų TVVPĮ 22

straipsnio 4 dalies 13 punkto bei Metodikos 62.4 ir 83.5 punktų reikalavimams,

atsakovo Nekilnojamojo turto ir žemės mokesčių mokėtojų prašymų nagrinėjimo

komisija ginčijamame sprendime taip pat konstatavo, kad Ataskaita parengta ir vertinimas atliktas nesilaikant ir

Taisyklių 45.5 ir 45.6 punktų reikalavimų.

Pirmosios instancijos teismas vadovavosi

TVVPĮ 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto ir Metodikos 62.4 bei 83.5 punktų

nuostatomis. Įvertino tai, jog aplinkybės, kad Ataskaitoje nebuvo pateikti visi

skaičiavimai, jų sekos, kurie leistų patikrinti, kad Pastato mokestinė vertė

apskaičiuota teisingai, iš esmės nustatytos įsiteisėjusiame Vilniaus apygardos

administracinio teismo 2013 m. gruodžio 6 d. sprendime

priimtame administracinėje byloje Nr. I-4274-580/2013, kuriame

konstatuota, kad Ataskaitoje yra pateiktos taikytos formulės, skaičiavimo

rezultatai, aprašyta vertinimo procedūra, tačiau nėra aiškiai nurodyti turto

sandorių pataisų koeficientų skaičiavimai, bei pažymėjo, kad pagal Lietuvos

Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo (toliau – ir ABTĮ) 58

straipsnio 2 dalies nuostatas šios aplinkybės iš naujo neįrodinėtinos.

Taip pat teismas vertino atsakovo

Nekilnojamojo turto ir žemės mokesčių mokėtojų prašymų nagrinėjimo komisijos

nustatytas aplinkybes (kad Ataskaitos 4 skyriuje „Vertinamo turto rinkos

apžvalga“ pateikta bendra Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto rinkos

apžvalga, tačiau beveik neaptarta miesto ir mikrorajono, kuriame yra vertinamas

objektas, nekilnojamojo turto rinka; 6 lentelėje „Atliktų skaičiavimų seka

nustatant koeficientus“, 10 lentelėje „Pirmo aukšto nuomos verčių

apskaičiavimas“ bei 12 lentelėje „Antro ir trečio aukšto patalpų nuomos verčių

apskaičiavimas“ pateiktos rodiklių reikšmės nepakankamai susietos su Ataskaitoje

nurodytais kriterijais; vertinamo turto rinkos vertės bei rinkos nuomos vertės

nustatymui nėra pateiktos visų atliktų skaičiavimų sekos; tai, jog turto vertintojas naudojosi visuotinai pripažinta

programine skaičiuokle Microsoft Excel bei specialiai lyginamųjų objektų

pataisoms nustatyti specialistų sukurtu skaičiavimo modeliu, savaime nereiškia

skaičiavimų rezultatų teisingumo) bei padarytą išvadą, kad nustatytos faktinės

aplinkybė patvirtina, jog skaičiavimų sekos tam tikrose Ataskaitos dalyse nėra

nurodytos, ir konstatavo, jog nėra pagrindo kitaip vertinti atsakovo nustatytų

faktinių aplinkybių dėl Taisyklių 45.5 ir 45.6 punktų reikalavimų pažeidimų

konstatavimo. Atsižvelgdamas į tai, darė išvadą, kad šis pažeidimas yra

įrodytas. Pažymėjo, kad šių aplinkybių visuma patvirtina, jog Ataskaitoje

pateikiamas turto vertės pagrindimas nėra pakankamai išsamus ir Ataskaita

neatitinka Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio 4 dalies

13 punkto ir Metodikos 62.4 ir 83.5 punktuose nustatytų reikalavimų.

Teismas nustatė, jog pareiškėjas iš

esmės jokių įrodymų, paneigiančių atsakovo sprendimo argumentus dėl išsamių

skaičiavimų, kurie pagrįstų apskaičiuotos vertės teisingumą, teismui nepateikė.

Esminiu argumentu, kurio pagrindu ginčijamas sprendimas turėtų būti panaikintas

nurodė tai, kad Ataskaita yra galiojanti TVVPĮ 23 straipsnio 1 dalies prasme,

nes yra nenuginčyta. Pažymėjo, jog Ataskaitos neatitikimas Turto ir verslo

vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio reikalavimams yra neginčytinai

įrodytas, be to, ir pats pareiškėjas iš esmės neneigė aplinkybės, kad Ataskaita

neatitinka TVVPĮ 22 straipsnio reikalavimų. Ataskaitos

pateikimas savaime nepreziumuoja išvados, jog ji parengta teisingai ir

laikantis visų nekilnojamojo turto vertinimą ir mokestinės vertės tikslinimą

reglamentuojančių teisės aktų reikalavimų. Rėmėsi minėta susiformavusia LVAT

praktika, jog nors Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 10 straipsnio 2 dalies

nuostata suteikia galimybę nekilnojamojo turto mokestine verte laikyti

nekilnojamojo turto vertę, nustatytą atlikus nekilnojamojo turto individualų vertinimą,

laikoma, jog pagal minėtą nuostatą suteikiama galimybė vadovautis nekilnojamojo

turto mokestine verte, nustatyta atlikus nekilnojamojo turto individualu

vertinimą, tačiau tai nėra įstatymų leidėjo įtvirtintas besąlyginis paliepimas,

bei konstatavo, kad nagrinėjamu atveju nustatytas ne tik Turto ir verslo

vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio reikalavimų, bet ir Taisyklių 45.5 ir

45.6 punktų reikalavimų pažeidimas, todėl Ataskaita negali būti pripažinta

tinkama pagrindžiant individualiu vertinimu nustatytą mokestinę vertę.

