cb2a4a6c-4e75-474a-b13a-20aab7f3b11a · Vilniaus apygardos teismas

?Civilinė byla Nr. e2A-2037-643/2022 Teisminio proceso Nr. 2-68-3-18455-2021-7 Procesinio sprendimo kategorija: 2.6.1.5.; 2.6.8.4.; (S) 2.6..10.; 3.3.1.14. VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS N U T A R T I S LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU 2022 m. spalio 18 d. Vilnius Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija susidedanti iÅ¡ Vaclovo Pauliko, Margaritos Stambrauskaitės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir RÅ«tos Veniulytės-JankÅ«nienės, teismo posėdyje apeliacine raÅ¡ytinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo civilinę bylÄ pagal atsakovės J.

M. apeliacinį skundÄ dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. gegužės 16 d. sprendimo, pagal ieÅ¡kovės G. V. ieÅ¡kinį atsakovei J. M. dėl avanso grÄ Å¾inimo, ir pagal atsakovės prieÅ¡ieÅ¡kinį ieÅ¡kovei dėl nuostolių atlyginimo. Teismas n u s t a t ė: I. Ginčo esmė 1. IeÅ¡kovė G. V. kreipėsi į teismÄ su ieÅ¡kiniu, praÅ¡ydama priteisti iÅ¡ atsakovės J. M. 7 000 Eur avanso, 5 proc. dydžio metines palÅ«kanas už priteistÄ sumÄ nuo bylos iÅ¡kėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiÅ¡ko įvykdymo, bylinėjimosi iÅ¡laidas.

2. IeÅ¡kovė nurodė, kad 2020 m. kovo 3 d. tarp atsakovės (pardavėjos) ir ieÅ¡kovės (pirkėjos), tarpininkaujant nekilnojamojo turto brokeriui P. B., buvo sudaryta preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – Preliminarioji sutartis), pagal kuriÄ atsakovė įsipareigojo parduoti ir perleisti ieÅ¡kovei nuosavybės teise, o ieÅ¡kovė įsipareigojo nupirkti ir priimti nuosavybės teise iÅ¡ atsakovės 16048/38695 dalis dviejų butų gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus numeris Nr. (duomenys neskelbtini), bei 7525/15050 dalis žemės sklypo, unikalus numeris Nr. (duomenys neskelbtini), preliminariojoje sutartyje sulygtomis sÄ lygomis.

Preliminariosios sutarties 2.3 punktu Å¡alys įsipareigojo pasiraÅ¡yti notarine tvarka tvirtinamÄ pirkimo-pardavimo sutartį iki 2020 m. birželio 1 d. Preliminariojoje sutartyje Å¡alys susitarė, kad nekilnojamojo turto bendra pirkimo kaina sudaro 157 000 Eur, kuriÄ ieÅ¡kovė sumokės atsakovei tokia tvarka: 7 000 Eur avansinę įmokÄ sumokės iki 2020 m. kovo 10 d., likusiÄ 150 000 Eur pagrindinėje sutartyje numatyta tvarka (preliminariosios sutarties 3.2 punktas).

3. PaaiÅ¡kino, kad Preliminariosios sutarties 4.8 punkte yra nurodyta, kad Preliminariosios sutarties pasiraÅ¡ymo dienÄ yra įregistruotas 67 proc. baigtumas ir yra vykdoma jo pilno pridavimo procedÅ«ra, kuri preliminariai turėtų baigtis iki 2020 m. gegužės 1 d. Minėta sÄ lyga su apibrėžtu terminu sutartyje buvo itin aktuali ieÅ¡kovei siekiant gauti banko kreditÄ atsiskaitymui pagal pagrindinę sutartį. Atsakovei ir tarpininkaujančiam nekilnojamojo turto brokeriui buvo gerai žinoma, kad nekilnojamojo turto sandorio kainos 80 proc. dalis bus dengiama banko kreditu.

Ši aplinkybė prioritetiškai ir iš anksto buvo derinama su atsakove ir su tarpininkavusiu brokeriu, nes tokios apimties būsto kreditui suteikti kredito įstaigos reikalauja 100 proc. gyvenamojo būsto statinio baigtumo. Būtent dėl šios priežasties preliminariosios sutarties 4.8 punktu atsakovei buvo nustatytas terminas iki 2020 m. gegužės 1 d. 100 proc. statybos baigtumui įregistruoti, tokiu atveju ieškovei buvo suteiktas 1 mėn. terminas banko kreditui gauti.

4. Pažymėjo, kad ieÅ¡kovė dar kovo mėnesį ragino atsakovę per jÄ atstovaujantį brokerį kuo greičiau baigti nekilnojamojo turto statybos baigtumo įregistravimo procedÅ«ras, tačiau atsakovė iki 2020 m. gegužės 1 d. neįregistravo gyvenamojo namo 100 proc. baigtumo. Atsakovė gyvenamojo namo baigtumÄ Ä¯registravo ir nekilnojamojo turto vertinimÄ atliko tik 2020 m. gegužės 24 d., t. y. likus vos 7 dienoms iki preliminarioje sutartyje sulygto termino sudaryti pagrindinę sutartį dienos.

Nurodė, jog ieÅ¡kovė neturėjo jokios galimybės sudaryti pagrindinės sutarties Preliminarioje sutartyje nustatytu terminu, ji prašė atsakovės pratęsti Preliminariosios sutarties terminÄ tam pačiam laikotarpiui, kiek atsakovė vėlavo įregistruoti 100 proc. baigtumÄ , tačiau atsakovė pratęsė terminÄ vos 9 dienomis – iki 2020 m. birželio 10 d., o ieÅ¡kovė per laikotarpį nuo 2020 m. gegužės 24 d. iki 2020 m. birželio 10 d. nespėjo gauti banko iÅ¡vados dėl kredito suteikimo, todėl 2020 m. birželio 10 d. el. laiÅ¡ku brokeris, veikdamas atsakovės vardu, pranešė apie tai, kad Preliminarioji sutartis laikytina nutrÅ«kusia dėl ieÅ¡kovės kaltės, taip pat informavo, kad pagal Preliminariosios sutarties 5.2 punktÄ atsakovė pasilieka 7 000 Eur avansÄ kaip baudÄ už neįvykdytus įsipareigojimus.

5. IeÅ¡kovė atkreipė dėmesį, kad atsakovė informavo apie Preliminariosios sutarties nutrÅ«kimÄ dar nepasibaigus jos galiojimui, t. y. 2020 m. birželio 10 d., net nesilaikant sutartyje numatyto 15 kalendorinių dienų termino, skaičiuojant nuo įsipareigojimų nevykdymo dienos (sutarties 5.2 straipsnis), per kurį yra didelė tikimybė, kad ieÅ¡kovei bÅ«tų pavykę gauti kreditÄ ir sudaryti pagrindinę sutartį. IeÅ¡kovės nuomone, dar nepasibaigus Preliminariosios sutarties terminui, atsakovė ieÅ¡kojo kito pirkėjo, t. y. nesÄ Å¾iningai pardavinėjo tÄ patį turtÄ keliems asmenims tuo pačiu metu.

