e67a58ff-d357-4de4-ab6d-c4f02a3ea95f · Vilniaus apygardos teismas

?Civilinė byla Nr. e2-846-430/2021 Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00849-2018-7 Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.1.6.1; 3.2.3.8 (S) VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS SPRENDIMAS LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU 2021 m. kovo 5 d. Vilnius Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Loreta Braždienė, sekretoriaujant Margaritai Armalienei, dalyvaujant ieÅ¡kovės uždarosios akcinės bendrovės „Darnu Group“ atstovui advokatui Deividui PoÅ¡kai, atsakovės akcinės bendrovės „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ atstovui advokatui Kęstučiui Žičkui, teismo posėdyje žodinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo civilinę bylÄ pagal ieÅ¡kovės uždarosios akcinės bendrovės „Darnu Group“ ieÅ¡kinį atsakovei akcinei bendrovei „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ dėl sutarties nutraukimo, piniginių lėšų ir palÅ«kanų priteisimo.

Teismas nustatė: I. Ginčo esmė 1. IeÅ¡kovė uždaroji akcinė bendrovė „Darnu Group“ (toliau – UAB „Darnu Group“) kreipėsi į Vilniaus apygardos teismÄ su ieÅ¡kiniu, praÅ¡ydama pripažinti 2015 m. rugsėjo 2 d. nekilnojamų daiktų pirkimo–pardavimo sutartį, sudarytÄ tarp Å¡alių, negaliojančia nuo jos sudarymo momento, arba pripažinti, kad ieÅ¡kovė nutraukė sutartį dėl esminio sutarties pažeidimo; priteisti iÅ¡ atsakovės akcinės bendrovės „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ (toliau – AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“) 5 929 920 Eur sumÄ , kuriÄ ieÅ¡kovė pagal sutartį sumokėjo atsakovei; priteisti iÅ¡ atsakovės 1 296 824,09 Eur palÅ«kanų nuo pinigų sumokėjimo momento iki ieÅ¡kinio pareiÅ¡kimo ir 8,05 proc. metinių palÅ«kanų nuo priteistos sumos nuo bylos iÅ¡kėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiÅ¡ko įvykdymo.

Nurodė, kad ieÅ¡kovei sutarties tikslas buvo įgyti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypo dalį (7,26 ha) ir plėtoti Å¡ioje žemės sklypo dalyje gyvenamosios paskirties projektÄ ; statinių įsigijimas buvo tik priemonė nurodytam tikslui pasiekti. Tai žinojo ir suprato abi sutarties Å¡alys. Nesant nuostatos dėl nuomos teisės į valstybinės žemės sklypo dalį (7,26 ha), sutartis nebÅ«tų sudaryta. Taigi teisė į valstybinės žemės sklypo dalį (7,26 ha) buvo esminė Å¡alių sutarties nuostata.

IeÅ¡kovė, įvertinusi atsakovės pateikiamÄ informacijÄ ir garantijas, nusprendė dalyvauti atsakovės paskelbtame konkurse, kurį laimėjo. PasiraÅ¡ydama sutartį, atsakovė patvirtino ir garantavo ieÅ¡kovei, jog 2014 m. vasario 14 d. sudaryta valstybinės žemės sklypo (duomenys neskelbtini), nuomos sutartimi Nr. 49SZN- (14.49.57)-41/25-1268 parduodamiems nekilnojamiesiems daiktams eksploatuoti yra iÅ¡nuomotas valstybinės žemės sklypas. Lietuvos apeliacinis teismas 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. e2A-638-798/2017 pagal Lietuvos Respublikos generalinio prokuroro, ginančio vieÅ¡Ä jį interesÄ , ieÅ¡kinį atsakovėms Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės Å«kio ministerijos (toliau – NŽT), AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“, uždarajai akcinei bendrovei „MG Valda“ (toliau – UAB „MG Valda“) ir valstybės įmonei Registrų centrui (toliau – VĮ Registrų centras) tenkino ieÅ¡kinį ir pripažino negaliojančia nuomos sutartį; taip pat pripažino negaliojančiais sutarties 2.1.10 punktÄ dėl 120 metrų ir 60 metrų aukščio radijo antenų pirkimo pardavimo ir sutarties 2.3 punktÄ dėl nuomos teisės perleidimo; pripažino negaliojančiais 2015 m. rugsėjo 3 d. priėmimo–perdavimo akto 2.1.10 punktÄ dėl 120 metrų ir 60 metrų aukščio radijo antenų ir sutarties 2.2 punktÄ dėl nuomos teisės perleidimo; priteisė iÅ¡ AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ ieÅ¡kovei UAB „Darnu Group“ (buvusi UAB „MG Valda“) 247 080 Eur, sumokėtus už radijo antenas; pripažino negaliojančiu sutarties 6.6 punktÄ , įtvirtinantį ieÅ¡kovės teisę vienaÅ¡aliÅ¡kai nesikreipiant į teismÄ nutraukti sutartį;

įpareigojo VÄ® Registrų centrÄ iÅ¡registruoti iÅ¡ Nekilnojamojo turto registro kitus inžinerinius statinius – radijo antenas (2 vnt.). Anot ieÅ¡kovės, Lietuvos apeliacinio teismo priimtas sprendimas patvirtina, jog atsakovės ikisutartiniai ir sutartiniai pareiÅ¡kimai ir garantijos neatitiko tikrovės, buvo klaidinantys. IeÅ¡kovė buvo akivaizdžiai suklaidinta atsakovės, jog sandoris sudaro ieÅ¡kovei sÄ lygas vystyti gyvenamosios paskirties projektÄ 7,26 ha dydžio teritorijoje. IeÅ¡kovė, žinodama tikrÄ jÄ reikalų padėtį, sutarties nebÅ«tų sudariusi.

IeÅ¡kovė prašė pripažinti sutartį negaliojančia kaip imperatyvioms teisės normoms prieÅ¡taraujantį sandorį, taikyti restitucijÄ , priteisti sumokėtÄ sumÄ , atsakovei grÄ Å¾inti nekilnojamÄ jį turtÄ (duomenys neskelbtini), arba pripažinti, kad ieÅ¡kovė nutraukė sutartį dėl esminio sutarties pažeidimo.

2. Vilniaus apygardos teismas 2019 m. vasario 19 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. e2-1448-656/2019 ieÅ¡kinį tenkino iÅ¡ dalies – pripažino negaliojančia nuo sudarymo momento 2015 m. rugsėjo 2 d. nekilnojamų daiktų pirkimo pardavimo sutartį, sudarytÄ tarp ieÅ¡kovės UAB „Darnu Group“ (buvusi UAB „MG Valda“) ir atsakovės AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“, likusiÄ ieÅ¡kinio dalį atmetė; taikė restitucijÄ ir priteisė ieÅ¡kovei iÅ¡ atsakovės 5 929 920 Eur sumÄ , o atsakovei grÄ Å¾ino 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo–pardavimo sutartimi ieÅ¡kovei perleistÄ nekilnojamÄ jį turtÄ (duomenys neskelbtini); paskirstė bylinėjimosi iÅ¡laidas.

3. Lietuvos apeliacinis teismas 2020 m. kovo 3 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. e2A-123-881/2020 panaikino Vilniaus apygardos teismo 2019 m. vasario 19 d. sprendimo dalį, kuria ieÅ¡kovės ieÅ¡kinys iÅ¡ dalies patenkintas ir taikyta restitucija, ir dėl Å¡ios dalies priėmė naujÄ sprendimÄ â€“ ieÅ¡kovės UAB „Darnu Group“ ieÅ¡kinio reikalavimÄ dėl 2015 m. rugsėjo 2 d. nekilnojamų daiktų pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia atmetė. Teismas taip pat panaikino Vilniaus apygardos teismo 2019 m. vasario 19 d. sprendimo dalį dėl bylinėjimosi iÅ¡laidų atlyginimo ir perdavė bylos dalį pagal ieÅ¡kovės UAB „Darnu Group“ ieÅ¡kinio reikalavimÄ dėl 2015 m. rugsėjo 2 d. nekilnojamų daiktų pirkimo–pardavimo sutarties nutraukimo ir bylinėjimosi iÅ¡laidų atlyginimo nagrinėti pirmosios instancijos teismui iÅ¡ naujo.