Apibendrindamas, pirmosios instancijos teismas darė išvadą, kad VĮ Registrų centras sprendime pagrįstai

konstatavo, jog pareiškėjo pateiktas prašymas dėl mokestinės turto vertės pakeitimo pagal individualų

vertinimą negali būti tenkinamas, nes pateiktoje Ataskaitoje nustatyta

mokestinė vertė nėra pagrįsta išsamiais duomenimis, leidžiančiais individualaus

vertinimo metu nustatytą turto vertę laikyti pagrįsta ir patikima, pagrindo

tenkinti pareiškėjo skundą jame išdėstytais argumentais nėra, todėl skundą atmetė,

o atsakovo Nekilnojamo turto mokesčių mokėtojų skundų ir prašymų nagrinėjimo komisijos 2013 m. birželio 12 d. sprendimą „Dėl mokestinės vertės“ Nr. 36

paliko nepakeistą.

III. Pareiškėjas (toliau – ir apeliantas)

pateikė apeliacinį skundą (b. l. 130–135), kuriame prašo panaikinti Vilniaus apygardos

administracinio teismo 2014 m. spalio 15 d. sprendimą ir priimti

naują sprendimą – pareiškėjo UAB „Litectus“ skundą tenkinti bei priteisti bylinėjimosi

išlaidas. Apeliacinį skundą pareiškėjas grindžia šiais argumentais:

1) Teismas netinkamai kvalifikavo

byloje nustatytas faktines aplinkybes, kurių pagrindu VĮ Registrų centras

priėmė pareiškėjui nepalankų sprendimą. Pareiškėjas nurodo, kad Vilniaus

apygardos administracinis teismas kaip vienintelį ginčijamo atsakovo sprendimo

priėmimo argumentą nurodė tai, kad Ataskaitoje nustatyta mokestinė vertė nėra

pagrįsta išsamiais duomenimis, leidžiančiais individualaus vertinimo metu

nustatytą turto vertę laikyti pagrįsta ir patikima, tokią išvadą grįsdamas

TVVPĮ 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto ir Metodikos

62.4 punkto nuostatomis bei įsiteisėjusiu Vilniaus apygardos

administracinio teismo 2013 m. gruodžio 6 d. sprendimu priimtu

administracinėje byloje Nr. I-4274-580/2013. Pareiškėjo teigimu, teismas

nesivadovavo įstatyminėmis nuostatomis, t. y. Turto ir verslo vertinimo

pagrindų įstatymo 23 straipsnio 1 dalimi, kurioje numatyta, kad

Ataskaitos teisingumo nustatymas patenka į TVPT ir teismo, o ne Garbės teismo

kompetenciją – Garbės teismas remdamasis procedūrinio pobūdžio išvadomis

nustatė, kad Ataskaita neatitinka tam tikrų TVVPĮ ir Metodikos reikalavimų ir

tuo pagrindu skyrė drausminę nuobaudą turto vertintojui D. B. ir

tik po to TVPT šio Garbės teismo sprendimo pagrindu parengė Išvadą dėl

Ataskaitos neteisingumo. Mano, jog nagrinėjamu atveju turto vertintojas

drausmine nuobauda buvo nubaustas ne už kompetentingos institucijos TVPT

nustatytus pažeidimus, o už pažeidimus, kuriuos veikdamas ultra vires nustatė

pats Garbės teismas. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai neįvertino to,

kad tokio neteisėto ir nepagrįsto Garbės teismo sprendimo pagrindu buvo

parengta Tarnybos Išvada, sukėlusi teisinius padarinius ne tik turto

vertintojui ir UAB „Resolution valuations“, bet ir pareiškėjui, kadangi

VĮ Registrų centras priėmė jam nepalankų sprendimą, dėl kurio pareiškėjas

nepagrįstai apsunkinamas didesnio nekilnojamojo turto mokesčio, skaičiuojamo

nuo masiniu vertinimu nustatytos Ataskaitoje nurodyto nekilnojamojo turto

mokestinės vertės, mokėjimu. Šiuo atveju, pripažinus faktą, jog Garbės teismo

kompetencija yra žymiai platesnė, yra pažeidžiama teisinė tvarka bei paneigiami

bendrieji teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principai.

2) Priimdamas ginčijamą sprendimą

atsakovas rėmėsi TVPT Išvados, kuri nėra įstatyminio pobūdžio, o, kaip nurodė

LVAT 2014 m. gegužės 28 d. nutartyje administracinėje

byloje Nr. AS602-162/2014, yra tik Tarnybos „nuomonė“,

t. y. rekomendacinio pobūdžio dokumentas, duomenimis.

3) Pirmosios instancijos teismas

nepateikė jokių teismo teiginius, jog Ataskaitoje pateikti netikslūs, neišsamūs

ir klaidinantys duomenys pagrindžiančių motyvų ir argumentų, o tik formaliai

nurodė, kad, teismo nuomone, Ataskaita neteisinga. Pareiškėjo teigimu, Ataskaitoje

pateiktos formulių, skaičiavimų eiliškumo, skaičiavimų rezultatų apimtys yra

pakankamos tam, kad būtų tenkinami TVVPĮ 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto bei

Metodikos 62.4 ir 83.5 punktų reikalavimai. Nei vienoje iš minėtų teisės aktų

nuostatų nėra įtvirtintas reikalavimas, kad ataskaitose privalo būti nurodyti

visi matematiniai veiksmai, taip pat nėra nurodytas imperatyvus reikalavimas

dėl skaičiavimų, pateikiamų turto vertinimo ataskaitose, apimties. Turto

vertinimo ataskaitoje nurodyta vertė yra pagrįsta skaičiavimais, kai joje

nurodomos formulės, atliekamų veiksmų eiliškumas, tarpiniai ir galutiniai

rezultatai ir kiti duomenys, kas ir buvo padaryta nagrinėjamoje situacijoje, o

visų matematinių veiksmų nurodymas, kaip to reikalauja teismas, yra netikslingas

reikalavimas. Esant abejonių dėl Ataskaitoje pateiktų skaičiavimų (jų

apimties), juos galima patikrinti, atliekant skaičiavimus raštu, naudojant

programinės įrangos algoritmą, todėl teismo motyvas, kad Ataskaitoje nėra

skaičiavimų sekos, – kai joje nėra pateiktas programinės įrangos algoritmas,

bet pateiktos pačios formulės, – yra nepagrįstas. Pažymi, jog nagrinėjamu

atveju nėra konstatuota, kad pataisos koeficientai nustatyti netinkamai,

teismas tik nurodė, jog nėra nurodyta tokių koeficientų skaičiavimo seka ir kt.

