bee27a2d-ef60-4634-9791-7cc73697cefc · Lietuvos apeliacinis teismas

Civilinė byla NrCivilinė byla Nr. 2A-155-516/2016Teisminio proceso Nr. 2-55-3-02651-2011-3 Procesinio sprendimo kategorija: 2.2.2.3.1. 2.5.10.(S) LIETUVOS APELIACINIS TEISMAS N U T A R T I SLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU 2016 m. kovo 30 d.Vilnius Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iÅ¡ teisėjų Rasos GudžiÅ«nienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Kazio KailiÅ«no ir Egidijos TamoÅ¡iÅ«nienės, apeliacine raÅ¡ytinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo ieÅ¡kovės Vilniaus miesto savivaldybės ir atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės administracijos apeliacinį skundÄ bei ieÅ¡kovės uždarosios akcinės bendrovės „Nekilnojamojo turto gama“ apeliacinį skundÄ dėl Vilniaus apygardos teismo 2015 m. gegužės 18 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-2755-553/2015 pagal ieÅ¡kovės uždarosios akcinės bendrovės „Nekilnojamojo turto gama“ ieÅ¡kinį atsakovei Vilniaus miesto savivaldybės administracijai dėl nuostolių atlyginimo ir ieÅ¡kovės Vilniaus miesto savivaldybės ieÅ¡kinį atsakovėms uždarajai akcinei bendrovei „Nekilnojamojo turto gama“, Vilniaus miesto savivaldybės administracijai ir savivaldybės įmonei „Vilniaus planas“ dėl sutarčių pripažinimo niekinėmis bei sutarties pakeitimo.

Teisėjų kolegija n u s t a t ė : Ginčo esmė IeÅ¡kovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – ir UAB) „Nekilnojamojo turto gama“ kreipėsi į teismÄ , praÅ¡ydama priteisti iÅ¡ atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 1 929 657,57 Lt nuostolių atlyginimÄ , 6 proc. metines palÅ«kanas ir bylinėjimosi iÅ¡laidas. IeÅ¡kovė nurodė, kad ji ir savivaldybės įmonė (toliau – ir SÄ®) „Vilniaus planas“ 2007-12-10 sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį (toliau – ir Nuomos sutartis), pagal kuriÄ ieÅ¡kovė įsipareigojo įrengti bei suteikti SÄ® „Vilniaus planas“ 2 216,64 m2 ploto negyvenamÄ sias patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), laikinai valdyti ir naudotis jomis už nuomos mokestį (61 Lt/m2), o nuomininkė įsipareigojo mokėti nuomos mokestį ir kitus sutartyje nurodytus mokesčius.

IeÅ¡kovė paaiÅ¡kino, kad 2008-02-25 SÄ® „Vilniaus planas“ paprašė ieÅ¡kovės leidimo perleisti nuomininko teises ir pareigas Vilniaus miesto savivaldybės administracijai. 2008-04-07 UAB „Nekilnojamojo turto gama“ ir SÄ® „Vilniaus planas“ sudarė susitarimÄ dėl Nuomos sutarties pakeitimo. 2008-04-30 SÄ® „Vilniaus planas“ ir Vilniaus miesto savivaldybės administracija sudarė Nuomininko teisių ir pareigų perleidimo sutartį Nr. A72-562 (5.2-TR2) (toliau – ir Perleidimo sutartis), o 2009-06-03 raÅ¡tu Vilniaus miesto savivaldybės administracija pranešė UAB „Nekilnojamojo turto gama“, kad Nuomos sutartis laikytina nutraukta nuo 2009-06-01.

IeÅ¡kovės teigimu, ji aktyviai ieÅ¡kojo naujų nuomininkų ir tam tikras patalpų dalis iÅ¡nuomojo: nuo 2009-12-01 Transporto investicijų direkcijai iÅ¡nuomojo 1 248,33 m2 ploto negyvenamÄ sias patalpas už 33 268,10 Lt dydžio nuomos mokestį, nuo 2010-07-15 UAB „Artogama“ iÅ¡nuomojo 137,01 m2 ploto patalpas už 5 000 Lt mokestį, nuo 2010-01-04 UAB „Eco Energy Consult“ – 26,32 m2 ploto patalpas už 2 000 Lt dydžio mėnesinį nuomos mokestį (2010-07-14 sutartis nutraukta) ir nuo 2009-06-26 vieÅ¡ajai įstaigai (toliau – ir VÅ¡Ä®) „Teisinės ir ekonominės informacijos centras“ iÅ¡nuomojo 123,50 m2 ploto patalpas už 4 944 Lt dydžio nuomos mokestį (2010-03-15 sutartis nutraukta).

IeÅ¡kovės teigimu, naujų nuomininkų mokėjimais yra sumažinti UAB „Nekilnojamojo turto gama“ patiriami netiesioginiai nuostoliai, atsakovei neteisėtai nutraukus Nuomos sutartį. Tuo atveju, jeigu atsakovė bÅ«tų vykdžiusi Nuomos sutartį ir pagal jÄ mokėjusi nuomos mokestį, ieÅ¡kovė per laikotarpį nuo 2009-11-01 iki 2011-06-01 bÅ«tų gavusi 2 601 340,73 Lt (be PVM) pajamų. IeÅ¡kovė paaiÅ¡kino, kad iÅ¡ nurodytos sumos atėmus pajamas, gautas iÅ¡ naujų nuomininkų, ji patyrė 1 929 657,57 Lt dydžio nuostolius.IeÅ¡kovė Vilniaus miesto savivaldybė kreipėsi į teismÄ , praÅ¡ydama pripažinti niekinėmis arba negaliojančiomis nuo sudarymo momento 2007-12-10 Nuomos sutartį bei 2008-04-30 Perleidimo sutartį; netenkinus pirmojo reikalavimo, pakeisti 2007-12-10 Nuomos sutartį, nurodant, kad „Šalys turi teisę vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukti Å¡iÄ Sutartį raÅ¡tu įspėjus kitÄ Å¡alį prieÅ¡ penkis kalendorinius mėnesius;

Å¡iuo atveju kompensacijos, netesybos ir pan. mokėjimai yra netaikomi ir nemokami“. Vilniaus miesto savivaldybė pažymėjo, kad sudarydama sutartį atsakovė Vilniaus miesto savivaldybės administracija veikė kaip vieÅ¡ojo administravimo subjektas, Perleidimo sutartis buvo sudaryta, pažeidžiant teisės aktuose nustatytÄ pirkimo procedÅ«rÄ , nes teisių ir pareigų perėmimas, kaip teisių įgijimo bÅ«das, nėra nustatytas teisės aktuose, reglamentuojančiuose savivaldybės turto ir turtinių teisių įgijimÄ .

Perleidimo sutartis negalėjo bÅ«ti sudaryta neskelbiamų derybų bÅ«du. Be to, Vilniaus miesto savivaldybės nuomone, Nuomos sutarties nuostatos, kurių pagrindu kylančias teises ir pareigas perėmė Vilniaus miesto savivaldybės administracija, prieÅ¡tarauja imperatyvioms įstatymų nuostatoms – Vyriausybės 2006-05-05 nutarimu Nr. 432 patvirtintame VieÅ¡ojo pirkimo–pardavimo sutarčių, sudaromų ilgiau kaip 3 metams, terminų nustatymo kriterijų ir atvejų, kuriais gali bÅ«ti sudaromos tokios sutartys, apraÅ¡e nėra numatyta galimybė sudaryti tokiÄ sutartį ilgiau kaip trejiems metams.

Be to, Vilniaus miesto savivaldybės taryba nebuvo numačiusi finansavimo patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), nuomai, taigi šios patalpos buvo išnuomotos neteisėtai, neturint būtino Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sutikimo. Tokiu būdu buvo pažeista ieškovės kompetencija, o sudaryti sandoriai prieštarauja viešojo juridinio asmens tikslams. Vilniaus miesto savivaldybės teigimu, Nuomos sutarties 3.3 punkto nuostata, kad patalpų įrengimo išlaidas, skirtas specifiniams nuomininko pageidavimams, viršijančias įprastus patalpų įrengimo reikalavimus, apmoka nuomininkas, yra neteisėta ir prieštarauja imperatyvioms įstatymų nuostatoms, nes dėl patalpų specifinio įrengimo turėjo būti organizuojamas viešasis darbų pirkimas.

Be to, Nuomos sutartimi Vilniaus miesto savivaldybės administracija įsipareigojo pirkti iš nuomotojos paslaugas ir darbus, susijusius su šių patalpų priežiūra bei eksploatavimu, nors privalėjo būti skelbiamas visų nurodytų darbų bei paslaugų viešasis pirkimas. Galiausiai, ieškovės vertinimu, sudarant Nuomos bei Perleidimo sutartis buvo pažeista viešojo juridinio asmens kompetencija, nes Perleidimo sutartį pasirašė Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Aprūpinimo skyriaus vedėjas, įgaliotas Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus, kuris neturėjo įgaliojimų priimti sprendimo dėl tokios sutarties pasirašymo.

