e28211fc-cef4-4c59-92b3-beff29a5850a · Vilniaus apygardos teismas

Civilinė byla Nr. e2A-1511-881/2017Teisminio proceso Nr. 2-68-3-30090-2016-0 Procesinio sprendimo kategorija: 2.6.11.6.; 2.6.16.8. (S) VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS N U T A R T I SLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU 2017 m. gruodžio 21 d.       Vilnius Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iÅ¡ teisėjų Vilijos Mikuckienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Vaclovo Pauliko ir JÅ«ros Marijos Strumskienės,vieÅ¡ame teismo posėdyje apeliacine raÅ¡ytinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo civilinę bylÄ pagal atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Lietuvos Respublikos žemės Å«kio ministerijos apeliacinį skundÄ dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2017 m. sausio 17 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje Nr. e2-1581-859/2017 pagal ieÅ¡kovės uždarosios akcinės bendrovės „Akmeninė dovana“ ieÅ¡kinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Lietuvos Respublikos žemės Å«kio ministerijos dėl įpareigojimo pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį, pakeičiant sklypo nuomininkÄ , trečiasis asmuo, nepareiÅ¡kiantis savarankiÅ¡kų reikalavimų ieÅ¡kovės pusėje, akcinė bendrovė Luminor Bank (buvusi AB DNB bankas).

Teisėjų kolegija, iÅ¡nagrinėjusi bylÄ , n u s t a t ė :                                  I. Ginčo esmė IeÅ¡kovė UAB „Akmeninė dovana“ ieÅ¡kiniu kreipėsi į teismÄ , praÅ¡ydama įpareigoti atsakovę Nacionalinę žemės tarnybÄ prie Lietuvos Respublikos žemės Å«kio ministerijos (toliau – ir NŽT) įforminti ieÅ¡kovei perleistÄ nuomos teisę į 0,2305 ha valstybinės žemės sklypÄ (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), toliau – Žemės sklypas), esantį (duomenys neskelbtini), Vilniaus m. sav., pakeičiant 2001 m. rugsėjo 4 d. sutartį Nr. 323 N01/2001-24753 „Dėl valstybinės ne žemės Å«kio paskirties žemės nuomos“ (toliau – Sutartis), pakeistÄ 2007 m. gruodžio 29 d. susitarimu Nr. KO 1/2007-1690 „Dėl 2001-09-04 sutarties Nr. 323 N01/2001-24753 „Dėl valstybinės ne žemes Å«kio paskirties žemės nuomos“ dalinio pakeitimo“ (toliau – Susitarimas 1) ir 2011 m. gruodžio 28 d. susitarimu Nr. S49 2011-500 „Dėl 2001-09-04 sutarties Nr. 323 N01/2001-24753, pakeisto 2007-12-29 susitarimu Nr. K01/2007-1690, dalinio pakeitimo“ (toliau – Susitarimas 2), vietoje buvusio žemės sklypo nuomininko UAB „Intractus“ įraÅ¡ant naujÄ Å¾emės sklypo nuomininkÄ UAB „Akmeninė dovana“; priteisti iÅ¡ atsakovės bylinėjimosi iÅ¡laidas.

Nurodė, kad 2014 m. sausio 9 d. NŽT Vilniaus miesto skyrius iÅ¡davė sutikimÄ Nr. 49ST-(14.49.5.)-38 „Dėl nekilnojamųjų daiktų bei nuomos teisės perleidimo“, kuriuo iÅ¡reiÅ¡kė sutikimÄ , kad bÅ«tų perleisti Žemės sklype esantys pastatai kartu su Žemės sklypo nuomos teise, atsiradusia Nekilnojamojo turto registre (registro Nr. (duomenys neskelbtini)) Sutarties (dalinai pakeistos Susitarimu 1 ir Susitarimu 2) (toliau – Nuomos sutartis) pagrindu. 2016 m. sausio 18 d. ieÅ¡kovė (pirkėjas) ir Žemės sklypo nuomininkas UAB „Intractus“ (pardavėjas) sudarė Nekilnojamųjų daiktų pirkimo-pardavimo sutartį (notarinio registro Nr. 94) (toliau – Pirkimo-pardavimo sutartis), kuria ieÅ¡kovė iÅ¡ UAB „Intractus“, kredituojant AB DNB bankui, įsigijo Žemės sklype esančius nekilnojamojo turto daiktus: pastatÄ â€“ komercinės paskirties pastatÄ su gyvenamuoju butu (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastatÄ â€“ garaÅ¾Ä (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kitus inžinerinius statinius – kiemo statinius (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir kitÄ inžinerinį statinį – kiemo aikÅ¡telę (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)).

IeÅ¡kovė 2016 m. sausio 19 d. praÅ¡ymu kreipėsi į NŽT Vilniaus miesto skyrių, praÅ¡ydama pakeisti Nuomos sutartį. Vilniaus miesto skyrius parengė susitarimo „Dėl 2001 m. rugsėjo 4 d. sutarties Nr. 323 N01/2001-24753 „Dėl valstybinės ne žemės Å«kio paskirties žemės nuomos“, pakeistos 2007 m. gruodžio 29 d. susitarimu Nr. K01/2007-1690, 2011 m. gruodžio 28 d. susitarimu Nr. S49 2011-500 pakeitimo“ projektÄ (toliau – Susitarimas 3) ir el. paÅ¡tu pateikė jį derinti ieÅ¡kovei.

