cd9e2f44-9f76-43aa-875a-1de5e1db9f6d · Lietuvos apeliacinis teismas

?Civilinė byla Nr. e2A-187-464/2019 Teisminio proceso Nr. 2-55-3-01792-2017-4 Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.8; 2.6.16.4.; 2.6.16.8.; 2.6.16.12. (S) LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS N U T A R T I S LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU 2019 m. vasario 6 d. Vilnius Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iÅ¡ teisėjų Dalios Kačinskienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Antano Rudzinsko ir Egidijaus Žirono, teismo posėdyje apeliacine raÅ¡ytinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo civilinę bylÄ pagal ieÅ¡kovės bankrutavusios uždarosios akcinės bendrovės „Patria Domi“ apeliacinį skundÄ dėl Vilniaus apygardos teismo 2018 m. balandžio 26 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieÅ¡kovės bankrutavusios uždarosios akcinės bendrovės „Patria Domi“ ieÅ¡kinį atsakovėms Vilniaus miesto savivaldybei ir Lietuvos Respublikai, atstovaujamai Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės Å«kio ministerijos, dėl statinio pagerinimo iÅ¡laidų priteisimo.

Teisėjų kolegija n u s t a t ė : I. Ginčo esmė 1. IeÅ¡kovė BUAB „Patria Domi“ 2017-08-14 kreipėsi į teismÄ su ieÅ¡kiniu, praÅ¡ydama:

1) priteisti iš atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės 213 105,02 Eur statinio pagerinimo išlaidas ir 50 736,51 Eur dydžio palūkanas už laiku ieškovei neapmokėtas pagerinimų išlaidas;

2) priteisti iš atsakovės Lietuvos Respublikos, atstovaujamos Nacionalinės žemės tarnybos prie žemės ūkio ministerijos (toliau – ir NŽT), 176 348,18 Eur žemės sklypo pagerinimo išlaidas ir 33 337,05 Eur dydžio palūkanas už laiku ieškovei neapmokėtas pagerinimų išlaidas;

3) priteisti iš atsakovių 5 proc. dydžio procesines palūkanas, skaičiuojamas nuo ieškinio padavimo dienos iki teismo sprendimo įvykdymo.

2. Nurodė, kad su atsakove Vilniaus miesto savivaldybe 1999-07-23 sudarė negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos sutartį Nr.1452, pagal kuriÄ ieÅ¡kovei iki 2098 m. buvo iÅ¡nuomotas negyvenamasis statinys, esantis (duomenys neskelbtini). Statinio nuomos sutartimi Vilniaus miesto savivaldybė, vykdydama Vilniaus miesto valdybos 1999-02-11 sprendimÄ Nr. 214V „Dėl sklypo (duomenys neskelbtini) ir pamatų nuomos“ ir 1999-07-01 sprendimÄ Nr.1205V „Dėl statinio (duomenys neskelbtini) paskirties pakeitimo“, perdavė ieÅ¡kovei nuomos teisę į 61 kv. m ploto negyvenamÄ jį statinį (pamatus) naudoti visuomeninei ir komercinei veiklai, o ieÅ¡kovė įsipareigojo naudoti statinį tik pagal tiesioginę paskirtį, nesubnuomoti statinio be atskiro Vilniaus miesto savivaldybės leidimo, savo lėšomis atlikti statinio priežiÅ«ros ir einamojo remonto darbus, statinio atstatymo / rekonstrukcijos darbus.

Statinio nuomos sutarties esmė – atstatyti statinį ir rekonstrukcijos bÅ«du jame įrengti daugiabučius namus. Å ios sutarties 16 punkte Å¡alys susitarė, kad visa projektinė dokumentacija ir rekonstrukcijos (atstatymo) sÄ mata, taip pat atliktų darbų priėmimas turi bÅ«ti derinami su Vilainius miesto savivaldybe.

3. Statinio nuomos sutartis kelis kartus buvo keista, pratęsiant rekonstrukcijos terminÄ , o 2001-04-19 buvo pakeistas nuomos sutarties 17 punktas, kuriame susitarta, kad lėšos, panaudotos rekonstrukcijai (atstatymui), pagal su Vilniaus miesto savivaldybe suderintÄ sÄ matÄ , įskaitomos į nuomos mokestį, o įraÅ¡ius statinį į privatizavimo programÄ , atlyginamos nuomininkui teisės aktų nustatyta tvarka. Statinio nuomos sutarties pakeitimu, Å¡alių pasiraÅ¡ytu 2006-11-29, susitarta, kad užbaigus statinio rekonstrukcijos (atstatymo) darbus Vilniaus miesto savivaldybė ir ieÅ¡kovė pasiraÅ¡ys papildomÄ susitarimÄ dėl pastato dalių įregistravimo savivaldybės vardu ir teisės aktų nustatyta tvarka naujai pastatyto pastato dalies įregistravimo nuomininko vardu.

4. Atsižvelgiant į tai, kad žemės sklypas, kuriame buvo statinys, priklausė Lietuvos Respublikai, tarp Vilniaus apskrities viršininko administracijos (teisių ir pareigų perėmėja NŽT) ir ieškovės 1999-09-20 buvo sudaryta valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartis Nr.577 N01/99-21495 dėl 1 650 kv. m žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), nuomos 99 m. laikotarpiui. Žemės sklypo nuomos sutarties 5 punkte buvo nurodyta, kad pasibaigus nuomos terminui ar nutraukus sutartį, pastatai, kiti statiniai, inžinieriniai įrenginiai bei komunikacijos nuomotojo išperkami nuomotojo ir nuomininko atskiru susitarimu.

5. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisija 2002-12-17 protokolu Nr. 56 nurodė, kad suteikia ieÅ¡kovei leidimÄ statinio, esančio (duomenys neskelbtini), paruoÅ¡iamiesiems darbams atlikti, numatant, jog paruoÅ¡iamųjų darbų suma neturi virÅ¡yti 213 105,02 Eur (735 809 Lt) sumos. Atsižvelgiant į tai, Vilniaus miesto savivaldybė ieÅ¡kovei 2003-01-03 suteikė leidimÄ iki 2003-03-01 atlikti statinio rekonstrukcijos paruoÅ¡iamuosius darbus pagal pateiktÄ sÄ matÄ , investuojant ne daugiau kaip 213 105,02 Eur (735 809 Lt), ir numatant, kad tokios lėšos galės bÅ«ti kompensuojamos objekto privatizavimo metu.

Tačiau statinio rekonstrukcijos paruoÅ¡iamųjų darbų nebuvo galima pradėti, kadangi žemės sklypo viduryje buvo elektros transformatorinė pastotė, taip pat KultÅ«ros vertybių apsaugos departamento ArchitektÅ«ros ir urbanistikos taryba 2003-01-29 vykusiame pasėdyje Nr. 16 patvirtino iÅ¡vadÄ , kad norint vykdyti tolimesnius projektavimo ir statybos darbus yra bÅ«tinas teritorijos detalusis planas. Atitinkamai buvo nukeltas statinio rekonstrukcijos paruoÅ¡iamųjų darbų atlikimo terminas ir Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2003-09-03 sprendimu Nr. 01A-41-77 nutarta rengti teritorijos tarp (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) gatvių detalųjį planÄ , kurio projektavimo darbus apmokėjo ieÅ¡kovė.

