c47bd7fb-3af1-435d-a18d-e3125f6de2c6 · Akmenės rajono apylinkės teismas

Civilinė byla Nr. 2-945-922/2012Teisminio proceso Nr. 2-12-3-00807-2012-8 Procesinio sprendimo kategorija: 35.4.; 35.5.; 42.5.; 42.8.; 42.9.; 42.10.; 42.11.1.; 50.5. (S) AKMENĖS RAJONO APYLINKĖS TEISMAS SPRENDIMASLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2012 m. lapkričio 26 d.Naujoji Akmenė Akmenės rajono apylinkės teismo teisėja Loreta Janiulytė, sekretoriaujant Genovaitei Å etkauskienei, dalyvaujant atsakovo atstovėms Vidai LapÅ¡ytei ir AuÅ¡rai Stonienei, nedalyvaujant ieÅ¡kovo UAB „Melisos vaistinė“ atstovui,vieÅ¡ame teismo posėdyje iÅ¡nagrinėjo civilinę bylÄ , iÅ¡keltÄ pagal UAB „Melisos vaistinė“ ieÅ¡kinį atsakovui Akmenės rajono savivaldybės administracijai dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir negaliojančiu, irnustatė:ieÅ¡kovas (nuomininkas) UAB „Melisos vaistinė“ ieÅ¡kiniu praÅ¡o pripažinti, kad atsakovas (nuomotojas) Akmenės rajono savivaldybės administracija neteisėtai vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukė 2012-01-11 sudarytÄ Savivaldybės materialiojo turto nuomos sutartį Nr. SS-14 (toliau – Sutartis), pagal kuriÄ ieÅ¡kovui buvo iÅ¡nuomotos Naujojoje Akmenėje, Respublikos g. 32, esančios 72,18 kv. m ploto patalpos, o vienaÅ¡aliÅ¡kÄ Sutarties nutraukimÄ pripažinti negaliojančiu.

IeÅ¡kovas taip pat praÅ¡o priteisti iÅ¡ atsakovo visas turėtas bylinėjimosi iÅ¡laidas. IeÅ¡kinyje nurodoma, kad iÅ¡nuomotos patalpos neatitinka teisės aktuose nustatytų reikalavimų, keliamų vaistinės patalpoms, todėl jų atitinkamai nepertvarkius nėra galimybės vykdyti vaistinės veiklos, t. y. naudoti iÅ¡sinuomotas patalpas pagal Sutartyje nustatytÄ paskirtį. Dalyvaudamas nuomos konkurse, sudarydamas Sutartį ir aktu perimdamas patalpas ieÅ¡kovas pagrįstai tikėjosi, kad atsakovas iÅ¡nuomos patalpas, tinkamas nurodytos veiklos jose vykdymui ir tinkamai bendradarbiaus.

IeÅ¡kinyje taip pat teigiama, jog atsakovas, žinodamas, kad iki pritaikymo vaistinės veiklai, patalpos negalės bÅ«ti naudojamos pagal paskirtį, nesutiko atleisti ieÅ¡kovo nuo nuomos mokesčio bei neteisėtai ir nepagrįstai nutraukė nuomos sutartį, pareiÅ¡kęs, kad ieÅ¡kovas pažeidė sutartyje nustatytÄ pareigÄ mokėti nuomos mokestį. Aplinkybę, kad nemokėjo nuomos mokesčio, ieÅ¡kovas pripažįsta, bet laiko tai ne Sutarties pažeidimu, o prievolės vykdymo sustabdymu po to, kai atsakovas pirmas pažeidė savo sutartinę prievolę perduoti ieÅ¡kovui patalpas, tinkamas naudoti Sutartyje nurodytai paskirčiai.

IeÅ¡kovas nesutinka nutraukti nuomos sutartį ir pageidauja tęsti nuomos teisinius santykius.Atsiliepime į ieÅ¡kinį atsakovas prašė ieÅ¡kinį atmesti bei nurodė, kad iki nuomos konkurso dienos ieÅ¡kovui buvo sudarytos sÄ lygos apžiÅ«rėti patalpas, kurias jis planavo nuomotis, sudarytos galimybės gauti visÄ papildomÄ informacijÄ , susijusiÄ su konkursu. IÅ¡nuomojamų patalpų naudojimo paskirtis konkurso sÄ lygose buvo nurodyta vadovaujantis Akmenės rajono savivaldybės tarybos 2011-12-07 sprendimu Nr. T-253 patvirtintų Akmenės rajono savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos taisyklių 8.3 punktu ir atsižvelgiant į tai, kad iÅ¡nuomojamos patalpos yra pastate, kuriame įsikÅ«rusios pirminės sveikatos priežiÅ«ros įstaigos.