Susitarimo 3 projekte buvo numatyta pakeisti Nuomos sutartį, vietoje buvusio Žemės sklypo nuomininko UAB „Intractus“ įraÅ¡ant naujÄ Å½emės sklypo nuomininkÄ ieÅ¡kovę. PasiraÅ¡iusi Susitarimo 3 projektÄ ieÅ¡kovė pateikė jį NŽT Vilniaus miesto skyriui, kuris 2016 m. birželio 27 d. raÅ¡tu Nr. 49SJN-1487-(14.49.105.) „Dėl valstybinės žemės sklypo nuomos“ atsisakė tenkinti ieÅ¡kovės praÅ¡ymÄ dėl Nuomos sutarties pakeitimo. AtsisakymÄ tenkinti ieÅ¡kovės praÅ¡ymÄ NŽT Vilniaus miesto skyrius motyvavo tu, kad Žemės sklype pastato – komercinės paskirties pastato su gyvenamuoju butu (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) baigtumo procentas yra 7 proc., pastato – garažo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) baigtumo procentas – 17 proc., o tai reiÅ¡kia, kad Žemės sklypas nenaudojamas jame esantiems statiniams eksploatacijai pagal tiesioginę paskirtį, įraÅ¡ytÄ Nekilnojamojo turto kadastre, ir negali bÅ«ti iÅ¡nuomojamas be aukciono Å¡ių pastatų savininkui.

IeÅ¡kovės teigimu, atsakovė nepagrįstai atsisakė pasiraÅ¡yti SusitarimÄ 3, kadangi neįvertino aplinkybės, kad Nuomos sutartis dėl Žemės sklypo yra sudaryta ir galiojanti, o atsižvelgiant į tai, kad 2016 m. sausio 18 d. pirkimo-pardavimo sutartimi ieÅ¡kovei perėjo nuosavybės teisė į visus pastatus ir statinius, esančius Žemės sklype, Žemės sklypo nuomos santykiai pagal Nuomos sutartį įstatymo pagrindu yra tęsiami su pastatus ir statinius įsigijusiu asmeniu – ieÅ¡kove, todėl nagrinėjamojo situacijoje nesprendžiamas klausimas dėl naujos valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo, atitinkamai, ieÅ¡kovė neturi teisinio pagrindo stabdyti Nuomos sutarties pakeitimo procedÅ«ros.

IeÅ¡kovė pažymėjo, kad Žemės sklype du statiniai (kiemo statiniai (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir kiemo aikÅ¡telė (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini))), esantys Žemės sklype, yra 100 procento baigtumo, funkcionuojantys ir tinkami naudoti, o pastatų – komercinės paskirties pastato su gyvenamuoju butu ir garažo – pamatai, kaip pastatų konstrukciniai elementai, bei po komercinės paskirties pastato su gyvenamuoju butu esantis rÅ«sys (110,32 kv. m ploto) yra iÅ¡likę ir Žemės sklypÄ naudojančio asmens valia (ieÅ¡kovės UAB „Akmeninė dovana“) gali bÅ«ti panaudoti pastatų atstatymui (kÄ ir siekia padaryti ieÅ¡kovė).

Anot ieškovės, atsakovė nepagrįstai suvaržė ieškovės teises, nes nekilnojamojo daikto savininkas, įgyvendindamas turimos nuosavybės sukuriamas teises, nepažeisdamas kitų asmenų teisių ir teisėtų interesų, laikydamasis teisės aktų nustatytos tvarkos, turi teisę daryti turimam daiktui fizinį poveikį – jį remontuoti, rekonstruoti, pakeisti jo paskirtį, taip pat nugriauti.Atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos su ieškiniu nesutiko.

Nurodė, kad NŽT Vilniaus miesto skyriaus atsisakymas pakeisti Žemės sklypo nuomos sutartį kyla iš Nekilnojamojo turto registro išrašų bei nustatytų faktinių aplinkybių, remiantis galiojančiais teisės aktais. Atsakovės teigimu, teisėtas žemės sklype esančių statinių valdymas – tai valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo prielaida, laisvi, statiniais neužstatyti žemės sklypai negalėtų būti nuomojami ne aukciono tvarka. Tai, kad statinys įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, savaime nereiškia, kad statinys yra naudojamas.

Pagal galiojančius teisės aktus žemės sklypo nuoma be aukciono siejama su konkrečios paskirties statinio naudojimu vykdant tam tikrÄ veiklÄ ir eksploatuojant jį pagal esamÄ (tiesioginę) paskirtį. Teisės aktai nenumato galimybės sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį prie likviduotinų, naikintinų pastatų/ statinių, kadangi tokie statiniai negali bÅ«ti eksploatuojami pagal paskirtį. Kitaip tariant, ieÅ¡kovė be teisinio pagrindo valdydama Žemės sklypÄ galėtų sukurti prielaidas ilgalaikiam Å¡io didelės vertės valstybės turto užvaldymui.

