caa5f7f3-ceb4-4eec-9000-1fe1f65ac822 · Klaipėdos apygardos teismas

?Civilinė byla <a href="paieska.aspx?card_id=DC7A9D0B-6417-4D06-B734-91F299697C11">Nr. 2S-74-777/2017</a> Civilinė byla Nr. e2A-133-777/2023 Teisminio proceso Nr. 2-06-3-03271-2021-9 Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.16.1; 2.6.16.5; 2.6.8.8; 2.6.8.9; 2.6.8.11.1; 3.1.7.6; 3.2.4.11; 3.3.1.15; 3.3.1.18.1 (S) KLAIPĖDOS APYGARDOS TEISMAS N U T A R T I S LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU 2023 m. sausio 19 d. Klaipėda Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iÅ¡ teisėjų Kristinos Domarkienės, Jolantos Gailevičienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Mildos Skersienės, apeliacine raÅ¡ytinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo ieÅ¡kovės uždarosios akcinės bendrovės „Odingė“ apeliacinį skundÄ dėl Klaipėdos apylinkės teismo 2021 m. lapkričio 3 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieÅ¡kovės uždarosios akcinės bendrovės „Odingė“ ieÅ¡kinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Westerwijk Klaipėda“ dėl vienaÅ¡alio nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu.

Teisėjų kolegija n u s t a t ė :

1. IeÅ¡kovė kreipėsi į teismÄ su ieÅ¡kiniu, juo prašė pripažinti atsakovės uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „Westerwijk Klaipėda“ vienaÅ¡alį 2019 m. balandžio 2 d. nuomos sutarties Nr. NS-WK/19-08 nutraukimÄ neteisėtu; įpareigoti atsakovę vykdyti 2019 m. balandžio 2 d. nuomos sutartį Nr. NS-WK/19-08; įpareigoti atsakovę netrukdyti naudotis 2019 m. balandžio 2 d. nuomos sutarties Nr. NS-WK/19-08 pagrindu perduotu turtu; priteisti iÅ¡ atsakovės visas ieÅ¡kovės UAB „Odingė“ patirtas bylinėjimosi iÅ¡laidas.

2. Bylos nagrinėjimo teisme metu ieÅ¡kovės atstovas advokatas J. P. žodžiu iÅ¡reiÅ¡kė atsisakymÄ nuo dalies ieÅ¡kinio reikalavimų, nurodydamas, jog ieÅ¡kovė pasilieka ir reiÅ¡kia teismui tik vienÄ reikalavimÄ ir praÅ¡o teismo pripažinti vienaÅ¡alį 2019 m. balandžio 2 d. nuomos sutarties Nr. NS-WK/19-08 nutraukimÄ neteisėtu ir priteisti iÅ¡ atsakovės visas ieÅ¡kovės patirtas bylinėjimosi iÅ¡laidas.

3. IeÅ¡kinio pagrindu nurodė aplinkybes, jog: 3.1. 2019 m. balandžio 2 d. ieÅ¡kovė ir atsakovė sudarė nuomos sutartį Nr. NS-WK/19-08 dėl prekybos patalpų prekybos centre BIG, (duomenys neskelbtini). Sutarties bendrosios dalies 15.6 punkte yra įtvirtinta: „Nepažeidžiant kitų sutarties nuostatų, Nuomotojas turi teisę uždaryti visÄ Prekybos centrÄ ar bet kuriÄ jo dalį taip pat ir tais atvejais, kai kompetentinga valstybės ir/ar savivaldybės institucija nurodo uždaryti visÄ Prekybos centro ar atitinkamÄ jo dalį, o taip pat visais atvejais, kai dėl prekybos centro (ar jo dalies) uždarymo Nuomininkas negali naudotis Patalpomis ilgiau kaip 5 (penkias) dienas, Nuomininkas turi teisę nemokėti Nuomos mokesčio, Rinkodaros mokesčio ir Eksploatavimo mokesčio už visa laikotarpį, virÅ¡ijantį 5 (penkias) dienas, kurį Nuomininkas negali naudotis Patalpomis.“ Nutarimu Nr. 1226 nustatyta karantino rėžimo trukmė buvo nuolat pratęsiama ir Å¡iuo metu ji 2021 m. balandžio 15 d.

Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr. 229 „Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2020 m. lapkričio 4 d. nutarimo Nr. 1226 „Dėl karantino Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbimo“ pakeitimo“ yra pratęsta iki 2021 m. gegužės 31 d. 24.00 val. 3.2. Ieškovei, užsiimančiai mažmenine prekyba drabužiais ir aksesuarais prekybos centre „Molas“, nutarimu Nr. 1226 nuo 2020 m. lapkričio 7 d. buvo apribota veikla patalpose, o nuo 2020 m. gruodžio 16 d. iki 2021 m. balandžio 18 d. (vėlesniais nutarimo Nr. 1226 pakeitimais) ši ieškovės vykdoma veikla buvo uždrausta.

IeÅ¡kovė teigė, kad veiklos draudimo laikotarpiu negalėjo įgyvendinti nuomos tikslo, įtvirtinto nuomos sutarties specialiosios dalies 3.3.3 punkte, o dėl minėto draudimo negalėjo ne tik vykdyti veiklos, bet ir nuomos sutartyje nurodytu tikslu negalėjo naudotis patalpomis. Pažymėjo, kad atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos Vyriausybės priimto nutarimo Nr. 1226 pakeitimus dėl įvesto draudimo parduotuvėms vykdyti veiklÄ prekybos ir (arba) pramogų centruose, inter alia, prekybos centre „Molas“, ieÅ¡kovė daug ilgiau negu 5 dienas, o bÅ«tent 4 mėnesius ir 2 dienas, negalėjo naudotis patalpomis, todėl jai yra taikoma nuomos sutarties bendrosios dalies 15.6 punkto nuostata, remiantis kuria jai negali bÅ«ti skaičiuojamas nuomos mokestis ir kiti susiję mokesčiai, t. y. rinkodaros mokestis ir eksploatavimo mokestis. 3.3.

Atsakovė ignoravo minėtÄ sutartinę nuostatÄ , leidžiančiÄ ieÅ¡kovei nemokėti nuomos mokesčio ir susijusių mokesčių laikotarpiu, kai ieÅ¡kovė negali vykdyti veiklos. Mano, kad atsakovė, pažeisdama nuomos sutarties bendrosios dalies 15.6 punkto nuostatÄ , skaičiavo nuomos mokesčio ir kitų susijusių mokesčių sumas ir jas traktavo kaip neva susidariusiÄ ieÅ¡kovės skolÄ , be jokio teisėto pagrindo panaudojo ieÅ¡kovės laiku sumokėtÄ depozitÄ padengdama tariamos skolos sumÄ .

Akcentavo, kad 2021 m. balandžio 7 d. atsakovė pateikė ieÅ¡kovei praneÅ¡imÄ dėl nuomos sutarties nutraukimo, jame nurodė: „Vadovaudamasis Nuomos sutarties Bendrosios dalies 24.3.3, 24.8 punktais Nuomotojas praneÅ¡a, kad nutraukia Nuomos sutartį nuo Å¡io praneÅ¡imo dėl Nuomos sutarties nutraukimo gavimo dienos.“ II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė 4. Klaipėdos apylinkės teismas 2021 m. lapkričio 3 d. sprendimu ieÅ¡kinį atmetė ir priteisė iÅ¡ ieÅ¡kovės 7 699,23 Eur bylinėjimosi iÅ¡laidų atsakovės naudai.

5. Pagrindiniai pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvai: 5.1. Nurodė, kad ginčo nuomos sutartis sudaryta tarp dviejų verslininkų – ieškovės UAB „Odingė“ ir atsakovės UAB „Westerwijk Klaipėda“. Teigė, kad remiantis viešais duomenimis, esančiais rekvizitai.lt, ieškovės įmonė UAB „Odingė“ veikia daugiau nei 24 metus, joje dirba 15 darbuotojų. Liudytojos V. A. paaiškinimais nustatyta, kad ši įmonė yra viena seniausių prekybos centro nuomininkų, su kuriais sutartys jau yra tęsiamos ne vienerius metus.

Padarė iÅ¡vadÄ , kad ieÅ¡kovės veiklos patirtis versle yra ilgametė, įskaitant ir patirtį nuomojantis patalpas prekybos centre. Taip pat pažymėjo, kad aiÅ¡kindamasis tikruosius Å¡alių ketinimus sutarties sudarymo metu, atsižvelgdamas į sutarties sÄ lygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslÄ , jos sudarymo aplinkybes, į Å¡alių derybas dėl sutarties sudarymo, Å¡alių elgesį po sutarties sudarymo, teismas negali neatsižvelgti ir į tai, kad Å¡i sutartis buvo sudaryta dar iki pirmojo karantino, t. y. tuomet, kai nė vienas asmuo dar negalėjo ir neturėjo žinoti ar numanyti, jog tokia pandemija iÅ¡plis po visÄ pasaulį ir atitinkami Vyriausybės sprendimai turės tiesioginės įtakos verslo sutartiniams santykiams. 5.2.