4. Apeliacinis teismas pažymėjo, kad ieÅ¡kovė pateiktame ieÅ¡kinyje buvo pareiÅ¡kusi du alternatyvius reikalavimus: pripažinti sutartį negaliojančia arba pripažinti, kad ieÅ¡kovė nutraukė sutartį dėl esminio sutarties pažeidimo. Pastarojo reikalavimo pirmosios instancijos teismas, pripažinęs sutartį negaliojančia, nenagrinėjo, dėl to, panaikinus skundžiamo teismo sprendimo dalį dėl sutarties pripažinimo negaliojančia, bylos dalis pagal ieÅ¡kovės reikalavimÄ dėl sutarties nutraukimo perduota pirmosios instancijos teismui nagrinėti iÅ¡ naujo. Taip pat pabrėžė, kad, grÄ Å¾inus bylos dalį pirmosios instancijos teismui nagrinėti iÅ¡ naujo, skundžiamo teismo sprendimo dalis dėl bylinėjimosi iÅ¡laidų paskirstymo taip pat panaikinama ir visų Å¡alių patirtų bylinėjimosi iÅ¡laidų paskirstymo klausimas perduodamas spręsti pirmosios instancijos teismui.

5. Nagrinėjant bylos dalį iÅ¡ naujo, ieÅ¡kovė pateikė teismui patikslintÄ ieÅ¡kinį, praÅ¡ydama:

1) pripažinti 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo–pardavimo sutartį, sudarytÄ tarp AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ ir UAB „MG Valda“ (dabartinis pavadinimas UAB „Darnu Group“), nutraukta nuo 2018 m. sausio 22 d. pagal ieÅ¡kovės 2017 m. gruodžio 21 d. praneÅ¡imÄ â€žDėl 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo–pardavimo sutarties nutraukimo“;

2) priteisti iÅ¡ atsakovės ieÅ¡kovės naudai 5 929 920 Eur sumÄ ;

3) įpareigoti ieÅ¡kovę grÄ Å¾inti atsakovei 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo–pardavimo sutartimi įgytÄ nekilnojamÄ jį turtÄ (duomenys neskelbtini) 4) priteisti iÅ¡ atsakovės ieÅ¡kovės naudai 8,05 proc. dydžio metines palÅ«kanas nuo priteistos sumos už laikotarpį nuo bylos iÅ¡kėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiÅ¡ko įvykdymo;

5) priteisti iš atsakovės ieškovės naudai visas patirtas bylinėjimosi išlaidas.

6. Patikslintame ieÅ¡kinyje nurodo, kad, ieÅ¡kovui laimėjus konkursÄ atsakovui priklausantiems statiniams (duomenys neskelbtini), pirkti, Å¡alys 2015 m. rugsėjo 2 d. sudarė nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kuriÄ atsakovė pardavė jai priklausančius statinius (duomenys neskelbtini), o ieÅ¡kovė juos įsigijo už 6 177 000 Eur kainÄ . PasiraÅ¡ydamas sutartį, atsakovas eksplicitiÅ¡kai garantavo ieÅ¡kovui, kad 2014 m. vasario 14 d. sudaryta valstybinės žemės sklypo (duomenys neskelbtini), nuomos sutartimi nekilnojamiesiems daiktams eksploatuoti iÅ¡nuomotas valstybinės žemės sklypas.

Lietuvos apeliacinis teismas 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. e2A-638-798/2017 pagal Lietuvos Respublikos generalinio prokuroro, ginančio vieÅ¡Ä jį interesÄ , ieÅ¡kinį nuomos sutartį pripažino niekine ir negaliojančia, konstatavus, jog ji sudaryta nesilaikant tuo metu galiojančių teisės aktų reikalavimų. IeÅ¡kovo sutarties sudarymo tikslas buvo įgyti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypo dalį ir turėti plėtros galimybę viso žemės sklypo dalyje (7,26 ha), o esamų statinių įsigijimas buvo tik priemonė Å¡iam tikslui pasiekti, t. y. ieÅ¡kovas siekė turėti galimybę žemės sklypo dalyje vystyti gyvenamosios paskirties projektÄ , pakeitus žemės sklypo naudojimo bÅ«dÄ Ä¯ daugiabučių gyvenamųjų namų statybos.

Teigia, kad sutarties kainai turėjo įtakos ne tik valstybiniame žemės sklype esantys statiniai, kurie buvo (duomenys neskelbtini) metų statybos ir sÄ lyginai nedidelės vertės, bet ir nuomotinas valstybinės žemės sklypo plotas ir atsakovės deklaruota galimybė Å¡iame žemės sklype vystyti gyvenamosios paskirties projektÄ . Tiek derybose (ikisutartiniuose santykiuose), tiek sutartimi atsakovė garantavo, kad nuomos sutartis sudaryta laikantis tuo metu galiojančių teisės aktų reikalavimų.

Be to, 2014 m. balandžio 7 d. buvo gautas NŽT sutikimas perleisti žemės sklypo dalies nuomos teisę, kuriame nurodyta, kad NŽT neprieÅ¡tarauja, kad perleidžiant valstybinės žemės sklype (duomenys neskelbtini), esančius atsakovui priklausančius nekilnojamuosius daiktus, bÅ«tų perleista ir nuomos teisė. Tačiau bylos duomenys ir nurodytos aplinkybės patvirtina, kad ieÅ¡kovei buvo pateikti tikrovės neatitinkantys pareiÅ¡kimai, atsakovė veikė nesÄ Å¾iningai tiek prieÅ¡ sutarties sudarymÄ , tiek sutartyje pateikdama neteisingus pareiÅ¡kimus ir garantijas, be kita ko, ir dėl nuomos sutarties teisėtumo.

Lietuvos apeliaciniam teismui 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimu konstatavus, kad nuomos sutartis sudaryta nesilaikant tuo metu galiojančių teisės aktų reikalavimų ir pripažinus nuomos sutartį niekine ir negaliojančia, ieÅ¡kovas priėmė sprendimÄ nutraukti su atsakovu sudarytÄ sutartį dėl esminio jos pažeidimo. IeÅ¡kovė buvo suklaidinta atsakovės, jog sutartis sudaro ieÅ¡kovei sÄ lygas vystyti gyvenamosios paskirties projektÄ 7,26 ha dydžio teritorijoje. PrieÅ¡ingu atveju, ieÅ¡kovė net nebÅ«tų dalyvavusi konkurse, nebÅ«tų teikusi paraiÅ¡kos ir nebÅ«tų sutarties sudariusi, dėl to Å¡iuo metu yra susidariusi akivaizdi Å¡alių interesų disproporcija, o atotrÅ«kis tarp sutarties neįvykdymo ir pažadėto vykdymo yra itin didelis, kas yra pagrindas konstatuoti, kad atsakovė padarė esminį sutarties pažeidimÄ .

Nuomos sutartį pripažinus niekine ir negaliojančia, sutartis nebeatitiko tikrųjų Å¡alių ketinimų, sutarties esmės ir tikslo. Sutartis nutraukta dėl esminio sutarties pažeidimo, dėl to ieÅ¡kovei turi bÅ«ti grÄ Å¾inta pagal sutartį likusi sumokėta suma – 5 929 920 Eur. Pažymi, kad ieÅ¡kovė praÅ¡o pripažinti, jog sutartis buvo nutraukta nuo 2018 m. sausio 22 d. Taip pat ieÅ¡kovė visiÅ¡kai palaiko ankstesniuose savo procesiniuose dokumentuose nurodytus argumentus.

7. Atsakovė AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ atsiliepime į patikslintÄ ieÅ¡kinį praÅ¡o ieÅ¡kinį atmesti ir priteisti iÅ¡ ieÅ¡kovės atsakovės patirtas bylinėjimosi iÅ¡laidas. Atsiliepime nurodo, kad atsakovas nepadarė esminio pirkimo–pardavimo sutarties pažeidimo, dėl to ieÅ¡kovė neturėjo teisės nutraukti pirkimo–pardavimo sutartį. Atsakovės įsitikinimu, ieÅ¡kovė neturėjo pagrindo nutraukti Å¡alių pirkimo–pardavimo sutarties remiantis CK 6.217 straipsniu, t. y. dėl esminio sutarties pažeidimo.