Duodamas sutikimas perleisti statinius, esančius Žemės sklype, bei Žemės sklypo nuomos teisę 2014 m. sausio 13 d. raštu Nr. 49ST-(14.49.5.)-38 „Dėl nekilnojamųjų daiktų bei nuomos teisės perleidimo“, Vilniaus miesto skyrius vadovavosi Nekilnojamojo turto registro duomenimis, kuriuose pagrindinio pastato - komercinės paskirties pastato su gyvenamuoju butu - statinio baigtumas buvo nurodytas 100 procentų, todėl Vilniaus miesto skyrius neturėjo pagrindo prieštarauti Žemės sklypo nuomos teisės perleidimui.

Komercinės paskirties pastato su gyvenamuoju butu bei pastato - garažo kadastro duomenys pasikeitė 2014 m. gegužės 15 d. Vilniaus miesto skyrius, 2016 m. balandžio 5 d. atlikęs Žemės sklypo patikrinimÄ vietoje, konstatavo, kad pagrindinio statinio – komercinės paskirties pastato su gyvenamuoju butu – faktiÅ¡kai nėra, iÅ¡ jo yra likę tik pamatai. Tai reiÅ¡kia, kad jis nėra ir negali bÅ«ti naudojamas pagal tiesioginę paskirtį, nurodytÄ Nekilnojamojo turto registre. Nekilnojamojo turto registre minėto pastato pagrindinė naudojimo paskirtis yra maitinimo, kadangi pastato faktiÅ¡kai nėra, tai jis ir negali atlikti savo tiesioginės funkcijos.

Siekdama iÅ¡sinuomoti valstybinės žemės sklypÄ , ieÅ¡kovė neatitinka teisės normų sÄ lygų, todėl neįgyja teisės į ginčo valstybinės žemės nuomÄ .Trečiasis asmuo, nepareiÅ¡kiantis savarankiÅ¡kų reikalavimų ieÅ¡kovės pusėje, Luminor Bank AB su ieÅ¡kiniu sutiko. Nurodė, kad ieÅ¡kinyje nurodyta kasacinio teismo praktika (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. rugpjūčio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-464-969/2015) patvirtina, kad daikto naudojimu pagal paskirtį turi bÅ«ti suprantamas ir teritorijų planavimo dokumento parengimas, leidimų pastato remonto ar rekonstrukcijos darbams ar užsiimti atitinkama veikla gavimas ir net parengiamieji tokių veiksmų atlikimo darbai.

Pažymėjo, kad nuomininko teisė (kuriÄ ieÅ¡kovė perėmė 2014 m. sausio 9 d. atsakovės sutikimo ir 2016 m. sausio 18 d. sutarties pagrindu) vykdyti pastatų statybos darbus Žemės sklype (taip pat ir užbaigti pradėtų statyti pastatų statybos darbus) yra numatyta Sutarties 5 p. Pabrėžė, kad atsakovės atsisakymas įforminti Žemės sklypo nuomininko pasikeitimÄ apriboja ieÅ¡kovės galimybes įgyvendinti savo kaip Žemės sklype esančių pastatų savininko teises.            II.

Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė Vilniaus miesto apylinkės teismas 2017 m. sausio 17 d. sprendimu ieÅ¡kinį tenkino.Teismas nurodė, kad, remiantis Civilinio kodekso (toliau – CK) 6.394 straipsnio 1 dalimi, pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tÄ daiktÄ pardavėjas perduoda ir Å¡io straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas teises į tÄ Å¾emės sklypo dalį, kuriÄ tas daiktas užima ir kuri bÅ«tina jam naudoti pagal paskirtį.

Å io straipsnio 3 dalis nustato, kad jeigu nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, tai nekilnojamÄ jį daiktÄ jis gali parduoti be žemės sklypo savininko sutikimo tik tuo atveju, jeigu tai neprieÅ¡tarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sÄ lygoms. Kai toks nekilnojamasis daiktas parduodamas, pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sÄ lygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.Kasacinio teismo praktikoje ne kartÄ pažymėta, kad žemės santykiai turi bÅ«ti tvarkomi atsižvelgiant į įstatymuose įtvirtintus žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo teisių apsaugos, bÅ«tinybės žemę naudoti pagal pagrindinę tikslinę paskirtį ir kitus principus.

Teisė naudotis valstybine žeme, reikalinga pastatams ir statiniams eksploatuoti, taip pat teisė teisės aktuose nustatyta tvarka jÄ nuomoti ar pirkti yra iÅ¡ įstatymo kylanti teisė (Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 straipsnis, Civilinio kodekso XXIX skyrius, Žemės įstatymas, kiti specialieji įstatymai). Valstybinės žemės naudojimo, valdymo bei disponavimo teisiniams santykiams yra taikomas specialusis teisinis reglamentavimas, kurį lemia ir su vieÅ¡uoju interesu susijęs santykių objektas – valstybinė žemė.