Be to, turto vertintojas D. B. 2013 m. balandžio 18 d.

atsakyme į Tarnybos paklausimą dėl Ataskaitos, pateikė detalius paaiškinimus

dėl to, kokiais matematiniais veiksmais yra apskaičiuojami pataisos

koeficientai, nurodė skaičiavimų pavyzdžius su įstatytomis vertėmis,

paskaičiavimus dėl to, kokiu būdu nustatoma patikslinta vertinamo objekto vertė

ir kt., kurių pagrindu TVPT turėjo visas galimybes patikrinti atliktus

skaičiavimus ir įsitikinti jų rezultatų pagrįstumu, tačiau to nepadariusi vis

vien Išvadoje nustatė neatitiktį Įstatymo ir Metodikos reikalavimams.

4) Nepagrįstai nustatyta, jog

Ataskaita parengta nesilaikant Taisyklių 45.5 ir 45.6 punktų reikalavimų.

Ataskaitoje, kaip vienas iš veiksnių, turinčių įtakos vertinamo objekto – Pastato

– vertei, yra išanalizuotas prekybos centrų, esančių Klaipėdos miesto centre,

neužimtumas, remiantis pajamų metodu. Šis įvertinimas yra esminis, siekiant

tinkamai nustatyti Pastato neužimtumą, kadangi pastarieji prekybos paskirties

pastatai, kaip ir Pastatas, yra išsidėstę per kelis aukštus. Turto vertintojas

Ataskaitoje vertinamo objekto pirmo aukšto neužimtumo prognozę nustatė,

atsižvelgdamas į bendrus vieno aukšto prekybos centrų neužimtumo rodiklius, o

antro ir trečio aukšto – pagal Klaipėdos mieste esančių trijų aukštų prekybos

centrų neužimtumo rodiklius, Ataskaitoje prognozuodamas 5 proc. pirmojo

aukšto neužimtumą, antram ir trečiam – pirmaisiais prognozuojamo laikotarpio

metais – 50 proc., o tolesniu laikotarpiu – 5–10 proc. (kasmet)

mažėjantį, neužimtumą, o tai visiškai atitinka Europos vertinimo standartų

6.1 punkto reikalavimą atsižvelgti ne tik į bendrą kontekstą, tačiau taip

pat ir į kitus turto vertei reikšmingus dalykus. Savo poziciją pareiškėjas

grindžia ir tuo, kad prie nagrinėjamos bylos prijungtoje LVAT administracinėje

byloje Nr. AS602-162/2014 buvo pateiktas profesionalios pastatų

valdymo bendrovės UAB „BPT Real Estate Services“, kuri pagal ilgalaikę pastatų

valdymo sutartį rūpinasi Pastato technine priežiūra, eksploatacija, patalpų

nuoma, marketingu ir pan., 2013 m. birželio 17 d. raštas

„Dėl pastato patalpų užimtumo“, patvirtinantis, jog nuo

2012 m. rugpjūčio 13 d., kai pastate buvo išnuomota 1165

kv. m pirmo aukšto patalpų (0 proc. neužimtumas), 0 kv. m – antrame aukšte

(100 proc. neužimtumas) ir 331 kv. m – trečiame aukšte (65 proc.

neužimtumas), iki rašto rengimo dienos papildomų patalpų išnuomoti nepavyko,

taigi visų aukštų neužimtumas išliko toks pats.

5) Teismas tinkamai neįvertino

pareiškėjo pateiktų argumentų dėl Ataskaitos galiojimo. Pagal TVVPĮ

23 straipsnio 1 dalies nuostatas, Ataskaita tiek ginčijamo atsakovo

sprendimo priėmimo metu, tiek ir dabar tebėra teisinga ir galiojanti. Šį

teiginį pareiškėjas grindžia argumentais, iš esmės tapačiais nurodytiesiems

skunde pirmosios instancijos teismui. Papildomai pabrėžia, kad LVAT

2014 m. gegužės 28 d. nutartimi administracinėje byloje

Nr. AS602-162/2014 taip pat nepaneigė Ataskaitos galiojimo, o

pažymėjo, kad Išvada tik išreiškia Tarnybos nuomonę dėl Ataskaitos atitikties

TVVPĮ 22 straipsniui ir yra tik įrodomąją reikšmę turintis dokumentas. Todėl

kilus ginčui dėl Ataskaitos, būtent teismas, atsižvelgdamas į Turto ir verslo

vertinimo pagrindų įstatymo 23 straipsnio 1 bei 2 dalį, turėtų

kompetenciją pateikti turto arba verslo vertinimo ataskaitos analizę, susijusią

ir su jos atitiktimi šio įstatymo 22 straipsniui.

6) Pirmosios instancijos teismo

sprendime TVPT Išvada vertinama prieštaringai – teismas, nors nurodė, kad

Išvada nėra laikytina ginčijamo sprendimo pagrindu, o yra vienu iš įrodymų

sprendžiant klausimą dėl individualaus vertinimo būdu nustatytos vertės

pagrįstumo, taip pat konstatavo, jog ginčijamas atsakovo sprendimas buvo

priimtas remiantis Išvados duomenimis. Taigi, šiuo atveju TVPT Išvada yra viena

iš tiesioginę įtaką pareiškėjo interesų neigiamam poveikiui turėjusių

dokumentų, kurios net nebuvo galimybės ginčyti įstatyme nustatyta tvarka, todėl

Išvada, priešingai nei savo sprendime nurodė pirmosios instancijos teismas,

negali būti ginčijamo atsakovo sprendimo pagrindu.

