e09002d8-e26e-46dc-b689-8f316dce2d8e · Kauno apygardos teismas

Civilinė byla Nr                                                                                        Civilinė byla Nr. e2-1092-657/2016Teisminio proceso Nr. 2-56-3-00877-2015-6                                                               Procesinio sprendimo kategorija: 2.5.16.5.; 2.5.35.; 3.2.6.1.; 3.2.6.4.KAUNO APYGARDOS TEISMASSPRENDIMASLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU 2016 m. vasario 29 d.KaunasKauno apygardos teismo teisėja Žibutė Budžienė,Sekretoriaujant Rasai Juronienei, Dalyvaujant ieškovės UAB „Nemuno vaistinė“ atstovui advokatui Dariui Sauliūnui, atsakovės Druskininkų savivaldybės atstovams D.

R., advokatui Justui Čobotui, VieÅ¡ame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo civilinę bylÄ pagal ieÅ¡kovės „Nemuno vaistinė“ ieÅ¡kinį atsakovei Druskininkų savivaldybei dėl vieÅ¡o nuomos konkurso sÄ lygų, pažeidžiančių ieÅ¡kovės pirmenybės teises atnaujinti negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, panaikinimo. Teismasn u s t a t ė:IeÅ¡kovė UAB „Nemuno vaistinė“ kreipėsi į teismÄ , praÅ¡ydama panaikinti atsakovės Druskininkų savivaldybės turto nuomos komisijos 2015 m. spalio 30 d. sprendimu, protokolas Nr. 6, patvirtintas Nuomos konkurso sÄ lygas kaip pažeidžiančias ieÅ¡kovės UAB „Nemuno vaistinė“ pirmenybės teisę atnaujinti 2010 m. lapkričio 29 d. tarp ieÅ¡kovės UAB „Nemuno vaistinė“ ir atsakovės Druskininkų savivaldybės sudarytÄ Savivaldybės turto nuomos sutartį Nr. 26-10-477 dėl negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini) nuomos;

įpareigoti atsakovę Druskininkų savivaldybę per 15 dienų nuo Å¡io teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos patvirtinti negyvenamųjų patalpų (duomenys neskelbtini) (tiksliau apibrėžtų 2010 m. lapkričio 29 d. Savivaldybės turto nuomos sutartyje Nr. 26-10-477) nuomos konkurso sÄ lygas, papildytas Å¡ia nuostata: „Konkurso laimėtojas turi teisę sudaryti nuomos sutartį su Turto valdytoju tik tuo atveju, jeigu po Turto valdytojo raÅ¡tu pateikto pasiÅ«lymo UAB „Nemuno vaistinė“ pasinaudoti savo pirmenybės teise atnaujinti 2010 m. lapkričio 29 d.

Savivaldybės turto nuomos sutartį Nr. 26-10-477 UAB „Nemuno vaistinė“ tokia teise nepasinaudoja per 10 dienų nuo atitinkamo Turto valdytojo pasiÅ«lymo gavimo dienos“; priteisti iÅ¡ atsakovės bylinėjimosi iÅ¡laidas. Nurodė, kad 2010 m. lapkričio 29 d. tarp UAB „Nemuno vaistinė“ ir Druskininkų savivaldybės buvo sudaryta negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis Nr. 26-10-477, pagal kuriÄ atsakovė penkerių metų laikotarpiui nuo patalpų perdavimo – priėmimo akto pasiraÅ¡ymo dienos iÅ¡nuomojo ieÅ¡kovei negyvenamÄ sias patalpas, esančias (duomenys neskelbtini).

Patalpų nuomos sutarties 26 punktas įtvirtino ieÅ¡kovės, kaip pareigingo nuomininko, pirmenybės teisę atnaujinti sutartį. IeÅ¡kovė dar 2015 m. rugpjūčio 7 d. pateikė Druskininkų savivaldybei praÅ¡ymÄ â€žDėl Savivaldybės turto nuomos sutarties pratęsimo“, tačiau atsakovė paskelbė vieÅ¡Ä Patalpų nuomos konkursÄ . IeÅ¡kovė savo pareigas pagal patalpų nuomos sutartį vykdė tvarkingai, todėl įgijo pirmenybės teisę, palyginti su kitais asmenimis, atnaujinti patalpų nuomos sutartį, tačiau atsakovė tokių sÄ lygų ieÅ¡kovei nesudarė.