Nuomos sutartis, kuomet nuomojamo turto vertė didesnė kaip 500 000 Lt, privalėjo bÅ«ti patvirtinta Vilniaus miesto savivaldybės tarybos. IeÅ¡kovės nuomone, Perleidimo sandoris pažeidė Lietuvos Respublikos konkurencijos įstatymo 4 straipsnyje nustatytÄ pareigÄ užtikrinti sÄ Å¾iningos konkurencijos laisvę, bei prieÅ¡tarauja Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo, Biudžeto sandaros įstatymo nuostatoms. Vilniaus miesto savivaldybė taip pat nurodė, kad tuo atveju, jeigu teismas netenkintų reikalavimo ginčijamas sutartis pripažinti niekinėmis arba negaliojančiomis, spręstinas klausimas dėl Nuomos sutarties pakeitimo, nes Nuomos sutartyje buvo nustatytos tik nuomotojai UAB „Nekilnojamojo turto gama“ palankios sutarties nutraukimo sÄ lygos (jai buvo suteikta teisė vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukti sutartį, o nuomininkui buvo numatyta 3 mėnesių nuomos mokesčio dydžio bauda, ir atsakomybė už žalÄ , kuriÄ patiria nuomotoja dėl to, kad patalpos lieka tuščios arba yra iÅ¡nuomojamos už mažesnę kainÄ ).

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus pirmininko 2015 m. vasario 2 d. nutartimi Vilniaus miesto apylinkės teisme pagal ieÅ¡kovės Vilniaus miesto savivaldybės ieÅ¡kinį nagrinėjama civilinė byla buvo prijungta prie Vilniaus apygardos teisme pagal UAB „Nekilnojamojo turto gama“ ieÅ¡kinį nagrinėjamos civilinės bylos Nr. 2-2755-553/2015. II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmėVilniaus apygardos teismas 2015 m. gegužės 18 d. sprendimu ieÅ¡kovės Vilniaus miesto savivaldybės ieÅ¡kinį atmetė, o UAB „Nekilnojamojo turto gama“ ieÅ¡kinį tenkino iÅ¡ dalies, priteisdamas iÅ¡ atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės administracijos ieÅ¡kovei UAB „Nekilnojamojo turto gama“ 391 207 Eur nuostolių atlyginimÄ , 5 proc. dydžio metines procesines palÅ«kanas bei bylinėjimosi iÅ¡laidas.Teismas pažymėjo, kad Vilniaus miesto savivaldybės pareikÅ¡tiems reikalavimams iÅ¡nagrinėti yra aktuali Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013-10-25 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-516/2013.

Teismas akcentavo, kad nepriklausomai nuo esančių bylų procesinių skirtumų, sandorių negaliojimas ir Å¡ioje, ir pirmiau nurodytoje byloje yra grindžiamas tuo pačiu faktiniu pagrindu ir minėtoje byloje Lietuvos Aukščiausiasis Teismas pasisakė ir įvertino kiekvienÄ Vilniaus miesto savivaldybės administracijos nurodytÄ argumentÄ , kuriuo ji grindė sandorių negaliojimÄ . Teismas atkreipė dėmesį, kad kasacinis teismas nurodė, jog nuomos teisių įgijimas neskelbiamų derybų bÅ«du buvo galimas.

Kasacinis teismas vertino, kad savivaldybės administracija, 2009 m. birželio 3 d. informuodama ieÅ¡kovę apie Nuomos sutarties nutraukimÄ , pripažino faktÄ dėl sutarties sudarymo teisėtumo, nurodydama, jog nuomos paslaugų pirkimas buvo vykdomas neskelbiamų derybų bÅ«du pagal nurodytÄ Vyriausybės nutarimÄ . Taigi kasacinės instancijos teismas konstatavo, kad nėra pagrindo sutikti su argumentu, jog Nuomos ir Perleidimo sutartys buvo sudarytos pažeidžiant imperatyviÄ sias teisės normas. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas taip pat nurodė Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 2.84 straipsnio 2 dalyje nustatytÄ galimybę pritarti vieÅ¡ojo juridinio asmens organo ultra vires sudarytam sandoriui (tokiu atveju sandoris pradeda galioti nuo jo sudarymo) ir pripažino pagrįsta iÅ¡vadÄ , kad atsakovė sudarytam sandoriui pritarė ir jį vykdė, todėl neteko teisės jo ginčyti.

Kasacinio teismo teisėjų kolegija vertino, kad argumentai dėl sandorių prieÅ¡taravimo Konkurencijos, Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo, Biudžeto sandaros įstatymų nuostatoms yra pernelyg abstraktÅ«s, pagal turinį neiÅ¡samÅ«s, nesusiję su nagrinėjamos bylos aplinkybėmis ir pareikÅ¡tais reikalavimais.Teismas, įvertinęs, kad Vilniaus miesto savivaldybė, pareikÅ¡dama savarankiÅ¡kÄ ieÅ¡kinį dėl Nuomos ir Perleidimo sutarčių nuginčijimo, jį grindžia tais pačiais argumentais, kokius kasaciniame skunde buvo nurodžiusi Vilniaus miesto savivaldybės administracija, sprendė, kad iÅ¡dėstyti ieÅ¡kovės motyvai nesudaro pagrindo pripažinti niekinėmis arba negaliojančiomis ab initio Nuomos ir Perleidimo sutartis.Teismas sutiko su UAB „Nekilnojamojo turto gama“ nurodytu argumentu, kad jokių konkrečių imperatyvių teisės normų, kurioms prieÅ¡tarautų ginčijami sandoriai, Vilniaus miesto savivaldybė nenurodė.

Teismo vertinimu, Vilniaus miesto savivaldybė neįrodė, kad būtų nustatytas imperatyvus draudimas sudaryti sutartis, neturint savivaldybės tarybos patvirtinto finansavimo bei sutikimo ir jog šie sandoriai būtų prieštaraujantys juridinio asmens tikslams. Teismo vertinimu, byloje nepaneigtos aplinkybės, kad Nuomos sutartis buvo sudaryta tam, jog būtų užtikrintas savivaldybės administracijos materialinis aprūpinimas, skirtas pagrindinei jos veiklai ir funkcijoms vykdyti, taigi ieškovė buvo suinteresuota nuoma.

Teismas pastebėjo, kad nagrinėjamu atveju Vilniaus miesto savivaldybė, reikÅ¡dama alternatyvų reikalavimÄ , siekia jau nutrauktos Nuomos sutarties pakeitimo tokiu bÅ«du, kad joje bÅ«tų nustatyta Å¡alių teisė vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukti Å¡iÄ sutartį ir apribota kitos Å¡alies teisė į nuostolių atlyginimÄ . Teismo vertinimu, toks ieÅ¡kovės reikalavimas yra nepagrįstas, nes reikalaujamas pakeitimas nėra sutarties pakeitimas CK 6.223 straipsnio prasme. Teismas pažymėjo, kad keisti galima tik galiojančios (neatsisakytos) sutarties sÄ lygas, o nagrinėjamu atveju Nuomos sutartis yra nutraukta Vilniaus miesto savivaldybės administracijos iniciatyva, Å¡is sutarties nutraukimas įsiteisėjusiais teismų procesiniais sprendimais yra pripažintas neteisėtu, be to, ieÅ¡kovė neįrodė, jog Nuomos sutarties sÄ lygos nuomotojai suteikė perdėtÄ pranaÅ¡umÄ .Teismas pažymėjo, kad Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2013-10-25 nutartyje konstatavo, jog Vilniaus miesto savivaldybės administracijai neteisėtai nutraukus terminuotÄ Nuomos sutartį, ieÅ¡kovė patyrė nuostolių – negavo pajamų, t. y. nuomos mokesčio, kurį bÅ«tų gavusi atsakovei ir toliau vykdant sutartį, ir tarp ieÅ¡kovės patirtų nuostolių ir atsakovės neteisėtų veiksmų (sutarties nutraukimo) yra priežastinis ryÅ¡ys.

Kasacinis teismas patvirtino, kad teismai pagrįstai priteisė iÅ¡ atsakovės ieÅ¡kovei 820 106,90 Lt negautų pajamų – mokėtinÄ nuomos mokestį nuo 2009 m. birželio 1 d., t. y. dienos, kada atsakovė iÅ¡sikraustė iÅ¡ ieÅ¡kovės patalpų, iki 2009 m. spalio 31 d., t. y. dienos, kada patalpos buvo iÅ¡nuomotos naujam nuomininkui, ir vertino, kad penkių mėnesių terminas, per kurį ieÅ¡kovė surado naujÄ nuomininkÄ , nėra per ilgas. Ä®vertinęs pirmiau nurodytus kasacinio teismo argumentus, teismas priėjo iÅ¡vadÄ , kad nagrinėjamuoju atveju UAB „Nekilnojamojo turto gama“ yra atleista nuo pareigos įrodyti aplinkybes dėl Nuomos sutarties nutraukimo neteisėtumo, priežastinio ryÅ¡io tarp neteisėtų veiksmų ir nuostolių atsiradimo bei teisės į nuostolių atlyginimÄ , tačiau turi pareigÄ Ä¯rodyti nuostolių faktÄ ir dydį.