Nurodė, kad, be kitų reikÅ¡mingų faktinių bylos aplinkybių, bÅ«tina atsižvelgti į ginčo sutarties sudarymo datÄ â€“ 2019 m. balandžio mėnuo, be to, į ieÅ¡kovės kaip verslininkės ilgametę daugiau nei dvideÅ¡imt metų trunkančiÄ veiklos patirtį, į tai, kad ginčo sutartis nebuvo naujų teisinių santykių tarp ieÅ¡kovės ir atsakovės įteisinimas, o bÅ«tent jau anksčiau susiklosčiusių nuomos teisinių santykių tÄ sa. Pažymėjo, kad kaip liudytoja apklausta V.

A. teismo posėdžiu metu nurodė, jog prekybos centre yra 88 nuomininkai, iÅ¡ jų ieÅ¡kovė yra viena iÅ¡ seniausiai vykdančių veiklÄ Å¡iame prekybos centre ir tik ji vienintelė nesutiko su atsakovės siÅ«loma nuolaida antrojo karantino metu. Laikė, kad atsižvelgiant į anksčiau aptartas aplinkybes, ieÅ¡kovei, kaip verslininkei, yra keliami aukÅ¡tesni nei vidutiniai atidumo, rÅ«pestingumo, profesionalumo standartai, todėl ieÅ¡kovės atstovė, nutraukdama mokėjimus nuo 2021 m. sausio mėnesio ir atsisakydama atsakovės siÅ«lomos nuolaidos, privalėjo įvertinti su sutarties sudarymu ir vykdymu susijusias rizikas.

Padarė iÅ¡vadÄ , jog pripažinti ieÅ¡kovę silpnesniÄ ja sutarties Å¡alimi ir jos naudai aiÅ¡kinti nuomos sutarties nuostatas vadovaujantis Contra, proferentem taisykle pagrindo nėra. 5.3. IÅ¡analizavęs byloje pateiktų raÅ¡ytinių įrodymų ir teismo posėdžio metu pateiktų paaiÅ¡kinimų visumÄ ir įvertinęs juos remdamasis įrodymų pakankamumo taisykle, teismas padarė iÅ¡vadÄ , kad ginčo sutarties sudarymo data, tikrieji sutarties Å¡alių ketinimai, įtraukiant į sutarties tekstÄ 15.6 punktÄ , sutarties teksto lingvistinis vertinimas negali bÅ«ti aiÅ¡kinami tiek plečiamai, kad apimtų ir infekcijos egzistavimÄ ir plitimÄ , karantino įvedimÄ Lietuvos Respublikos teritorijoje ir su juo susijusius ieÅ¡kovės veiklos ribojimus bei draudimus.

Konstatavo, kad nėra pagrindo teigti, jog sutarties Å¡alys jau 2019 metais numatė paminėtas aplinkybes ir jas siekė aptarti, įtraukti į sutarties nuostatas, sudarydamos ginčo sutartį. 5.4. Pripažino, kad atsakovė pagrįstai atsisakė taikyti ieÅ¡kovės praÅ¡omas ginčo sutarties bendrosios dalies 15.6 nuostatas, kadangi tam nebuvo sutartyje nurodytų sÄ lygų visumos. Atkreipė dėmesį į tai, jog Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu įvesti draudimai vykdyti parduotuvių veiklÄ nebuvo susiję su prekybos centro „Molas“ veiklos uždarymu, nes ieÅ¡kovės veikla buvo uždrausta Vyriausybės nutarimu, o ne dėl aplinkybių, numatytų Å¡alių sudarytos sutarties 15.6 punkte, įgyvendinimo.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai 6. IeÅ¡kovė apeliaciniu skundu praÅ¡o panaikinti Klaipėdos apylinkės teismo 2021 m. lapkričio 3 d. sprendimÄ ir priimti naujÄ sprendimÄ â€“ pripažinti atsakovės vienaÅ¡alį 2019 m. balandžio 2 d. nuomos sutarties Nr. NS-WK/19-08 nutraukimÄ neteisėtu. Priteisti patirtas bylinėjimosi iÅ¡laidas.

7. Pagrindiniai apeliacinio skundo argumentai: 7.1. Nurodo, jog prekybos centro „Molas“ dalis, kurioje yra apeliantės nuomojamos patalpos, buvo uždaryta, nes buvo draudžiama apeliantės vykdoma veikla, t. y. mažmeninė prekyba drabužiais ir aksesuarais prekybos centruose. Teigia, jog tai patvirtina atsakovės nuomininkams siųstas laiškas, kuriuo atsakovė eksplicitiškai nurodo „uždaryti“ nurodytas prekybos vietas. Teigia, kad šis prekybos centro „Molas“ dalies uždarymas buvo privalomas pagal teisinius reikalavimus (2020 m. gruodžio 14 d.

Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimas Nr. 1418 „Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2020 m. lapkričio 4 d. nutarimo Nr. 1226 ,,Dėl karantino Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbimo“ pakeitimo“). Pažymėjo, kad dėl šių priežasčių apeliantė negalėjo naudotis patalpomis, esančiomis adresu (duomenys neskelbtini) (nuomos sutarties bendrosios dalies l. l punktas ir nuomos sutarties specialiosios dalies 3 skyriaus 3.1.2 punktas), ilgiau nei 5 dienas, o būtent 4 mėnesius ir 2 dienas.

Mano, kad vadovaujantis Civilinio kodekso (toliau – CK) 6.189 straipsnio l dalimi ir vienu iÅ¡ pamatinių civilinėje teisėje pripažįstamų principų, t. y. pacta sunt servanda (liet. sutarčių reikia laikytis), Å¡i nuomos sutarties bendrosios dalies 15.6 punkte įtvirtinta nuostata yra privaloma nuomos sutarties Å¡alims ir turėjo bÅ«ti visa apimtimi taikoma nagrinėjamoje situacijoje. 7.2. Apeliantės nuomone, Klaipėdos apylinkės teismas, analizuodamas bylos medžiagÄ , atsižvelgė tik į vienos Å¡alies ketinimus, t. y. atsakovės, ir visiÅ¡kai nepagrįstai atmetė bet kokius apeliantės argumentus.

Teigia, kad Klaipėdos apylinkės teismas skundžiamame sprendime pažymėjo, kad tikrieji Å¡alių ketinimai nagrinėjamoje situacijoje yra iÅ¡reikÅ¡ti tik atsakovės, o su apeliantės atstovo argumentais nesutiko dėl itin neaiÅ¡kių priežasčių ir argumentų, t. y. be jokio teisėto pagrindo. Pažymi, kad Klaipėdos apylinkės teismas pasirinko vienintelį sutarties aiÅ¡kinimo metodÄ , t. y. lingvistinį, nors, remiantis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika, nagrinėjamoje situacijoje turėtų bÅ«ti taikomas objektyvusis sutarties aiÅ¡kinimo metodas, t. y. turėtų bÅ«ti atlikta sisteminė-lingvistinė sutarties teksto analizė, kadangi praktiÅ¡kai nėra įmanoma nustatyti tikrųjų nuomos sutarties Å¡alių ketinimų, nes tarp Å¡alių yra ginčas dėl tikrosios sutarties teksto prasmės, o Å¡alys kategoriÅ¡kai skirtingai aiÅ¡kina minėtos nuostatos prasmę. 7.3.

Teigia, kad apeliantei, užsiimančiai mažmenine prekyba drabužiais ir aksesuarais prekybos centre „Molas“, nutarimu Nr. 1226 nuo 2020 m. lapkričio 7 d. buvo apribota veikla patalpose, o nuo 2020 m. gruodžio 16 d. iki 2021 m. balandžio 18 d. (vėlesniais nutarimo Nr. 1226 pakeitimais) Å¡i apeliantės vykdoma veikla buvo uždrausta. Atkreipė dėmesį, kad 2020 m. gruodžio 15 d. atsakovė iÅ¡siuntė nuomininkams, įskaitant apeliantę, praneÅ¡imÄ dėl prekybos centro „Molas“ veiklos, kuriame nurodė, kad „<...> parduotuvės ir prekybos vietos, kurių pagrindinė veikla nėra maisto, veterinarijos, paÅ¡arų gyvÅ«nams, vaistinių, optikos prekių ir ortopedijos techninių priemonių pardavimo veikla <...> uždaromos laikotarpiu nuo 2020 m. gruodžio 16 d. iki 2021 m. sausio 31 d <...>“.

