c196150c-9a2a-4586-8092-687a007411cd · Vilniaus apygardos teismas

Civilinė byla NrCivilinė byla Nr. e2A-327-275/2018                            Teisminio proceso Nr. 2-68-3-14132-2016-9Procesinio sprendimo kategorija: 2.1.5.; 3.3.1.14.; 3.3.1.18.(S) VILNIAUS APYGARDOS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2018 m. balandžio 19 d. Vilnius             Vilniaus apygardos teismo teisėjų kolegija susidedanti iÅ¡ Danutės Kutrienės (kolegijos pirmininkės ir pranešėjos), Neringos Å vedienės ir Tatjanos Žukauskienės, teismo posėdyje apeliacine raÅ¡ytinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo ieÅ¡kovės E. M. apeliacinį skundÄ ir atsakovo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ apeliacinį skundÄ dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2017 m. kovo 6 d. sprendimo, civilinėje byloje pagal ieÅ¡kovės E. M. ieÅ¡kinį atsakovui UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ dėl nuomos sutarties nutraukimo ir nuostolių atlyginimo, ir n u s t a t ė:Ginčo esmė IeÅ¡kovė E. M. kreipėsi į teismÄ su ieÅ¡kiniu, praÅ¡ydama nutraukti 2015 m. birželio 30 d.

Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 15-06-30/IA sudarytÄ tarp E. M. ir UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ nesant nuomininkės kaltės ir grÄ Å¾inti sumokėtÄ dviejų mėnesių nuomos dydžio užstatÄ , t. y. 1 997,52 Eur, priteisti iÅ¡ atsakovo UAB „Nekilnojamo turto valdymas“ ieÅ¡kovės E. M. naudai 4 752,00 Eur nuostolių, 5 % dydžio metines palÅ«kanas už priteistÄ sumÄ nuo bylos iÅ¡kėlimo teisme iki teismo sprendimo visiÅ¡ko įvykdymo ir bylinėjimosi iÅ¡laidas.

Nurodė, kad E. M. ir UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ 2015 m. birželio 30 d. sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 15-06-30/IA (toliau – Sutartis). Nuomos sutartimi nuomotojas laikinai, t.y. 2 m. 11 mėn. laikotarpiui, turėjo perduoti nuomai negyvenamÄ sias patalpas, esančias (duomenys neskelbtini) (toliau - Patalpos), plane pažymėtas Nr. 2-39, kurių plotas 287 kv. m. Tuo tarpu nuomininkė įsipareigojo iki einamojo mėnesio 15 dienos už nuomojamas patalpas mokėti nuomotojui 998,76 Eur nuomos mokestį.

IeÅ¡kovė taip pat pagal Sutarties 4.3. punktÄ sumokėjo dviejų nuomos mėnesių dydžio nuomos mokesčio sumÄ (kaip užstatÄ ), kuris užskaitomas už du paskutinius nuomos mėnesius (1 997,52 Eur). Å alys taip pat susitarė Sutarties 3.5. punktu, kad nuomininkė įsipareigoja savo lėšomis atlikti Patalpų vidaus apdailos darbus. Kadangi ieÅ¡kovė ruošėsi organizuoti sporto grupines treniruotes „Čiki Forma“, ji įsirengė patalpas savo lėšomis, kurios atitiko jos veiklÄ ir poreikius.

IeÅ¡kovė laikotarpiu, kol atsakovas nevykdė savo sutartinių įsipareigojimų, t. y. neremontavo laiptinės, neužtikrino patekimo į Patalpas bei kol nepasirašė Patalpų priėmimo-perdavimo akto pagal Sutartį, nemokėjo atsakovui sutarto mėnesinio nuomos mokesčio. Atsakovas 2016 m. kovo 22 d. suremontavo Sutarties 3.2. punkte minimÄ laiptinę ir pareikalavo iÅ¡ ieÅ¡kovės nuomos mokesčio už visÄ laikotarpį nuo Sutarties pasiraÅ¡ymo. Atsakovas suremontuoti laiptinę turėjo iki 2015 m. liepos 30 d., todėl ieÅ¡kovė nesutiko mokėti nuomos mokesčio už visÄ pareikalautÄ laikotarpį.

Be to, atsakovas ir suremontavus laiptinę nedavė nuomininkei pasiraÅ¡yti Patalpų priėmimo-perdavimo akto. 2016 m. balandžio 6 d. ieÅ¡kovė gavo atsakovo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ pretenzijÄ , kurioje atsakovas reikalauja iÅ¡ ieÅ¡kovės susimokėti visÄ nesumokėtos nuomos skolÄ , tai yra 4 993,80 Eur, 231,31 Eur dydžio delspinigius už visÄ nuomos laikotarpį nuo 2015 m. liepos 15 d. IeÅ¡kovės manymu, tokie atsakovo reikalavimai yra visiÅ¡kai nepagrįsti ir neteisėti. Kadangi ieÅ¡kovė savo lėšomis atliko vidaus apdailos remonto darbus, ji taip pat praÅ¡o atlyginti nuostolius (4 752,00 Eur už Patalpų pagerinimÄ -remontÄ ) bei grÄ Å¾inti nuomotojui sumokėtÄ dviejų mėnesių dydžio nuomos užstatÄ , t. y. 1 997,52 Eur.

