edff8c9d-ef8e-4377-95ff-abc189f116ef · Vilniaus apygardos teismas

Civilinė byla NrCivilinė byla Nr.2A-1762-258/2013Teisminio proceso Nr. 2-03-3-05158-2011-1Procesinio sprendimo kategorijos 42.6.; 42.8.; 50.5.; 121.14., 121.18., 121.21. (S) VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS N U T A R T I S LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU 2013 m. spalio 18 d.Vilnius Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iÅ¡ teisėjų Romualdos Janovičienės, Ritos Kisielienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Almos Urbanavičienės,teismo posėdyje apeliacine raÅ¡ytinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo atsakovo UAB „Nikolika“ apeliacinį skundÄ dėl Vilniaus miesto 3 apylinkės teismo 2012 m. spalio 29 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieÅ¡kovo UAB „Aidai“ ieÅ¡kinį atsakovui UAB „Nikolika“ dėl nuostolių priteisimo.                Teisėjų kolegija n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė                           IeÅ¡kovas UAB „Aidai“ kreipėsi į teismÄ su ieÅ¡kiniu atsakovui UAB „Nikolika“ dėl skolos priteisimo, praÅ¡ydamas priteisti 7727,17 Lt nuostolių už permokėtÄ nuomos mokestį ir mokestį už Å¡ildymo paslaugas, 595,93 Lt iÅ¡laidų, susijusių su patalpų atlaisvinimu, 423,50 Lt iÅ¡laidų už kadastrinių matavimų atlikimÄ , 423,50 Lt už faktinių aplinkybių konstatavimÄ , bylinėjimosi iÅ¡laidas.

Nurodė, kad 2009 m. gruodžio 31d. tarp ieÅ¡kovo UAB „Aidai" (Nuomininko) ir atsakovo UAB „Nikolika" (Nuomotojo) buvo sudaryta Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, kuria ieÅ¡kovas iÅ¡sinuomojo 210 kv.m. bendro ploto negyvenamÄ sias patalpas, unikalus Nr. 1094-0034-7078, esančias Bazilijonų g. 3, Vilniuje bei įsipareigojo mokėti 15 Lt už l kv.m. nuomos mokestį bei Å¡ildymo sezono metu 5 Lt už l kv.m. patalpų Å¡ildymo mokestį. Sudarius nuomos sutartį, atsakovas kiekvienÄ mėnesį iÅ¡raÅ¡ydavo PVM sÄ skaitÄ - faktÅ«rÄ už nuomÄ bei komunalines paslaugas, o ieÅ¡kovas jas tinkamai apmokėdavo.

Kilus įtarimų dėl galimai klaidingai iÅ¡raÅ¡omų PVM sÄ skaitų - faktÅ«rų bei jose netinkamai nurodomų duomenų, buvo patikrintos visos atsakovo pateiktos PVM sÄ skaitos – faktÅ«ros. Patikrinus sÄ skaitas, paaiÅ¡kėjo, jog atsakovas neteisingai skaičiavo nuomos mokestį, t.y. ne už 210 kv.m., o už 220 kv.m. Atsakovas 2011 m. lapkričio mėnesį įsivedė naujÄ pastato Å¡ildymo sistemÄ , t.y. pastatas buvo pradėtas Å¡ildyti dujomis. Ä®renginėjant naujÄ Å¡ildymo sistemÄ , atsakovui reikėjo pastate rasti patalpas, tinkamas katilinei įrengti.

Vienintelė patalpa, tinkama katilinės įrengimui, buvo 4.70 kv.m. patalpa, kuriÄ nuomojosi ieÅ¡kovas. Atsakovui papraÅ¡ius, ieÅ¡kovas atlaisvino Å¡iÄ patalpÄ bei perdavė jÄ nuo 2010 m. lapkričio 1 d. Å is susitarimas tarp Å¡alių nebuvo įformintas raÅ¡tu, tačiau nuomos mokestis už 2010 m. lapkričio bei gruodžio mėnesius, sumažėjus nuomojamam plotui, nebuvo sumažintas. Nepaisant Å¡ios aplinkybės, atsakovas ir toliau iÅ¡raÅ¡inėjo sÄ skaitas, nemažindamas nuomojamo ploto. IeÅ¡kovas taip pat patyrė 595,93 Lt dydžio papildomas iÅ¡laidas, susijusias su katilinės atlaisvinimu ir persikėlimu į kitas patalpas.

Be to, paaiÅ¡kėjus, kad atsakovas nesÄ Å¾iningai iÅ¡raÅ¡o PVM sÄ skaitas faktÅ«ras, UAB „Matavimų centras“ atliko nuomojamų patalpų kadastrinius matavimus. Atlikus matavimus paaiÅ¡kėjo, jog ieÅ¡kovas naudojosi ne 210 kv.m. ploto, o 189,41 kv.m. ploto patalpomis. Taigi, atsakovas perdavė ieÅ¡kovui 20,59 kv.m. mažesnes patalpas nei buvo numatyta sutartyje. Tokiu bÅ«du ieÅ¡kovas permokėjo atsakovui 7452,33 Lt nuomos mokesčio ir mokesčio už Å¡ildymo paslaugas. Be to atsakovas, iÅ¡nuomodamas patalpas ieÅ¡kovui, gavo iÅ¡ jo 10 000 Lt avansÄ , kuris yra užskaitomas už du paskutinius nuomos mėnesius.