Mano, kad tai akivaizdžiai parodo, jog apeliantės parduotuvė, kurioje ji vykdė mažmeninę prekybÄ drabužiais ir aksesuarais, pateko į sÄ raÅ¡Ä parduotuvių, kurių veikla buvo uždrausta ir kurios turėjo bÅ«ti uždarytos pagal atsakovės duotÄ nurodymÄ . Pažymėjo, kad minėtame praneÅ¡ime nurodytas laikotarpis, kuriuo apeliantės parduotuvė buvo atsakovės nurodymu uždaryta, buvo tęsiamas, kol buvo draudžiama mažmeninės prekybos parduotuvių (iÅ¡skyrus prekiaujančias maisto, veterinarijos ir pan. produktais) veikla Vyriausybės nutarimais. 7.4.

Nurodė, kad nors apeliantė yra verslininkė, turinti ilgametę patirtį mažmeninėje prekyboje drabužiais ir aksesuarais, tai nepakeičia situacijos, jog bÅ«tent atsakovė yra sÄ lygas (nuomos sutarties tekstÄ ) pasiÅ«liusi Å¡alis, o apeliantė yra sÄ lygas priėmusi Å¡alis, todėl mano, kad, remiantis CK 6.193 straipsnio 4 dalimi, visi nuomos sutarties neaiÅ¡kumai, įskaitant nuomos sutarties bendrosios dalies 15.6 punkte įtvirtintas sÄ lygas, turi bÅ«ti aiÅ¡kinami apeliantės naudai. 7.5. Nurodė, kad byloje susiklostė tokia situacija, jog apeliantės iÅ¡nuomotos patalpos tapo netinkamos naudoti pagal nuomos sutartyje nurodytÄ paskirtį (nuomos sutarties specialiosios dalies 3.3.3 punktas), nes bÅ«tent pagal Å¡io apeliacinio skundo 24 paragrafe nurodytÄ paskirtį jas naudoti buvo uždrausta (Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo Nr. 1418 2.2.2 papunktis).

Pažymėjo, kad apeliantė suvokia, jog atsakovė dėl nuo jos nepriklausančių aplinkybių negalėjo užtikrinti, kad patalpas bus galima naudoti pagal nuomos sutartyje įtvirtintÄ paskirtį, nes, kaip minėta anksčiau, pagal paskirtį jas naudoti buvo draudžiama.

8. Atsiliepimu į apeliacinį skundÄ atsakovė praÅ¡o apeliacinio skundo netenkinti ir Klaipėdos apylinkės teismo 2021 m. lapkričio 3 d. sprendimÄ palikti nepakeistÄ . Taip pat raÅ¡o priteisti patirtas bylinėjimosi iÅ¡laidas.

9. Pagrindiniai atsiliepimo į apeliacinį skundÄ argumentai: 9.1. Nurodė, kad pirmojo draudimo vykdyti fizinių parduotuvių veiklÄ metu atsakovė, suprasdama, kad pandemija paveikė visus verslus, kurių veikla Vyriausybės nutarimais buvo apribota, bendradarbiavo ir solidarizavosi su ieÅ¡kove ir jai (kaip ir kitiems prekybos centro „Molas“ nuomininkams, kurių fizinių parduotuvių veikla buvo apribota Vyriausybės sprendimu) pasiÅ«lė taikyti nuolaidas. Tačiau atkreipė dėmesį, jog atsakovė aiÅ¡kiai iÅ¡dėstė argumentus, kad ieÅ¡kovė turi prievolę mokėti nuomos mokestį ir kitus mokesčius Vyriausybės draudimo vykdyti fizinių parduotuvių veiklÄ metu. 9.2.

Pažymėjo, kad nuomos sutarties galiojimo metu apeliantė kreipėsi į UAB „Investicijų ir verslo garantijos“ (toliau – INVEGA) dėl nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio kompensavimo pirmosios COVID-19 bangos metu ir gavo nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio kompensacijÄ , įskaitant laikotarpį, kai fizinių parduotuvių veikla buvo uždrausta nutarimu Nr. 207 (nuo 2020 m. kovo 16 d. iki 2020 m. balandžio 22 d.). Teigia, kad ieÅ¡kovė, kreipdamasi dėl nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio kompensavimo, valstybės įgaliotai institucijai patvirtino, jog ji turi pareigÄ mokėti nuomos mokestį pagal nuomos sutartį Vyriausybės nustatyto draudimo vykdyti parduotuvių veiklÄ laikotarpiu. 9.3.

Nurodė, kad, siekiant nedidinti apeliantės skolos, atsakovė kaip alternatyvų sprendimÄ taip pat siÅ«lė ieÅ¡kovei nutraukti nuomos sutartį Å¡alių susitarimu (nemokant jokių netesybų). Teigia, kad jokie pasiÅ«lymai ir nuolaidos ieÅ¡kovei nebuvo priimtini, o savo pasiÅ«lymų ieÅ¡kovė neteikė (ieÅ¡kovė bylos nagrinėjimo metu nurodė, kad neva ji prašė atidėti nuomos mokesčio mokėjimÄ , tačiau mano, kad tokias ieÅ¡kovės aplinkybes patvirtinančių įrodymų byloje nėra, o byloje apklausta liudytoja prekybos centro „Molas“ valdytoja paneigė tokias ieÅ¡kovės nurodytas aplinkybes). 9.4.

Nurodė, kad byloje esantys įrodymai dėl ieÅ¡kovės veiksmų sutarties vykdymo metu patvirtina, kad, nutarimu uždraudus fizinių parduotuvių veiklÄ , ieÅ¡kovė nusprendė tiesiog nemokėti jokių nuomos sutartyje numatytų mokesčių, o byloje ieÅ¡kovės pateiktas nuomos sutarties 15.6 punkto aiÅ¡kinimas, siekiant pateisinti savo įsipareigojimų nevykdymÄ , atsirado tik 2021 m. kovo 9 d., atsakovei praneÅ¡us apie galimÄ nuomos sutarties nutraukimÄ . 9.5. Nurodė, kad prekybos centrų veikla nebuvo draudžiama jokiais nutarimo galiojimo laikotarpiais.

Mano, kad, remiantis nuomos sutarties 15.6 punkto tekstu, nagrinėjamu atveju dėl nutarimo 2.2.2 punkte nustatyto draudimo neatsirado pagrindas taikyti nuomos sutarties 15.6 punktÄ ir ieÅ¡kovė jokiu bÅ«du neįgijo teisės nemokėti atitinkamų mokesčių nuomos sutarties 15.6 punkto pagrindu, nes:

1) atsakovė nebuvo realizavusi savo teisės uždaryti prekybos centrÄ â€žMolas“; 2) prekybos centro „Molas“ uždarymas nebuvo nustatytas nutarime;

3) ieÅ¡kovės negalėjimo naudotis nuomotomis patalpomis fizinės parduotuvės veiklai priežastis buvo imperatyvÅ«s Vyriausybės draudimai vykdyti fizinių parduotuvių veiklÄ visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje, o ne prekybos centro „Molas“ ar atitinkamos jo dalies uždarymas. 9.6. Pažymėjo, kad vadovaujantis ieÅ¡kovės argumentacija byloje, kad, nutarimu uždraudus parduotuvių veiklÄ , tam tikra prekybos centro „Molas“ dalis hipotetiÅ¡kai turėjo bÅ«ti uždaryta, ieÅ¡kovė pati ieÅ¡kinyje pripažino, kad (pagal jos logikÄ ) prekybos centro „Molas“ dalis tokiu atveju bÅ«tų laikoma uždaryta, nes pirmiausiai „buvo draudžiama IeÅ¡kovo vykdoma veikla“ (ieÅ¡kinio 48 punkto i papunktis).

Mano, kad ieÅ¡kovė ieÅ¡kinyje pripažino, jog negalėjo patalpose vykdyti fizinės parduotuvės veiklos dėl visuotinai Lietuvos Respublikoje taikyto draudimo vykdyti fizinių parduotuvių veiklÄ , o ne dėl prekybos centro „Molas“ uždarymo / neuždarymo. 9.7. Atsakovė teigia, kad nebuvo realizavusi savo teisės uždaryti prekybos centro „Molas“ ar jo dalies, nutarimu nebuvo numatytas prekybos centro „Molas“ uždarymas, ieÅ¡kovės negalėjimo naudotis patalpomis fizinės parduotuvės veiklai priežastis yra Vyriausybės nustatyti draudimai, o ne prekybos centro „Molas“ uždarymas.