Teismas pažymėjo, kad į bylÄ pateikti raÅ¡ytiniai įrodymai patvirtina ieÅ¡kovės nurodytas aplinkybes, jog ji ėmėsi įvairių priemonių naujiems nuomininkams surasti – sudarinėjo tarpininkavo sutartis dėl potencialių nuomininkų paieÅ¡kos, įvairiems Å«kio subjektams siÅ«lė patalpų nuomÄ , kreipėsi į ieÅ¡kovę su kvietimu prisidėti ieÅ¡kant patalpų nuomininkų, todėl, teismo nuomone, jis neturi pagrindo spręsti, kad UAB „Nekilnojamojo turto gama“, ieÅ¡kodama naujų nuomininkų, buvo aplaidi.

Teismas nesutiko su atsakovės pozicija, kad kasacinis teismas pirmiau nurodytoje nutartyje iÅ¡sprendė visų nuostolių atlyginimo klausimÄ , nes joje, teismo įsitikinimu, aiÅ¡kiai pasisakyta, jog buvo sprendžiamas klausimas dėl nuostolių, susidariusių per laikotarpį nuo 2009-11-01 iki 2011-06-01, atlyginimo. Teismas pažymėjo, kad atsakovės atsikirtimų motyvai, jog negautų pajamų apskaičiavimas turėjo bÅ«ti susietas su įmonės pelno–nuostolių ataskaita ir kitais finansiniais dokumentais, yra abstraktaus pobÅ«džio ir nepaneigia ieÅ¡kovės pateikto nuostolių apskaičiavimo pagrįstumo, juolab, kad kasacinis teismas tokiu bÅ«du atliktÄ nuostolių apskaičiavimÄ pripažino tinkamu.

Tačiau teismas sprendė, kad yra pagrindas nukrypti nuo visiÅ¡ko nuostolių atlyginimo principo, atsižvelgiant į tai, jog Nuomos sutarties Å¡alys, sudarydamos sutartį deÅ¡imties metų terminui, nenumatė nuomos mokesčio peržiÅ«rėjimo tvarkos, siejant jÄ su rinkos kainų pokyčiais, kaip ir draudimo, kad kaina negali bÅ«ti keičiama. Teismas akcentavo, kad Nuomos sutartį Vilniaus miesto savivaldybės administracija nutraukė ekonominio sunkmečio laikotarpiu, todėl tikėtina, jog vienas esminių faktorių, lėmusių tokius veiksmus, galėjo bÅ«ti lėšų stygius.

Esant tokiai ekonominei situacijai ieÅ¡kovė turėjo pareigÄ bendradarbiauti su atsakove ir imtis visų įmanomų protingų priemonių sutartiniams santykiams iÅ¡saugoti, taigi ir mažinti nuomos kainÄ , tačiau teismo vertinimu, tokių įrodymų byloje nėra. Teismas, atsižvelgdamas į visas nustatytas aplinkybes ir vadovaudamasis teisingumo, protingumo, sÄ Å¾iningumo ir Å¡alių interesų pusiausvyros principais, sprendė, kad yra pagrindas ieÅ¡kovei priteisiamas iÅ¡ Vilniaus miesto savivaldybės administracijos negautas pajamas sumažinti 30 proc.

III. Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į juos argumentai IeÅ¡kovė Vilniaus miesto savivaldybė ir atsakovė Vilniaus miesto savivaldybės administracija apeliaciniame skunde praÅ¡o panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2015 m. gegužės 18 d. sprendimo dalį, kuria atmestas Vilniaus miesto savivaldybės ieÅ¡kinys ir iÅ¡ dalies tenkintas UAB „Nekilnojamojo turto gama“ reikalavimas, ir priimti naujÄ sprendimÄ â€“ Vilniaus miesto savivaldybės ieÅ¡kinį tenkinti, o UAB „Nekilnojamojo turto gama“ reikalavimus dėl nuostolių atlyginimo atmesti visiÅ¡kai.

Apeliaciniame skunde nurodomi šie pagrindiniai argumentai:Teismas pažymėjo, kad Vilniaus miesto savivaldybė ieškinį grindžia tais pačiais argumentais, kaip kasacinio teismo nagrinėtoje byloje savivaldybės administracija, tačiau neįvertino, jog savivaldybė pateikė argumentus dėl kompetencijos pažeidimo (kad savivaldybė nebuvo numačiusi finansavimo iš ginčo sutarties kylantiems įsipareigojimams apmokėti). Teismas nepasisakė ir dėl sandorio prieštaravimo viešojo juridinio asmens tikslams.

Teismas painioja du skirtingus sandorių negaliojimo pagrindus, t. y. prieÅ¡travimÄ imperatyvioms įstatymo normoms ir negaliojimÄ pažeidus juridinio asmens tikslus. IeÅ¡kovė reikalavimÄ grindė tiek CK 1.80 straipsniu, tiek ir 1.82 straipsnio 2 dalimi. Pagal Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2007-01-24 ir 2008-02-13 sprendimus asignavimų valdytojas galėjo prisiimti tam tikrus įsipareigojimus, sudaryti sutartis dėl darbų ir paslaugų atlikimo tik tuo atveju, kai taryba yra patvirtinusi jų finansavimo Å¡altinį.

Šiuo atveju taryba nebuvo numačiusi finansavimo ginčo patalpų nuomai, tad minėtos patalpos išnuomotos neteisėtai. Viešieji juridiniai asmenys gali turėti ir įgyti tik tokias civilines teises ir pareigas, kurios neprieštarauja jų steigimo dokumentams ir veiklos tikslams. Bet koks juridinio asmens sandoris, nenumatytas steigimo ar veiklos dokumentuose, neatitinka jo tikslų. Taigi buvo pažeista ieškovės kompetencija, sudaryti sandoriai prieštarauja viešojo juridinio asmens tikslams.Teismas nenurodė realių pagrindų, leidžiančių teigti, kad Nuomos sutarties pakeitimas negalimas.

CK 6.228 straipsnyje nėra nurodyta, kurios sutarties sÄ lygos gali bÅ«ti keičiamos. Teismas nenurodė teismų praktikos, kuri pagrįstų jo argumentÄ , kad minėta norma skirta sutarčių sÄ lygoms, kurios nustato Å¡alių sutartinių įsipareigojimų turinį, o ne procedÅ«rinio pobūžio, kaip nutraukimo sÄ lygos, nuostatoms keisti. Nuomos sutarties nuostatos aiÅ¡kiai suteikė perdėtÄ pranaÅ¡umÄ nuomotojui – buvo nustatytos tik nuomotojui palankios sutarties nutraukimo sÄ lygos. Nuomininkui nutraukus sutartį jam numatytas ne tik 3 mėnesių nuomos mokesčio dydžio baudos mokėjimas, bet ir atsakomybė dėl nuomotojo patiriamų nuostolių, likus patalpoms tuščioms ar jas iÅ¡nuomojus už mažesnę kainÄ visÄ sutarties galiojimo laikotarpį.

Kadangi patalpos buvo iÅ¡nuomotos vieÅ¡ojo juridinio asmens, tokių sÄ lygų nustatymas akivaizdžiai nesÄ Å¾iningas bei pažeidžiantis vieÅ¡Ä jį interesÄ . Naujiems nuomininkams buvo nustatytos palankesnės sÄ lygos. CK 6.288 straipsnio nuostata taikytina, nustačius, kad sutartis neatitinka sÄ Å¾iningumo bei sÄ Å¾iningos verslo praktikos reikalavimų. Å ioje byloje teismas turėjo bÅ«ti aktyvus, nes sprendžiamas klausimas susijęs su vieÅ¡ojo intereso užtikrinimu, todėl teismui nusprendus, kad vienaÅ¡aliÅ¡ko sutarties nutraukimo įtvirtinimas negalimas nutraukus sutartį, turėjo bÅ«ti nustatytas protingas terminas, už kurį galima reikalauti susidariusių nuostolių (t. y. už penkių mėnesių terminÄ ).Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, priteisdamas UAB „Nekilnojamojo turto gama“ nuomos mokestį už 5 mėnesių terminÄ , vertino laikotarpio pagrįstumÄ , taigi konstatuotina, kad kasacinis teismas galutinai iÅ¡sprendė negautų pajamų atlyginimo klausimÄ ir ieÅ¡kovės nuostoliai atlyginti visiÅ¡kai.