Toks atsakovės elgesys yra nesÄ Å¾iningas ir neteisėtas, pažeidžia Sutarties 26 punktÄ bei CK 6.482 straipsnio nuostatas.Atsakovė Druskininkų savivaldybė su ieÅ¡kiniu nesutiko, prašė ieÅ¡kinį atmesti ir priteisti bylinėjimosi iÅ¡laidas. Nurodė, jog patalpų nuomos konkursas vykdomas laikantis teisės aktų reikalavimų. Druskininkų savivaldybės tarybos 2013 m. sausio 28 d. sprendimu Nr. Tl-12 „Dėl savivaldybės turto nuomos tvarkos apraÅ¡o tvirtinimo“ patvirtintame ApraÅ¡e bei Nuomos sutarties su ieÅ¡kove sudarymo dienÄ galiojusioje ApraÅ¡o redakcijoje, patvirtintoje Druskininkų savivaldybės tarybos 2009 m. lapkričio 2 d. sprendimu Nr. T1-243, nebuvo numatytos aplinkybės, dėl kurių patalpos galėtų bÅ«ti iÅ¡nuomojamos be konkurso.

Sutarties sudarymo metu galiojusios bei Å¡iuo metu galiojančios imperatyvios teisės normos nenumato ieÅ¡kovei teisės laimėti konkursÄ ir sudaryti patalpų nuomos sutartį, ieÅ¡kovei nepateikus konkurso pasiÅ«lymo. IeÅ¡kovės nurodomas konkurso teisinių santykių aiÅ¡kinimas iÅ¡kreiptų ir paneigtų konkurso, kaip sÄ Å¾iningo varžymosi, esmę, o patalpų nuoma suinteresuoti asmenys nebÅ«tų suinteresuoti dalyvauti tokiame konkurse. Nei nuomos sutartis, nei imperatyvios teisės normos neatleidžia ieÅ¡kovės nuo pareigos dalyvauti konkurse, jeigu ji siekia Å¡ias patalpas iÅ¡sinuomoti.

IeÅ¡kovės pirmumo teisė sudaryti sutartį dėl patalpų nuomos po 2015 m. gruodžio 23 d. galėtų bÅ«ti ginama tik tuo atveju, jeigu ji sÄ Å¾iningai dalyvautų vieÅ¡ame konkurse ir pasiÅ«lytų tokiÄ pačiÄ didžiausiÄ kainÄ , kaip kitas dalyvis, tačiau ieÅ¡kovė pasiÅ«lymo nepateikė. IeÅ¡kinys tenkintinas iÅ¡ dalies.Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad atsakovė Druskininkų savivaldybė su ieÅ¡kove UAB „Nemuno vaistinė“ 2010 m. lapkričio 29 d. sudarė 60,72 m2 bendro ploto negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini) nuomos sutartį Nr. 26-10-477 penkerių metų laikotarpiui nuo patalpų perdavimo – priėmimo akto pasiraÅ¡ymo dienos.

Patalpų perdavimo – priėmimo aktas tarp Å¡alių pasiraÅ¡ytas 2010 m. gruodžio 23 d. Sutarties 26 punkte nustatyta, jog nuomininkas, tvarkingai vykdęs visas sutarties sÄ lygas, pasibaigus sutarties terminui, turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį (sudaryti nuomos sutartį naujam terminui).2015 m. rugpjūčio 7 d. raÅ¡tu Nr. 1630 ieÅ¡kovė UAB „Nemuno vaistinė“ kreipėsi į atsakovę Druskininkų savivaldybę dėl nuomos sutarties pratęsimo. Druskininkų savivaldybės tarybos 2015 m. rugsėjo 30 d. sprendimu Nr. T1-102 Dėl savivaldybės turto nuomos konkurso buvo nutarta iÅ¡nuomoti 60,72 kv.m bendro ploto ginčo patalpas vaistinės veiklai penkerių metų laikotarpiui vieÅ¡o konkurso bÅ«du, nustatant pradinį nuompinigių dydį 62,00 Eur už 1 kv.m nuomojamojo ploto be PVM.