Mano, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, jog, nesant visų nuomos sutarties 15.6 punkto sÄ lygų viseto, ieÅ¡kovei teisė nemokėti Å¡iame nuomos sutarties punkte nustatytų mokesčių neatsirado. 9.8. Akcentavo, kad nutarimu nustatyto draudimo vykdyti fizinių parduotuvių veiklÄ laikotarpiu buvo galima nutarimu leidžiama kita veikla (el. prekybos, prekių atsiėmimo punktų veikla), kuriÄ sėkmingai vykdė kiti prekybos centro nuomininkai, kurių fizinių parduotuvių veikla taip pat buvo apribota nutarimu.

Teigia, kad ieÅ¡kovės aiÅ¡kinimas, jog nuomojamose patalpose ji neva galėjo vykdyti tik mažmeninės prekybos aksesuarais ir drabužiais veiklÄ , bet negalėjo vykdyti nutarimu neuždraustos veiklos, visų pirma prieÅ¡tarauja CK 1.5 straipsnyje įtvirtintiems principams. Antra, toks aiÅ¡kinimas neatitinka prekybos centro „Molas“ nuomininkų praktikos. 9.9. Nurodė, kad nei nutarimu, nei kitais teisės aktais atsakovei (kaip ir kitiems patalpų savininkams) nebuvo uždrausta nuomoti patalpas. PrieÅ¡ingai, valstybė pirmosios COVID-19 bangos metu mokėjo nuomos mokesčio kompensacijas nuomininkams, jei nuomotojai suteikė ne mažesnę kaip 30 proc. nuolaidÄ nuomos mokesčiui, tai, atsakovės nuomone, akivaizdžiai paneigia ieÅ¡kovės teiginius dėl atsakovės negalėjimo nuomoti patalpas.

Teigia, kad nuomos teisinių santykių (įskaitant patalpų nuomÄ prekybos centruose ir konkrečiai prekybos centre „Molas“) praktika tiek pirmosios, tiek antrosios COVID-19 bangos metu paneigia ieÅ¡kovės teiginius dėl CK 6.62 straipsnio taikymo Vyriausybės draudimo vykdyti fizinių parduotuvių veiklÄ metu. Teisėjų kolegija k o n s t a t u o j a : IV. Apeliacinės instancijos teismo iÅ¡aiÅ¡kinimai ir argumentai Apeliacinis skundas netenkintinas.

10. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylÄ neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, iÅ¡skyrus, kai to reikalauja vieÅ¡asis interesas (Civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1, 2 dalys). Teisėjų kolegija nenustatė absoliučių skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų, numatytų CPK 329 straipsnio 2 dalyje.

Dėl bylos nagrinėjimo žodinio proceso tvarka 11. CPK 321 straipsnio 1 dalis nustato, kad apeliacinis skundas nagrinėjamas raÅ¡ytinio proceso tvarka, iÅ¡skyrus CPK straipsnyje nurodytas iÅ¡imtis. CPK 322 straipsnis nustato, kad apeliacinis skundas nagrinėjamas žodinio proceso tvarka, jeigu bylÄ nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad žodinis nagrinėjimas bÅ«tinas. Dalyvaujantys byloje asmenys apeliaciniame skunde, atsiliepime į apeliacinį skundÄ arba pareiÅ¡kime dėl prisidėjimo prie apeliacinio skundo gali pateikti motyvuotÄ praÅ¡ymÄ nagrinėti skundÄ Å¾odinio proceso tvarka, tačiau Å¡is praÅ¡ymas teismui nėra privalomas.

Toks teisinis reguliavimas reiškia, kad įstatymu nustatyta teismo diskrecijos teisė tiek savo, tiek šalių iniciatyva nuspręsti dėl bylos nagrinėjimo žodinio proceso tvarka, tačiau ši teisė ribojama, nurodant, kad toks sprendimas galimas išimtiniais atvejais.

12. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje nurodoma, kad Å¡alys, teikdamos praÅ¡ymÄ nagrinėti bylÄ Å¾odinio proceso tvarka, turi jį pagrįsti, nurodydamos iÅ¡imtines aplinkybes (pavyzdžiui, bÅ«tina apklausti specialistÄ , ekspertÄ , liudytojus ir pan.), dėl kurių bÅ«tinas žodinis bylos nagrinėjimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-471/2012). Nagrinėjamu atveju apeliantė savo praÅ¡ymÄ nagrinėti bylÄ apeliacinėje instancijoje žodinio proceso tvarka motyvuoja tuo, kad žodinis bylos nagrinėjimas padėtų geriau atskleisti bei visapusiÅ¡kai iÅ¡tirti Å¡iai bylai reikÅ¡mingas aplinkybes, atsižvelgiant į tai, kad, kaip nurodoma Å¡iame apeliaciniame skunde, pirmosios instancijos teismas tinkamai neiÅ¡nagrinėjo ir neįvertino visų bylai reikÅ¡mingų aplinkybių.

Teisėjų kolegija, įvertinusi tai, kad bylÄ nagrinėjant žodinio proceso tvarka pirmosios instancijos teisme dalyvavo Å¡alių atstovai, apeliaciniu skundu jokie praÅ¡ymai dėl liudytojų ekspertų ar kitų asmenų apklausų nėra pareikÅ¡ti, taip pat nėra praÅ¡oma atlikti kitus veiksmus, kuriuos bÅ«tų galima atlikti tik žodinio proceso tvarka, mano, jog pakartotinai bylÄ nagrinėti žodinio proceso tvarka nėra pagrindo, o raÅ¡ytinis Å¡ios bylos nagrinėjimas nepažeis Å¡alių teisių ir užtikrins civilinio proceso koncentracijos ir ekonomiÅ¡kumo principų įgyvendinimÄ .

Atsižvelgiant į tai, kas nustatyta, darytina iÅ¡vada, jog apeliantės praÅ¡ymas dėl bylos nagrinėjimo žodinio proceso tvarka netenkintinas. Faktinės bylos aplinkybės 13. Byloje esančiais įrodymais bei Å¡alių paaiÅ¡kinimais nustatyta, kad ieÅ¡kovė UAB „Odingė“ ir atsakovė UAB „Westerwijk Klaipėda“ 2019 m. balandžio 2 d. sudarė nuomos sutartį Nr. NS‑WK/19-08, pagal kuriÄ ieÅ¡kovei buvo iÅ¡nuomotos prekybos patalpos, esančios prekybos centre „Molas“, (duomenys neskelbtini). 2020 m. lapkričio 4 d.

Lietuvos Respublikos Vyriausybė priėmė nutarimÄ Nr. 1226 „Dėl karantino Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbimo“, kuriuo buvo nustatytas karantino režimas ir jo trukmė buvo tęsiama iki 2021 m. gegužės 31 d. Minėtu nutarimu visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje, be kitų ribojimų, buvo nustatyti ribojimai asmenims, užsiimantiems mažmenine prekyba drabužiais ir aksesuarais prekybos centruose, t. y. nuo 2020 m. lapkričio 7 d. prekyba buvo apribota, o nuo 2020 m. gruodžio 16 d. iki 2021 m. balandžio 18 d. (vėlesniais nutarimo Nr. 1226 pakeitimais) veikla buvo uždrausta.

Akcentuotina, jog byloje nėra ginčo dėl to, kad ieÅ¡kovė nuo 2021 m. sausio mėnesio nemokėjo nuomos ir kitų pagal sutartį jai tenkančių mokesčių. IeÅ¡kovės atstovas J. P. bylos nagrinėjimo teisme metu patikslino, jog paskutinį mokėjimÄ ieÅ¡kovė atliko dar 2020 metų gruodžio mėnesio pabaigoje, sumokėjusi 900 Eur sumÄ , nors visa sÄ skaitos suma buvo 1 748,36 Eur. 2021 m. vasario 21 d. ieÅ¡kovės skola pagal nuomos sutartį sudarė 5 167,40 Eur. 2021 m. kovo 5 d. raÅ¡tu Nr. S-WK/21-35 atsakovė pakartotinai pareikalavo iÅ¡ ieÅ¡kovės sumokėti susidariusiÄ skolÄ ir informavo, kad, nesumokėjus skolos, nuomos sutartis bus nutraukta. 2021 m. kovo 9 d. ieÅ¡kovė pateikė atsakovei raÅ¡tÄ , kuriame nurodė, jog mano, kad ieÅ¡kovė nėra skolinga atsakovei pagal nuomos sutartį, nes naudojasi jai nuomos sutarties bendrosios dalies 15.6 punkte suteikta teise nemokėti nuomos mokesčio. 2021 m. kovo 12 d. atsakovė raÅ¡tu informavo ieÅ¡kovę, kad padengė dalį skolos iÅ¡ ieÅ¡kovės sumokėto depozito. 2021 m. balandžio 7 d. raÅ¡tu atsakovė informavo ieÅ¡kovę, kad vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukia nuomos sutartį nuo praneÅ¡imo apie nuomos sutarties nutraukimÄ gavimo dienos.

