aeacde82-d4e8-4c17-81df-5c8b6bc5dc07 · Vilniaus apygardos teismas

?Civilinė byla Nr. e2A-77-855/2023 Teisminio proceso Nr. 2-68-3-13437-2022-3 Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4.; 2.6.2.1. (S) VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS N U T A R T I S LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU 2023 m. sausio 17 d. Vilnius Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iÅ¡ teisėjų Donatos Kravčenkienės, Kristinos Lysionok ir Renatos Volodko (kolegijos pirmininkės ir pranešėjos), teismo posėdyje apeliacine raÅ¡ytinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo civilinę bylÄ pagal apeliantės (atsakovės) uždarosios akcinės bendrovės „Novum Situm“ apeliacinį skundÄ dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. rugsėjo 28 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieÅ¡kovo J.

G. ieÅ¡kinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Novum Situm“ dėl avanso grÄ Å¾inimo ir netesybų pagal preliminariÄ jÄ sutartį priteisimo. Teismas n u s t a t ė : I. Ginčo esmė 1. IeÅ¡kovas J. G. kreipėsi į teismÄ su ieÅ¡kiniu, praÅ¡ydamas priteisti iÅ¡ atsakovės uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „Novum Situm“ 20 000 Eur avansÄ , 20 000 Eur sutartines netesybas, procesines palÅ«kanas bei bylinėjimosi iÅ¡laidų atlyginimÄ . IeÅ¡kinį grindė Å¡iais pagrindiniais argumentais: 1.1. 2021 m. lapkričio 28 d. tarp ieÅ¡kovo J.

G. ir atsakovės UAB „Novum Situm“ buvo sudaryta preliminari pirkimo-pardavimo sutartis Nr. ŽG10-KL, o 2022 m. kovo 2 d. pasiraÅ¡ytas preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties Nr. ŽG10-KL pratęsimas dėl buto, esančio adresu (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo. Pagrindinė sutartis turėjo bÅ«ti sudaryta iki 2022 m. balandžio 29 d. 1.2. IeÅ¡kovas 2022 m. balandžio 6 d. el. laiÅ¡ku kreipėsi į atsakovę, praÅ¡ydamas pateikti numatytų darbų atlikimui reikiamus dokumentus (leidimus, projektus ir kt. dokumentus, reikalingus darbams atlikti) bei iÅ¡reikÅ¡damas abejones dėl tinkamo įsipareigojimų vykdymo pagal preliminariÄ jÄ sutartį, t. y. dėl to, jog nėra elektros įvado į minimÄ butÄ bei lifto įrengimo iki penkto aukÅ¡to.

Atsakovė 2022 m. balandžio 20 d. pateikė atsakymÄ , kuriame nurodė, jog vėluoja atlikti preliminariojoje sutartyje numatytus darbus – oro Å¡alinimo sistemos įrengimÄ , Å¡arvuotų durų montavimo darbus, betoninių grindų lyginimÄ ir Å¡lifavimÄ . Taigi, atsakovė pripažino, jog vėluoja atlikti darbus, kurie buvo numatyti preliminariojoje sutartyje, dėl to nepakvietė ieÅ¡kovo pasiraÅ¡yti darbų priėmimo-perdavimo akto, minimos sutarties terminui pasibaigus. Atsakovės siÅ«lymas nebaigtus darbus atlikti po pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo, neperkeliant pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties termino ir nekeičiant sandorio sÄ lygų, bÅ«tų itin nenaudingas, kadangi ieÅ¡kovas, įsigijęs butÄ ir sumokėjęs visÄ jo kainÄ , nebeturėtų jokių svertų reikalauti tų darbų atlikimo ir taptų visiÅ¡kai priklausomas nuo atsakovės valios.