Å iam teisiniam reglamentavimui yra bÅ«dingas imperatyvusis pobÅ«dis; taip užtikrinama valstybinės žemės socialinė paskirtis – teikti visuomeninę naudÄ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. spalio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-437/2009; 2010 m. spalio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-377/2010; kt.). Å ie kasacinio teismo iÅ¡aiÅ¡kinimai reiÅ¡kia, kad teisė naudotis valstybine žeme, reikalinga statiniams eksploatuoti, visų pirma, kyla iÅ¡ įstatymo.

CK 6.394 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tÄ daiktÄ pardavėjas perduoda ir Å¡io straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas teises į tÄ Å¾emės sklypo dalį, kuriÄ tas daiktas užima ir kuri bÅ«tina jam naudoti pagal paskirtį. Pagal CK 6.394 straipsnio 3 dalį, kai nekilnojamasis daiktas, esantis ne jo savininko žemės sklype, parduodamas, pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sÄ lygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.

Taigi, iÅ¡ pirmiau nurodyto teisinio reglamentavimo bei kasacinės praktikos iÅ¡plaukia, kad teisė naudotis valstybine žeme, reikalinga pastatams ir statiniams eksploatuoti, taip pat teisė teisės aktuose nustatyta tvarka jÄ nuomoti ar pirkti yra įstatymo suteikta teisė, kuri naujajam statinių savininkui pereina kartu (tuo pačiu momentu) su nuosavybės teisėmis. CK 6.394 straipsnio 3 dalies nuostatos yra imperatyvaus pobÅ«džio, todėl, perleisdamas nuosavybės teisę į statinius, jų savininkas negali pasirinkti kitokio elgesio varianto ir privalo pirkėjui perleisti teisę naudotis žemės sklypo dalimi tokiomis pat sÄ lygomis, kokias pats turėjo.

Vadinasi, naujajam statinių savininkui pereina tiek teisės, tiek pareigos, susijusios su žemės sklypu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2016 m. gegužės 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-280-611/2016).Žemės sklypo nuomos Sutartis sudaryta dėl joje esančių nekilnojamųjų daiktų (pastatų, aikÅ¡telių). Besikeičiant nekilnojamojo turto savininkams, Sutartis buvo keičiama, nurodant vis naujus iÅ¡nuomotame Žemės sklype esančio nekilnojamojo turto savininkus, tačiau Sutarties sÄ lygos ir tikslai, nurodyti Sutarties 3-5 punktuose, keičiami nebuvo.

O bÅ«tent, Sutartyje nebuvo apibrėžtos Žemės sklype esančių pastatų (statinių, įrenginių) naudojimo sÄ lygos. Laikantis įstatymų buvo leidžiama vykdyti statybos darbus. Numatytos Sutarties nutraukimo prieÅ¡ terminÄ sÄ lygos (Sutarties 12 punktas), viena kurių – „<...> jeigu kita Å¡alis nevykdo savo įsipareigojimų arba pažeidžia Å¡ios sutarties reikalavimus <...>“. Tiek sudarant Pirkimo-pardavimo sutartį, tiek vėliau Žemės sklype esančio nekilnojamojo turto (statinių, aikÅ¡telių) buvimÄ patvirtina IÅ¡raÅ¡as, UAB „Geokada“ 2015 m. birželio 19 d. sudaryta nekilnojamojo daikto (Žemės sklypo) kadastro duomenų byla, sudaryta Kredito sutartis, Pirkimo-pardavimo sutartis ir Sutartinė hipoteka.

Tiek atsakovės, tiek ieÅ¡kovės pateikti įrodymai patvirtina, kad pastatai Žemės sklype yra pažeisti. Vilniaus miesto savivaldybės administracija 2014 m. balandžio 18 d. raÅ¡ytiniu pritarimu statinio projektui Nr. RPP-140418-00324 buvo suteikusi teisę UAB „Intractus“ Žemės sklype griauti statinį (-ius), kurio paskirtis – maitinimo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir pagalbinį Å«kinį statinį, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Sutartis numato statybos darbų vykdymÄ Å½emės sklype.

IeÅ¡kovė siekia atstatyti pastatus, tačiau nepasiraÅ¡iusi su atsakove susitarimo dėl Sutarties pakeitimo, negali gauti leidimų pastatams atstatyti.Atsakovė nurodo, kad su ieÅ¡kove negali bÅ«ti sudarytas Susitarimas 3, kadangi pastarasis neatitinka įstatymų reikalavimų. Pažymėjo, kad 2014 m. sausio 9 d. ir 2014 m. sausio 13 d. iÅ¡davė sutikimÄ Nr. 49ST-(14.49.5.)-38 „Dėl nekilnojamųjų daiktų bei nuomos teisės perleidimo“, kuriuo sutiko, kad bÅ«tų perleisti Žemės sklype esantys pastatai kartu su Žemės sklypo nuomos teise, atsiradusia Nekilnojamojo turto registre (registro Nr. (duomenys neskelbtini)) Sutarties (dalinai pakeistos Susitarimu 1 ir Susitarimu 2) pagrindu, nežinodama apie esamÄ padėtį, kuri tiksliau nustatyta 2016 m. balandžio 5 d.