Atsakovas nepažeidė pirkimo–pardavimo sutarties, o jeigu ir būtų nustatyta, jog pažeidė sutartį, tai toks pažeidimas nekvalifikuotinas esminiu. Pranešime nurodytos aplinkybės ir argumentai, kuriais grindžiamas esminis pirkimo–pardavimo sutarties pažeidimas, akivaizdžiai neatitinka nei CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintų esminio sutarties pažeidimo kriterijų, nei kasacinio teismo suformuotos teismų praktikos dėl šių kriterijų aiškinimo ir taikymo. Ieškovė neturėjo teisės vienašališkai nutraukti pirkimo–pardavimo sutarties CK 6.217 straipsnio 1 dalies pagrindu.

Kadangi ieÅ¡kovė tokios teisės neturėjo, tai jos praneÅ¡imas laikytinas neteisėtu, negaliojančiu ir nesukuriančiu jokių materialinių teisinių pasekmių. Atsakovė nepažeidė jokios pirkimo–pardavimo sutarties nuostatos. IeÅ¡kovė praneÅ¡ime nurodė keletÄ pirkimo–pardavimo sutarties nuostatų, kurias, jo manymu, atsakovė pažeidė. Apie kiekvienos iÅ¡ jų pažeidimÄ praneÅ¡ime pasisakyta itin glaustai (lakoniÅ¡kai), todėl atsakovui lieka iki galo neaiÅ¡ku, kokias konkrečias sutarties prievoles ir kaip (kokiu bÅ«du) ji neva pažeidė.

Atsakovės vertinimu, ji nepažeidė nė vienos iÅ¡ ieÅ¡kovo įvardintų pirkimo–pardavimo sutarties nuostatų. Atsakovė įvykdė savo prievolę (perduoti visus sutarties statinius) tinkamai, dėl to sutartis iÅ¡ esmės pasibaigė. Vien tai, kad sutarties 2.3 punkte nurodyta, jog atsakovė valdo dalį žemės sklypo nuomos teise, nepatvirtina, kad atsakovė turėjo dėl Å¡ių aplinkybių kokiÄ nors prievolę ieÅ¡kovo naudai, dėl to neaiÅ¡ku, kaip (kokiu bÅ«du) galėjo pažeisti Å¡iÄ sutarties nuostatÄ .

Atsakovė nenuslėpė nuo ieÅ¡kovės jokių esminių aplinkybių, patvirtino ir garantavo, kad statiniai priklauso nuosavybės teise, yra tinkamai teisiÅ¡kai įregistruoti, teisėtai įgyti ir visiÅ¡kai apmokėti, taip pat, kad nėra jokių žinomų vieÅ¡osios teisės pažeidimų, kurie galėjo turėti įtakos nuosavybės teisei į statinius. Sudarant pirkimo–pardavimo sutartį atsakovės pareiÅ¡kimai, patvirtinimai ir garantijos atitiko tikrovę. Taip pat atsakovė nenuslėpė nuo ieÅ¡kovės, neapgavo ir nesuklaidino dėl radijo antenų faktinė ir (ar) teisinės bÅ«klės. IeÅ¡kovės valia buvo nukreipta į bÅ«tent tokios radijo antenų (t. y. be demontuotų metalinių konstrukcijų) įsigijimÄ .

Taigi, sudarant pirkimo–pardavimo sutartį, atsakovės pareiškimai, patvirtinimai ir garantijos dėl nuomos sutarties teisėtumo ir galiojimo atitiko tikrovę. Atsakovės nuomone, sutartyje pateikto pareiškimo, patvirtinimo ar garantijos neatitikties tikrovei faktas kiekvienu atveju nesuponuoja sutarties pažeidimo. Tokia išvada darytina atsižvelgiant į tai, kad gali pasitaikyti, jog pareiškimo, patvirtinimo ar garantijos pateikimo metu tam tikras faktas yra teisingas (atitinkantis tikrovę), tačiau vėliau, pasikeitus ar paaiškėjus naujoms aplinkybėms, jis tampa klaidingas.

Tam tikrų nenumatytų ir nuo tos Å¡alies nepriklausančių aplinkybių atsiradimas nedaro Å¡alies pareiÅ¡kimo, patvirtinimo ar garantijos neteisingu. Pažymi, kad nuomos sutarties sudarymas ir jos turinys (sÄ lygos), įskaitant nuomotinos žemės sklypo dalies plotÄ , priklausė iÅ¡imtinai nuo NŽT valios (sprendimų). NŽT ne tik organizavo Å¡io sandorio sudarymÄ , bet taip pat privalėjo užtikrinti jo sÄ lygų atitikimÄ teisės aktų reikalavimams. Be to, NŽT iÅ¡davė atsakovei sutikimÄ kartu su statiniais perleisti tokio paties ploto žemės sklypo dalies nuomos teisę.

Atsakovas, pateikdamas pareiÅ¡kimÄ , patvirtinimÄ ir garantijÄ dėl nuomos sutarties sudarymo pagal tuo metu galiojančius teisės aktus, iÅ¡ esmės rėmėsi NŽT veiksmais, kurie leido pagrįstai manyti, jog sudaryta nuomos sutartis atitiko visus tuometiniuose teisės aktuose nustatytus reikalavimus, keliamus tokio pobÅ«džio sutartims. Atsakovė pasitikėjo NŽT veiksmais ir tikėjo, jog sudarant Å¡iÄ sutartį buvo tinkamai laikytasi vieÅ¡ojoje teisėje įtvirtintų valstybinės žemės nuomos procedÅ«rų ir taisyklių.

Pabrėžia, kad atsakovė atskleidė ieÅ¡kovei visÄ su statiniais susijusiÄ ir jam žinomÄ informacijÄ , turinčiÄ esminės reikÅ¡mės sutarties sudarymui ir įsipareigojimų pagal jÄ vykdymui. Jei atsakovė vis dėl to pažeidė kokiÄ nors pirkimo–pardavimo sutarties nuostatÄ , tai toks pažeidimas nekvalifikuotinas esminiu, nes:

a) pirkimo–pardavimo sutarties dalykas buvo tik statiniai, o ne statiniai ir žemės sklypo dalies nuomos teisė;

b) atsakovė neketino parduoti ir pagal pirkimo-pardavimo sutartį nepardavė ieškovui, o ieškovas, nors ir siekė nupirkti, bet pagal sutartį nenupirko (ir negalėjo nupirkti) iš atsakovo žemės sklypo dalies nuomos teisės;

c) atsakovas pirkimo–pardavimo sutartyje negarantavo (neužtikrino), jog ieÅ¡kovas turės galimybę įgyvendinti gyvenamosios paskirties statybos projektÄ , juo labiau, jog turės galimybę įgyvendinti tokį projektÄ konkrečiai 7,26 ha ploto žemės sklypo dalyje;

d) ieÅ¡kovas negalėjo ir neturėjo tikėtis, jog pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu įgis garantuotÄ teisę realizuoti nekilnojamojo turto vystymo projektÄ bÅ«tent 7,26 ha ploto žemės sklypo dalyje;

e) pagal pirkimo–pardavimo sutartį nuomotinos žemės sklypo dalies dydis (plotas) ir atitinkamai nekilnojamojo turto vystymo galimybė toje sklypo dalyje priklausė ieškovės rizikai;

f) ieÅ¡kovė, kaip tariamai nukentėjusioji Å¡alis, nėra visiÅ¡kai (galutinai) netekusi teisės į žemės sklypo dalies nuomÄ , todėl jos interesas iÅ¡vystyti gyvenamosios paskirties statybos projektÄ atitinkamoje sklypo dalyje nėra iÅ¡ esmės suvaržytas ar juo labiau paneigtas;

g) net jeigu bÅ«tų nustatyta, kad ieÅ¡kovė turėjo pagrįstÄ ir teisėtÄ lÅ«kestį dėl gyvenamosios paskirties statybos projekto iÅ¡vystymo konkrečiai 7,26 ha ploto žemės sklypo dalyje, tai Å¡is lÅ«kestis liko neįgyvendintas ne dėl atsakovės tyčinių veiksmų (neveikimo), o dėl NŽT priimtų sprendimų (aktų);

h) ieÅ¡kovė yra pripažinusi, jog, nesant galimybės žemės sklypo dalyje vykdyti gyvenamosios paskirties statybos, ji ketina atstatyti radijo antenų stiebus ir naudoti statinius radijo transliacijoms, kam Å¡iÄ dienÄ nėra jokių kliūčių. Taip pat atsakovė pažymėjo, kad ieÅ¡kovė yra nekilnojamojo turto vystymo srities profesionalė, dėl to žinojo (ar turėjo žinoti), kad pirkimo–pardavimo sutartimi įsigijusi tik statinius prisiims jiems eksploatuoti reikalingos žemės sklypo dalies pasikeitimo rizikÄ .