6. Atsakovė J. M. pateikė atsiliepimÄ , praÅ¡ydama ieÅ¡kinį atmesti, priteisti bylinėjimosi iÅ¡laidas.

7. Nurodė, kad atsakovė elgėsi sÄ Å¾iningai ir tinkamai įvykdė visus savo įsipareigojimus pagal Preliminariosios sutarties sÄ lygas, o pačios ieÅ¡kovės veiksmai ir lėmė aplinkybę, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis buvo nesudaryta. PaaiÅ¡kino, kad pagal PreliminariÄ jÄ sutartį atsakovei nebuvo nustatytas įpareigojimas įregistruoti turto 100 proc. statybos baigtumÄ , tačiau turto statybos baigtumas buvo įregistruotas dar iki Preliminariojoje sutartyje numatyto termino sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Pažymėjo, kad Preliminariosios sutarties 4.8 punktas, nurodantis esamÄ situacijÄ dėl turto baigtumo, yra informacinio pobÅ«džio ir nesukuria jokių konkrečių pareigų nei vienai iÅ¡ sutarties Å¡alių, sutartyje nurodytas turto statutas (67 proc.) ieÅ¡kovei buvo žinomas ir ieÅ¡kovės nurodoma tinkamo finansavimo negavimo priežastis negali pateisinti atsisakymo sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį.

8. Taip pat nurodė, kad atsakovė buvo pasiruoÅ¡usi sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį, siekė, kad pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis bÅ«tų sudaryta ir pratęsė terminÄ jai sudaryti, tačiau ieÅ¡kovė pati pranešė atsakovei, kad negalės įvykdyti prievolės sudaryti pagrindinės sutarties ir dėl Å¡ios aplinkybės, pasibaigus terminui sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį (2020 m. birželio 10 d.), pasibaigė Preliminariosios sutarties galiojimo terminas, kas reiÅ¡kia, jog pačios ieÅ¡kovės veiksmai lėmė aplinkybes, kad jai buvo pritaikyta avanso dydžio bauda pagal Preliminariosios sutarties sÄ lygas (5.2 punktas).

9. Pažymėjo, kad konkretaus termino, kiek dienų prieÅ¡ numatytÄ terminÄ sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį turi bÅ«ti pateikti dokumentai, nebuvo nustatyta, todėl jokio pažeidimo atsakovė nepadarė. PaaiÅ¡kino, kad visi dokumentai pateikti 2021 m. gegužės 24 d., pagrindinei sutarčiai sudaryti terminas buvo pratęstas iki 2021 m. birželio 10 d., o ieÅ¡kovė akivaizdžiai turėjo galimybę visus dokumentus pateikti bankui, kad gauti finansavimÄ , nes tik 2021 m. birželio 8 d. paaiÅ¡kėjo, kad bankas finansavimo jai neduoda. Taip pat pažymėjo, kad atsakovei pasiÅ«lius sudaryti sutarties pratęsimÄ ilgiau nei 10 dienų, ieÅ¡kovė neiÅ¡reiÅ¡kė jokio noro pratęsti PreliminariÄ jÄ sutartį ilgesniam nei 10 dienų terminui, sutiko su 10-ties dienų termino pratęsimu. Atkreipė dėmesį, kad atsakovė neturėjo pareigos pratęsti termino pagrindinei turto pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti.

10. Atsakovė J. M. pateikė prieÅ¡ieÅ¡kinį, praÅ¡ydama priteisti iÅ¡ ieÅ¡kovės 3 000 Eur nuostolių atlyginimo, 5 proc. dydžio metines palÅ«kanas už priteistÄ sumÄ nuo bylos iÅ¡kėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiÅ¡ko įvykdymo bei bylinėjimosi iÅ¡laidas.

11. PaaiÅ¡kino, kad atsakovė su ieÅ¡kove 2020 m. kovo 3 d. sudarė PreliminariÄ jÄ sutartį, norėdama parduoti nuosavybes teise priklausantį nekilnojamÄ jį turtÄ ir įsigyti kitÄ nekilnojamo turto objektÄ , todėl atsakovė sudarė 2020 m. gegužės 15 d. PreliminariÄ jÄ pirkimo-pardavimo sutartį, sumokėjo pagal jÄ 15 000 Eur avansÄ . Atsakovė, bÅ«dama rÅ«pestinga pirkėja, pratęsė pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymÄ , o 2021 m. birželio 10 d. ieÅ¡kovei neteisėtai atsisakius sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, atsakovė toliau siekė parduoti turtÄ , kad galėtų vykdyti savo sutartinius įsipareigojimus pagal 2020 m. gegužės 15 d.

PreliminariÄ jÄ sutartį. Nurodė, kad jau 2021 m. birželio 12 d. sudarė kitÄ jai priklausančio turto PreliminariÄ jÄ pirkimo-pardavimo sutartį su kitu pirkėju, kurioje turto kaina buvo mažesnė – 147 000 Eur, nes atsakovei egzistavo rizika prarasti jau sumokėtÄ avansÄ pagal 2020 m. gegužės 15 d. PreliminariÄ jÄ pirkimo-pardavimo sutartį. Akcentavo, kad gavusi lėšas už turtÄ pagal 2021 m. birželio 12 d. sutartį, įvykdė visus įsipareigojimus pagal 2020 m. gegužės 15 d.

Preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties sÄ lygas ir pagal jÄ sudarė pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį.

12. Taip pat nurodė, kad atsakovės negautos pajamos yra 10 000 Eur dydžio kainų skirtumas tarp sumos, kuriÄ ieÅ¡kovė buvo įsipareigojus mokėti už turtÄ (157 000 Eur), ir sumos, kuriÄ atsakovė gavo iÅ¡ kito to paties turto pirkėjo (147 000 Eur). Atsakovė reikalauja atlyginti nuostolius (negautas pajamas), kurie virÅ¡ija sumokėto avanso pagal preliminariÄ jÄ sutartį sumÄ : reikalavimo suma yra 3 000 Eur (10 000 Eur – 7 000 Eur).

13. IeÅ¡kovė G. V. pateikė atsiliepimÄ Ä¯ prieÅ¡ieÅ¡kinį, praÅ¡ydama prieÅ¡ieÅ¡kinį atmesti, priteisti bylinėjimosi iÅ¡laidas.

14. Nurodė, kad atsakovė sutartį nutraukė neteisėtai, nesilaikydama Å¡alių sudarytos sutarties nuostatų ir ne dėl ieÅ¡kovės padaryto pažeidimo, nes pati atsakovė ieÅ¡kovei tinkamus dokumentus pateikė likus vos savaitei iki Preliminariojoje sutartyje nustatyto termino pagrindinei sutarčiai sudaryti, dar neįvykdžiusi Å¡alių Preliminariosios sutarties esminių pagrindinei sutarčiai sudaryti sÄ lygų (statinio baigtumo įregistravimo) atsakovė sudarė skubotÄ ir trumpo termino preliminarų sandorį dėl naujo atsakovės turto įsigijimo, o ieÅ¡kovei papraÅ¡ius pratęsti terminÄ pagrindinei sutarčiai sudaryti, atsakovė sutiko pratęsti terminÄ tik neprotingai trumpam laikui.