Atsakovas UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ atsiliepime į ieÅ¡kinį prašė jį atmesti kaip nepagrįstÄ . Nurodė, kad nuomos sutartyje buvo numatyta, kad nuomotojas per 30 dienų nuo sutarties pasiraÅ¡ymo dienos įrengs laiptinę (nuomos sutarties 3.2. punktas) ir iki 2015 m. rugpjūčio 1 d. perduos patalpas ieÅ¡kovei. (3.10 punktas). Tačiau jau liepos mėnesio viduryje ieÅ¡kovė paprašė, kad jai patalpos bÅ«tų perduotos dar neužbaigus laiptinės įrengimo darbų. Tokį savo norÄ ieÅ¡kovė motyvavo tuo, kad ji nori kuo greičiau pradėti veiklÄ patalpose, todėl nori kuo skubiau pradėti patalpų grindų montavimo darbus.

Patalpos ieÅ¡kovei buvo perduotos 2015 m. liepos mėnesio pabaigoje. Kartu ieÅ¡kovei buvo perduotas ir patalpų perdavimo priėmimo aktas. Nors ieÅ¡kovė ir negrÄ Å¾ino pasiraÅ¡yto patalpų perdavimo priėmimo akto, tačiau atsakovas tam didelės reikÅ¡mės neteikė, nes ieÅ¡kovė įsirengė patalpas ir pradėjo jose savo veiklÄ . Žodžiu su ieÅ¡kove buvo sutarta, kad apdailos darbai laiptinėje bus užbaigti Å¡iek tiek vėliau, nes tuo metu dar buvo įrenginėjamos kitos pastato patalpos, į kurias patenkama per tÄ pačiÄ laiptinę.

IeÅ¡kovė tam neprieÅ¡taravo. IeÅ¡kovei elektroniniu bÅ«du buvo teikiamos sÄ skaitos už patalpų nuomÄ ir ieÅ¡kovė dėl jų teikimo jokių pretenzijų nereiÅ¡kė. FaktÄ , kad patalpos buvo perduotos ir ji jose vykdė savo veiklÄ , patvirtina ir ta aplinkybė, jog ji nuomos lako tarpiu mokėjo mokesčius už nuomojamoms patalpoms suteiktas komunalines paslaugas. Be to, ieÅ¡kovė galėtų nutraukti nuomos sutartį Nuomos sutarties 6.5. punkto pagrindu, tačiau apie ketinimÄ nutraukti nuomos sutartį Å¡iuo pagrindu turėtų įspėti nuomotojÄ prieÅ¡ 2 mėnesius.

Be to, nutraukiant nuomos sutartį Å¡iuo pagrindu ieÅ¡kovės patirtos iÅ¡laidos patalpų įrengimui neturėtų bÅ«ti atlyginamos. Pati ieÅ¡kovė nuostolius sieja su tuo, kad ji neiÅ¡buvo patalpose visÄ nuomos sutartyje numatytÄ laikÄ . Tačiau pati pripažįsta, kad Å¡iuo metu laiptinė jau yra sutvarkyta, t.y. jos nurodyti patalpų trÅ«kumai yra paÅ¡alinti. Nepaisant to, pati siekia nutraukti sutartį ir nenori, kad jos patirtos iÅ¡laidos atsipirktų. II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė Vilniaus miesto apylinkės teismas 2017 m. kovo 6 d. sprendimu ieÅ¡kinį tenkino iÅ¡ dalies: nutraukė 2015 m. birželio 30 d.

Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 15-06-30/IA sudarytÄ tarp E. M. ir UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ nuo 2016 m. balandžio 20 d., nesant nuomininkės kaltės; priteisė iÅ¡ ieÅ¡kovės E. M. atsakovo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ naudai 245,03 Eur bylinėjimosi iÅ¡laidų. Kitoje dalyje ieÅ¡kinį atmesti.Priimdamas sprendimÄ teismas nustatė, kad atsakovas įsipareigojo iki 2015 m. liepos 30 d. įrengti laiptinę, per kuriÄ ieÅ¡kovės lankytojai bei klientai galėjo patekti į patalpas, kadangi laiptinė neturėjo nei laiptų dangos, nei turėklų, viskas buvo užkrauta statybinėmis medžiagos, Å¡iukÅ¡lėmis, tikslu, jog ieÅ¡kovė galėtų tinkamai pradėti vykdyti savo veiklÄ .

Taip pat pažymėjo ir tai, kad laiptinė buvo vienintelis bÅ«das patekti į nuomojamas patalpas. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, teismas padarė iÅ¡vadÄ , kad nuomotojas Sutarties 3.2. punkte nurodytos pareigos nevykdė. Pažymėjo, kad ieÅ¡kovė vykdė komercinę veiklÄ , todėl tikėtina, kad dėl to, kad atsakovas laiku neįrengė ir nesutvarkė laiptinės, ji neturėjo galimybės pilna apimtimi organizuoti grupines treniruotes „Čiki Forma“ ir tokiu bÅ«du gauti pelnÄ .