PrieÅ¡ perduodant patalpas ieÅ¡kovui, Å¡is jas apžiÅ«rėjo, matė iÅ¡planavimÄ , sÄ lygas ir jokių pretenzijų nei dėl Sutarties sÄ lygų, nei dėl patalpų nepareiÅ¡kė. Sutartyje nėra jokių nuostatų, leidžiančių ieÅ¡kovui pagrįstai tikėtis atleidimo nuo nuomos mokesčio mokėjimo patalpų pritaikymo vaistinės veiklai metu. IeÅ¡kovo kreipimÄ si į atsakovÄ dėl atleidimo nuo nuomos mokesčio atsakovas iÅ¡nagrinėjo ir atsisakė jį tenkinti dėl to, kad pats ieÅ¡kovas nesilaikė sÄ Å¾iningo ir tinkamo sutarčių vykdymo, bendradarbiavimo, ekonomiÅ¡kumo ir kooperavimosi principų, nevykdė Sutarties tinkamai ir sÄ Å¾iningai, iÅ¡ ieÅ¡kovo pusės tinkamo bendradarbiavimo nebuvo.

Atsakovas laikosi pozicijos, kad Sutartį vienaÅ¡aliÅ¡kai jis nutraukė pagrįstai ir teisėtai, nes ieÅ¡kovas jÄ pažeidė iÅ¡ esmės. Dublike ieÅ¡kovas nurodė, kad atsakovo reikalavimas mokėti nuomos mokestį už patalpas, neatitinkančias paties atsakovo nustatytos paskirties, laikytinas piktnaudžiavimu teise, todėl iÅ¡ Å¡io reikalavimo kildinamas vienaÅ¡alis Å¡alių sudarytos nuomos sutarties nutraukimas pripažintinas neteisėtu ir nepagrįstu. IeÅ¡kovas taip teigia, jog neteisėta ir nesÄ Å¾ininga laikyti, kad nuomos mokesčio mokėjimo pradžia yra nuomos sutarties sudarymo diena.

IeÅ¡kovo teigimu, vertinant atsakovo vienaÅ¡alio sutarties nutraukimo pagrįstumÄ ir teisėtumÄ yra bÅ«tina nustatyti nuomos sutarties sÄ lygų, reguliuojančių nuomos mokesčio mokėjimÄ , ryšį su aplinkybe, jog patalpos yra netinkamos naudotis nuomos sutartyje nustatytai veiklai. Atsakovas, pasiÅ«lydamas nuomos sutarties sÄ lygas, tarp jų ir reglamentuojančias nuomos mokesčio mokėjimÄ , veikė nesÄ Å¾iningai, nes aiÅ¡kiai ir atvirai neatskleidė savo siekio pritaikyti patalpas nustatytai paskirčiai nuomininko sÄ skaita ir tuo pat metu gauti nuomos mokestį.

Nuomojamam turtui pagerinti turėtų bÅ«tinų iÅ¡laidų atlyginimas yra visiÅ¡kai atskiras teisinių santykių institutas ir negali bÅ«ti tapatinamas su atleidimu nuo pareigos mokėti nuomos mokestį. Triplike atsakovas nurodo, kad paskelbdamas vieÅ¡Ä konkursÄ jokių slaptų ketinimų bei tikslų neturėjo, nesÄ Å¾iningais veiksmais jų nesiekė, o papildomÄ informacijÄ , susijusiÄ su patalpų nuoma, vienodai teikė visiems konkurso dalyviams. Atsakovo manymu, jei ieÅ¡kovas po Sutarties pasiraÅ¡ymo pamatė, kad Sutarties sÄ lygos jo netenkina, galėjo pasinaudoti galimybe kreiptis į atsakovÄ dėl Sutarties nutraukimo, tačiau ja nepasinaudojo.

Teismo posėdžio metu atsakovo atstovės prašė Sutarties su ieÅ¡kovu nutraukimÄ pripažinti teisėtu ir ieÅ¡kinį atmesti, Nurodė, kad Sutartis su ieÅ¡kovu nutraukta teisėtai, nes Å¡is visiÅ¡kai nepradėjo vykdyti savo veiklos ir nebuvo požymių, kad žada jÄ vykdyti. IeÅ¡kovas iÅ¡sinuomotomis patalpomis visiÅ¡kai nesidomėjo, o jų raktus pasiėmė tik po trijų mėnesių. IeÅ¡kovo atstovas teismo posėdyje nedalyvavo. Gautas praÅ¡ymas nagrinėti bylÄ ieÅ¡kovui ir jo atstovams nedalyvaujant.

Nurodo, kad savo argumentus ir motyvus, aplinkybes, kuriomis grindžia ieÅ¡kinio reikalavimus, pateikė procesiniuose dokumentuose. Papildomų argumentų bei motyvų neturi, naujos aplinkybės, reikÅ¡mingos bylos nagrinėjimui, jam nežinomos.IeÅ¡kinys atmestinas.IÅ¡ Å¡alių procesiniuose dokumentuose nurodytų aplinkybių ir paaiÅ¡kinimų, byloje esančių raÅ¡ytinių įrodymų ir atsakovo atstovų teisme duotų paaiÅ¡kinimų nustatyta, kad atsakovas Akmenės rajono laikraÅ¡tyje „Vienybė“ Nr. 99(7488) 2011-12-21 paskelbė vieÅ¡Ä 72,18 kv. m ploto patalpų, esančių Naujojoje Akmenėje, Respublikos g. 32, nuomos konkursÄ vaistinių, ruoÅ¡iančių ir parduodančių vaistus, veiklai vykdyti.