Nuomotojos reikalavimas priteisti nuostolius už naujÄ laikotarpį tenkintas nepagrįstai. Be to, tinkamai neįvertintas ir naujų nuostolių realumas bei protingumas.Nesutiktina su teismo iÅ¡vada, kad priteisiamos negautų pajamų sumos dydis mažintinas tik 30 proc. Pats teismas konstatavo, kad iÅ¡ ieÅ¡kovės pateiktų įrodymų matyti, jog nuomos mokestis ginčui aktualiu laikotarpiu sumažėjo daugiau kaip 30 proc. Taigi nei jeigu bÅ«tų nuspręsta, kad nuostoliai už naujÄ laikotarpį UAB „Nekilnojamojo turto gama“ priteistini, suma turėtų bÅ«ti mažinama kur kas didesniu procentu.

Be to, teismas turėjo skirti ekspertizę ar imtis kitų priemonių siekdamas nustatyti tikrÄ jį žalos dydį, o ne apytiksliai sumažinti nuostolių dydį. IeÅ¡kovė UAB „Nekilnojamojo turto gama“ apeliaciniame skunde praÅ¡o Vilniaus apygardos teismo 2015 m. gegužės 18 d. sprendimÄ pakeisti ir apeliantės ieÅ¡kinį tenkinti visiÅ¡kai. Apeliaciniame skunde nurodomi Å¡ie pagrindiniai argumentai:Teismas nenurodė, kokie į bylÄ pateikti įrodymai patvirtina teismo nurodytÄ aplinkybę, kad patalpų nuomos rinkos kainos ginčui aktualiu laikotarpiu sumažėjo 30 proc.

Apeliantei tik lieka spėlioti, kÄ konkrečiai vertino teismas. Jeigu teismas vertino su kitais nuomininkais sudarytų sutarčių sÄ lygas, apeliantė pabrėžia, kad jos neatspindi rinkos kainų, nes Å¡ios sutartys buvo sudarinėjamos visiÅ¡kai kitomis sÄ lygomis, nei su atsakove. Nuomos kainÄ ir terminÄ atsakovei lėmė tai, kad patalpų įrengimas buvo atliktas pagal jos poreikius ir pageidavimus. Patalpos buvo su visais baldais ir kita atsakovės darbuotojų veiklai reikalinga įranga. O kitiems nuomininkams teko nuomotis esamos bÅ«klės, ne naujas patalpas, pritaikytas vienam nuomininkui, dėl ko teko bendrai naudotis bendro naudojimo patalpomis.

Atsakovei buvo suteikta teisė (be papildomo mokesčio) naudoti 39 požemines automobilių stovėjimo vietas, kitiems nuomininkams tokia teisė nebuvo suteikta ar suteikta mažesne apimtimi. Nustatytos atsakovei sutartyje nuomos kainos nekviestionavo ir kasacinis teismas byloje Nr. 3K-3-516/2013. PrieÅ¡ingai nei teigia teismas, sutarties 4.3 punktas numatė galimybę nuo kiekvienų metų liepos 1 d. perskaičiuoti nuomos mokestį atsižvelgiant į Statistikos departamento nustatytÄ ir paskelbtÄ einamųjų metų Lietuvos vartotojų kainų indeksÄ .

Å ios normos tikslas ir buvo suderinti nuomos mokestį su kintačiomis rinkos kainomis. Taigi nuomos kaina ir negautų pajamų dydis turėjo bÅ«ti įvertinti pagal vartotojų kainų indekso pokyčius. Å alių interesų pusiausvyra reiÅ¡kia ne kÄ kitÄ kaip nuomos mokesčio perskaičiavimÄ ta pačia tvarka tiek infliacijos, tiek defliacijos atvejais. Teismas galėjo negautų pajamų dydį sumažinti tik 4,3856 proc, tačiau tokio reikalavimo atsakovė nereiÅ¡kė, todėl ieÅ¡kovės negautos pajamos sumažintos nepagrįstai.

Atsakovė UAB „Nekilnojamojo turto gama“ atsiliepime į Vilniaus miesto savivaldybės ir jos administracijos apeliacinį skundÄ praÅ¡o apeliacinio skundo netenkinti. Atsiliepimas grindžiamas Å¡iais pagrindiniais argumentais:Apeliantės teigdamos, kad sandoris buvo sudarytas pažeidžiant savivaldybės administracijos teisnumÄ , nenurodo, kokia steigimo dokumentų nuostata, apibrėžianti vieÅ¡ojo administravimo subjektų kompetencijÄ , buvo pažeista. Taip pat neįrodinėjama, kad ginčo sutartis dėl savo pobÅ«džio galėtų prieÅ¡tarauti juridinio asmens tikslams.

Apeliantės ignoruoja ir CK 2.84 straipsnį, pagal kurį jeigu juridinis asmuo vėliau pritaria sandoriui, sandoris galioja nuo jo sudarymo. Å uo atveju apeliantės neabejotinai patvirtino Nuomos sutartį, jÄ vykdydamos ilgiau nei metus. Pastebėtina, kad iÅ¡ esmės tokiais pat argumentais savivaldybės administracija grindė savo kasacinį skundÄ , tačiau teismas šį klausimÄ jau iÅ¡sprendė ir konstatavo, jos sudarytam sandoriui buvo pritarta, o pritarus sutarčiai, nebegalima jos ginčyti.Teismas iÅ¡ esmės konstatavo, kad CK 6.228 straipsniu galima pasinaudoti tol, kol sutartis galioja.

Tokios pozicijos laikomasi ir kasacinio teismo praktikoje. Be to, nuomininkė net nebandė su nuomotoju derėtis dėl Nuomos sutarties sÄ lygų pakeitimo, tiesiog vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukė sutartį. Nutraukimas pripažintas neteisėtu. Vien tai paneigia galimybę Å¡ioje byloje sutartį pakeisti taip, kad jos nutraukimas, kuris jau buvo teismo sprendimu pripažintas neteisėtu, bÅ«tų įteisintas. Akivaizdu, kad kasacinio teismo iÅ¡vados, jog atsakovė neturėjo teisės nutraukti sutartį, turi prejudicinę galiÄ sprendžiant, ar ginčo atveju sutarties sÄ lygos nuomotojai suteikė nepagrįstÄ pranaÅ¡umÄ ir yra pagrindas jas pakeisti.Kasacinio teismo iÅ¡nagrinėtoje byloje buvo pareikÅ¡tas reikalavimas priteisti negautas pajamas už 5 mėnesių laikotarpį. 2009 metų lapkričio mėnesį nuomotoja objektyviai negalėjo reikalauti negautų pajamų už ilgesnį laikotarpį.

Kadangi ginčo ribas apibrėžia bylos Å¡alys, teismas, priteisdamas nuostolius vertino bÅ«tent nuomotojos nurodytÄ laikotarpį. Kasacinio teismo nutartyje nėra jokių argumentų ar motyvų, kad už ilgesnį laikotarpį nei 5 mėnesiai, negautos pajamos negali bÅ«ti priteistos. Apeliantės nepagrįstai teigia, kad kasacinis teismas vertino laikotarpį iki kada ginčo patalpoms buvo surastas pirmasis nuomininkas, kadangi pirmasis nuomininkas sutartį sudarė dar 2009-06-25.Reikalautos negautos pajamos atitiko visas doktrinoje ir teismų praktikoje nurodytas sÄ lygas, nes atsirado dėl savivaldybės administracijos neteisėtų veiksmų nutraukus sutartį, pajamos neabejotinai bÅ«tų gautos, jeigu Å¡alis bÅ«tų tebesieję nuomos santykiai, ir nuomotoja pagrįstai tikėjosi ir iÅ¡ anksto numatė jas gauti.

Å alys dėl nuomos mokesčio buvo aiÅ¡kiai susitarusios sutartyje, taigi nuomotoja bÅ«tent tokio dydžio pajamas pagrįstai tikėjosi gauti. Nė viena iÅ¡ Å¡alių ekspertizės skirti neprašė, o teismas savo iniciatyva Å¡io klausimo spręsti neturėjo. Vilniaus miesto savivaldybė ir savivaldybės administracija atsiliepime į UAB „Nekilnojamojo turto gama“ apeliacinį skundÄ praÅ¡o šį apeliacinį skundÄ atmesti. Atsiliepime nurodomi iÅ¡ esmės analogiÅ¡ki savivaldybės ir jos administracijos apeliaciniame skunde iÅ¡dėstytiems argumentai dėl UAB „Nekilnojamojo turto gama“ priteistų nuostolių, papildomai pažymint, kad, nors apeliantė nurodė, jog su vėlesniais nuomininkais sudarytos nuomos sutarčių sÄ lygos nevertintinos, UAB „Nekilnojamojo turto gama“ nepateikė jokių jos teiginius pagrindžiančių įrodymų – nepateikti nuomos kainos skaičiavimo pagrindimai, nėra duomenų, kad vėlesni nuomininkai reiÅ¡kė pretenzijas ar reikalavo mažesnės kainos dėl patalpų bÅ«klės ir jų pritaikymo konkretiems poreikiams.

