de212a4e-ab63-4d2e-a0ca-dda79fb321bf · Vilniaus apygardos teismas

                                                                                                        Civilinė byla Nr. 2A-1940-345/2011                                                                                           Teisminio proceso Nr. 2-01-3-00589-2010-1Procesinio sprendimo kategorijos: 42.4.; 42.8.; 121.15.; 121.18.;121.21. (S) Teisėja VILNIAUS APYGARDOS TEISMASNUTARTIS2011 m. gruodžio 12 d.Vilnius Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iÅ¡ kolegijos pirmininko ir pranešėjo Henricho Jaglinskio, kolegijos teisėjų Loretos Lipnickienės, Jadvygos Mardosevič,teismo posėdyje apeliacine raÅ¡ytinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo atsakovo UAB „FabijoniÅ¡kių ložė“ apeliacinį skundÄ dėl Vilniaus miesto 1 apylinkės teismo 2011 m. vasario 3 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieÅ¡kovės K.

M. ieÅ¡kinį atsakovui UAB „FabijoniÅ¡kių ložė“ dėl sumokėto avanso ir netesybų priteisimo, tretysis asmuo BUAB „Mažoji statyba“.Teisėjų kolegija, iÅ¡nagrinėjusi civilinę bylÄ ,                                                     n u s t a t ė: Ginčo esmėIeÅ¡kovė K. M. ieÅ¡kiniu prašė priteisti iÅ¡ atsakovo UAB „FabijoniÅ¡kių ložė“ 25 202 Lt sumokėto avanso už butÄ , 12 601 Lt sutartinių netesybų, procesines palÅ«kanas ir bylinėjimosi iÅ¡laidas.

Nurodė, jog ieÅ¡kovė ir atsakovas 2007 m. gruodžio 18 d. sudarė PreliminariÄ jÄ nepastatyto buto/turto pirkimo – pardavimo sutartį, kurios atsakovas dėl savo kaltės neįvykdė, kadangi nustatytu terminu nepastatė gyvenamojo namo ir nepardavė ieÅ¡kovei Preliminarioje sutartyje numatyto vieno kambario buto iki 2009 m. rugsėjo 30 d. Faktinės aplinkybės – gyvenamojo namo nepastatymas, atsakovo generaliniam rangovui UAB „Mažoji statyba“ 2008 m. gruodžio 15 d. iÅ¡kelta bankroto byla – rodo, kad nėra pagrindo tikėtis, jo atsakovas artimiausiu metu namÄ ir ieÅ¡kovei partuotinÄ butÄ pastatys.

Kadangi Preliminarios sutarties 7.1.1 p. numatė, kad jeigu dėl vienos iÅ¡ Å¡alių kaltės Å¡ioje sutartyje numatytais terminais nepasiraÅ¡oma Pagrindinė sutartis, kaltoji Å¡alis moka kitai Å¡aliai 5 procentų dydžio baudÄ nuo preliminarios sutarties 2.2 p. nurodytos sumos, t.y. nuo 252 020 Lt sumos. Be to, pripažinus, kad atsakovas yra kaltas dėl pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties nesudarymo, iÅ¡ atsakovo priteistinos 12 601 Lt sutartinės netesybos.             Atsakovas UAB „FabijoniÅ¡kių ložė“ atsiliepime su ieÅ¡kiniu nesutiko, prašė jį atmesti.

Nurodė, kad Å¡alys sudarė ne paprastÄ preliminariÄ sutartį, o bÅ«simo buto pirkimo-pardavimo sutartį, reglamentuojamÄ CK 6.401 str., pagal kurį pardavėjas įsipareigoja pastatyti gyvenamÄ jį namÄ ir po to sudaryti su pirkėju buto pirkimo sutartį. Vadinasi, pareiga sudaryti pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį atsiras, tik pardavėjui pastačius butÄ . Sutarties 2.6 p. iÅ¡vardytos sÄ lygos nėra įvykusios ir butas nėra pastatytas ne dėl atsakovo kaltės, o dėl objektyvių priežasčių, kurių atsakovas negalėjo numatyti ir kontroliuot: dėl to, kad rangovui, kuris vykdė statybos darbus ir kuriam priklausė žemės sklypas, ant kurio statomas butas, buvo iÅ¡kelta bankroto byla, žemės sklypas buvo areÅ¡tuotas, perduotas administratoriui, ir ant jo nebebuvo galima vykdyti statybos darbų, įregistruoti pastatyto nekilnojamojo turto objekto ir perleisti žemės nuosavybės teisių atsakovui, kadangi tai pažeistų imperatyvias Ä®BÄ® 11 str. 3 d. 3 p. ir 14 str. 1 d. l p. nuostatas.

