e2b2dc8a-adca-4edf-8242-cafe5817b429 · Vilniaus apygardos teismas



VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS

NUTARTIS

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2023 m. lapkričio 21 d.

Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iÅ¡ teisėjų Visvaldo KazakiÅ«no (kolegijos pirmininko ir pranešėjo), Rositos Patackienės ir Dainiaus Rinkevičiaus, teismo posėdyje apeliacine raÅ¡ytinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo apelianto (atsakovo) UAB „Milenija“ apeliacinį skundÄ dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023-06-27 sprendimo civilinėje byloje pagal ieÅ¡kovo S. V. ieÅ¡kinį dėl prievolės įvykdymo natÅ«ra, netesybų priteisimo arba (alternatyvus reikalavimas) nuostolių atlyginimo priteisimo, pareikÅ¡tÄ atsakovui UAB „Milenija“ ir

nustatė:

I. Ginčo esmė

1. IeÅ¡kovas kreipėsi į teismÄ , praÅ¡ydamas: 1) įpareigoti atsakovÄ Ä¯vykdyti Rezervavimo sutartimi Nr. 2020/10/16 prisiimtus įsipareigojimus natÅ«ra – per 30 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo sudaryti su ieÅ¡kovu nekilnojamojo turto – žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) (toliau – žemės sklypas), dalies ir ant jo pastatytame dvibučiame name, (duomenys neskelbtini), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio buto (toliau – butas), kurio preliminarus plotas 100 kv. m., pirkimo – pardavimo už 165 000 Eur sutartį; 2) skirti atsakovui 300 Eur dydžio baudÄ už kiekvienÄ uždelstÄ Ä¯vykdyti teismo sprendimÄ dienÄ , jeigu atsakovas per nustatytÄ terminÄ neįvykdys sprendimo; 3) priteisti iÅ¡ atsakovo 15 097 Eur dydžio delspinigius; 4) teismui atmetus ieÅ¡kinio reikalavimÄ Ä¯pareigoti atsakovÄ Ä¯vykdyti Rezervavimo sutartimi Nr. 2020/10/16 prisiimtus įsipareigojimus natÅ«ra, patenkinti alternatyvų reikalavimÄ â€“ ieÅ¡kovui iÅ¡ atsakovo priteisti jo prarastos galimybės įsigyti Rezervavimo sutartyje Nr. 2020/10/16 nurodytÄ nekilnojamÄ jį turtÄ vertę – 80 000 Eur – bei 5 procentų dydžio metines palÅ«kanas už teismo priteistÄ sumÄ nuo bylos iÅ¡kėlimo teisme dienos iki visiÅ¡ko teismo sprendimo įvykdymo dienos; 4) priteisti ieÅ¡kovui iÅ¡ atsakovo bylinėjimosi iÅ¡laidas.

2. IeÅ¡kovas nurodė, kad Å¡alys 2021-12-07 sudarė Rezervavimo sutartį Nr. 2020/10/16, kurios 1.1 punkte buvo nustatyta: Å¡ios sutarties pagrindu pardavėjas įsipareigoja atskiros raÅ¡ytinės sutarties pagrindu parduoti, o pirkėjas – nupirkti už Å¡ioje sutartyje nurodytÄ kainÄ bei Å¡ioje sutartyje nustatyta tvarka, terminais ir sÄ lygomis žemiau nurodytÄ nekilnojamÄ jį turtÄ : butui priklausančiÄ dalį žemės sklypo, kurio bendras plotas 0,1130 ha, kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklausantį pardavėjui ir bÅ«simÄ butÄ statomame dvibučiame name (duomenys neskelbtini), kurio preliminarus plotas 100 m2 (toliau sutartyje žemės sklypas ir bÅ«simas namas kartu vadinami Turtu). Pagal Å¡ios sutarties 2.1 punktÄ Å¡alys susitarė, kad turto kaina yra 165 000 Eur. Å alys patvirtino, kad nurodyta kaina yra nustatyta bendru Å¡alių susitarimu, galutinė ir nekeičiama. Sutarties 3.1 punkte nustatyta, kad sutarties 2.1 punkte nurodytÄ turto kainÄ pirkėjas privalo sumokėti pardavėjui tokia tvarka: 5 000 Eur pirkėjas įsipareigoja sumokėti mokėjimo pavedimu į pardavėjo nurodytÄ atsiskaitomÄ jÄ sÄ skaitÄ Nr. (duomenys neskelbtini) per 3 (tris) darbo dienas nuo Å¡ios sutarties pasiraÅ¡ymo, tokiu bÅ«du užtikrindamas pagrindinės Turto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymÄ . LikusiÄ kainos dalį – 160 000 Eur pirkėjas įsipareigojo sumokėti pardavėjui per 30 darbo dienų nuo pagrindinės turto pirkimo – pardavimo sutarties pasiraÅ¡ymo ir notarinio patvirtinimo dienos, įregistravus VÄ® Registrų centre 100 proc. Turto baigtumÄ .

3. Sutartį Å¡alys pasirašė 2020-12-07, o 2020-12-08 ieÅ¡kovas sumokėjo atsakovui sutarties 3.1.1 punkte nurodytÄ 5 000 Eur įmokÄ , t. y. užtikrino pagrindinės sutarties sudarymÄ , ir įmokos sumokėjimo dokumentÄ persiuntė elektroniniu paÅ¡tu atsakovui. 2020-12-13 atsakovo interesais veikiantis nekilnojamojo turto agentas susisiekė su ieÅ¡kovu ir nurodė, kad 2020-12-07 pasiraÅ¡ytoje sutartyje yra įsivėlusi klaida – nurodytas neteisingas (duomenys neskelbtini)esančio žemės sklypo kadastrinis numeris ir plotas, o taip pat adresu (duomenys neskelbtini)statomo bÅ«simo buto numeris per klaidÄ nurodytas ne 101, bet 85. Dėl Å¡ios priežasties agentas 2020-12-13 elektroniniu paÅ¡tu nusiuntė ieÅ¡kovui ir atsakovui pataisytÄ sutarties Nr. 2020/10/16 variantÄ , kurios 1.1 punkte jau buvo nurodyti teisingi žemės sklypo ir statomo buto duomenys. Tačiau dėl ieÅ¡kovui nežinomų priežasčių pataisytame sutarties variante jos sudarymo data buvo nurodyta jau nebe 2020-12-07, bet 2020-10-16. IeÅ¡kovas ne(at)kreipė dėmesio į naujai atsiųstoje sutartyje nurodytÄ atgalinę datÄ ir pasirašė jam atsiųstÄ sutarties variantÄ . Tai, kad pataisytas sutarties variantas ne tik buvo atsiųstas ieÅ¡kovui 2020-12-13, bet ir atsakovo interesais veikiančio nekilnojamojo turto agento modifikuotas 2020-12-13, t. y. jau po to, kai buvo 2020-12-07 pasiraÅ¡ytas sutarties variantas, patvirtina Å¡ios sutarties, pateikiamos su ieÅ¡kiniu Microsoft Word dokumento formatu, metaduomenys, pagal kuriuos paskutinį kartÄ Å¡is dokumentas buvo pakeistas (modifikuotas) 2020-12-13, 10:02 val., ir tokius pakeitimus atliko bÅ«tent nekilnojamojo turto agentas Maksim Dorenskij, kuris ir atsiuntė jį ieÅ¡kovui 2020-12-13, 10:03:51 val. IeÅ¡kovas pažymėjo, kad 2020-12-13 atliktas anksčiau sudarytos sutarties tekste esančių klaidų iÅ¡taisymas: žemės sklypo kadastrinio numerio, ploto ir statinio adreso pakeitimas, tuo pačiu nurodant atgalinę sutarties sudarymo datÄ , negali bÅ«ti laikomas iÅ¡ esmės naujo susitarimo dėl to paties turto sudarymu, sukeliančiu Å¡alims pasekmes atgaline data, įskaitant, bet neapsiribojant, tariamÄ Ä¯mokos nesumokėjimÄ nustatytu terminu ir sutarties tariamÄ negaliojimÄ dėl Å¡ios priežasties (Sutarties 3.1.1 punktas).