Be to, atsakovė nepateikė ieÅ¡kovui notarinės buto pirkimo-pardavimo sutarties projekto suderinimui bei įregistravo butui sutartinę hipotekÄ , nors ieÅ¡kovas tokio sandorio sudarymui sutikimo nedavė. 1.3. Siekdamas geranoriÅ¡kai iÅ¡spręsti kilusius nesutarimus, ieÅ¡kovas pasiÅ«lė atsakovei nutraukti preliminariÄ jÄ sutartį tarpusavio susitarimu iki 2022 m. balandžio 29 d., numatant, kad atsakovė grÄ Å¾ina ieÅ¡kovui jo sumokėtÄ avansinę įmokÄ (20 000 Eur) bei kompensuoja ieÅ¡kovo patirtas iÅ¡laidas buto vertinimui apmokėti per 3 darbo dienas nuo tokio susitarimo sudarymo.

Tokiu atveju ieÅ¡kovas įsipareigojo nereikalauti jokių netesybų ar kitų nuostolių atlyginimo iÅ¡ atsakovės. Tuo atveju, jei atsakovė nesutiktų Å¡alių susitarimu nutraukti preliminariosios sutarties sÄ lygomis, neperdavus ieÅ¡kovui tinkamai atliktų buto pilnos apdailos įrengimo darbų priėmimo-perdavimo aktu ir/ar neperdavus su Å¡ių darbų tinkamo atlikimo įrodymų susijusių dokumentų (pirmiausia - suderinto bei patvirtinto elektros įvado projekto), ir/ar nepateikus pagal preliminariosios sutarties sÄ lygas parengto notarinės pirkimo-pardavimo sutarties projekto, bei dėl to nustatytu terminu nesudarius notarinės pirkimo-pardavimo sutarties, ieÅ¡kovas laikys, kad pirkimo-pardavimo sutartis nesudaryta dėl atsakovės kaltės ir Å¡alių prievolė sudaryti Å¡iÄ sutartį bus pasibaigusi.

Tokiu atveju ieškovas pasiliko teisę reikalauti preliminariojoje sutartyje numatytos baudos. 1.4. Atsakovei iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties termino (2022 m. balandžio 29 d.) neužbaigus dalinės apdailos darbų, nepakvietus sudaryti buto darbų priėmimo-perdavimo akto, nepateikus ieškovo prašomų dokumentų, ieškovas 2022 m. balandžio 30 d. pretenzija konstatavo, kad atsakovė pažeidė preliminariosios sutarties 1.2., 2.3., 4.2.2 – 4.2.3 straipsnius, dėl atsakovės kaltės nebuvo sudaryta notarinė pirkimo-pardavimo sutartis iki preliminariojoje sutartyje nurodyto termino, t. y. 2022 m. balandžio 29 d.

IeÅ¡kovas nurodė atsakovei per 15 kalendorinių dienų grÄ Å¾inti sumokėtÄ avansinę įmokÄ , lygiÄ 20 000 Eur, taip pat kompensuoti ieÅ¡kovo patirtas turto vertinimo (250 Eur, vėliau patikslinta – 200 Eur) ir teisinių paslaugų iÅ¡laidas (603,32 Eur) – iÅ¡ viso 853,32 Eur. Per nurodytÄ terminÄ negrÄ Å¾inus nurodytos avansinės įmokos ir nekompensavus ieÅ¡kovo nurodytų tiesioginių nuostolių, ieÅ¡kovas nurodė reikalausiantis sumokėti sutartines netesybas ir nebeteiks kitų atsakovei palankių pasiÅ«lymų.