Taip pat nurodė, kad ieškovei bandant susisiekti su atsakove bei nekilnojamojo turto brokeriu dėl tolimesnio ikisutartinių santykių tęsimo bei pagrindinės sutarties sudarymo, atsakovė kategoriškai atsisakė tęsti derybas dėl Preliminariojoje sutartyje nustatyto termino pratęsimo ir pagrindinės sutarties sudarymo ir dar Preliminarios sutarties galiojimo momentu ieškojo naujo pirkėjo, kas reiškia, jog net ir nesiekė įvykdyti sutartį.

15. Pažymėjo, kad ieÅ¡kovės veiksmuose nėra CK 6.258 straipsnio 5 dalyje nustatytos civilinės atsakomybės sÄ lygų viseto, o tai, kad atsakovė ginčo nekilnojamÄ jį turtÄ pardavė mažesne kaina, yra pačios atsakovės veiksmų ir apsisprendimo pasekmė.

16. Pabrėžė, kad Preliminariojoje sutartyje yra numatyta ir nustatyta konkreti netesybų suma, kuri kompensuotų netekimus, susijusius su sutarties neįvykdymu (7 000 Eur pagal 5.2 punktÄ ), todėl neaiÅ¡ku, kodėl reikalaujama suma virÅ¡ija netesybų sumÄ , kai reikalavimo pagrindas iÅ¡ esmės tapatus preliminarios sutarties 5.2 punkte numatytai netesybų paskirčiai. II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė 17. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2022 m. gegužės 19 d. sprendimu ieÅ¡kovės ieÅ¡kinį tenkino visiÅ¡kai, o atsakovės prieÅ¡ieÅ¡kinį atmetė. Taip pat priteisė iÅ¡ atsakovės ieÅ¡kovei 7 000 Eur avanso, 5 proc. dydžio metines palÅ«kanas už priteistÄ 7 000 Eur sumÄ nuo 2021 m. liepos 2 d. iki teismo sprendimo visiÅ¡ko įvykdymo, 1 368 Eur bylinėjimosi iÅ¡laidų ir 12,54 Eur bylinėjimosi iÅ¡laidų į valstybės biudžetÄ .

18. Teismo nuomone, atsakovė turėjo ir privalėjo suteikti ilgesnį protingÄ laikotarpį – bent iki 2020 m. birželio 24 d. (30 kalendorinių dienų, kaip ir numatytas preliminarus terminas Preliminariojoje sutartyje), per kurį ieÅ¡kovė bÅ«tų galėjusi realizuoti savo teisę gauti 80 proc. finansavimÄ ir kitose kredito įstaigose ar gauti didesnes lėšas pradiniam įnaÅ¡ui. Nurodė esant tikėtina, jog ieÅ¡kovė pagrįstai argumentuoja, kad nuo 2020 m. gegužės 24 d. iki 2020 m. birželio 10 d. ieÅ¡kovė nespėjo gauti palankios banko iÅ¡vados dėl kredito suteikimo. Pažymėjo, kad atsakovė ir jos brokeris nesiÅ«lė ieÅ¡kovei įsigyti ginčo turtÄ už 10 000 Eur mažesnę kainÄ .

19. Teismas vertino, kad pati atsakovė pažeidė sutartinę nuostatÄ preliminariu terminu įregistruoti daikto baigtumÄ , nes 24 kalendorines dienas vėlavo įregistruoti sutartÄ baigtumÄ ir nesudarė ieÅ¡kovei galimybės per 30 kalendorinių dienų pasirÅ«pinti finansavimu iÅ¡ kredito įstaigos ar papildomomis savo iÅ¡laidomis (CK 1.5, 6.38, 6.200 straipsniai).

20. Pirmosios instancijos teismas padarė iÅ¡vadÄ , jog nėra pakankamai įrodymų konstatuoti, kad ieÅ¡kovė padarė Preliminariosios sutarties esminius pažeidimus, todėl sprendė, kad atsakovė nepagrįstai argumentuoja, jog tik ieÅ¡kovės veiksmai lėmė pagrindinės sutarties nesudarymÄ (CPK 185 straipsnis). Nurodė, kad nagrinėjamoje byloje ieÅ¡kovei netaikytina sutartinė atsakomybė dėl sutartinių netesybų (baudos) ar nuostolių taikymo, todėl ieÅ¡kovė pagrįstai reikalauja priteisti sumokėtÄ 7 000 Eur avansÄ .

21. Teismas taip pat nepagrįstais laikė atsakovės argumentus, kad ieÅ¡kovės veiksmai lėmė aplinkybes, jog jai buvo pritaikyta avanso dydžio bauda pagal Preliminariosios sutarties 5.2 punkto sÄ lygas; kad atsakovė dėl ieÅ¡kovės kaltės (veiksmų) negavo 10 000 Eur didesnių pajamų ir tuo patyrė 3 000 Eur dydžio nuostolius (negautos pajamas už kainos skirtumÄ ), todėl vertino, kad prieÅ¡ieÅ¡kinys nepagrįstas. III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundÄ argumentai 22. Atsakovė J. M. pateikė apeliacinį skundÄ , kuriuo praÅ¡o panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. gegužės 16 d. sprendimÄ ir iÅ¡spręsti klausimÄ iÅ¡ esmės – atmesti ieÅ¡kovės G. V. ieÅ¡kinį pilna apimtimi bei priteisti atsakovei patirtas bylinėjimosi iÅ¡laidas.

23. Atsakovė nurodo, jog teismas nepagrįstai suponuoja, kad atsakovei atsirado naujų sutartinių prievolių, tik dėl to, kad ieÅ¡kovė nesugebėjo vykdyti savo įsipareigojimų pagal PreliminariÄ jÄ sutartį, nes tarp Å¡alių sudaryta Preliminarioji sutartis aiÅ¡kiai numato baigtinį ieÅ¡kovės ir atsakovės sutartinių įsipareigojimų sÄ raÅ¡Ä , Preliminarioji sutartis nesukuria papildomų prievolių atsakovei, jeigu ieÅ¡kovė nespėja Preliminariosios sutarties terminais vykdyti savo įsipareigojimų.

24. Atsakovės nuomone, yra akivaizdu, kad Å¡alys nebuvo susitarusios dėl sÄ lygų, pagal kurias atsakovė bÅ«tų įpareigota pratęsti pagrindinės sutarties sudarymo terminÄ , visgi, net ir tokioms sÄ lygoms neegzistuojant, atsakovė geranoriÅ¡kai pasiÅ«lė pratęsti terminÄ pagrindinei sutarčiai sudaryti iki 2020 m. birželio 10 d., o ieÅ¡kovė pati patvirtino 10 d. Preliminariosios sutarties termino pratęsimÄ ir papildomų reikalavimų termino pratęsimui nereiÅ¡kė, kaip ir nereiÅ¡kė kokių nors pretenzijų atsakovei dėl tinkamo Preliminariosiossutarties vykdymo.

25. Apeliaciniame skunde nurodo, kad teismo priimtas sprendimas prieÅ¡tarauja LAT praktikai, kadangi, suėjus Preliminariosios Sutarties terminui, visos atsakovei egzistavusios prievolės pasibaigė ir pareigos pratęsti Preliminariosios sutarties galiojimo terminÄ ar laukti dar kažkiek laiko ar ieÅ¡kovė sugebės susirasti kitÄ finansavimÄ atsakovei kilti negali.