4. IeÅ¡kovas paaiÅ¡kino, kad atsakovas sutartimi įsipareigojo atlikti buto statybos darbus bei butÄ Ä¯rengti pagal sutarties Å¡alių suderintÄ bazinę buto apdailos sÄ matÄ , suderintÄ sutarties priede Nr. 1 (sutarties 3.1.3 punktas). Sutarties 3.1.2 punkte nustatyta, kad atsakovas parduos turtÄ , kurio baigtumas bus 100 proc. Pagal sutarties 4.5 punkto nuostatas atsakovas įsipareigojo visus darbus pabaigti ir perduoti ieÅ¡kovui iki 2021-07-31, o pagrindinę sutartį sudaryti taip pat iki 2021-07-31 (sutarties 4.3 punktas). IÅ¡ pateikiamo Å¡alių susiraÅ¡inėjimo matyti, kad po sutarties sudarymo Å¡alys komunikavo dėl buto įrengimo, ieÅ¡kovas teikė informacijÄ apie pasirinktas buto apdailos medžiagas, kurias atsakovas pirko butui įrengti pagal ieÅ¡kovo nurodymus, kad ieÅ¡kovas pats savo lėšomis pirko statybines medžiagas ir kitas prekes, reikalingas butui įrengti ir apstatyti, kad jį galima bÅ«tų naudoti pagal paskirtį. IeÅ¡kovas atkreipė dėmesį į tai, kad toks bendravimas vyko ne tik iki sutartyje nustatyto pagrindinės sutarties sudarymo termino, tačiau ir jam suėjus. Taigi, ieÅ¡kovui nekilo abejonių, kad nors pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta ir butas nebuvo užbaigtas 100 proc. iki sutartyje nustatyto termino – 2021-07-31, abi Å¡alys po Å¡io termino elgėsi taip, kad tokie veiksmai aiÅ¡kiai rodė, jog nei ieÅ¡kovas, nei atsakovas nelaikė, kad pagrindinės sutarties termino praleidimas nutraukė Å¡alių susitarimÄ sudaryti pagrindinę sutartį sutartyje nustatytomis sÄ lygomis.

5. IeÅ¡kovas nurodė, kad 2022-04-29 pateikė atsakovui pretenzijÄ dėl sutarties nevykdymo, po kurios gavo atsakymÄ , iÅ¡ kurio matyti, kad: i) atsakovas manė, jog ieÅ¡kovas neturi ketinimų vykdyti sutartį, nes tariamai nepateikė įrodymų, kad galės per 30 dienų sumokėti likusiÄ turto kainÄ , nurodytÄ sutarties 3.1.2 punkte; ii) sutartis 2021-07-31 pasibaigė ir Å¡alių nebesaisto; iii) ieÅ¡kovas tariamai netinkamai vykdė sutartį, nes laiku nesumokėjo 5 000 Eur avansinės įmokos, nes tariamai sutartis buvo sudaryta ne 2020-12-07, bet 2020-10-16. Galiausiai, atsakovas 2022-06-01 raÅ¡tu informavo ieÅ¡kovÄ , kad grÄ Å¾ino jam jo sumokėtÄ 5 000 Eur avansÄ ir kad sutinka atlyginti ieÅ¡kovo patirtus nuostolius dėl pagrindinės sutarties nesudarymo. IeÅ¡kovo įsitikinimu, nurodomos aplinkybės patvirtina, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta iÅ¡imtinai dėl atsakovo neveikimo, o tokį neveikimÄ nulėmė atsakovo nenoras parduoti ieÅ¡kovui turtÄ už nebepalankiÄ atsakovui sutartyje nustatytÄ kainÄ , kadangi pagal vieÅ¡ai žinomÄ informacijÄ nekilnojamojo turto kainos rinkoje iÅ¡augo, kas iÅ¡ esmės matyti iÅ¡ atsakovo raÅ¡tų turinio.

6. IeÅ¡kovas laikėsi pozicijos, jog atsižvelgiant į tai, kad sutartimi Å¡alys sutarė ne tik dėl turto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo ateityje, tačiau ir dėl dar nesukurto turto statybos darbų atlikimo/užbaigimo apimties ir terminų, dėl turto baigtumo laipsnio, kas reiÅ¡kia, kad atsakovas įsipareigojo organizuoti ir turto kadastrinių duomenų, reikalingų jo baigtumo laipsniui įregistruoti nekilnojamojo turto registre, nustatymÄ . Tai, kad po pagrindinės sutarties sudarymo termino suėjimo Å¡alys ilgÄ laikÄ neparodė, kad jų nebesaisto prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, kad Å¡alys apsikeitė pozicijomis dėl turto galimo pardavimo kitokiomis, nei nustatytos sutartyje, sÄ lygomis, rodo, kad Å¡alys iÅ¡ esmės nesutarė dėl vienos iÅ¡ siekiamos sudaryti sutarties sÄ lygų – kainos. Å ios aplinkybės ir sutarties nuostata, pagal kuriÄ ieÅ¡kovui buvo suteikta teisė pasirinkti kitokį buto apdailos variantÄ , nei atsakovo siÅ«lomas, ir kad ieÅ¡kovas Å¡ia jam suteikta teise naudojosi, teikia pagrindÄ iÅ¡vadai, kad sudarytoji sutartis yra ne vien preliminarioji pagal CK 6.165 straipsnį. IeÅ¡kovo vertinimu, Å¡alių sudaryta sutartis kvalifikuotina kaip preliminarioji bÅ«simo buto pirkimo – pardavimo sutartis (CK 6.401 straipsnis), todėl ieÅ¡kovas savo pažeistas teises gali ginti, reikalaudamas prievolę įvykdyti natÅ«ra, t. y. įpareigoti atsakovÄ sudaryti su ieÅ¡kovu pagrindinę sutartį –buto pirkimo–pardavimo sutartį, ar naudotis kitais civilinių teisių gynimo bÅ«dais (CK 1.138 straipsnis).

7. IeÅ¡kinyje taip pat nurodyta, kad dėl to, jog pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta sutartyje nustatytu terminu ir atsakovas atsisako jÄ sudaryti sutartyje nustatytomis sÄ lygomis, ieÅ¡kovui kyla neigiamos pasekmės – jis numatytu terminu negavo turto, kurį nuo 2021-07-31 turėti nuosavybės teise ir jame gyventi turėjo pagrįstus lÅ«kesčius, kilusius iÅ¡ sutarties ir jos vykdymo. IeÅ¡kovas yra savo lėšomis įgijęs buto apdailai skirtų medžiagų, kurios jau yra panaudotos, įrengiant butÄ , o taip pat pagal buto parametrus pagamintus baldus, buitinę technikÄ ir Å¡ios iÅ¡laidos virÅ¡ija 15 000 Eur, todėl atsakovo sutarties neteisėtu nevykdymu pažeistos ieÅ¡kovo teisės ir interesai galėtų bÅ«ti apginti, sudarius pagrindinę sutartį tokiomis sÄ lygomis, kurios nustatytos sutartyje.

8. IeÅ¡kovas nurodė, kad ieÅ¡kinio pateikimo metu atsakovas prievolės pastatyti ir parduoti ieÅ¡kovui TurtÄ Ä¯vykdymo terminÄ yra praleidęs daugiau kaip 10 mėnesių, todėl, atsižvelgdamas į sutarties 5.2 punktÄ ir CK 1.125 straipsnio 5 dalyje nustatytÄ sutrumpintÄ ieÅ¡kinio senaties terminÄ ieÅ¡kiniams dėl netesybų iÅ¡ieÅ¡kojimo, ieÅ¡kovas reikalavo iÅ¡ atsakovo priteisti delspinigius – 15 097,50 Eur, priskaičiuotus už 183 dienas (165 000 × 0,05 proc. × 183 d.).