Byloje kilo ginčas, ar atsakovė Druskininkų savivaldybė privalo į konkurso sÄ lygas įtraukti sÄ lygÄ apie buvusio nuomininko pirmumo teisę atnaujinti nuomos sutartį.  Neabejotinai valstybės ir savivaldybės ilgalaikis materialus turtas iÅ¡nuomojamas vieÅ¡o konkurso bÅ«du (Valstybės ir savivaldybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo įstatymo 14 str.). Å io įstatymo 81 straipsnyje nustatyta, kad valstybės ir savivaldybių turtas turi bÅ«ti valdomas, naudojamas ir juo disponuojama vadovaujantis ne tik visuomeninės naudos, efektyvumo, racionalumo principais, bet ir vieÅ¡osios teisės principu, kuris reiÅ¡kia, kad sandoriai dėl valstybės ir savivaldybių turto turi bÅ«ti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimÄ valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir bÅ«dais.

VieÅ¡Ä konkursÄ , jo paskelbimÄ , reikalavimus konkurso sÄ lygoms, jų pakeitimÄ , konkurso atÅ¡aukimÄ taip pat reglamentuoja CK 6.947 – 6.948 straipsniai.Atsižvelgiant į vieÅ¡o konkurso tikslus, jo organizatorius privalo įsitikinti, kad tiekėjas yra kompetentingas, patikimas ir pajėgus įvykdyti konkurso sÄ lygas. Tuo tikslu vieÅ¡Ä konkursÄ vykdanti organizacija turi teisę pasirinkti, kokias nustatyti konkurso sÄ lygas, konkurso sÄ lygose nustatyti minimalius kvalifikacinius reikalavimus dalyviams bei Å¡ios teisės ribojimus, t.y. kad nustatomi dalyviams kvalifikaciniai reikalavimai turi bÅ«ti tokie, kad nepažeistų konkurso principų (lygiateisiÅ¡kumo, dalyvių nediskriminavimo, skaidrumo, dalyvių konkurencijos), kad nesukliudytų siekti konkurso tikslų.Pažymėtina ir tai, kad CK 6.482 straipsnio 1 dalyje yra įtvirtinta nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti sutartį – t.y. nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį.

Toks teisinis reglamentavimas suponuoja iÅ¡vadÄ , kad nuomininko pirmumo teisė yra siejama su trimis pagrindinėmis sÄ lygomis – 1) nuomos sutarties termino pasibaigimu, 2) kitų asmenų pretendavimu iÅ¡sinuomoti turtÄ (Å¡iuo atveju negyvenamÄ sias patalpas vaistinės veiklai) ir 3) nuomininko pareiga tvarkingai vykdyti įsipareigojimus pagal nuomos sutartį. Nuomos sutarties termino pasibaigimas yra viena iÅ¡ lengviausiai nustatomų aplinkybių. IÅ¡ Å¡alių paaiÅ¡kinimų ir byloje pateiktos nuomos sutarties akivaizdu, jog tarp ieÅ¡kovės UAB „Nemuno vaistinė“ ir atsakovės Druskininkų savivaldybės sudarytos 60,72 kv.m bendro ploto negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini) nuomos sutartis buvo terminuota ir jos terminas baigėsi 2015 m. gruodžio 23 d.