Apeliantės taip pat pažymėjo, kad ekonominio sunkmečio ginčo laikotarpiu aplinkybė yra visuotinai žinoma ir darė didelę įtakÄ nuomos kainoms. Nuomotojos nurodytas Nuomos sutarties 4.3 punktas numatė vienaÅ¡alį nuomos mokesčio didinimÄ , o tai negali bÅ«ti laikoma nuomos kainos siejimu su rinkos pokyčiais. Nagrinėjamu atveju rinkos pokyčius nuomos kainų srityje lėmė ne infliacija, o ekonominis sunkmetis, dėl kurio vyko ryÅ¡kus nuomos kainų mažėjimas, o rinkos pokyčiai apima kur kas daugiau veiksnių, nei vartotojų kainų indekso pokyčiai.

IV. Apeliacinės instancijos teismo argumentai ir motyvai Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinių skundų faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliantės Vilniaus miesto savivaldybė ir savivaldybės administracija, prašydamos tenkinti Vilniaus miesto savivaldybės ieškinį ir atmesti UAB „Nekilnojamojo turto gama“ ieškinį, nurodo, kad pirmosios instancijos teismas neįvertino savivaldybės argumentų dėl viešojo juridinio asmens kompetencijos pažeidimo sudarant ginčo Nuomos ir Perleidimo sandorius, o taip pat šių sandorių prieštaravimo juridinio asmens tikslams.

Apeliančių teigimu, teismas taip pat nepagrįstai atsisakė pakeisti nutrauktÄ Nuomos sutartį, akivaizdžiai suteikiančiÄ UAB „Nekilnojamojo turto gama“ pranaÅ¡umÄ nuomininkės atžvilgiu bei neįvertino priteistų nuostolių realumÄ ir protingumÄ . Apeliantės UAB „Nekilnojamojo turto gama“ įsitikinimu, pirmosios instancijos teismas, tenkinęs jos reikalavimus, nepagrįstai sumažino priteistinÄ nuostolių sumÄ 30 procentų. UAB „Nekilnojamojo turto gama“ nuomone, negautų pajamų dydis, įvertinus sutarties nuostatas, galėjo bÅ«ti sumažintas tik 4,3856 procentais, tačiau savivaldybei nepareiÅ¡kus tokio reikalavimo, nuostoliai apskritai neturėjo bÅ«ti sumažinti.

Dėl sandorių neteisėtumo Apeliančių Vilniaus miesto savivaldybės ir Vilniaus miesto savivaldybės administracijos teigimu, Nuomos ir Perleidimo sandoriai neteisėti ir negalioja, nes Vilniaus miesto savivaldybė nebuvo numačiusi finansavimo iÅ¡ ginčo Nuomos sutarties kylantiems įsipareigojimams apmokėti, todėl iÅ¡nuomojus ginčo patalpas, nesant savivaldybės tarybos pritarimo, administracija (asignavimų valdytoja) pažeidė kompetencijÄ . Be to, minėti sandoriai, apeliančių nuomone, negalioja ir dėl jų prieÅ¡taravimo vieÅ¡ojo juridinio asmens veiklos tikslams.CK 1.82 straipsnio 2 dalis nustato, kad viešųjų juridinių asmenų sudaryti sandoriai, prieÅ¡taraujantys jų veiklos tikslams, gali bÅ«ti pripažįstami negaliojančiais.

Kartu pažymėtina, kad šalis, turinti teisę sandorį nuginčyti, gali jį patvirtinti per kitos sandorio Å¡alies arba įstatymų nustatytÄ terminÄ . Patvirtinusi sandorį, Å¡alis netenka teisės jį ginčyti (CK 1.79 straipsnio 1 dalis). Preziumuojama, kad Å¡alis sandorį patvirtino, jeigu po to, kai įgijo galimybę sandorį patvirtinti ar nuginčyti, sandorį visiÅ¡kai ar iÅ¡ dalies įvykdė (CK 1.79 straipsnio 2 dalies 1 punktas).CK 2.84 straipsnio 1 dalis įtvirtina, kad sandoriai, kuriuos sudarė vieÅ¡ojo juridinio asmens valdymo organai, pažeisdami savo kompetencijÄ , nesukelia prievolių juridiniam asmeniui.

Tačiau jeigu juridinis asmuo vėliau pritaria sandoriui, sandoris pradeda galioti nuo jo sudarymo (CK 2.84 straipsnio 2 dalis).Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. spalio 25 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-516/2013, kurios aktualumo Å¡iuo metu nagrinėjamai bylai apeliantės Vilniaus miesto savivaldybė ir jos administracija apeliaciniame skunde neneigė (pastebėdamos tik tai, kad Å¡iuo metu nagrinėjamoje byloje savivaldybė savo ieÅ¡kinyje nurodė ir naujus (kasacinio teismo nenagrinėtus) argumentus), pažymėta, jog Nuomos sutartis buvo vykdoma, mokama už patalpų nuomÄ , savivaldybės administracija naudojosi iÅ¡nuomotomis patalpomis, taigi sudarytam sandoriui buvo pritarta, o pritarus sandoriui, Å¡alis netenka teisės jo ginčyti (CK 1.79 straipsnis).

Taigi, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegijos vertinimu, atsižvelgus į pirmiau nurodytÄ teisinį reguliavimÄ , pagal kurį ir vieÅ¡ojo juridinio asmens sudarytas ginčytinas sandoris gali bÅ«ti vieÅ¡ojo juridinio asmens patvirtintas, netenkant pastarajam galimybės vėliau reikalauti tokį sandorį pripažinti negaliojančiu, taip pat į tai, kad ginčo sandorių patvirtinimo faktas jau yra konstatuotas pirmiau nurodytoje kasacinio teismo iÅ¡nagrinėtoje civilinėje byloje, o taip pat akivaizdus ir iÅ¡ Å¡iuo metu nagrinėjamos bylos medžiagos, apeliantės argumentai dėl sandorių neteisėtumo ir negaliojimo, savivaldybės administracijai pažeidus reikalavimÄ gauti savivaldybės tarybos pritarimÄ (sutikimÄ ) nėra pakankami savivaldybės ieÅ¡kiniui tenkinti.

Minėtos iÅ¡vados ir pirmiau Å¡ioje nutartyje nurodyto teisinio reguliavimo nepaneigia ir apeliančių skunde cituojamos teisės normos dėl vieÅ¡ojo juridinio asmens veiklos tikslų (viešųjų interesų tenkinimas) ir to nulemto specialaus teisnumo, tuo labiau, kad apeliantės aiÅ¡kiai ir konkrečiai neįvardino, kaip ginčo sandoriai, kurie pagal byloje nustatytas aplinkybes buvo sudaryti savivaldybės administracijai aprÅ«pinti, sudaryti sÄ lygas jos funkcijoms vykdyti (taigi ir apeliančių akcentuojamiems vieÅ¡iesiems interesams tenkinti), prieÅ¡taravo savivaldybės steigimo dokumentams ir jos veiklos tikslams.Teisėjų kolegijos vertinimu, ta aplinkybė, kad nuomininkė (savivaldybės administracija) daugiau negu metus laiko naudojosi ginčo patalpomis bei mokėjo nuomos mokestį, patvirtina, jog savivaldybės administracija buvo suinteresuota Å¡ia nuoma, ji jai, kaip jau buvo aptarta pirmiau, buvo reikalinga pagrindinei veiklai ir funkcijoms vykdyti.

Savo ruožtu apeliančių nurodoma aplinkybė, kad prasidėjus ekonominei krizei vykdyti įsipareigojimus pagal tokiÄ Nuomos sutartį buvo netikslinga, o sandorių sudarymo tikslingumo klausimas nebuvo apsvarstytas Vilniaus miesto savivaldybės tarybos, teisėjų kolegijos nuomone, savaime nepakankama sandorio prieÅ¡taravimui vieÅ¡ojo juridinio asmens veiklos tikslams pagrįsti, o taip pat sandorio negaliojimui konstatuoti, kai, kaip jau minėta pirmiau, yra nustatytas sandorio patvirtinimo jo vykdymu faktas. Pastebėtina, kad Vilniaus miesto savivaldybės ir jos administracijos statusas, be kita ko, jų tikslas užtikrinti vieÅ¡uosius interesus, nepaneigia jų prievolės laikytis ir sÄ Å¾iningai vykdyti laisva valia prisiimtus sutartinius santykius.

Aplinkybę, kad sudarydama, vykdydama ir nutraukdama sutartis, savivaldybė veikia ne kaip vieÅ¡ojo administravimo įgaliojimus turinti institucija, bet kaip civiliniuose teisiniuose santykiuose dalyvaujantis vieÅ¡asis juridinis asmuo, pažymėjo ir Lietuvos Aukščiausiasis Teismas civilinėje byloje Nr. 3K-3-516/2013. Savo ruožtu lėšų stygius ir patalpų poreikio pasikeitimas ekonominio sunkmečio metu, teisėjų kolegijos nuomone, besÄ lygiÅ¡kai neatleidžia tokio vieÅ¡ojo juridinio asmens nuo pareigos sÄ Å¾iningai vykdyti jo prisiimtas prievoles ir nelemia tokių sandorių tapimo prieÅ¡taraujančiais juridinio asmens veiklos tikslams.