Atsakovas pateikė atsiliepimą į

apeliacinį skundą (b. l. 150–153), prašydamas Vilniaus apygardos

administracinio teismo 2014 m. spalio 15 d. sprendimą

palikti nepakeistą, o pareiškėjo apeliacinį skundą atmesti. Atsiliepimą

grindžia šiais argumentais:

1) Aplinkybės, kad Ataskaitoje

nebuvo pateikti visi skaičiavimai, jų sekos, kurie leistų patikrinti, ar

Pastato mokestinė vertė apskaičiuota teisingai, iš esmės nustatytos Vilniaus

apygardos administracinio teismo 2013 m. gruodžio 6 d.

sprendime priimtame administracinėje byloje

Nr. I-4274-582/2013. Šios aplinkybės, vadovaujantis ABTĮ

58 straipsnio 2 dalimi, iš naujo neįrodinėtinos. Be to, dėl

Ataskaitos 2014 m. gegužės 28 d. nutartimi administracinėje

byloje Nr. A602-162/2014 bei

2014 m. rugpjūčio 26 d. nutartimi administracinėje byloje

Nr. A552-1247/2014 yra pasisakęs ir LVAT.

2) Pareiškėjo pakartotinai keliamas

Garbės teismo kompetencijos klausimas nėra šios administracinės bylos dalykas.

3) Pareiškėjo argumentas, neva

atsakovo priimtu sprendimu jis buvo nepagrįstai apsunkintas didesnio

nekilnojamojo turto mokesčio mokėjimu, negali būti laikomas teisingu ir

sąžiningu.

4) Vadovaujantis LVAT praktika,

TVPT išvada gali būti tiek įrodomąją galią turinčiu dokumentu, kuris padėtų

ginče dėl tam tikro turto arba verslo vertinimo nustatyti tikrąją tam tikro

turto arba verslo vertę, tiek ir administracinės procedūros, kurios metu

priimamas asmeniui teisines pasekmes sukeliantis individualus administracinis

aktas dalimi. Taigi, VĮ Registrų centras neturi teisės revizuoti šio dokumento

ir, vadovaudamasis teisės aktų nuostatomis, turi pareigą savo kompetencijos

ribose priimti sprendimus dėl mokestinės vertės tikslinimo. Pažymi, jog,

atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso

197 straipsnio 2 dalį, VĮ Registrų centras priimdamas sprendimą

dėl mokestinės vertės tikslinimo neatsižvelgęs į TVPT sprendimą pažeistų

esminius teisingumo, teisėtumo, sąžiningumo ir įstatymo viršenybės principus.

Tuo tarpu pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuluotą teisės aiškinimo

taisyklę turto vertinimo ataskaita yra vienas iš įrodymų, neturintis teismui iš

anksto nustatytos galios.

5) Pareiškėjas tik pagrindžia

individualiu vertinimu nustatytos vertės apskaičiavimo aplinkybes, tačiau

nepateikia skaičiavimų ir deklaratyviai nurodo vertės mažėjimo procentus,

t. y. nenurodo argumentų, kurie paneigtų VĮ Registrų centro nustatytus

ataskaitos trūkumus – neatitikimą Taisyklių 45.5 ir 45.6 punktų reikalavimams.

Be to, atliekant prekybos paskirties pastatų turto vertinimą turėtų būti

vadovaujamasi Metodikos ir tarptautinių vertinimo standartų rekomendacijomis,

pirmenybę teikiančiomis lyginamajam metodui, todėl pareiškėjo teiginys, jog

rinkos vertės apskaičiavimas pajamų metodu yra geriausias, nėra teisingas.

6) Nepriklausomai nuo skaičiavimų

sudėtingumo jie turi būti pateikiami turto vertinimo ataskaitoje kaip to

reikalauja turto ir verslo vertinimo atlikimą reglamentuojantys teisės aktai.

Skaičiavimai turi būti tikslūs, aiškūs ir nekeliantys abejonių, nes jų

atskleidimas užkerta kelią galimam piktnaudžiavimui, nekelia abejonių dėl

teisingai apskaičiuotos rinkos vertės. Galimybė turto vertintojui nekilnojamojo

turto mokestį skaičiuoti pagal individualaus turto vertintojo nustatytą

nekilnojamojo turto vertę realizuotina tik tuo atveju, kai individualus

vertinimas atitinka TVVPĮ bei jį lydinčius poįstatyminius teisės aktus.

7) Dėl Ataskaitoje padarytų

pažeidimų jau vyko teisminis nagrinėjimas ir Lietuvos vyriausiasis

administracinis teismas 2014 m. rugpjūčio 26 d. nutartyje

administracinėje byloje Nr. A552-1247/2014 paliko galioti turto

vertintojui D. B. paskirtą nuobaudą. Tai, atsakovo

teigimu, leidžia daryti išvadą, jog Tarnybos VĮ Registrų centrui pateikta

Išvada yra teisinga, kaip ir byloje ginčijamas atsakovo sprendimas.

Trečiasis suinteresuotas asmuo TVPT

pateikė atsiliepimą į pareiškėjo apeliacinį skundą (b. l. 145–149),

prašydamas Vilniaus apygardos administracinio teismo

2014 m. spalio 15 d. sprendimą palikti nepakeistą, o

pareiškėjo apeliacinį skundą atmesti kaip nepagrįstą. Atsiliepimą grindžia

šiais argumentais:

1) Klausimas dėl Garbės teismo

kompetencijos nagrinėjant turto arba verslo vertintojų drausmes bylas bei

Tarnybos kompetencijos rengiant išvadas dėl turto arba verslo vertinimo

ataskaitų atitikties TVVPĮ 22 straipsnio reikalavimams jau išnagrinėtas

teismuose. Tiek Garbės teismas, tiek Tarnyba turi savarankiškas kompetencijas.