6. Duomenys (ribos, naudojimo pobÅ«dis ir bÅ«das, urbanistiniai – architektÅ«riniai apribojimai ir sÄ lygos), reikalingi rekonstrukcijos vykdymui, Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus buvo nustatyti tik 2007-01-26 įsakymu Nr. 30-134. Atitinkamai žemės sklypo nuomos sutarties nuostatos dėl žemės sklypo pagrindinės tikslinės naudojimo paskirties, naudojimo bÅ«do ir pobÅ«džio, bei sklypo patikslintas ribas pagal 2007-02-07 parengtÄ Å¾emės sklypo planÄ pakeitė tik 2011-06-20.

7. IeÅ¡kovė atliko rekonstrukcijÄ (atstatymo darbus) 2 objektams, kuriuos Nekilnojamojo turto registre įregistravo Vilniaus miesto savivaldybės vardu: 62,38 kv. m ploto pastatÄ â€“ daugiabutį gyvenamÄ jį namÄ ir 62,38 kv. m negyvenamÄ jÄ patalpÄ â€“ rÅ«sio patalpÄ . Statinio nuomos sutartis 2012-11-06 buvo nutraukta ir Vilniaus miesto savivaldybė nepagrįstai atsisakė įskaityti ieÅ¡kovės atliktas investicijas, kurių vertė – 260 163 Eur. Nepaisant to, ieÅ¡kinio reikalavimÄ Vilniaus miesto savivaldybei sudaro 213 105,02 Eur suma, kadangi ji numatyta 2003-01-03 leidime (kaip galima investuoti maksimali suma).

8. IeÅ¡kovė taip pat atliko valstybinės žemės sklypo pagerinimus, t. y. magistralinių inžinerinių tinklų ir įrangos iÅ¡kėlimÄ (duomenys neskelbtini), bei elektros pastotės iÅ¡vežimÄ , kurių vertė 176 348,18 Eur. Apie tokius sklypo pagerinimus NŽT buvo informuota, su jais sutiko ir jais naudojasi, todėl atsakovei NŽT, 2013-10-30 nutraukus žemės sklypo nuomos sutartį, ieÅ¡kovė įgijo teisę reikalauti atlyginti žemės sklypo nuomos sutarties metu atliktus žemės sklypo pagerinimus ir sumokėti palÅ«kanas. II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė 9. Vilniaus apygardos teismas 2018-04-26 sprendimu ieÅ¡kovės BUAB „Patria Domi“ ieÅ¡kinį atmetė.

10. Teismas nustatė, kad ieÅ¡kovę ir atsakovę Vilniaus miesto savivaldybę siejo sutartiniai santykiai pagal 1999-07-23 sudarytÄ negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos sutartį Nr.1452 dėl negyvenamojo statinio (duomenys neskelbtini) nuomos iki 2098 metų, bet ne ilgiau, nei jis bus įtrauktas į privatizavimo programÄ . Sutartyje buvo pažymėta, kad nuomojamam statiniui bÅ«tina rekonstrukcija (atstatymas). Tai pagal sutarties nuostatas turėjo bÅ«ti padaryta per 2 metus nuo sutarties įsigaliojimo, tačiau 2016-11-28 pakeitimu įtvirtinta, kad per 2 metus nuo statybos leidimo iÅ¡davimo.

Statybos kleidimas darbams gautas 2005 m. Sutarties 17 p. buvo nustatyta, kad lėšos, panaudotos rekonstrukcijai (atstatymui), pagal su nuomotoja sudarytÄ sÄ matÄ Ä¯skaitomos į nuomos mokestį, o pagal 200-04-19 sutarties pakeitimÄ â€“ įraÅ¡ius statinį į privatizavimo programÄ , atlyginamos nuomininkei įstatymų tvarka. Dar kartÄ sutartį pakeitus 2006-11-28, į jÄ buvo įraÅ¡ytas sÄ lyga, kad, pabaigus statinio rekonstrukcijos (atstatymo) darbus, nuomos sutarties Å¡alys pasiraÅ¡ys papildomÄ susitarimÄ dėl pastato dalių įregistravimo savivaldybės vardu ir teisės aktų nustatyta tvarka naujai pastatyto pastato dalies įregistravimo nuomininkės vardu.

11. Statinio nuomos sutarties vykdymui 1999-09-29 ieÅ¡kovė pasirašė žemės sklypo nuomos sutartį su Vilniaus apskrities virÅ¡ininko administracija, kurio teises yra perėmusi NŽT, dėl 1650 kv. m. žemės sklypo (duomenys neskelbtini) nuomos 99 metų laikotarpiui. Å ioje sutartyje buvo sÄ lyga dėl pastatų, kitų statinių, inžinerinių įrenginių bei komunikacijų iÅ¡pirkimo galimybės atskiru nuomos sutarties Å¡alių susitarimu.

12. Teismas nurodė, kad abi nuomos sutartys (dėl statinio ir žemės nuomos) nebegalioja ir buvo nutrauktos teismo sprendimu pagal Vilniaus miesto savivaldybės ieškinį ir NŽT sprendimu, kurio teisėtumo klausimas taip pat buvo patikrintas teismine tvarka, o ieškovė iš nuomos objekto iškeldinta. Statinio nuomos 1999-07-13 sutartis Nr. 1452 nutraukta 2012-11-06, o žemės sklypo nuomos sutartis Nr. 577 N01/99-21495 nutraukta 2016-10-30.

13. Spręsdamas ieÅ¡kovės reikalavimo dėl turto pagerinimo 389 453,20 Eur iÅ¡laidų priteisimo iÅ¡ atsakovių pagrįstumÄ klausimÄ , visų pirma teismas pasisakė dėl ieÅ¡kinio senaties taikymo, vienai iÅ¡ atsakovių (NŽT) ginantis nuo ieÅ¡kinio, be kita ko, ir praleista ieÅ¡kinio senatimi. Teismas konstatavo, kad ieÅ¡kinio reikalavimai Å¡iuo atveju pareikÅ¡ti nepraleidus ieÅ¡kinio senaties termino, nes taikytinas ne sutrumpintas 3 metų, o bendrasis 10 metų senaties terminas.

14. Teismas nurodė, kad nei statinio nuomos sutarties sudarymo metu galiojusio 1964 m. CK 316 straipsnio 1 dalies, nei Å¡iuo metu galiojančio CK 6.501 straipsnio nuostatos nedraudė ir nedraudžia Å¡alims sudarant sutartį susitarti dėl iÅ¡nuomoto daikto bÅ«tinų iÅ¡laidų atlyginimo tvarkos, iÅ¡skyrus tuos atvejus, kai įstatymai ar pati sutartis numato kÄ kita. Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo Nr. VIII-729 (1998-05-12 red.) nuomos teisinių santykių reglamentavimo iÅ¡imčių, kai nuomojamas valstybei ar savivaldybei priklausantis turtas, nenustatė.

