e336ea5c-e6e9-49ba-825e-af1c8cb4271a · Jonavos rajono apylinkės teismas

             Civilinė byla Nr.2-2919-737/2012Teisminio proceso Nr. 2-17-3-02521-2012-8Procesinio sprendimo kategorija 128.11 (S) JONAVOS RAJONO APYLINKĖS TEISMASN U T A R T I S2012 m. gruodžio 12 d.Jonava Jonavos rajono apylinkės teismo teisėja JÅ«ratė PetraÅ¡kienė, raÅ¡ytinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjusi civilinę bylÄ pagal pareiÅ¡kėjos J. P., atstovaujamos advokato Antano JaraÅ¡iaus, skundÄ dėl antstolio N. A. veiksmų, suinteresuotiems asmenims - antstoliui N. A. ir iÅ¡ieÅ¡kotojui A.

K., n u s t a t ė : PareiÅ¡kėja J. P. reikalauja panaikinti 2012-09-26 antstolio N. A. patvarkymÄ vykdomojoje byloje Nr. 0165/11/01037, kuriuo atsisakyta skirti pakartotinę ekspertizę jos skolininkės areÅ¡tuotam nekilnojamajam turtui (žemės sklypui, unikalus Nr.5333-0029-0012, gyvenamajam namui, unikalus Nr.5396-1000-8018 ir Å«kiniams pastatams bei kiemo įrenginiams), esančiam (duomenys neskelbtini)., įvertinti; vykdomÄ jÄ bylÄ Nr.0165/11/01037 sustabdyti; paskirti vykdomojoje byloje pakartotinę ekspertizę dėl žemės sklypo ir sodybos rinkos vertės nustatymo.Skunde nurodė, jog žemės sklypas yra daugiau kaip 30 arų dydžio, gražioje, sveikoje ir patogioje vietoje, prie puÅ¡yno ir vandens telkinio (miesto maudymvietės).

Todėl eksperto nustatyta 1 aro kaina 1.447 Lt yra akivaizdžiai per maža. Gyvenamasis namas ir sklypas įvertinti palyginus ne visiÅ¡kai panaÅ¡ių turto objektų sandorių kainas. Turto vertintojas turėjo pažymėti visas nepanaÅ¡ias vertinamo ir palyginamojo objektų savybes ir vertinti kaip vienetÄ , susidedantį iÅ¡ pastato ir žemės sklypo. Turto vertintojas tik iÅ¡ dalies taikė atkuriamosios vertės (kaÅ¡tų) metodÄ ; neturėjo pakankamai informacijos apie panaÅ¡ius objektus Å¡ioje vietovėje.

Netaikė naudojimo pajamų vertės metodo, nes parduodamas turtas gali duoti pinigines pajamas arba kitokiÄ kiekinę matuojamÄ naudÄ , kt. Turto vertintojas nenustatė visų žemės sklypo teigiamų savybių (sklype augančių Ä Å¾uolų; pravesto miesto vandentiekio, netoli sklypo ribos atvestos gamtinių dujų trasos). Be to, Kauno apskrities VPK Kauno m. Žaliakalnio PK baigtas ikiteisminis tyrimas Nr. 66-1-00615-11, kurioje pateikti įtarimai R. J. pagal BK 182 str. 2 d., t.y. kuris jÄ suklaidindamas, nusikalstamu bÅ«du įkalbėjo paimti paskolÄ ir pinigus - 42300 Lt perduoti jam.

Yra pateikusi civilinį ieÅ¡kinį, byla netrukus bus perduota teismui. Taigi, pardavus turtÄ iÅ¡ varžytinių, nukentėtų ekonomiÅ¡kumo principas - tektų teismine tvarka naikinti antstolio veiksmus ir taikyti restitucijÄ . (b.l.2-3).Antstolis N. A. 2012-10-29 patvarkymu pareiÅ¡kėjos skundÄ atsisakė patenkinti, ir jį su vykdomÄ ja byla persiuntė Jonavos rajono apylinkės teismui. Patvarkyme nurodė, kad skolininkės teiginys, jog sklypo vertę didina tai, kad sklypas yra daugiau kaip 30 arų dydžio nepagrįstas, nes paremtas tik subjektyvia skolininkės, kuri nėra nekilnojamojo turto rinkos dalyvė, nuomone.