Pradinis nuompinigių dydis – 2,04 Lt už kv. m per mėnesį. Patalpos išnuomojamos 5 metų laikotarpiui (145, 146 b.l.). Analogiško turinio skelbimas buvo paskelbtas ir Akmenės rajono savivaldybės interneto svetainėje (147 b.l.). Patalpos buvo išnuomojamos siaurai tikslinei paskirčiai – vaistinės veiklai – todėl, kad tame pačiame Akmenės rajono savivaldybei priklausančiame pastate yra įsikūręs VšĮ Akmenės rajono pirminės sveikatos priežiūros centras ir kitos asmens sveikatos priežiūros įstaigos.2012-01-03 įvykusiame nuomos konkurse dalyvavo: ieškovas UAB „Melisos vaistinė“, pasiūliusi 180,01 Lt (be PVM) už kv. m per mėnesį, UAB „Nemuno aistinė“, pasiūliusi 100,77 Lt (su PVM) už kv. m per mėnesį, ir UAB „Apotheca vaistinė“, pasiūliusi 61,75 Lt (su PVM) už kv. m per mėnesį.

Kaip matyti iÅ¡ 2012-01-03 nuomos konkurso protokolo Nr. TNP-1, 72,18 kv. m. ploto patalpų, esančių Naujojoje Akmenėje, Respublikos g. 32, nuomos konkurso laimėtoju buvo pripažintas didžiausiÄ kainÄ pasiÅ«lęs ieÅ¡kovas UAB „Melisos vaistinė“ (149 b.l.).2012-01-11 ieÅ¡kovas UAB „Melisos vaistinė“ su atsakovu Akmenės rajono savivaldybės administracija, remdamiesi 2012-01-03 įvykusio vieÅ¡o konkurso komisijos sprendimu, sudarė Sutartį, pagal kurios 1 punktÄ atsakovas (nuomotojas) įsipareigojo perduoti ieÅ¡kovui 72,18 kv. m ploto patalpas, esančias pastate Naujojoje Akmenėje, Respublikos g. 32, unikalus Nr. 4400-0344-5780, vaistinių, ruoÅ¡iančių, parduodančių vaistus, veiklai vykdyti, o ieÅ¡kovas (nuomininkas) pagal 2 punktÄ â€“ mokėti 12993,12 Lt (be PVM) nuompinigius per mėnesį.

Å alys Sutarties 3 punkte susitarė, kad ieÅ¡kovas nuompinigius mokės kas mėnesį, prieÅ¡ prasidedant mėnesiui, bet ne vėliau kaip iki einamojo mėnesio 10 dienos. Pagal Sutarties 13.3 punktÄ nuomos mokesčio nesumokėjimas ilgiau kaip 2 mėnesius yra vienas iÅ¡ sutarties pasibaigimo pagrindų (11-13, 49-51 b. l.).Nors pagal Sutarties 8.1 punktÄ iÅ¡nuomotų patalpų perdavimui buvo numatytas iki 10 dienų terminas, skaičiuojamas nuo Sutarties pasiraÅ¡ymo, minėtas patalpas atsakovas perdavė ieÅ¡kovui, o ieÅ¡kovas jas priėmė iÅ¡ atsakovo tiesiog Sutarties pasiraÅ¡ymo dienÄ , kÄ patvirtina 2012-01-11 Savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto perdavimo ir priėmimo aktas Nr. TPP-1 (14, 52 b.l.).

Ieškovas be jokių pastabų ir išlygų priėmė iš atsakovo iš viso 72,18 kv. m bendro ploto Sutarties 1 punkte nurodytas patalpas, esančias pastate, kurio indeksas nekilnojamojo turto kadastro byloje Nr. 21768/746 yra 7D3p, o patalpos pažymėtos indeksais: 1-37 – 42,68 kv. m; 1-38 – 1,86 kv. m; 1-39 – 1,54 kv. m; 1-43 – 26,10 kv. m. Kaip matyti iš ieškovo pateikto patalpų plano ir foto nuotraukų, indeksu 1-43 pažymėta patalpa iš dviejų pusių nėra sienomis ar pertvaromis atskirta nuo gretimų patalpų, plane pažymėtų indeksais 1-40 ir 1-41 (15, 25, 26 b.l.).Praėjus penkioms dienoms po patalpų perdavimo, 2012-01-16 ieškovas UAB „Melisos vaistinė“ kreipėsi į Akmenės rajono savivaldybę merui ir administracijos direktoriui adresuotu raštu Nr. 01/16-1, kuriuo prašė atleisti nuo nuomos mokesčio mokėjimo iki licencijos vaistinės veiklai išdavimo dienos, bet ne ilgiau kaip tris mėnesius (53 b.l.).