2) Garbės teismas ir Tarnyba, savo

kompetencijos ribose, laikydamiesi nustatytos tvarkos atskirai vertino padarytų

pažeidimų buvimą. Tai, jog išnagrinėjus administracines bylas dėl Garbės teismo

sprendimo, kuriuo nustatyti turto vertintojo padaryti TVVPĮ ir Metodikos

pažeidimai, lėmę drausminės atsakomybės jam taikymą, pripažinta, jog šis

sprendimas pagrįstas, patvirtina, jog minėtų teisės aktų nuostatos buvo

pažeistos. Taigi, Ataskaitai neatitinkant Turto ir verslo vertinimo pagrindų

įstatymo bei Metodikos reikalavimų, Tarnybos nuomone, ji negali būti pripažinta

tinkamu dokumentu sprendžiant dėl individualiu vertinimu nustatytos mokestinės

vertės patikslinimo VĮ Registrų centre.

3) Išvada nelaikytina ginčijamo

VĮ Registrų centro sprendimo pagrindu. Atsakovas, priimdamas sprendimą dėl

mokestinės vertės tikslinimo rėmėsi ne tik Išvada, bet ir Taisyklėmis. TVPT

nustačius Ataskaitos neatitiktį TVVPĮ ir Metodikos reikalavimams, o

VĮ Registrų centrui – ir Taisyklių reikalavimų pažeidimus, tokia Ataskaita

negali būti vadovaujamasi tikslinant mokestinę vertę.

4) Aplinkybės dėl teisės pažeidimų,

nustatytų rengiant Ataskaitą buvo konstatuotos kitoje administracinėje byloje,

kurioje priimtame sprendime konstatuota, kad Ataskaitoje pateiktas turto vertės

pagrindimas yra neišsamus.

5) Pareiškėjo argumentas, kad

Ataskaita atsakovo sprendimo priėmimo metu ir dabar tebėra galiojanti yra

nepagrįstas. Teismas Tarnybos išvadą dėl turto vertinimo ataskaitos atitikties

ir turto vertinimo ataskaitą nagrinėja tuo atveju, jei asmuo nesutinka su

atitinkamu galutiniu ir jam pasekmes sukeliančiu sprendimu (šiuo atveju – su VĮ

Registrų centro sprendimu), tačiau jokie teisės aktai nenumato, jog TVPT priimta

išvada turi būti patvirtinta teismo.

Teisėjų kolegija

k

o n s t a t u o j a :

IV. Ginčo esmė

Nagrinėjamos administracinės bylos

dalyką sudaro turto vertinimo ataskaitos atitikimas teisės aktų reikalavimams.

Pareiškėjas uždaroji akcinė bendrovė

„Litectus“ prašė teismą panaikinti atsakovo valstybės įmonės Registrų centro

Nekilnojamojo turto ir žemės mokesčių mokėtojų prašymų nagrinėjimo komisijos

2013 m. birželio 12 d. sprendimą dėl mokestinės vertės Nr. 36,

kuriuo buvo nuspręsta netenkinti pareiškėjo prašymo ir nekeisti nekilnojamojo

turto, pastato – prekybos centro, esančio (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys

neskelbtini)),

mokestinės vertės pagal nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą Nr.

LT-13-03-25-6328, parengtą 2013 m. kovo 25 d. UAB „Resoliution valuations“.

Atsakovas sprendime nurodė, kad Turto vertinimo priežiūros tarnybos 2013 m.

gegužės 31 d. išvadoje Nr. RC-31(13) nustatyta, kad Ataskaita neatitinka

Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio

4 dalies 13 punkto bei Turto ir verslo vertinimo metodikos, patvirtintos

Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr.

1K-159, 62.4 bei 83.5 punkto reikalavimų. Taip pat nurodė, kad ataskaita neatitinka

Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos

vyriausybės 2005 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr. 1049, 45.5 ir 45.6 punktų

reikalavimų, kurie nustato, kad individualus vertinimas atliktas ir ataskaita

turi būti parengta nurodant sąlygas, aplinkybes ir veiksnius, turinčius įtakos

vertinamo turto vertei, jie pagrindžiami rinkos duomenimis bei skaičiavimais

bei vertinimo metu darant prielaidas, remiantis analogų palyginimais,

statistikos duomenimis bei skaičiavimais, ankstesnės veiklos rezultatais, jos

pagrindžiamos skaičiavimais. Atsakovo komisija, nagrinėdama ataskaitą, nustatė,

jog ataskaitos 4 skyriuje „Vertinamo turto rinkos apžvalga“ 17-22 puslapiuose

pateikta bendra Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos apžvalga, tačiau beveik neaptarta

miesto ir mikrorajono, kuriame yra vertinamas objektas, nekilnojamojo turto

rinka. 6 lentelėje „Atliktų skaičiavimų seka nustatant koeficientus“ (30 psl.),

10 lentelėje „Pirmo aukšto nuomos verčių apskaičiavimas“ (37 psl.) bei 12

lentelėje „Antro ir trečio aukšto patalpų nuomos verčių apskaičiavimas“ (40

psl.) pateiktos rodiklių reikšmės nepakankamai susietos su ataskaitoje

nurodytais kriterijais vertinamo turto rinkos vertės bei rinkos nuomos vertės

nustatymui (28, 38 psl.), nėra pateiktos visų atliktų skaičiavimų sekos.

Administracinę bylą nagrinėjęs pirmosios

instancijos teismas pareiškėjo skundą atmetė.

Dėl turto vertinimo ataskaitos

pagrįstumo patikrinimo

Ginčui aktualiu laikotarpiu galiojusios

Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakcijos (2011-06-22 Nr.

VIII-1202) 6 straipsnyje buvo įtvirtinta, kad turto arba verslo vertinimas

atliekamas Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo

standartuose nustatytais turto ir verslo vertinimo metodais šiuose standartuose

nustatytais vertinimo atvejais. Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir

Europos vertinimo standartuose nustatytų metodų šiuose standartuose nustatytais

turto arba verslo vertinimo atvejais taikymo Lietuvos Respublikoje procedūros

ir tvarka išsamiai nurodytos Turto ir verslo vertinimo metodikoje.