Tikėtina, kad ieÅ¡kovės planuota grÄ Å¾a iÅ¡ investicinio projekto ženkliai virÅ¡ijo iÅ¡laidas statinių įsigijimui, tačiau tokio verslo sprendimo nepasiteisinimas nėra pagrindas vienaÅ¡aliam pirkimo–pardavimo sutarties nutraukimui pagal CK 6.217 straipsnį. Ginčo atveju esminę reikÅ¡mę turinti aplinkybė, kad nuomotinos žemės sklypo dalies dydis (o tuo pačiu ir nekilnojamojo turto vystymo galimybė toje sklypo dalyje) priklausė ieÅ¡kovės rizikai, yra aiÅ¡kiai ir nedviprasmiÅ¡kai nustatyta byloje dėl pirkimo–pardavimo sutarties priimtuose teismų sprendimuose, dėl to turi prejudicinę reikÅ¡mę Å¡iai nagrinėjamai bylai.

Pažymi, kad ieÅ¡kovė siekė, jog atsakovė įsipareigotų parduoti jai gyvenamosios paskirties statybos projektÄ ir užtikrintų jo įgyvendinimo prielaidas, t. y. teisę į žemės sklypo dalies nuomÄ . Tačiau atsakovė kategoriÅ¡kai nesutiko su ieÅ¡kovės siÅ«lyta sandorio struktÅ«ra (sÄ lygomis), kuri buvo paremta iÅ¡ esmės ne statinių, o žemės sklypo dalies nuomos teisės ir netgi investicinio nekilnojamojo turto vystymo projekto pirkimu–pardavimu. Atsakovė savo nesutikimÄ aiÅ¡kiai iÅ¡reiÅ¡kė 2015 m. rugpjūčio 12 d. vykusių Å¡alių derybų metu, tai atspindi Å¡ių derybų protokolas Nr.

1. Jame buvo įraÅ¡yta, jog „parduodanti organizacija neprisiima verslo rizikos“, t. y. bet kokios rizikos, susijusios su parduodamiems statiniams eksploatuoti reikalinga žemės sklypo dalimi, jos dydžiu, kitomis charakteristikomis bei galimybėmis ir perspektyvomis vykdyti joje kokiÄ nors investicinę veiklÄ , įskaitant daugiabučių gyvenamųjų namų statybÄ . IeÅ¡kovas pirkimo–pardavimo sutartimi įsigijo (nusipirko) tik statinius, o ne statinius ir žemės sklypo dalies nuomos teisę.

Faktas, kad pirkimo–pardavimo sutarties dalykas buvo statiniai, nustatytas Lietuvos apeliacinio teismo 2020 m. kovo 3 d. sprendime, priimtame byloje dėl pirkimo–pardavimo sutarties. IeÅ¡kovė negalėjo ir neturėjo tikėtis, kad galiojant nuomos sutarčiai ji pagal pirkimo–pardavimo sutartį automatiÅ¡kai įgis (perims) teisę į 7,26 ha ploto žemės sklypo dalies nuomÄ . Taip pat ieÅ¡kovė nepagrįstai siekia sudaryti įspÅ«dį, jog ji neteko teisės į žemės sklypo dalies nuomÄ .

IeÅ¡kovė gali nevystyti gyvenamosios paskirties statybos projekto, o gali naudoti statinius pagal esamÄ jų paskirtį, t. y. radijo transliacijoms, bÅ«tent tai ji ir planavo daryti nepavykus iÅ¡sinuomoti 7,26 ha žemės sklypo dalies.

8. Teismo posėdžio metu ieškovės atstovas palaikė ieškinyje nurodytas aplinkybes ir prašė ieškinį tenkinti.

9. Teismo posėdžio metu atsakovės atstovas palaikė atsiliepime į ieÅ¡kinį nurodytas aplinkybes ir prašė ieÅ¡kinį atmesti. II. Teismo nustatytos aplinkybės, teisiniai argumentai ir iÅ¡vados 10. IÅ¡ bylos ir teismų informacinės sistemos LITEKO duomenų nustatyta, kad Vilniaus miesto deputatų tarybos Vykdomojo komiteto 1971 m. liepos 23 d. sprendimu Nr. 365 16 ha valstybinės žemės sklypas (duomenys neskelbtini), buvo perduotas atsakovei AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“. Vilniaus miesto meras 1999 m. birželio 30 d. valstybinės žemės nuomos sutartimi Nr. 113 iÅ¡nuomojo trejų metų laikotarpiui atsakovei AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ nuosavybės teise valdomiems pastatams eksploatuoti 1,746 ha žemės sklypÄ (duomenys neskelbtini).

Vilniaus miesto valdybos 2000 m. gruodžio 7 d. sprendimu V 2365V nutraukta 1999 m. birželio 30 d. valstybinės žemės nuomos sutartis ir nuspręsta įtraukti į laisvos valstybinės žemės fondÄ 17 460 kv. m ploto žemės sklypÄ (duomenys neskelbtini). Vilniaus apskrities virÅ¡ininko 2009 m. birželio 26 d. įsakymu Nr. 2.3-11217-(01) minėtas žemės sklypas, priskirtas laisvos žemės fondui. Atsakovė AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ 2005 m. gegužės 30 d. raÅ¡tu Nr. 4A-279/25-02 kreipėsi į Lietuvos Respublikos aplinkos apsaugos ministerijÄ ir 2005 m. gegužės 30 d. raÅ¡tu Nr. 4A-279/2.5-02 kreipėsi į Lietuvos Respublikos susisiekimo ministerijÄ dėl naujos valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo.

Vilniaus apskrities virÅ¡ininko 2009 m. birželio 26 d. įsakymu Nr. 2.3-11217-(01) „Dėl valstybinės žemės sklypo (duomenys neskelbtini), kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), priskyrimo laisvos valstybinės žemės fondui, sklypo (duomenys neskelbtini), įregistravimo VÄ® Registrų centre ir sklypo dalies iÅ¡nuomojimo AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ nuspręsta žemės sklypÄ ne aukciono tvarka penkiasdeÅ¡imt aÅ¡tuoneriems metams iÅ¡nuomoti atsakovei. NŽT Vilniaus skyrius 2012 m. birželio 13 d. sutikimu „Dėl nekilnojamųjų daiktų perleidimo“ Nr. 49PSR-(14.49.5.) neprieÅ¡taravo, jog bÅ«tų perleisti valstybinėje žemėje esantis ginčo turtas.

AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ direktoriaus 2012 m. lapkričio 13 d. įsakymu „Dėl nekilnojamojo turto pripažinimo nereikalingu ir Å¡io turto pardavimo“ Nr. 393 ginčo turtas buvo pripažintas nereikalingu ir sudaryta Å¡io turto pardavimo vieÅ¡ojo aukciono bÅ«du komisija. 2014 m. vasario 14 d. valstybinės žemės nuomos sutartimi Nr. 49SŽN-(14.49.57.)-41/25-1268 atsakovė NŽT iÅ¡nuomojo 58-eriems metams lengvatine (ne aukciono) tvarka atsakovei AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ 72 60 kv. m ploto žemės sklypo dalį, esančiÄ 126 kv. m žemės sklype (duomenys neskelbtini), dėl iÅ¡nuomotame žemės sklype jai nuosavybės teise esančių statinių eksploatavimo ir priežiÅ«ros.