26. Skunde paaiÅ¡kina, jog atsakovė sudarė PreliminariÄ jÄ sutartį, kad galėtų įvykdyti savo įsipareigojimus pagal kitÄ preliminariÄ jÄ turto pirkimo-pardavimo sutartį (Pirkimo sutartis), nes ketino įsigyti naujÄ nekilnojamÄ jį turtÄ , vietoj parduodamo, todėl pagal Pirkimo sutartį, atsakovė veikė kaip turto pirkėja ir įsipareigojo iki 2020 m. birželio 30 d. sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, kas reiÅ¡kia, jog atsakovė siekė tinkamai laiku įvykdyti prisiimtus įsipareigojimus pagal abi sutartis (PreliminariÄ jÄ sutartį ir Pirkimo sutartį) ir pratęsdama pagrindinės sutarties sudarymo terminÄ iki 2020 m. birželio 24 d. atsakovė prisiimtų nepagrįstai padidintÄ rizikÄ be jokios asmeninės naudos.

27. Pabrėžia, kad ieÅ¡kovė ir teismas neteisingai aiÅ¡kina ir vertina Preliminariosios sutarties sÄ lygas dėl nustatyto preliminaraus termino įregistruoti nekilnojamo turto baigtumÄ , teismas nukrypo nuo raÅ¡ytinių sutartinių sÄ lygų turinio, nes Preliminariosios sutarties 4.8. punktas, nurodantis situacijÄ dėl nekilnojamo turto baigtumo įregistravimo, yra informacinio pobÅ«džio ir nesukuria jokių konkrečių pareigų nei vienai iÅ¡ Preliminariosios sutarties Å¡alių, minėtam punkte nėra nurodyta atsakovės pareiga bÅ«tent iki 2020 m. gegužės 1 d. užregistruoti turto 100 proc. baigtumo.

28. Atsakovė paaiÅ¡kina, kad turto 100 proc. baigtumas buvo įregistruotas 2020 m. gegužės 24 d., t. y. iki termino sudaryti Pagrindinę sutartį, ieÅ¡kovei žinant Å¡iÄ aplinkybę, ji jokių pretenzijų nereiÅ¡kė, nereikalavo atitinkamo termino pratęsimo, o vėliau tariantis dėl papildomo termino, atsižvelgiant į tai, kad susidÅ«rė su sunkumais dėl finansavimo, susitarė dėl termino pratęsimo 10 dienų, nors jei bÅ«tų laikiusi, kad atsakovė turėjo pareigÄ pagal PreliminariÄ sutartį įregistruoti 100 proc. baigtumÄ iki 2020 m. gegužės 1 d., galėjo reikÅ¡ti reikalavimus dėl ilgesnio pratęsimo, tačiau to nedarė.

Akcentuoja, kad ieÅ¡kovė, dar nesibaigus Preliminariosios sutarties terminui, gavo atsakymÄ dėl reikalingo finansavimo (kuris buvo nepakankamas), tačiau pati negalėjo surinkti reikiamų lėšų Preliminarios sutarties sandoriui įgyvendinti, o tai rodo, jog pati ieÅ¡kovė objektyviai neįsivertino savo galimybių, sudarydama PreliminariÄ Sutartį, o Å¡io preliminaraus termino praleidimas iÅ¡ atsakovės pusės ieÅ¡kovės finansavimo galimybių nekeitė jokia apimtimi.

29. Apeliaciniame skunde nurodo, jog pagal LAT praktikÄ , nekilnojamojo turto brokeris nėra kvalifikuotas ekspertas, kuris galėtų įvertinti kredito įstaigų finansavimo galimybes – tam reikia specialių mokslo ir techninių žinių apie finansus ir kredito įstaigų veikimÄ , be kita ko, iÅ¡ Preliminariosios sutarties atsakovei arba nekilnojamojo turto brokeriui nekyla jokios pareigos pagal įstatymus konsultuoti ar bandyti įvertinti ieÅ¡kovės finansines galimybes jai perkant nekilnojamÄ ar kitÄ turtÄ , ieÅ¡kovė, prieÅ¡ sudarydama PreliminariÄ jÄ sutartį, turėjo bÅ«ti suinteresuota savo finansinėmis galimybėmis ir negalėjo nerÅ«pestingai tikėtis, kad atsakovė ar jos atstovai įvertins jos finansines galimybes prieÅ¡ pagrindinės sutarties sudarymÄ .

30. IeÅ¡kovė G. V. pateikė atsiliepimÄ Ä¯ apeliacinį skundÄ , kuriuo praÅ¡o atsakovės apeliacinio skundo netenkinti ir palikti galioti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. gegužės 16 d. sprendimÄ bei priteisti bylinėjimosi iÅ¡laidas.

31. Atsiliepime nurodo, kad pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikÄ atsakovė negali reikalauti atsakomybės iÅ¡ ieÅ¡kovės už pagrindinės sutarties nesudarymÄ , nes pagal CK 6.165 straipsnio 5 dalį, jeigu Å¡alys per preliminariojoje sutartyje nustatytÄ terminÄ pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti Å¡iÄ sutartį pasibaigia ir toks teisinis reguliavimas nereiÅ¡kia, kad pasibaigus Å¡alių sutartam terminui pagrindinės sutarties sudaryti nebegalima, esant suderintai Å¡alių valiai pagrindinė sutartis gali bÅ«ti sudaryta ir vėliau, tačiau atsakovė nesiekė vėliau sudaryti sutarties ir iÅ¡ karto, 2020 m. birželio 12 d., sudarė to paties turto naujÄ preliminariÄ pardavimo sutartį, tik mažesne kaina.

32. Pažymi, kad atsakomybė ieÅ¡kovei už pagrindinės sutarties nesudarymÄ negalėjo kilti, nes byloje nebuvo aplinkybės dėl ieÅ¡kovės vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, kai tuo tarpu preliminari sutartis paskutinę jos galiojimo dienÄ buvo nutraukta atsakovę atstovaujančio brokerio. Nesutikdama su atsakovės teiginiu, jog ieÅ¡kovė pati nereiÅ¡kė jokių prieÅ¡taravimų dėl 100 proc. baigtumo neįregistravimo iki 2020 m. gegužės 1 d., ieÅ¡kovė pabrėžia, jog ji dar kovo mėnesį ragino atsakovę per jÄ atstovaujantį brokerį kuo greičiau baigti nekilnojamojo turto statybos baigtumo įregistravimo procedÅ«ras, tačiau raginimai ir nuogÄ stavimai dėl užsitęsusios baigtumo įregistravimo procedÅ«ros nuosekliai tęsėsi visÄ Preliminarios sutarties galiojimo laikotarpį, ieÅ¡kovė dėjo visas pastangas sudaryti pagrindinę sutartį, kuri nebuvo sudaryta dėl atsakovės neveikimo.

33. Papildomai nurodo, jog ieÅ¡kovė buvo suinteresuota įsigyti gyvenamÄ jį bÅ«stÄ ir turėjo finansinius pajėgumus tokiam bÅ«stui įsigyti, nutrÅ«kus sandoriui su atsakove, intensyviai ieÅ¡kojo kito gyvenamojo bÅ«sto ir jau spalio pradžioje, tų pačių metų, kreipėsi į bankÄ dėl naujo bÅ«sto finansavimo, o bankas, įvertinęs klientės kreditingumÄ , nusprendė finansavimÄ suteikti, todėl ieÅ¡kovė sudarė pirkimo pardavimo sutartį, apmokėjo nuosavomis lėšomis 43 000 Eur, ir įsigijo kitÄ bÅ«stÄ .