Å io įstatymo pakeitimu, priimtu 2002-05-23 ir įsigaliojusiu nuo 2002-06-19, buvo pakeistas 14 straipsnis, kurio 5 dalyje jau nurodyta, kad nuomininkui, pagerinusiam iÅ¡sinuomotÄ turtÄ , už pagerinimus neatlyginama. Naujoje įstatymo redakcijoje jo leidėjas nustatė iÅ¡imtį, kad nuostata dėl neatlyginimo už perduoto turto pagerinimÄ netaikoma toms sutartims, kurios buvo sudarytos iki 2002-05-23 įstatymo Nr. IX-900 įsigaliojimo, t. y. iki 2002-06-19. Dar vėlesnėje Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo redakcijoje, įsigaliojusioje nuo 2014-10-01, 15 straipsnio 7 dalyje iÅ¡liko nuostata dėl neatlyginimo nuomininkui už atliktus pagerinimus, ir šį kartÄ jokių iÅ¡imčių jos taikymui įstatymų leidėjas nenustatė.

15. Teismas, atsižvelgdamas statinio nuomos sutarties 17 punkto 2001-04-19 pakeitimÄ , kad lėšos, panaudotos rekonstrukcijai (atstatymui), atlyginamos nuomininkui teisės aktų nustatyta tvarka, įraÅ¡ius statinį į privatizavimo programÄ , padarė iÅ¡vadÄ , kad ieÅ¡kovės atliktų pagerinimų iÅ¡laidų atlyginimo momentas buvo siejamas ne su pačių iÅ¡laidų padarymu, bet su iÅ¡nuomoto turto privatizavimu. Ginčo statinys buvo įtrauktas į privatizavimo objektų sÄ raÅ¡Ä Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2007-10-24 sprendimu Nr. 1-1484 ir Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2007-05-09 nutarimu Nr. 497, tačiau įtraukimas į privatizuojamų objektų sÄ raÅ¡Ä buvo tik pradinis privatizavimo procedÅ«rų etapas.

Tam, kad bÅ«tų buvusios pradėtos konkrečios privatizavimo procedÅ«ros, Vilniaus miesto savivaldybės privatizavimo komisija turėjo priimti sprendimÄ privatizuoti, turėjo bÅ«ti parengta privatizavimo programa, nurodant privatizavimo bÅ«dÄ , kainÄ , sÄ lygas, ir apie tai paskelbta privatizuojamų objektų biuletenyje, kaip tai buvo numatyta Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1997-12-18 nutarime Nr. 1427 „Dėl privatizavimo objektų parengimo privatizuoti tvarkos patvirtinimo“ (neteko galios nuo 2014-10-01), t. y., privatizavimo objektų sÄ raÅ¡o sudarymas (turto įtraukimas į sÄ raÅ¡Ä ) ir privatizavimo programų sudarymas bei pritarimas joms nebuvo tapatus veiksmas.

Iki 2014-10-01 statiniui nebuvo sudaryta privatizavimo programa ir nustatytos jo pardavimo sÄ lygos, todėl statinys negalėjo bÅ«ti ir nebuvo privatizuotas.

16. Statiniui iki Å¡iol nėra parengtos ir jo pardavimo aukcione sÄ lygos, todėl statinio vieÅ¡o aukciono procedÅ«ros Å¡iuo metu nėra vykdomos. Pagal laikotarpiu nuo1999-07-23 iki 2014-10-01 (ginčui aktualiu metu) galiojusiÄ Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 10 straipsnio 13 dalies redakcijÄ , nuomos metu dėl privatizavimo objekto (statinio) pagerinimo patirtas iÅ¡laidas nuomininkui Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta tvarka atlygina potencialus pirkėjas, įsigyjantis privatizavimo objektÄ . Atsižvelgiant į tai, kad statinys nebuvo privatizuotas, remiantis aptartu teisiniu reglamentavimu, ieÅ¡kovė neįgijo subjektinės teisės į turto pagerinimo iÅ¡laidų atlyginimÄ nei iÅ¡ Vilniaus miesto savivaldybės, nei iÅ¡ kitų asmenų.

17. Teismas pažymėjo, kad jeigu ginčo statinys ir bÅ«tų privatizuojamas ar privatizuotas pagal iki 2014-10-01 galiojusį teisinį reglamentavimÄ , ieÅ¡kovės praÅ¡oma priteisti 213 105,02 Eur dydžio ginčo statinio pagerinimų suma yra visiÅ¡kai nepagrįsta. Teismas rėmėsi kasacinio teismo praktika, kad nuomininkui, kuris teisėtai pagerino nuomotas patalpas, jų privatizavimo metu atlyginamos ne patirtos Å¡iam tikslui bÅ«tinos iÅ¡laidos, o dėl Å¡io pagerinimo patalpų vertės padidėjimo procentas, t. y. atlyginama ne tai, kiek lėšų asmuo įdėjo, o tai, kiek dėl tų įdėjimų geresnis (brangesnis) tapo pats daiktas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008-03-04 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-154/2008, 2010-10-07 nutartis civilinėje Nr. 3K-3-394/2010).

Teismas nurodė, kad Å¡iuo atveju iÅ¡ ieÅ¡kovės pateiktų dokumentų nėra įmanoma nustatyti, ar atlikti pagerinimų darbai pagerino statinį kaip nekilnojamÄ jį daiktÄ , kokia yra statinio atkuriamoji vertė, taip pat kaip pasikeitė statinio rinkos vertė dėl atliktų darbų. Teismas sprendė, kad ieÅ¡kovė bet kokiu atveju negali reikalauti atlyginti 100 proc. jos investuotų lėšų į statinio pagerinimus, nes turi bÅ«ti apskaičiuotas procentinis statinio vertės padidėjimas.

18. Dėl žemės sklypo pagerinimo 176 348,18 Eur išlaidų teismas, viena vertus, nurodė, kad šiuo konkrečiu atveju nebuvo sudarytas žemės sklypo nuomos sutarties 5 punkte numatytas atskiras susitarimas tarp šios sutarties šalių dėl jame esančių įrenginių išpirkimo, nutraukus sutartį, taip pat nebuvo ir CK 6.501 straipsnyje numatyto nuomotojo sutikimo dėl žemės sklypo pagerinimo.

19. Kita vertus, pagal Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2005-04-15 įsakymo Nr. 30-596 „Dėl teritorijos tarp (duomenys neskelbtini) gatvių detaliojo plano tvirtinimo“ 4 punktÄ tarp Vilniaus miesto savivaldybės ir ieÅ¡kovės buvo patvirtinta 2005-04-27 sutartis „Dėl infrastruktÅ«ros objektų plėtojimo sÄ lygų“. Pagal Å¡ios sutarties 2.1 papunktį ieÅ¡kovė įsipareigojo savo lėšomis suprojektuoti ir įrengti (pagal atskirus susitarimus tai atlieka inžinerines komunikacijas eksploatuojančios įmonės) visus reikiamus inžinerinės infrastruktÅ«ros objektus ir nutiesti iki sklypo ribų visas reikiamas inžinerines komunikacijas, nustatytas Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2005-04-15 įsakymu Nr. 30-596 patvirtintame detaliajame plane, pagal inžinerines komunikacijas eksploatuojančių organizacijų iÅ¡duotas technines sÄ lygas.