Kai tik iÅ¡nyks aplinkybės, kliudančios pastatyti butÄ , sutartis bus vykdoma ir toliau, pasibaigs tik abiems Å¡alims visiÅ¡kai įvykdžius įsipareigojimus. IeÅ¡kovė neturi reikalavimo teisės ir į jos reikalaujamas netesybas pagal Preliminarios sutarties 7.1.1 p., kadangi nėra jokio atsakovo prievolės neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo, kadangi prievolė dar nėra atsiradusi, o atsakovas nėra kaltas už prievolės neįvykdymÄ ar netinkamÄ Ä¯vykdymÄ . Ä®vertinant tai, kad atsakovas savo įsipareigojimus vykdė ir įsipareigojimų vykdymas sustojo ne dėl atsakovo kaltės, o dėl žemės sklypo savininko ir rangovo bankroto, todėl net ir pripažinus, kad atsakovas turi sumokėti IeÅ¡kovei netesybas, visos Prelimanarios sutarties 7.1.1 p. nustatytos netesybų sumos, sudarančios 12 601 Lt, reikalavimas iÅ¡ Atsakovo pastarojo atžvilgiu yra neteisingas.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmėVilniaus miesto 1 apylinkės teismas 2011 m. vasario 3 d. sprendimu ieškinį tenkino. Priteisė iš atsakovo UAB ,,Fabijoniškių ložė,, ieškovės K. M. naudai 25 202 Lt sumokėto avanso, 12 601 Lt sutartinių netesybų, procesines palūkanas, 1134,09 Lt žyminio mokesčio bei 750 Lt už advokato paslaugas. Teismas nurodė, kad sutinka su ieškovės nuomone, kad kompleksiškai vertinant Preliminarios sutarties nuostatas pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta ne vėliau kaip per 30 dienų nuo 2009 trečiojo ketvirčio pabaigos, t.y. ne vėliau kaip 2009 m. spalio 30 d., iki namo pridavimo valstybinei komisijai.

Atsakovas pagrindinės nesudarė, jos sudarymo terminai pasibaigė. Pažymėjo, kad pridedamos fotonuotraukos teismui leidžia daryti neabejotinÄ iÅ¡vadÄ , kad sutartis nebus sudaryta, nes ginčo korpuso darbai nepradėti, net statybinės technikos nėra, genrangovui UAB ,,Mažoji statyba,, 2008 m. gruodžio 15 d. iÅ¡kelta bankroto byla, kito genrangovo nėra. Teismas pabrėžė, kad Preliminariai sutarčiai Å¡iuo konkrečiu atveju turi bÅ«ti taikoma ne tik bendrosios sutarčių aiÅ¡kinimo taisyklės (CK 6.193 - 6.195 str.) bet ir CK 6.193 str. 4 d. bei 6.188 str. 6 d.

įtvirtinta palankiausio vartotojo atžvilgiu sutarties aiÅ¡kinimo taisyklė. Teismas pripažino, kad atsakovas privalėjo pagrindinę sutartį sudaryti per vienerius metus nuo preliminarios sutarties pasiraÅ¡ymo dienos, o toks terminas yra pasibaigęs. Teismas nurodė, kad atsakovui pareiga sudaryti pagrindinę sutartį negali egzistuoti amžinai, kadangi tai prieÅ¡tarautų Å¡alių laisvės principui ir verslo interesams. Teismas pažymėjo, jog Å¡ioje situacijoje ieÅ¡kovė kaip pirkėja yra silpnesnė sandorio Å¡alis, todėl atsakovas negali remtis aplinkybe, jog parduoti butÄ buvo susitarta tik tada, kai atsakovas jį savo nuožiÅ«ra pastatys.