34. Pabrėžia, kad atsakovės argumentai, susiję su Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika, kad nekilnojamojo turto brokeris nėra kvalifikuotas ekspertas, kuris galėtų įvertinti kredito įstaigų finansavimo galimybes, ar ESTT praktika, kad pareiga patikrinti asmens, su kuriuo sudaroma sutartis, finansines galimybes kyla ir specialiems subjektams, visiškai nesusiję su byla ar sprendimu.

35. Atsakovė nurodo, jog nesÄ Å¾iningų Pirkėjos veiksmų nebuvo, ji neatsisakė sudaryti pagrindinės sutarties, o prašė dar pratęsti terminÄ ir po savaitės nuo preliminarios sutarties pabaigos jau galėjo sudaryti Pagrindinę sutartį, todėl atsakomybė nuostolių atlyginimo forma Pirkėjai kilti negali.

36. Paaiškina, kad šalių pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta ne dėl ieškovės kaltės, o dėl atsakovės veiksmų ir neveikimo:

1) atsakovė ieškovei tinkamus dokumentus pateikė likus vos savaitei iki Preliminariojoje sutartyje nustatyto termino pagrindinei sutarčiai sudaryti;

2) atsakovei papraÅ¡ius pratęsti minėtÄ terminÄ , atsakovė sutiko pratęsti terminÄ neproporcingai trumpam terminui;

3) ieškovei bandant susisiekti su atsakove bei Nekilnojamojo turto brokeriu dėl tolimesnio ikisutartinių santykių tęsimo bei Pagrindinės sutarties sudarymo, atsakovė kategoriškai atsisakė tęsti derybas dėl Preliminariojoje sutartyje nustatyto termino pratęsimo pagrindinei sutarčiai sudaryti;

4) atsakovė neatliko jokių veiksmų iÅ¡ savo pusės, kad bÅ«tų sudaryta pagrindinė sutartis (nesikreipė į notarÄ , nepateikė dokumentų sandoriui);

5) Preliminari sutartis pasibaigė per joje nustatytÄ terminÄ . Brokerio atsiųstas praneÅ¡imas dėl Preliminarios sutarties nutraukimo yra netinkamas, nes jis nebuvo įgaliotas, praneÅ¡imas pažeidžia sutartyje įtvirtintas nuostatas dėl terminų dėl įspėjimo apie sutarties nevykdymÄ ir jos nutraukimÄ . IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir iÅ¡vados 37. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai, taip pat absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis).

Apeliacinės instancijos teismas tikrina apskųsto teismo sprendimo teisėtumÄ ir pagrįstumÄ analizuodamas skunde iÅ¡dėstytus argumentus, iÅ¡skyrus įstatyme nurodytas iÅ¡imtis (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Apeliacinio skundo ribos gali bÅ«ti peržengtos tada, kai to reikalauja vieÅ¡asis interesas ir neperžengus skundo ribų bÅ«tų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai.

38. Apeliacinės instancijos teismas, iÅ¡nagrinėjęs apeliacinį skundÄ , absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nurodytų CPK 329 straipsnio 2 dalies 1–7 punktuose, nenustatė, taip pat nenustatė ir pagrindų peržengti apeliacinio skundo ribas.

39. Pažymėtina, jog sekant kasacinio teismo praktika, apeliacinis procesas nėra proceso pirmojoje instancijoje pakartojimas iš naujo, nes tai – skundžiamo teismo sprendimo kontrolės forma (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. lapkričio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-426/2005; 2007 m. gruodžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-607/2007 ir kt.). Todėl apeliacinės instancijos teismas apeliacinio skundo ribose patikrina, ar ginčo šalys įrodė tas aplinkybes, kuriomis remiasi kaip savo reikalavimų ar atsikirtimų pagrindu (CPK 12, 178 straipsniai).

40. Apeliacijos objektÄ sudaro pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo patenkintas ieÅ¡kovės ieÅ¡kinys dėl avanso grÄ Å¾inimo ir atmestas atsakovės prieÅ¡ieÅ¡kinys dėl nuostolių atlyginimo netinkamai vykdant preliminariÄ jÄ turto pirkimo-pardavimo sutartį, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas. Byloje nustatytos faktinės aplinkybės.

41. Atsakovė ir ieÅ¡kovė, tarpininkaujant nekilnojamojo turto brokeriui, 2020 m. kovo 3 d., sudarė preliminariÄ jÄ pirkimo-pardavimo sutartį (toliau – Preliminarioji sutartis), pagal kuriÄ atsakovė įsipareigojo parduoti ir perleisti ieÅ¡kovei nuosavybės teise, o ieÅ¡kovė įsipareigojo nupirkti ir priimti nuosavybės teise iÅ¡ atsakovės 16048/38695 dalis dviejų butų gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus numeris Nr. (duomenys neskelbtini), ir 7525/15050 dalis žemės sklypo, unikalus numeris Nr. (duomenys neskelbtini).

Preliminariosios sutarties 2.3 punktu Å¡alys įsipareigojo pasiraÅ¡yti notarine tvarka tvirtinamÄ pirkimo-pardavimo sutartį iki 2020 m. birželio 1 d., susitarė, kad nekilnojamojo turto bendra pirkimo kaina sudaro 157 000 Eur, kuriÄ ieÅ¡kovė sumokės atsakovei tokia tvarka: 7 000 Eur avansinę įmokÄ sumokės iki 2020 m. kovo 10 d., likusiÄ - 150 000 Eur - pagrindinėje sutartyje numatyta tvarka (Preliminariosios sutarties 3.2 punktas). Preliminariosios sutarties 4.8 punkte yra nurodyta, jog Å¡ios sutarties pasiraÅ¡ymo dienÄ yra įregistruotas 67 proc. baigtumas ir yra vykdoma jo pilno pridavimo procedÅ«ra, kuri preliminariai turėtų baigtis iki 2020 m. gegužės 1 d., o Å¡i sÄ lyga su apibrėžtu terminu aktuali ieÅ¡kovei siekiant gauti banko kreditÄ atsiskaitymui pagal pagrindinę sutartį.

Dėl to, jog nekilnojamojo turto sandorio kainos 80 proc. dalis bus dengiama banko kreditu, Preliminariosios sutarties 4.8 punktu atsakovei buvo nustatytas preliminarus terminas iki 2020 m. gegužės 1 d. 100 proc. statybos baigtumui įregistruoti. Atsakovė 100 proc. baigtumÄ Ä¯registravo 2020 m. gegužės 24 d.

42. Byloje kilo ginčas dėl sumokėto avanso pagal PreliminariÄ jÄ sutartį grÄ Å¾inimo, kai sutarties Å¡alys įsipareigojo sudaryti, bet nesudarė pagrindinės sutarties dėl nekilnojamojo turto objekto pirkimo ir pardavimo.