Atsižvelgiant į tai, jog ieÅ¡kovas pagal Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 11.3 p. įspėjo atsakovÄ apie sutarties nutraukimÄ nuo 2011 m. kovo 4 d., atsakovui sumokėtas avansas turi bÅ«ti užskaitytas už paskutinius du mėnesius. Atsakovas 2011 m. vasario 21 d. pateikė ieÅ¡kovui PVM sÄ skaitas - faktÅ«ras 2011 m. sausio 3 d., serija NIK Nr. 1104 bei 2011 m. vasario 4 d., serija NIK Nr. 1109, kuriose nuomos mokestis bei mokestis už patalpų Å¡ildymÄ paskaičiuotas 210 kv.m. ploto patalpoms.

Atsižvelgiant į tai jog, ieÅ¡kovas naudojosi 189,41 kv.m. patalpomis, pateiktų PVM sÄ skaitų faktÅ«rų sumos atitinkamai mažintos: PVM sÄ skaitoje - faktÅ«roje Nr. 1104 nurodyta suma mažintina iki 4950,24 Lt, o PVM sÄ skaitoje- faktÅ«roje Nr. 1109 – iki 4774,91 Lt. Tokiu bÅ«du už 2011 m. sausio bei vasario mėnesius ieÅ¡kovui turi bÅ«ti užskaitoma 9725,15 Lt už patalpų nuomÄ bei kitas paslaugas ir atsakovas privalo ieÅ¡kovui grÄ Å¾inti 274,85 Lt nuo jam sumokėto avanso. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, ieÅ¡kovas yra permokėjęs atsakovui 7727,17 Lt nuomos mokesčio, patyręs papildomų 595,93 Lt dydžio iÅ¡laidų ir 423,50 Lt iÅ¡laidų už kadastrinių matavimų atlikimÄ .

Nutraukęs nuomos sutartį, ieÅ¡kovas dėjo visas pastangas, siekdamas laiku ir tinkamai grÄ Å¾inti nuomojamas patalpas atsakovui. Tuo tarpu atsakovas nebendradarbiavo su ieÅ¡kovu, atsisakė pasiraÅ¡yti patalpų priėmimo - perdavimo aktÄ , dėl ko buvo kreiptasi į antstolį su praÅ¡ymu konstatuoti faktines aplinkybes - patalpų perdavimÄ atsakovui, dėl ko ieÅ¡kovas patyrė 423,50 Lt iÅ¡laidų. IeÅ¡kovas 2011 m. kovo 15 d., dalyvaujant antstoliui, grÄ Å¾ino atsakovui dar 2011 m. kovo 4 d. atlaisvintas patalpas.             Atsakovas UAB „Nikolika“ su pareikÅ¡tu ieÅ¡kiniu nesutiko ir prašė jį atmesti.

Nurodė, kad atsakovas iÅ¡nuomojo ieÅ¡kovui patalpas gamybinio pastato antrame aukÅ¡te, į kurias patekti buvo galima tik per bendro naudojimo koridorių ir laiptinę. IeÅ¡kovo nuomojamos patalpos nebuvo atidalintos iÅ¡ bendro gamybinio pastato ploto, todėl į Sutartį buvo įraÅ¡ytas 210 kv.m. patalpų plotas bendru Å¡alių sutikimu. Pasak atsakovo, likusiu plotu ieÅ¡kovas naudojosi tais pačiais nuomos pagrindais ir turėjo už tai mokėti nuomos mokestį. IeÅ¡kovas per visÄ nuomos laikotarpį naudojosi bendru koridoriumi, laiptine, žemės sklypu, todėl prie atskirai nuomojamų patalpų ploto papildomai buvo pridėtas bendro naudojimo patalpų plotas, kurio tiksliai nustatyti neįmanoma.

Dėl nurodytų aplinkybių, Å¡alių susitarimu buvo nuspręsta PVM sÄ skaitose - faktÅ«rose nurodyti 220 kv. m.plotÄ . Ginčo Å¡alys yra verslininkai, jų patirtis komercinių sutarčių sudarymo srityje yra preziumuojama. Dėl ieÅ¡kinio argumento, kad atsakovui įsirengus katilinę, sumažėjo nuomojamas plotas, atsakovo nurodė,jog katilinė yra Å¡ildymo sistemos dalis, o nuomojamos patalpos buvo Å¡ildomos iÅ¡ nuomojamose patalpose įrengtos katilinės. Tokiu bÅ«du nėra pagrindo pripažinti, kad nuomojamų patalpų plotas sumažėjo, jis liko nepakitęs. Dėl nurodytų priežasčių ieÅ¡kinio reikalavimas dėl nuostolių už permokėtÄ nuomos mokestį bei mokestį už Å¡ildymo paslaugas yra atmestinas.