Per nurodytÄ terminÄ atsakovė negrÄ Å¾ino sumokėtos avansinės įmokos, o galiausiai nurodė, jog pasiliekÄ jÄ kaip minimalius nuostolius dėl neįvykusio sandorio tarp atsakovės ir ieÅ¡kovo. 1.5. Nesudarius pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties ne dėl pirkėjo kaltės, o dėl atsakovės kaltės, atsakovė privalo grÄ Å¾inti ieÅ¡kovo sumokėtÄ 20 000 Eur avansÄ . Be to, minėtoje preliminariojoje sutartyje Å¡alys susitarė, kad atsakovei pradelsus savo įsipareigojimų vykdymÄ ilgiau kaip 15 kalendorinių dienų, ieÅ¡kovas turi teisę Å¡iÄ sutartį nutraukti dėl atsakovės kaltės ir reikalauti iÅ¡ atsakovės jai iki sutarties nutraukimo sumokėtos sumos grÄ Å¾inimo bei baudos, lygios 20 000 Eur.

Atsakovė netinkamai vykdė savo prievoles pagal preliminariÄ jÄ sutartį, todėl yra pagrindas Å¡ias netesybas priteisti ieÅ¡kovo naudai, o ieÅ¡kovas, praÅ¡ydamas nustatytų netesybų, neturi įrodinėti kokių nors realių turtinių nuostolių patyrimo ir tokių nuostolių dydžio.

2. Atsakovė UAB „Novum Situm“ pateikė atsiliepimÄ , kuriame nurodė, kad su ieÅ¡kiniu nesutinka, prašė ieÅ¡kinį atmesti ir iÅ¡ ieÅ¡kovo priteisti atsakovės patirtas bylinėjimosi iÅ¡laidas. AtsiliepimÄ grindė Å¡iais pagrindiniais argumentais: 2.1. IeÅ¡kovas neįrodė, kad pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės. PrieÅ¡ingai - pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta bÅ«tent dėl ieÅ¡kovo kaltės, todėl ne atsakovė privalo grÄ Å¾inti ieÅ¡kovui 20 000 Eur avansÄ ir sumokėti tokio paties dydžio baudÄ , bet atsakovė turi teisę negrÄ Å¾inti ieÅ¡kovui jo sumokėto 20 000 Eur avanso. 2.2.

IeÅ¡kovas buvo iÅ¡reiÅ¡kęs norÄ sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį 2022 m. balandžio 7 d., tačiau vėliau informavo brokerį, kad Å¡ios sutarties sudaryti nebenori, dėl to atsakovė prašė ieÅ¡kovo informuoti, ar Å¡is sutinka, kad pagrindinė sutartis bÅ«tų sudaryta iki 2021 m. gegužės 1 d. Atsakovė visus darbus atliko iki minėtos preliminariosios sutarties pratęsime numatyto termino. Be to, ieÅ¡kovas nepaneigė aplinkybės, kad atsakovė buvo pasiruoÅ¡usi sudaryti pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį ir ji nebuvo patvirtinta notarine tvarka dėl to, kad ieÅ¡kovas nenorėjo jos sudaryti.

Taigi, sutartis nebuvo sudaryta dėl ieÅ¡kovo kaltės, o ginčo preliminariosios sutarties 5.2. punkte numatyta, kad jei ieÅ¡kovas pradelsia savo įsipareigojimų vykdymÄ ilgiau kaip 15 kalendorinių dienų arba persigalvojo pirkti patalpas, atsakovė turi teisę nutraukti sutartį dėl ieÅ¡kovo kaltės. Tokiu atveju atsakovė įgyja teisę reikalauti 20 000 Eur baudos iÅ¡ ieÅ¡kovo bei negrÄ Å¾inti Å¡io įmokėtų sumų tiek, kiek jos nevirÅ¡ija numatytos baudos dydžio. Vis dėlto, atsakovė ir toliau sutinka sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį ir ginÄÄ užbaigti taikiai. 2.3.