TVVPĮ 23 straipsnio 1 dalis nustato, kad

Turto arba verslo vertinimo ataskaita laikoma teisinga, kol Priežiūros įstaiga

nėra nustačiusi jos neatitikties šio įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems

reikalavimams ir (arba) kol ji nėra nuginčyta teisme.

Lietuvos vyriausiojo administracinio

teismo išplėstinė teisėjų kolegija 2014 m. gegužės 28 d. nutartyje

administracinėje byloje Nr. AS-602-162/2014 konstatavo, kad Tarnybos išvada dėl

turto arba verslo vertinimo ataskaitos nepaneigia šios ataskaitos, o tik

išreiškia Tarnybos nuomonę dėl ataskaitos atitikties Įstatymo 22 straipsniui.

Tarnybos išvada dėl turto arba verslo vertinimo ataskaitos atitikties Įstatymo

22 straipsnio reikalavimams yra įrodomąją reikšmę turintis dokumentas, kuris

padėtų ginče dėl tam tikro turto arba verslo vertinimo nustatyti tikrąją tam

tikro turto arba verslo vertę. Tarnybos išvada dėl turto arba verslo vertinimo

ataskaitos yra viena iš nuomonių, kurios gali turėti įtaką, nustatant su turto

arba verslo vertinimo ataskaita susijusių asmenų teisinę padėtį. Išplėstinė

teisėjų kolegija nurodė, kad Įstatymo 23 straipsnio 1 dalis aiškintina

sistemiškai ir suprantama kaip nuostata, apibrėžianti prielaidas atvejams, kai

įstatymo galią turinčiame akte numatoma pareiga vadovautis išvada kaip

ataskaitos paneigimą konstatuojančiu aktu. Nuo tokio įtvirtinimo galėtų keistis

ir Tarnybos išvados dėl turto arba verslo vertinimo ataskaitos statusas jos

sukeliamų teisinių pasekmių aspektu. Išplėstinės teisėjų kolegijos vertinimu,

Tarnybos išvados statusas turi būti aiškiai įtvirtintas įstatymo galią

turinčiame akte, o išvada be tokio įtvirtinimo reiškia Tarnybos nuomonę dėl

turto arba verslo vertinimo ataskaitos atitikties Įstatymo 22 straipsnio

reikalavimams. Administracinę byla nagrinėjęs pirmosios instancijos teismas,

atsižvelgdamas į Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo išplėstinės

teisėjų kolegija 2014 m. gegužės 28 d. nutartyje administracinėje byloje Nr.

AS-602-162/2014 pateikiamą TVVPĮ 23 straipsnio 1 dalies išaiškinimą, pareiškėjo

atsakovui pateiktos turto vertinimo ataskaitos atitiktį teisės aktų

reikalavimams vertino patikrindamas tiek Tarnybos išvadose, tiek atsakovo

sprendime nurodomų argumentų pagrįstumą. Teismas nagrinėjo, ar Ataskaitoje

išdėstytas konkretaus turto vertės nustatymas yra grindžiamas turto vertės

skaičiavimais, ar pateiktos taikytos formulės ir atliktų skaičiavimų sekos bei

atliktų skaičiavimų rezultatai, ar individualus vertinimas atliktas ir

ataskaita parengta nurodant sąlygas, aplinkybes ir veiksnius, turinčius įtakos

vertinamo turto vertei, jie pagrindžiami rinkos duomenimis bei skaičiavimais,

ar vertinimo metu darant prielaidas, remiamasi analogų palyginimais statistikos

duomenimis, ankstesnės veiklos rezultatais, jos pagrindžiamos skaičiavimais, t.

y. buvo tiriama, ar yra nustatyti ir tinkamai pateikti visi reikšmingi faktai

bei aplinkybės, kurie privalo būti nustatyti remiantis teisės aktų

reikalavimais. Šiuo aspektu teisėjų kolegija apelianto argumentus, kad teismo

sprendime padarytos išvados dėl ginčijamo administracinio akto teisėtumo buvo

grindžiamos formaliai tik Tarnybos išvadomis, atmeta kaip nepagrįstus.

Dėl įrodymų, patvirtinančių turto

vertinimo ataskaitos pagrįstumą, vertinimo

Minėta, kad Atsakovo sprendimas

grindžiamas Ataskaitos neatitikimu Lietuvos Respublikos turto ir verslo

vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkto bei Turto ir

verslo vertinimo metodikos, patvirtintos Lietuvos Respublikos finansų ministro

2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159, 62.4 bei 83.5 punkto reikalavimams,

kurie nustatyti Tarnybos išvadoje, bei Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių,

patvirtintų Lietuvos Respublikos vyriausybės 2005 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr.

1049, 45.5 ir 45.6 punktų reikalavimams.

Turto ir verslo vertinimo pagrindų

įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 13 punkte nustatyta, kad ataskaitoje turi būti

nurodyta turto arba verslo vertės nustatymo pagrindimas, pateikiant turto arba

verslo vertės skaičiavimus. Šis ataskaitos turinio reikalavimas detalizuotas

Metodikos 62.4 punkte, kuriame nurodyta, kad turto vertinimo ataskaitoje

privaloma pateikti taikytas formules ir atliktų skaičiavimų sekas bei atliktų

skaičiavimų rezultatus. Taikant pajamų metodą, turto vertintojas ataskaitoje

privalo nurodyti taikytas formules ir atliktų skaičiavimų sekas bei rezultatus

(Metodikos 83.5 p.). Taisyklių

45 punkte nustatyta, kad nekilnojamojo turto vertė gali būti nustatoma pagal

individualų vertinimą, jei nekilnojamojo turto individualaus vertinimo

ataskaita atitinka tokius reikalavimus: <...> individualus vertinimas

atliktas ir ataskaita parengta nurodant sąlygas, aplinkybes ir veiksnius,

turinčius įtakos vertinamo turto vertei, jie pagrindžiami rinkos duomenimis bei

skaičiavimais (45.5. p.); vertinimo metu darant prielaidas, remiamasi analogų

palyginimais, statistikos duomenimis, ankstesnės veiklos rezultatais, jos

pagrindžiamos skaičiavimais (45.6. p.) <..>.