Ä®vertinusi visas pirmiau nurodytas teisines ir faktines aplinkybes, teisėjų kolegija priėjo iÅ¡vadÄ , kad Vilniaus miesto savivaldybės ir jos administracijos apeliaciniame skunde akcentuojami argumentai dėl tariamo sandorių negaliojimo pažeidus vieÅ¡ojo juridinio asmens kompetencijÄ ir veiklos tikslus, nesudaro pakankamo pagrindo pripažinti skundžiamÄ pirmosios instancijos teismo sprendimÄ nepagrįstu ir (ar) neteisėtu. Papildomai pažymėtina ir tai, kad nors pirmosios instancijos teismas detaliai neaptarė apeliančių argumentų dėl savivaldybės tarybos sutikimo ginčo sutartims finansuoti nebuvimo bei sandorių atitikimo vieÅ¡ojo juridinio asmens veiklos tikslams, iÅ¡ skundžiamo sprendimo turinio, be kita ko pirmosios instancijos teismo akcentuotos aplinkybės dėl esamo sandorių patvirtinimo, darytina iÅ¡vada, kad teismas analizavo bei įvertino visas Vilniaus miesto savivaldybės bei jos administracijos akcentuotas aplinkybes.

Dėl Nuomos sutarties keitimo galimybės Vilniaus miesto savivaldybės ir Vilniaus miesto savivaldybės administracijos įsitikinimu, pirmosios instancijos teismas nepagrįstai atsisakė pakeisti ginčo Nuomos sutartį, nurodant, kad „šalys turi teisę vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukti Å¡iÄ sutartį raÅ¡tu įspėjus kitÄ Å¡alį prieÅ¡ penkis kalendorinius mėnesius, Å¡iuo atveju kompensacijos, netesybos ir pan. mokėjimai yra netaikomi ir nemokami“.Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ginčo Nuomos sutartis buvo nutraukta dar 2009 metais pačios Vilniaus miesto savivaldybės administracijos iniciatyva.

Teismai, inter alia ir Lietuvos Aukščiausiasis Teismas civilinėje byloje Nr. 3K-3-516/2013, tokį vienaÅ¡aliÅ¡kai nuomininkės atliktÄ sutarties nutraukimÄ pripažino neteisėtu, konstatuodami UAB „Nekilnojamojo turto gama“ teisę į nuostolių, patirtų dėl Vilniaus miesto savivaldybės administracijos neteisėtų veiksmų (sutarties nutraukimo), atlyginimÄ .Savo ruožtu Å¡ioje byloje apeliantės siekia jau nutrauktos ir nebegaliojančios sutarties nuostatų pakeitimo pagal CK 6.223 ir 6.228 straipsnius, pakeitimo bÅ«tinumÄ motyvuodamos sutarties suteikiamu nepagrįstu pranaÅ¡umu patalpų nuomotojui (UAB „Nekilnojamojo turto gama“).

Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, įvertinusi pirmosios instancijos teismo ir apeliančių argumentus, taip pat CK 6.223 ir 6.228 straipsnių turinį ir jų taikymo tikslus, sutinka su pirmosios instancijos teismo pozicija, kad pagal minėtus straipsnius galima keisti tik galiojančios (o ne jau nutrauktos) sutarties sÄ lygas. Sutarties sÄ lygų keitimo institutas ir, visų pirma, apeliančų akcentuojama CK 6.228 straipsnyje įtvirtinta norma, leidžianti keisti sutarties sÄ lygas, skirta užtikrinti sutarties Å¡alių interesų pusiausvyrÄ , sÄ Å¾iningumo principo laikymÄ si sutarties vykdymo metu, taip pat iÅ¡saugoti sutartinius santykius, suteikiant Å¡aliai, iÅ¡ kurios pagal sutartį reikalaujama neproporcingo ir neprotingo įsipareigojimo vykdymo, galimybę tokiÄ sutartį vis dėlto įvykdyti (pakeitus nesÄ Å¾iningas sÄ lygas).MinėtÄ iÅ¡vadÄ , teisėjų kolegijos nuomone, patvirtina ir kasacinio teismo praktika, kurioje, nagrinėjant sutarties sÄ lygų keitimo galimybę, pažymėta, kad esant esminei Å¡alių teisių ir pareigų neatitikčiai, bÅ«tų nesÄ Å¾ininga ir neprotinga reikalauti vykdyti sutartį, tokiu atveju Å¡alis, kuri bÅ«tų nukentėjusioji, turi teisę pareikÅ¡ti kitai Å¡aliai, kad atsisako vykdyti tokiÄ sutartį ar tam tikros jos sÄ lygos, tai jos galima atsisakyti vienaÅ¡aliÅ¡kai, nesikreipiant į teismÄ .

CK 6.228 straipsnio 2 dalis suteikia teisę nukentėjusiai Å¡aliai teisę reikalauti teismo tvarka pakeisti sutarties sÄ lygas, taigi nukentėjusi Å¡alis turi pasirinkimÄ : pirma, ji gali iÅ¡ viso atsisakyti sutarties arba tam tikros sÄ lygos; antra, ji gali reikalauti pakeisti sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2014 m. liepos 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-380/2014). Taigi galimas tik vieno iÅ¡ dviejų variantų pasirinkimas – arba pakeitimas ir tolesnis pakeistos sutarties vykdymas, arba atsisakymas.

Savo ruožtu Å¡aliai atsisakius sutarties (arba, tuo labiau, nutraukus sutartį prieÅ¡ daug metų), jos (sÄ lygos) vėlesnis keitimas nebegalimas. Atsižvelgus į tai, pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis dėl atsisakymo keisti jau nutrauktÄ Nuomos sutartį yra visiÅ¡kai pagrįsta ir teisėta.Ä®vertinus pirmiau nurodytÄ aplinkybę, kad sutarties sÄ lygos pakeitimas po sutarties nutraukimo negalimas, apeliančių nurodyti argumentai dėl Nuomos sutarties sÄ lygų ieÅ¡kovei UAB „Nekilnojamojo turto gama“ suteikto nepagrįsto pranaÅ¡umo nuomininkės atžvilgiu, teisėjų kolegijos vertinimu, nagrinėjamo klausimo kontekste nebeturi teisinės reikÅ¡mės, todėl plačiau Å¡ie argumentai Å¡ioje nutarties dalyje nenagrinėjami.

Dėl nuostolių (negautų pajamų) priteisimo Kaip jau buvo teisingai konstatuota pirmosios instancijos teismo ir ko faktiÅ¡kai neginčijo Vilniaus miesto savivaldybė bei jos administracija, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas civilinėje byloje Nr. 3K-3-516/2013 konstatavo tiek Vilniaus miesto savivaldybės administracijos neteisėtus veiksmus, vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukus Nuomos sutartį, tiek priežastinį ryšį tarp atliktų neteisėtų veiksmų bei ieÅ¡kovo patiriamų dėl tokio nutraukimo nuostolių (nuomos mokesčio, kurį ieÅ¡kovė bÅ«tų gavusi atsakovei nenutraukus sutarties, negavimo), todėl UAB „Nekilnojamojo turto gama“ atleista nuo Å¡ių civilinės atsakomybės sÄ lygų pakartotinio įrodinėjimo Å¡ioje byloje.Teisėjų kolegija, įvertinusi minėtÄ 2013 m. spalio 25 d.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartį, nesutinka su apeliančių Vilniaus miesto savivaldybės ir savivaldybės administracijos argumentu, kad kasacinis teismas nurodytoje byloje galutinai iÅ¡sprendė UAB „Nekilnojamojo turto gama“ negautų pajamų priteisimo klausimÄ ir Å¡iuo metu nagrinėjamoje byloje ieÅ¡kovės pareikÅ¡tas reikalavimas dėl nuostolių atlyginimo yra neteisėtas ir negali bÅ«ti tenkintas. IÅ¡ minėtos kasacinio teismo nutarties turinio akivaizdu, kad teisėjų kolegija analizavo tik UAB „Nekilnojamojo turto gama“ nurodytÄ laikotarpį nuo 2009 m. birželio 1 d. (kai savivaldybės administracijos darbuotojai iÅ¡sikraustė iÅ¡ patalpų) iki 2009 m. spalio 31 d. dienos ir praÅ¡omų priteisti už šį laikotarpį nuostolių bei jų dydžio pagrįstumÄ , tačiau kasacinio teismo teisėjų kolegija nutartyje nepasisakė dėl maksimaliai galimo priteisti iÅ¡ savivaldybės administracijos nuostolių dydžio ar maksimalaus laikotarpio ir tuo labiau nekonstatavo, kad negautos pajamos ieÅ¡kovei gali bÅ«ti priteistos tik už 5 mėnesius.