IeÅ¡kovas nei iki sprendimo nepasiraÅ¡yti pagrindinės sutarties, nei vėliau nerodė jokio noro ir pastangų apžiÅ«rėti atliktus darbus ir įsivertinti likusių darbų apimties. Bute yra iÅ¡vedžiota elektros instaliacija, yra gautos elektros prisijungimo sÄ lygos. Atsakovė negali sudaryti elektros tiekimo sutarties ieÅ¡kovo vardu, todėl nepagrįsti ieÅ¡kovo teiginiai, kad elektros įvado klausimas yra neiÅ¡spręstas. PreliminariÄ ja sutartimi atsakovė neįsipareigojo įrengti lifto, toks ieÅ¡kovo reikalavimas yra klaidingas.

Be to, ieÅ¡kovas niekada iÅ¡ anksto prieÅ¡ pagrindinio sandorio sudarymÄ neprašė atsakovės pateikti dokumentus, kurių pareikalavo, kai nusprendė nesudaryti pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties. Notarų biure yra suformuota praktika, kad sutarties projektas Å¡alims yra atsiunčiamas vienÄ dienÄ prieÅ¡ sandorio pasiraÅ¡ymÄ , todėl darbuotojai jo nespėjo pateikti Å¡alims, nes iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo dienos ieÅ¡kovas informavo atsakovę, kad nebenori sudaryti pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties.

Taip pat atsakovės žiniomis ieÅ¡kovas nei karto nesikreipė į notarų biurÄ , nesidomėjo ar iÅ¡ atsakovės pusės yra pateikti visi reikalingi dokumentai sandoriui sudaryti, nesiteiravo ar jos dokumentai (pateikti per brokerį) yra teisingi, neprašė biuro darbuotojų pateikti sutarties projekto susipažinimui. 2.4. Preliminariojoje sutartyje buvo padaryta raÅ¡ybos klaida ir nenurodyta hipoteka, tačiau ieÅ¡kovas žinojo ir buvo brokerio informuotas apie Å¡iÄ hipotekÄ bei Å¡iÄ informacijÄ teikė savo kreditoriui prieÅ¡ pasiraÅ¡ant garantinį raÅ¡tÄ .

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė 3. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2022 m. rugsėjo 28 d. sprendimu ieÅ¡kinį tenkino, priteisė ieÅ¡kovui J. G. iÅ¡ atsakovės UAB „Novum Situm“ 20 000 Eur negrÄ Å¾into avanso, 20 000 Eur sutartinių netesybų, 5 procentų dydžio procesines metines palÅ«kanas už priteistÄ 40 000 Eur sumÄ nuo bylos iÅ¡kėlimo teisme dienos (2022 m. birželio 22 d.) iki teismo sprendimo visiÅ¡ko įvykdymo ir 3 154,70 Eur bylinėjimosi iÅ¡laidų.

4. Pirmosios instancijos teismas, įvertinęs tarp Å¡alių sudarytos preliminarios buto pirkimo-pardavimo sutarties sÄ lygas, konstatavo, jog minėta Å¡alių pasiraÅ¡yta sutartis atitinka visus preliminariosios sutarties požymius ir kvalifikuotina kaip vartojimo sutartis.

5. Tuo aspektu, kokios apimties darbai turėjo bÅ«ti atlikti preliminarios buto pirkimo-pardavimo sutarties 1.2 punkte „Elektra“, dėl ko tarp ieÅ¡kovo ir atsakovės kilo ginčas, pirmosios instancijos teismas, įvertinęs aplinkybes, kad ieÅ¡kovas yra vartotojas, kuris butÄ ketino įsigyti tam, kad jame gyventų su Å¡eima, į tai, kad preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje abstrakčia formuluote buvo nurodyta, kad bus atlikti darbai „elektra“, atskirai nei žodžiu, nei raÅ¡tu pačioje sutartyje neaptarus, jog butas parduodamas be elektros įvado, į tai, kad atsakovė jokių korekcijų dėl preliminariojoje sutartyje iÅ¡vardintų darbų atlikimo neprašė atlikti, be to, atsakovė pati į akcinę bendrovę „Energijos skirstymo operatorius“ (toliau – ESO) kreipėsi su paraiÅ¡ka, pati, kaip ji nurodo, pasirinko, kad projektavimo darbus, reikalingus elektros įvado atvedimui, atliktų ESO, darė iÅ¡vadÄ , kad atsakovė preliminariÄ ja sutartimi įsipareigojo parduoti ieÅ¡kovui butÄ , kuriame butų atlikta ne tik vidinė elektros instaliacija, tačiau ir atlikti kiti elektros darbai, kurie yra reikalingi tam, kad bÅ«tų užtikrintas bute nuolatinis elektros tiekimas, taigi, ir elektros įvado iki buto įrengimas.