Bylą nagrinėjęs pirmosios instancijos

teismas, išnagrinėjęs Komisijos 2013 m. birželio 12 d. sprendime dėl mokestinės

vertės Nr. 36 nurodytus Ataskaitos trūkumus, pripažino, kad Ataskaitoje

pateikiamas turto vertės pagrindimas nėra pakankamai išsamus ir Ataskaita

neatitinka Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnio 4 dalies

13 punkto ir Metodikos 62.4 ir 83.5 punktuose nustatytų reikalavimų, bei

Taisyklių

45.5 ir 45.6 reikalavimų, nes nėra nustatyti ir tinkamai pateikti visi

reikšmingi faktai bei aplinkybės, kurie privalo būti nustatyti remiantis minėtų

teisės aktų reikalavimais.

Nustatydamas aplinkybę, kad Ataskaitoje

nebuvo pateikti visi skaičiavimai, jų sekos, kurie leistų patikrinti, kad

Pastato mokestinė vertė apskaičiuota teisingai, pirmosios instancijos teismas

rėmėsi įsiteisėjusiu Vilniaus apygardos administracinio teismo 2013 m. gruodžio

6 d. sprendimu priimtu administracinėje byloje Nr. I-4274-580/2013 pagal pareiškėjo

D. B. skundą atsakovui Turto vertinimo priežiūros tarnybai,

trečiajam suinteresuotam asmeniui UAB „Resolution valuations“, kurioje buvo

ginčijamas Turto arba verslo vertintojų garbės teismo 2013 m. gegužės 30 d. sprendimas

Nr. GT-35(13)-S dėl drausminės nuobaudos UAB „Resoliution valuations“ turto

vertintojui D. B. paskyrimo už teisės aktų pažeidimus,

padarytus rengiant turto vertinimo ataskaitas, tarp kurių ir ataskaita Nr.

LT-13-03-25-6328. Vilniaus

apygardos administracinio teismo 2013 m. gruodžio 6 d. sprendimu

administracinėje byloje Nr. I-4274-580/2013 konstatuota, kad Ataskaitoje Nr.

6328 yra pateiktos taikytos formulės, skaičiavimo rezultatais, aprašyta

vertinimo procedūra, tačiau nėra aiškiai nurodyti turto sandorių pataisų

koeficientų skaičiavimai. Ataskaitos Nr. 6328 6 lentelėje pateikti skaičiavimų

rezultatai, tačiau matematiniai veiksmai, parodantys tokių rezultatų gavimą

nėra pateikti (adm. byla Nr. I-4274-580/2013 I t. 98 b. l.). Šios ataskaitos

Nr. 6328 7 lentelėje pateikiamos kainos korekcijos procentais ir litais, tačiau

nėra parodyta, kaip korekcijos procentais nustatytos. Ataskaitos Nr. 6328 6

lentelėje minėti skaičiai neatspindi kitose šios ataskaitos dalyse konkrečios

pataisų skaičiavimų sekos. Ataskaitoje Nr. 6328 nėra nurodytos ir atitinkamos

skaičiavimų sekos taikant pajamų metodą. Taip pat konstatavo, kad Ataskaitoje

Nr. 6328 nepagrįstas ir neužimtumo lygio prognozavimas, ir, įvertinus šias

aplinkybes konstatuota, kad pateikiant turto vertės nustatymo pagrindimą

Ataskaitoje parodyti skaičiavimai neatspindi visų atliktų matematinių veiksmų,

todėl nėra galimybės patikrinti, ar atlikti skaičiavimai yra teisingi.

Teisėjų kolegija pažymi, kad pareiškėjas

UAB „Litectus“ Vilniaus apygardos administracinio teismo nagrinėtoje

administracinėje byloje Nr. I-4274-580/2013 nedalyvavo, todėl pirmosios

instancijos teismas, spręsdamas dėl kitoje byloje nustatytų faktų prejudicinės

reikšmės nagrinėjamai bylai, negalėjo remtis ABTĮ 58 straipsnio 2 dalyje

įtvirtinta taisykle, ir privalėjo tirti pareiškėjo argumentus dėl Ataskaitos

atitikimo teisės aktų reikalavimams, jei tokie argumentai nebuvo pateikti ir

vertinami išnagrinėtoje administracinėje byloje Nr. I-4274-580/2013. Atsižvelgdama

į apelianto nurodomus teiginius dėl to, kad Ataskaitoje pateiktos formulių,

skaičiavimų eiliškumo, skaičiavimų rezultatų apimtys yra pakankamos, kad TVVPĮ

22 straipsnio 4 dalies 13 punkto bei Metodikos 62.4 ir 83.5 punktai neįtvirtina

reikalavimų, kad ataskaitose būtų nurodyti visi matematiniai veiksmai, taip pat

nėra nurodytas imperatyvus reikalavimas dėl skaičiavimų, pateikiamų turto

vertinimo ataskaitose, apimties; kad Turto vertinimo ataskaitoje nurodyta vertė

yra pakankamai pagrįsta skaičiavimais, kai joje nurodomos formulės, atliekamų

veiksmų eiliškumas, tarpiniai ir galutiniai rezultatai ir kiti duomenys, kas ir

buvo padaryta nagrinėjamoje situacijoje, o visų matematinių veiksmų nurodymas,

kaip to reikalauja teismas, yra netikslingas reikalavimas; kad esant abejonių

dėl Ataskaitoje pateiktų skaičiavimų (jų apimties), juos galima patikrinti,

atliekant skaičiavimus raštu, naudojant programinės įrangos algoritmą; kad nagrinėjamu

atveju nėra konstatuota, jog pataisos koeficientai nustatyti netinkamai, buvo išnagrinėti

pakankama apimtimi Vilniaus apygardos administracinio teismo 2013 m. gruodžio 6

d. sprendime administracinėje byloje Nr. I-4274-580/2013 (sprendimo l. 8-10).