Tokio patikrinimo bÅ«tinumÄ atsakovė įvardijo kaip siekį nustatyti, ar vietovėje yra eksploatuojami statiniai, kurių eksploatacijai nauju susitarimu bÅ«tų perleistas Žemės sklypas. Tačiau teismas pažymėjo, kad Sutartimi Žemės sklypas jau yra iÅ¡nuomotas, o ieÅ¡kovė, pasiraÅ¡ydama Pirkimo-pardavimo sutartį, įgijo visas teises ir pareigas, susijusias su Žemės sklypo nuoma. III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai Atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Lietuvos Respublikos žemės Å«kio ministerijos apeliaciniu skundu praÅ¡o panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2017 m. sausio 17 d. sprendimÄ ir priimti naujÄ sprendimÄ â€“ ieÅ¡kinį atmesti kaip nepagrįstÄ .

Apeliacinį skundÄ grindžia Å¡iais argumentais:Teismas nevertino ieÅ¡kovės ir UAB „Intractus“ sÄ Å¾iningumo. UAB „Intractus“ 2015 m. gruodžio 1 d. raÅ¡tu Nr. S-INT2015/253 „Dėl sutikimo iÅ¡davimo“ pateikė NŽT Vilniaus miesto skyriui praÅ¡ymÄ , kuriuo prašė iÅ¡duoti sutikimÄ dėl statinių, esančių Žemės sklype, pardavimo ir Žemės sklypo nuomos teisės perleidimo, tačiau atsakymo į šį praÅ¡ymÄ nesulaukė, o perleido statinius ieÅ¡kovei.

Teismas Å¡iÄ aplinkybę privalėjo įvertinti, nes ji yra esminė, vertinant sandorio sudarymÄ ir atitinkamai – Žemės sklypo nuomos sutarties tęstinumÄ .Teismas neįvertino aplinkybės, kad UAB „Intractus“ perleido statinius bei teisę į nuomÄ ieÅ¡kovei be Žemės sklypo patikėtinio sutikimo. Sutikimas perleisti statinius, esančius Žemės sklype, bei Žemės sklypo nuomos teisę buvo iÅ¡duotas 2014 m. sausio 13 d. raÅ¡tu Nr. 49ST-(14.49.5.)-38 „Dėl nekilnojamųjų daiktų bei nuomos teisės perleidimo“.

NŽT Vilniaus miesto skyrius vadovavosi Nekilnojamojo turto registro duomenimis, kuriuose pagrindinio pastato – komercinės paskirties pastato su gyvenamuoju butu – statinio baigtumas buvo nurodytas 100 procentų, todėl neturėjo pagrindo prieÅ¡tarauti Žemės sklypo nuomos teisės perleidimui. Komercinės paskirties pastato su gyvenamuoju butu bei pastato – garažo kadastro duomenys pasikeitė 2014 m. gegužės 15 d., todėl pasikeitus aplinkybėms (pastatas – komercinės paskirties pastatas su gyvenamuoju butu RC iÅ¡raÅ¡e fiziÅ¡kai pažeistas), NŽT Vilniaus miesto skyrius nebÅ«tų sutikęs leisti perleisti Žemės sklype esančių statinių su Žemės sklypo nuomos teise.Pagal galiojančius teisės aktus, žemės sklypo nuoma be aukciono siejama su konkrečios paskirties statinio naudojimu vykdant tam tikrÄ veiklÄ ir eksploatuojant jį pagal esamÄ (tiesioginę) paskirtį.

Teisės aktai nenumato galimybės sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį prie likviduotinų, naikintinų pastatų / statinių, kadangi tokie statiniai negali bÅ«ti eksploatuojami pagal paskirtį. Taigi NŽT mano negalinti tęsti nuomos santykių su ieÅ¡kove, kadangi nustatytos faktinės aplinkybės Žemės sklype liudija tai, jog funkcionuojančio statinio (kuriam ir buvo iÅ¡nuomotas Žemės sklypas) pagal paskirtį nėra. Kitu atveju bÅ«tų paneigta įstatymų NŽT suteikta pareiga užtikrinti racionalų valstybinės žemės naudojimÄ , nuo ko nukentėtų visa visuomenė.Atsiliepimu į apeliacinį skundÄ ieÅ¡kovė UAB „Akmeninė dovana“ praÅ¡o apeliacinį skundÄ atmesti ir Vilniaus miesto apylinkės teismo 2017 m. sausio 17 d. sprendimÄ palikti nepakeistÄ , priteisti bylinėjimosi iÅ¡laidas.

AtsiliepimÄ grindžia Å¡iais argumentais:Esant byloje pareikÅ¡tam tik vienam ieÅ¡kovės reikalavimui (įpareigoti atsakovę įforminti ieÅ¡kovei perleistÄ nuomos teisę į Žemės sklypÄ ), vadovaujantis Civilinio proceso kodekso 265 straipsnio 2 dalimi, teismas neturėjo teisinio pagrindo vertinti ieÅ¡kovės ir UAB „Intractus“ sÄ Å¾iningumo sudarant 2016 m. sausio 18 d. pirkimo-pardavimo sutartį bei Å¡io sandorio teisėtumo, t. y. priimti sprendimÄ peržengiant byloje pareikÅ¡tÄ reikalavimÄ .Vadovaujantis CK 6.394 straipsnio 3 dalies nuostatomis bei Lietuvos notarų rÅ«mų konsultacija, patvirtinta Lietuvos notarų rÅ«mų prezidiumo 2013 m. birželio 27 d. nutarimu Nr. 13, pakeistu 2013 m. spalio 24 d. nutarimu Nr. 4.5., atsižvelgiant į tai, kad statinių ir pastatų, esančių Žemės sklype, perleidimo sandoris neprieÅ¡tarauja įstatymų ir valstybinės žemės nuomos sutarties nustatytoms žemės sklypo naudojimo sÄ lygoms, NŽT sutikimas dėl nuomos teisės perleidimo nagrinėjamu atveju nėra privalomas.