9. IeÅ¡kovas nurodė, kad dėl atsakovo neteisėtų veiksmų patyrė netiesioginius nuostolius, kurių iÅ¡raiÅ¡ka yra prarastos galimybės vertė, t. y. ieÅ¡kovas prarado galimybę įsigyti gyvenamÄ jį bÅ«stÄ tomis kainomis, kurios galiojo sutarties pasiraÅ¡ymo metu. Turėdamas teisėtÄ lÅ«kestį pagal sutartį įsigyti turtÄ , ieÅ¡kovas sutarties galiojimo laikotarpiu neieÅ¡kojo kito gyvenamojo bÅ«sto. Sutartis buvo sudaryta 2020-12-07, o aplinkybė, kad atsakovas nebeparduos turto ieÅ¡kovui galutinai tapo aiÅ¡ki 2022-06-01. Taigi, ieÅ¡kovas dėl atsakovo neteisėtų ir nesÄ Å¾iningų veiksmų prarado daugiau kaip 1,5 metų. Per tÄ laikotarpį gyvenamojo bÅ«sto pasiÅ«la sumažėjo, o kainos reikÅ¡mingai iÅ¡augo. IeÅ¡kovas pažymėjo, kad dėl atsakovo neteisėtų veiksmų jis atsidÅ«rė tokioje situacijoje, jog už norimÄ gyvenamÄ jį bÅ«stÄ turės mokėti daugiau. Siekiant atkurti padėtį, buvusiÄ iki sutarties pasiraÅ¡ymo, ieÅ¡kovui priteistinas iÅ¡ atsakovo nuostolių dėl prarastos galimybės atlyginimas, kurį ieÅ¡kovas įvertino 80 000 Eur, remdamasis į bylÄ pateikto 2023-03-31 teismo ekspertizės akto iÅ¡vadomis.

10. Atsakovas laikėsi pozicijos, kad susiklostė šalių ikisutartiniai teisiniai santykiai CK 6.165 straipsnio prasme. Atsakovo teigimu, suėjus terminui (2021-07-31), kuomet turėjo būti sudaryta pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis, nesudarius pagrindinės sutarties ir rašytinio susitarimo dėl rezervavimo sutarties pratęsimo, šalių tarpusavio įsipareigojimai nutrūko, kadangi buvo susiklostę ikisutartiniai teisiniai santykiai.

11. Atsakovas nurodė, kad buto apdaila buvo parinkta tokiu pat principu, kaip ir kito dvibučiame name esančio buto. Atsakovas buvo parinkęs atitinkamas medžiagas, įvertindamas tiek jų kokybę, tiek kainÄ . Tačiau, atsakovo teigimu, ieÅ¡kovas rezervavimo sutarties galiojimo terminu ėmė siÅ«lyti atsakovui savo parinktas medžiagas, keisdavo nuomonę dėl apdailos medžiagų, t. y. rinkdavosi brangesnes, už kurias žadėdavo apmokėti papildomai, tačiau žadėjęs apmokėti kainų skirtumÄ , to nedarė, nors tokia ieÅ¡kovo pareiga buvo numatyta ir sutarties 3.1.3. punkte. Pradžioje atsakovas manė, jog ieÅ¡kovas ketina ateityje sudaryti pagrindinę sutartį, todėl į kai kuriuos ieÅ¡kovo siÅ«lymus pagal galimybes atsižvelgdavo, nepriklausomai nuo to, kad ieÅ¡kovo nuomonės keitimas sunkino apdailos bute sprendimus bei darbų užbaigimÄ . Tačiau pagrindinės sutarties sudarymo terminas pasibaigė, sutarties terminas nebuvo pratęstas, nauja sutartis taip pat nebuvo sudaryta. Atsakovo teigimu, gamintojai nebuvo atvykę į butÄ jo apžiÅ«rėti bei iÅ¡matuoti vietas baldams, baldai, kuriuos ieÅ¡kovas tvirtina užsakęs, nėra ir nebuvo sumontuoti bute. IeÅ¡kovo nurodomos buitinės technikos įsigijimas, atsakovo nuomone, nepatvirtina fakto, kad tokia technika skirta įrengti konkrečiame bute, nepateiktas tokių pirkinių apmokėjimÄ patvirtinantis dokumentas ar duomenys, kad tokia technika bÅ«tų atgabenta ar sumontuota bute.

12. Atsakovo teigimu, suėjus pagrindinės sutarties sudarymo terminui (2021-07-31), Å¡alių bendravimas nutrÅ«ko, dėl ko atsakovas laikė, kad ieÅ¡kovas turto įsigyti nepageidauja Atsakovui nebuvo pateikta informacija, kaip ieÅ¡kovas ketina atsiskaityti už perkamÄ turtÄ (naudotis banko paslaugomis ar mokės pats). IeÅ¡kovas nereiÅ¡kė pretenzijų, neragino sudaryti pagrindinės sutarties. Atsakovas taip pat pažymėjo, kad rezervavimo sutartyje konkretesnė atsiskaitymo tvarka nustatyta nebuvo, ieÅ¡kovas neprašė iÅ¡ atsakovo papildomų dokumentų (pavyzdžiui, sÄ matos ar pan.), kurie reikalingi, kreipiantis į kredito įstaigas dėl paskolos suteikimo, neprašė atsakovo sutikimo dėl turto įkeitimo. Dėl Å¡ių aplinkybių atsakovas turėjo pagrindÄ manyti, kad ieÅ¡kovas turto įsigyti neketina.

13. Atsakovas pažymėjo, kad sutarties pasiraÅ¡ymo dienÄ nė viena iÅ¡ Å¡alių neįgijo turtinės naudos, butas dar nebuvo suformuotas kaip atskiras turtinis vienetas, Å¡alys susitarė, kad atsakovas gaus, parengs reikiamus dokumentus (sutarties 3.1.2 punktas). Taigi, faktiÅ¡kai Å¡alys susitarė dėl tam tikrų organizacinio pobÅ«džio veiksmų atlikimo. Nė viena iÅ¡ Å¡alių neįgijo turtinės naudos, ieÅ¡kovui nebuvo perduotas turtas, nebuvo suteikta teisė daryti Å«kinį poveikį turtui. Sutarties 5.1 ir 5.2 punktuose buvo numatyta Å¡alių atsakomybė – netesybos, jeigu jos neatliktų sutartimi prisiimtų įsipareigojimų. Tokiu bÅ«du, atsakovas manė, kad ieÅ¡kovas galėtų reikalauti iÅ¡ atsakovo nebent nuostolių atlyginimo, jeigu įrodytų, kad tokius nuostolius patyrė. Be to, tik atlikus rezervavimo sutartyje nustatytus veiksmus galėjo bÅ«ti sudaryta pagrindinė sutartis, kas reiÅ¡kia, kad Å¡alių sudaryta sutartis laikytina preliminariÄ ja CK 6.165 straipsnio prasme. Atsakovo vertinimu, rezervavimo sutartyje nebuvo specifinių bÅ«simo gyvenamojo namo ar buto pirkimo – pardavimo sutarties požymių, CK 6.401 straipsnyje nustatytų sÄ lygų. Atsakovas teigė, kad Å¡alių sudaryta sutartis yra preliminarioji sutartis CK 6.165 straipsnio prasme, kas reiÅ¡kia, kad pasibaigus sutartyje nustatytam terminui, Å¡alių tarpusavio teisės ir pareigos pasibaigė, todėl tokios sutarties vykdymas natÅ«ra nėra galimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis Nr. e3K-3-434- 695/2018).

14. Atsakovas laikėsi pozicijos, kad Å¡iuo atveju ieÅ¡kovas negali reikalauti nei sutarties vykdymo natÅ«ra, nei netesybų, o savo pažeistas teises galėtų ginti tik CK 6.165 straipsnio 4 dalyje nustatytu bÅ«du, jeigu įrodytų visų bÅ«tinų faktų egzistavimÄ , atsakomybei nurodomu pagrindu taikyti. Pažymėjo, kad CK 6.165 straipsnio 4 dalis nustato, kad preliminariosios sutarties sudarymo atveju nukentėjusi Å¡alis gali reikalauti nuostolių atlyginimo, kurie turi bÅ«ti realÅ«s ir pagrįsti, susiję su ieÅ¡kovo iÅ¡laidomis, patirtomis deryboms ar kitomis pagrįstomis iÅ¡laidomis. Be to, į nuostolius negali bÅ«ti įskaitytos negautos pajamos ar kitokie iÅ¡ lÅ«kesčių kylantys nuostoliai.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

15. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023-06-27 sprendimu ieÅ¡kinį (pirmÄ jÄ alternatyvių reikalavimų grupę) visiÅ¡kai patenkino.

16. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad Å¡alys sutartimi susitarė ateityje sudaryti pirkimo –pardavimo sutartį turto, kuris sutarties sudarymo metu dar nebuvo sukurtas, t. y. sutartyje nurodytas sklypas nuosavybės teise priklausė atsakovui, tačiau pastatas, kuriame turėtų bÅ«ti ieÅ¡kovui parduodamas butas, buvo dar tik statomas (sutarties 1.1 punktas). Å alys sutartimi taip pat susitarė dėl turto kainos, jos mokėjimo tvarkos ir sÄ lygų (sutarties 3.1 punktas). Å alys sutarties 4.3 punktu susitarė, kad pagrindinė sutartis turi bÅ«ti sudaryta ne vėliau kaip iki 2021-07-31. Be to, atsakovas įsipareigojo darbus baigti ir perduoti pirkėjui ne vėliau kaip iki 2021-07-31 (sutarties 4.5 punktas). Taigi, atsakovas Å¡alių sudaryta sutartimi buvo įsipareigojęs visus darbus baigti iki buto 100 proc. baigtumo ir perduoti ieÅ¡kovui ne vėliau kaip iki numatyto pagrindinės sutarties sudarymo termino – 2021-07-31 (sutarties 3.1.2, 4.5 punktai). Atsakovo atstovas, vadovas D. P., duodamas paaiÅ¡kinimus 2023-05-09 teismo posėdžio metu, patvirtino, kad 2021-07-31 butas iki 100 procentų baigtumo nebuvo pastatytas, sutarties 3.1.2 ir 4.5 punktuose numatytos sÄ lygos dėl visiÅ¡ko darbų užbaigimo ir reikalingų dokumentų pirkim – pardavimo sandorio sudarymui parengimo nebuvo įvykdytos, atsakovas iki 2021-07-31 neorganizavo pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties pasiraÅ¡ymo, nes 2021-07-31 dar neegzistavo Å¡alių sutartas pirkimo – pardavimo sutarties dalykas. SprendimÄ priėmęs teismas pažymėjo, kad atsakovas įsipareigojo gauti, parengti ir pasiraÅ¡yti visus turto ir nuosavybės teisės į jį perdavimo ieÅ¡kovui bei sandorio sudarymui reikiamus dokumentus ir parduoti 100 proc. baigtumo turtÄ ieÅ¡kovui už sutartyje nustatyta kainÄ (sutarties 3.1.2 punktas).

17. Skundžiamame spendime pažymėta, kad atsakovas neteigė ir neįrodinėjo, kad atsakovo sutarties 3.1.2, 4.5 punktais prisiimti įsipareigojimai dėl reikalingų sandorio sudarymui dokumentų gavimo ir parengimo, darbų užbaigimo ir pridavimo ieÅ¡kovui nebuvo įvykdyti dėl nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybių ir / arba dėl netinkamų oro sÄ lygų visiems darbams laiku pabaigti, ir / arba pardavėjas ne dėl savo kaltės negalėjo pasiraÅ¡yti pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties Å¡alių nustatytu terminu, t. y. iki 2021-07-31 (sutarties 4.4 punktas).

Pirmosios instancijos teismas taip pat pažymėjo, kad atsakovo vadovas D. P. teisme (2023-05-09 teismo posėdžio metu) patvirtino, kad iÅ¡ ieÅ¡kovo iki 2021-07-31 nebuvo gavęs informacijos, kad jis nenori ar negali vykdyti sutarties; D. P. nurodė iÅ¡ ieÅ¡kovo neprašęs dokumentų, galinčių patvirtinti kredito bÅ«sto įsigijimui suteikimÄ ieÅ¡kovui, taip pat iki 2021-07-31 ieÅ¡kovui nebuvo pareiÅ¡kęs pretenzijų dėl netinkamo rezervavimo sutartimi prisiimtų įsipareigojimų vykdymo. IeÅ¡kovas sudaryta sutartimi nebuvo įsipareigojęs pateikti atsakovui kokių nors įrodymų, kad turės galimybę įvykdyti sutarties sÄ lygas dėl kainos sumokėjimo Å¡alių sutartu terminu Atsakovas taip pat nebuvo įsipareigojęs pateikti įrodymų, kad sugebės įvykdyti įsipareigojimus dėl darbų užbaigimo ir visų dokumentų parengimo sutartu laiku, tačiau sutarties 4.2 punkte abi Å¡alys užtikrino, kad bus tinkamai pasiruoÅ¡usios sudaryti pagrindinę sutartį.

Atsižvelgdamas į Å¡alių susitarimo turinį ir Å¡alių teisme duotus paaiÅ¡kinimus, sprendimÄ priėmęs teismas pažymėjo, kad atsakovui buvo žinoma, jog ieÅ¡kovas ketina už perkamÄ turtÄ atsiskaityti, pasinaudodamas bÅ«sto kreditu, kas yra įprasta ir dažna praktika, įsigyjant nekilnojamÄ jį turtÄ . Pažymėjo ir tai, kad bÅ«sto kredito gavimui reikalingas konkretaus perkamo turto įkeitimas, kuris galimas, tik esant suformuotam ir teisiÅ¡kai įregistruotam nekilnojamojo turto objektui, o toks objektas 2021-07-31 dar neegzistavo.

Be to, sutarties 3.1.2 buvo nustatyta pareiga pirkėjui sumokėti pardavėjui turto kainÄ per 30 darbo dienų nuo pagrindinės turto pirkimo – pardavimo sutarties pasiraÅ¡ymo ir notarinio patvirtinimo dienos, įregistravus 100 proc. baigtÄ turtÄ VÄ® Registrų centre; atitinkamai sutarties 5.1 punkte ieÅ¡kovui buvo nustatyta atsakomybė (netesybos) dėl turto kainos sumokėjimo terminų pažeidimo. Pirmosios instancijos teismas priėjo iÅ¡vadÄ , kad atsakovo argumentai, jog ieÅ¡kovas neinformavo atsakovo, kokiu bÅ«du ketina atsiskaityti už turtÄ , neprašė atsakovo sutikimo turtui įkeisti ar nepateikė atsakovui įrodymų (garantijų), jog yra finansiÅ¡kai pajėgus įvykdyti įsipareigojimus dėl kainos sumokėjimo, nepagrįsti ir nelogiÅ¡ki, nes ieÅ¡kovas Å¡ių veiksmų atlikti iki 2021-07-31 negalėjo (nebuvo suformuotas konkretus turtas – pagrindinis pirkimo – pardavimo sutarties dalykas) ir neprivalėjo (nebuvo sutartimi prisiėmęs tokio pobÅ«džio įsipareigojimų).

18. SprendimÄ priėmęs teismas nenustatė ieÅ¡kovo veiksmų ar neveikimo, kurie bÅ«tų turėję įtakos atsakovo negalėjimui sudaryti pagrindinės sutarties iki 2021-07-31. Pagrindinė turto pirkimo –pardavimo sutartis iki Å¡alių sutarto termino – 2021-07-31 (sutarties 4.3 punktas) nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės, atsakovui neįvykdžius rezervavimo sutarties 3.1.2 ir 4.5 punktuose numatytų prievolių iki 2021-07-31.

19. Pirmosios instancijos teismo vertinimu, tai, kad atsakovas po 2021-07-31 neinformavo ieÅ¡kovo, kad sutartis pasibaigė, negrÄ Å¾ino avanso, iÅ¡ esmės neatliko veiksmų, kurie bÅ«tų aiÅ¡kiai parodę ir ieÅ¡kovui leidę suprasti, kad atsakovas toliau neketina vykdyti rezervavimo sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, bet, prieÅ¡ingai, toliau komunikavo su ieÅ¡kovu statybos darbų objekte klausimais: dėl apdailos medžiagų (sutiko apmokėti ieÅ¡kovo iÅ¡sirinktas medžiagas – plyteles, laminatÄ ), 2021 m. rudenį organizavo susitikimÄ , siekdamas aptarti papildomus darbus (dviejų įvažiavimų, rekuperatoriaus, kondicionieriaus įrengimÄ ), sudarė galimybes ieÅ¡kovui patekti į butÄ ir atlikti reikiamus matavimus baldams užsakyti, tik patvirtino ieÅ¡kovui atsakovo ketinimus sudaryti pagrindinę sutartį ir kartu sudarė pagrindÄ ieÅ¡kovui suvokti, kad Rezervavimo sutarties nuostatos galioja. ‎Šalių veiksmai po 2021-07-31, aiÅ¡kinant juos pagal CK 6.193 straipsnyje iÅ¡dėstytas sutarčių aiÅ¡kinimo taisykles, patvirtina, kad rezervavimo sutartis nepasibaigė atsakovo nurodomu momentu – 2021-07-31, nes Å¡alys iÅ¡reiÅ¡kė valiÄ jÄ pratęsti iki darbų užbaigimo, buto baigtumo 100 proc. Kartu pažymėjo, kad Å¡alys aiÅ¡kiai nenustatė pratęsiamo termino pagrindinei sutarčiai sudaryti – kaip nustatyta iÅ¡ atsakovo vadovo teismui duotų paaiÅ¡kinimų, atsakovas 2021-07-31 tiksliai nežinojo, kada jam pavyks užbaigti darbus ir sutvarkyti visus reikiamus dokumentus. Atsakovo vadovas D. P.pripažino, kad konkretaus kainos padidėjimo ieÅ¡kovui po 2021-07-31 nebuvo nurodęs ir naujos preliminarios sutarties projekto, kurioje bÅ«tų nurodyta nauja turto kaina ir naujas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, nebuvo parengęs ir pateikęs ieÅ¡kovui.