Teismas nurodė, kad pati atsakovė teismo posėdžio metu patvirtino, kad elektros įvado šiuo metu nėra, todėl sprendė, kad yra pagrindas konstatuoti, jog preliminariosios sutarties 1.2 punkte nurodyti darbai „elektra“ iki datos, kada buvo sutarta sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį, nebuvo atlikti, taigi, butas neatitinka preliminariojoje sutartyje nustatytų kokybės reikalavimų.

6. Teismas nurodė, kad ginčo objektu Å¡iuo atveju yra bÅ«tent butas, kurį ieÅ¡kovas ketino įsigyti ateityje, tuo tarpu liftas, dėl kurio įrengimo taip pat kilo ginčas, yra tik bendrojo naudojimo objektas. Tačiau teismas, įvertinęs byloje esančius duomenis bei aplinkybes (kad Preliminarios sutarties 10.11 punkte atsakovė nurodė įsipareigojusi liftÄ priduoti iki 2022 m. gruodžio 31 d., kad butas įrengtas palėpėje, kad atsakovės skelbime yra nurodyta, jog bus įrengtas naujas stiklinis liftas), sprendė, kad lifto įrengimas (įsipareigojimas jį įrengti), buvo viena iÅ¡ sÄ lygų, nulėmusių ieÅ¡kovo apsisprendimÄ Ä¯sigyti preliminariojoje sutartyje nurodytÄ turtÄ .

Tad dėl Å¡ios priežasties, artėjant pagrindinės sutarties pasiraÅ¡ymo terminui, ieÅ¡kovas, kaip pirkėjas, iÅ¡ atsakovės reikalaudamas dokumentų, garantuojančių, jog nėra techninių ar kitokių kliūčių ateityje įrengti liftÄ , elgėsi taip, kaip tokioje situacijoje elgtųsi atsakingas pirkėjas. Todėl ieÅ¡kovo nesÄ Å¾iningo elgesio Å¡iuo atveju negalima konstatuoti. PrieÅ¡ingai, atsakovė, atsisakydama ieÅ¡kovui teikti ne tik dokumentus, bet ir bet kokius paaiÅ¡kinimus dėl Å¡ių darbų vykdymo eigos, elgėsi nesÄ Å¾iningai, nors suprato lifto įrengimo praktinę reikÅ¡mę ieÅ¡kovui, todėl tokiomis aplinkybėmis ieÅ¡kovas turėjo pakankamÄ pagrindÄ suabejoti, jog ateityje liftas bus įrengtas, taigi, ir atsisakyti sudaryti pagrindinę buto pirkimo – pardavimo sutartį.

7. Teismas nesutiko su atsakove, kad ieÅ¡kovas, atsisakydamas sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį sutartu laiku ir atsisakydamas pasiraÅ¡yti susitarimÄ dėl darbų atlikimo pratęsimo, elgėsi nesÄ Å¾iningai. Teismas sprendė, kad nustatytas terminas (iki 2022 m. balandžio 29 d.) pagrindinei sutarčiai sudaryti iÅ¡ ieÅ¡kovo pusės nebuvo pažeistas, o ieÅ¡kovas, turėdamas abejonių, ar nupirktas butas ateityje atitiks preliminariojoje sutartyje numatytus reikalavimus, turėjo teisę reikalauti iÅ¡ atsakovės papildomos informacijos bei dokumentų, kurie paÅ¡alintų tokias ieÅ¡kovo abejones.