Sprendžiant dėl kitų dviejų sÄ lygų reikÅ¡minga yra ne tik faktinių aplinkybių nustatymas ir vertinimas, bet ir sutarčių teisės nuostatų aiÅ¡kinimas.CK 6.482 straipsnyje nuomininkui suteikta pirmumo teisė atnaujinti sutartį yra ne pati jo subjektinė teisė sudaryti sutartį, o vienas iÅ¡ Å¡ios teisės įgyvendinimo ypatumų, kuris atsiranda tik subjektui įgyvendinant Å¡iÄ teisę, todėl kiekvienu atveju vertinant nuomininko pirmumo teisės atnaujinti nuomos sutartį sÄ lygas turi bÅ«ti laikomasi privalomų sutarčių teisės principų.Pagal CK 6.482 straipsnio 2 dalyje numatytÄ sÄ lygÄ ieÅ¡kovė UAB „Nemuno vaistinė“ turėjo praneÅ¡ti atsakovei Druskininkų savivaldybei apie Å¡io pirmumo teisę, numatytÄ CK 6.482 straipsnyje sudaryti nuomos sutartį naujam terminui, ir kuri buvo įraÅ¡yta Å¡alių pasiraÅ¡ytos sutarties 26 punkte.

Kaip jau minėta UAB „Nemuno vaistinė“, pasinaudodama pirmenybės teise, kreipėsi į nuomotojÄ dėl nuomos sutarties atnaujinimo. Tuo tarpu nuomotoja atsakovė Druskininkų savivaldybė neatsakė į ieÅ¡kovės siÅ«lymÄ dėl tolesnio nuomos santykių tęsimo, o 2015 m. rugsėjo 30 d. sprendimu Nr. T1-102 paskelbė vieÅ¡Ä nuomos konkursÄ . Byloje nustatyta, kad konkursas vykdytas pagal Druskininkų savivaldybės turto nuomos komisijos sprendimu (protokolas Nr.

6) patvirtintÄ Druskininkų savivaldybės negyvenamųjų patalpų (duomenys neskelbtini), nuomos vieÅ¡o konkurso dokumentus (b.l. 79-83). Patvirtintose patalpų vieÅ¡o nuomos konkurso sÄ lygose nėra įtvirtinta sÄ lyga dėl buvusio nuomininko pirmumo teisę atnaujinti nuomos sutartį, jeigu jis atitiks kitas konkurso sÄ lygas. Atkreiptinas dėmesys, jog viena iÅ¡ nuomininko pirmumo teisės taikymo sÄ lygų yra kitų asmenų pretendavimas iÅ¡sinuomoti turtÄ . CK 6.482 straipsnio 3 dalyje numatyta, jog sudarant nuomos sutartį naujam laikotarpiui, jos sÄ lygos Å¡alių susitarimu gali bÅ«ti pakeistos.

Taip įgyvendinamas sutarties Å¡alių laisvės principas, suteikiantis teisę patalpų savininkui (valdytojui) ir nuomininkui laisvai apsispręsti, kokiomis sÄ lygomis sudaryti atnaujinamÄ sutartį. Todėl vieÅ¡o konkurso patalpų nuomai paskelbimas ne tik neprieÅ¡tarauja Valstybės ir savivaldybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo įstatymo nuostatoms, bet bÅ«tent ir užtikrina, jog konkurse dalyvautų ir kiti asmenys pretenduojantys iÅ¡sinuomoti turtÄ kartu su buvusiu nuomininku, jei jis dalyvautų konkurse, nes konkurencija – tai procesas, kurio metu vyksta varžymasis dėl ekonominės naudos, nors ekonominė nauda ne visada gali bÅ«ti susijusi tik su didesnio pelno gavimu.

Visų pirma kiti asmenys turi siekti iÅ¡sinuomoti patalpas tokiomis pačiomis, kaip pasibaigusios nuomos sutarties, sÄ lygomis, tačiau jei dėl vienokių ar kitokių priežasčių nuomotojas ketina siÅ«lyti keisti nuomos sÄ lygas, jis, visų pirma turėtų numatyti galimybę sudaryti sutartį su esamu nuomininku, t.y. sutarties Å¡alys turi bendradarbiauti, o varžymasis turi vykti sÄ Å¾iningai, nepažeidžiant nei nuomotojo, nei nuomininko, nei potencialių konkurso dalyvių interesų. Tokiu bÅ«du atmestini atsakovės argumentai, jog tokiu atveju konkurse nedalyvautų kiti asmenys, nes tokios sÄ lygos dėl nuomojamų patalpų nuomininko pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartį vieÅ¡o konkurso sÄ lygose buvimas nepažeistų kitų konkurso dalyvių interesų.