20. Skundžiamame sprendime taip pat nustatyta, kad Å¡alys tarpusavio sutarimu (rezervavimo sutartimi) buvo užfiksavusios dar nebaigto statyti turto kainÄ ir jÄ nustatę kaip galutinę ir nekeičiamÄ , todėl, pirmosios instancijos teismo vertinimu, tokia sÄ lyga Å¡alys kartu prisiėmė ir Turto kainos pokyčių iki Turto galutinio užbaigimo ir paruoÅ¡imo pagrindinei sutarčiai sudaryti rizikÄ Todėl sprendimÄ priėmęs teismas neturėjo pagrindo turto kainos rinkoje pokyčių vertinti kaip pagrindo keisti rezervavimo sutartyje nustatytÄ kainÄ , juo labiau, kad darbų pabaiga priklausė nuo atsakovo veiksmų. Dėl Å¡ių aplinkybių atsakovo argumentai, jog iki 2021-07-31 Å¡alims nesudarius pagrindinės sutarties, buvo bÅ«tina raÅ¡tu sudaryti naujÄ rezervavimo sutartį, kurioje bÅ«tų nustatytas naujas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti ir nauja turto pardavimo kaina, buvo atmesti kaip nepagrįsti ir neįrodyti (CPK 185 straipsnis).

21. Sprendime Å¡alių sudaryta rezervavimo sutartis Nr. 2020/10/16 kvalifikuota kaip preliminarioji bÅ«simo buto pirkimo – pardavimo sutartis (CK 6.401 straipsnis), todėl pirmosios instancijos teismas nurodė, kad ieÅ¡kovas pažeistas teises gali ginti, reikalaudamas prievolę įvykdyti natÅ«ra (t. y. įpareigoti pardavėjÄ sudaryti su pirkėju buto pirkimo – pardavimo sutartį). Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad turtas nuosavybės teise priklauso atsakovui, atsakovo galimybės disponuoti turtu nepasikeitusios nuo sutarties sudarymo (iÅ¡skyrus teismo Å¡ioje byloje ieÅ¡kovo pareikÅ¡tų reikalavimų įvykdymui užtikrinti pritaikytas laikinÄ sias apsaugos priemones), atsakovas yra užbaigęs buto statybÄ ir įrengimÄ pagal rezervavimo sutartį, todėl kliūčių, dėl kurių rezervavimo sutartimi atsakovo prisiimti įsipareigojimai negalėtų bÅ«ti vykdomi natÅ«ra, nėra ir nustatytos aplinkybės sudarė pagrindÄ pirmosios instancijos teismui apginti ieÅ¡kovo teises ir interesus jo pasirinku bÅ«du – įpareigoti atsakovÄ Ä¯vykdyti rezervavimo sutartimi Nr. 2020/10/16 prisiimtus įsipareigojimus natÅ«ra – per 30 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo sudaryti su ieÅ¡kovu nekilnojamojo turto – žemės sklypo, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), dalies ir ant jo pastatytame dvibučiame name (duomenys neskelbtini), kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio buto, kurio preliminarus plotas 100 kv. m., pirkimo – pardavimo už 165 000 eurų sutartį (CK 1.138 straipsnio 4 punktas).

22. Pirmosios instancijos teismas įvertino, jog nepaisant to, kad ieÅ¡kovas sutiko pratęsti terminÄ pagrindinei sutarčiai sudaryti, tai nepaneigia ieÅ¡kovo teisės reikalauti netesybų pagal Sutarties 5.2 punkto nuostatas už vėlavimÄ atlikti darbus, tuo tarpu atsakovas kaltės dėl vėlavimo atlikti darbus nepaneigė. Vadovaudamasis sutarties 5.2, 4.5 punktų, CK 6.71 straipsnio nuostatomis, pirmosios instancijos teismas ieÅ¡kovui iÅ¡ atsakovo priteisė 15 097,50 Eur delspinigius, priskaičiuotus už 183 dienas (165 000 Eur × 0,05 proc. × 183 d.).

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

23. Apeliantas (atsakovas) apeliaciniu skundu praÅ¡o panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023-06-27 sprendimÄ ir priimti naujÄ sprendimÄ â€“ atmesti ieÅ¡kovo ieÅ¡kinį.

24. Apeliantas laikosi pozicijos, kad pirmosios instancijos teismas neteisingai nustatęs iÅ¡imtinai atsakovo kaltę, nepagrįstai nustatė ir atsakovo atsakomybę už vėlavimÄ atlikti darbus. Rezervavimo sutartyje buvo nustatytas aiÅ¡kus ir konkretu terminas Å¡alių įsipareigojimams įvykdyti. Taip pat Å¡alys dėl sutarties pratęsimo turėjo susitarti raÅ¡tu, iÅ¡reikÅ¡damos abiejų Å¡alių vienodÄ valiÄ dėl sutarties pratęsimo, kas buvo numatyta ir sutarties 8.3 punkte. Å alims nesudarius raÅ¡ytinio susitarimo dėl sutarties termino pratęsimo, Å¡alių įsipareigojimai pasibaigė, suėjus atitinkamam rezervavimo sutartyje nustatytam terminui.

25. Skunde teigiama, kad Å¡alys buvo sudariusios preliminariÄ jÄ sutartį, atitinkančiÄ CK 6.165 straipsnio nuostatas. Apeliantas mano, kad pirmosios instancijos teismas materialinės teisės normÄ â€“ CK 6.401 straipsnį pritaikė netinkamai. Pirmosios instancijos teismas neįvertino fakto, kad 2020 m. ieÅ¡kovas ir atsakovas pasirašė Rezervavimo sutartį Nr. 2020/10/16 dėl butui priklausančios dalies žemės sklypo, kurio bendras plotas 0.1194 ha, kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) ir bÅ«simo buto statomame dvibučiame name (duomenys neskelbtini), kurio preliminarus plotas 100 kv. m., įsigijimo ateityje, t. y. sudarant pagrindinę Å¡io turto pirkimo –pardavimo sutartį ateityje, tačiau ne vėliau nei iki 2021-07-31. Sutarties pasiraÅ¡ymo dienÄ nė viena iÅ¡ Å¡alių neįgijo turtinės naudos, butas dar nebuvo suformuotas, kaip atskiras turtinis vienetas, Å¡alys susitarė, kad atsakovas gaus, parengs reikiamus dokumentus (sutarties 3.1.2. punktas). Taigi, faktiÅ¡kai Å¡alys susitarė dėl tam tikrų organizacinio pobÅ«džio veiksmų atlikimo. Nė viena iÅ¡ Å¡alių neįgijo turtinės naudos, ieÅ¡kovui nebuvo perduotas turtas, nebuvo suteikta teisė daryti Å«kinį poveikį turtui. Tik atlikus rezervavimo sutartyje nustatytus veiksmus galėjo bÅ«ti sudaryta pagrindinė sutartis, kas reiÅ¡kia, kad Å¡alių sudaryta sutartis laikytina preliminariÄ ja pagal CK 6.165 straipsnio nuostatas.

26. Apeliantas taip pat nurodo, kad delspinigiai ieškovui priteisti, nesant tam teisinio ar faktinio pagrindo bei priteista neproporcingai didelė suma.