IÅ¡nuomojamo žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis, žemės naudojimo bÅ«das ir pobÅ«dis nurodytas: kitos paskirties žemė: inžinerinės infrastruktÅ«ros teritorijos, visuomeninės paskirties teritorijos (susisiekimo ir inžinerinių komunikacijų aptarnavimo objektų statybos, rekreacinių miÅ¡kų). Atsakovas turto pardavimui organizuoti pasitelkė uždarÄ jÄ akcinę bendrovę „Newsec advisers LT“ (toliau – UAB „Newsec advisers LT“), kuri pardavimo praneÅ¡ime vieÅ¡ai paskelbė, jog parduodamas „Gyvenamosios paskirties vystymo projektas“, t. y. vieÅ¡ojo konkurso sÄ lygose nurodoma:

„7,26 ha sklypas, priklausantis nuomos teise, su statiniais (duomenys neskelbtini)“; žemės sklypo plane iÅ¡skiriama 7,26 ha dydžio teritorija; vystymo projekto pristatyme UAB „Newsec advisers LT“ nurodyta tokia informacija: „Didelė teritorija (bendrame 12,64 ha valstybiniame žemės sklype, kuriame 7,26 ha ploto sklypas priklauso nuomos teise)“; „Galimybė jame iÅ¡vystyti naujÄ patrauklų kvartalÄ , didelės objekto užstatymo galimybės – iki 181 500 kv. m“. IeÅ¡kovės užsakymu uždarosios akcinės bendrovės „OBER-HAUS“ (toliau – UAB „OBER-HAUS“) 2015 m. rugsėjo 2 d. parengtoje turto vertinimo ataskaitoje nurodyta, kad valstybinės žemės nuomos teisėmis valdomoje žemės sklypo dalyje esantys pastatai ir kiti inžineriniai statiniai yra menkaverčiai (nuvertėję fiziniu, funkciniu ir ekonominiu požiÅ«riu), dėl to gyvenamosios paskirties komplekso iÅ¡vystymas valstybinio žemės sklypo dalyje (7,26 ha) pripažįstamas kaip efektyviausias (pelningiausias) vertinamo turto panaudojimas. 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo–pardavimo sutartimi atsakovė pardavė ieÅ¡kovei už 6 177 000 Eur:

i) pastatÄ â€“ kontrolės postÄ , pastatÄ â€“ administracinį pastatÄ , pastatÄ â€“ radijo centrÄ , pastatÄ â€“ transformatorinę, pastatÄ â€“ sandėlį, pastatÄ â€“ sandėlį, du antenos aptarnavimo pastatus Å¡unų virtuvę, kitus inžinerinius statinius – kiemo statinius (tvorÄ , baseinÄ , kiemo aikÅ¡telę, radijo antenas (2 vnt.). Sutartyje nurodyta, kad parduodamas turtas yra valstybinės žemės sklype (duomenys neskelbtini), sklypo plane (duomenys neskelbtini) pažymėtame indeksu (duomenys neskelbtini), kurio plotas 72 600 kv. m.

Sklypo dalį atsakovas valdo nuomos teise 2014 m. vasario 14 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N49SŽN-(14.49.57.)-41/25-1268 pagrindu. Sutartyje nurodyta, kad sklypo pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis, naudojimo būdas ir pobūdis: kitos paskirties žemė – inžinerinės infrastruktūros teritorijos (susisiekimo ir inžinerinių komunikacijų aptarnavimo objektų statybos) (sutarties 2.2 punktas). Vadovaujantis sutarties 2.3 punktu, kartu su parduodamu turtu atsakovas ieškovui perleido ir žemės sklypo dalies nuomos teisę.

Žemės sklypo dalies nuomos teisės perleidimui 2014 m. balandžio 7 d. buvo gautas NŽT Vilniaus miesto skyriaus sutikimas. 2016 m. vasario 5 d. Lietuvos Respublikos generalinis prokuroras, ginantis vieÅ¡Ä jį interesÄ , kreipėsi į Vilniaus apygardos teismÄ su ieÅ¡kiniu dėl 2014 m. vasario 14 d. nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia ir įpareigojimo iÅ¡registruoti statinius. 2017 m. lapkričio 17 d. Lietuvos apeliacinis teismas priėmė sprendimÄ civilinėje byloje Nr. e2A-638-798/2017, kuriuo nusprendė Vilniaus apygardos teismo 2017 m. sausio 11d. sprendimÄ , kuriuo ieÅ¡kinys buvo atmestas, panaikinti ir priimti naujÄ sprendimÄ â€“ ieÅ¡kinį dėl nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia, sutarties dalies pripažinimo negaliojančia ir įpareigojimo iÅ¡registruoti statinius, tenkinti.

Å is Lietuvos apeliacinio teismo sprendimas įsiteisėjo. Lietuvos apeliacinis teismas 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimu nusprendė: pripažinti negaliojančia žemės sklypo nuomos sutartį; pripažinti negaliojančiais sutarties 2.1.10 p. dėl 120 metrų ir 60 metrų aukščio radijo antenų (unikalus numeris (duomenys neskelbtini)), pirkimo–pardavimo ir sutarties 2.3 p. dėl nuomos teisės perleidimo; pripažinti negaliojančiais 2015 m. rugsėjo 3 d. priėmimo–perdavimo akto 2.1.10 p. dėl 120 metrų ir 60 metrų aukščio radijo antenų ir sutarties 2.2 p. dėl nuomos teisės perleidimo; priteisti iÅ¡ atsakovo ieÅ¡kovui 247 080 Eur, sumokėtus už radijo antenas; pripažinti negaliojančiu sutarties 6.6 p., įtvirtinantį ieÅ¡kovo teisę vienaÅ¡aliÅ¡kai nesikreipiant į teismÄ nutraukti sutartį;

įpareigoti VÄ® „Registrų centras“ iÅ¡registruoti iÅ¡ Nekilnojamojo turto registro kitus inžinerinius stalinius – radijo antenas (2 vnt.). 2017 m. gruodžio 21 d. praneÅ¡imu ieÅ¡kovė informavo apie 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo pardavimo sutarties nutraukimÄ . Dėl sutarties nutraukimo dėl esminio sutarties pažeidimo 11. VienaÅ¡aliÅ¡ko sutarties nutraukimo pagrindai reglamentuojami CK 6.217 straipsnyje, iÅ¡skiriant Å¡alių pasiraÅ¡ytoje sutartyje numatytus atvejus ir esant įstatymu reglamentuotam esminiam sutarties pažeidimui.

Šio straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas, nulemtas sutartį pažeidusios šalies kaltais veiksmais.

12. Sprendžiant ar prievolė neįvykdyta tyčia, ar dėl didelio neatsargumo, bÅ«tina iÅ¡analizuoti pažeidėjo kaltės formÄ pagal bendrÄ sias civilinės atsakomybės nuostatas ir nuspręsti, ar pažeidėjo kaltė didelė ir, jei didelė, ar tyčia (CK 6.248 straipsnis).

13. Byloje nagrinėjamu atveju ieÅ¡kovė 2017 m. gruodžio 21 d. praneÅ¡imu informavo atsakovę apie 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo–pardavimo sutarties nutraukimÄ , sutarties nutraukimÄ grįsdama Å¡iais motyvais: teismo sprendimu pripažinus negaliojančiu pirkimo pardavimo sutarties 2.1.10 punktÄ dėl 120 m ir 60 m aukščio antenų pirkimo–pardavimo ir pripažinus negaliojančia valstybinės žemės nuomos sutartį, ieÅ¡kovė negavo pagal sutartį to, kÄ tikėjosi gauti; atsakovė pateikė klaidinančias garantijas apie apribojimų parduodamam turtui nebuvimÄ , valstybinės žemės nuomos sutarties atitiktį galiojantiems teisės aktams; galimybę parduodamame žemės sklype plėtoti gyvenamosios paskirties vystymo projektÄ .