Atsakovas, pasiraÅ¡ydamas preliminariÄ sutartį žinojo, kad žemės sklypas jam nepriklausė, todėl prisiėmė sutarties neįvykdymo rizikÄ . Teismas sutiko su ieÅ¡kovės atstovo nuomone ir argumentais, kad nėra pagrindo mažinti netesybas. III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai             Atsakovas UAB „FabijoniÅ¡kių ložė“ pateikė apeliacinį skundÄ , praÅ¡o Vilniaus miesto 1 apylinkės teismo 2011 m. vasario 3 d. sprendimÄ panaikinti ir priimti naujÄ sprendimÄ â€“ ieÅ¡kinį atmesti bei priteisti iÅ¡ ieÅ¡kovės atsakovo naudai visas jo turėtas bylinėjimosi iÅ¡laidas.

Nurodo, kad pats teismas nustatė, jog neatsirado Preliminarios sutarties 2.6 p. numatytų sÄ lygų visuma pagrindinės buto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo termino pradžiai. Å iuo atveju Preliminarios sutarties 4.2 p. netaikytinas, kadangi jame nustatyti tik statybos rangos darbų terminai. Teismas neįvertino, jog tarp Å¡alių sudaryta sutartis yra ne paprasta preliminarioji pirkimo – pardavimo sutartis, kuriÄ reglamentuoja CK 6.165 str., bet preliminarioji bÅ«simo buto pirkimo – pardavimo sutartis, reglamentuojama CK 6.401 str.

Preliminarioji bÅ«simo buto sutartis turi rangos sutarties ir pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo požymius, tačiau, pirmiausia, tai yra rangos sutartis, kurios neįgyvendinus neatsiranda galimybės realizuoti pirkimo – pardavimo. Preliminarios sutarties 4.2 p, reglamentuojantis statybos rangos darbų terminas, į sutartį buvo įtrauktas, nes to reikalauja imperatyvi įstatymo noma (CK 6.401 str. 2 d. 4 p.), todėl bÅ«tent buto statybos rangos terminas, o ne pagrindinės sutarties sudarymo terminas, yra esminė bÅ«simo buto pirkimo – pardavimo sutarties sÄ lyga.

Be to, Preliminarios sutarties 4.2 p numatyti darbų atlikimo terminai yra preliminarÅ«s, o ne imperatyvÅ«s. Kadangi statybos yra sudėtingas ir kompleksinis procesas, negalima tiksliai nustatyti jo pabaigÄ , todėl ir Preliminarios sutarties 2.6 p. pagrindinės sutarties sudarymo terminas siejamas su jame iÅ¡vardytų statybos sÄ lygų įvykdymu, o ne konkrečia data. Pabrėžia, jog Preliminarios sutarties 7 p. atskiriama Å¡alių atsakomybė už statybos rangos terminų nesilaikymÄ ir atsakomybę už pagrindinės sutarties sudarymÄ , o toks iÅ¡skyrimas patvirtina, jog Å¡alys atskyrė rangos sutartį nuo preliminarios sutarties.

Kadangi Preliminarios sutarties 2.6 ir 4.2 p. yra aiÅ¡kÅ«s nėra pagrindo taikyti CK 6.193 str. 4 d. ir 6.188 str. 6 d. Teismas nepagrįstai konstatavo, jog pagrindinė sutartis turėjo bÅ«ti sudaryta per vienerius metus nuo preliminarios sutarties pasiraÅ¡ymo dienos, kadangi iÅ¡eitų, jog atsakovas pagrindinę buto pirkimo – pardavimo sutartį privalėjo sudaryti dar net nepastačius buto, dėl to teismas netinkamai taikė CK 6.165 str. Teigia, jog įgyvendinus Preliminarios sutarties nuostatas dėl buto pastatymo, t.y. atsiradus atidedamajam terminui (CK 6.33 str.), atsiranda prievolė pagrindinę sutartį sudaryti per Preliminarios sutarties 2.6 p. nustatytÄ terminÄ .