Teismo vertinimu, Å¡ios aplinkybės sudaro pagrindÄ daryti iÅ¡vadÄ , kad nagrinėjamu atveju atsakovės padarytas sutarties pažeidimas atitinka esminio nuomos sutarties pažeidimo požymius. Todėl konstatavo, kad nagrinėjamu atveju ieÅ¡kovė įrodė, jog atsakovas padarė esminį nuomos sutarties pažeidimÄ , todėl 2015 m. birželio 30 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 15-06-30/IA nutraukė esant atsakovo kaltei. Teismas taip pat pažymėjo, jog byloje ginčo tarp Å¡alių, jog nuomos sutarties santykiai nutrÅ«ko bÅ«tent 2016 m. balandžio 20 d., nėra.

Byloje esančios aplinkybės ir Å¡alių paaiÅ¡kinimai bei liudytojų parodymai teismo manymu patvirtina, kad ieÅ¡kovei patalpos faktiÅ¡kai buvo perduotos ir ji jose vykdė savo veiklÄ , todėl teismas sprendė, kad tarp Å¡alių buvo susiklostę negyvenamųjų patalpų nuomos teisiniai santykiai, nors patalpų perdavimo priėmimo aktas nebuvo pasiraÅ¡ytas, todėl nurodė, kad Å¡iuo atveju nėra pagrindo grÄ Å¾inti dviejų mėnesių nuomos užstato.Teismas pažymėjo, kad negyvenamųjų patalpų 2015 m. birželio 30 d. nuomos sutarties Nr. 15-06-30/IA 5.2.7. punktas numatė, kad Å¡alys susitaria, kad sutarčiai pasibaigus ar nutrÅ«kus bet kuriuo pagrindu, nuomotojui lieka bet kokie nuomininko padaryti patalpų pagerinimai, kurių neįmanoma atskirti be žalos patalpoms, o nuomininkui minėtų pagerinimų vertės nuomotojas nekompensuoja.

Be to, nuomos sutarties 7.3. punktas numatė, kad lėšos panaudotos patalpų įsirengimui prisitaikant pagal savo veiklos pobÅ«dį, nutraukus nuomos sutartį nuomininkui neatlyginamos. NežiÅ«rint į tai negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis numatė vienintelę iÅ¡lygÄ , kada nuomininkui gali bÅ«ti atlyginamos jo turėtos patalpų įrengimo iÅ¡laidos, o bÅ«tent sutarties 5.1.7. punktas nustatė, jog nuomotojui nutraukus sutartį nesant nuomininko kaltės, nuomotojas įsipareigoja atlyginti patalpų įrengimo iÅ¡laidas proporcingai neiÅ¡bÅ«tam numatytam nuomos terminui, pagal suderintÄ darbų sÄ matÄ , kurios suma bÅ«tų nedidesnė, nei 6 000 Eur.

Nagrinėjamu atveju teismas nustatę, kad nuomotojas leido nuomininkui pagerinti iÅ¡sinuomotas patalpas, todėl, vadovaujantis LR CK 6.501 str. 1 d. sprendė, kad nuomininkas turi teisę reikalauti priteisti iÅ¡ nuomotojo iÅ¡laidas, kurias jis turėjo dėl iÅ¡sinuomotų patalpų remonto. Tačiau teismas konstatavo, kad dalis ieÅ¡kovės iÅ¡laidų iÅ¡ viso niekaip negali bÅ«ti susiję su patalpų įrengimo darbais, o be to ieÅ¡kovė teismui pateikė tinkamus įrodymus tik dėl 2 110 Eur patirtų iÅ¡laidų, susijusių su grindų dangos – laminato ir kt. medžiagų įsigijimu, tačiau teismo posėdžio metu buvo nustatyta ir ieÅ¡kovė tai patvirtino, kad iÅ¡sikraustant iÅ¡ ginčo patalpų, ji iÅ¡sivežė ir minėtÄ grindų dangÄ , todėl teismo vertinimu, teigti, kad Å¡iuo atveju ieÅ¡kovė patyrė realius nuostolius, nėra jokio pagrindo.

Ä®vertinęs byloje esančių įrodymų visumÄ , teismas konstatavo, kad ieÅ¡kovė nepagrindė praÅ¡omų priteisti nuostolių dydžio leistinais įrodymais, dėl ko ieÅ¡kovės reikalavimÄ dėl 4 752 Eur dydžio nuostolių priteisimo, netenkino. III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundÄ argumentai             Apeliantė E. M. pateikė apeliacinį skundÄ dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2017 m. kovo 6 d. sprendimo ir praÅ¡o jį panaikinti- ieÅ¡kinį tenkinti visa apimtimi bei priteisti bylinėjimosi iÅ¡laidas.