Trečioji sÄ lyga įtvirtinta CK 6.482 straipsnio 1 dalyje, kuriai esant nuomininkas įgyja pirmumo teisę iÅ¡sinuomoti turtÄ (pratęsti sutartį) yra susijusi su nuomininko pareiga tvarkingai vykdyti įsipareigojimus pagal nuomos sutartį. Sutarties vykdymo principai yra įtvirtinti CK 6.200 straipsnyje, t.y. Å¡alys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sÄ Å¾iningai, bendradarbiauti ir kooperuotis bei vykdyti sutartį kuo ekonomiÅ¡kesniu kitai Å¡aliai bÅ«du. Taigi visų pirma sutarties Å¡alys turi laikytis teisės aktuose ir sutartyje nustatytų taisyklių.

Tam tikri sutarties vykdymo trÅ«kumai, nepažeidžiantys pirmiau iÅ¡vardytų principų, neturėtų bÅ«ti laikomi netinkamu sutarties vykdymu, jei kita Å¡alis laiku nepareiÅ¡kia prieÅ¡taravimų. Vadinasi, nuomos sutartis neatleidžia nuomojamo daikto savininko nuo pareigos domėtis savo daiktu ir jo naudojimu. Nagrinėjamu atveju atsakovė nepateikė į bylÄ Ä¯rodymų, kad patalpų nuomininkė UAB „Nemuno vaistinė“ bÅ«tų netinkamai vykdžiusi nuomos sutartį ir dėl to jai negalėtų bÅ«ti taikoma galimybė pirmumo teise atnaujinti nuomos sutartį.Pažymėtina, kad, esant pažeistai ankstesnio nuomininko pirmenybės teisei atnaujinti nuomos sutartį, per CK 6.482 straipsnyje nustatytÄ vienerių metų terminÄ ji gali bÅ«ti ginama teisme pagrindu perkeliant jam nuomininko teises ir pareigas ar atlyginant nuostolius.  Atmestini atsakovės argumentai, jog nėra galimybės konkurso sÄ lygose nurodyti nuomininko pirmumo teisės, nes to nenumato Druskininkų savivaldybės turto nuomos tvarkos apraÅ¡as, patvirtintas Druskininkų savivaldybės tarybos 2013 m. sausio 28 d. sprendimu Nr. T1-12.

Å io apraÅ¡o 5.2 punkte nurodyta, jog atsakovės sudaryta turto nuomos komisija parengia turto nuomos vieÅ¡o konkurso dokumentus ir vieÅ¡ai paskelbia informacijÄ apie konkursÄ , tame tarpe ir pagrindines nuomos sutarties sÄ lygas (investicijų apimtis, naujai steigiamų darbo vietų skaičių, sankcijas už sutarties nevykdymÄ ir kt. (ApraÅ¡o 5.2.2 p.). Kaip matyti iÅ¡ pateikto apraÅ¡o jame nėra nustatyta baigtinio sÄ raÅ¡o dėl nuomos sutarties sÄ lygų, todėl darytina iÅ¡vada, jog konkurso komisija atsižvelgdama į pačios atsakovės prisiimtus įsipareigojimus pagal 2010 m. lapkričio 29 d. pasiraÅ¡ytÄ sutartį su ieÅ¡kove, CK 6.482 straipsnio įtvirtintÄ nuomininko pirmenybės teisę, gali nustatyti konkurso sÄ lygas neprieÅ¡taraujančias įstatymų reikalavimams ir nepažeidžiančias tiek ieÅ¡kovės, tiek ir galimai kitų bÅ«simų nuomininkų teisių.