Be to ieÅ¡kovas geranoriÅ¡kai sutiko atlaisvinti 4,70 kv. m. patalpÄ katilinei įrengti, susitarimo dėl kompensacijos mokėjimo ar nuomos mokesčio mažinimo nebuvo. Taigi Å¡is reikalavimas yra nepagrįstas. IeÅ¡kovas, prieÅ¡ perduodamas patalpas, visiÅ¡kai suniokojo nuomojamose patalpose esantį tualetÄ . Akivaizdu, kad tokios bÅ«klės patalpų grÄ Å¾inimas pažeidė atsakovo interesus ir Sutarties sÄ lygas. Todėl atmestinas ieÅ¡kovo argumentas, kad atsakovas pažeidė savo pareigÄ priimti grÄ Å¾inamas patalpas, prieÅ¡ingai - patalpos buvo grÄ Å¾inos netinkamos bÅ«klės. II.

Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė              Vilniaus miesto 3 apylinkės teismas 2012 m. spalio 29 d. sprendimu ieÅ¡kinį patenkino iÅ¡ dalies priteisė iÅ¡ atsakovo UAB „Nikolika“ ieÅ¡kovo UAB „Aidai“ naudai 7727,18 Lt permokėto nuomos mokesčio bei mokesčio už Å¡ildymo paslaugas, 423,50 Lt už faktinių aplinkybių konstatavimÄ , iÅ¡ viso – 8150,68 Lt bei bylinėjimosi iÅ¡laidas. Teismas, pripažinęs, jog byloje duomenų, paneigiančių, jog atsakovas perdavė ieÅ¡kovui 20,59 kv.m. mažesnes patalpas nei buvo sulygta sutartimi, nėra, sprendė, jog atsakovo teiginiai apie tai, kad ieÅ¡kovas prieÅ¡ sudarydamas sutartį, patalpas apžiÅ«rėjo ir susipažino su patalpų dokumentais, patalpų planu, patalpas charakterizuojančiais duomenimis, nurodytais Nekilnojamojo turto registro centriniame duomenų banke, nesudaro pagrindo pripažinti, jog ieÅ¡kovui buvo atskleista visapusiÅ¡ka ir tiksli informacija apie iÅ¡nuomotų patalpų plotÄ .

Teismas konstatavo, jog atsakovas neturėjo reikalavimo teisės į nuomos mokestį už 220 kv.m. ploto patalpas. Tokiu bÅ«du ieÅ¡kovas nepagrįstai permokėjo atsakovui nuomos ir kitus mokesčius, atsakovas nepagrįstai praturtėjo ieÅ¡kovo sÄ skaita, todėl iÅ¡ atsakovo turi bÅ«ti priteistas permokėtas nuomos mokestis. Teismas atsakovo argumentus, jog dėl sutarties buvo deramasi su buvusiu UAB „Aidai“ vadovu P. V., atmetė kaip prieÅ¡taraujančius byloje nustatytoms faktinėms aplinkybėms.

Teismas pažymėjo, kad sutartis tarp Å¡alių buvo sudaryta 2009-12-31, o iÅ¡ 2012-08-21 VÄ® Registrų centro Juridinių asmenų iÅ¡raÅ¡o matyti, jog ieÅ¡kovo UAB „Aidai“ vadovu nuo 2009-11-20 yra J. J. Nors atsakovas prašė teismo sutartyje nurodytÄ patalpų 210 kv.m. plotÄ vertinti kaip klaidÄ , tačiau teismas pažymėjo, jog Å¡iuo atveju sutartis buvo sudaryta tarp juridinių asmenų verslo tikslais. Tuo tarpu komercinės veiklos specifika reikalauja, jog komercinės veiklos subjektai savo valiÄ dėl sutarties sudarymo iÅ¡reikÅ¡tų nedviprasmiÅ¡kai, be to, sÄ Å¾iningo verslo kriterijai reikalauja, kad Å«kinės veiklos subjektas savo veiksmais neklaidintų verslo partnerių.

Teismas, nustatęs, jog byloje nėra duomenų, patvirtinančių Å¡alių žodinį susitarimÄ , kad prie nuomojamų patalpų 210 kv.m. bendro naudojamo ploto bus pridėtas naudojimasis bendro naudojimosi patalpomis, liftu ir automobilių stovėjimo aikÅ¡tele bei tokiu bÅ«du bus paskaičiuotas nuomos mokestis, pripažino, jog Å¡iuo atveju nėra pagrindo daryti iÅ¡vadÄ , kad Å¡alys buvo pasiekę minėtÄ susitarimÄ . Teismas taip pat nurodė, jog pasikeitus esminei sutarties sÄ lygai - dalykui, o bÅ«tent nuomojamų patalų plotui, kai atsakovas 2011 m. lapkričio mėnesį įsivedė naujÄ pastato Å¡ildymo sistemÄ , dėl ko ieÅ¡kovas atlaisvino dalį nuomojamų patalpų, t.y. 4.70 kv.m. bei patyrė 595,93 Lt dydžio papildomų iÅ¡laidų, Å¡alys turėjo sudaryti raÅ¡ytinį susitarimÄ .