Nurodo, kad pirmosios instancijos teismas neteisingai kvalifikavo tarp ieÅ¡kovės (nuomininkės) ir atsakovo (nuomotojo) susiklosčiusius teisinius santykius. Pažymi, kad Å¡alių pasiraÅ¡ytos nuomos sutarties 3.2 punkte buvo nurodyta, jog atsakovas įsipareigoja per 30 dienų nuo sutarties pasiraÅ¡ymo dienos įrengti laiptinę. Kadangi nuomos sutartis buvo pasiraÅ¡yta 2015-06-30, vadinasi atsakovas įsipareigojo iki 2015-07-30 įrengti laiptinę tam, kad ieÅ¡kovė galėtų tinkamai pradėti vykdyti savo veiklÄ .

Vilniaus miesto apylinkės teismas nustatė, jog atsakovas Å¡ių nuomos sutartimi prisiimtų pareigų nevykdė, t. y. nustatytu laiku neįrengė laiptinės, tuo pačiu neužtikrindamas galimybės ieÅ¡kovės lankytojams nevaržomai patekti į iÅ¡nuomotas patalpas. Atsakovas jau 2015-07-30, t.y. pasibaigus nuomos sutarties 3.2 punkte nustatytam terminui, padarė esminį nuomos sutarties pažeidimÄ . SistemiÅ¡kai įvertinusi nuomos sutarties 3.2, 3.5, 3.6 ir 4.2 punktų nuostatas, ieÅ¡kovė daro iÅ¡vadÄ , jog laikas iki 2015-09-15 buvo skirtas patalpoms įrengti pagal ieÅ¡kovės poreikius.

IeÅ¡kovės įsitikinimu, nuomos sutarties 3.2 punkte užfiksuota sÄ lyga buvo esminė, nes laiptinė buvo vienintelis bÅ«das patekti į nuomojamas patalpas. Byloje konstatavus faktinę situacijÄ , kad laiptinė buvo baigta įrengti tik 2016-02-15, laikytina, kad nuomos sutartis pripažintina nutraukta 2015-09-15. Be to, ieÅ¡kovė buvo įsitikinusi, kad nesutvarkius laiptinės ji neturės mokėti nuomos mokesčio už patalpas, nes Nuomos sutarties 3.2 punkte užfiksuotÄ sÄ lygÄ laikė esmine. IeÅ¡kovės įsitikinimu, net pripažinus, jog Vilniaus miesto apylinkės teismas teisingai nustatė nuomos sutarties pabaigos datÄ ir sÄ lygas, nuomos mokestis gali bÅ«ti skaičiuojamas anksčiausiai nuo 2016-02-15.

Be to, ieÅ¡kovės manymu, net ir konstatavus, jog pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė nuomos sutarties pabaigos datÄ ir sÄ lygas, teismas be pagrindo nesumažino nuomos mokesčio. Teismas konstatavęs faktus pagrindžiančius laiptinės bÅ«klę, nebenagrinėjo ar ieÅ¡kovės atsakovui mokėtinas nuomos mokestis dėl Å¡ių aplinkybių neturi bÅ«ti mažinamas. IeÅ¡kovės įsitikinimu, tokiÄ reikÅ¡mingÄ aplinkybę teismas turėjo nustatinėti ex officio, kadangi reikalavimas grÄ Å¾inti sumokėtÄ nuomos mokestį už du mėnesius reiÅ¡kia ne kÄ kita, kaip reikalavimÄ panaikinti ieÅ¡kovės pareigÄ atsakovui mokėti nuomos mokestį apskritai.

IeÅ¡kovės manymu, teismas konstatavęs aplinkybes, dėl kurių nuomos mokestis turėtų bÅ«ti mažinamas, bet Å¡io mokesčio nesumažinęs, privalėjo analizuoti ir įvertinti žalos, kuriÄ patyrė ieÅ¡kovė, dydį ir jį priteisti iÅ¡ atsakovo. IeÅ¡kovė ieÅ¡kinyje tokį reikalavimÄ reiÅ¡kė ir jį palaikė bylos nagrinėjimo teisme metu.Atsakovas UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ pateikęs apeliacinį skundÄ praÅ¡o skundžiamÄ sprendimÄ pakeisti- panaikinti sprendimo dalį, kuria buvo nutraukta 2015 m. birželio 30 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis sudarytÄ tarp E. M. ir UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ nuo 2016 m. balandžio 20 d., nesant nuomininkės kaltės ir Å¡ioje dalyje priimti naujÄ sprendimÄ - ieÅ¡kovės ieÅ¡kinį Å¡ioje dalyje atmesti bei priteisti bylinėjimosi iÅ¡laidas.

Nurodo, kad apie sutarties nutraukimÄ privaloma iÅ¡ anksto praneÅ¡ti kitai Å¡aliai per sutartyje nustatytÄ terminÄ , o jeigu sutartyje toks terminas nenurodytas - prieÅ¡ trisdeÅ¡imt dienų. Vadinasi, ieÅ¡kovė, norėdama nutraukti nuomos sutartį CK 6.217 str. pagrindu, tai galėjo padaryti net nesikreipdama į teismÄ apie tokį sutarties nutraukimÄ informuodama kitÄ Å¡alį. Pažymi, kad LR CK 6.485 str. 2 d. 3 p. pagrindu nuomos sutarties galėtų bÅ«ti nutraukta, jei nuomininkas dėl iÅ¡nuomoto daikto trÅ«kumo negalėtų naudotis daiktu.