27. IeÅ¡kovas atsiliepime į apeliacinį skundÄ nurodo, kad atsakovas buvo tas asmuo, kuris, atlikęs statybos darbus (pastatyti visas pastato konstrukcijas ir įrengti inžinerines sistemas pagal pastato statybos projektÄ ), turėjo gauti, parengti ir pasiraÅ¡yti visus pagrindinei sutarčiai sudaryti reikalingus dokumentus (sutarties 3.1.2 punktas), įskaitant ir kadastrinių matavimų atlikimÄ / organizavimÄ , kad bÅ«tų gauti pagrindinei sutarčiai sudaryti reikalingi duomenys apie buto baigtumÄ , nustatyti sutarties 3.1.2 punkte. Pagal sutarties nuostatas nuosavybės teisė į butÄ ieÅ¡kovui turėjo pereiti tik sudarius pagrindinę sutartį, o iki tol sklypas ir statomas butas nuosavybės teise priklausė atsakovui (sutarties 1.1. punktas). Sutartyje nebuvo susitarta dėl įgaliojimų suteikimo ieÅ¡kovui atstovauti buto savininkui.

28. IeÅ¡kovas laikosi pozicijos, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai įvertino ir nustatė sutarties įvykdymo terminÄ , apibrėžtÄ ne konkrečia data, bet buto statybos darbų užbaigimo momentu, dėl kurio Å¡alys sutarė konkliudentiniais veiksmais. Nesant duomenų, kad Å¡alys susitarė netaikyti atsakovui sutarties 5.2 straipsnyje nustatytų netesybų ir po 2021-07-31 abi toliau vykdė sutartį, atsakovui liko pareiga mokėti delspinigius už termino sudaryti pagrindinę sutartį praleidimÄ ieÅ¡kovo reikalavimu.

29. IeÅ¡kovas teigia, kad sudarytoji sutartis yra ne vien tik dėl organizacinių veiksmų atlikimo, siekiant ateityje sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį taip, kaip apibrėžiama CK 6.165 straipsnyje, tačiau ir dėl dar nesukurto nekilnojamojo turto – bÅ«simo buto statybos darbų atlikimo / užbaigimo apimties ir terminų. Sprendime teismas pagrįstai sutartį kvalifikavo ne kaip įprastÄ , CK 165 straipsnyje įtvirtintomis normomis apibrėžiamÄ preliminariÄ jÄ sutartį, bet konstatavo, kad tai yra CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto bÅ«sto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo – pardavimo sutartis, kuri yra specifinė preliminariosios sutarties rÅ«Å¡is, turinti specifinių, iÅ¡skiriančių jÄ iÅ¡ kitų preliminariųjų sutarčių, požymių ir kurios Å¡alių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį.

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Apeliacinis skundas atmestinas.

30. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai, taip pat absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas tikrina apskųsto teismo sprendimo teisėtumÄ ir pagrįstumÄ , analizuodamas skunde iÅ¡dėstytus argumentus, iÅ¡skyrus įstatyme nurodytas iÅ¡imtis (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Apeliacinio skundo ribos gali bÅ«ti peržengtos tada, kai to reikalauja vieÅ¡asis interesas ir kai neperžengus skundo ribų bÅ«tų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Apeliacinės instancijos teismas, iÅ¡nagrinėjęs apeliacinį skundÄ , absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nurodytų CPK 329 straipsnio 2 dalies 1 – 7 punktuose, nenustatė, taip pat nenustatė ir pagrindo peržengti apeliacinio skundo ribas.

31. Apeliacijos objektÄ sudaro Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023-06-27 sprendimas, kuriuo pirmosios instancijos teismas patenkino ieÅ¡kovo ieÅ¡kinį dėl prievolės įvykdymo natÅ«ra bei netesybų priteisimo.

32. Sutarties Å¡alims nesutariant dėl sudarytos sutarties turinio, ji aiÅ¡kinama pagal bendrÄ sias sutarčių aiÅ¡kinimo taisykles, įtvirtintas CK 6.193 straipsnyje, vadovaujantis sÄ Å¾iningumo bei sisteminio sutarties sÄ lygų aiÅ¡kinimo principais. AiÅ¡kinat sutartį, turi bÅ«ti nagrinėjami tikrieji jos Å¡alių ketinimai (valia) sutarties sudarymo metu, atskleidžiami įvertinant sutarties sÄ lygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslÄ , jos sudarymo aplinkybes, Å¡alių derybų dėl sutarties sudarymo pobÅ«dį, Å¡alių elgesį ir aplinkybes po sutarties sudarymo, jÄ vykdant, kitas konkrečiu atveju reikÅ¡mingas aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. liepos 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-323/2010; 2014 m. sausio 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-134/2014).

33. Kasacinis teismas yra iÅ¡aiÅ¡kinęs, kad CK 6.401 straipsnio reglamentavimas skirtas užtikrinti bÅ«tent pirkėjo – fizinio asmens, siekiančio įsigyti butÄ ar namÄ , t. y. patenkinti savo poreikį turėti gyvenamÄ jį bÅ«stÄ , interesus, kai jis sudaro preliminariÄ jÄ sutartį dėl dar statomo (bÅ«simo) gyvenamojo bÅ«sto pirkimo ir savo lėšomis finansuoja statybÄ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-81-219/2015). Preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo – pardavimo sutarties iÅ¡skirtinumas iÅ¡ kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natÅ«ra (t. y. įpareigoti pardavėjÄ sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo – pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo bÅ«dais (CK 1.138 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. sausio 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-72/2013; 2018 m. lapkričio 21 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018 53 punktÄ ir jame nurodytÄ kasacinio teismo praktikÄ ).

34.CK 6.401 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariÄ jÄ nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo – pardavimo sutartį, pagal kuriÄ pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytÄ gyvenamÄ jį namÄ ar butÄ ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo – pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytÄ gyvenamÄ jį namÄ ar butÄ nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytÄ kainÄ . Pagal Å¡io straipsnio 2 dalies nuostatas preliminariojoje sutartyje privalo bÅ«ti nurodyta:

1) pirkėjo teisė per dešimt dienų nuo sutarties sudarymo dienos atsisakyti preliminariosios sutarties;

2) bÅ«simo gyvenamojo namo ar buto kaina ir jos patikslinimo ar pakeitimo sÄ lygos;

3) sutarties dalyko aprašymai ir darbai, kuriuos privalo atlikti pardavėjas;

4) gyvenamojo namo ar buto statybos terminai;

5) teisės į gyvenamÄ jį namÄ ar butÄ suvaržymai (tiek esantys, tiek bÅ«simi);

6) rangovas, architektas, inžinierius ir kiti statybÄ ir jos priežiÅ«rÄ atliksiantys asmenys;

7) žemės sklypo, kuriame bus statomas namas ar butas, teisinis statusas ir nusipirkusio gyvenamÄ jį namÄ ar butÄ pirkėjo teisės į žemės sklypÄ . Å io straipsnio 4 dalyje nurodyta, kad neatskiriama preliminariosios sutarties dalis yra gyvenamojo namo ar buto projektas, jo sÄ mata ir kiti dokumentai. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus kolegijos 2018-11-21 nutartyje, priimtoje iÅ¡nagrinėjus civilinę bylÄ Nr. e3K-3-434-695/2018 (žr. paminėtos nutarties 54 pastraipÄ ), nurodyta, kad sprendžiant dėl Å¡alių sudarytos sutarties kvalifikavimo pagal CK 6.401 straipsnį reikia įvertinti aplinkybes, ar sutartyje yra vienos Å¡alies įsipareigojimas pastatyti bÅ«simÄ gyvenamÄ jį namÄ ar butÄ ir įsipareigojimas jį parduoti, o kitos Å¡alies įsipareigojimas pastatytÄ objektÄ nupirkti, sumokant preliminariojoje sutartyje nustatytÄ kainÄ .

Ä®sipareigojimas pastatyti gali apimti ne tik atvejus, kai yra pradedama nauja statyba, bet ir atvejus, kai sudaroma sutartis dėl statomame name parduodamo buto. Å alys turi teisę susitarti, kad bus parduodamas nevisiÅ¡kai užbaigtas namas ar butas, kadangi privatiems asmenims leidžiama susitarti dėl tokių sutarties sÄ lygų, kurios nėra uždraustos ar neprieÅ¡tarauja teisiniams imperatyvams. CK 6.401 straipsnis nedraudžia susitarti dėl jau pradėtame statyti name statomo buto pardavimo, dėl statomo buto kitokio finansavimo (negu nustatyta CK 6.401 straipsnio 5 dalyje) ar kitokio prisidėjimo prie objekto statybos (pavyzdžiui, įrengiant objektÄ savo paties darbu, pasitelkiant savo rangovus, ar kt.).