Tuo tarpu tokio pobÅ«džio susitarimo Å¡alys nesudarė, vadinasi sandoris tarp Å¡alių dėl nuomojamo mažesnio patalpų ploto sudarytas nebuvo. Atsižvelgiant į tai, ieÅ¡kovo reikalavimÄ priteisti 595,93 Lt dydžio papildomų iÅ¡laidų teismas atmetė. Teismas taip pat atmetė ieÅ¡kinio reikalavimÄ priteisti 423,50 Lt dydžio iÅ¡laidas už kadastrinių matavimų atlikimÄ , nes įrodymų, pagrindžiančių jų sumokėjimo faktÄ , ieÅ¡kovas teismui nepateikė. Teismas atmetė atsakovo argumentus, jog atsakovui patalpos buvo grÄ Å¾intos netinkamos bÅ«klės, kadangi ieÅ¡kovas visiÅ¡kai suniokojo nuomojamose patalpose esantį tualetÄ , kaip nepagrįstus, kadangi atsakovas nepateikė teismui įrodymų, patvirtinančių jo atsikirtimus, juolab nereiÅ¡kė prieÅ¡ieÅ¡kinio ieÅ¡kovui dėl nuostolių atlyginimo. III.

Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai              Atsakovas UAB „Nikolika“ apeliaciniu skundu praÅ¡o sprendimÄ panaikinti ir priimti naujÄ sprendimÄ â€“ ieÅ¡kovo ieÅ¡kinį atmesti. Nurodo, jog teismas atsisakė priimti atsakovo pateiktus įrodymus, patvirtinančius, kad Å¡alys dėl sutarties sÄ lygų derėjosi galiojant nuomos sutarčiai tarp UAB „Nikolika“ ir buvusio ginčo patalpų nuomininko UAB „Aidai echoes“, kurios direktoriumi buvo P. V.

P. V. atsakovo atstovui paaiÅ¡kino, kad UAB „Aidai echoes“ reorganizavosi į UAB „Aidai“. BÅ«damas UAB „Aidai“ direktoriumi, P. V. pateikė praÅ¡ymÄ užskaityti UAB „Aidai echoes“ avansu sumokėtÄ nuomos mokestį UAB „Aidai“. P. V. susitarė su atsakovo atstovu, kad UAB „Aidai“ sudarys patalpų nuomos sutartį tomis pačiomis sÄ lygomis, kuriomis patalpas nuomavosi UAB „Aidai echoes“, tai yra, kad nuomos mokestis bus mokamas už 220 kv. m. Atsakovas Å¡ias sutarties sudarymo aplinkybes nurodė teismui ir pateikė tai patvirtinančius raÅ¡ytinius įrodymus.

Teismas Å¡iuos įrodymus atsisakė priimti, todėl nepagrįstas teismo sprendimo argumentas, kad byloje nėra duomenų, patvirtinančių Å¡alių žodinį susitarimÄ . Nors ginčo Å¡alys nebuvo susitarusios dėl bendro koridoriaus, lifto ir žemės dalies nuomos mokesčio dydžio, tačiau akivaizdu, kad nuomininkas tuo turtu naudojosi, nes kitaip negalėtų patekti į savo nuomojamas patalpas, todėl privalėjo mokėti nuomos mokestį. Teismas savo sprendime Å¡ios aplinkybės vertinimo nepateikė, jos netyrė.

Teismas, motyvuodamas sprendimÄ , nurodė, kad taiko CK 6.193 straipsnyje įtvirtintÄ pagrindinį sutarčių aiÅ¡kinimo principÄ , t. y. jog sutartys turi bÅ«ti aiÅ¡kinamos sÄ Å¾iningai. Teismas tendencingai nurodė tik pirmÄ straipsnio sakinį. Visas cituojamas straipsnis sako, kad, aiÅ¡kinant sutartį, pirmiausia turi bÅ«ti nagrinėjami tikrieji sutarties Å¡alių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiÅ¡kinimu. Jeigu Å¡alių tikrų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi bÅ«ti aiÅ¡kinama atsižvelgiant į tai, kokiÄ prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis bÅ«tų suteikę analogiÅ¡ki Å¡alims protingi asmenys.

Visos sutarties sÄ lygos turi bÅ«ti aiÅ¡kinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį sutarties esmę ir tikslÄ bei jos sudarymo aplinkybes. AiÅ¡kinant sutartį, reikia atsižvelgti ir į įprastines sÄ lygas, nors jos sutartyje nenurodytos. Visais atvejais turi bÅ«ti atsižvelgiama į Å¡alių derybas dėl sutarties sudarymo, Å¡alių tarpusavio santykių praktikÄ , Å¡alių elgesį po sutarties sudarymo ir papročius. BÅ«tent taip atsakovo nurodytas aplinkybes turėjo vertinti teismas.