14. Akcentuotina, jog byla pagal apeliacinį skundÄ buvo iÅ¡nagrinėta Klaipėdos apygardos teismo 2022 m. kovo 31 d. nutartimi, kuria Klaipėdos apylinkės teismo 2021 m. lapkričio 3 d. galutinis sprendimas buvo panaikintas ir byla grÄ Å¾inta pirmosios instancijos teismui nagrinėti iÅ¡ naujo. Minėta nutartimi teismas konstatavo, jog Å¡iuo atveju taip pat atsižvelgiant į aktualiÄ Å¡iuo klausimu suformuluotÄ Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikÄ dėl pandemijos suvaldymui priimtų ribojimų įtakos komercinių sutarčių esminiam suvaržymui, priimtÄ po skundžiamo teismo sprendimo (nutarties 20 punktas), ginčo dalykÄ , atsižvelgiant į tai, jog Å¡iuo atveju reikalavimas dėl CK 6.62 straipsnio pagrindų taikymo nebuvo tinkamai įvertintas, teismo vertinimu, byloje bÅ«tina nustatyti ir iÅ¡tirti naujas aplinkybes, nurodytas nutarties 20 punkte, siekiant iÅ¡spręsti ieÅ¡kovės reikalavimų pagrįstumo klausimÄ CK 6.62 straipsnio ir esminio sutarties suvaržymo (frustracijos) taikymo kontekste.

15. Klaipėdos apygardos teismo 2022 m. kovo 31 d. nutartis buvo apskųsta kasaciniu skundu, jį iÅ¡nagrinėjęs Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2022 m. gruodžio 15 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. e3K-3-286-403/2022 nutarė Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2022 m. kovo 31 d. nutartį panaikinti ir perduoti bylÄ iÅ¡ naujo nagrinėti Klaipėdos apygardos teismui. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad tarp Å¡alių kilusį esminį ginÄÄ nagrinėjamoje byloje pirmosios instancijos teismas iÅ¡sprendė.

Atsakovė kasaciniame skunde teisingai nurodė, kad apeliacinės instancijos teismo iÅ¡vada, jog ieÅ¡kovės reikalavimų pagrįstumo klausimas turi bÅ«ti nagrinėjamas taikant frustracijÄ , padaryta peržengiant nagrinėjamos bylos ribas. Nors iÅ¡ kasacinio skundo argumentų galima suprasti, jog atsakovė teigia, kad apeliacinės instancijos teismas skundžiamoje nutartyje nurodė, kad ieÅ¡kovės reikalavimų pagrįstumo klausimas turi bÅ«ti nagrinėjamas atsižvelgiant į nenugalimos jėgos aplinkybes, toks atsakovės pateikiamas vertinimas nėra teisingas.

Kasacinis teismas taip pat akcentavo, jog apeliacinės instancijos teismas nemotyvavo, kodėl laikytina, kad bylos esmė yra neatskleista, nenurodė, kokie svarbiausi teisiniai ar faktiniai klausimai yra nagrinėjamos bylos esmė, o tuo labiau kad Å¡ių klausimų iÅ¡sprendimas pagal byloje pateiktus įrodymus negalimas apeliacinės instancijos teisme, nenurodė jokių papildomų įrodymų, kuriuos reikėtų surinkti ir kurie negali bÅ«ti gauti nagrinėjant bylÄ apeliacinės instancijos teisme, nevertino byloje nustatytos ir Å¡alių neginčijamos faktinės aplinkybės, kad nepaisant to, jog ieÅ¡kovė paminėjo CK 6.62 straipsnį ieÅ¡kinyje, jis niekaip nesusijęs su faktinėmis nuomos sutarties nutraukimo metu egzistavusiomis aplinkybėmis, kuriomis rėmėsi Å¡alys.

Dėl apeliacinio skundo argumentų 16. Byloje kilo ginčas dėl pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo netenkintas ieÅ¡kovės reikalavimas pripažinti vienaÅ¡alį nuomos sutarties nutraukimÄ neteisėtu, teisėtumo ir pagrįstumo.

17. Akcentuotina, kad teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis Å¡alims turi įstatymo galiÄ ; sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje nustatyta, bet ir visa tai, kÄ lemia sutarties esmė arba įstatymai (CK 6.189 straipsnio 1 dalis). Vienos Å¡alies pareiga vykdyti sutartinę prievolę atitinka kitos Å¡alies reikalavimo teisę, kuri yra ginama įstatymo, nes už sutartinių prievolių nevykdymÄ arba netinkamÄ vykdymÄ gali bÅ«ti taikoma sutartinė atsakomybė (CK 6.256 straipsnio 1 dalis). Sutarčių privalomumo Å¡alims principas reikalauja sutartį vykdyti ir vienos iÅ¡ Å¡alių atsisakymas nuo sutarties negalimas, iÅ¡skyrus įstatyme iÅ¡vardytus atvejus, kai Å¡aliai suteikiama teisė pačiai nutraukti sutartį vienaÅ¡aliÅ¡kai arba inicijuoti sutarties nutraukimÄ teismine tvarka.

18. CK Å¡eÅ¡tosios knygos XXVIII skyriaus normos reglamentuoja nuomos santykius. Negyvenamųjų patalpų nuomos teisiniai santykiai neturi specialaus teisinio reguliavimo, kaip, pvz., žemės nuoma, todėl tokiems nuomos santykiams taikomos bendrosios nuomos santykius nustatančios teisės normos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-203/2007). NeterminuotÄ negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Å¡alys gali nutraukti bet kada, nenurodydamos pagrindo, prieÅ¡ nustatytÄ terminÄ Ä¯spėjusios viena kitÄ (CK 6.480 straipsnis).

Terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų Å¡alių interesus, nes tuo užtikrinamas tų santykių stabilumas, teisinės padėties apibrėžtumas, todėl terminuotos sutarties atveju Å¡alies teisė vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukti sutartį yra ribojama. Ä®prastinėmis aplinkybėmis, nesant ypatingų atvejų (pvz., nurodytų CK 6.204 straipsnyje), sutartis gali bÅ«ti vienaÅ¡aliÅ¡kai (nesikreipiant į teismÄ ) nutraukta esant Å¡iems pagrindams: pirma, esant esminiam sutarties pažeidimui (CK 6.217 straipsnio 1, 2 dalys, specialiosios normos, kuriose įvardyti esminiai atskirų sutarčių rÅ«Å¡ių pažeidimai, kaip Å¡ių sutarčių vienaÅ¡alio nutraukimo pagrindai, pvz., CK 6.497, 6.498 straipsniai); antra, neįvykdžius sutarties per papildomai nustatytÄ protingÄ terminÄ (CK 6.209 straipsnis, 6.217 straipsnio 3 dalis); trečia, Å¡alių sutartyje nustatytais pagrindais (CK 6.217 straipsnio 5 dalis), kurie gali nebÅ«ti siejami su esminiais sutarties pažeidimais (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004 m. birželio 29 d. nutarimÄ civilinėje byloje Nr. 3K-P-346/2004).

Taigi sutartis gali bÅ«ti nutraukta vienaÅ¡aliÅ¡kai, t. y. nesikreipiant į teismÄ , tik įstatymuose ar sutartyje nustatytais atvejais.

19. Vienašališko sutarties nutraukimo pagrindai reglamentuojami CK 6.217 straipsnyje. Šio straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo, ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. Nurodyto straipsnio 2 dalyje įtvirtinti kriterijai, kuriais vadovaujantis sutarties pažeidimas kvalifikuojamas kaip esminis. CK 6.217 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad vienašališkai sutartis gali būti nutraukta joje nurodytais atvejais.

20. Kasacinio teismo praktikoje iÅ¡aiÅ¡kinta, kad jeigu Å¡alys susitarė, kad tam tikros sutarties sÄ lygos pažeidimas yra pagrindas vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukti sutartį, tai nebÅ«tina, kad jos bÅ«tų susitarusios šį pažeidimÄ vertinti kaip esminį. Sutartyje ir įstatyme iÅ¡vardytų vienaÅ¡aliÅ¡ko sutarties nutraukimo pagrindų taikymo skirtumas yra tas, kad teismas netikrina, ar sutartyje įtvirtintas sutarties nutraukimo pagrindas savo pobÅ«džiu atitinka CK 6.217 straipsnio 2 dalies kriterijus. Tačiau sutartyje nurodytas nutraukimo pagrindas yra sutarties sÄ lyga, todėl teismo vertinamas ir kontroliuojamas sutarties sÄ lygų teisėtumo ir sÄ Å¾iningumo aspektais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-596-313/2015).