43. Pirmosios instancijos teismas vertino, kad nėra pakankamai įrodymų norint konstatuoti, jog ieÅ¡kovė padarė Preliminariosios sutarties esminius pažeidimus, teismo nuomone, pati atsakovė pažeidė sutartinę nuostatÄ preliminariu terminu įregistruoti daikto baigtumÄ , nes 24 kalendorines dienas vėlavo įregistruoti sutartÄ baigtumÄ ir nesudarė ieÅ¡kovei galimybės per 30 kalendorinių dienų pasirÅ«pinti finansavimu iÅ¡ kredito įstaigos ar papildomomis savo iÅ¡laidomis (CK 1.5, 6.38, 6.200 straipsniai). Teismas sprendė, kad nagrinėjamoje byloje ieÅ¡kovei netaikytina sutartinė atsakomybė dėl sutartinių netesybų (baudos) ar nuostolių taikymo, todėl ieÅ¡kovė pagrįstai reikalauja priteisti sumokėtÄ 7 000 Eur avansÄ . Dėl bylos esmės.

44. Sutarties sudarymas paprastai prasideda derybomis, kurių metu Å¡alys siekia suderinti tiek savo reikalavimus viena kitai, tiek galimas bÅ«simos sutarties sÄ lygas. Å alims pradėjus derybas, tarp jų susiklostę santykiai vadinami ikisutartiniais. Pagrindinis civilinių santykių principas – sutarties laisvės principas – lemia, kad Å¡alys, laisvai pradėjusios derybas, gali jas nutraukti. Jeigu derybas pradėjusios Å¡alys nepasiekia susitarimo, tai jos už tai neatsako (CK 6.163 straipsnio 2 dalis). Tačiau derybas dėl sutarties sudarymo vedančios Å¡alys turi abipusę pareigÄ elgtis sÄ Å¾iningai (CK 1.5. straipsnis).

CK 6.163 straipsnio 3 dalyje taip pat nustatyta, kad Å¡alis, kuri derybų metu elgiasi nesÄ Å¾iningai, privalo atlyginti kitai Å¡aliai padarytus nuostolius. Gana toli pažengę Å¡alių ikisutartiniai santykiai gali bÅ«ti užfiksuojami raÅ¡ytinę formÄ privalančioje turėti preliminariojoje sutartyje, kuri yra organizacinė sutartis, įstatymų priskirta ikisutartinių santykių stadijai (CK 6.165 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010).

45. CK 6.156 straipsnyje nustatytas sutarties laisvės principas reiÅ¡kia asmens universaliÄ teisę savo pasirinkimu ir laisva valia pradėti derybas, sudaryti preliminariÄ jÄ sutartį dėl pagrindinės sutarties, sudaryti vienos ar kelių rÅ«Å¡ių sutarčių elementų turinčiÄ sutartį, nurodyti sÄ lygines sandorio sÄ lygas ir pan. Tai reiÅ¡kia, kad sutarties laisvės principas leidžia asmeniui savo valia spręsti ir sudaryti CK normomis reglamentuotas ir Å¡iomis normomis tiesiogiai nereglamentuotas, tačiau imperatyviosioms teisės normoms neprieÅ¡taraujančias sutartis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. liepos 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-258/2009).

46. PreliminariÄ ja sutartimi laikomas Å¡alių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sÄ lygomis Å¡alys įsipareigoja ateityje sudaryti kitÄ â€“ pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). CK 6.165 straipsnyje nenustatyta preliminariosios sutarties nutraukimo taisyklių, tačiau įtvirtinta sutarties Å¡alies atsakomybė tuo atveju, jeigu Å¡i nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį. Pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariÄ jÄ sutartį sudariusi Å¡alis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai Å¡aliai padarytus nuostolius.

47. Kasacinio teismo išaiškinta, kad civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai:

1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį;

2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi bÅ«ti nepagrįstas. Å ios sÄ lygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties Å¡alies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, kad kita Å¡alis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties Å¡alis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties Å¡alies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties Å¡alis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sÄ lyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį.

Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir Å¡i atsakomybė gali bÅ«ti taikoma tai Å¡aliai, kuri kalta dėl atsisakymo jÄ sudaryti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. birželio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-375/2013; 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020; 2021 m. birželio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-198-378/2021).

48. Kasacinio teismo praktika, aiÅ¡kinanti materialiosios teisės normas, reglamentuojančias preliminariosios sutarties institutÄ , yra pakankamai iÅ¡plėtota. Joje konstatuota, kad preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobÅ«džio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrÄ vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iÅ¡ esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natÅ«ra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji Å¡alis privalo atlyginti kitai Å¡aliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017; 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020).

Taigi, sprendžiant dėl preliminariosios sutarties Å¡alies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formÄ , reikia nustatyti, buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011).

49. Kaip matyti iÅ¡ byloje esančių duomenų, ieÅ¡kovė G. V. su atsakove J. M., tarpininkaujant nekilnojamojo turto brokeriui, 2020 m. kovo 3 d. sudarė PreliminariÄ jÄ turto pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kuriÄ atsakovė įsipareigojo parduoti ir perleisti ieÅ¡kovei nuosavybės teise, o ieÅ¡kovė įsipareigojo nupirkti ir priimti nuosavybės teise iÅ¡ atsakovės 16048/38695 dalis dviejų butų gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus numeris Nr. (duomenys neskelbtini), ir 7525/15050 dalis žemės sklypo, unikalus numeris Nr. (duomenys neskelbtini).

Pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis turėjo bÅ«ti sudaryta iki 2020 m. birželio 1 d. Å alys taip pat susitarė, kad nekilnojamojo turto bendra pirkimo kaina sudaro 157 000 Eur, kuriÄ ieÅ¡kovė sumokės atsakovei tokia tvarka: 7 000 Eur avansinę įmokÄ sumokės iki 2020 m. kovo 10 d., likusiÄ - 150 000 Eur - pagrindinėje sutartyje numatyta tvarka (Preliminariosios sutarties 3.2 punktas). Å iuo atveju ginčo byloje nėra, jog ieÅ¡kovės sumokėta 7 000 Eur suma prilyginama avansui, kuris įskaitomas į bendrÄ pirkėjos mokėtinÄ kainÄ .

50. Avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas bÅ«simų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sÄ skaita. Pagal CK 6.309 straipsnio 2 dalį pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktÄ Ä¯sipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu). Jis vykdo mokėjimo paskirtį, bet Å¡ia paskirtimi gali bÅ«ti naudojamasi, jeigu ateityje atsiranda mokėjimo prievolė. Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, pavyzdžiui, pagrindinė sutartis nesudaroma, tai nėra pagrindo sumokėtÄ avansÄ naudoti pagal mokėjimo paskirtį.

Kita vertus, tai savaime nereiÅ¡kia, kad avansu sumokėti pinigai turi bÅ«ti grÄ Å¾inti. Reikia įvertinti, ar avansu sumokėti pinigai nebuvo Å¡alių susitarimu ar kitu pagrindu numatyti panaudoti pagal kitÄ paskirtį, be kita ko, kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti. Nuostatos dėl avanso mokėjimo gali bÅ«ti įtrauktos į preliminariÄ jÄ sutartį, nes ji susijusi su bÅ«simu pagrindinės sutarties sudarymu ateityje, o pagal pagrindinę sutartį gali bÅ«ti vykdomi mokėjimai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3209-695/2018; 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020).