8. Pirmosios instancijos teismas, atsižvelgęs į tai, kad atsakovė preliminaria sutartimi garantavo, kad sandorio sudarymo metu nėra įkeistas ketinamas parduoti turtas ir kad jis nebus įkeistas tretiesiems asmenims iki pagrindinės sutarties sudarymo, į tai, kad byloje nėra duomenų, įrodančių egzistavus raÅ¡ytiniam susitarimui dėl galimybės atsakovei įkeisti ketinamÄ parduoti turtÄ , konstatavo preliminariosios sutarties 4.2.2-4.2.3 punktų pažeidimÄ . Taip pat, atsižvelgęs į tai, kad ieÅ¡kovas apie hipotekÄ sužinojo tik po preliminariosios sutarties pasiraÅ¡ymo, ieÅ¡kovas yra vartotojas ir jam galėjo bÅ«ti nesuprantami hipotekos pagrindu atsiradę suvaržymai, atsakovė, bÅ«dama sÄ Å¾ininga pardavėja, turėjo pareigÄ suteikti visÄ pirkėjui rÅ«pimÄ informacijÄ , susijusiÄ su buto įkeitimu, tuo labiau, kad hipotekos iÅ¡registravimo klausimai nebuvo aptarti pačioje preliminariojoje sutartyje, o atsakovė Å¡ių sÄ lygų ieÅ¡kovui neatskleidė, teismas tokį atsakovės elgesį vertino kaip nesÄ Å¾iningÄ .

9. Teismas pažymėjo, kad ieÅ¡kovas, turėdamas abejonių, ar jam parduodamas turtas pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties pasiraÅ¡ymo dienÄ atitiks preliminariojoje sutartyje numatytus reikalavimus, įvertinus tai, kad darbai tÄ dienÄ pagal preliminariÄ jÄ sutartį nebuvo atlikti visa apimtimi, turėjo pagrįstÄ teisę atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį sutartu laiku ir atidėti vėlesniam laikui, nes pagal preliminariÄ jÄ sutartį terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti dar nebuvo suėjęs. Teismo vertinimu, atsakovės pasyvus elgesys neteikiant ieÅ¡kovui informacijos apie hipotekos iÅ¡registravimo sÄ lygas laikytinas netinkamu elgesiu ikisutartiniuose santykiuose.

10. Pirmosios instancijos teismas, įvertinęs aplinkybes, jog ieÅ¡kovas 20 000 Eur sumÄ atsakovei sumokėjo kaip perkamo turto kainos dalį, t. y. kaip avansÄ , taip pat kad Å¡i suma atliko prievolės įvykdymo užtikrinimo funkcijÄ , sprendė, jog nagrinėjamu atveju, konstatavus, kad nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės, atsakovė neteko pagrindo disponuoti Å¡iais pinigais ir jie turi bÅ«ti grÄ Å¾inti ieÅ¡kovui kaip be teisinio pagrindo įgytas turtas. Atsižvelgiant į tai teismas konstatavo, kad ieÅ¡kovo reikalavimas jam iÅ¡ atsakovės priteisti 20 000 Eur sumÄ , kuriÄ jis sumokėjo atsakovei kaip avansÄ , yra pagrįstas ir tenkintinas.

11. Teismas, įvertinęs tai, jog atsakovė pradelsė ne tik darbų atlikimo terminus, bet ir terminÄ pagrindinei sutarčiai sudaryti, Å¡iuos pažeidimus laikė patenkančius į Preliminarios sutarties 5.3 punkto taikymo sritį, pagal kuriÄ pirkėjas įgyja teisę reikalauti iÅ¡ pardavėjo baudos. Atsižvelgiant į tai, konstatavus, kad atsakovė pradelsė esminius preliminariojoje sutartyje nustatytus įsipareigojimus, teismas sprendė, kad yra pagrindas ieÅ¡kovui iÅ¡ atsakovės priteisti Preliminariosios sutarties 5.3 punkte sutartas netesybas, ir priteisė iÅ¡ atsakovės ieÅ¡kovui 20 000 Eur baudÄ .