Šalių sudaryta rezervavimo sutartis Nr. 2020/10/16 atitinka šiuos požymius.

35. Kaip matyti iÅ¡ turto rezervavimo sutarties, pardavėjas įsipareigojo atskiros raÅ¡ytinės sutarties pagrindu parduoti, o pirkėjas – nupirkti už Å¡ioje sutartyje nurodytÄ kainÄ bei Å¡ioje sutartyje nustatyta tvarka, terminais ir sÄ lygomis žemiau nurodytÄ nekilnojamÄ jį turtÄ : butui priklausančiÄ dalį žemės sklypo, kurio bendras plotas 0,1130 ha, kadastrinis (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklausantį pardavėjui ir bÅ«simÄ butÄ statomame dvibučiame name K. Bizausko g. 85, Vilniuje, kurio preliminarus plotas 100 m2 (sutarties 1.1 punktas). Sutarties 2.1 punkte Å¡alys susitarė dėl turto kainos – yra 165 000 Eur. Å alys patvirtino, kad nurodyta kaina yra nustatyta bendru Å¡alių susitarimu, galutinė ir nekeičiama. Sutarties 2.1 punkte nurodytÄ turto kainÄ pirkėjas įsipareigojo sumokėti pardavėjui tokia tvarka: 5 000 Eur pirkėjas įsipareigojo sumokėti mokėjimo pavedimu į pardavėjo nurodytÄ atsiskaitomÄ jÄ sÄ skaitÄ banke (duomenys neskelbtini) per 3 (tris) darbo dienas nuo Å¡ios sutarties pasiraÅ¡ymo, tokiu bÅ«du užtikrindamas pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymÄ , likusiÄ kainos dalį – 160 000 Eur pirkėjas įsipareigojo sumokėti pardavėjui per 30 darbo dienų nuo pagrindinės turto pirkimo – pardavimo sutarties pasiraÅ¡ymo ir notarinio patvirtinimo dienos, įregistravus VÄ® Regisrų centre 100 proc Turto baigtumÄ (Sutarties 3.1.1, 3.1.2 punktai). Sutarties 3.1.3 punkte aptarti pardavinėjo darbai ir 3.2. aptarpas nuosavybės teisės perėjimo pirkėjui momentas. Pagrindinė sutartis turėjo bÅ«ti pasiraÅ¡yta iki 2021-07-31 (sutarties 4.3 punktas).

36. Ä®vertinus Å¡alių sutartį ir CK 6.401 ir 6.165 straipsnių nuostatas spręstina, jog pirmosios insrancijos teismas pagrįstai sutartį kvalifikavo ne kaip CK 6.165 straipsnyje įtvirtintomis normomis apibrėžiamÄ preliminariÄ jÄ sutartį, bet konstatavo, kad tai yra CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto bÅ«sto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo – pardavimo sutartis (pirkėjas – fizinis asmuo, pardavėjas – juridinis asmuo, kuris įsipareigojo pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytÄ butÄ ir po to sudaryti su pirkėju buto pirkimo – pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigojo pastatytÄ butÄ nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytÄ kainÄ ), kuri yra specifinė preliminariosios sutarties rÅ«Å¡is, turinti specifinių, iÅ¡skiriančių jÄ iÅ¡ kitų preliminariųjų sutarčių, požymių ir kurios Å¡alių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Sudaręs ieÅ¡kinyje nurodytÄ sutartį, ieÅ¡kovas sumokėjo atsakovui turto kainos dalį – 5 000 Eur (sutarties 3.1.1 punktas). Å iÄ sumÄ atsakovas galėjo naudoti bÅ«simojo namo statybai. Å i aplinkybė reiÅ¡kia, kad ieÅ¡kovas sudarė konkretaus turto: žemės sklypo dalies ir bÅ«simo buto pirkimo – pardavimo sutartį (ir sumokėjo Å¡io turto kainos dalį), o ne susitarė su atsakovu dėl organizacinių veiksmų, reikalingų pagrindinei sutarčiai sudaryti.

37. Taip pat įvertinus Å¡alių konkliudentinius veiksmus matyti, kad sutartis nebuvo pasibaigusi ar nutraukta, nes Å¡alys tęsė bendradarbiavimÄ po sutartyje nurodytos pagrindinės sutarties sudarymo datos (CK 6.183 straipsnio 2 dalis). Kadangi po pagrindinės sutarties sudarymo termino (2021-07-31) suėjimo atsakovas, nors ir vėluodamas, atlikinėjo statybos darbus, kad butas bÅ«tų 100 procentų baigtumo, t. y., tebestatė bÅ«simÄ butÄ ieÅ¡kovui. Sutarties 3.1.3 punkto nuostata ieÅ¡kovui suteikė teisę pasirinkti kitokį buto apdailos variantÄ , nei atsakovo siÅ«lomas ir kaip patvirtina byloje esantys duomenys apie ieÅ¡kovo ir atsakovo komunikacijÄ dėl buto apdailos medžiagų rinkimosi ir įsigijimo (ieÅ¡kinio 4 priedas), ieÅ¡kovas Å¡ia jam suteikta teise aktyviai naudojosi. IeÅ¡kinio 4-3, 4-4 priedai, liudytojo Evaldo Putnos parodymai patvirtina, kad ieÅ¡kovas galėjo patekti į statomÄ butÄ kartu su jo pasirinktu virtuvės baldų gamybos rangovu ir suprojektuoti virtuvės apstatymÄ ir įrangÄ . Taip pat pažymėtina, kad ir pačioje sutartyje buvo numatyta galimybė, jog pagrindinė sutartis gali bÅ«ti pasiraÅ¡yta vėliau (sutarties 5.2 punktas, delspinigiai už darbų vėlavimÄ ). Sutartyje nėra nurodyta, kad 2021-07-31 nesudarius pagrindinės sutarties, ji nutrÅ«ksta ar pasibaigia. Vadinasi, atsakovas ir po 2021-07-31 dienos elgėsi taip, tarsi jo įsipareigojimai pagal sutartį nepasibaigė, todėl ieÅ¡kovas turėjo pagrįstų lÅ«kesčių, kad ir jis gali toliau vykdyti savuosius įsipareigojimus ir tikėtis, kad atsakovas pasirengs sudaryti pagrindinę sutartį, kai pabaigs vėluojančius statybos darbus ir buto kadastro duomenų registravimÄ vieÅ¡ame registre.

38. Apeliantas taip pat nurodo, kad pagal sutarties 3.1.2. punktÄ dokumentacijos pateikimas ir buto baigtumo įregistravimas buvo pirkėjo pareiga. Teigia, jog ieÅ¡kovui nekilo klausimų dėl dokumentų teikimo įregistruoti 100 proc. baigtumÄ . Dokumentus baigtumui įregistruoti sutvarkė ir registrui pateikė atsakovas. Apelianto vertinimu, toks pasyvumas demonstruoja, kad ieÅ¡kovas neturėjo ketinimo įsigyti rezervavimo sutartyje nurodyto turto. Atitinkamai, tai, kad atsakovas dokumentus registrui pateikė savarankiÅ¡kai, rodo Å¡alių valiÄ dėl tolesnių tarpusavio santykių, t. y. kad įsipareigojimai pagal sutartį baigėsi 2021-07- 31.

39. Nesutiktina su tokia apelianto pozicija. Nors Sutarties 3.1.2 punkte nurodyta, kad pateikti dokumentacijÄ buto 100 proc. baigtumui įregistruoti yra pirkėjo pareiga, bet pagal to paties Sutarties punkto nuostatas parengti Å¡iÄ dokumentacijÄ ir jÄ perduoti pirkėjui privalėjo pardavėjas (atsakovas). Pagal Žemės Å«kio ministro 2002-12-30 įsakymo Nr. 522 „Dėl nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklių patvirtinimo“ 169 punkto nuostatas, jeigu atliekant kadastro darbus nustatoma, kad pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektÄ , pastato baigtumas yra 100 procentų.