Teismas nenurodė, dėl kokių priežasčių laiko, kad ieÅ¡kovas neprivalėjo mokėti už naudojimÄ si liftu, bendro naudojimo patalpomis, žemės sklypo dalimi, Å¡iukÅ¡lių iÅ¡vežimÄ . Å alys, sudarydamos sutartį, nurodė sutarties tekste atskirų nuomojamų patalpų plotÄ , bendro naudojimo patalpų plotas buvo kiekvienÄ mėnesį įtraukiamas į PVM sÄ skaitas faktÅ«ras skaičiuojant nuomos kainÄ . Å alys yra verslininkai, jų patirtis komercinių sutarčių sudarymo srityje yra preziumuojama, todėl atmestinas ieÅ¡kinio argumentas dėl nuomotojo nesÄ Å¾iningumo, tuo labiau apgavystės. Atsakovas pateikė ginčo patalpų planÄ , kuris patvirtina, kad buvo nuomojamos patalpos, esančios antrame pastato aukÅ¡te, į Å¡iÄ patalpÄ patenkama per bendrÄ koridorių.

Teismas atsisakė priimti atsakovo pateiktus raÅ¡ytinius įrodymus, kad ieÅ¡kovas perėmė visas nuomos teises ir pareigas iÅ¡ buvusio nuomininko, su kuriuo yra susijęs asmuo. Tokiu bÅ«du teismas apribojo atsakovo teisę teikti įrodymus nagrinėjamojoje byloje, nevertino atsakovo pateiktų argumentų.              Atsiliepimu į apeliacinį skundÄ ieÅ¡kovas UAB „Aidai“ praÅ¡o apeliacinį skundÄ atmesti ir priteisti bylinėjimosi iÅ¡laidas. Nurodo, jog Å¡alys sutartyje susitarė, kad nuomos mokestis bus apskaičiuojamas ne už visas patalpas, kaip už vienetÄ , o už patalpų ploto vienetÄ - t.y. 15 Lt už 1 kv.m.

Kai nuomos mokestis yra nustatomas už ploto vienetÄ , tai nuomos mokestis yra apskaičiuojamas atsižvelgiant į faktiÅ¡kai iÅ¡nuomotų patalpų dydį. Nėra aiÅ¡ku, kokiu pagrindu atsakovas įrodinėja nuomos sutarties sudarymo faktÄ tarp atsakovo ir UAB „Aidai echoes“, kurios vadovas yra P. V. Teisme ieÅ¡kovas pateikė visus turimus įrodymus, kad 2009 m. gruodžio 31 d. sutartis buvo sudaryta tarp UAB „Aidai“ ir UAB „Nikolika". UAB „Aidai“, sudarant nuomos sutartį, atstovavo direktorė J.

J. Atsakovas netinkamai įvykdė sutartinę prievolę perduoti ieÅ¡kovui 210 kv.m. iÅ¡nuomotų patalpų, perduodamas mažesnį plotÄ nei įsipareigojo sutartimi. Atsakovas, bÅ«damas verslininkas, kurio pagrindinė veikla yra nekilnojamojo turto nuoma, pasitelkdamas visas turimas žinias ir sukauptÄ patirtį, įvertino visas galimas iÅ¡laidas, kurias jis gali patirti nuomodamas patalpas, ir kurias ieÅ¡kovas turėtų apmokėti. IÅ¡laidos už liftÄ , už naudojimÄ si bendru koridoriumi ir naudojimÄ si žemės sklypu esančiu prie nuomojamo objekto nebuvo aptartos sutartyje.

Atsakovas teismo posėdžio metu nepateikė jokių įrodymų, kad ieÅ¡kovas nors kartÄ buvo mokėjęs už naudojimÄ si liftu ar kitais daiktais. Taip pat nepateikė jokių įrodymų, kurių pagrindu bÅ«tų galima daryti iÅ¡vadÄ , kad tarp Å¡alių egzistavo kitokio pobÅ«džio susitarimai, kurių pagrindu ieÅ¡kovui kiltų pareiga mokėti už naudojimÄ si liftu, žemės sklypu ar bendru koridoriumi. Taigi, atsakovas neįrodė aplinkybių, kurių pagrindu bÅ«tų galima teigti, kad ieÅ¡kovui sutarties galiojimo laikotarpiu kilo pareiga atliginti kitas atsakovo galimai patiriamas iÅ¡laidas, kurios nebuvo Å¡alių aptartos sutartyje.

Atsakovas niekaip neargumentuoja kÄ pirmosios instancijos teismas neteisingai vertino ir kodėl netinkamai pritaikė CK 6.193 str. nuostatas. Atsakovas tik abstrakčiai nurodo, kad Å¡alių sutartiniai ir ikisutartiniai santykiai turėjo bÅ«ti vertinami kitaip, bet kaip tai turėtų bÅ«ti padaryta atsakovas nenurodo. Pirmosios instancijos teismas tinkamai laikėsi sutarčių aiÅ¡kinimo taisyklių, taip pat vadovavosi nuoseklia Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuota sutarčių aiÅ¡kinimo tvarka. Sutartyje nebuvo aptarta, kad į iÅ¡nuomojamas patalpas patenka ir bendro naudojimo patalpos už kurių naudojimÄ ieÅ¡kovas irgi turėtų mokėti.