14. Pažymėtina, kad sprendžiant, ar sutarties nutraukimas yra teisėtas, be sutarties nutraukimo pagrindų egzistavimo, taip pat svarbu nustatyti, ar sutartis nutraukta nustatyta tvarka. Sutarties nutraukimas yra vienaÅ¡alis veiksmas, kuris neįmanomas be kitos sutarties Å¡alies informavimo. Ä®statyme nenustatyta praneÅ¡imo apie vienaÅ¡alį sutarties nutraukimÄ forma, todėl Å¡alys gali pačios susitarti dėl jos, o jeigu sutartyje neaptarta, – praneÅ¡imu laikytina bet kokia forma, kuri, atsižvelgiant į konkrečias aplinkybes, yra protinga ir priimtina (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. liepos 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-364/2013).

15. Byloje nagrinėjamu atveju 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo–pardavimo sutarties 6.7 punkte Å¡alys numatė, kad sutartis gali bÅ«ti nutraukta Lietuvos Respublikos įstatymuose nustatytais atvejais, pagrindais ir tvarka. Pagal sutarties 6.6 punktÄ tuo atveju, jei NŽT ar kita kompetentinga institucija atsisako su pirkėju sudaryti susitarimÄ dėl nuomininko pakeitimo į pirkėjÄ sutarties 2.3 punkte nurodytoje valstybinės žemės nuomos sutartyje arba sudaryti naujÄ nuomos sklypo dalies sutartį ir (ar) atsisako papildyti sklypo naudojimo bÅ«dus gyvenamųjų teritorijų naudojimo bÅ«du bei atitinkamai pakeisti sklypo dalies nuomos sutartį, pirkėjas turi teisę vienaÅ¡aliÅ¡kai, nesikreipdamas į teismÄ sutartį nutraukti.

Pirkėjas, nutraukdamas sutartį Å¡iame punkte nurodytu atveju, per notarų biurÄ raÅ¡tu ir elektroniniu paÅ¡tu (duomenys neskelbtini) persiunčia pardavėjui praneÅ¡imÄ apie vienaÅ¡alį sutarties nutraukimÄ . Praėjus penkioms darbo dienoms po praneÅ¡imo gavimo dienos, pirkėjas turi teisę kreiptis į notarų biurÄ , patvirtinusį sutartį, su praÅ¡ymu notariÅ¡kai patvirtinti vienaÅ¡alį sandorį – pirkėjo pareiÅ¡kimÄ apie vienaÅ¡alį sutarties nutraukimÄ bei Å¡iuo pagrindu iÅ¡duoti notarų liudijimÄ , patvirtinantį sutarties nutraukimÄ .

Taigi sutarties 6.6 punkte buvo aptarta sutarties nutraukimo tvarka konkrečiais atvejais, t. y. jei NŽT ar kita kompetentinga institucija atsisako su pirkėju sudaryti susitarimÄ dėl nuomininko pakeitimo į pirkėjÄ arba sudaryti naujÄ nuomos sklypo dalies sutartį ir (ar) atsisako papildyti sklypo naudojimo bÅ«dus gyvenamųjų teritorijų naudojimo bÅ«du bei atitinkamai pakeisti sklypo dalies nuomos sutartį.

16. Jeigu praneÅ¡imas apie sutarties nutraukimÄ buvo gautas, tai sudaro teismui pagrindÄ vertinti, kad CK 6.218 straipsnio 1 dalies reikalavimas įvykdytas, nepriklausomai nuo to, ar buvo laikytasi praneÅ¡imų teikimo tvarkos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. vasario 6 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-12-695/2019 28 punktas). Teismo nuomone, nesant sutartyje aptartų atvejų dėl sutarties nutraukimo pagrindų, ieÅ¡kovė galėjo pasinaudoti kitu, sutartyje neaptartu, bet priimtinu ir leidžiamu bÅ«du informuoti atsakovę apie sutarties nutraukimÄ . 2017 m. gruodžio 21 d. praneÅ¡imu ieÅ¡kovė informavo apie 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo–pardavimo sutarties nutraukimÄ , atsakovė neginčija gavusi praneÅ¡imÄ dėl sutarties nutraukimo, todėl pats praneÅ¡imas apie sutarties nutraukimÄ vertintinas kaip tinkamas atsakovės informavimas ir turintis oficialiÄ galiÄ (CK 6.218 straipsnio 1 dalis). Ginčo dėl to, kad atsakovė bÅ«tų nesupratusi praneÅ¡imo turinio, byloje nėra.

17. CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtinti kriterijai, kuriais vadovaujantis sutarties pažeidimas kvalifikuojamas kaip esminis. Nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, ar ne, turi būti atsižvelgiama į tai:

1) ar nukentėjusi šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties, išskyrus atvejus, kai kita šalis nenumatė ir negalėjo protingai numatyti tokio rezultato;

2) ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sÄ lygų laikymasis turi esminės reikÅ¡mės;

3) ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo;

4) ar neįvykdymas duoda pagrindÄ nukentėjusiai Å¡aliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje;

5) ar sutarties neįvykdžiusi šalis, kuri rengėsi įvykdyti ar vykdė sutartį, patirtų labai didelių nuostolių, jeigu sutartis būtų nutraukta.

18. Vertinant aplinkybes, dėl kokių priežasčių liko neįgyvendinti ieškovės teisėti lūkesčiai, t. y. lūkestis įgyti pastatus ir nuomos teisę į valstybinę žemę, akcentuotina valstybinės žemės naudojimo paskirtis. CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais.

Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktas nustato, kad žemės sklypai iÅ¡nuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris bÅ«tinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įraÅ¡ytÄ jų tiesioginę paskirtį, valstybinės žemės valdymo, naudojimo ir disponavimo ja taisyklių 45 punkto 1 pastraipa nustato, kad žemės nuomos teisė į žemės sklypÄ ar jo dalį gali bÅ«ti perleidžiama kitiems asmenims tik tais atvejais, kai perleidžiami iÅ¡nuomotame žemės sklype esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys), ir tik kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.

Tokiu reglamentavimu užtikrinamas imperatyvios CK 6.394 straipsnio 3 dalies, kuri skirta statinių savininko teisėms užtikrinti, įgyvendinimas. Tačiau ypač svarbu, kad valstybinė žemė iÅ¡nuomojama esamų pastatų, turinčių konkrečiÄ paskirtį, eksploatavimui ir ar numatoma toliau plėtoti Å¡iÄ ar kitokiÄ veiklÄ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. balandžio 13 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-153-378/2018 26 punktas).

19. Byloje nagrinėjamu atveju ieÅ¡kovė, kaip teigia procesiniuose dokumentuose, siekė įgyvendinti investicinį projektÄ â€“ statyti gyvenamuosius namus, tačiau 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo–pardavimo sutartimi nupirkti nekilnojamieji daiktai buvo iÅ¡ esmės kitos, specifinės, paskirties, nė vienas iÅ¡ jų nebuvo gyvenamosios paskirties. 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo–pardavimo sutartimi atsakovė AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ pardavė ieÅ¡kovei kontrolės postÄ , administracinį pastatÄ , pastatÄ â€“ radijo centrÄ , transformatorinę, du sandėlius, du antenos aptarnavimo pastatus, Å¡unų virtuvę, inžinerinius statinius – kiemo statinius (tvorÄ , baseinÄ , kiemo aikÅ¡telę, dvi radijo antenas.

Sutartyje nurodyta valstybinio žemės sklypo pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis, naudojimo būdas ir pobūdis: kitos paskirties žemė – inžinerinės infrastruktūros teritorijos (susisiekimo ir inžinerinių komunikacijų aptarnavimo objektų statybos) (sutarties 2.2 punktas). Taigi ieškovė, profesionali investuotoja, pirkdama kitos, ne gyvenamosios, paskirties pastatus, neketindama tęsti pastatų eksploatavimo pagal jų tikslinę paskirtį, plėtoti specifinės veiklos, susijusios su įgytų pastatų naudojimu, negalėjo turėti teisėtų, įstatymu pagrįstų lūkesčių pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį.