IeÅ¡kovė kaip daikto trÅ«kumÄ nurodė tai, kad nebuvo įrengta laiptinė. Tačiau ieÅ¡kovės nurodytas daikto trÅ«kumas- neįrengta laiptinė- jau buvo aptartas pačioje sutartyje, t.y. buvo nurodyta, kad nuomotojas dar turi jÄ Ä¯rengti. Pažymi, kad bylos nagrinėjimo metu ieÅ¡kovė nepateikė jokių įrodymų apie tai, kad ji kokiu nors bÅ«du bÅ«tų informavusi nuomotojÄ apie sutarties nutraukimÄ CK 6.217 str. ar CK 6.485 str. 2 d. 3 p. numatytais pagrindais, ar kokiu nors kitu teisiniu pagrindu.

IeÅ¡kinyje pati ieÅ¡kovė nurodė, kad laiptinė jau yra įrengta. IeÅ¡kovės teigimu ji buvo įrengta 2016 m. kovo 22 d. Bylos nagrinėjimo metu pati ieÅ¡kovė taip pat pripažino, kad nors laiptinė, jos teigimu nebuvo sutvarkyta, ji nuomojamose patalpose vykdė savo veiklÄ . IÅ¡ čia darytina iÅ¡vada, kad net pripažinus, kad iÅ¡nuomotos patalpos turėjo sutartyje aptartus trÅ«kumus, tai nekliudė ieÅ¡kovei naudoti patalpų pagal paskirtį. Taigi, pagal bylos nagrinėjimo metu nustatytas faktines aplinkybes darytina iÅ¡vada, kad ieÅ¡kinio pateikimo dienÄ , t.y. 2016 m. balandžio 20 d., ieÅ¡kovė neturėjo jokio pagrindo reikalauti nutraukti 2015 m. birželio 30 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį nei CK 6.217 str., nei CK 6.485 str. 2 d. 3 p. numatytais pagrindais.Atsakovas UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ atsiliepime į ieÅ¡kovės E. M. apeliacinį skundÄ praÅ¡o jį atmesti, kaip nepagrįstÄ .

Atsakovas pažymi, jog byloje yra aiÅ¡kiai konstatuota, jog nepaisant to, kad laiptinė ir nebuvo pilnai sutvarkyta ir perdavimo aktas nebuvo pasiraÅ¡ytas, tačiau ieÅ¡kovė perėmė patalpas ir jose pradėjo vykdyti savo veiklÄ . Šį faktÄ bylos nagrinėjimo metu pripažino ir pati ieÅ¡kovė, kuomet patvirtino, jog netgi nesant pilnai įrengtai laiptinei, ji patalpose vykdė veiklÄ . Akivaizdu, kad nepilnas laiptinės įrengimas netrukdė ieÅ¡kovei naudoti patalpų pagal paskirtį, todėl ieÅ¡kovės svarstymai apie tai, jog nesutvarkius laiptinės ji neturės mokėti nuomos mokesčio už patalpas, yra visiÅ¡kai nepagrįsti.

Atmestini ieškovės argumentai ir dėl to, jog nuomos sutartis laikytina nutraukta 2015-09-15. Neaišku, kokiu pagrindu ieškovė teigia, jog sutartis retrospektyviai pripažintina nutraukta nuo 2015- 09-15. Ieškovės ieškinyje tokio reikalavimo nebuvo. Ieškinyje ji prašė nutraukti nuomos sutartį nesant nuomininkės kaltės. Jokia konkreti sutarties nutraukimo data nebuvo nurodyta. Šioje civilinėje byloje iš viso nebuvo nagrinėjami klausimai, susiję su ieškovės prievole mokėti nuomos mokestį, nes tokių ieškinio reikalavimų iš viso nebuvo pateikta.

Atsakovas neteikė reikalavimo priteisti iÅ¡ ieÅ¡kovės kaip nuomininkės nesumokėtÄ nuomos mokestį, o ieÅ¡kovė neteikė jokio reikalavimo dėl nuomos mokesčio dydžio. Dėl Å¡ių priežasčių byloje nebuvo sprendžiamas klausimas ir dėl to, už kokį laikotarpį nuomininkė, t.y. ieÅ¡kovė, turėtų mokėti nuomos mokestį. Nėra aiÅ¡ku, kokiu pagrindu ieÅ¡kovė teigia, kad nuomos mokestį turėjo mokėti tik nuo 2016-02-15. Pagal byloje nustatytas faktines aplinkybes iki Å¡ios datos ji jau buvo pradėjusi naudotis patalpomis, kas buvo konstatuota teismo sprendimu.