12. Atsižvelgęs į tai, kad sprendimu yra patenkinti visi pagrindiniai ieÅ¡kovo reikalavimai, teismas iÅ¡ atsakovės ieÅ¡kovo naudai priteisė 5 procentų dydžio metines procesines palÅ«kanas už priteistÄ 40 000 Eur sumÄ nuo bylos iÅ¡kėlimo teisme iki teismo sprendimo visiÅ¡ko įvykdymo. Kadangi ieÅ¡kinį patenkino pilna apimtimi, iÅ¡ atsakovės ieÅ¡kovo naudai teismas priteisė pastarojo pirmosios instancijos teisme patirtas 3 154,70 Eur bylinėjimosi iÅ¡laidas. I. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai 13.

Apeliantė (atsakovė) UAB „Novum Situm“ pateikė apeliacinį skundÄ , kuriuo prašė panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. rugsėjo 28 d. sprendimÄ ir priimti naujÄ sprendimÄ â€“ ieÅ¡kovo ieÅ¡kinį atmesti bei priteisti atsakovei visas patirtas bylinėjimosi iÅ¡laidas. PrieÅ¡ingu atveju, netenkinus apeliacinio skundo reikalavimo, prašė Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. rugsėjo 28 d. sprendimÄ pakeisti ir ieÅ¡kovo ieÅ¡kinį tenkinti iÅ¡ dalies – iÅ¡ atsakovės ieÅ¡kovo naudai priteisti 20 000 Eur negrÄ Å¾into avanso, 5 procentų dydžio metines procesines palÅ«kanas už priteistÄ 20 000 Eur sumÄ nuo bylos iÅ¡kėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiÅ¡ko įvykdymo, atmetant ieÅ¡kovo reikalavimÄ dėl 20 000 Eur sutartinių netesybų priteisimo, bei paskirstyti bylinėjimosi iÅ¡laidas.

Apeliacinį skundÄ grindė Å¡iais pagrindiniais argumentais: 13.1. Vartotojo teisių gynimas nėra absoliutus ir negali bÅ«ti traktuojamas kaip bet kokių bylos aplinkybių aiÅ¡kinimas tik pirkėjo naudai, visiÅ¡kai pažeidžiant atsakovės, nors ir verslininkės, teisę tikėtis sÄ Å¾iningo pirkėjo elgesio visame ikisutartinių santykių procese. 13.2. Pirmosios instancijos teismas netinkamai nustatė, dėl kurios iÅ¡ ginčo Å¡alių kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis.

Teismo iÅ¡vada, kad atsakovė pažeidė esminius preliminarioje sutartyje nustatytus įsipareigojimus, ne tik kad nėra teisinga, tačiau ji byloje net nebuvo nustatinėjama. Elektros neįvedimas iki buto nėra Preliminariosios sutarties pažeidimas per se, kadangi Å¡i sutartis nenumatė elektros įvado įrengimo iki buto. Be to, byloje įrodyta, kad buvo sudarytos visos sÄ lygos pirkėjui įsirengti šį įvadÄ : bute yra iÅ¡vedžiota elektros instaliacija, remiantis paruoÅ¡tu projektu; pardavėjo vardu yra gautos elektros prisijungimo sÄ lygos, kurios buvo gautos iki prieÅ¡ pasiraÅ¡ant su pirkėju PreliminariÄ jÄ sutartį; pardavėjas už pirkėjÄ niekada negalėjo pasiraÅ¡yti Å¡ių sÄ lygų, nes, visų pirma, nežino pirkėjo poreikių dėl elektros energijos tiekimo galios, antra, pasiraÅ¡ant PreliminariÄ jÄ sutartį dėl Å¡ių sÄ lygų buvo nesitarta.