Kita vertus, sutiktina, kad ta aplinkybė, jog kasacinis teismas analizavo, ar penkių mėnesių laikotarpis nelaikytinas per ilgu nuomininkui surasti, o taip pat ar Å¡iuo laikotarpiu nėra pagrindo pripažinti aplaidaus (nepakankamai aktyvaus ir pan.) UAB „Nekilnojamojo turto gama“ elgesio, patvirtina teismo pareigÄ vertinti, ar UAB „Nekilnojamojo turto gama“ nuostolių atlyginimas už naujÄ jos nurodytÄ laikotarpį (nuo 2009 m. lapkričio 1 d. iki 2011 m. birželio 1 d.) bus pagrįstas ir proporcingas, atitiks kertinius sÄ Å¾iningumo, teisingumo bei protingumo principus (CK 1.5 straipsnis).Pagal ginčo Nuomos sutarties 8.2 punktÄ , jeigu sutartis pasibaigia dėl nuomininko kaltės, jis įsipareigoja sumokėti ne tik 3 mėnesių nuomos mokesčio dydžio baudÄ , bet ir atsako už žalÄ , kuriÄ patiria nuomotojas dėl to, kad patalpos, nuomininkui jas atlaisvinus ir grÄ Å¾inus, lieka stovėti tuščios arba turi bÅ«ti iÅ¡nuomotos už mažesnę kainÄ .

Nuomininko atsakomybė lieka galioti iki Å¡ia sutartimi nustatyto nuomos termino, kuris pagal sutarties 1.2.8. punktÄ sudarė 10 metų, skaičiuojamų nuo patalpų nuomininkui perdavimo momento, pabaigos.Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegijos įsitikinimu, įvertinus apeliančių Vilniaus miesto savivaldybės ir administracijos nurodytas aplinkybes, inter alia tai, kad faktiÅ¡kai pagal sudarytos Nuomos sutarties sÄ lygas nuomininkė (savivaldybės administracija) negalėjo atsisakyti nuomojamų patalpų ir nutraukti sutarties visus 10 metų (iÅ¡skyrus atvejį, jei patalpos pasidaro nebetinkamomis naudoti nuomos tikslams arba nuomotojas kliudo naudotis patalpomis pagal paskirtį), taip pat atsižvelgus į visuotinai pripažįstamÄ ekonominės krizės, prasidėjusios 2008 metais ir turėjusios didelę įtakÄ nekilnojamojo turto, darbo ir kitoms rinkoms, įmonių veiklai, vartojimui, aplinkybę (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. gegužės 31 d. nutartį civilinėje byloje Nr.3K-3-265/2011), be kita ko į tai, kad Å¡ių pokyčių nebuvo įmanoma tiksliai numatyti, taip pat atsižvelgusį į CK 6.251 straipsnio 2 dalį, pagal kuriÄ teismas, įvertindamas atsakomybės prigimtį, Å¡alių turtinę padėtį ir jų tarpusavio santykius, gali sumažinti nuostolių atlyginimo dydį, jeigu dėl visiÅ¡ko nuostolių atlyginimo atsirastų nepriimtinų ir sunkių pasekmių, taip pat į kasacinio teismo praktikoje ne kartÄ iÅ¡sakytÄ pozicijÄ , jog ne visada pacta sunt servanda principo besÄ lygiÅ¡kas laikymasis užtikrina Å¡alių interesų pusiausvyrÄ , tam tikrais atvejais jo taikymas gali lemti bendrųjų teisės principų (teisingumo, protingumo, sÄ Å¾iningumo), įtvirtintų CK 1.5 straipsnyje, pažeidimÄ (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2011 m. gegužės 31 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-265/2011; 2012 m. balandžio 10 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-150/2012; 2014 m. liepos 24 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-380/2014, kt.), priėjo iÅ¡vadÄ , kad pagrįstais ir protingais, atitinkančiais kertinius sÄ Å¾iningumo ir teisingumo principus (CK 1.5 straipsnis), nuostoliais gali bÅ«ti laikomi tik nuostoliai, ieÅ¡kovės UAB „Nekilnojamjo turto gama“ patirti ne daugiau kaip už 1 (vienerius) metus nuo sutarties nutraukimo momento.

Teisėjų kolegijos nuomone, UAB „Nekilnojamojo turto gama“ negautų pajamų už visÄ sutartyje numatytÄ 10 metų terminÄ atlyginimas ne tik nepagrįstai perkelia visa ieÅ¡kovės verslo rizikÄ savivaldybės administracijai, bet ir iÅ¡ esmės pažeidžia atsakomybės protingumo, proporcingumo principus, todėl tokios sutarties sÄ lygos vykdymas, teisėjų kolegijos vertinimu, Å¡iuo atveju negali bÅ«ti ginamas, tuo labiau, kad, atsižvelgus į teismų praktikÄ po ekonominės krizės pradžios, teisėjų kolegijos įsitikinimu, nėra pagrindo neabejotinai konstatuoti, jog ieÅ¡kovė bÅ«tų galėjusi gauti tokio pat dydžio nuomos mokestį (61 Lt už 1 kv.

m) visus 10 metų, o atsakovė (savivaldybės administracija) nebÅ«tų galėjusi teismo tvarka pakeisti sutarties sÄ lygų ar įstatymų nustatyta tvarka atsisakyti sutarties. Teisėjų kolegijos vertinimu, vienerių metų terminas yra pakankamas ir protingas naujam (naujiems) nuomininkui (nuomininkams) analogiÅ¡komis sÄ lygomis rasti, savo ruožtu ta aplinkybė, kad per tokį terminÄ rasti nuomininko, sutinkančio mokėti tokį pat mokestį, kokį privalėjo mokėti atsakovė, už nuomojamas patalpas nepavyko, tik pagrindžia aplinkybę, kad rinkos sÄ lygos dėl objektyvių kriterijų (be kita ko ekonominės krizės) pakito, o tokių pasikeitimų rizika negali bÅ«ti visa apimtimi perkelta atsakovei.

Pastebėtina ir tai, kad skirtingai nei nurodė pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime, byloje nėra įrodymu, jog visu laikotarpiu, už kurį Å¡ioje byloje praÅ¡oma priteisti negautas pajamas, ieÅ¡kovė UAB „Nekilnojamojo turto gama“ veikė aktyviai, rÅ«pestingai ieÅ¡kodama naujų nuomininkų jos patalpoms. Visi ieÅ¡kovės veiksmai ieÅ¡kant nuomininkų, patvirtinti teismo minėtų, byloje esančių įrodymų apie tarpininkavimo sutarčių sudarinėjimÄ , patalpų siÅ«lymÄ Ä¯vairiems Å«kio subjektams ir pan. (1 t., 32 – 97 b. l.), atlikti 2009 metais, o duomenų, kokie konkretÅ«s veiksmai buvo atlikti ginčo laikotarpiu nuo 2009 m. lapkričio 1 d. iki 2011 m. birželio 1 d., nėra.Kadangi už pirmuosius nuo ginčo sutarties nutraukimo momento praėjusius penkis mėnesius ieÅ¡kovės patirti nuostoliai jau jai priteisti minėtoje civilinėje byloje (Nr. 3K-3-516/2013), ieÅ¡kovei UAB „Nekilnojamojo turto gama“ iÅ¡ atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės administracijos priteistini nuostoliai už likusius 7 mėnesius, t. y. nuo 2009 m. lapkričio 1 d. iki 2010 m. gegužės 31 d.

Pagal bylos medžiagÄ už šį laikotarpį ieÅ¡kovė iÅ¡ atsakovės, jeigu bÅ«tų ir toliau mokamas 136 912,67 Lt per mėnesį nuomos mokestis, galėjo tikėtis gauti 958 388,69 Lt (277 568,55 Eur) mokestį (be PVM). Byloje esantys duomenys patvirtina, kad už laikotarpį nuo 2009 m. gruodžio 1 d. iki 2010 m. gegužės 31 d. UAB „Nekilnojamojo turto gama“ iÅ¡ Transporto investicijų direkcijos gavo 199 608,60 Lt (be PVM), iÅ¡ UAB „Eco Energy Consult“ už laikotarpį nuo 2010 m. sausio 4 d. iki gegužės 31 d.