Be to, 2014 m. sausio 13 d. NŽT sutikime nėra nurodyta jo galiojimo termino ir pakeitimo tvarkos, o apeliantė nepateikė teisinio pagrindimo teiginiui, kad 2014 m. sausio 13 d. sutikimas negalėjo bÅ«ti pateiktas notarui sudarant 2016 m. sausio 18 d. pirkimo-pardavimo sutartį, kad jis neteko galios; Å¡io sutikimo pagrįstumas nesukėlė notarui abejonių. Apeliantės teiginys, kad naujas sutikimas perleisti Žemės sklypo nuomos teisę nebÅ«tų iÅ¡duotas, yra hipotetinis, nes apeliantė negali užtikrintai garantuoti, koks institucijos sprendimas bÅ«tų priimtas prieÅ¡ 1,5 metų.Pastatų ar statinių fizinė bÅ«klė negali bÅ«ti priežastis NŽT atsisakyti iÅ¡duoti sutikimÄ perleisti valstybinės žemės nuomos teisę (kai toks sutikimas yra bÅ«tinas).

UAB „Intractus“ teisėtai įgyta nuosavybės teisė į statinius ir pastatus negali būti paneigta nuosavybę pripažįstant iš dalies išnykusia, nes, kaip nurodė kasacinis teismas, tokio nuosavybės pasibaigimo pagrindo nenustato CK nuostatos dėl nuosavybės teisės įgijimo ir praradimo pagrindų. Apeliantė, kaip viešosios teisės subjektas, neturi teisės riboti privačios nuosavybės ir nuspręsti, kad nuosavybė išnyko, bei uždrausti kartu su pastatais ir statiniais perleisti žemės nuomos teisę. Teigdama, kad negali tęsti nuomos santykių su ieškove, apeliantė faktiškai pripažįsta ieškovės nuomos teisę ir laiko ieškovę Žemės sklypo nuomininke, nes tik su nuomininku žemės nuomos teisiniai santykiai gali būti tęsiami arba netęsiami.

Tokiu atveju yra nelogiÅ¡kas NŽT, kaip vieÅ¡ojo administravimo subjekto, elgesys ieÅ¡kovės atžvilgiu – atsisakymas administracine tvarka, kaip numato Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 45 punktas, pakeisti galiojančiÄ Å½emės sklypo nuomos sutartį, vietoje buvusio nuomininko įraÅ¡ant ieÅ¡kovę. IeÅ¡kovės nuomos teisės į Žemės sklypÄ pripažinimas tik patvirtina skundžiamo teismo sprendimo teisėtumÄ .Pagal CK 6.564 straipsnio 2 dalies nuostatas, žemės nuomos sutartis negali bÅ«ti nutraukta pasyviais veiksmais, turi bÅ«ti laikomasi atitinkamos procedÅ«ros ir terminų.

Taigi NŽT neturi teisinio pagrindo stabdyti Žemės sklypo nuomos pakeitimo ir nesilaikyti CK 6.564 straipsnio 2 dalies nuostatų.Atsiliepimu į apeliacinį skundÄ trečiasis asmuo Luminor Bank AB praÅ¡o apeliacinį skundÄ atmesti, o Vilniaus miesto apylinkės teismo 2017 m. sausio 17 d. sprendimÄ palikti nepakeistÄ . AtsiliepimÄ grindžia Å¡iais argumentais:Atsakovė pati pažeidė teisės aktų reikalavimus ir neatsakė trečiajam asmeniui UAB „Intractus“ per nustatytÄ 20 darbo dienų terminÄ .

Kaip nurodo pati atsakovė, UAB „Intractus“ dėl sutikimo perleisti statinius ir valstybinės žemės nuomos teisę į atsakovę kreipėsi dar 2015 m. gruodžio 1 d., tačiau nei iki 2016 m. sausio 18 d. Nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, nei vėliau atsakovė nepateikė jokio atsakymo į UAB „Intractus“ praÅ¡ymÄ . Taigi bÅ«tent atsakovė (o ne UAB „Intractus“) pažeidė jos veiklai keliamus reikalavimus, neiÅ¡nagrinėdama pateikto praÅ¡ymo nustatytais terminais.2016 m. sausio 18 d.

Nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutartis buvo sudaryta turint anksčiau iÅ¡duotÄ ir nepanaikintÄ /neatÅ¡auktÄ atsakovės sutikimÄ perleisti ginčo žemės sklype esančius statinius.Ä®statyme nėra nustatyta kategoriÅ¡ko reikalavimo, kad prieÅ¡ perleidžiant valstybinėje žemės esančius statinius, privalomai turi bÅ«ti gautas žemės savininko (patikėtinio) sutikimas. Atsižvelgiant į tai, kad prieÅ¡ sudarant 2016 m. sausio 18 d. nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutartį, buvo sudaryta ir galiojo valstybinės žemės, reikalingos Å¡iems statiniams eksploatuoti, nuomos sutartis, turto perleidimo sutartimi nebuvo keičiamos valstybinės žemės naudojimo sÄ lygos, įstatymo (o ne atsakovės) suteikiamos teisės į naudojimÄ si valstybinės žemės sklype automatiÅ¡kai sutarties pagrindu perėjo ieÅ¡kovei.Byloje nebuvo ginčijamas ir kvestionuojamas statinių, esančių valstybinės žemės sklype, perleidimo faktas.

Tad nekilnojamojo turto perleidimo sandoris, kuriuo taip pat buvo perleistos įstatymu nustatytos teisės į valstybinę žemę, reikalingÄ statiniams eksploatuoti pagal tiesioginę paskirtį, yra galiojantis ir sukuriantis atitinkamas pasekmes – CK 6.394 straipsnio 3 dalyje numatytos teisės į žemę perėjimÄ ieÅ¡kovei.UAB „Intractus“ perleidus, o ieÅ¡kovei perėmus tiek nuosavybės teisę į valstybinėje žemėje esančius statinius, tiek teisę į naudojimÄ si valstybine žeme, skirta Å¡iems statiniams eksploatuoti, ieÅ¡kinio reikalavimų Å¡ioje byloje tenkinimas reiÅ¡kia tik tinkamÄ sandorio ir įstatymo pagrindu jau įvykusio fakto (teisių perėjimo ieÅ¡kovei) įforminimÄ .

BÅ«tent toks reikalavimas ir buvo formuluojamas civilinėje byloje – ne sudaryti naujÄ valstybinės žemės nuomos sutartį, o įforminti nuomos teisės perleidimÄ (sutarties Å¡alies pasikeitimÄ ). TokiÄ pareigÄ atsakovei numato ir 1999 m. kovo 9 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 45 punktas.Atsakovė ignoruoja ieÅ¡kovės dar ieÅ¡kinyje nurodytÄ kasacinio teismo praktikÄ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. rugpjūčio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-464-969/2015), patvirtinančiÄ , kad daikto naudojimu pagal paskirtį turi bÅ«ti suprantamas ir teritorijų planavimo dokumento parengimas, leidimų pastato remonto ar rekonstrukcijos darbams ar užsiimti atitinkama veikla gavimas ir net parengiamieji tokių veiksmų atlikimo darbai.

Teisėjų kolegija k o n s t a t u o j a : IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir iÅ¡vados   Apeliacinis skundas netenkinamas.Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylÄ neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, iÅ¡skyrus, kai to reikalauja vieÅ¡asis interesas (CPK 320 straipsnio 1 ir 2 dalys, Lietuvos Respublikos Konstitucinio Teismo 2006 m. rugsėjo 21 d. nutarimas Nr. 102-3957).Apeliacine tvarka nagrinėjamoje byloje ginčas kilo dėl valstybinės žemės nuomos teisės perėjimo naujajam pastatų (statinių) savininkui ir Nacionalinės žemės tarnybos prie Lietuvos Respublikos žemės Å«kio ministerijos atsisakymo pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį, joje nurodant naujÄ jį valstybinės žemės nuomininkÄ .Kasacinio teismo praktikoje iÅ¡aiÅ¡kinta, kad teisė naudotis valstybine žeme, reikalinga statiniams eksploatuoti, visų pirma, kyla iÅ¡ įstatymo.

CK 6.394 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tÄ daiktÄ pardavėjas perduoda ir Å¡io straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas teises į tÄ Å¾emės sklypo dalį, kuriÄ tas daiktas užima ir kuri bÅ«tina jam naudoti pagal paskirtį. Pagal CK 6.394 straipsnio 3 dalį, kai nekilnojamasis daiktas, esantis ne jo savininko žemės sklype, parduodamas, pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sÄ lygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.

Taigi teisė naudotis valstybine žeme, reikalinga pastatams ir statiniams eksploatuoti, taip pat teisė teisės aktuose nustatyta tvarka jÄ nuomoti ar pirkti yra įstatymo suteikta teisė, kuri naujajam statinių savininkui pereina kartu (tuo pačiu momentu) su nuosavybės teisėmis. CK 6.394 straipsnio 3 dalies nuostatos yra imperatyvaus pobÅ«džio, todėl, perleisdamas nuosavybės teisę į statinius, jų savininkas negali pasirinkti kitokio elgesio varianto ir privalo pirkėjui perleisti teisę naudotis žemės sklypo dalimi tokiomis pat sÄ lygomis, kokias pats turėjo.