51. Atkreiptinas dėmesys, kad avansÄ arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumÄ sumokėjusi Å¡alis turi teisę reikalauti grÄ Å¾inti juos visais atvejais, iÅ¡skyrus tuos, kai iÅ¡ preliminariosios sutarties turinio galima daryti iÅ¡vadÄ apie Å¡ios sutarties Å¡alių susitarimÄ dėl atsakomybės už joje nustatytų įsipareigojimų nevykdymÄ netesybų forma. TokiÄ sankcijÄ sutartyje nustačius, reikalavimas grÄ Å¾inti avansu sumokėtas pinigų sumas negali bÅ«ti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas prieÅ¡prieÅ¡iniu vienarÅ«Å¡iu reikalavimu taikyti netesybas (CK 6.130 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3-P-382/2006; Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-22-219/2015).

52. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į apeliacinio skundo argumentus bei spręsdama dėl atsakomybės už preliminariosios sutarties (ne)vykdymÄ (ikisutartinių santykių pažeidimÄ ) ir pagrindinės sutarties iki 2020 m. birželio 1 d. nesudarymÄ , įvertina, kokius suderėtus iÅ¡ankstinius veiksmus kiekviena iÅ¡ Å¡alių turėjo atlikti pagal preliminariÄ jÄ sutartį ir kokios sÄ lygos turėjo įvykti iki sutartyje nustatytų terminų, taip pat kuriai Å¡aliai dėl tų sÄ lygų neatsiradimo tenka atsakomybė, nes tik dėl kaltosios Å¡alies veiksmų ar neveikimo atsiranda pareiga atlyginti nuostolius.

53. Nors sutarties laisvės principas Å¡alims suteikia pasirinkimo laisvę, ji gali priklausyti ir nuo įvairių kiekvienu atveju individualiai susiklosčiusių aplinkybių. Tokiomis aplinkybėmis Å¡iuo konkrečiu atveju galėjo tapti ir bÅ«tinybė prieÅ¡ pirkimo–pardavimo santykių įforminimÄ atlikti papildomus teisiÅ¡kai reikÅ¡mingus veiksmus bei procedÅ«ras.

54. Kaip žinoma, Preliminariosios sutarties 2.3 punktu Å¡alys įsipareigojo pasiraÅ¡yti notarine tvarka tvirtinamÄ pirkimo-pardavimo sutartį iki 2020 m. birželio 1 d., Preliminariosios sutarties 4.8 punkte yra nurodyta, jog Å¡ios sutarties pasiraÅ¡ymo dienÄ yra įregistruotas 67 proc. baigtumas ir yra vykdoma jo pilno pridavimo procedÅ«ra, kuri preliminariai turėtų baigtis iki 2020 m. gegužės 1 d. Tame pačiame sutarties punkte atsakovei buvo nustatytas preliminarus terminas iki 2020 m. gegužės 1 d. įregistruoti 100 proc. statybos baigtumÄ , nes, kaip nustatė pirmosios instancijos teismas, atsakovei ir tarpininkaujančiam nekilnojamojo turto brokeriui buvo žinoma, jog nekilnojamojo turto sandorio kainos 80 proc. dalis bus dengiama banko kreditu, kurį iki 2020 m. birželio 1 d. ieÅ¡kovė turėjo gauti.

Vadinasi, ieškovei buvo sudarytas 1 mėn. terminas banko kreditui gauti. Statybos baigtumas buvo įregistruotas tik 2020 m. gegužės 24 d., t. y. likus 7 dienoms iki šalių aptartos datos pagrindinei sutarčiai sudaryti (Preliminariosios sutarties 2.3 punktas).

55. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, jog Preliminariosios sutarties 4.8 punktu, atsakovė buvo įpareigota iki 2020 m. gegužės 1 d. įregistruoti 100 proc. statybos baigtumÄ , todėl visiÅ¡kai niekuo nepagrįstas jos argumentas, jog minėtas sutarties punktas yra informacinio pobÅ«džio ir nesukuria jokių konkrečių pareigų nei vienai iÅ¡ Å¡alių. Kaip minėta ankščiau, pagrindinės sutarties sudarymas ir avanso likimas priklausė iÅ¡imtinai nuo ieÅ¡kovės galimybės gauti kreditÄ ir ne mažesnį nei 80 proc. turto kainos, preliminariai per 30 dienų. Minėtos sÄ lygos nebuvimas, kadangi atsakovė statybos baigtumÄ Ä¯registravo tik 2020 m. gegužės 24 d., t. y. pavėlavus 24 dienomis, sukliudė Å¡alims sudaryti pagrindinę sutartį.

56. Apeliantė nurodo, jog 2020 m. gegužės 24 d. įregistravus 100 proc. baigtumÄ ieÅ¡kovei Å¡i aplinkybė buvo žinoma, ji jokių pretenzijų dėl to nereiÅ¡kė, nereikalavo atitinkamo termino pratęsimo, be kita ko, pati ieÅ¡kovė objektyviai neįsivertino savo galimybių, sudarydama PreliminariÄ sutartį. Apeliacinės instancijos teismas su Å¡iuo atsakovės argumentu nesutinka, nes Å¡iuo atveju svarbus ne tik ieÅ¡kovės bet ir atsakovės elgesys vykdant sutartyje prisiimtus įsipareigojimus.

IÅ¡ bylos duomenų matyti, kad ieÅ¡kovė, net ir informuota likus tik 7 dienoms iki pagrindinės sutarties sudarymo termino apie 100 proc. turto baigtumÄ siekė gauti kreditÄ , paaiÅ¡kino atsakovei, kad jai per vienÄ dienÄ bankas tikrai nieko nepasakys, nurodė, jog nemano, kad 10 papildomų dienų pagrindinei sutarčiai sudaryti kaip nors padės, bendravo su banko atstovais, siÅ«lė atsakovei derinti kainÄ arba nutraukti sutartį atgaunant avansÄ . Savo ruožtu byloje nėra jokių duomenų, kad atsakovė Preliminariosios sutarties galiojimo metu bendradarbiavo su ieÅ¡kove dėl pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo procedÅ«rų, laiko, neatliko jokių veiksmų, kad bÅ«tų sudaryta pagrindinė sutartis, nesikreipė į notarÄ , nepateikė dokumentų sandoriui.

Preliminariojoje sutartyje Å¡alių suderintas tikslus pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo laikas nėra pakankamas vertinant atsakovės veiksmus. Vykdydamos sutartį, Å¡alys privalo bendradarbiauti ir kooperuotis (CK 6.38 straipsnio 3 dalis). Vadinasi, pati apeliantė, PreliminariÄ ja sutartimi įsipareigojo atlikti pasirengimo veiksmus pagrindinei sutarčiai sudaryti, o įstatymų leidėjas nustatė sutarties Å¡aliai pareigÄ bÅ«ti aktyviai ir bendradarbiauti, komunikuoti. Sutiktina su pirmosios instancijos teismo padaryta iÅ¡vada, jog atsakovė ne tik turėjo, bet ir privalėjo suteikti ilgesnį protingÄ laikotarpį – bent 30 dienų (kaip ir buvo numatyta Preliminarioje sutartyje), per kurį ieÅ¡kovė bÅ«tų galėjusi realizuoti savo teisę gauti 80 proc. finansavimÄ kitose kredito įstaigose ar gauti didesnes lėšas pradiniam įnaÅ¡ui.