21. Be to, nuomos sutarties nutraukimÄ prieÅ¡ terminÄ nuomotojo reikalavimu reglamentuoja ir CK 6.497 straipsnis, kurio 1 dalyje nustatyta, kad nuomotojas turi teisę pareikÅ¡ti teisme reikalavimÄ nutraukti nuomos sutartį prieÅ¡ terminÄ , jeigu, kaip nurodyta Å¡ios dalies 3 punkte, nuomininkas nemoka nuomos mokesčio. Pagal CK 6.497 straipsnio 3 dalį nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti terminuotÄ nuomos sutartį prieÅ¡ terminÄ tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui raÅ¡ytinį įspėjimÄ apie bÅ«tinumÄ Ä¯vykdyti prievolę ar paÅ¡alinti pažeidimus per protingÄ terminÄ , tačiau nuomininkas, gavęs tokį įspėjimÄ , per protingÄ terminÄ prievolės neįvykdė ar pažeidimų nepaÅ¡alino.

22. Nagrinėjamu atveju nustatyta, kad atsakovė pretenzijas apeliantei dėl nuomos mokesčio pateikė 2021 m. vasario 8 d., reikalaudama sumokėti nuomos mokesčio įsiskolinimÄ . Apeliantei nesumokant nuomos mokesčio, atsakovė pakartotinai 2021 m. vasario 19 d. paragino apeliantę sumokėti įsiskolinimÄ , įspėjo dėl vienaÅ¡aliÅ¡ko sutarties nutraukimo. Apeliantei nesumokant įsiskolinimo, atsakovė 2021 m. kovo 5 d. raÅ¡tu pakartotinai įspėjo apeliantę sumokėti skolÄ per tris dienas ir nurodė, kad, skolos nesumokėjus, nuomos sutartis vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukiama nuo 2021 m. kovo 10 d. 2021 m. balandžio 7 d. praneÅ¡imu dėl nuomos sutarties nutraukimo atsakovė informavo apeliantę:

„Vadovaudamasis Nuomos sutarties Bendrosios dalies 24.3.3, 24.8 punktais Nuomotojas praneÅ¡a, kad nutraukia Nuomos sutartį nuo Å¡io praneÅ¡imo dėl Nuomos sutarties nutraukimo gavimo dienos.“ 23. Akcentuotina, jog Å¡alys nuomos sutarties 24.3.3 punktu susitarė: „Nuomotojas, vadovaudamasis Bendrosios dalies 24.8 punkto nuostatomis, turi teisę, nesikreipdamas į teismÄ , ar kitÄ ginčus nagrinėjančiÄ institucijÄ , vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukti Sutartį, jei Nuomininkas ilgiau nei 15 (penkiolika) dienų vėluoja sumokėti nuomos mokesčius (ar bet kurį iÅ¡ jų).

Komunalinius mokesčius. Eksploatavimo mokestį. Rinkodaros mokestį ir/ar kitus Sutartyje numatytus mokėjimus.“ Teisėjų kolegija pažymi, jog byloje nėra ginčo dėl to, kad apeliantė nevykdė savo sutartinio įsipareigojimo mokėti Å¡alių sutartÄ nuomos mokestį, tačiau, apeliantės teigimu, sutartis nutraukta neteisėtai, kadangi nuomos sutarties 15.6 punkto pagrindu apeliantė neprivalėjo mokėti nuomos mokesčio.

24. Apeliantė, nesutikdama su pirmosios instancijos teismo sprendimu, iÅ¡ esmės nurodo, jog pirmosios instancijos teismas netinkamai aiÅ¡kino nuomos sutarties 15.6 punkto nuostatas, nepagrįstai prioritetÄ suteikdamas pažodiniam sutarties aiÅ¡kinimui. Teisėjų kolegija nesutinka su Å¡iais skundo argumentais. Pažymėtina, kad, aiÅ¡kinant sutartį, bÅ«tina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais. Taikant įstatyme įtvirtintas ir teismų praktikoje pripažintas sutarčių aiÅ¡kinimo taisykles, turi bÅ«ti kiek įmanoma tiksliau iÅ¡siaiÅ¡kinta Å¡alių valia, iÅ¡reikÅ¡ta joms sudarant sutartis ir prisiimant iÅ¡ tokių sutarčių kylančius įsipareigojimus 25.

Bendrosios sutarčių aiÅ¡kinimo taisyklės įtvirtintos CK 6.193 straipsnyje ir suformuluotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje. AiÅ¡kinant sutartį, pirmiausia nagrinėjami tikrieji sutarties Å¡alių ketinimai (CK 6.193 straipsnio 1 dalis), derinant subjektyvųjį sutarties aiÅ¡kinimo principÄ su jos teksto lingvistine analize. Visos sutarties sÄ lygos turi bÅ«ti aiÅ¡kinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslÄ bei jos sudarymo aplinkybes, Å¡alių tarpusavio santykių praktikÄ , elgesį po sutarties sudarymo ir papročius (CK 6.193 straipsnio 3, 5 dalys).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotoje sutarčių aiÅ¡kinimo taisykles reglamentuojančių teisės normų aiÅ¡kinimo ir taikymo praktikoje pažymėta, kad jei Å¡alys skirtingai aiÅ¡kina savo ketinimus pagal sutartį ir neįmanoma jų nustatyti taikant subjektyvųjį sutarties aiÅ¡kinimo bÅ«dÄ , prioritetas teiktinas pažodiniam sutarties teksto aiÅ¡kinimui, kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrÄ jÄ Å¡alių valiÄ dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio, taip pat atsižvelgtina į tai, kokiÄ prasmę sutarčiai tokiomis pat aplinkybėmis bÅ«tų suteikę analogiÅ¡ki Å¡alims protingi asmenys, į Å¡alių elgesį sutarties sudarymo metu ir po sutarties sudarymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. birželio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-288/2010; 2012 m. lapkričio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-426/2012).

Subjektyvusis sutarties aiÅ¡kinimo metodas ir teksto lingvistinis aiÅ¡kinimas sudaro darniÄ sutarčių aiÅ¡kinimo metodų sistemÄ , kuria remiantis nustatomas Å¡alių valios turinys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. sausio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-18-378/2015).

26. Ginčo nuomos sutarties bendrosios dalies 15.6 punktu Å¡alys susitarė: „Nepažeidžiant kitų Sutarties nuostatų, Nuomotojas turi teisę uždaryti visÄ Prekybos centrÄ ar bet kuriÄ jo dalį taip pat ir tais atvejais, kai kompetentinga valstybės ir/ar savivaldybės institucija nurodo uždaryti visÄ Prekybos centro ar atitinkamÄ jo dalį, o taip pat visais atvejais, kai dėl prekybos centro (ar jo dalies) uždarymo Nuomininkas negali naudotis Patalpomis ilgiau kaip 5 (penkias) dienas, Nuomininkas turi teisę nemokėti Nuomos mokesčių, Rinkodaros mokesčio ir Eksploatavimo mokesčio už visÄ laikotarpį, virÅ¡ijantį 5 (penkias) dienas, kurį Nuomininkas negali naudotis Patalpomis.“ 27.

Analizuojant Å¡ias ginčo nuomos sutarties bendrosios dalies 15.6 punkto sÄ lygas CK 6.193 straipsnio nuostatų kontekste nustatyta, kad Å¡alys įtvirtino nuomininko teisę nemokėti nuomos mokesčio, jei bÅ«tent prekybos centrÄ valdančiam asmeniui duodamas kompetentingos valstybės ir (ar) savivaldybės institucijos nurodymas uždaryti visÄ prekybos centrÄ ar atitinkamÄ jo dalį ir dėl Å¡ios priežasties nuomininkas negali naudotis patalpomis ilgiau nei 5 dienas. Tai reiÅ¡kia, kad minėta nuomininko teisė kildinama ne iÅ¡ įpareigojimų atskiriems prekybos centre veiklÄ vykdantiems subjektams, tačiau iÅ¡ paties prekybos centro ar jo dalies uždarymo, dėl ko nuomininkas nebetenka galimybės naudotis patalpomis.

Be to, vertinant Å¡alių ketinimus, svarbu akcentuoti ir tai, kad ginčo nuomos sutarties bendrosios dalies 15 skyriuje (nuo 15.1 punkto iki 15.7 punkto imtinai) aptariamos bÅ«tent prekybos centro „Molas“ veiklos bei laikinų uždarymų sÄ lygos, kas reiÅ¡kia, jog ginčo nuomos sutarties bendrosios dalies 15.6 punkte nurodyta teisė nemokėti nuomos mokesčio yra siejama su įpareigojimais, nustatytais prekybos centrui „Molas“ kaip atskiram subjektui, dėl kurių nuomininkė negalėtų naudotis iÅ¡sinuomota patalpa (pvz., Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos įpareigojimas atsakovei uždaryti visÄ prekybos centrÄ ar bet kuriÄ jo dalį, nustačius, kad prekybos centras ar jo dalis yra avarinės bÅ«klės ir nesaugÅ«s eksploatuoti).