PraÅ¡ymÄ ieÅ¡kovas motyvavo tuo, kad nuomos mokestis yra didelis, o minėtas patalpas pirmiausia reikia savo lėšomis pritaikyti Sutartyje nurodytai veiklai, t.y. atlikti patalpų remontÄ , ir po to veiklos vykdymui reikia gauti licencijÄ . Be to, ieÅ¡kovas rėmėsi Akmenės rajono savivaldybės ir valstybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo tvarkos apraÅ¡o, patvirtinto Akmenės rajono savivaldybės tarybos 2011-12-07 sprendimu Nr. T-253, 36 punktu, kuriame numatyta, kad nuomininkas, kuris savo lėšomis atlieka turto remontÄ ir dėl to negali naudotis turtu, taip pat ir dėl kitų priežasčių Savivaldybės tarybos sprendimu gali bÅ«ti atleistas nuo nuomos mokesčio, bet ne ilgiau kaip tris mėnesius.

Å iame punkte taip pat numatyta, kad nuompinigių dydžio sumažinimo, indeksavimo bei atleidimo nuo nuompinigių mokėjimo klausimus sprendžia Savivaldybės taryba (43 b.l.).Akmenės rajono savivaldybės administracijos direktorius 2012-03-22 raÅ¡tu Nr. S-784(10.10) įspėjo ieÅ¡kovÄ , kad remiantis Sutarties 13.3 punktu ji bus nutraukta nuo 2012-04-25, jeigu ieÅ¡kovas iki Å¡io termino nesumokės nuo Sutarties sudarymo nemokėto nuomos mokesčio ir delspinigių (55 b.l.).Artėjant įspėjime nurodytam Sutarties nutraukimo terminui ieÅ¡kovas (nuomininkas) parengė atsakovui (nuomotojui) 2012-04-20 praneÅ¡imÄ Nr. 04/20-1, kuriame pripažino gavęs įspėjimÄ ir iÅ¡dėstė savo pozicijÄ dėl Sutarties vykdymo (21-26 b.l.).

PraneÅ¡ime ieÅ¡kovas pabrėžė, kad patalpos jam buvo iÅ¡nuomotos vaistinių, ruoÅ¡iančių ir parduodančių vaistus, veiklai vykdyti. Pagal Lietuvos Respublikos farmacijos įstatymo 19 straipsnį tokia veikla yra licencijuojama, o to paties Ä®statymo 37 straipsnyje nustatyta, kad viena iÅ¡ sÄ lygų, bÅ«tinų vaistinės veiklos licencijai gauti, yra patalpų ir įrenginių atitikimas teisės aktų reikalavimams. Tuo tarpu atsakovo ieÅ¡kovui iÅ¡nuomotų patalpų bÅ«klė ir iÅ¡planavimas neatitinka ieÅ¡kovo praneÅ¡ime nurodytų teisės aktų reikalavimų, o norint iÅ¡nuomotas patalpas naudoti pagal paskirtį bÅ«tina atlikti tam tikrus statybos darbus.

PraneÅ¡ime pabrėžiama, kad dalyvaudamas nuomos konkurse, sudarydamas Sutartį ir perimdamas nuomojamas patalpas pagal aktÄ ieÅ¡kovas pagrįstai tikėjosi, jog atsakovas sudarys tinkamas sÄ lygas patalpų pritaikymui vaistinės veiklai ir tinkamai bendradarbiaus. Čia pat teigiama, kad atsakovas, bÅ«damas sÄ Å¾iningas ir rÅ«pestingas, jau skelbdamas nuomos konkursÄ turėjo užtikrinti, kad patalpos atitiktų jų naudojimo paskirčiai ir teisės aktuose nustatytiems reikalavimams. Atsakovas, nustatydamas iÅ¡nuomojamų patalpų naudojimo paskirtį, bet neužtikrindamas, kad patalpos jÄ atitiktų, ieÅ¡kovo manymu, yra atsakingas už tuos trÅ«kumus, kurie kliudo ieÅ¡kovui naudoti patalpas pagal paskirtį.

PraneÅ¡ime taip pat pažymima, kad atsakovo (nuomotojo) pareiga perduoti ieÅ¡kovui (nuomininkui) patalpas, tinkamas naudoti pagal Sutartyje nurodytÄ paskirtį, turėjo bÅ«ti įvykdyta anksčiau, nei ieÅ¡kovo pareiga mokėti nuomos mokestį. Kadangi ieÅ¡kovui perduotos patalpos nėra pritaikytos Sutartyje numatytai veiklai vykdyti, ieÅ¡kovas praneÅ¡a atsakovui apie savo turimÄ teisę sustabdyti nuomos mokesčio mokėjimÄ ir praÅ¡o inicijuoti Savivaldybės tarybos sprendimo dėl ieÅ¡kovo atleidimo nuo nuomos mokesčio, kol patalpos bus pritaikytos Sutartyje numatytai veiklai ir gauta licencija tai veiklai, priėmimÄ bei pateikti dokumentus, bÅ«tinus statybos darbams pradėti.Akmenės rajono savivaldybės administracijos direktoriaus 2012-04-30 įsakymu Nr. A-356 Sutartis nutraukta vadovaujantis jos 13.3 punktu (18, 62 b.l.).