Vadinasi, naujajam statinių savininkui pereina tiek teisės, tiek pareigos, susijusios su žemės sklypu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gegužės 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-280-611/2016).UAB „Intractus“ (pardavėjo) ir UAB „Akmeninė dovana“ (pirkėjo) 2016 m. sausio 18 d. sudaryta Nekilnojamųjų daiktų pirkimo-pardavimo sutartimi naujajam pastatų ir statinių savininkui buvo perduotos visos nuomos teisės ir pareigos į žemės sklypÄ , kylančios iÅ¡ Valstybinės žemės nuomos sutarties (Sutarties 3.7 punktas).

Kaip teisingai pastebi ieÅ¡kovė, Å¡ios sutarties galiojimas nebuvo ginčijamas nagrinėjamoje byloje, todėl apeliantės argumentai, kad teismas privalėjo vertinti sutarties Å¡alių sÄ Å¾iningumÄ sudarant sutartį, taip pat apeliantės sutikimo perleisti statinius ir žemės nuomos teisę iÅ¡davimo aplinkybes, yra nepagrįsti. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (toliau – Taisyklės) 45 punkte nustatyta, kad perleidžiant žemės nuomos teisę į visÄ Å¾emės sklypÄ , pakeičiama valstybinės žemės nuomos sutartis – joje įraÅ¡omas naujasis nuomininkas, tačiau valstybinės žemės nuomos sutarties sÄ lygos nekeičiamos.

Šį valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimÄ pasiraÅ¡o naujasis nuomininkas ir nuomotojas.Taigi byloje pareikÅ¡tas ieÅ¡kovės reikalavimas „įpareigoti atsakovę įforminti ieÅ¡kovei perleistÄ nuomos teisę į valstybinės žemės sklypÄ , vietoje buvusio žemės sklypo nuomininko įraÅ¡ant naujÄ jį žemės sklypo nuomininkÄ â€œ, iÅ¡ esmės reiÅ¡kia minėtos Taisyklių nuostatos įgyvendinimÄ , o ne reikalavimÄ sudaryti naujÄ valstybinės žemės nuomos sutartį, kurio metu vertinamas valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo sÄ lygų ir pagrindų buvimas.

Kaip teisingai nurodo ieÅ¡kovė, nustačius, kad valstybinė žemė yra naudojama ne pagal sutartyje numatytÄ pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) bÅ«dÄ arba yra keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) bÅ«das, tai yra pagrindas apeliantei nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį (Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalis, CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas), tačiau nėra pagrindas atsisakyti patvirtinti jau įvykusį valstybinės žemės nuomos sutarties Å¡alių (nuomininkų) pasikeitimÄ .Nagrinėjamo ginčo kontekste apeliacinės instancijos teismas atkreipia dėmesį, kad apeliantės atsisakymas pasiraÅ¡yti valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimÄ iÅ¡ esmės reiÅ¡kia, kad valstybinės žemės nuomos sutartyje žemės nuomininku ir toliau nurodoma UAB „Intractus“, nebeturinti jokių nuosavybės teisių į valstybiniame žemės sklype esančius statinius, o tai apeliantės keliamo racionalaus valstybinės žemės naudojimo klausimo neiÅ¡sprendžia.Remdamasis tuo, kas iÅ¡dėstyta, apeliacinės instancijos teismas daro iÅ¡vadÄ , kad pirmosios instancijos teismas priėmė teisėtÄ ir pagrįstÄ sprendimÄ , kurio naikinti apeliacinio skundo motyvais nėra pagrindo.Absoliučių skundžiamo teismo sprendimo negaliojimo pagrindų, įtvirtintų CPK 329 straipsnio 2 dalyje, taip pat nenustatyta.IeÅ¡kovė prašė priteisti iÅ¡ atsakovės 300 Eur iÅ¡laidų advokato pagalbai apmokėti apeliacinės instancijos teisme.

Remiantis CPK 98 straipsniu, Å¡is ieÅ¡kovės praÅ¡ymas tenkinamas.Trečiojo asmens Luminor Bank AB praÅ¡ymÄ priteisti iÅ¡ atsakovės 605 Eur iÅ¡laidų advokato pagalbai apmokėti apeliacinės instancijos teisme teismas, įvertinęs bylos sudėtingumÄ bei galimas advokato darbo ir laiko sÄ naudas rengiant trečiojo asmens atsiliepimÄ Ä¯ apeliacinį skundÄ , vadovaudamasis bendraisiais teisingumo, protingumo ir sÄ Å¾iningumo principais, tenkina iÅ¡ dalies, priteisdamas trečiajam asmeniui iÅ¡ atsakovės 300 Eur iÅ¡laidų advokato pagalbai apmokėti.   Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, n u t a r i a:

           Vilniaus miesto apylinkės teismo 2017 m. sausio 17 d. sprendimÄ palikti nepakeistÄ .           Priteisti ieÅ¡kovei UAB „Akmeninė dovana“ iÅ¡ atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės Å«kio ministerijos 300 Eur iÅ¡laidų advokato pagalbai apmokėti apeliacinės instancijos teisme.           Priteisti trečiajam asmeniui Luminor Bank AB iÅ¡ atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės Å«kio ministerijos 300 Eur iÅ¡laidų advokato pagalbai apmokėti apeliacinės instancijos teisme.

                    Teisėjai                                                                                           Vilija Mikuckienė                                                                                                                   Vaclovas Paulikas                                       Jūra Marija Strumskienė