Kita vertus toks reikalavimas prieÅ¡tarauja teisinei logikai. Juk bendro naudojimosi patalpų iÅ¡nuomoti negalima. TeoriÅ¡kai egzistuotų tik galimybę rinkti mokestį už bendro naudojimo patalpų priežiÅ«rÄ ir eksploatavimÄ , bet ne už Å¡ių patalpų nuomÄ . Tačiau byloje nėra pateikta jokių įrodymų, kurie leistų pagrįstai teigti, kad ieÅ¡kovas yra skolingas atsakovui už bendro naudojimo patalpų eksploatavimÄ , taip pat nėra susitarimų, kurie patvirtintų Å¡alių susitarimus dėl papildomų mokesčių IV.

Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir iÅ¡vados            Apeliacinis skundas netenkintinas.Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylÄ neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, iÅ¡skyrus atvejus, kai to reikalauja vieÅ¡asis interesas ir neperžengus skundo ribų bÅ«tų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas taip pat patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.

Å i byla nagrinėjama atsakovo UAB „Nikolika“ apeliacinio skundo ribose. IÅ¡nagrinėjusi bylÄ , apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentus bei motyvus, teisėjų kolegija konstatuoja, kad yra pakankamas pagrindas apskųstÄ jį teismo sprendimÄ palikti galioti.Sutarties laisvės principas reiÅ¡kia, kad Å¡alys gali laisvai sudaryti sutartis, savo nuožiÅ«ra nustatyti tarpusavio teises ir pareigas (CK 6.156 straipsnio 1 dalis). Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos Å¡alims turi įstatymo galiÄ , yra privaloma ir turi bÅ«ti vykdoma.

Pagal CK 6.189 straipsnio 1 dalį sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, kÄ lemia sutarties esmė arba įstatymai. AiÅ¡kinant sutartį turi bÅ«ti nagrinėjami tikrieji sutarties Å¡alių ketinimai (CK 6.193 straipsnio 1 dalis). Kilus ginčui, bÅ«tina derinti subjektyvų sutarties aiÅ¡kinimo principÄ su jos teksto lingvistine analize. Be to, CK 6.193 straipsnio 2 dalyje įtvirtintas sisteminis sutarties aiÅ¡kinimo principas reikalauja, kad visos sutarties sÄ lygos turi bÅ«ti aiÅ¡kinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslÄ bei jos sudarymo aplinkybes.

Sutarties sÄ lygos turi bÅ«ti aiÅ¡kinamos atsižvelgiant į visÄ sutarties kontekstÄ . Sisteminis sutarties aiÅ¡kinimo metodas, taip pat sutarties tikslų aiÅ¡kinimas gali padėti nustatyti sutarties rūšį, pobÅ«dį, Å¡alių tarpusavio teises ir pareigas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. balandžio 14 d. nutartis civilinėje byloje UAB „Libra Vitalis“ v. UAB „Homo Faber“, byla Nr. 3K-3-274/2004). Pagal CK 6.193 straipsnio 1 dalį, jeigu Å¡alių tikrųjų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi bÅ«ti aiÅ¡kinama atsižvelgiant į tai, kokiÄ prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis bÅ«tų suteikę analogiÅ¡ki Å¡alims protingi asmenys.

Nurodytas principas reiškia, kad, esant lingvistinės sutarties teksto reikšmės ir šalių tikrųjų ketinimų skirtumui, pirmenybę reikia teikti šalių ketinimams, kuriuos šalys, sudarydamos sutartį, turėjo omenyje. Tačiau šio principo nereikėtų pernelyg suabsoliutinti. Jeigu šalių ketinimai nesutampa, didesnę reikšmę turi sutarties tekstas, todėl svarbesnė yra sutarties teksto lingvistinė analizė, nes ji gali padėti nustatyti, kurios šalies ketinimai atitinka sutarties lingvistinę prasmę.

Kartu sutarties sÄ lygos turi bÅ«ti aiÅ¡kinamos taip, kad aiÅ¡kinimo rezultatas nereikÅ¡tų nesÄ Å¾iningumo vienai iÅ¡ Å¡alių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. balandžio 14 d. nutartis civilinėje byloje UAB „Libra Vitalis“ v. UAB „Homo Faber“, byla Nr. 3K-3-274/2004).Nagrinėjamu atveju tarp Å¡alių yra kilęs ginčas dėl sutarties aiÅ¡kinimo: ar joje sutarta dėl nuomojamų patalpų konkretaus ploto ir nuomos mokesčio pagal joje nurodytÄ nuomojamų patalpų plotÄ , ar dėl patalpų kaip vientiso objekto, už kurio nuomÄ nustatyta tam tikra kaina ir tikslus nuomojamas plotas neturi esminės reikÅ¡mės.IÅ¡ Å¡alių pasiraÅ¡ytos 2009-12-31 negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 1, 9 straipsnių matyti, kad ieÅ¡kovui iÅ¡nuomotos 210 kv.m. ploto negyvenamosios patalpos ir pastarasis įsipareigojo mokėti bendrÄ jį mėnesinį nuomos mokestį, t.y. 15 Lt už 1 kv. metrÄ plius PVM per mėnesį bei papildomai mokėti visus mokesčius už faktiÅ¡kai sunaudotas komunalines paslaugas, įskaitant, tačiau neapsiribojant, elektros energijÄ , vandenį bei kitas komunalines ir telekomunikacijų paslaugas, patalpų eksploatavimo iÅ¡laidas, apÅ¡vietimo iÅ¡laidas bei komunalinių sistemų paruoÅ¡imo žiemos sezonams iÅ¡laidas.