Teismas teigdamas, jog atsakovo pareiga sudaryti pagrindinę sutartį gali egzistuoti amžinai, nepagrįstai sutapatina darbų atlikimÄ su pagrindinė sutarties sudarymu. Nėra jokio pagrindo ieÅ¡kovei priteisti jos atsakovui sumokėtÄ avansÄ , nes tarp Å¡alių sudaryta Preliminarioji sutartis vis dar galioja ir nėra nutraukta. Mano, jog ieÅ¡kovė neturi reikalavimo teisės į Preliminarios sutarties 7.1.1 p. numatytas netesybas, nes sutarties 2.6 p. numatytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti dar nėra pasibaigęs. Kadangi nekilnojamojo turto kainos Å¡iuo metu, palygint su piko metu buvusiomis, Vilniaus mieste krito apie 40 proc. (CPK 182 str. 1 p.), tai ieÅ¡kovė dabar tokį butÄ Ä¯sigytų už 40 proc. mažesnę kainÄ , t.y. už 151 212 Lt.

Taigi neįsigijusi sutartyje numatyto buto, ieÅ¡kovė sutaupo 100 808 Lt. Kadangi netesybos yra minimalių patirtų nuostolių kompensuojamoji funkcija, tai nepatyrus nuostolių, nėra ir kÄ kompensuoti.              IeÅ¡kovė K. M. atsiliepime į apeliacinį skundÄ praÅ¡o apeliacinį skundÄ atmesti, skundžiamÄ teismo sprendimÄ palikti nepakeistÄ bei priteisti iÅ¡ atsakovo ieÅ¡kovei jos patirtas bylinėjimosi iÅ¡laidas. Nurodo, kad kompleksiÅ¡kai vertinant Preliminarios sutarties 2.6 ir 4.2 p. (CK 6.193 str.) pagrindinė sutartis turėjo bÅ«ti sudaryta ne vėliau kaip 2009 m. spalio 30 d.

Remiantis atsakovo pateiktu Preliminarios sutarties aiÅ¡kinimu bÅ«tų sudaryta galimybė pardavėjui neterminuotai atidėlioti savo pareigų įvykdymÄ , tuo bÅ«tų pažeidžiamas Å¡alių lygybės principas, iÅ¡kreipiama Å¡alių interesų pusiausvyra, bÅ«tų pažeisti teisėti pirkėjo lÅ«kesčiai konkrečiu laiku įsigyti pageidaujamÄ turtÄ . Pažymi, kad sutartyje vartojama sÄ voka „numatoma darbų pabaiga“, „numatomas namo pridavimas“ prieÅ¡ingai atsakovo tvirtinimams, nesuteikia teisės atsakovui neribotai atidėlioti darbų atlikimo, o yra orientacinis sutarties įvykdymo terminas.

Atsakovo pateiktas Preliminarios sutarties 2.6 p. prieÅ¡tarauja CK 6.165 str. 3 d. prasmei, nes pareiga sudaryti pagrindinę sutartį negali egzistuoti amžinai, nes tai varžytų sutarties Å¡alių laisvę ir prieÅ¡tarautų verslo interesams. Pažymi, jog Preliminarios sutarties 2.6 ir 4.2 p. kaip tik nėra aiÅ¡kÅ«s, todėl Å¡ios sutarties nuostatos yra pagrįstai aiÅ¡kinamos remiantis palankiausia vartotojo atžvilgiu sutarties aiÅ¡kinimo taisykle. PasiraÅ¡ydama preliminariÄ sutartį su atsakovu ieÅ¡kovė siekė ne samdyti atsakovÄ , kaip rangovÄ buto pastatymui, o siekė įsigyti konkretų butÄ už Å¡alių sutartÄ kainÄ bei sutartu laiku.

Kadangi ieÅ¡kovė laikytina silpnesne sutarties Å¡alimi, tai CK 6.401 str. lyginant su CK 6.165 str. įtvirtina didesnę ieÅ¡kovės, kaip silpnesniosios teisinių santykių Å¡alies, teisių apsaugÄ , o ne galimybę atsakovui parduoti butÄ tik tada, kai jis jį savo nuožiÅ«ra pastatys. Pažymi, jog pagrindinės sutarties sudarymo terminai yra pasibaigę, o sutartis nesudaryta dėl atsakovo kaltės, todėl pagal Preliminarios sutarties 7.1.1 p. iÅ¡ atsakovo buvo pagrįstai priteistos netesybos. Nurodo, jog aplinkybė, kad dėl nuo atsakovo nepriklausančių priežasčių pasikeitė nekilnojamojo turto rinkos kainos, nėra priežastis atsakovui iÅ¡vengti civilinės atsakomybės. IV.

Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, jo teisiniai argumentai ir išvadosApeliacinis skundas atmestinas.Pagal CPK 320 straipsnio 1 dalį bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei patikrinimas, ar nėra absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. CPK 329 straipsnio 2 dalyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų teisėjų kolegija nagrinėjamoje byloje nenustatė. Teismo sprendimas turi būti teisėtas ir pagrįstas, t. y. priimtas byloje surinktais ir įvertintais įrodymais tiksliai nustačius faktines aplinkybes, ir turi atitikti materialiosios bei proceso teisės normų reikalavimus (CPK 263 str.).

Nagrinėjamojoje byloje nustatyta, kad Å¡alys 2007 12 18 pasirašė preliminariÄ nepastatyto buto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. S-1/5 (b.l. 5-14), pagal kuriÄ atsakovas įsipareigojo pastatyti ir parduoti, o pirkėjas nupirkti sudarant su pardavėju pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį 1 kambario Nr. 20 (nurodytas komplekso Nr. 05-10/02P projektinėje dokumentacijoje) (duomenys neskelbtini) A korpuse 5 aukÅ¡te , preliminarus plotas 35.93 kv. m., balkono 3.37 kv.m. butÄ už 252020 Lt. Buto kaina atsakovui turėjo bÅ«ti sumokėta 5000 Lt iki 2007 12 19, 20202 Lt per 30 dienų nuo preliminarios sutarties pasiraÅ¡ymo dienos, likusi 226818 Lt suma per 30 dienų nuo pardavėjo praneÅ¡imo apie pasirengimÄ sudaryti pagrindinę sutartį.

Pagal sutarties 3.1.1-3.1.2 p. ieÅ¡kovė atsakovui sumokėjo 25202 Lt buto kainos dalį (b.l. 19,20,21). Preliminarios sutarties 2.6 p. ir 4.2 p. numato, kad pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį Å¡alys turi sudaryti ne vėliau kaip per 30 dienų po to, kai butui bus suteiktas unikalus kadastrinis numeris, butas bus perduotas pirkėjui ir bus atlikti buto kadastriniai matavimai, nustatantys tikslų buto plotÄ ir baigtumo lygį, o numatoma namo su daline buto apdaila statybos darbų pabaiga korpusui ,,A,, 2009 metų 3 ketvirtis, namo pridavimo komisijai terminas 2010 m. 1 ketvirtis.Preliminarioji sutartis – tai Å¡alių susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje jame aptartomis sÄ lygomis (CK 6.165 straipsnio 1 dalis).

Å alys neginčija, kad 2007-12-18 sutartis yra preliminarioji sutartis, tačiau nesutaria dėl to, ar tai bÅ«simo buto pirkimo-pardavimo sutartis, reglamentuojama CK 6.401 straipsnyje, ar preliminarioji buto pirkimo-pardavimo sutartis, Å¡alių sudaryta pagal CK 6.165 straipsnį. Teisėjų kolegija pažymi, kad CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto bÅ«sto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo-pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rÅ«Å¡is, turinti bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, iÅ¡skiriančių jÄ iÅ¡ kitų preliminariųjų sutarčių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugsėjo 25 d. nutartis civilinėje byloje S. A. v.

UAB „Beržolė“, bylos Nr. 3K-3-441/2006). Vienas esminių nepastatyto bÅ«sto pirkimo-pardavimo sutarties, reglamentuojamos CK 6.401 straipsnyje, požymių, skiriantis jÄ nuo kitų preliminariųjų sutarčių, sudarytų pagal CK 6.165 straipsnį, yra bÅ«simo bÅ«sto pirkimo-pardavimo sutarties subjektinė sudėtis: viena Å¡ios sutarties Å¡alis – pirkėjas – visada yra fizinis asmuo, o kita – pardavėjas – juridinis asmuo ir kartu profesionalus nekilnojamojo turto statytojas (CK 6.401 straipsnio 1 dalis).