Atsižvelgiant į tai, teismas darė iÅ¡vadÄ , kad ieÅ¡kovė, siekdama įgyvendinti (duomenys neskelbtini) gatvėje detaliojo plano projektavimo darbus, pati inicijavo ir įsipareigojo atlikti nurodytus veiksmus, prisiėmė rizikÄ dėl savo atliktų veiksmų ir iÅ¡ to kylančias pasekmes. Žemės sklypo nuomotoja Lietuvos Respublika, atstovaujama NŽT, nebuvo minėtos sutarties Å¡alimi ir neįsipareigojo atlikti jokių veiksmų, taip pat nedavė nuomininkui sutikimo Å¡ių darbų atlikimui.

20. Atsižvelgiant į tai, teismas pripažino, kad ieÅ¡kovė nepagrindė ir neįrodė, kodėl NŽT turėtų atlyginti praÅ¡omas iÅ¡laidas. Teismo vertinimu, ieÅ¡kovė nepateikė ir visiÅ¡kai jokių įrodymų, patvirtinančių, kaip ji yra pagerinusi žemės sklypÄ kaip nekilnojamÄ jį daiktÄ , t. y. kad dėl jos atliktų darbų pasikeitė nuomoto žemės sklypo vertė. Tokia aplinkybė, kad buvo iÅ¡kelta transformatorinė, nėra žemės sklypo pagerinimas, kadangi jos iÅ¡kėlimas buvo reikalingas iÅ¡imtinai ieÅ¡kovės veiklai – numatomoms statyboms vystyti ir vykdyti statinio nuomos sutartyje sutartas sÄ lygas.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentai 21. IeÅ¡kovė BUAB „Patria Domi“ apeliaciniame skunde praÅ¡o panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2018-04-26 sprendimÄ ir priimti naujÄ sprendimÄ â€“ ieÅ¡kinį patenkinti. Skundas grindžiamas tokiais argumentais: 21.1. Teismas priėmė nemotyvuotÄ sprendimÄ (CPK 329 str. 2 d. 4 p.), nes nepasisakė, kuo remiantis atmetė esminius bylai įrodymus, t. y. įrodymus, pagrindžiančius ginčo statinio pagerinimo vertę (Negyvenamųjų pastatų priėmimo – perdavimo aktÄ , pasiraÅ¡ytÄ 1999-07-23, kuriame nurodytas 2 proc. statinio baigtumas ir statinio vertė – 39 963 Lt; 2013-04-26 Nekilnojamojo turto registro iÅ¡raÅ¡us, kuriuose nurodyta, kad 2007-10-10 buvo įregistruotas statinio padidinimas rekonstruojant, statinys yra 3 proc. baigtumo ir jo atkÅ«rimo sÄ naudos – 389 000 Lt, bei 2008-02-05 buvo įregistruota 9 proc. baigtumo negyvenamoji patalpa, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kurios atkÅ«rimo vertė – 23 100 Lt), taip pat prejudicinį faktÄ , kad ieÅ¡kovės faktiÅ¡kai atliktų darbų vertė 2007-06-26 dienai buvo 473 132,80 Lt (137 028,73 Eur). 21.2.

Teismas netinkamai aiÅ¡kino ginčo statinio nuomos sutarties nuostatas ir CK sÄ lyginio sandorio su atidedamÄ ja naikinamÄ ja sÄ lyga, kuri negali įvykti, nuostatas. Å iuo atveju statinio nuomos sutarties 17 punkte buvo nustatyta sÄ lyginė nuostata, kad Vilniaus miesto savivaldybė įsipareigoja atlyginti ieÅ¡kovei už statinio pagerinimus tik tuo atveju, kai statinys bus įraÅ¡ytas į privatizavimo programÄ pagal Lietuvos Respublikos privatizavimo įstatymo nuostatas. Tačiau nuo 2014-10-01 pasikeitus Valstybės ir savivaldybės turto naudojimo bei Privatizavimo įstatymo nuostatoms, statinių nuomos sutarties 17 punkto sÄ lygos objektyviai negalima įvykdyti (CK 1.68 str., 6.32 str.), nes nebeliko galimybės į privatizavimo programÄ Ä¯raÅ¡yti nekilnojamųjų daiktų.

Taigi, iÅ¡nykus statinio nuomos sutarties nurodytai sÄ lyginei prievolei, ieÅ¡kovei liko vienintelis jos teisių gynimo bÅ«das – CK 6.501 straipsnyje numatyto reikalavimo pareiÅ¡kimas, kÄ ji ir padarė. Teismas, šį reikalavimÄ atmesdamas, iÅ¡ esmės paneigė Å¡alių susitarimÄ dėl sÄ lyginės prievolės ir nemotyvavo, kuo remiantis nepasisako dėl apelianto pasirinkto teisių gynimo bÅ«do. 21.3. Teismas nevertino aplinkybės, kad ginčo žemės sklypo pagerinimo darbai galėjo bÅ«ti atlikti tik turint žemės sklypo savininko pritarimÄ ir Å¡iÄ aplinkybę patvirtina suderintas 2004-04-05 raÅ¡tas „Dėl inžinerinių tinklų projektavimo ir įrengimo prie sklypo (duomenys neskelbtini)“, kuriame pritarta, t. y. iÅ¡duotas sutikimas dėl elektros transformatorinės perkėlimo.

Priimti atskirÄ susitarimÄ dėl iÅ¡laidų atlyginimo, apie kurį kalbama žemės sklypo nuomos sutarties 5 p., neįmanoma, nes ir praėjus 4 metams po 2013-10-30 nutrauktos sutarties nebuvo nei vieno bandymo ar siÅ«lymo dėl to susitarti. Atsakovė NŽT naudojasi pagerinimais ir sutartimi Å¡alys buvo susitarę, kad už pagerinimus ieÅ¡kovei bus atlyginta.

22. Atsakovė Vilniaus miesto savivaldybė atsiliepime į apeliacinį skundÄ praÅ¡o jį atmesti kaip nepagrįstÄ . Atsiliepime nurodomi tokie atsikirtimų argumentai: 22.1. IeÅ¡kovė nepagrįstai atliktų ginčo statinio remonto darbų vertę tapatina su statinio pagerinimo sÄ voka. Atitinkamai, ieÅ¡kovės nurodomas kaip prejudicinis faktas apibÅ«dina atliktų darbų, tačiau ne statinio pagerinimo vertę. 22.2. Byloje pateikti ir ieÅ¡kovės nurodomi Nekilnojamojo turto registro iÅ¡raÅ¡ai nagrinėjamu atveju įrodo nebent tik tai, kad pastatas rekonstruojant buvo padidintas, tačiau neįrodo, kiek realiai padidėjo statinio vertė ir kad vertės padidėjimas yra susijęs su ieÅ¡kovės atliktais statinio remonto darbais, o ne, pavyzdžiui, rinkos pokyčiais. 22.3.