Jei ieÅ¡kovei netiko patalpų (laiptinės) bÅ«klė, ji galėjo iÅ¡ viso nepradėti naudotis patalpomis, tačiau ieÅ¡kovė faktiÅ¡kai patalpomis naudojosi ir vykdė savo veiklÄ .Be to, ieÅ¡kovė nenurodo, kokiu teisiniu pagrindu remiantis, teismas turėjo ex officio nustatinėti nuomos mokesčio mažinimo aplinkybę. Joks ieÅ¡kovės ieÅ¡kinyje nurodytas reikalavimas nesukėlė teismui teisės pareigos spręsti dėl nuomos mokesčio dydžio sumažinimo. Nesutiktina su ieÅ¡kovės teiginiu, jog teismas formaliai iÅ¡sprendė bylÄ ir nepagrįstai nepasisakė nuomos sumažinimo klausimu, dėl kurio, pasak ieÅ¡kovės, ir buvo paduotas ieÅ¡kinys, kadangi ieÅ¡kovė pati neteikė reikalavimo dėl nuomos mokesčio sumažinimo.

Atsakovas taip pat pažymi, jog reikalavimÄ dėl žalos atlyginimo teikė ieÅ¡kovė. IeÅ¡kovė pati ir turėjo įrodinėti patirtÄ Å¾alÄ , neteisėtus veiksmus, priežastinį ryšį tarp neteisėtų veiksmų ir žalos, bei kaltę. Žalos dydis iÅ¡skirtinai buvo skaičiuojamas nuo patalpų įrengimui patirtų iÅ¡laidų, o ne dėl negautų pajamų. Bylos nagrinėjimo metu ieÅ¡kovė nepateikė jokių tinkamų įrodymų apie realiai patirtas iÅ¡laidas. Be to, teismas visiÅ¡kai pagrįstai konstatavo, jog teigti, kad Å¡iuo atveju ieÅ¡kovė patyrė realius nuostolius, nėra jokio pagrindo ir visiÅ¡kai pagrįstai atsisakė tenkinti IeÅ¡kovės reikalavimas dėl nuostolių priteisimo.IeÅ¡kovė E. M. atsiliepime į atsakovo apeliacinį skundÄ praÅ¡o jį atmesti, kaip nepagrįstÄ .

Nurodo, kad atsakovas apeliaciniame skunde nurodo, jog nuomos sutartis, vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.217 straipsniu, 6.485 straipsnio 2 dalies 3 punktu, galėjo bÅ«ti nutraukta ieÅ¡kovės iniciatyva dėl nuomojamo daikto trÅ«kumo iki 2016 m. balandžio 20 d., tačiau, kaip jau ne kartÄ buvo nurodyta pirmosios instancijos teisme, ieÅ¡kovė nuolatos bendravo su atsakovo atstove I. A. ir nesėkmingai sutartyje nurodytu el. paÅ¡tu uabntv@gmail.com, kurie patikindavo, jog laiptinė bus įrengta artimiausiu metu, o už visus patirtus nuostolius ir nepatogumus bus kompensuojama nuomos kaina.

Taigi tokiu bÅ«du ieÅ¡kovė buvo įtikinėjama nenutraukti sutarties ir pagrįstai tikėjosi, jog atsakovas savo įsipareigojimus įvykdys. Kai paaiÅ¡kėjo, jog atsakovas sutarties sÄ lygų nesilaikė ir neketino jų laikytis, ieÅ¡kovė iÅ¡ karto iÅ¡ nuomojamų patalpų iÅ¡sikraustė ir nutraukė jose vykdomÄ veiklÄ . Todėl nepagrįstas atsakovo apeliacinio skundo argumentas, jog ieÅ¡kinio pateikimo teismui dienÄ patalpos atitiko visus nuomos sutarties reikalavimus. IÅ¡ apeliacinio skundo taip pat matyti, jog atsakovas pripažįsta, kad nuomos sutarties nebuvo laikomasi, tačiau nurodo, kad tai netrukdė patalpomis naudotis pagal paskirtį.

Su tokiu atsakovo apeliacinio skundo argumentu ieÅ¡kovė nesutinka, nes per visÄ patalpų nuomos laikotarpį jose taip ir negalėjo veiklos vykdyti pilna apimtimi: dėl nesaugios laiptinės, neįrengtų turėklų ir laiptinėje esančių Å¡iukÅ¡lių nepradėjo vykdyti planuotų užsiėmimų su vaikais, senijorais, prarado dalį klientų, nepritraukė naujų, todėl veikla nebuvo vykdoma pelningai. Be to, nors atsakovė nurodo, kad nuomos sutartyje buvo numatyta, jog patalpos nuomojamos su neįrengta laiptine, tačiau Sutarties 3.2 punkte nurodyta, jog nuomotojas įsipareigoja laiptinę įrengti per 30 kalendorinių dienų, tai yra iki 2015m. liepos 30d.

Tai padaryta nebuvo. Taigi pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, jog atsakovas iÅ¡ esmės pažeidė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį. IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir iÅ¡vados Apeliaciniai skundai dalinai tenkintini.        15. Nustatyta, kad ieÅ¡kiniu vienu iÅ¡ reikalavimų ieÅ¡kovė nurodė praÅ¡ymÄ nutraukti 2015 m. birželio 30 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, sudarytÄ tarp E. M. ir UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ nesant nuomininkės kaltės ir grÄ Å¾inti sumokėtÄ dviejų mėnesių nuomos dydžio užstatÄ , t. y. 1997,52 Eur. Teismas, iÅ¡nagrinėjęs šį praÅ¡ymÄ , nutarė nutraukti nuomos sutartį nuo 2016 m. balandžio 20 d., t.y. nurodė datÄ , nuo kada  nuomos sutartį įvertino kaip nutrÅ«kusiÄ , tuo iÅ¡sprendė ieÅ¡kovės nepareikÅ¡tÄ Â reikalavimÄ .