Pirkėjas (fizinis asmuo), sudaręs statomo gyvenamojo namo ar buto įsigijimo sutartį su profesionaliu Å¡io nekilnojamojo turto statytoju (verslininku), laikomas silpnesne sandorio Å¡alimi, kuri, nukentėjusi nuo nesÄ Å¾iningų pardavėjo veiksmų, kada jis, suėjus preliminariojoje sutartyje Å¡alių sutartam pagrindinės sutarties sudarymo terminui, pasiÅ«lo pirkėjui arba sumokėti papildomai, nes padidėjo turto rinkos kaina, arba nutraukti sutartį, pagal susiklosčiusiÄ teismų praktikÄ (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. rugsėjo 13 d. nutartis, priimta civilinėje byloje V.

M. v. UAB „Progresyvios investicijos“; 2007 m. vasario 26 d. nutartis, priimta civilinėje byloje R. J. v. UAB „Ginta ir partneriai“, bylos Nr. 3K-3-72/2007;) gali tikėtis šį jo statusÄ atitinkančios teisinės apsaugos.Ginčo sutartis savo požymiais (ginčo sutartyje kalbama apie buto pastatymÄ , pardavimÄ , turto priėmimÄ -perdavimÄ ) panaÅ¡i į bÅ«simo buto pirkimo-pardavimo sutartį (CK 6.401 str.). Tačiau ginčo sutarties sÄ lygų visetas ir nagrinėjamoje byloje nustatytos faktinės aplinkybės leidžia kvalifikuoti Å¡alių sudarytÄ sutartį kaip preliminariÄ sutartį dėl pagrindinės buto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo (CK 6.165 str.).

Nors ginčo sutartyje kalbama apie pardavėjo pareigÄ pastatyti ginčo butÄ , tačiau ginčo sutarties 2.6 punktas, numatantis, jog pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį Å¡alys sudaryti ne vėliau kaip per 30 dienų po to, kai turtui bus suteiktas unikalus kadastrinis numeris, butas su daline apdaila bus perduotas pirkėjui ir kai bus atlikti turto kadastriniai matavimai, ir sutarties 4.2 punktas, kuriame konstatuota, kad numatomo namo su daline buto/turto apdaila statybos darbų pabaiga „A“ korpuso – 2009 m.

III ketvirtis, namo pridavimo LR Statybos įstatymo ir kitų teisės aktų nustatyta tvarka sudarytai komisijai numatomas terminas – 2010 metų pirmas ketvirtis, o taip pat ieškovės ir atsakovo paaiškinimai įrodo, kad atsakovas iki šiol sutartyje numatyto turto statybos darbų net nėra pradėjęs, statybos nevyksta, atsakovui genrangovui UAB „Mažoji statyba“ 2008-12-15 iškelta bankroto byla, kito rangovo atsakovo neturi, o sutartyje numatyti statybos darbų terminai yra suėję, jokių papildomų susitarimų dėl ginčo buto statybos darbų terminų pakeitimų nėra.

Pirmosios instancijos teismas teisingai įvertino faktines bylos aplinkybes ir teisingai kvalifikavo ginčo sutartį. CK 6.165 straipsnio 3 dalis reikalauja, kad preliminarioje sutartyje bÅ«tų nurodytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jei tokio termino nėra, pagrindinė sutartis turi bÅ«ti sudaryta per metus nuo preliminarios sutarties sudarymo. Nepagrįstas apelianto teiginys, kad ginčo sutartyje nebuvo nurodytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti. Teisėjų kolegija pripažįsta, kad ginčo sutartyje toks terminas nėra aiÅ¡kiai iÅ¡skirtas, tačiau jį galimÄ nustatyti.