28. Vertinant aplinkybes, ar nagrinėjamu atveju susiklosčiusi situacija patenka į ginčo nuomos sutarties bendrosios dalies 15.6 punkto apimtį, pažymėtina, kad Lietuvos Respublikos Vyriausybė 2020 m. lapkričio 4 d. nutarimu Nr. 1226 „Dėl karantino Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbimo“ visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje, be kitų ribojimų, nustatė draudimus asmenims verstis mažmenine prekyba drabužiais ir aksesuarais prekybos centruose (t. y. nuo 2020 m. lapkričio 7 d. prekyba buvo apribota, o nuo 2020 m. gruodžio 16 d. iki 2021 m. balandžio 18 d. (vėlesniais nutarimo Nr. 1226 pakeitimais) veikla buvo uždrausta).

Draudimo teikti negyvenamųjų patalpų nuomos paslaugas nustatyta nebuvo. Teisėjų kolegijos vertinimu, nurodytos aplinkybės suponuoja iÅ¡vadÄ , jog minėtu Vyriausybės nutarimu buvo nustatytas draudimas ne atsakovei, kaip prekybos centrui, o pačiai apeliantei kaip subjektui, kuris ir užsiima nutarimu draudžiama veikla, t. y. mažmenine prekyba drabužiais ir aksesuarais prekybos centre „Molas“. Atsižvelgdama į tai, kas nustatyta, teisėjų kolegija konstatuoja, jog, apeliantei negalint vykdyti mažmeninės prekybos drabužiais ir aksesuarais prekybos centre „Molas“ dėl bÅ«tent pačiai apeliantei taikomų ribojimų, Å¡iuo konkrečiu atveju ginčo nuomos sutarties 15.6 punkto nuostatos negali bÅ«ti taikomos.

29. Nurodytos aplinkybės suponuoja iÅ¡vadÄ , kad, vertinant ginčo sutarties nuostatas, laikytina, jog sutarties 15.6 nuostata turėtų bÅ«ti aiÅ¡kinama kaip situacija, kai atsakovė kompetentingos valstybės ar savivaldybės institucijos nurodymu (norminiu teisės aktu) privalėtų uždaryti visÄ prekybos centrÄ ar jo dalį, tačiau tokia situacija nagrinėjamoje byloje nesusiklostė – Lietuvos Respublikos Vyriausybės priimtu nutarimu Nr. 1226 „Dėl karantino Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbimo“ apribota ne prekybos centro „Molas“, o apeliantės veikla parduotuvės patalpose.

Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, ginčo nuomos sutarties 15.6 punkto nuostatos yra aiÅ¡kiai iÅ¡dėstytos ir jokių dviprasmybių ar prieÅ¡taravimų nekelia, atitinka nuomos sutarties 15 skyriuje aptariamas sÄ lygas, t. y. prekybos centro „Molas“ kaip subjekto, kurio teritorijoje yra apeliantės nuomojamos patalpos, laikino uždarymo sÄ lygas, todėl laikytina, kad apeliantė netinkamai vertino minėtÄ sutarties sÄ lygÄ , o tai lėmė netinkamų iÅ¡vadų padarymÄ .

30. Nors apeliaciniu skundu teigiama, kad Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2020 m. lapkričio 4 d. nutarimu Nr. 1226 „Dėl karantino Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbimo“ buvo uždaryta prekybos centro „Molas“ dalis, kurioje yra apeliantės nuomojamos patalpos, o tai patvirtina atsakovės nuomininkams išsiųstas laiškas, kuriuo atsakovė eksplicitiškai nurodo „uždaryti“ nurodytas prekybos vietas, tačiau apeliacinės instancijos teismas tokius skundo argumentus atmeta kaip nepagrįstus.

Akcentuotina, jog atsakovės apeliantei (ir kitiems prekybos centro „Molas“ nuomininkams) iÅ¡siųstas praneÅ¡imas yra informacinio pobÅ«džio, juo prekybos centro „Molas“ nuomininkai supažindinti su Vyriausybės nutarimu, t. y. praneÅ¡ime nurodyta, jog, Vyriausybei visoje Lietuvos Respublikoje teritorijoje paskelbus karantinÄ , laikotarpiu nuo 2020 m. gruodžio 16 d. iki 2021 m. sausio 31 d. draudžiama nutarime nurodytų parduotuvių veikla. Be to, apeliacinės instancijos teismas dar kartÄ pažymi, jog Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2020 m. lapkričio 4 d. nutarimu Nr. 1226 „Dėl karantino Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbimo“ jokių ribojimų prekybos centrui, kaip subjektui nuomojančiam patalpas, nustatyta nebuvo, todėl nėra pagrindo teigti, kad apeliantė veiklos vykdyti negalėjo dėl uždarytos prekybos centro „Molas“ dalies, kurioje yra apeliantės nuomojamos patalpos.

31. Atmestini kaip nepagrįsti ir apeliacinio skundo argumentai, kad, remiantis CK 6.193 straipsnio 4 dalimi, visi nuomos sutarties neaiÅ¡kumai, įskaitant nuomos sutarties bendrosios dalies 15.6 punkte įtvirtintas sÄ lygas, turi bÅ«ti aiÅ¡kinami apeliantės naudai. Akcentuotina, jog CK 6.193 straipsnio 4 dalis numato, jog kai abejojama dėl sutarties sÄ lygų, jos aiÅ¡kinamos tas sÄ lygas pasiÅ«liusios Å¡alies nenaudai ir jas priėmusios Å¡alies naudai. Visais atvejais sutarties sÄ lygos turi bÅ«ti aiÅ¡kinamos vartotojų naudai ir sutartį prisijungimo bÅ«du sudariusios Å¡alies naudai.

Tai reiÅ¡kia, jog minėtos įstatymo nuostatos gali bÅ«ti taikomos tik tuo atveju, kai kyla abejonių dėl sutarties sÄ lygų, tačiau, kaip konstatuota Å¡ios nutarties 29 punkte, ginčo nuomos sutarties 15.6 punkto nuostatos yra aiÅ¡kiai iÅ¡dėstytos ir jokių dviprasmybių nekyla. IÅ¡ apeliacinio skundo turinio matyti, kad nors apeliantė tinkamai nustato faktines aplinkybes, jog jos vykdoma mažmeninė prekyba drabužiais ir aksesuarais prekybos centre „Molas“ uždrausta Vyriausybės nutarimu Nr. 1226, tačiau daro nepagrįstÄ iÅ¡vadÄ , kad ji negali naudotis patalpomis dėl prekybos centro uždarymo, o ne dėl pačios apeliantės vykdomos veiklos draudimo.

32. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad, kaip teisingai nurodė pirmosios instancijos teismas, atsižvelgtina ir į tai, jog ginčo nuomos sutartis sudaryta tarp dviejų verslininkų – ieÅ¡kovės UAB „Odingė“ ir atsakovės UAB Westerwijk Klaipėda“. Remiantis vieÅ¡ais duomenimis, esančiais interneto portale www.rekvizitai.lt, ieÅ¡kovės įmonė UAB „Odingė“ veikia daugiau nei 24 metus, joje dirba 15 darbuotojų. Liudytojos V. A. paaiÅ¡kinimais nustatyta, kad Å¡i įmonė yra viena seniausių prekybos centro nuomininkų, su kuriais sutartys jau yra tęsiamos ne vienerius metus. Taigi apeliacinės instancijos teismas sutinka ir su iÅ¡vadomis, kad ieÅ¡kovės veiklos patirtis versle yra ilgametė, įskaitant ir patirtį nuomojantis patalpas prekybos centre, todėl apeliantė Å¡iuo konkrečiu atveju nelaikytina silpnesniÄ ja sandorio Å¡alimi.

33. Be to, sutiktina su atsiliepime į apeliacinį skundÄ dėstomais argumentais, kad apeliantė ne tik kad turėjo galimybę naudotis nuomojamomis patalpomis, tačiau jomis ir naudojosi. Byloje nėra ginčo dėl to, jog iki sutarties nutraukimo apeliantė iÅ¡ nuomojamų patalpų nebuvo iÅ¡sikėlusi ir minėtomis patalpomis iÅ¡ esmės naudojosi kaip sandėliu. Taip pat sutiktina su atsakovės argumentais, kad nors ir buvo nustatytas draudimas vykdyti fizinę parduotuvių veiklÄ , tačiau nutarimu nebuvo draudžiama kita veikla (el. prekybos, prekių atsiėmimo punktų veikla). Tai, kad apeliantė nepersikvalifikavo bei nesiėmė jokios kitos nedraudžiamos veiklos, nereiÅ¡kia, kad tokios galimybės ji neturėjo.