IeÅ¡kovė visas investicijas į svetimÄ turtÄ atliko savo rizika, suvokdama, kad investicijos gali bÅ«ti ir negrÄ Å¾intos, jei neįvyks ginčo patalpų privatizavimas. Atitinkamai ieÅ¡kovė, priimdama sprendimÄ nuomotis bÅ«tent vieÅ¡Ä jÄ nuosavybę, prisiėmė pareigÄ vadovautis ir tokios nuosavybės disponavimÄ , valdymÄ ir naudojimÄ reglamentuojančiais teisės aktais. 22.4. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai nesivadovavo CK 6.501 straipsniu, kadangi nagrinėjamu atveju taikytinos teisės normos, galiojusios bÅ«tent patalpų pagerinimo iÅ¡laidų patyrimo, o ne ieÅ¡kinio pareiÅ¡kimo, metu. 22.5.

IeÅ¡kovė nepateikė jokių įrodymų, kad investavo bÅ«tent 213 105,02 Eur sumÄ , kad jÄ sudaro bÅ«tinos iÅ¡laidos, kad visos investicijos buvo atliktos pagal su nuomotoju suderintÄ sÄ matÄ (CK 6.501 str., statinio nuomos sutarties 17 p.) ir kad patirtos iÅ¡laidos yra realios.

23. Atsakovė Lietuvos Respublika, atstovaujama NŽT, atsiliepimu praÅ¡o apeliacinį skundÄ atmesti kaip nepagrįstÄ . Atsiliepime nurodomi tokie argumentai: 23.1. IeÅ¡kovė turi teisę reikalauti bÅ«tinų iÅ¡laidų, turėtų daiktui pagerinti, atlyginimo, tačiau Å¡iuo atveju svarbu nustatyti, ar daiktas buvo pagerintas ir ar jo pagerinimo iÅ¡laidos buvo bÅ«tinos. Nagrinėjamu atveju Å¡ias aplinkybe įrodyti kilo pareiga ieÅ¡kovei. 23.2. Pagal Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2005-04-15 įsakymo Nr. 30-596 „Dėl teritorijos tarp (duomenys neskelbtini) gatvių detaliojo plano tvirtinimo“ 4 punktÄ tarp Vilniaus miesto savivaldybės ir ieÅ¡kovės 2005-04-27 buvo patvirtinta sutartis dėl infrastruktÅ«ros objektų plėtojimo sÄ lygų.

Å ios sutarties 2.1 papunktyje ieÅ¡kovė įsipareigojo savo lėšomis suprojektuoti ir įrengti visus reikiamus inžinerinės infrastruktÅ«ros objektus ir nutiesti iki žemės sklypo ribų visas reikiamas inžinerines komunikacijas, nustatytas minėtu 2005-04-15 įsakymu Nr. 30-596 patvirtintame detaliajame plane, pagal inžinerines komunikacijas eksploatuojančių organizacijų iÅ¡duotas technines sÄ lygas. Atsižvelgiant į tai, darytina iÅ¡vada, kad ieÅ¡kovė pati inicijavo ir įsipareigojo atlikti nurodytus veiksmus, o NŽT nebuvo minėtos sutarties Å¡alimi ir neįsipareigojo atlikti jokių veiksmų. 23.3.

Teisės aktai, reglamentuojantys valstybinės žemės nuomos sutarčių sudarymo procedÅ«rÄ , nenumato galimybės valstybinės žemės patikėtiniui atlyginti žemės pagerinimo iÅ¡laidas nutraukus be aukciono sudarytos valstybinės žemės nuomos teisinius santykius, todėl NŽT neturi įstatyminės teisės atlyginti žemės sklypui neva padarytų pagerinimų. 23.4. Projektuojamų ir tiesiamų inžinerinių tinklų tiekimas buvo iÅ¡imtinai reikalingas bÅ«simų pastatų eksploatavimui, kas galėtų reikÅ¡ti tik pastato pagerinimÄ , bet ne žemės sklypo.

Teisėjų kolegija k o n s t a t u o j a : IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir iÅ¡vados Dėl teismo sprendimo motyvavimo 24. Apeliantė savo skunde akcentuoja teismo sprendimo tinkamo motyvavimo pareigos pažeidimÄ , atitinkantį CPK 329 straipsnio 2 dalies 4 punkte įvardijamÄ absoliutų teismo sprendimo negaliojimo pagrindÄ , jame neaptarus jos pateiktų esminių raÅ¡ytinių įrodymų ir kituose dėl ginčo objekto vykusiuose teisminiuose procesuose, kuriame dalyvavo apeliantė ir atsakovė Vilniaus miesto savivaldybė, nustatytų prejudicinių faktų, apeliantės vertinimu, patvirtinančių jos nuomoto statinio vertės padidėjimÄ dėl apeliantės atliktų darbų.

25. Teismo sprendimas turi bÅ«ti pagrįstas ir teisėtas (CPK 263 str.). Å is reikalavimas, be kita ko, siejamas ir su įstatymu pavesta teismams pareiga tinkamai motyvuoti priimamÄ sprendimÄ , t. y. jį pagrįsti faktiniais ir teisiniais argumentais. CPK 270 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta, kad motyvuojamojoje sprendimo dalyje glausta forma turi bÅ«ti nurodoma teismo nustatytos bylos aplinkybės, įrodymai, kuriais grindžiamos teismo iÅ¡vados, argumentai, dėl kurių teismas atmetė kuriuos nors įrodymus, taip pat įstatymai ir kiti teisės aktai bei teisiniai argumentai, kuriais teismas vadovavosi darydamas iÅ¡vadas.

26. Motyvuojamoji teismo sprendimo dalis yra svarbi, todėl jei sprendimas yra be motyvų (sutrumpintų motyvų), tai pripažįstama absoliučiu jo negaliojimo pagrindu (CPK 329 str. 2 d. 4 p.). Kita vertus, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra iÅ¡aiÅ¡kinęs, kad pagal CPK 329 straipsnio 2 dalies 4 punktÄ absoliučiu sprendimo ar nutarties negaliojimo pagrindu laikomas tik visiÅ¡kas motyvų nebuvimas. Teismo sprendimo nepakankamas motyvavimas nėra jo absoliutus negaliojimo pagrindas pagal CPK 329 straipsnio 2 dalies 4 punktÄ . Tuo atveju, kai teismo sprendimo motyvai yra neiÅ¡samÅ«s, Å¡is pažeidimas gali bÅ«ti pripažintas esminiu jeigu sprendimo motyvuojamojoje dalyje neatsakyta į pagrindinius (esminius) bylos faktinius ir teisinius aspektus ir dėl to byla galėjo bÅ«ti iÅ¡spręsta neteisingai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017-06-22 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-276-378/2017).