Pirmosios instancijos teismas padarė teisingÄ iÅ¡vadÄ , kad pagal ginčo sutarties nuostatas pagrindinė sutartis turėjo bÅ«ti pasiraÅ¡yta vėliausiai 2009 m. spalio 30 d. (per 30 darbo dienų). Tai, kad ginčo sutartyje buvo sutarta dėl terminų pagrindinei sutarčiai sudaryti, nurodyta ginčo sutarties 4 ir 5 skyriuose, kuriuose įtvirtinti Å¡alių įsipareigojimai: pardavėjo – pastatyti namÄ , atlikti dalinės buto apdailos darbus, praneÅ¡ti apie jų pabaigÄ pirkėjui, parengti buto priėmimo-perdavimo aktÄ , sudaryti sÄ lygas pirkėjui apžiÅ«rėti butÄ , bei pasiraÅ¡yti turto perdavimo-priėmimo aktÄ , informuoti pirkėjÄ apie galimybę keisti buto projektinį iÅ¡planavimÄ , pagrindine pirkimo-pardavimo sutartimi numatyti privalomÄ pirkėjui įpareigojimÄ nustatyta tvarka pasiraÅ¡yti dokumentus bei sutartis, kylančias iÅ¡ sutarties su eksploatuojančia įmone ir kt., tuo tarpu pirkėjo - apžiÅ«rėti turtÄ , pasiraÅ¡yti buto perdavimo-priėmimo aktÄ , per 30 dienų nuo tokio akto pasiraÅ¡ymo pasiraÅ¡yti pagrindinę pirkimo pirkimo-pardavimo sutartį pardavėjo nurodytame notarų biure, perimti ir pardavėjo sutarties pagrindu pareigÄ mokėti jam tenkančius mokesčius ir kt. (b.l. 9,10).

Taigi apie jau minėtÄ pagrindinės sutarties sudarymo terminÄ sprendžiama iÅ¡ ginčo sutarties. Jos 2.6 punkte nustatyta Å¡alių pareiga sudaryti pagrindinę sutartį per 30 dienų po to, kai butui bus suteiktas unikalus kadastrinis numeris, butas bus perduotas pirkėjui ir bus atlikti buto kadastriniai matavimai, nustatantys tikslų buto plotÄ ir baigtumo lygį. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad dėl atsakovo kaltės pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, kadangi ginčo korpuso statybos darbai realiai nėra pradėti, statybinės technikos nėra, atsakovo genrangovui UAB „Mažoji statyba“ 2008-12-15 nutartimi iÅ¡kelta bankroto byla, kito genrangovo atsakovas nenurodė.

Atsižvelgiant į tai, kad, kaip jau minėta, viena sandorio Å¡alis yra fizinis asmuo, ketinęs įsigyti bÅ«tÄ savo, o kita Å¡alis – nekilnojamojo turto statytojas – verslininkas, yra pagrindas pripažinti ginčo Sutartį ir vartojimo sutartimi. Vartotojų teisių apsaugos instituto paskirtis – silpnesnės sutarties Å¡alies (vartotojo-fizinio asmens) apsauga. Prievolėms, kylančioms iÅ¡ vartojimo teisinių santykių, keliami didesni sÄ Å¾iningumo ir teisingumo reikalavimai, o tam tikros abejonės aiÅ¡kinamos ekonomiÅ¡kai silpnesnės Å¡alies naudai (CK 6.188 str., 6.193 str. 4 d.).

Tokia pozicija pateikta ir Lietuvos Aukščiausiasis Teismo Civilinių bylų skyriaus 2006 m. rugsėjo 26 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-441/2006, 2007 m. vasario 26 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-72/2007 ir 2008 m. spalio 6 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-455/2008. Todėl teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo iÅ¡vada, jog nagrinėjamojoje byloje pirkėja laikytina silpnesniÄ ja sandorio Å¡alimi, kuriai taikoma didesnė kaip silpnesniosios teisinių santykių Å¡alies apsauga, o ne atsakovo teisę ar galimybę parduoti ieÅ¡kovei sutartyje numatytÄ butÄ savo nuožiÅ«ra nustatytu laiku.

Be to, atsakovas, bÅ«damas profesionalas savo srityje, pasiraÅ¡ydamas preliminariÄ sutartį žinojo, jog žemės sklypas jam nuosavybės teise nepriklauso, taip pat turėjo numatyti statybos darbų įvykdymo galimybes ir terminus, dėl ko laikytina, jog jis prisiėmė sutarties neįvykdymo rizikÄ .Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių arba netesybų atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir Å¡i atsakomybė gali bÅ«ti taikoma tai Å¡aliai, kuri kalta dėl atsisakymo jÄ sudaryti (CK 6.165 str. 4 d.).