Å is įsakymas iÅ¡siųstas ieÅ¡kovui kartu su Akmenės rajono savivaldybės mero 2012-04-30 raÅ¡tu Nr. MS-75(10.31) (63, 64 b.l.), kuriame plačiau iÅ¡dėstyti Sutarties nutraukimo motyvai, kartu atsakant į ieÅ¡kovo 2012-04-20 praneÅ¡imÄ Nr. 04/20-1.IÅ¡tyrus anksčiau aptartas aplinkybes ir įrodymus, įvertinus Sutarties Å¡alių elgesį ikisutartinių santykiu metu, sudarant Sutartį ir jos vykdymo metu, darytina iÅ¡vada, kad ieÅ¡kovas iÅ¡ esmės pažeidė savo ikisutartines pareigas ir sutartines prievoles, todėl atsakovas Sutartį nutraukė pagrįstai ir teisėtai.Å alių 2012-01-11 sudaryta Sutartis, pagal kuriÄ atsakovas iÅ¡nuomojo ieÅ¡kovui patalpas, kurios turėjo bÅ«ti naudojamos vaistinės, ruoÅ¡iančios ir parduodančios vaistus, veiklai, kvalifikuotina kaip terminuota negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis.

Sutarties 6 punkte apibrėžtas jos terminas – nuo 2012-01-11 iki 2017-01-10, bet ne ilgiau, kaip iki nuosavybės teisės į iÅ¡nuomotÄ turtÄ perėjimo kitam asmeniui. Negyvenamųjų patalpų nuomos teisiniai santykiai neturi specialaus teisinio reguliavimo, kaip, pvz., gyvenamųjų patalpų ar žemės nuoma, todėl tokiems nuomos santykiams taikomos bendrosios nuomos santykius nustatančios teisės normos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007-05-10 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-203/2007).Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.189 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas sutarties privalomumo ir vykdytinumo principas (pacta sunt servanda), kuris reiÅ¡kia, kad Å¡alys privalo laikytis sutarties sÄ lygų, jas tinkamai vykdyti.

Pagal CK 6.447 straipsnio 1 dalį pagrindinė nuomotojo pareiga – perduoti nuomininkui sutarties sÄ lygas ir daikto paskirtį atitinkančios bÅ«klės daiktÄ . Å ios nuomotojo pareigos vykdymas pagal CK 6.483 straipsnio 1 dalį prasideda įsigaliojus sutarčiai ir nesibaigia turtÄ perdavus nuomininkui, o iÅ¡lieka visÄ nuomos sutarties terminÄ . Tinkamos kokybės daikto perdavimas reiÅ¡kia, kad perduotas daiktas turi bÅ«ti be trÅ«kumų, kurie trukdytų visiÅ¡kai ar iÅ¡ dalies naudotis daiktu pagal paskirtį.

Nuomotojui tenka atsakyti už daikto tinkamumÄ naudoti pagal paskirtį, iÅ¡skyrus CK 6.483 straipsnio 2 dalyje ir 6.485 straipsnio 5 dalyje nustatytus atvejus. Taigi nuomotojas neatsako už tuos daikto trÅ«kumus, kurie buvo aptarti sudarant nuomos sutartį, o taip pat ir už tuos daikto trÅ«kumus, apie kuriuos nuomininkas turėjo žinoti, arba kuriuos nuomininkas galėjo pastebėti be jokio papildomo tyrimo sutarties sudarymo ar daikto perdavimo metu, tačiau jų nepastebėjo dėl savo paties didelio neatsargumo, t.y. nuomotojas neatsako ir už akivaizdžius daikto trÅ«kumus.Nagrinėjamoje byloje ieÅ¡kovas kelia klausimÄ dėl nuomojamų patalpų trÅ«kumų, kliudančių naudoti patalpas pagal paskirtį.

IeÅ¡kovas nurodo, kad negalėjo naudotis patalpomis vaistinės, ruoÅ¡iančios ir parduodančios vaistus, veiklai dėl to, kad patalpos tam nepritaikytos, jų plotas 10 kv. m mažesnis už bÅ«tinÄ minimalų 60 kv. m plotÄ , nes dalis ieÅ¡kovui iÅ¡nuomoto ploto neatskirta jokiomis sienomis, todėl Å¡i 26,10 kv. m ploto dalis net nelaikytina patalpa. Jau vien Å¡i aplinkybė rodo, kad pritaikant patalpas Sutartyje nurodytai veiklai bÅ«tina atlikti atitinkamus statybos darbus. IÅ¡ ieÅ¡kinyje esančių paaiÅ¡kinimų, ieÅ¡kovo pateiktų iÅ¡sinuomotų patalpų schemos (15 b.l.) ir foto nuotraukų (25, 26 b.l.), o taip pat iÅ¡ atsakovo raÅ¡ytinių paaiÅ¡kinimų ir atsakovo atstovų teisme duotų paaiÅ¡kinimų spręstina, kad atsakovo iÅ¡nuomotos patalpos, tokios, kokios jos buvo iÅ¡nuomotos, nėra pritaikytos vykdyti vaistinės, ruoÅ¡iančios ir parduodančios vaistus, veiklÄ .