Nepagrįsti teiginiai, kad kaina parinkta vien tam, kad pakaktų pardavus padengti vykdomÄ jį dokumentÄ , nes skola pagal vykdomÄ jį dokumentÄ sudaro 65937 Lt, o turtas įvertintas 53995 Lt, todėl gautos realizavus šį turtÄ sumos gali nepakakti visiÅ¡kai įvykdyti vykdomÄ jį dokumentÄ . Pažymi, kad vykdant varžytynes, varžytynių dalyviai turi teisę siÅ«lyti didesnę kainÄ , nei nurodyta nekilnojamojo turto ekspertizėje, o skolininkas iki varžytynių pradžios turi teisę pats arba pavesti kitiems asmenims surasti iÅ¡ varžytynių parduodamo turto pirkėjÄ , kuris sumokėtų tokiÄ sumÄ , kuri atitiktų skolininko interesus (pvz. didesnę už eksperto nustatytÄ turto vertę), bet ne mažesnę pinigų sumÄ kaip turto areÅ¡to akte nurodyta realizuojamo turto vertė, kuri laikoma eksperto nustatyta turto vertė.

Skolininkė savo deklaratyvių teiginių apie neva didesnę įvertinto turto rinkos vertę niekuo nepagrindžia, ji nėra susipažinusi su visu ekspertizės aktu, todėl nepagrįstai teigia, kad ekspertizės iÅ¡vada nepagrįsta rinkos informacija, ar panaÅ¡iais objektais. Antstolis eksperto nustatyta vertinamo objekto rinkos verte neturi pagrindo abejoti; sutinka su turto vertintojo teiginiu, kad mažesnio ploto žemės sklypo vienas aras rinkoje yra brangesnis nei didesnio, todėl turto vertintojas teisingai nustatė ir apskaičiavo žemės sklypo ploto pataisos koeficientÄ (v.b.l.151).Suinteresuotas asmuo antstolis N. A. pateikė atsiliepimÄ , kuriame su skundu nesutinka, pažymi, kad skolininkės skundas paremtas tik jos pačios samprotavimais ir spėliojimais, bet neparemtas jokiais objektyviais įrodymais (pvz. realių sandorių pavyzdžiais ar kt.).

Ekspertizės iÅ¡vada dėl areÅ¡tuoto turto rinkos vertės abejonių antstoliui nekelia (b.l. 10).Suinteresuotas asmuo A. K. per teismo nustatytÄ terminÄ atsiliepimo nepateikė. Skundas tenkintinas iÅ¡ dalies. Vykdomosios bylos Nr.0165/11/01037 medžiaga nustatyta, kad Kauno m. apylinkės teismas 2011-11-07 nutartimi civilinėje byloje Nr.2-20225-285/2011 patenkino A. K. reikalavimus priverstinai iÅ¡ieÅ¡koti iÅ¡ J. P. 65800 Lt sumÄ bei parduoti iÅ¡ varžytynių jai priklausantį nekilnojamÄ jį turtÄ , esantį (duomenys neskelbtini), ir butÄ , adresu (duomenys neskelbtini)(v.b.l.2-3).

Šį teismo vykdomÄ jį raÅ¡tÄ iÅ¡ieÅ¡kotojas A. K. perdavė vykdyti antstoliui N. A. (v.b.l.5). Antstolio 2011-12-27 gautu nekilnojamojo turto registro iÅ¡raÅ¡u nustatyta, kad nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini), vidutinė rinkos vertė 2010-08 mėn. vertinimu yra didesnė nei iÅ¡ieÅ¡kotina suma (žemės sklypo – 77700 Lt, gyvenamojo namo – 14900 Lt, kitų priklausinių ir kiemo statinių – 879 Lt, viso 93479 Lt (v.b.l.9-12). Antstolis, atlikęs vidutinių rinkos verčių paieÅ¡kÄ , nustatė, kad 2011-01-01 masinio vertinimo bÅ«du sklypo kaina buvo 53800 Lt, atitinkamai gyvenamojo namo – 13800 Lt, kitų priklausinių ir kiemo statinių – 775 Lt (v.b.l.13-19).

Esant tokiam vertės skirtumui antstolis savo iniciatyva 2012-02-10 priėmė patvarkymÄ skirti ekspertizę turto rinkos vertei nustatyti, pavedant jÄ atlikti UAB „Turto vertė“ teismo ekspertui G.J. B. (v.b.l.28) ir apie tai informavo skolininkę (b.l.29). Turto vertintojas 2012-07-19 pateikė nekilnojamojo turto ekspertizę Nr.1207-0013, kuria skolininkės turtas buvo įvertintas bendrai 53995 Lt sumai (sklypas - 44580 Lt, gyvenamasis namas - 852 Lt, kiti priklausiniai ir kiemo statiniai – 663 Lt; v.b.l.77-115).