Aiškindamas ir taikydamas netesybas reglamentuojančias materialiosios teisės normas, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra nurodęs, kad šalių susitarimu nustatytų netesybų tikslas – kompensuoti kreditoriaus galimus praradimus. Šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų reiškia tai, kad kreditoriui nereikia įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie pripažįstami minimaliais nuostoliais.

Taigi sutartinės netesybos apibrėžia Å¡alių atsakomybės ribas už prievolės neįvykdymÄ sutarties sudarymo momentu ir suteikia teisę į jas, konstatavus prievolės neįvykdymo faktÄ (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. gegužės 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-223/2011, 2007 m. spalio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007). Sutartinių nuostolių dydis įrodomas sutartimi, kuria susitariama dėl netesybų, nes netesybos yra ir civilinės atsakomybės forma.

IÅ¡ ginčo Å¡alių sudarytos preliminariosios sutarties turinio matyti, kad Å¡alys buvo sutarusios dėl jų civilinės atsakomybės pažeidus Å¡ios sutarties sÄ lygas. Sutarties 7.1 punkte nustatyta, kad jeigu dėl vienos iÅ¡ Å¡alių kaltės sutartyje nurodytais terminais yra nepasiraÅ¡oma pagrindinė sutartis, kaltoji Å¡alis moka kitai Å¡aliai 5 procentų dydžio baudÄ nuo sutarties 2.2 punkte nurodytos sumos. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad ginčo Å¡alių susitarimas dėl sankcijų už preliminariosios sutarties neįvykdymÄ ar netinkamÄ vykdymÄ atitiko Å¡alių valiÄ , abi Å¡alys prisiėmė konkrečius įsipareigojimus ir jų siekė savo noru, suvokdamos prievolių ir paties susitarimo neįvykdymo teisines pasekmes.

Apeliacinės instancijos teismui Å¡ia nutartimi konstatavus tik vienos iÅ¡ sutarties Å¡alių – atsakovo UAB „FabijoniÅ¡kių ložė“ kaltę dėl nepagrįsto preliminariosios sutarties nevykdymo ir pagrindinės sutarties nesudarymo, taikytina 2007-12-18 sutarties 7.1 punkto nuostata. Kadangi toks ginčo Å¡alių susitarimas neprieÅ¡tarauja įstatymams, teisėjų kolegija pripažįsta, jog byloje esanti medžiaga tvirtina, kad ieÅ¡kovė, siekdama įsigyti minėtoje sutartyje numatytÄ turtÄ , iÅ¡ banko paėmė kreditÄ , mokėjo palÅ«kanas už paimtÄ kreditÄ (b.l. 28-37), todėl iÅ¡ atsakovo pagrįstai priteista 12601 Lt sutartinių netesybų.Kiti atsakovo apeliacinio skundo argumentai nėra teisiÅ¡kai reikÅ¡mingi ir neįtakoja skundžiamo teismo sprendimo teisėtumo bei pagrįstumo.

Pažymėtina, jog teismai, taikydami teisę, atsižvelgia į Teismų įstatymo nustatyta tvarka paskelbtose kasacine tvarka priimtose nutartyse esančius teisės taikymo iÅ¡aiÅ¡kinimus (CPK 4 str.). Nagrinėjamu atveju nėra pagrindo teigti, kad teismas, tenkindamas ieÅ¡kinį, nuo Å¡ios praktikos nukrypo.Remdamasi tuo, kas iÅ¡dėstyta, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad aplinkybių, kurios bÅ«tų pagrindu panaikinti skundžiamÄ iÅ¡ esmės pagrįstÄ ir teisingÄ sprendimÄ , apeliantas nenurodė ir apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija nenustatė, todėl skundžiamas teismo sprendimas paliekamas galioti nepakeistas.Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos Civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teisėjų kolegijan u t a r i a :             Vilniaus miesto 1 apylinkės teismo 2010 m. vasario 3 d. sprendimÄ palikti nepakeistÄ .

                          Teisėjai                                                                                                        Henrichas Jaglinskis                                                                                                                                   Loreta Lipnickienė                                                                                                                                   Jadvyga Mardosevič