Nors atsakovės atstovas teigė, jog atsakovė laikytųsi įstatymų reikalavimų, ir ieÅ¡kovei dalyvaujant konkurse ir pasiÅ«lius lygiai vienodÄ kainÄ su kitu dalyviu, kuris taip pat gali bÅ«ti pripažintas laimėtoju, ji turėtų pirmenybės teisę atnaujinti nuomos sutartį, tačiau teismo nuomone, toks argumentavimas nesuteikia pagrindo spręsti, jog taip bÅ«tų užtikrintos visų dalyvių teisės, nes tokiu atveju jie iÅ¡ anksto, nuo pat konkurso paskelbimo momento, nebÅ«tų informuoti apie tokios sÄ lygos egzistavimÄ , o konkurso sÄ lygos negali bÅ«ti siurprizinės ir privalo bÅ«ti tikslios ir aiÅ¡kios.Esant nurodytoms aplinkybėms, atsakovė įpareigotina nustatyti tokias – dėl nuomininko pirmumo teisės taikymo – sÄ lygas. Nagrinėjamu atveju teismas sprendžia, jog nėra pagrindo tenkinti ieÅ¡kovės reikalavimo dėl atsakovės Druskininkų savivaldybės turto nuomos komisijos 2015 m. spalio 30 d. sprendimu, protokolas Nr. 6, patvirtintų Nuomos konkurso sÄ lygų panaikinimo, nes ieÅ¡kovė neįrodė, jog patvirtintos sÄ lygos yra ydingos ar pažeidžia jos teises, juolab, kad papildžius Å¡ias sÄ lygas sÄ lyga dėl nuomininko pirmumo teisės taikymo, ieÅ¡kovės teisės ir teisėti interesai bÅ«tų apginti įstatymų nustatyta tvarka (CK 1.138 str.). Teismo nuomone, atsakovei pažeidus Viešųjų pirkimo įstatymo 3 straipsnio 1 dalyje įtvirtintus nediskriminavimo ir lygiateisiÅ¡kumo principus, bei CK 6.482 straipsnyje įtvirtintos nuomininko pirmumo teisės principus, atsakovė Druskininkų savivaldybė įpareigotina įstatymų nustatyta tvarka papildyti negyvenamųjų patalpų (duomenys neskelbtini) nuomos konkurso sÄ lygas, nustatant aiÅ¡kias sÄ lygas dėl nuomininko pirmumo teisės taikymo. Dėl bylinėjimosi iÅ¡laidų.

Remiantis CPK 93 straipsnio 1 dalimi Å¡aliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi iÅ¡laidas teismas priteisia iÅ¡ antrosios Å¡alies, nors Å¡i ir bÅ«tų atleista nuo bylinėjimosi iÅ¡laidų mokėjimo į valstybės biudžetÄ . IeÅ¡kovė nurodė, kad patyrė 2.248,19 Eur bylinėjimosi iÅ¡laidų, tame tarpe 114,00 Eur sumokėto žyminio mokesčio ir 2.134,19 Eur už advokato paslaugas, ir pateikė Å¡ias iÅ¡laidas patvirtinančius. Atsakovė pateikė įrodymus, kad patyrė 2.032,58 Eur bylinėjimosi iÅ¡laidų už advokato paslaugas.

Kadangi ieÅ¡kinys patenkintas iÅ¡ dalies, todėl Å¡alių patirtos bylinėjimosi iÅ¡laidos nepriteistinos (CPK 96 str. 2 d.). Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos CPK 259 straipsniu, 263-270 straipsniais, teismasn u s p r e n d ž i a:IeÅ¡kinį tenkinti iÅ¡ dalies. Ä®pareigoti atsakovę Druskininkų savivaldybę (juridinio asmens kodas 188776264) įstatymų nustatyta tvarka papildyti Negyvenamųjų patalpų (duomenys neskelbtini) nuomos konkurso sÄ lygas, nustatant aiÅ¡kias sÄ lygas dėl nuomininko pirmumo teisės taikymo. Likusioje dalyje ieÅ¡kinį atmesti.Sprendimas per 30 dienų gali bÅ«ti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos apeliaciniam teismui per Kauno apygardos teismÄ .

Teisėja                                                                                                   Žibutė Budžienė