Atsižvelgiant į tai spręstina, kad pati atsakovė buvo pasyvi, nesiekė sudaryti pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties, nors tokiÄ pareigÄ turėjo.

57. Atsakovė taip pat nurodo, jog ji su ieÅ¡kove sudarė PreliminariÄ jÄ sutartį, siekdama įvykdyti savo įsipareigojimus pagal kitÄ preliminariÄ jÄ turto pirkimo-pardavimo sutartį, ketindama įsigyti naujÄ nekilnojamÄ jį turtÄ , vietoj parduodamo, o pratęsdama pagrindinės sutarties sudarymo terminÄ iki 2020 m. birželio 24 d. ji prisiimtų nepagrįstai padidintÄ rizikÄ be jokios asmeninės naudos. Bylos duomenimis nustatyta, jog atsakovė ginčo turtÄ pardavė trečiajam asmeniui už 10 000 Eur mažesnę kainÄ , todėl atsižvelgdamas į tai, teismas minėtÄ atsakovės argumentÄ vertina kritiÅ¡kai, nes lieka neaiÅ¡ku, kodėl tada atsakovė, žinodama apie Å¡alių Preliminariojoje sutartyje nustatytÄ sÄ lygÄ , kad pagrindinis sandoris bus sudaromas gavus finansavimÄ iÅ¡ kredito įstaigos ir įregistravus ginčo turto baigtumÄ 100 proc. ir pati vėluodama tai padaryti, bÅ«tent ieÅ¡kovei nesiÅ«lė įsigyti ginčo turto už 10 000 Eur mažesnę kainÄ , kaip kad už tokiÄ kainÄ pardavė kitam pirkėjui.

58. Apeliacinės instancijos teismas atkreipia dėmesį į tai, jog ieÅ¡kovė net ir tada, kai 100 proc. turto baigtumas buvo įregistruotas žymiai vėliau nei buvo planuota, neatsisakė sudaryti pagrindinės sutarties ir prašė dar pratęsti terminÄ , todėl jos veiksmai negali bÅ«ti vertinami kaip Å¡alių sudarytos Preliminariosios sutarties pažeidimas ar vengimas jÄ sudaryti. PrieÅ¡ingai, toks ieÅ¡kovės elgesys atitinka rÅ«pestingo ir atidaus pirkėjo elgesio standartÄ .

59. Teisėjų kolegija, CK 6.165 straipsnio 4 dalies kontekste įvertinusi teismų nustatytų bylos faktinių aplinkybių visumÄ , konstatuoja, jog atsakovės argumentai, kuriais ji remiasi įrodinėdama atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį pagrįstumÄ , nesudaro pagrindo pripažinti, kad ji buvo sÄ Å¾ininga ikisutartinių teisinių santykių, susiformavusių pagal PreliminariÄ jÄ sutartį, dalyvė ir kad jos atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas. Apeliacinės instancijos teismas pritaria pirmosios instancijos teismo padarytoms iÅ¡vadoms, jog ieÅ¡kovei netaikytina sutartinė atsakomybė dėl sutartinių netesybų (baudos) ar nuostolių taikymo bei kad pati atsakovė pažeidė sutartinę nuostatÄ preliminariu terminu įregistruoti daikto baigtumÄ , nepagrįstai trumpai pratęsė terminÄ , neatliko jokių veiksmų iÅ¡ savo pusės, kad bÅ«tų sudaryta pagrindinė sutartis.

Priešingai, pirmiau nurodytos bylos faktinės aplinkybės, tarp jų – ir turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo tarp atsakovės ir trečiųjų asmenų labai greitai po to, kai pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta su ieškove, patvirtina, kad atsakovės atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme buvo nepagrįstas. Dėl bylos baigties.

60. IÅ¡analizavęs ir įvertinęs byloje surinktų duomenų visumÄ , apeliacinės instancijos teismas konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas iÅ¡samiai ir visapusiÅ¡kai iÅ¡tyrė bylos faktines aplinkybes bei tinkamai pritaikė proceso ir materialinės teisės normas, nenukrypo nuo formuojamos kasacinio teismo praktikos. Nenustačius pagrindų, dėl kurių skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas turėtų bÅ«ti pakeistas ar panaikintas apeliaciniame skunde nurodytais motyvais, pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

61. Kiti apeliacinio skundo argumentai nėra teisiÅ¡kai reikÅ¡mingi ginčo klausimo sprendimui, todėl apeliacinės instancijos teismas plačiau dėl jų nepasisako. Pažymėtina, kad teismo pareiga pagrįsti priimtÄ procesinį spendimÄ neturėtų bÅ«ti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvienÄ argumentÄ . Europos Žmogaus Teisių Teismo praktikoje nurodyta, kad teismo pareiga pagrįsti priimtÄ spendimÄ neturėtų bÅ«ti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvienÄ argumentÄ (V. de H. v. Netherlands judgement of 19 April 1994, Series A n. 288, p. 20, par. 61). Atmesdamas apeliacinį skundÄ , apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Helle v. Finland, judgment of 19 December 1997, Reports 1997-VIII, p. 2930, par. 59-60; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-237-684/2019, 42 punktas) Dėl bylinėjimosi iÅ¡laidų apeliacinės instancijos teisme.

62. CPK 93 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad Å¡aliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi iÅ¡laidas teismas priteisia iÅ¡ antrosios Å¡alies, nors Å¡i ir bÅ«tų atleista nuo bylinėjimosi iÅ¡laidų mokėjimo į valstybės biudžetÄ . Å i nuostata taikytina ir bylÄ nagrinėjant apeliacine tvarka (CPK 93 straipsnio 3 dalis). CPK 98 straipsnio nuostatos numato, kad Å¡aliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iÅ¡ antrosios Å¡alies iÅ¡laidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylÄ , pagalbÄ , taip pat už pagalbÄ rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. Dėl Å¡ių iÅ¡laidų priteisimo Å¡alis teismui raÅ¡tu pateikia praÅ¡ymÄ su iÅ¡laidų apskaičiavimu ir pagrindimu.

63. Atsakovė J. M. pateikė praÅ¡ymÄ priteisti iÅ¡ ieÅ¡kovės bylinėjimosi iÅ¡laidas. Pažymėtina, jog netenkinus apeliacinio skundo apeliantės patirtos bylinėjimosi iÅ¡laidos nepriteisiamos. IeÅ¡kovė G. V. taip pat praÅ¡o priteisti iÅ¡ atsakovės bylinėjimosi iÅ¡laidas, tačiau nepateikė tai pagrindžiančių įrodymų, todėl jos patirtos bylinėjimosi iÅ¡laidos nepriteisiamos iÅ¡ apeliantės. Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu, n u t a r i a: atsakovės J. M. apeliacinį skundÄ atmesti. Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. gegužės 16 d. sprendimÄ palikti nepakeistÄ . Teisėjai Vaclovas Paulikas Margarita Stambrauskaitė RÅ«ta Veniulytė-JankÅ«nienė