Valstybinės žemės sklypo socialinė paskirtis yra ta, kad žemė bÅ«tų naudojama pagal nustatytÄ pagrindinę tikslinę jos naudojimo paskirtį. Asmens lÅ«kestis, jog, pakeitus ginčo sklypo paskirtį į gyvenamÄ jÄ , Å¡is sklypas jam bus iÅ¡nuomotas ne aukciono tvarka, nėra teisėtas ir todėl negali bÅ«ti saugomas teisės. Esant siekiui sklype vykdyti veiklÄ , nesusijusiÄ su turimo pastato eksploatavimu, toks lÅ«kestis prieÅ¡tarauja vieÅ¡ajam interesui ir valstybinės žemės nuomos socialinei paskirčiai, todėl negali bÅ«ti teisės aktų nustatyta tvarka ginamas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-577/2008). 20. 2015 m. rugsėjo 02 d. pirkimo–pardavimo sutarties pasiraÅ¡ymo metu 2014 m. vasario 14 d. valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. N49SŽN-(14.49.57.)-41/25-1268 buvo galiojanti, buvo gautas NŽT Vilniaus skyriaus 2014 m. balandžio 7 d. sutikimas „Dėl nekilnojamųjų daiktų perleidimo“, kuriuo įgaliotoji institucija neprieÅ¡taravo, kad bÅ«tų perleistas valstybinėje žemėje esantis turtas, todėl vertinti, kad duomenys apie valstybinės žemės nuomÄ buvo neteisingi, pagrindo nėra.

Tik 2016 metais, 2016 m. vasario 5 d. Lietuvos Respublikos generaliniam prokurorui, ginančiam vieÅ¡Ä jį interesÄ , kreipiantis į Vilniaus apygardos teismÄ su ieÅ¡kiniu dėl 2014 m. vasario 14 d. nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia ir įpareigojimo iÅ¡registruoti statinius, 2017 m. lapkričio 17 d. Lietuvos apeliacinis teismas priėmė sprendimÄ civilinėje byloje Nr. e2A-638-798/2017, kuriuo nusprendė panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2017 m. sausio 11d. sprendimÄ , kuriuo ieÅ¡kinys buvo atmestas, ir priimti naujÄ sprendimÄ â€“ ieÅ¡kinį dėl nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia, sutarties dalies pripažinimo negaliojančia ir įpareigojimo iÅ¡registruoti statinius, tenkinti.

Taigi, valstybinės žemės nuomos sutartis buvo nuginčyta 2017 m. lapkričio 17 d., tačiau 2015 m. rugsėjo 2 d., pirkimo–pardavimo sutarties pasiraÅ¡ymo metu, nebuvo duomenų apie valstybinės žemės nuomos sutarties neteisėtumÄ .

21. Analizuojant CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintų esminio sutarties pažeidimo kriterijų turinį, visų pirma vertintini du prievolės vykdymo aspektai: pažadėtasis ir faktiÅ¡kai atliktas. Aplinkybė, kad pirkimo–pardavimo sutarties tikslas buvo ne parduoti / nupirkti ginčo turtÄ tolimesniam jo eksploatavimui, o gauti iÅ¡ NŽT ar kitos kompetentingos institucijos sutikimÄ dėl nuomininko iÅ¡ AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“ į UAB „MG Valda“ pakeitimo ir ne aukciono bÅ«du iÅ¡sinuomoti visÄ 72 600 kv. m ploto (su 5 proc. paklaida) valstybinio žemės sklypo dalį, nustatyta Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. lapkričio 17 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. e2A-638-798/2017.

Tačiau prievolės vykdymas dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nei pažadėtu, nei faktiškai atliktu aspektu net ir negalėtų būti vertinamas, kadangi valstybinė žemės nuomos teisė (nors ieškovas, kaip nustatyta įsiteisėjusiu teismo sprendimu, to siekė) negali būti parduodama privačių subjektų tarpusavio susitarimu ir negali būti pirkimo–pardavimo sutarties objektas, todėl ieškovė negalėjo turėti ir teisėtų lūkesčių.

22. Teismas atmeta kaip nepagrįstus ieÅ¡kovės argumentus, kad atsakovė ieÅ¡kovei pateikė tikrovės neatitinkančius pareiÅ¡kimus, veikė nesÄ Å¾iningai tiek prieÅ¡ sutarties sudarymÄ , tiek sutartyje pateikdama neteisingus pareiÅ¡kimus ir garantijas dėl nuomos sutarties teisėtumo. Vertinant ikisutartinių santykių aspektu, 2015 m. rugpjūčio 12 d. vykusių Å¡alių derybų protokole Nr. 1 buvo įraÅ¡yta, jog „parduodanti organizacija neprisiima verslo rizikos“. Taigi nors ieÅ¡kovė ir siekė, kad atsakovė įsipareigotų parduoti gyvenamosios paskirties statybos projektÄ ir užtikrintų jo įgyvendinimo prielaidas, t. y. teisę į žemės sklypo dalies nuomÄ , tačiau atsakovė nesutiko su ieÅ¡kovės siÅ«lytomis sandorio sÄ lygomis.

23. Pasisakant dėl ieškovės argumentų, kad, pasirašydama sutartį, atsakovė eksplicitiškai garantavo ieškovei, jog 2014 m. vasario 14 d. sudaryta valstybinės žemės sklypo (duomenys neskelbtini), nuomos sutartimi nekilnojamiesiems daiktams eksploatuoti išnuomotas valstybinės žemės sklypas, svarbi kasacinio teismo suformuota taisyklė, kad valstybinės žemės nuomos santykiams būdingas teisinis apibrėžtumas riboja šių santykių šalių galimybę tarpusavio susitarimu nusistatyti kitokias tarpusavio teises ir pareigas, negu tas, kurias įtvirtina atitinkamus santykius reglamentuojančios imperatyviosios įstatymų nuostatos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. rugpjūčio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-344/2011).

Taigi atsakovė nesuteikė ir negalėjo suteikti garantijų dėl valstybinės žemės nuomos. Teismo nuomone, NŽT iÅ¡duotas sutikimas kartu su statiniais perleisti tokio paties ploto žemės sklypo dalies nuomos teisę negalėjo bÅ«ti suprastas kaip nuomos teisės pardavimas, todėl ieÅ¡kovės argumentai dėl sutarties kainos dydžio, kuriÄ , ieÅ¡kovės teigimu, lėmė valstybinės žemės nuoma, vertintini kaip nepagrįsti.

24. Nors atsakovė turto pardavimo organizavimui pasitelkusi UAB „Newsec advisers LT“ pardavimo praneÅ¡ime vieÅ¡ai paskelbė, jog parduodamas „Gyvenamosios paskirties vystymo projektas“, o vystymo projekto pristatyme UAB „Newsec advisers LT“ nurodė tokiÄ informacijÄ : „Didelė teritorija (bendrame 12,64 ha valstybiniame žemės sklype, kuriame 7,26 ha ploto sklypas priklauso nuomos teise)“; „Galimybė jame iÅ¡vystyti naujÄ patrauklų kvartalÄ , didelės objekto užstatymo galimybės – iki 181 500 kv. m“, tačiau tokios informacijos pateikimas ieÅ¡kovę, turinčiÄ daug patirties investicinių projektų įgyvendinime, negalėjo suklaidinti tiek, kad nekiltų abejonių dėl galimybės vykdyti gyvenamosios paskirties objektų statybÄ ant valstybinės žemės, esant aiÅ¡kiems įstatymų ribojimams dėl valstybinės žemės nuomos ir valstybinės žemės naudojimo paskirties.

Tai, kad ieÅ¡kovė nebuvo tikra galimybe pakeisti nuomininkÄ atsispindėjo ir pirkimo–pardavimo sutarties nuostatose, kuriose buvo aptartos sutarties nutraukimo galimybės, jeigu valstybės įgaliotos institucijos nesutiktų pakeisti valstybinės žemės nuomininko.

25. Svarbu ir tai, kad bÅ«tent ieÅ¡kovės užsakymu UAB „OBER-HAUS“ 2015 m. rugsėjo 2 d. parengė turto vertinimo ataskaitÄ , kurioje nurodyta, kad valstybinės žemės nuomos teisėmis valdomoje žemės sklypo dalyje esantys pastatai ir kiti inžineriniai statiniai yra menkaverčiai (nuvertėję fiziniu, funkciniu ir ekonominiu požiÅ«riu), dėl to gyvenamosios paskirties komplekso iÅ¡vystymas valstybinio žemės sklypo dalyje (7,26 ha) pripažįstamas kaip efektyviausias (pelningiausias) vertinamo turto panaudojimas. Taigi informacija apie gyvenamosios paskirties komplekso iÅ¡vystymÄ buvo pagrįsta ne tik skelbimo apie aukcionÄ informacija, bet ir ieÅ¡kovo pasirinkto profesionalaus rinkos veikėjo UAB „OBER-HAUS“ turto vertinimo ataskaita.