Tačiau Å¡i aplinkybė Sutartį sudariusiam ieÅ¡kovui nesuteikė teisės nemokėti nuomos mokesčio.Juridinis asmuo, siekiantis verstis vaistinės veikla, turi gauti atitinkamÄ leidimÄ â€“ vaistinės veiklos licencijÄ , kaip tai nustatyta Lietuvos Respublikos farmacijos įstatymo 19 ir 37 straipsniuose. Pagal CK 6.202 straipsnio nuostatas, jeigu tam tikri įstatymai nustato, kad bÅ«tinas atitinkamos valstybės institucijos leidimas, turintis reikÅ¡mės sutarties galiojimui ar vykdymui, tai leidimÄ privalo gauti Å¡alis, kuriai Å¡i pareiga yra nustatyta įstatymuose.

Taigi pareiga gauti vaistinės veiklos licencijÄ tenka ieÅ¡kovui (nuomininkui), kaip įmonei, užsiimančiai (siekiančiai užsiimti) vaistinių veikla.CK 6.163 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta Å¡alių pareiga elgtis sÄ Å¾iningai ir esant ikisutartiniams santykiams. Sutarties Å¡aliai – nuomininkui, veikiančiam kaip profesionalui vaistinių veiklos srityje, turėjo bÅ«ti žinoma, jog yra keliami specialÅ«s reikalavimai vaistinės patalpoms. Todėl ieÅ¡kovas – jeigu bÅ«tų veikęs sÄ Å¾iningai – įgyvendindamas savo verslo interesus nors kaip vidutiniÅ¡kai atidus ir rÅ«pestingas asmuo, dar prieÅ¡ teikdamas patalpų vieÅ¡o nuomos konkursui savo pasiÅ«lymÄ dėl nuompinigių dydžio, turėjo iÅ¡siaiÅ¡kinti iÅ¡sinuomojamų patalpų bÅ«klę ir galimybę jas pritaikyti vaistinės veiklai, su tuo susijusius kaÅ¡tus, kitas reikÅ¡mingas aplinkybes, o tik tuomet siÅ«lyti nuompinigių dydį.Nagrinėjamoje byloje nėra jokių duomenų, kad ieÅ¡kovas apskritai bÅ«tų siekęs įgyti vaistinės veiklos licencijÄ ir vykdyti vaistinės veiklÄ iÅ¡sinuomotose patalpose.

IeÅ¡kovas, kol tam buvo laikas, visiÅ¡kai nesidomėjo iÅ¡nuomojamomis patalpomis, nepateikė atsakovui jokių reikalavimų ar pastabų, nereiÅ¡kė pretenzijų dėl patalpų bÅ«klės ir jų tinkamumo, nors su iÅ¡nuomojamomis patalpomis ir jų dokumentais turėjo galimybę susipažinti tiek iki savo pasiÅ«lymo dėl nuompinigių dydžio pateikimo, tiek iki sutarties sudarymo, tiek sudarydamas sutartį, tiek ir priimdamas patalpas. IÅ¡sinuomotų patalpų tinkamumo vaistinės veiklai klausimÄ ieÅ¡kovas iÅ¡kėlė pavėluotai – praėjus penkioms dienoms po to, kai patalpos jam buvo perduotos, t.y. tuomet, kai jau reikėjo pradėti ruoÅ¡tis sumokėti 12993,12 Lt dydžio nuomos mokestį už pirmÄ jį nuomos mėnesį.Pažymėtina, jog ta aplinkybė, kad atsakovas vieÅ¡o konkurso sÄ lygose nurodė patalpų naudojimo paskirtį, savaime nereiÅ¡kia, jog tos patalpos jau pritaikytos nurodytai paskirčiai.

Teismo nuomone, ieÅ¡kovas bÅ«damas verslininku, užsiimančiu ar tik ketinančiu užsiimti vaistinių veikla, turėjo aiÅ¡kiai suprasti, jog neįmanoma rajono centre, o tuo labiau pastate, kuriame veikia kelios sveikatos priežiÅ«ros įstaigos ir todėl nuolat lankosi potencialÅ«s vaistų vartotojai, iÅ¡sinuomoti jau įrengtÄ vaistinę, mokant pradinę 2,04 Lt už kv. m arba jai artimÄ kainÄ . Turint omenyje, kad iÅ¡nuomojamų patalpų plotas 72,18 kv. m, pradinis nuomos mokesčio dydis tebuvo 147,25 Lt už mėnesį.