27. Nagrinėjamu atveju teismas skundžiamame sprendime iÅ¡ dalies aptarė nuomos santykių tarp Å¡alių ir vienos iÅ¡ jų teisių perėmėjos atsiradimÄ lėmusius sandorius, bet neanalizavo administracinių aktų turinio, kurie sudarė prielaidas Å¡iems santykiams susiformuoti, susitarti dėl vienokių ar kitokių konkrečių sÄ lygų, įskaitytinai ir dėl to, kokius veiksmus savivaldybės ar valstybinio žemės sklypo patikėtinės naudai įsipareigojo atlikti apeliantė ir kieno sÄ skaita Å¡ie veiksmai turėjo bÅ«ti atlikti. Teismas trumpai aptarė nuomos santykių pasibaigimo pagrindus (jų nutraukimÄ nuomotojų iniciatyva), bet neanalizavo teismo sprendimuose nustatytų faktų, galinčių turėti prejudicinę reikÅ¡me, sprendžiant dėl sutartis pažeidusios Å¡alies ir galimų pažeidimų įtakos, vertinant, ar apeliantė yra įvykdžiusi savo pačios sutartinius įsipareigojimus, o atsakovė savivaldybė gavo to, ko tikėjosi iÅ¡ sutarties.

28. Teismas sprendime aptarė teisinį reglamentavimÄ , susijusį su nuomos sutarties subjektų civilinėmis teisėmis bei pareigomis pagal galiojusio sutarties sudarymo metu CK ir įsigaliojusio nuo 2001-07-01 CK, kuriam galiojant sutartis buvo keičiama (modifikuojama) ir atitinkamai papildoma, taip pat valstybės bei savivaldybės turto valdymo ypatumus, naujai nustatytame teisiniame reguliavime jau nenumatant galimybės nuomininkui atlyginti iÅ¡sinuomoto daikto pagerinimo kaÅ¡tus. Tačiau teismas teisiÅ¡kai nekvalifikavo Å¡alių teisinių santykių ir nepasisakė, kurios teisės normos, sprendžiant ginÄÄ dėl savivaldybei ir valstybei priklausančio ir apeliantei iÅ¡nuomoto turto, joms gali bÅ«ti taikomos, o kurios ne. Å iuo aspektu pažymėtina, kad civilinėje teisėje galioja taisyklė, jog įstatymo leidėjo priimti ir paskelbti įstatymai galioja į ateitį ir neturi grįžtamosios galios (lot. lex retro non agit).

29. Pirmiau aptartos taisyklės taikymas teismo nebuvo aptartas CK 1.2 straipsnio 1 dalyje įtvirtinto vieno iÅ¡ svarbiausių civiliniuose santykiuose galiojančių principų – sutarties laisvės principo kontekste, neiÅ¡skiriant ir ginčų, susijusių su vieÅ¡Ä ja nuosavybe. Å is principas, detalizuotas CK 6.156 straipsnyje, užtikrina Å¡alims teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiÅ«ra nustatyti tarpusavio teises ir pareigas, iÅ¡skyrus atvejus, kai tam tikras sutarties sÄ lygas nustato imperatyvios teisės normos.

Kitaip tariant, Å¡alys, sudarydamos sutartį, negali susitarimu pakeisti tik tuo metu įstatyme nustatytų imperatyvų ar juos ignoruoti. Kasacinio teismo jurisprudencijoje iÅ¡aiÅ¡kinta, kad imperatyviosios teisės normos nustatomos siekiant apsaugoti visuomenės interesus, vieÅ¡Ä jÄ tvarkÄ , joms bÅ«dingi aiÅ¡kiai iÅ¡reikÅ¡ti draudimai, įsakmÅ«s įpareigojimai. Teisės normos, kuriomis nustatomos alternatyvios veikimo galimybės, kylančios iÅ¡ normose vartojamų žodžių „gali“, „turi teisę“, „leidžiama“, paprastai yra dispozityvios (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011-11-15 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-442/2011, 2015-11-27 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-629-313/2015).

30. Å alių sutartinių santykių eigos, priimant papildomus susitarimus dėl apeliantės investicijų galimo kompensavimo ir jos bÅ«dų, iÅ¡ pradžių sulygus, kad atstatymo (rekonstrukcijos) lėšos pagal suderintÄ Å¡alių sÄ matÄ Ä¯skaitomos į nuomos mokestį (1999-07-23 sutarties 17 p.), 2001-04-18 sutartimi susitarus šį punktÄ pakeisti, papildant jį prieraÅ¡u „...,o įraÅ¡ius statinį į privatizavimo programÄ , atlyginamos nuomininkui Lietuvos Respublikos įstatymų nustatyta tvarka“, ir galiausiai 2006-11-29 sutartimi papildžius buvusiÄ sutartį papildomu susitarimu (23 punktu), kad, užbaigus statinio rekonstrukcijos (atstatymo) darbus savivaldybė ir nuomininkė pasiraÅ¡o papildomÄ susitarimÄ dėl pastato dalių įregistravimo savivaldybes vardu ir teisės aktų nustatyta tvarka naujai pastatyto pastato dalies įregistravimo nuomininkės vardu, pirmosios instancijos teismas visiÅ¡kai neaptarė tuo aspektu, kurie konkrečiai susitarimai galiojo ir turėjo, arba, prieÅ¡ingai, neturėjo bÅ«ti vykdomi sutartinių santykių pabaigoje.

31. CK 6.221 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad sutarties nutraukimas neturi įtakos sÄ lygų, kurios pagal savo esmę lieka galioti ir po sutarties nutraukimo, galiojimui. Å alys (apeliantė ir savivaldybė) buvo sudariusios kelis susitarimus dėl apeliantės kaÅ¡tų bei investicijų į vieÅ¡Ä jÄ nuosavybę galimo kompensavimo. Å is klausimas turėjo bÅ«ti sprendžiamas arba po ginčo objekto įtraukimo į privatizavimo programÄ , arba kita forma, kai papildomo susitarimo pagrindu ir pati apeliantė galėtų tapti dalies naujai pastatyto statinio (kaip matyti iÅ¡ bylos, tai turėjęs bÅ«ti gyvenamasis namas su kitos paskirties patalpomis) patalpų savininke. PastarÄ jį bÅ«dÄ , kaip matyti iÅ¡ nagrinėjamos bylos ir Lietuvos teismų informacinės sistemos LITEKO duomenų, apeliantė jau siekė įgyvendinti teismine tvarka ir buvo inicijavusi ginÄÄ dėl nuomininkės teisės privatizuoti nuomojamÄ savivaldybės statinį tiesioginių derybų bÅ«du.