34. Apeliaciniu skundu, be kita ko, nurodoma, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai nepasisakė dėl CK 6.62 straipsnio taikymo. Mano, kad susiklosčius situacijai, jog apeliantės iÅ¡nuomotos patalpos tapo netinkamos naudoti pagal nuomos sutartyje nurodytÄ paskirtį, atsakovė, remdamasi CK 6.62 straipsnio nuostatomis, negalėjo reikalauti, kad apeliantė vykdytų nuomos sutartį, t. y. mokėtų nuomos mokestį. Apeliacinės instancijos teismas nesutinka su Å¡iais skundo argumentais. CK 6.62 straipsnio 1 dalis nustato, jog jeigu viena Å¡alis nebegali įvykdyti prievolės pagal dviÅ¡alę sutartį dėl tokios aplinkybės, už kuriÄ neatsako nė viena iÅ¡ Å¡alių, o kitko nenumato įstatymai ar sutartis, tai nė viena iÅ¡ Å¡alių neturi teisės reikalauti, kad kita Å¡alis įvykdytų sutartį. Å iuo atveju abi Å¡alys turi teisę reikalauti grÄ Å¾inti visa, kÄ jos įvykdė be atitinkamo prieÅ¡prieÅ¡inio įvykdymo.

35. Byloje nėra duomenų, jog atsakovė savo prievoles pagal nuomos sutartį bÅ«tų vykdžiusi netinkamai. Todėl konstatuotina, jog atsakovė nėra pažeidusi CK 6.483 straipsnio 1 dalyje reglamentuotos pareigos garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis iÅ¡nuomojamas, visÄ nuomos terminÄ . Nutarimo draudimas nagrinėjamu atveju nukreiptas į veiklos draudimÄ , o ne į negalėjimÄ naudotis patalpomis. Ginčo atveju ne patalpos buvo netinkamos naudoti fizinės parduotuvės veiklai, o buvo draudžiama tam tikrų prekių fizinių parduotuvių veikla, visiÅ¡kai nepriklausomai nuo parduotuvės fizinės vietos Lietuvos Respublikoje, parduotuvės bÅ«klės, parduotuvės patalpų tinkamumo / netinkamumo.

Taip pat nuomos sutartimi iÅ¡nuomotos patalpos buvo tinkamos naudoti pagal paskirtį (patalpos nebuvo areÅ¡tuotos, atitiko visus statybos teisės aktų, higienos, sanitarijos ir kitus reikalavimus) visÄ nuomos terminÄ , o ieÅ¡kovei buvo draudžiama vykdyti parduotuvės veiklÄ visa apimtimi ne todėl, kad atsakovė neįvykdė CK 6.483 straipsnio 1 dalyje reglamentuotos prievolės, o todėl, kad fizinių parduotuvių veikla buvo uždrausta nutarimu, t. y. CK 6.62 straipsnis nagrinėjamu atveju negali bÅ«ti taikomas.

Nurodytos aplinkybės suponuoja iÅ¡vadÄ , kad nagrinėjamu atveju nėra pagrindo taikyti CK 6.62 straipsnio 1 dalį, todėl apeliantės argumentai dėl CK 6.62 straipsnio 1 dalies taikymo atmestini kaip nepagrįsti.

36. Be to, kaip nurodė Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, iÅ¡nagrinėjęs atsakovės kasacinį skundÄ , iÅ¡ Å¡ioje byloje pareikÅ¡to ieÅ¡kinio reikalavimų ir juos pagrindžiančių faktinių aplinkybių matyti, kad esminis ginčas tarp bylos Å¡alių yra kilęs dėl ieÅ¡kovės, kaip atsakovei priklausančių patalpų nuomininkės, teisės, remiantis Å¡alių sudarytos nuomos sutarties bendrosios dalies 15.6 punktu, nemokėti nuomos mokesčio ir kitų Å¡iame sutarties punkte nurodytų mokesčių laikotarpiu, kai Lietuvos Respublikos Vyriausybė 2020 m. lapkričio 7 d. nutarimu Nr. 1226 „Dėl karantino Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbimo“ visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje veikiančioms bendrovėms, užsiimančioms mažmenine prekyba drabužiais ir aksesuarais prekybos centruose, be kita ko, ir ieÅ¡kovei, uždraudė veiklÄ .

IeÅ¡kovė teisę nemokėti minėtu laikotarpiu nuomos mokesčio grindė ieÅ¡kinyje papildomai nurodydama ir CK 6.62 straipsnio 1 dalį. Nagrinėjamoje byloje ieÅ¡kovė, įrodinėdama savo teisę nemokėti nuomos mokesčio, ne tik nesirėmė frustracija (sutarties tikslo žlugimu), bet ir negalėjo ja remtis, kadangi nesiekė nuomos sutarties nutraukimo. Atvirkščiai, ji siekė iÅ¡saugoti sutartinius nuomos santykius, nemokėdama nuomos mokesčio. Tai reiÅ¡kia, kad pirmosios instancijos teismas tarp Å¡alių kilusį esminį ginÄÄ nagrinėjamoje byloje iÅ¡sprendė tinkamai, todėl panaikinti sprendimo nėra teisinio pagrindo.

37. Ä®vertinusi visus apeliacinio skundo argumentus, teisėjų kolegija daro iÅ¡vadÄ , jog kiti skundo argumentai teisinės reikÅ¡mės teisingam bylos iÅ¡nagrinėjimui neturi. Pažymėtina, jog teismų praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtÄ procesinį spendimÄ neturėtų bÅ«ti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvienÄ argumentÄ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010 m. birželio 1 d. nutartis byloje Nr.3K-3-252/2010; 2010 m. kovo 16 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-107/2010; ir kt.).

Atmesdamas skundÄ , apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti pirmosios instancijos teismo priimto sprendimo motyvams. Tokia teismo sprendimo motyvavimo pareigos tinkamo įvykdymo samprata pateikiama ne vien kasacinio teismo, bet ir Europos Žmogaus Teisių Teismo praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. gegužės 27 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-219/2009; Van de Hurk v. the Netherlands, judgement of 19 April 1994, par. 61).

38. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas nustatė visas bylai reikÅ¡mingas aplinkybes, visapusiÅ¡kai ir nuodugniai iÅ¡tyrė byloje pateiktus įrodymus, tinkamai aiÅ¡kino ir taikė materialinės teisės normas bei formuojamÄ teismų praktikÄ , todėl skundžiamas sprendimas paliktinas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas). Dėl bylinėjimosi iÅ¡laidų, patirtų apeliacinės ir kasacinės instancijos teismuose 39. Vadovaujantis CPK 93 straipsnio 1 dalimi, Å¡aliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi iÅ¡laidas teismas priteisia iÅ¡ antrosios Å¡alies, nors Å¡i ir bÅ«tų atleista nuo bylinėjimosi iÅ¡laidų mokėjimo į valstybės biudžetÄ .

40. RaÅ¡ytinė bylos medžiaga patvirtina, kad atsakovė už atsiliepimo į apeliacinį skundÄ parengimÄ turėjo 1 524,60 Eur iÅ¡laidas advokato pagalbai apmokėti, už kasacinį skundÄ sumokėjo 88 Eur žyminį mokestį, už kasacinio skundo parengimÄ turėjo 1 851,30 Eur iÅ¡laidas advokato pagalbai apmokėti, iÅ¡ viso atsakovė turėjo 3 463,90 Eur iÅ¡laidų apeliacinės ir kasacinės instancijos teismuose. Apeliacinį skundÄ atmetus iÅ¡ ieÅ¡kovės atsakovei priteistinas 3 463,90 Eur turėtų bylinėjimosi iÅ¡laidų atlyginimas.

41. Apeliacinio skundo netenkinus, ieÅ¡kovės (apeliantės) patirtos bylinėjimosi iÅ¡laidos nepriteistinos. Vadovaudamasi Civilinio proceso kodekso 326–331 straipsniais, teisėjų kolegija n u t a r i a : Klaipėdos apylinkės teismo 2021 m. lapkričio 3 d. sprendimÄ palikti nepakeistÄ . IÅ¡ ieÅ¡kovės uždarosios akcinės bendrovės „Odingė“ atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Westerwijk Klaipėda“ priteisti 3 463,90 Eur turėtų bylinėjimosi iÅ¡laidų, patirtų apeliacinės ir kasacinės instancijos teismuose, atlyginimÄ . Teisėjos Kristina Domarkienė Jolanta Gailevičienė Milda Skersienė