Pareiškėjo teikiami argumentai iš esmės nesiskiria nuo tų, kuriais savo

poziciją grindė turto vertintojas D. B., ginčydamas Garbės

teismo sprendimą dėl drausminės nuobaudos paskyrimo, taigi pareiškėjas byloje

nėra pateikęs argumentų, kurie sudarytų pagrindą administracinėje byloje Nr.

I-4274-580/2013 nustatytas aplinkybes įvertinti kitaip.

Be to, pirmosios instancijos teismas pripažino

pagrįstu atsakovo sprendime nurodytą faktinių aplinkybių dėl Taisyklių 45.5 ir

45.6 p. reikalavimų pažeidimo vertinimą, nes Ataskaitos 4 skyriuje „Vertinamo turto

rinkos apžvalga“ pateikta bendra Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto

rinkos apžvalga, tačiau beveik neaptarta miesto ir mikrorajono, kuriame yra

vertinamas objektas, nekilnojamojo turto rinka (17-22 psl.), o 6 lentelėje

„Atliktų skaičiavimų seka nustatant koeficientus“ (30 psl.), 10 lentelėje

„Pirmo aukšto nuomos verčių apskaičiavimas“ (37 psl.) bei 12 lentelėje „Antro

ir trečio aukšto patalpų nuomos verčių apskaičiavimas“ (40 psl.) pateiktos

rodiklių reikšmės nepakankamai susietos su ataskaitoje nurodytais kriterijais

vertinamo turto rinkos vertės bei rinkos nuomos vertės nustatymui (28, 38 psl.),

nėra pateiktos visų atliktų skaičiavimų sekos. Apeliantas teigia, kad Turto

vertintojas Ataskaitoje vertinamo objekto pirmo aukšto neužimtumo prognozę nustatė,

atsižvelgdamas į bendrus vieno aukšto prekybos centrų neužimtumo rodiklius, o

antro ir trečio aukšto – pagal Klaipėdos mieste esančių trijų aukštų prekybos

centrų neužimtumo rodiklius, tai visiškai atitinka Europos vertinimo standartų

6.1 punkto reikalavimą atsižvelgti ne tik į bendrą kontekstą, tačiau taip pat

ir į kitus turto vertei reikšmingus dalykus; teismui buvo pateikti įrodymai,

patvirtinantys realų pastato užimtumą 2012-2013 m. Šie apelianto argumentai

nepaneigia atsakovo padarytų išvadų dėl Ataskaitos neatitikimo Taisyklių 45.5

ir 45.6 punktų reikalavimams, nes tiek Metodika, tiek tarptautiniai verslo

standartai prioritetą teikia palyginimų metodui, pajamų metodas paprastai

atlieka pagalbinę funkciją. Nesant pakankamai objektų (nagrinėjamu atveju

aktyvios prekybos pastatų rinkos), kapitalizavimo rodiklis nėra tiksliai,

pagrįstai ir objektyviai nustatomas, net ir nežymūs jo pokyčiai daro reikšmingą

poveikį objekto vertės pokyčiui. Apelianto teiginiai dėl galimybės patikrinti

atliktus skaičiavimus pripažinta programine skaičiuokle Microsoft Excel bei

specialiai lyginamųjų objektų pataisoms nustatyti specialistų sukurtu

skaičiavimo modeliu nepaneigia sprendime padarytų išvadų dėl jų tikslumo,

aiškumo ir pakankamo atskleidimo.

Kiti apelianto argumentai, kad

Ataskaitos pažeidimus nustatė kompetencijos neturintis Garbės teismas, yra

grindžiami iš esmės ydingu teisinių santykių, kurie susiklostę nagrinėjamoje

byloje ir ginče dėl vertintojo atsakomybės, sutapatinimu, bei neskiriant

skirtingų subjektų kompetencijos ribose priimamų sprendimų sukeliamų teisinių

pasekmių. Nepriklausomai nuo aplinkybės, kad abiem atvejais sprendžiant ginčus

gali būti vertinami tie patys faktai, Garbės teismo sprendimo sukeliamos

teisinės pasekmės yra orientuotos į konkretaus vertintojo subjektines teises, o

spendžiant nagrinėjamą ginčą, gali būti vertinama tų pačių faktų reikšmė atsakovo

sprendimo, kuriuo atsisakyta patikslinti nekilnojamojo turto mokestinę vertę,

teisėtumui pagrįsti, tačiau tai, nepaisant tų pačių aplinkybių dėl pažeidimų

atliekant vertinimą nustatymo, savaime nereiškia, kad kompetentingo subjekto valstybės

įmonės Registrų centro Nekilnojamojo turto ir žemės mokesčių mokėtojų prašymų

nagrinėjimo komisijos sprendimas grindžiamas konkrečiu atveju Turto arba verslo

vertintojų garbės teismo sprendimu.

Teisėjų kolegija, apeliacine tvarka

išnagrinėjusi bylą ir patikrinusi apeliacinio skundo argumentus, nenustatė

pagrindų apeliacinį skundą tenkinti, pirmosios instancijos teismo sprendimas

paliekamas nepakeistas.

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos

administracinių bylų teisenos įstatymo 140 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teisėjų

kolegija

n

u t a r i a :

Pareiškėjo uždarosios akcinės bendrovės

„Litectus“ apeliacinį skundą atmesti.

Vilniaus apygardos administracinio

teismo 2014 m. spalio 15 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Nutartis neskundžiama.

Teisėjai

Anatolijus

Baranovas

Artūras

Drigotas

Virginija

Volskienė