Skolininkė J. P. 2012-09-11 pateikė antstoliui prieÅ¡taravimus dėl turto įvertinimo ir prašė paskirti vykdomojoje byloje pakartotinę ekspertizę dėl žemės sklypo ir sodybos, esančios adresu (duomenys neskelbtini) ., rinkos vertės nustatymo, nes nustatyta 1.447 Lt vieno aro vertė yra per maža, kadangi Å¡iame rajone parduodamų sklypų 1 aro kaina yra nuo 4500 iki 6-7000 Lt (v.b.l.135,139). Skolininkė pateikė 2007-09-03 nekilnojamojo turto registro iÅ¡raÅ¡Ä , kuriame žemės sklypo vidutinė rinkos vertė 2007 m. rugpjūčio 10 d. buvo 94506 Lt, gyvenamojo namo – 14254 Lt, kitų kiti priklausinių ir kiemo statinių – 1445 Lt, viso 110205 Lt (v.b.l.137-138).

Antstolis pakartotinai atlikęs vidutinių rinkos verčių paieÅ¡kÄ nustatė, kad 2012-01-01 žemės sklypo vertė yra 53800 Lt (v.b.l.140). Skolininkė 2012-09-14 pateikė antstoliui praÅ¡ymÄ jokių vykdymo veiksmų neatlikinėti, nes baigiama baudžiamoji byla (v.b.l.141). Antstolis 2012-09-26 patvarkymais pakartotinę ekspertizę skirti atsisakė (v.b.l.143), skolininkės praÅ¡ymo sustabdyti vykdymo veiksmus dėl baigiamo ikiteisminio tyrimo netenkino (v.b.l.145). CPK 681 straipsnyje nustatytose areÅ¡tuoto skolininko turto įkainojimo taisyklėse reikalaujama, kad skolininko turtas bÅ«tų įkainotas rinkos kaina, atsižvelgiant į turto nusidėvėjimÄ bei areÅ¡to metu dalyvaujančių iÅ¡ieÅ¡kotojo ir skolininko nuomones apie turto vertę.

Pagal įstatymÄ vykdymo procese areÅ¡tuotas turtas turi bÅ«ti įkainotas objektyviai, maksimaliai artima esančiai laisvoje rinkoje turto rinkos kaina. Teisingas, įstatymo reikalavimus atitinkantis skolininko turto įkainojimas – visų pirma antstolio pareiga, kuriÄ vykdyti jis privalo nepaisant to, kaip vykdymo proceso Å¡alys naudojasi savo procesinėmis teisėmis. Ä®statymas antstoliui nustato pareigÄ ir suteikia realias galimybes taip įkainoti areÅ¡tuotÄ turtÄ , kad įkainojimas atitiktų galimas realias rinkos kainas ir optimaliai atitiktų tiek iÅ¡ieÅ¡kotojo, tiek skolininko interesus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. gegužės 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-211/2007; 2008 m. gruodžio 16 d. nutartis c.b.

Nr. 3K-3-604/2008).Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko iÅ¡raÅ¡u nustatyta, kad 2010-08-18, tai yra prieÅ¡ du metus, vertinimu ginčo turto vertė buvo beveik du kartus didesnė, nei turtas įkainuotas Å¡iai dienai - 93479 Lt (b.l.9-12). 2011-01-01 ši vertė sumažėjo iki 72975 Lt (b.l.13-19). 2012-07-19 ekspertizės akte eksperto G.J. B., nustatyta, kad ginčo turto (adresu (duomenys neskelbtini)) rinkos vertė yra 53995 Lt (vien žemės sklypo vertė – 44580 Lt) (b.l.76-115). Nors antstolis nurodo, jog pagrindo abejoti turto vertintojo nustatyta ginčo turto verte neturi, tačiau gavęs ekspertizės aktÄ jis pakartotinai atliko vidutinių rinkos verčių paieÅ¡kÄ ir nustatė, kad vien tik žemės sklypo vertė 2012 m. sausio 1 d. yra 53800 Lt (b.l.140), t.y. 9220 Lt didesnė nei eksperto nustatyta.

Pastarasis skirtumas ir didelė kainų dinamika masinio turto vertinimo metu per gana trumpÄ laiko tarpÄ , teismui kelia pagrįstų abejonių dėl turto vertės nustatymo ekspertizės iÅ¡vadoje teisingumo. Skolininkei pareiÅ¡kus prieÅ¡taravimus dėl turto vertinimo ekspertizės metu nustatytos turto vertės, teismas privalo vertinti ekspertizės aktos pagrįstumÄ ir iÅ¡samumÄ . Ekspertizės aktu nustatyta, kad turto vertintojas pasirinko du vertinimo metodus (iÅ¡laidų (kaÅ¡tų) ir lyginamÄ jį).