LR CPK 265 straipsnio 2 dalis numato, kad sprendime neleidžiama peržengti byloje pareikÅ¡tų reikalavimų. Tai, kad ieÅ¡kovė pateikė teismui ieÅ¡kininį pareiÅ¡kimÄ Â Â 2016-04-22, neleidžia daryti iÅ¡vados, jog nuomos sutartis nuo Å¡ios datos nutrÅ«ko. Atsakovo apeliacinio skundo argumentas, kad apie nuomos sutarties nutraukimÄ ieÅ¡kovė turėjo praneÅ¡ti iÅ¡ anksto, pagrįstas, todėl teismas, darydamas iÅ¡vadÄ , kada nutrÅ«ko tarp Å¡alių sudaryta sutartis, turi įvertinti šiÄ aplinkybę.  Teismo sprendimo iÅ¡vada, kad byloje nėra ginčo tarp Å¡alių, kad nuomos santykiai nutrÅ«ko 2016 m. balandžio 20 d., yra nepagrįsta, atsakovas nesutinka su Å¡ia iÅ¡vada.

Dėl to, kad ieÅ¡kovė turėjo įspėti atsakovÄ apie sutarties nutraukimÄ , bei atsižvelgiant į tai, kad sutartį ieÅ¡kovė pageidauja nutraukti jau po to, kai atsakovas įvykdė  įsipareigojimÄ Â dėl laiptinės sutvarkymo, byloje turi bÅ«ti nagrinėjama aplinkybė, dėl kokios priežasties ieÅ¡kovė pareiÅ¡kė norÄ nutraukti sutartį, ar buvo pagrindas jÄ nutraukti, kai savo pareigas ieÅ¡kovei atsakovas jau buvo įvykdęs.          16.  Atsiliepime  į atsakovo apeliacinį skundÄ Â Â ieÅ¡kovė nurodė, jog nuomos laikotarpiu atsakovo atstovė I.

A. jÄ patikindavo, kad laiptinė bus sutvarkyta artimiausiu laikotarpiu, o už patirtus nuostolius ir nepatogumus bus kompensuojama nuomos kaina. IeÅ¡kovei reiÅ¡kiant reikalavimÄ grÄ Å¾inti jai sumokėtÄ dviejų mėnesių užstatÄ , teismas turėjo pareigÄ nagrinėti aplinkybę, ar turi  mokėti nuomos mokestį už mėnesius, kai ieÅ¡kovė naudojosi patalpomis, kokio dydžio nuomos mokestį turi mokėti ieÅ¡kovė atsakovui, atsižvelgiant į tai, kad patalpų laiptinė nebuvo suremontuota. IeÅ¡kovė, teigdama, kad dėl laiptinės nesuremontavimo ji turėjo nuostolių, turi pateikti įrodymus, kokio dydžio nuostolius patyrė, tai turi įtakoti nuomos mokesčio sumažinimÄ . IeÅ¡kovė ieÅ¡kininiame pareiÅ¡kime teismui teigia, kad atsakovas laiptinę suremontavo 2016-04-22 d., o atsiliepime į skundÄ nurodo, kad nepagrįstas atsakovo apeliacinio skundo argumentas, kad ieÅ¡kinio pateikimo dienai patalpos atitiko visus nuomos sutarties reikalavimus, t.y. nurodo prieÅ¡taraujančias viena kitai aplinkybes, todėl ieÅ¡kovei pasiÅ«lytina teigti įrodymus, kuo patalpos neatitiko nuomos sutarties reikalavimų 2016-04-20d.          17.

Pateiktu apeliaciniu skundu ieÅ¡kovė  praÅ¡o panaikinti teismo sprendimÄ , tačiau nepagrindžia teismo  sprendimo dalies, kuria buvo patenkintas jos reikalavimas ir nutraukta nuomos sutartis, neteisėtumo ir nepagrįstumo, iÅ¡ to darytina iÅ¡vada, jog ji nepraÅ¡o naikinti Å¡ios teismo sprendimo dalies, tik per klaidÄ nurodė praÅ¡ymÄ dėl viso teismo sprendimo panaikinimo. Kadangi tuo byloje iÅ¡reikÅ¡tas ieÅ¡kovės interesas, kad bÅ«tų konstatuota, jog tarp Å¡alių nuomos santykiai nutrÅ«ko 2016 m. balandžio 20 d., teismas turi nustatyti, ar  ieÅ¡kovė pageidauja reikÅ¡ti   tokį reikalavimÄ .