Tokio ar panaÅ¡aus dydžio pradinis nuomos mokestis aiÅ¡kiai rodo, kad patalpų pritaikymo vaistinės veiklai kaÅ¡tai turėjo tekti nuomininkui. Todėl prieÅ¡ apsispręsdamas dėl vieÅ¡ame konkurse siÅ«lytinos kainos, pretendentas, be kitų reikÅ¡mingų aplinkybių, turėjo įvertinti ir bÅ«simus patalpų pritaikymo vaistinės veiklai kaÅ¡tus. Kita vertus, vieÅ¡ame konkurse ieÅ¡kovo už patalpas pasiÅ«lyti neprotingai dideli 12993,12 Lt (be PVM) per mėnesį nuompinigiai sukuria pareigas tik pačiam ieÅ¡kovui, kaip nuomos konkurso laimėtojui, bet atsakovo, kaip nuomotojo, pareigos lieka tokios pačios, kaip ir tuo atveju, jei patalpos bÅ«tų iÅ¡nuomotos už pradinę kainÄ .

Vadinasi, dėl ieškovo pasiūlytų nuompinigių dydžio atsakovui neatsirado pareiga perduoti vaistinės veiklai jau pritaikytas patalpas.Atkreiptinas dėmesys, kad Akmenės rajono savivaldybės merui ir administracijos direktoriui adresuotas ieškovo UAB „Melisos vaistinė“ 2012-01-16 raštas Nr. 01/16-1 (53 b.l.), kuriuo prašoma atleisti nuo nuomos mokesčio mokėjimo iki licencijos vaistinės veiklai išdavimo dienos, bet ne ilgiau kaip tris mėnesius, iš esmė yra kreipimasis dėl Sutarties pakeitimo.

IÅ¡ ieÅ¡kinio argumentų (6, 7, 10, 16-18, 21 argumentai) matyti, kad ieÅ¡kovas remiasi tuo, jog priėmus iÅ¡ atsakovo vaistinės veiklai nepritaikytas patalpas, kurios, nepaisant to, pagal Sutartį gali bÅ«ti naudojamos tik vaistinės veiklai, paties ieÅ¡kovo pasiÅ«lytų didelių nuompinigių mokėjimas kartu su patalpų pritaikymo vaistinės veiklai kaÅ¡tais iÅ¡ esmės padidintų Sutarties įvykdymo kainÄ . Tačiau Å¡iuo pagrindu reikalauti Sutarties pakeitimo ieÅ¡kovas galėjo tik esant visoms CK 6.204 straipsnio 2 dalyje numatytoms sÄ lygoms:

1) aplinkybės turėjo atsirasti arba tapti žinomos ieškovui po Sutarties sudarymo;

2) tų aplinkybių ieškovas sutarties sudarymo metu negalėjo protingai numatyti;

3) tų aplinkybių ieškovas negali kontroliuoti;

4) ieÅ¡kovas nebuvo prisiėmęs tų aplinkybių atsiradimo rizikos. Kaip anksčiau minėta, iÅ¡nuomojamų patalpų bÅ«klė sudarant Sutartį ir po to, liko tokia pati, kokia buvo paskelbus jų nuomos konkursÄ , t.y. ji nepasikeitė, o ieÅ¡kovas ne tik turėjo galimybę, bet ir privalėjo bÅ«ti susipažinęs su iÅ¡nuomojamų patalpų faktine bÅ«kle, nes CK 6.485 straipsnio 5 dalyje nedviprasmiÅ¡kai nustatyta, kad nuomotojas neatsako už tuos iÅ¡nuomoto daikto trÅ«kumus, kuriuos nuomininkas turėjo žinoti, arba kuriuos nuomininkas galėjo pastebėti be jokio papildomo tyrimo sutarties sudarymo ar daikto perdavimo metu, tačiau jų nepastebėjo dėl savo paties didelio neatsargumo.

Pažymėtina ir tai, kad pagal CK 6.204 straipsnio 3 dalį kreipimasis dėl sutarties pakeitimo, net ir tuomet, jei tokiam kreipimuisi bÅ«tų buvęs anksčiau aptartas faktinis ir teisinis pagrindas, savaime nesuteikė ieÅ¡kovui teisės sustabdyti Sutarties vykdymÄ , t.y. nuomos mokesčio mokėjimÄ .Patalpų, kurias pagal konkurso sÄ lygas galima naudoti tik konkrečiai veiklai, iÅ¡sinuomojimÄ neįsitikinus, kad patalpos faktiÅ¡kai jau yra pritaikytos tokiai veiklai, bÅ«tų galima vertinti kaip ieÅ¡kovo labai neatsargų ir aplaidų elgesį, kuriuo jis prisiėmė rizikÄ , susijusiÄ su patalpų neatitikimu jų paskirčiai keliamiems reikalavimams.

Tačiau, kaip matyti iÅ¡ ieÅ¡kinio (7 argumentas), ieÅ¡kovas dar iki Sutarties sudarymo gerai žinojo, kad patalpos nėra pritaikytos tai paskirčiai, kuriai pagal konkurso sÄ lygas iÅ¡nuomojamos, bet tikėjosi, kad atsakovas nereikalaus nuomos mokesčio už laikotarpį, kol patalpos bus pertvarkytos ir visiÅ¡kai pritaikytos vaistinės, ruoÅ¡iančios ir parduodančios vaistus, veiklai vykdyti. Teismo vertinimu, toks ieÅ¡kovo lÅ«kestis teisiÅ¡kai nepagrįstas, nes pagal CK 6.202 straipsnio 3 dalies nuostatas leidimÄ turinčiai gauti Å¡aliai tenka visos su privalomo leidimo gavimu susijusios iÅ¡laidos, jeigu sutartyje nenumatyta ko kita.