Žemės sklypo vertei pagrįsti naudotas lyginamosios vertės metodas, kuriuo turto rinkos vertė nustatoma palyginus analogiÅ¡kų objektų faktinių sandorių kainas. Turto vertintojas iÅ¡ 5 palyginimui parinktų objektų, nurodė tik vieno objekto duomenų gavimo Å¡altinį, paaiÅ¡kindamas, kad apie kitų palyginamųjų objektų pirkimo pardavimo sandorius, įregistruotus VÄ® Registrų centre 2011-2012 m., informacijÄ jis gavo iÅ¡ VÄ® Registrų centro duomenų bazės ir tikslios informacijos, pagal kuriÄ galima bÅ«tų identifikuoti analogÄ , nepateikė (b.l.88).

Neesant ekspertizės akte tikslių palyginamųjų objektų adresų, jų pardavimo datų, teismas neturi galimybės patikrinti ar ekspertizės akte pateikiamos palyginamųjų objektų kainos yra teisingos. Be to ekspertizės akte ekspertas, analizuodamas nekilnojamojo turto rinkos konjunktÅ«rÄ , aptaria tik butų kainų pokyčius, kai vertinamas žemės sklypas su statiniais. Analizuodamas kainų pokyčius laike, ekspertas nurodo, kad butų kainų pokyčiai yra simboliniai, tai yra per metus kainos sumažėjo priklausomai nuo vietovės nuo 0,2 proc. iki -1,6 proc. per metus.

Ekspertas analizavo ginčo sklype esančių pastatų nusidėvėjimo klausimus, tačiau apie patį namų valdos žemės sklypÄ nurodė tik tiek, kad jis yra apžėlęs aukÅ¡ta tankia žole. Todėl iÅ¡ ekspertizės akto nėra aiÅ¡ku, kodėl ginčo turto ir ypač žemės klypo, vertė per kelerius metus reikÅ¡mingai sumažėjo. Kaip teisingai nurodo pareiÅ¡kėja, ekspertizės akte nėra duomenų apie tai, ar ekspertas, vertindamas ginčo turtÄ , atsižvelgė į atvestas komunikacijas.PareiÅ¡kėjos nurodyti argumentai apie ikiteisminio tyrimo pabaigimÄ baudžiamojoje byloje Nr. 66-1-00615-11, nėra susiję su pakartotinės ekspertizės klausimo sprendimu, todėl nėra analizuojami.

Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, teismas sprendžia, kad kilus abejonėms dėl ekspertizės iÅ¡vados pagrįstumo, antstolio patvarkymas, kuriuo atsisakyta skirti pakartotinę ekspertizę skolininkės areÅ¡tuotam nekilnojamajam turtui (žemės sklypui, unikalus Nr.5333-0029-0012, gyvenamajam namui, unikalus Nr.5396-1000-8018 ir Å«kiniams pastatams bei kiemo įrenginiams), esančiam (duomenys neskelbtini)., įvertinti, naikintinas. Antstolis įpareigojamas skirti pakartotinę ekspertizę, pavedant jÄ atlikti kitam ekspertui (682 str.2 d., 219 str. 2 d.).

PareiÅ¡kėja taip pat praÅ¡o vykdomÄ jÄ bylÄ sustabdyti, tačiau teismas, atsižvelgdamas į tai, kad vykdomosios bylos sustabdymo klausimo sprendimÄ Ä¯statymas priskiria iÅ¡skirtinai antstolio prerogatyvai (CPK 626-627 str.), šį pareiÅ¡kėjos reikalavimÄ atmeta.Vadovaudamasis LR CPK 510 str., 682 str., teismas, n u t a r i a : J. P. skundÄ tenkinti iÅ¡ dalies.Panaikinti antstolio patvarkymÄ vykdomojoje byloje Nr. 0165/11/01037, kuriuo atsisakyta skirti pakartotinę ekspertizę skolininkės areÅ¡tuotam nekilnojamajam turtui (žemės sklypui, unikalus Nr.5333-0029-0012, gyvenamajam namui, unikalus Nr.5396-1000-8018 ir Å«kiniams pastatams bei kiemo įrenginiams), esančiam (duomenys neskelbtini)., įvertinti.Ä®pareigoti antstolį paskirti pakartotinę ekspertizę, pavedant jÄ atlikti kitam ekspertui.Kitoje dalyje skundÄ atmesti.Nutartis per 7 dienas nuo nuoraÅ¡o įteikimo dienos gali bÅ«ti skundžiama Kauno apygardos teismui per Jonavos rajono apylinkės teismÄ .

Teisėja                                                                       Jūratė Petraškienė