Tuo atveju, jei ieÅ¡kininis pareiÅ¡kimas  bÅ«tų patikslintas, teismui  bÅ«tų pagrindas nagrinėti Å¡ias aplinkybes ir daryti iÅ¡vadÄ , nuo kada nuomos sutartis tarp Å¡alių nutrÅ«ko, o pagal pareikÅ¡tÄ reikalavimÄ teismas turi pagrindo svarstyti praÅ¡ymÄ nutraukti nuomos sutartį, ar nenutraukti. IeÅ¡kovė nurodė, kad atsakovas pažeidė įsipareigojimÄ Â sutvarkyti  laiptinę iki 2015 m. liepos 30 d., sutvarkė tik 2016 m. kovo 22 d., tačiau jai nenurodžius priežasties, dėl kurios ji pageidavo, kad nuomos sutartis bÅ«tų nutraukta, Å¡i aplinkybė, kaip reikÅ¡minga iÅ¡vadai, dėl kieno kaltės nuomos santykiai tarp Å¡alių yra pasibaigę, turi bÅ«ti nagrinėjama byloje ir padarytos iÅ¡vados.

Pripažintina, kad teismo sprendimo iÅ¡vada, kad atsakovas padarė nuomos sutarties įsipareigojimo  pažeidimÄ â€“ nesuremontavo laiptinės nustatytu laiku, yra pagrįsta, tačiau ta aplinkybė, kad ieÅ¡kovė naudojosi iÅ¡sinuomotomis patalpomis, kai laiptinė buvo nesuremontuota, įpareigoja teismÄ nustatyti, kiek nesuremontuota laiptinė buvo kliÅ«timi naudotis iÅ¡sinuomotomis patalpomis. Jei  buvo kliÅ«timi, ar dėl to neatsirado pareigos atsakovui grÄ Å¾inti ieÅ¡kovei visÄ ar dalį užstato, kurį ji sumokėjo prieÅ¡ iÅ¡sinuomodama patalpas. Pripažintina, kad byloje nurodytų aplinkybių nenagrinėjimu  nebuvo atskleista jos esmė ir pagal byloje pateiktus įrodymus negalima iÅ¡nagrinėti bylos iÅ¡Â Â esmės apeliacinės instancijos teisme. Be to, teismui pažeidus LR CPK 265 straipsnio 2 dalies reikalavimus ir pripažįstant, kad ieÅ¡kovei patikslinus ieÅ¡kinį, reikalavimas, kurį teismas iÅ¡nagrinėjo, dar gali bÅ«ti pareikÅ¡tas byloje, šio pažeidimo negali paÅ¡alinti apeliacinės instancijos teismas, todėl teismo sprendimas naikintinas CPK 329 straipsnio 1 dalies pagrindu. Ta aplinkybė, kad ieÅ¡kovė inicijuoja nuomos sutarties nutraukimÄ Â po to, kai atsakovas jau buvo sutvarkęs ir įrengęs laiptinę, leidžia daryti iÅ¡vadÄ , kad ieÅ¡kovė turėjo galimybę tęsti nuomos santykius, nes buvusios kliÅ«tys naudotis iÅ¡nuomotomis patalpomis jau buvo paÅ¡alintos. Tai, kad ieÅ¡kovė vykdė numatytÄ veiklÄ laikotarpiu, kai laiptinė nebuvo pagal susitarimÄ Ä¯rengta ir sutvarkyta, leidžia daryti iÅ¡vadÄ , kad nuomos sutarties nutraukimÄ ieÅ¡kovė inicijavo dėl kitos priežasties.

Byloje nebuvo nustatyta, dėl kokios priežasties negali ar nenori tęsti nuomos sutartinių santykių ieÅ¡kovė, nenustatyta, ar netinkamas atsakovo pareigos sutvarkyti laiptinę vykdymas kliudė ieÅ¡kovei nuomotis patalpas, ar sutarties nutraukimÄ ieÅ¡kovė inicijuoja dėl to, kad atsakovas reikalauja mokėti visÄ nuomos mokestį ir už laikotarpį, kai laiptinė nebuvo suremontuota, nenustatyta, kokio dydžio nuomos mokestį turi mokėti už šį laikotarpį ieÅ¡kovė, tai sudaro bylos esmę, todėl yra pagrindas, numatytas CPK 327 straipsnio 1 dalies 2 punkte, teismo sprendimui panaikinti ir grÄ Å¾inti bylÄ naujam nagrinėjimui.

        18. Pirmosios instancijos teismas sprendimo iÅ¡vada, kad ieÅ¡kovė nepagrindė praÅ¡omų priteisti  nuostolių - 4752 Eur nuostolių dydžio leistinais įrodymais, pagrįsta, tačiau grÄ Å¾inus bylÄ naujam nagrinėjimui, ieÅ¡kovė turi galimybę teikti byloje  įrodymus dėl jai atsiradusių nuostolių, atsakovui nevykdžius įsipareigojimų sutvarkyti laiptinę, todėl nuostolių dydžio klausimas nagrinėtinas iÅ¡ naujo nagrinėjant bylÄ .

         Teismas, vadovaudamasis LR civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu,n u t a r i a :Vilniaus miesto apylinkės teismo 2017 m. kovo 6 d. sprendimÄ panaikinti ir bylÄ perduoti nagrinėti iÅ¡ naujo tam pačiam teismui.           Teisėjos                                                                                           Danutė Kutrienė                  Neringa Å vedienė                                                                                                                   Tatjana Žukauskienė