32. Nors minėtoje civilinėje byloje Å¡is jos reikalavimas nebuvo patenkintas, tačiau joje priimtoje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013-10-30 nutartyje Nr. 3K-3-481/2013 buvo konstatuoti tokie faktai, kad, remiantis Å¡alių sudarytos sutarties tekstu, savivaldybės leidimas pagerinti iÅ¡sinuomotÄ statinį ieÅ¡kovei (t. y. apeliantei), kaip nuomininkei, buvo duotas, ieÅ¡kovė įsipareigojo per nustatytÄ laikÄ atstatyti (rekonstruoti) statinį, atsakovė (savivaldybė) leido investuoti lėšas į statinio atstatymÄ , o, atstačius pastatÄ , – įsiregistruoti dalį pastato savo vardu, įsipareigodama atlyginti iÅ¡laidas, panaudotas iÅ¡nuomoto statinio rekonstrukcijai (atstatymui), teisės aktų nustatyta tvarka, įraÅ¡ius statinį į privatizavimo programÄ (kasacinio teismo nutarties 8 psl.).

Dar daugiau, nutartyje nurodyta, kad ieÅ¡kovės (apeliantės) reikalavimo teisė į bÅ«tinųjų nuomotojo leidimu nuomininko patirtų statiniui pagerinti iÅ¡laidų atlyginimÄ byloje neginčijama. Toje byloje savivaldybė, be kita ko, buvo pateikusi tokius atsikirtimo į jai pareikÅ¡tÄ ieÅ¡kinį argumentus, kad nustatinėjo statinio vertę ir jos padidėjimo procentÄ , siekiant ieÅ¡kovei (t.y. apeliantei) atlyginti investuotas lėšas privatizuojant objektÄ vieÅ¡o aukciono bÅ«du (kasacinio teismo nutarties 9 psl.).

33. Tokiu atveju teisėjų kolegija neturi pagrindo nesutikti su apeliantės skundo argumentais, kad pirmosios instancijos teismas, nenurodymas kaip kvalifikuoja kilusį ginÄÄ , visiÅ¡kai nepasisakydamas dėl kitų teismų jau nustatytų aplinkybių prejudicialumo nagrinėjama ginčui, paneigdamas bet kokiÄ galimybę bent jau spręsti nuomininkės teisės į kompensacijÄ buvimo klausimÄ ir dėl to nepatardamas nei apeliantės reikalavimo faktinį pagrindÄ sudarančių aplinkybių, nei jos pateiktų įrodymų, susijusių su Å¡ios teisės įgyvendinimo prielaidomis (abiejų Å¡alių veiksmų, vykdant sutartį, dalies iÅ¡laidų pripažinimo, faktiÅ¡kai patirtų sÄ naudų, ginčo objekto rekonstravimo masto ir t. t.), apsiribodamas vien teiginiu, kad 100 proc. dydžiu reikalavimas ir negalėtų bÅ«ti patenkintas, neatliko pareigos tinkamai motyvuoti sprendimÄ ir pasisakyti dėl kiekvienos iÅ¡ Å¡alių argumentų bei pateiktų dokumentų įrodomosios reikÅ¡mės.

34. Teismo pozicija, kad vien tai, jog ginčo objektui nebuvo sudaryta privatizavimo programa ir nustatytos jo pardavimo sÄ lygos, todėl statinys negalėjo bÅ«ti ir nebuvo privatizuotas, neleidžia spręsti iÅ¡laidų į jo rekonstrukcijÄ atlyginimo klausimų, stokoja faktinio ir teisinio pagrįstumo. Pagal CK 6.30 straipsnio 5 dalį, prievolė, kurios atsiradimas siejamas su sÄ lyga, kurios buvimas visiÅ¡kai priklauso nuo skolininko, negalioja. Tačiau jeigu ta sÄ lyga yra tam tikrų veiksmų atlikimas ar neatlikimas, prievolė galioja net ir tais atvejais, kai tų veiksmų atlikimas ar neatlikimas priklauso nuo skolininko.

Byloje nėra ginčo, kad statinys buvo įtrauktas į privatizavimo programÄ , taigi, nuomos sutartyje nurodyta sÄ lyga, kad iÅ¡laidos atlyginamos įraÅ¡ius statinį į privatizavimo programÄ (sutarties 17 p.), formaliai egzistuoja. Teismas nenurodė, nuo ko priklausė paskesnių veiksmų atlikimas (nuo pačių Å¡alių ar kitų asmenų), kas kliudė juos atlikti ir, atitinkamai, privatizuoti tuo metu galiojusio įstatymo nustatyta tvarka arba vėliau parduoti ginčo objektÄ aukcione, ar dėl to yra atsakinga ir pati apeliantė, galbÅ«t netinkamai įvykdžiusi sutartinius įsipareigojimus.

Jeigu bÅ«tų nustatyta, kad tolimesnis procesas niekaip nebuvo priklausomas nuo aplinkybių, susijusių su pačia apeliantė, tai nebÅ«tų protinga ir sÄ Å¾ininga teigti, jog ji neturi kelti savo iÅ¡laidų atlyginimo klausimo, nes tokia sÄ lyga gali niekuomet neatsirasti.

35. Teisėjų kolegija prieina prie iÅ¡vados, kad teismo sprendimas nėra visiÅ¡kai be motyvų (sutrumpintų motyvų) ir toks jo panaikinimo pagrindas, kurį apeliaciniame skunde nurodo apeliantė (t. y. CPK 329 str. 2 d. 4 p.), nenustatytas. Tačiau sprendime nurodytų motyvų aiÅ¡kiai nepakanka apeliacine tvarka įvertinti, ar Å¡is ginčas buvo iÅ¡spręstas teisingai. Daugeliu esminių ir pačių svarbiausių aspektų pirmosios instancijos teismas neaptarė ir ginčo esmės neatskleidė, iÅ¡imtinai sutikdamas tik su atsakovių procesiniuose dokumentuose nurodytais atsikirtimais, kad tokia pareiga pagal sutartį ir įstatymÄ joms nekyla.

Tokiu atveju ginčo esmės neatskleidimas sudaro pagrindÄ pakartoti procesÄ pirmosios instancijos teisme ir įvertinti abiejų Å¡alių argumentus bei įrodymus (CPK 327 str. 1 d. 2 p., 329 str. 1 d.), taip pat, bendradarbiaujant su Å¡alimis bei siekiant teisingo ginčo iÅ¡nagrinėjimo, ypač atsižvelgiant į apeliantės dabartinį teisinį statusÄ , siÅ«lyti teikti ir kitus įrodymus, jeigu jų vienokioms ar kitokioms iÅ¡vadoms padaryti dėl pačių reikalavimų pagrįstumo ir / ar jų dydžio nepakaks (CPK 8 str., 179 str. 1 d.).

Dėl kitų apeliacinio skundo argumentų 36. Apeliaciniame skunde taip pat yra išskirta grupė argumentų, susijusių su netinkamu sutarčių nuostatų bei įstatymų aiškinimu sprendime. Teisėjų kolegija pirmiau iš dalies jau aptarė tokius klausimus.