Å ildymo sezono metu nuomininkas taip pat įsipareigojo mokėti nuomotojui papildomai 5 Lt už 1 kv.m. patalpų plius PVM per mėnesį (Sutarties 9.2, 9.3 p.). IÅ¡ Å¡ių sutarties nuostatų matyti, kad Å¡alys aiÅ¡kiai nuomos mokestį susiejo su iÅ¡nuomotu plotu ir jo apskaičiavimo tvarkÄ nustatė pagal iÅ¡nuomotÄ plotÄ kvadratiniais metrais. Å alys sutartyje aptarė ir papildomÄ mokestį, t.y. jos nustatė, kad be bendrojo mėnesinio nuomos mokesčio, nuomininkas sumoka ir papildomus mokesčius, kurie taip pat susieji su iÅ¡nuomotu plotu.

Taigi papildomi mokesčiai ir jų apmokėjimas sutartyje buvo aptarti, todėl nėra pagrindo remtis atsakovo teiginiais dėl Å¡alių neva aptarto, bet sutartyje nepaminėto mokesčio už bendro naudojimo patalpas. Bendro naudojimo patalpos yra patalpos, naudojamos ne vieno asmens, taigi jos ir negali bÅ«ti iÅ¡nuomojamos. Kita vertus, atsižvelgiant į tai, kad jomis nuomininkas naudojasi, nuomotojas gali mokestį už jas įtraukti į bendrÄ jį nuomos mokestį, nes Å¡alys turi teisę derėtis dėl nuomos mokesčio dydžio, ir tai atitinka sutarties laisvės principÄ .

Tačiau jis negali elgtis nesÄ Å¾iningai ir sutartyje nurodyti aiÅ¡kiai neteisingų iÅ¡nuomojamų patalpų duomenų, už kurių teisingumÄ atsakingas jis pats. Taigi sutarties nuomos mokesčio nustatymas Å¡alių susitarimu yra teisėtas ir įstatymų nepažeidžia, tačiau tuo atveju, kai nuomos mokesčio apskaičiavimo tvarka susiejama su iÅ¡nuomotu plotu, pastarasis negali bÅ«ti nurodytas klaidingas, nes nuo jo priklauso ir kas mėnesį mokamo nuomos mokesčio dydis. Atkreiptinas dėmesys, kad negyvenamųjų patalpų sutarties 2.3.5. p. nurodyta, jog Å¡alys buvo geranoriÅ¡kos ir sÄ Å¾iningos viena kitos atžvilgiu, rengdamos ir pasiraÅ¡ydamos Å¡iÄ sutartį, Å¡alys atskleidė viena kitai visÄ joms žinomÄ informacijÄ , turinčiÄ esminės reikÅ¡mės Å¡ios sutarties sudarymui ir vykdymui, ir sÄ moningai nepateikė viena kitai jokios klaidinančios informacijos.

Visos sutarties sÄ lygos buvo individualiai Å¡alių aptartos ir kiekviena Å¡alis galėjo daryti įtakÄ jas nustatant. IÅ¡ Å¡ių sutarties nuostatų darytina iÅ¡vada, kad atsakovas, kaip nuomotojas, įsipareigojo nurodyti teisingÄ informacijÄ apie nuomojamÄ plotÄ , o abi Å¡alys nurodė individualiai aptarę visas sutarties nuostatas. Atsižvelgiant į tai, nėra pagrindo abejoti sutartyje įtvirtintais Å¡alių įsipareigojimais ir joje aiÅ¡kiai nustatyta nuomos mokesčio tvarka. Atsakovas, manydamas, kad Å¡alių sutartas nuomos mokestis nėra pakankamas, atsižvelgiant į ieÅ¡kovo naudojimÄ si bendro naudojimo patalpomis, turėjo teisę, remiantis nuomos sutarties 11.2. p., inicijuoti sutarties pakeitimÄ , tačiau sutarties pakeitimas, kaip ir pagrindinės sutarties pasiraÅ¡ymas, turėjo bÅ«ti raÅ¡ytinis.

Apeliantas remiasi CK 6.193 str. teigdamas, kad teismas neiÅ¡siaiÅ¡kino tikrųjų Å¡alių ketinimų. Atkreiptinas dėmesys, kad nuomos mokesčio apskaičiavimo tvarka buvo aiÅ¡kiai nustatyta Å¡alių pasiraÅ¡ytoje sutartyje ir Å¡alys pačios patvirtino sutarties sÄ lygas individuliai aptarę. Be to, ieÅ¡kovas ir neteigė, kad sudarydamas sutartyje ketino mokėti kitaip, nei nurodyta sutartyje, t.y. ne numos mokestį skaičiuojant pagal iÅ¡nuomotÄ plotÄ . Atsakovo Å¡iuo atžvilgiu ketinimai gauti didesnes pajamas už patalpų nuomÄ galėjo bÅ«ti įtraukti į bendrÄ jį nuomos mokestį ar nurodyta kitokia jo apskaičiavimo tvarka, tačiau negalėjo bÅ«ti susieti su neteisinga, klaidinančia informacija apie ieÅ¡kovui nuomai perduotÄ negyvenamųjų patalpų plotÄ .