Å alių sudarytoje Sutartyje nėra numatyta atsakovo (nuomotojo) pareiga pritaikyti patalpas vaistinės veiklai ar kompensuoti nuomininko patirtas jų pritaikymo iÅ¡laidas, o kadangi toks pritaikymas yra bÅ«tinas norint gauti licencijÄ vaistinės veiklai, tai minėtos iÅ¡laidos turėjo tekti licencijÄ privalančiam gauti ieÅ¡kovui (nuomininkui). IeÅ¡kovas, siekdamas atleidimo nuo nuomos mokesčio mokėjimo, nepagrįstai rėmėsi Akmenės rajono savivaldybės ir valstybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo tvarkos apraÅ¡o 36 punktu.

Å iame punkte nustatyta, kad savivaldybės tarybos sprendimu nuo nuomos mokesčio mokėjimo ne ilgiau kaip trims mėnesiams gali bÅ«ti atleistas tik toks nuomininkas, kuris savo lėšomis atlieka turto remontÄ ir dėl to negali naudotis turtu. Tuo tarpu ieÅ¡kovas, kreipdamasis į Akmenės rajono savivaldybę dėl atleidimo nuo nuomos mokesčio mokėjimo, neatlikinėjo jokių iÅ¡sinuomoto turto remonto darbų ir net nebuvo jų pradėjęs. Be to, iÅ¡sinuomotu turtu ieÅ¡kovas negalėjo naudotis ne dėl remonto, kurio neatlikinėjo, bet dėl to, kad neturėjo licencijos tai veiklai, kuriai buvo iÅ¡sinuomojęs patalpas.

Taigi į Akmenės rajono savivaldybę dėl atleidimo nuo nuomos mokesčio ieÅ¡kovas 2012-01-16 kreipėsi nesant nė vieno iÅ¡ Akmenės rajono savivaldybės ir valstybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo tvarkos apraÅ¡o 36 punkte nurodytų pagrindų.Sustabdyti nuomos mokesčio mokėjimo ieÅ¡kovas negalėjo, nes atsakovas buvo tinkamai įvykdęs savo pagrindinę prievolę perduoti ieÅ¡kovui iÅ¡nuomotas Sutarties sÄ lygas atitinkančias patalpas, kÄ patvirtina Å¡alių pasiraÅ¡ytas perdavimo ir priėmimo aktas.

Sustabdydamas nuomos mokesčio mokėjimÄ dėl tokių aplinkybių, kurios jam buvo žinomos iki sudarant Sutartį, ieÅ¡kovas savo sutartinių prievolių vykdymÄ sustabdė nesÄ Å¾iningai ir pažeidė CK 6.207 straipsnio 2 ir 3 dalis.Kadangi bÅ«damas pagal CK 6.485 straipsnio 5 dalį atsakingas už sutartinių įsipareigojimų vykdymÄ , bet ilgiau kaip du mėnesius nepagrįstai nemokėdamas nuomos mokesčio ieÅ¡kovas iÅ¡ esmės pažeidė Sutartį, teismo vertinimu, Akmenės rajono savivaldybė turėjo teisinį ir faktinį pagrindÄ vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukti Sutartį tiek dėl to, kad ieÅ¡kovas jos nevykdė ir tai buvo esminis Sutarties pažeidimas, kaip tai numatyta CK 6.217 straipsnio 1 dalyje, tiek ir pagal Sutarties 13.3 punktÄ , kaip tai numatyta CK 6.217 straipsnio 5 dalyje.Remiantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 96 straipsnio 1 dalimi valstybei iÅ¡ ieÅ¡kovo priteistinos 31,30 Lt paÅ¡to iÅ¡laidos (1 b.l.).Vadovaudamasis CPK 26, 29, 259, 260, 263, 265, 269 ir 270 straipsniais teismasnusprendžia: atmesti ieÅ¡kovo UAB „Melisos vaistinė“ ieÅ¡kinį atsakovui Akmenės rajono savivaldybės administracijai dėl Å¡alių 2012-01-11 sudarytos Savivaldybės materialiojo turto nuomos sutarties Nr. SS-14 vienaÅ¡aliÅ¡ko nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir negaliojančiu.Priteisti iÅ¡ ieÅ¡kovo UAB „Melisos vaistinė“ (juridinio asmens kodas 302678390, buveinė Aguonų g. 3-8, Vilnius) 31,30 Lt (trisdeÅ¡imt vieno lito 30 ct) paÅ¡to iÅ¡laidas valstybei.Sprendimas per trisdeÅ¡imt dienų gali bÅ«ti skundžiamas Å iaulių apygardos teismui, skundÄ paduodant per Akmenės rajono apylinkės teismÄ .

        TeisėjaLoreta Janiulytė