37. Papildomai pažymėtina, kad sutarčių aiÅ¡kinimo taisyklės nustatytos CK 6.193 straipsnyje ir iÅ¡plėtotos kasacinio teismo praktikoje. Pagal CK 6.193 straipsnį sutartys turi bÅ«ti aiÅ¡kinamos sÄ Å¾iningai. AiÅ¡kinant sutartį, pirmiausia turi bÅ«ti nagrinėjami tikrieji sutarties Å¡alių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiÅ¡kinimu. Jeigu Å¡alių tikrų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi bÅ«ti aiÅ¡kinama atsižvelgiant į tai, kokiÄ prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis bÅ«tų suteikę analogiÅ¡ki Å¡alims protingi asmenys (1 d.); visos sutarties sÄ lygos turi bÅ«ti aiÅ¡kinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslÄ bei jos sudarymo aplinkybes (2 d.). AiÅ¡kinant sutartį, taip pat turi bÅ«ti atsižvelgiama į Å¡alių derybas dėl sutarties sudarymo, Å¡alių tarpusavio santykių praktikÄ , Å¡alių elgesį po sutarties sudarymo ir papročius (5 d.).

38. AiÅ¡kinant sutartį pirmiausia nagrinėjami tikrieji sutarties Å¡alių ketinimai (CK 6.193 str. 1 d.), derinant šį subjektyvų sutarties aiÅ¡kinimo principÄ su jos teksto lingvistine analize. Kai Å¡alys skirtingai aiÅ¡kina savo ketinimus pagal sutartį ir kai neįmanoma jų nustatyti taikant subjektyvų (Å¡alių tikrųjų ketinimų) sutarties aiÅ¡kinimo bÅ«dÄ , prioritetas teiktinas pažodiniam sutarties teksto aiÅ¡kinimui, kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrÄ jÄ Å¡alių valiÄ dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007-06-22 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-290/2007, 2011-11-08 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-431/2011).

39. Nagrinėjamu atveju gali bÅ«ti taikomi visi metodai – Å¡alių ketinimų, turiningojo aiÅ¡kinimo ir sutarčių vykdymo metodai. Juos taikant, didelė reikÅ¡mę turi ir atsakovių priimti administraciniai aktai, patvirtinantys tokio pobÅ«džio sutarčių sudarymo tikslus ir kiekvienos iÅ¡ Å¡alių ekonominius interesus, kurių patenkinimo jos siekė sudarydamos sutartis, juolab, kaip nustatyta įsiteisėjusiame Vilniaus apylinkės teismo 2015-08-04 sprendime, kuris Vilniaus apygardos teismo 2016-03-10 nutartimi civilinėje byloje Nr. 2A-552-614/2016 buvo paliktas nepakeistas (Lietuvos teismų informacinės sistemos LITEKO duomenys; CPK 179 str. 3 d.), statinio nuomos sutarties nutraukimÄ lėmė bÅ«tent apeliantės sutartinių įsipareigojimų nevykdymas, kurį teismas įvertino kaip esminį sutarties pažeidimÄ , dėl ko savivaldybė negavo to, ko ji, sudarydama tokiÄ sutartį, tikėjosi – pilnai atstatyto ir funkcionuojančio pastato miesto centre.

40. IÅ¡ ikisutartinių santykių bÅ«tų galima identifikuoti ir kokius su žemės sklypo infrastruktÅ«romis susijusius įsipareigojimus (ir kieno sÄ skaita) ketino vykdyti apeliantė, bei, tuo pačiu, įvertinti jos reikalavimų atsakovei NŽT pagrįstumÄ . Apie tokius apeliantės ketinimus ir bÅ«simus įsipareigojimus kalbama patalpų nuomos 1999-07-23 sutarties 22 punkte (bendrojo naudojimo inžinerinius statinius, prieÅ¡ perduodant namÄ eksploatuoti, neatlygintinai perduoti juo eksploatuojančioms organizacijoms, Å¡ios sutarties 1 punkto nurodytame Vilniaus miesto valdybos 1999-02-11 sprendime Nr. 214V (3 p.), Vilniaus miesto savivaldybės valdybos 2002-03-07 sprendime Nr. 483V, kurio 3 punkte įraÅ¡ytas bÅ«simas apeliantės įpareigojimas pastatytus bendrojo naudojimo inžinerinius statinius neatlygintinai perduoti juos eksploatuojančioms organizacijoms, apeliantės 2004-04-05 Vilniaus apskrities virÅ¡ininko administracijai adresuotame raÅ¡te „Dėl inžinerinių tinklų projektavimo ir įrengimo prie sklypo (duomenys neskelbtini)“, kuriame praÅ¡oma jos sutikimo dėl inžinerinių tinklų (elektros kabelių, vandentiekio ir fekalinės kanalizacijos) projektavimo ir įrengimo valstybiniame žemės sklype, kartu į jo pakraÅ¡tį perkeliant esančiÄ elektros transformatorinę, Å¡io praÅ¡ymo tikslu įvardijant poreikį parengti sklypo ir gretimos teritorijos detalųjį planÄ (t. y. pačios apeliantės interesÄ ), Vilniaus miesto savivaldybės 2006-11-28 sprendime Nr. 30-2218 dėl nuomos sutarties pakeitimo ir Å¡alių 2006-11-29 sutartyje jÄ pakeisti (22 p.), kurioje nuomininkė įsipareigojo arba neatlygintinai perduoti bendrojo naudojimo inžinerinius statinius eksploatuojančioms organizacijoms, arba, perduodant namÄ eksploatuoti, mokėti papildomo įnaÅ¡o inžineriniams tinklams plėtoti dydžio baudÄ , apeliantės ir savivaldybės administracijos direktoriaus 2005-04-27 pasiraÅ¡ytoje sutartyje dėl infrastruktÅ«ros plėtojimo sÄ lygų, kurios 2.1 punkte įraÅ¡ytas apeliantės įsipareigojimas „savo lėšomis suprojektuoti ir įrengti <....> visus reikiamus inžinerinės infrastruktÅ«ros objektus ir nutiesti iki sklypo ribų visas reikiamas inžinerines komunikacijas,<....>bei inžinerines komunikacijas, reikalingas pastatams funkcionuoti ir eksploatuoti <...>“.

41. Galiausiai ir pačioje valstybinės žemės nuomos ne žemės Å«kio veiklai 1999-09-20 sutartyje buvo aptartos dvi alternatyvos – statinių, inžinerinių tinklų ir komunikacijų iÅ¡pirkimas atskiru susitarimu, arba jų likvidavimas. Å iuo aspektu taip pat bÅ«tina papildomai įrodinėti apeliantės pozicijÄ , įskaitytinai ir jos pačios prievolių įvykdymo (naujo statinio sukÅ«rimo) apimtyje, kodėl ji iÅ¡skirtinę reikÅ¡mę teikė su ja nesudarytam atskiram susitarimui dėl tinklų iÅ¡pirkimo sÄ lygų, kam buvo reikalingi ir naudingi tokie, kaip teigiama apeliaciniame skunde, sklypo pagerinimai.

42. Viso Å¡ios aplinkybės bei įrodymai vertintini iÅ¡ naujo nagrinėjant bylÄ . Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 4 punktu, 331 straipsniu, n u t a r i a : Vilniaus apygardos teismo 2018 m. balandžio 26 d. sprendimÄ panaikinti ir perduoti bylÄ iÅ¡ naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui. Teisėjai Dalia Kačinskienė Antanas Rudzinskas Egidijus Žironas