Vadinasi, ne ieÅ¡kovas, o bÅ«tent atsakovas buvo tas asmuo, kuris, atlikęs statybos darbus (pastatyti visas pastato konstrukcijas ir įrengti inžinerines sistemas pagal pastato statybos projektÄ ), turėjo gauti, parengti ir pasiraÅ¡yti visus pagrindinei sutarčiai sudaryti reikalingus dokumentus, įskaitant ir kadastrinių matavimų atlikimÄ /organizavimÄ , kad bÅ«tų gauti pagrindinei sutarčiai sudaryti reikalingi duomenys apie buto baigtumÄ , nustatytÄ sutarties 3.1.2 punkte. Taip pat pagal sutarties nuostatas nuosavybės teisė į butÄ ieÅ¡kovui turėjo pereiti, tik sudarius pagrindinę sutartį, o iki tol sklypas ir statomas butas nuosavybės teise priklausė atsakovui (sutarties 1.1. punktas).

Sutartyje nebuvo susitarta dėl įgaliojimų suteikimo ieÅ¡kovui atstovauti buto savininkui, įregistruojant buto baigtumÄ . Prieitina iÅ¡vada, jog viena vertus, sutarties 3.1.2 punkto nuostata yra neaiÅ¡ki, todėl nėra galimybės spręsti, kÄ pagal jÄ konkrečiai bÅ«tų turėjęs daryti ieÅ¡kovas, kita vertus, toks skunde nurodytas ieÅ¡kovo dokumentacijos nepateikimas netrukdė atsakovui pateikti buto 100 procentų baigtumui įregistruoti reikalingus dokumentus, nes jis juos turėjo kaip buto savininkas ir be ieÅ¡kovo dalyvavimo.

Dėl to spręstina, kad pirmiausia atsakovas turėjo užbaigti visus darbus ir atlikęs kadastrinius matavimus, perduoti užbaigtų dabų dokumentacijÄ ieÅ¡kovui, o tik tada ieÅ¡kovas, turėdamas visÄ statybos darbų užbaigimo medžiagÄ ir tinkamus įgalinimus, galėjo jÄ pateikti VÄ® Registrų centrui. Nagrinėjamu atveju atsakovas neįrodė, kad ieÅ¡kovui buvo perduota visa statybos darbų užbaigimo medžiaga.

40. Sutiktina su pirmosios instancijos teismo sprendimo iÅ¡vada, jog Å¡alių veiksmai po 2021-07-31, aiÅ¡kinant juos pagal CK 6.193 straipsnyje iÅ¡dėstytas sutarčių aiÅ¡kinimo taisykles, patvirtina, kad Å¡alys iÅ¡reiÅ¡kė valiÄ sutartį pratęsti ne iki konkrečia data nustatyto termino, bet iki darbų užbaigimo ir buto 100 procentų baigtumo įregistravimo. Taip pat pažymėtina, jog Å¡alims susitarus, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta tuomet, kai atsakovas užbaigs buto statybos darbus, savaime nereiÅ¡kia, jog Å¡alys tuo pačiu susitarė, kad atsakovui nekyla civilinė atsakomybė už sutarties neįvykdymÄ nustatytu terminu. CK 6.258 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad įstatymai ar sutartis gali nustatyti, kad už prievolės neįvykdymÄ ar netinkamÄ Ä¯vykdymÄ kaltoji Å¡alis privalo sumokėti netesybas (baudÄ , delspinigius). Pagal CK 6.258 straipsnio 2 dalies nuostatas, jeigu nustatytos netesybos, tai kreditorius negali reikalauti iÅ¡ skolininko kartu ir netesybų, ir realiai įvykdyti prievolę, iÅ¡skyrus atvejus, kai skolininkas praleidžia prievolės įvykdymo terminÄ . Å iame CK straipsnyje nustatytos civilinės atsakomybės – delspinigių mokėjimo esmė yra ta, kad kaltajai Å¡aliai pažeidus prievolių įvykdymo terminÄ , ji privalo mokėti delspinigius, tačiau jų mokėjimas neatleidžia nuo Å¡ios prievolės tolesnio vykdymo. Atsižvelgiat į tai, pirmosios instancijos teismas pagrįstai priteisė ieÅ¡kovui iÅ¡ atsakovo delspinigius, kurie buvo numatyti sutarties 5.2 punkte (CK 1.125 straipsnio 5 dalis).

41. Pažymėtina, kad apeliantas, nesutikdamas su pirmosios instancijos teismo iÅ¡vadomis, kitaip vertina tuos pačius įrodymus, pateikia savo nuomonę dėl jų turinio, tačiau nepagrindžia teiginių, jog pirmosios instancijos teismas, atlikdamas įrodymų vertinimÄ , bÅ«tų pažeidęs teisės normas ar netinkamai jas taikęs, t. y. iÅ¡ esmės siekia, kad byloje pateiktų įrodymų pagrindu bÅ«tų nustatytos kitos faktinės aplinkybės, nei tai padarė pirmosios instancijos teismas. Konstatuotina, kad kitokia apelianto nuomonė dėl tam tikrų įrodymų turinio neduoda pagrindo abejoti pirmosios instancijos teismo iÅ¡vadomis, pagrįstomis byloje esančių įrodymų visumos vertinimu.

42. Kiti apeliaciniame skunde ir atsiliepime į jį nurodyti argumentai neturi esminės reikÅ¡mės, vertinant pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumÄ ir pagrįstumÄ , todėl dėl jų nepasisakoma. Pažymėtina, kad teismų praktikoje laikomasi nuostatos, jog teismo pareiga pagrįsti priimtÄ procesinį spendimÄ neturėtų bÅ«ti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvienÄ argumentÄ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr.3K-7-38/2008; 2010 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr.3K-3-252/2010).

43. Teismų praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtÄ procesinį sprendimÄ neturėtų bÅ«ti suprantama, kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvienÄ argumentÄ . Atmesdamas apeliacinį skundÄ apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010 m. birželio 1 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-252/2010; 2010 m. kovo 16 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-107/2010 ir kt.). Sutinkama su pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvais, todėl jų nepakartoja, o pareiÅ¡kėjo apeliacinis skundas netenkinamas dėl anksčiau nurodytų motyvų.

Dėl bylos procesinės baigties.

44. Apibendrindama tai, kas iÅ¡dėstyta, konstatuotina, kad nagrinėjamoje byloje pirmosios instancijos teismas teisėtai ir pagrįstai patenkino ieÅ¡kovo ieÅ¡kinio reikalavimus. Pirmosios instancijos teismas tinkamai įvertino byloje esančius įrodymus, sprendimas motyvuotas, atitinka teismų formuojamÄ praktikÄ Å¡ios kategorijos bylose. Naikinti ar keisti skundžiamÄ sprendimÄ remiantis atsakovo apeliacinio skundo argumentais nėra pagrindo, sprendimas paliktinas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų.

45. Byla iÅ¡spręsta ne apelianto naudai, todėl jo turėtos bylinėjimosi iÅ¡laidos neatlyginamos. IeÅ¡kovas pateikė įrodymus, kad turėjo su Å¡ios bylos nagrinėjimu apeliacinės instancijos teisme susijusių bylinėjimosi iÅ¡laidų – 2 719,48 Eur. Å ios iÅ¡laidos neperžengia CPK 98 straipsnio 2 dalyje ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 bei Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu (Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymo Nr. 1R-77 redakcija) patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamÄ teisinę pagalbÄ (paslaugas) maksimalaus dydžio nustatytų ribų. Atsakovo apeliacinį skundÄ atmetus, iÅ¡ atsakovo ieÅ¡kovui priteistinos bylinėjimosi iÅ¡laidos – 2 719,48 Eur (CPK 79 straipsnis, 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnis).

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 330, 331 straipsniais,

n u t a r i a :

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023-06-27 sprendimÄ palikti nepakeistÄ .

Priteisti ieškovui S. V., a. k. (duomenys neskelbtini), iš atsakovo UAB „Milenija“, j. a. k. 303104384 bylinėjimosi išlaidas – 2 719,48 Eur (du tūkstančius septynis šimtus devyniolika eurų ir keturiasdešimt aštuonis euro centus).

Ši Vilniaus apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.

Teisėjai

Visvaldas Kazakiūnas

Rosita Patackienė

Dainiaus Rinkevičiaus