26. Teismas atmeta kaip nepagrįstus ieÅ¡kovės argumentus klaidinančių garantijų dėl radijo antenų faktinės ir (ar) teisinės bÅ«klės suteikimo, kadangi byloje nepateikta įrodymų, jog ieÅ¡kovė negalėjo vizualiai įvertinti parduodamo objekto bÅ«klės (CPK 178 straipsnis). Be to, kaip minėta, ieÅ¡kovė buvo pasitelkusi profesionalų turto vertintojÄ UAB „OBER-HAUS“, kuris konstatavo parduodamų objektų faktinę bÅ«klę ir vertę, o sutarties 5.7.2 punkte patvirtino, kad įsigyjamas turtas atitinka jos, kaip pirkėjos, keliamus reikalavimus bei mokamÄ kainÄ už turtÄ , dėl turto teisinio statuso / sklypo ir jo dalių naudojimo paskirties, bÅ«do ar pobÅ«džio bei turto faktinės bÅ«klės jokių pretenzijų pardavėjui neturi ir įsipareigoja nereikÅ¡ti ateityje.

27. Ä®statymų leidėjas, numatydamas sutarties Å¡aliai galimybę nutraukti sutartį dėl esminio sutarties pažeidimo, tokiÄ galimybę sieja su sutartį pažeidusios Å¡alies kaltais veiksmais. Ä®vertinus nurodytus argumentus, konstatuotina, kad atsakovė negali bÅ«ti vertinama kaip sutarties Å¡alis padariusi pažeidimÄ savo kaltais veiksmais, todėl ieÅ¡kovė neturėjo teisinio pagrindo nutraukti pirkimo–pardavimo sutarties dėl esminio sutarties pažeidimo (CK 6.217 straipsnis). Kadangi tik sutarties tinkamo nevykdymo atveju sutartį pažeidusiai Å¡aliai gali atsirasti neigiami padariniai, t. y.

Å¡iuo atveju – grÄ Å¾inti sumokėtas pinigines lėšas už parduotÄ turtÄ , grÄ Å¾inti parduotÄ turtÄ atsakovei ir priteisti palÅ«kanas, teismui nenustačius aplinkybių, patvirtinančių atsakovės netinkamÄ sutarties vykdymÄ , nėra teisinio pagrindo minėtiems reikalavimams tenkinti. Vadovaujantis tuo, kas nurodyta, patikslintas ieÅ¡kinys atmetamas. Dėl bylinėjimosi iÅ¡laidų 28. CPK 93 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta bendroji bylinėjimosi iÅ¡laidų paskirstymo taisyklė – Å¡aliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi iÅ¡laidas teismas priteisia iÅ¡ antrosios Å¡alies.

29. Kasacinės instancijos teismas pasisako, kad klientas su advokatu dėl teisinių paslaugų susitaria pasiraÅ¡ydami sutartį (Lietuvos Respublikos advokatÅ«ros įstatymo 48 straipsnio 1 dalis); klientas advokatui už pagal sutartį teikiamas teisines paslaugas moka Å¡alių sutartÄ užmokestį, kurį nustatant atsižvelgiama į bylos sudėtingumÄ , advokato kvalifikacijÄ ir patirtį, kliento finansinę padėtį ir kitas reikÅ¡mingas aplinkybes (Lietuvos Respublikos advokatÅ«ros įstatymo 50 straipsnio 1, 3 dalys).

Taigi AdvokatÅ«ros įstatymas nustato bendruosius kriterijus, į kuriuos Å¡alys atsižvelgia, kai tariasi dėl advokato darbo užmokesčio. Tai savo ruožtu reiÅ¡kia, kad teisinių paslaugų sutarčiai galioja bendrasis sutarties laisvės principas (CK 6.156 straipsnio 1 dalis), o Å¡alys yra laisvos susitarti, kokio dydžio atlygį klientas mokės už advokato teikiamas teisines paslaugas. Tačiau teisminio ginčo nagrinėjimo atveju proceso dalyvis, nesantis advokatÄ ir jo klientÄ siejančios sutarties dėl teisinių paslaugų teikimo Å¡alimi, nėra saistomas Å¡ios teisinių paslaugų sutarties sÄ lygų.

Todėl tuo atveju, kai sprendžiant bylinėjimosi iÅ¡laidų paskirstymo klausimÄ yra nustatoma, kad iÅ¡laidas dėl suteiktos advokato teisinės pagalbos patyrusi Å¡alis turi teisę į Å¡ių iÅ¡laidų atlyginimÄ , pareigÄ atlyginti Å¡ias iÅ¡laidas turinti prieÅ¡inga Å¡alis ar kitas dalyvaujantis byloje asmuo yra saistomas ne advokato su klientu sudarytoje sutartyje dėl teisinių paslaugų teikimo nustatytos Å¡ių paslaugų kainos, bet įstatyme įtvirtintų atlygintinų iÅ¡laidų dydžio nustatymo kriterijų ir maksimalių jų dydžių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. lapkričio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-326-219/2019).

30. Teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d įsakymu Nr.1R-77 „Dėl teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymo Nr.1R-85 „Dėl rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamÄ teisinę pagalbÄ (paslaugas) maksimalaus dydžio patvirtinimo“ pakeitimo keistų ir iÅ¡dėstytos naujos redakcijos Rekomendacijose numatyta, kad nustatant priteistino užmokesčio dydį atsižvelgiama į bylos sudėtingumÄ , specialių žinių reikalingumÄ , bÅ«tinybę iÅ¡vykti į kitÄ vietovę, nei registruota advokato darbo vieta, pinigų sumų dydį, teisinių paslaugų teikimo pastovumÄ ir pobÅ«dį, teisinių klausimų naujumÄ , advokato darbo laiko sÄ naudas, Å¡alių elgesį proceso metu ir kitas svarbias aplinkybes.

31. Atsakovė prašo priteisti 15 160,09 Eur atstovavimo išlaidoms atlyginti.

32. Nagrinėjamu atveju ieÅ¡kinio suma yra didelė (5 929 920 Eur), byla yra didelės apimties, nagrinėta nuo 2014 metų gegužės mėn., nagrinėta tiek apeliacinės, tiek kasacinės instancijos teisme, o apeliaciniam teismui panaikinus sprendimÄ grÄ Å¾inta pirmosios instancijos teismui, kas lėmė ir papildomų procesinių dokumentų rengimÄ , ir advokato darbo laiko sÄ naudas. Ä®vertinęs, atsakovės patirtų atstovavimo iÅ¡laidų dydį, vadovaudamasis realumo, bÅ«tinumo ir pagrįstumo kriterijais, atsižvelgęs į tai, kad ieÅ¡kovė atsakovės patirtų atstovavimo iÅ¡laidų neginčija, teismas atsakovės patirtas atstovavimo iÅ¡laidas laiko pagrįstomis ir atsakovei iÅ¡ ieÅ¡kovės priteisia 15 160,09 Eur bylinėjimosi iÅ¡laidoms atlyginti.

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 268–270 straipsniais, teismas nusprendžia: PatikslintÄ ieÅ¡kinį atmesti. Priteisti atsakovei AB „Lietuvos radijo ir televizijos centras“, j. a. k 120505210, iÅ¡ ieÅ¡kovės UAB „Darnu Group“, j. a. k. 123010339, 15 160,09 Eur (penkiolika tÅ«kstančių vienas Å¡imtas Å¡eÅ¡iasdeÅ¡imt Eur 9 ct) bylinėjimosi iÅ¡laidoms atlyginti. Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali bÅ«ti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos apeliaciniam teismui, skundÄ paduodant per Vilniaus apygardos teismÄ .

Teisėja Loreta Braždienė