Atsižvelgiant į tai, apeliacinės instancijos teismas kaip visiÅ¡kai nepagrįstus vertina ir atsakovo argumentus dėl sutarties spragų, kurių nenustatyta, užpildymo.IÅ¡ 2012 m. spalio 9 d. teismo posėdžio protokolo matyti, kad pirmos instancijos teismas atmetė atsakovo atstovės praÅ¡ymÄ prijungti prie bylos nuomos sutartį, kuriÄ pasirašė UAB „Nikolita“ ir UAB „Aidai Echoes“, P. V. UAB „Aidai“ praÅ¡ymÄ , kuriuo jis praÅ¡o užskaityti 10 000 Lt avansÄ , sumokėtÄ ieÅ¡kovui UAB „Aidai Echoes“ kaip nesusijusius su nagrinėjama byla (b.l. 134).

Apeliacinės instancijos teismas neturi pagrindo prieÅ¡ingai iÅ¡vadai dėl minėtų įrodymų sÄ sajumo su nagrinėjama byla, nes jais atsakovas siekia įrodyti, kad ieÅ¡kovas perėmė visas nuomos teises ir pareigas iÅ¡ buvusio nuomininko UAB „Aida echoes“, kurios direktoriumi buvo P. V., ir kuris, kaip teigia atsakovas, susitarė su UAB „Nikolita“ dėl UAB „Aidai“ nuomos sutarties tokiomis pačiomis sÄ lygomis, kokiomis patalpas nuomojosi UAB „Aidai echoes“. Atsižvelgiant į tai, kad ginčo nuomos sutartį pasirašė J.

J., kuri nuomos sutarties pasiraÅ¡ymo metu buvo UAB „Aidai“ direktorė (b.l.128-129), neturi reikÅ¡mės, dėl ko su atsakovu tarėsi P. V.. PasiraÅ¡ydama nuomos sutartį su atsakovu J. J., kaip UAB „Aidai“ vadovė, susitarė dėl jos atstovaujamos įmonės prisiimamų teisių ir pareigų. Iki sutarties pasiraÅ¡ymo Å¡alių derybos galėjo vykti joms atstovaujant skirtingiems asmenims, tačiau juridinę reikÅ¡mę turi tos sutarties sÄ lygos, kurios patvirtintos įmonės vadovo paraÅ¡u jos pasiraÅ¡ymo metu.

O, kaip jau nurodyta aukščiau, jeigu Å¡alių ketinimai nesutampa, didesnę reikÅ¡mę turi sutarties tekstas, todėl svarbesnė yra sutarties teksto lingvistinė analizė, nes ji gali padėti nustatyti, kurios Å¡alies ketinimai atitinka sutarties lingvistinę prasmę. Kartu sutarties sÄ lygos turi bÅ«ti aiÅ¡kinamos taip, kad aiÅ¡kinimo rezultatas nereikÅ¡tų nesÄ Å¾iningumo vienai iÅ¡ Å¡alių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. balandžio 14 d. nutartis civilinėje byloje UAB „Libra Vitalis“ v.

UAB „Homo Faber“, byla Nr. 3K-3-274/2004). Be to, sutarties Å¡alių ketinimai negali bÅ«ti aiÅ¡kinami apeliuojant į mokesčio už bendro naudojimo patalpas įtraukimu neteisingai nurodant iÅ¡nuomotÄ plotÄ , t.y. mokestį susiejant su neperduotu nuomininkui patalpų plotu.            IeÅ¡kovas pateikė įrodymus, kad atsiliepimui į apeliacinį skundÄ parengti naudojosi advokato Egidijaus Langio paslaugomis (b.l.103) bei patyrė 1 512 Lt atstovavimo iÅ¡laidų (b.l. 164-166).

Patirtos iÅ¡laidos iÅ¡ esmės atitinka LR teisingumo ministro 2004-04-02 įsakymu patvirtintose rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteisino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamÄ teisinę pagalbÄ (paslaugas) maksimalaus dydžio patvirtinimo, numatytus dydžius (8.11 p.), todėl priteistinos iÅ¡ atsakovių.           Remdamasi tuo, kas iÅ¡dėstyta, teisėjų kolegija daro iÅ¡vadÄ , kad pirmosios instancijos teismo sprendimas yra teisėtas ir pagrįstas, pakeisti ar panaikinti jį apeliacinio skundo motyvais nėra pagrindo (CPK 320 str.).          Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teisėjų kolegija n u t a r i a:

Vilniaus miesto 3 apylinkės teismo 2012 m. spalio 29 d. sprendimÄ palikti nepakeistÄ . Priteisti ieÅ¡kovui UAB „Aidai“ iÅ¡ atsakovo UAB „Nikolika“ 1 512 Lt atstovavimo iÅ¡laidų. Teisėjos                                                    Rita Kisielienė                                                                  Alma Urbanavičienė                                                                  Romualda Janovičienė