– 9 807,24 Lt (be PVM), o iÅ¡ VÅ¡Ä® „Teisinės ir ekonominės informacijos centras“ už laikÄ nuo 2009 m. lapkričio 1 d. iki 2010 m. kovo 15 d. gavo 7 398,39 Lt (be PVM), taigi iÅ¡ viso iÅ¡ naujų nuomininkų per nurodytÄ 7 mėnesių laikotarpį ieÅ¡kovė gavo 216 814,23 Lt (62 793,74 Eur). Atsižvelgiant į tai, kas nurodyta, konstatuotina, kad per laikotarpį nuo 2009 m. lapkričio 1 d. iki 2010 m. gegužės 31 d. UAB „Nekilnojamojo turto gama“ iÅ¡ viso negavo 214 774,81 Eur sumos, kuriÄ bÅ«tų gavusi iÅ¡ savivaldybės administracijos, jeigu sutartis bÅ«tų toliau vykdoma, todėl bÅ«tent Å¡i suma ir turi bÅ«ti priteista ieÅ¡kovei UAB „Nekilnojamojo turto gama“, kaip jos nuostolių, patirtų dėl neteisėto sutarties nutraukimo, atlyginimas.Atsižvelgiant į tai, kad Å¡iuo atveju priteistina nuostolių suma nėra mažinama 30 procentų, kaip kad padarė pirmosios instancijos teismas, UAB „Nekilnojamojo turto gama“ argumentai dėl galimybės mažinti nuostolių dydį tik 4,3856 procento pagal Nuomos sutarties 4.3 punktÄ faktiÅ¡kai nebeturi teisinės reikÅ¡mės. Tačiau siekdama visapusiÅ¡ko apeliacinių skundų motyvų iÅ¡nagrinėjimo, teisėjų kolegija pažymi, kad Nuomos sutarties 4.3 punkte, pagal kurį nuomos mokestis nuomotojo vienaÅ¡aliÅ¡kai keičiamas, jei Lietuvos Respublikos statistikos departamento nustatytas ir paskelbtas einamųjų metų Lietuvos vartotojų kainų indeksas (toliau – ir VKI) yra didesnis nei prieÅ¡ tai ėjusių kalendorinių metų VKI, įtvirtinta galimybė tik didinti (o ne mažinti) nuomos mokestį ir tik nuomotojo vienaÅ¡aliÅ¡ku sprendimu, įvertinus viso labo vienÄ rodiklį – VKI, tačiau Å¡i sÄ lyga, kaip ir nurodė Vilniaus miesto savivaldybė bei administracija, nelaikytina Å¡alių sutartu kainos keitimo tvarkos nustatymu ir tuo labiau, įvertinus sutarties 10.1 punktÄ , pagal kurį leidžiama daryti raÅ¡ytinius sutarties pakeitimus, nelaikytina draudžiančia Å¡alims keisti kainÄ dėl kitų, 4.3 punkte nenurodytų, priežasčių.

Kita vertus, sutiktina su UAB „Nekilnojamojo turto gama“ pozicija, kad byloje nėra pakankamai duomenų, leidžiančių teigti, jog nuomos kainos rinkoje ginčo laikotarpiu sumažėjo bÅ«tent 30 procentų ir Å¡iuo pagrindu mažinti priteistinų nuostolių sumÄ . Savo ruožtu Vilniaus miesto savivaldybė ir jos administracija, teigdamos, kad priteisti nuostoliai, atsižvelgiant į rinkos pokyčius, turėjo bÅ«ti mažinami kur kas didesniu nei 30 procentų dydžiu, ne tik nepateikė Å¡iuos teiginius pagrindžiančių įrodymų, bet net nenurodė tikslaus, jų nuomone taikytino, procento dydžio, o bÅ«tent Å¡ioms apeliantėms tenka pareiga įrodyti jų teigiamas aplinkybes (CPK 178 straipsnis).

Teisėjų kolegijos vertinimu, ta aplinkybė, kad savivaldybė ar savivaldybės administracija yra vieÅ¡asis juridinis asmuo, savaime nereiÅ¡kia, jog jos yra atleidžiamos nuo CPK įtvirtintos įrodinėjimo pareigos, todėl nepagrįstas apeliančių argumentas, kad pats teismas turėjo skirti ekspertizę ar imtis kitų veiksmų žalos dydžiui (ir jo sumažinimo procentui) nustatyti, kai tuo tarpu apeliantės ne tik nereiÅ¡kė tokio praÅ¡ymo (skirti ekspertizę), bet ir neteikė jų argumentų pagrindžiančių įrodymų.Teisėjų kolegija taip pat pažymi, kad atsižvelgus į pirmiau nurodytas aplinkybes, taip pat į tai, jog byloje yra pateikta auditoriaus ataskaita (2 t., 61–64 b. l.), iÅ¡ kurios matyti, kad nerasta jokių neatitikimų tarp UAB „Nekilnojamojo turto gama“ deklaruojamų gautų iÅ¡ naujų nuomininkų pajamų ir faktinės, auditoriaus pagal apskaitos ir kitus dokumentus nustatytos, situacijos, apeliacinės instancijos teismo pirmiau Å¡ioje nutartyje nustatytų, už vienerius metus ieÅ¡kovės patirtų ir jai priteistinų nuostolių mažinti dar 30 procentų ar daugiau nėra jokio faktinio ar teisinio pagrindo, tuo labiau, kad atsakovė, kaip konstatuota kasacinio teismo nutartyje, nebenorėdama tęsti nuomos santykių, nebandė iÅ¡ pradžių tartis dėl sÄ lygų pakeitimo, nebendradarbiavo su ieÅ¡kove, todėl ieÅ¡kovei priteistinų už vienerius metus nuostolių sumažinimas nebeatitiktų Å¡alių interesų pusiausvyros principo.

Remdamasi tuo, kas iÅ¡dėstyta, teisėjų kolegija priėjo iÅ¡vadÄ , kad pirmosios instancijos teismo sprendimas keistinas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 3 punktas), nustatant, jog ieÅ¡kovei UAB „Nekilnojamojo turto gama“ iÅ¡ atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės administracijos priteistinas ne 391 207 Eur, o 214 774,81 Eur nuostolių atlyginimas. Dėl bylinėjimosi iÅ¡laidų CPK 93 straipsnio 5 dalyje įtvirtinta, kad jeigu apeliacinės instancijos teismas pakeičia teismo sprendimÄ , jis atitinkamai pakeičia bylinėjimosi iÅ¡laidų paskirstymÄ .IÅ¡ byloje esančių duomenų nustatytÄ , kad UAB „Nekilnojamojo turto gama“ sumokėjo 23 297 Lt žyminį mokestį už pateiktÄ ieÅ¡kinį ir patyrė 1 615 Lt advokato atstovavimo ieÅ¡kovei pagal jos ieÅ¡kinį pirmosios instancijos teisme iÅ¡laidų.

Patenkinus 38 procentus UAB „Nekilnojamojo turto gama“ ieÅ¡kinio reikalavimų, ieÅ¡kovei UAB „Nekilnojamojo turto gama“ iÅ¡ atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės administracijos priteistina 2 563,97 Eur žyminio mokesčio ir 177,74 Eur atstovavimo iÅ¡laidų atlyginimas. Kitų pirmosios instancijos teisme Å¡alių galimų bylinėjimosi iÅ¡laidų buvimo faktÄ bei dydį patvirtinantys įrodymai į bylÄ nepateikti.Netenkinus UAB „Nekilnojamojo turto gama“ apeliacinio skundo, jos patirtos apeliacinės instancijos teisme iÅ¡laidos dėl Å¡io skundo parengimo ir žyminio mokesčio sumokėjimo nepriteisiamos.

UAB „Nekilnojamojo turto gama“ nepateikus įrodymų, patvirtinančių iÅ¡laidų atsiliepimui į savivaldybės ir administracijos apeliacinį skundÄ parengti buvimo faktÄ bei dydį, bylinėjimosi iÅ¡laidų atlyginimas iÅ¡ Vilniaus miesto savivaldybės ir jos administracijos nepriteistinas. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu, n u t a r i a : Vilniaus apygardos teismo 2015 m. gegužės 18 d. sprendimÄ pakeisti.Priteisti ieÅ¡kovei uždarajai akcinei bendrovei „Nekilnojamojo turto gama“ (j. a. k. 126346081) iÅ¡ atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės administracijos (j. a. k. 188710061) 214 774,81 Eur (dviejų Å¡imtų keturiolikos tÅ«kstančių septynių Å¡imtų septyniasdeÅ¡imt keturių eurų 81 ct) nuostolių atlyginimÄ , 5 procentų dydžio metines palÅ«kanas už priteistÄ 214 774,81 Eur (dviejų Å¡imtų keturiolikos tÅ«kstančių septynių Å¡imtų septyniasdeÅ¡imt keturių eurų 81 ct) sumÄ nuo bylos iÅ¡kėlimo teisme dienos (2011 m. spalio 3 d.) iki teismo sprendimo visiÅ¡ko įvykdymo, taip pat 2 563,97 Eur (du tÅ«kstančiai penki Å¡imtai Å¡eÅ¡iasdeÅ¡imt trys eurai 97 ct) žyminio mokesčio ir 177,74 Eur (vienas Å¡imtas septyniasdeÅ¡imt septyni eurai 74 ct) atstovavimo iÅ¡laidų atlyginimas.KitÄ sprendimo dalį palikti nepakeistÄ .

Teisėjai                                                                                                                                               Rasa Gudžiūnienė Kazys Kailiūnas Egidija Tamošiūnienė