PasiraÅ¡ius PreliminariÄ jÄ sutartį pirkėjas niekada neiÅ¡reiÅ¡kė noro, kad pardavėjas, atsižvelgiant į jo poreikius, pasiraÅ¡ytų prisijungimo sÄ lygas. Ne tik Preliminarioji sutartis, bet ir Lietuvos Respublikos įstatymuose nėra įtvirtintos prievolės, kad pardavėjas turi pareigÄ atvesti elektros įvadÄ . Juo labiau pirkėjas puikiai suprato ir jam buvo žinoma, kad jis įsigyja butÄ , kuriam yra įregistruotas 85 proc. baigtumas, daiktÄ Ä¯sigyja neįrengtÄ , todėl butas pagal paskirtį gali bÅ«ti naudojamas tik tada, kai bus įrengtas ir bus pasiraÅ¡ytos sutartys su komunalinių paslaugų teikėjais. 13.3.

Pirmosios instancijos teismas selektyviai atrinko tik kai kuriuos liudytojo (brokerio) parodymus, neįvertinęs kitų parodymų, kurie turi esminę reikšmę byloje. Būtent pirkėjas (ieškovas) 2022 m. balandžio 6 d. ryte informavo brokerį, kad sandorio sutartu 2022 m. balandžio 7 d. laiku sudaryti nebenori. Taigi, būtent ieškovas nepagrįstai vengė sudaryti pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį, todėl ši sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo kaltės.

14. IeÅ¡kovas J. G. pateikė atsiliepimÄ , kuriame nurodė, kad nesutinka su apeliaciniu skundu, prašė jį atmesti ir Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. rugsėjo 28 d. sprendimÄ palikti nepakeistÄ ; priteisti ieÅ¡kovo patirtas bylinėjimosi iÅ¡laidas. AtsiliepimÄ grindė Å¡iais pagrindiniais argumentais: 14.1. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad Preliminariosios sutarties projektÄ pateikė nekilnojamojo turto brokeris, teismo konstatuota, kad atsakovė nesÄ Å¾iningai elgėsi nuslėpdama esminę informacijÄ dėl parduodamo turto kokybės ir savybių, t. y. dėl nesamo elektros įvado, vengė pateikti informacijÄ dėl lifto įrengimo galimybių, neatskleidė fakto, kad parduodamas turtas bus įkeistas, taip pat atsakovė mėgino įrodyti, kad atliktų darbų priėmimo – perdavimo akto sudarymÄ turėjo inicijuoti ieÅ¡kovas, kaip pirkėjas.

Todėl, prieÅ¡ingai nei teigia atsakovė, kaip tik tarp Å¡alių ir kilo ginčas dėl Preliminariosios sutarties sÄ lygų ir jų aiÅ¡kinimo, atitinkamai ir dėl preliminariosios sutarties neįvykdymo priežasčių. Å alys privalo atskleisti viena kitai joms žinomÄ informacijÄ , turinčiÄ esminės reikÅ¡mės sutarčiai sudaryti. Å iuo atveju neatskleista informacija turi esminę reikÅ¡mę. 14.2. IeÅ¡kovas ėmė kelti klausimus, susijusius su elektros įvadu, lifto įrengimu likus kone mėnesiui iki pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo, taip pat atsakovė iki pat civilinės bylos nagrinėjimo nebuvo tiesiogiai patvirtinusi ieÅ¡kovo įtarimo, kad bute vis tik nėra įvesto elektros įvado, o dėl lifto įrengimo galimybių iÅ¡vis nesuteikė jokios informacijos.

Net jei ieÅ¡kovas dėl nurodytų priežasčių ir bÅ«tų atsisakęs sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį „paskutinę minutę“, tai niekaip negalėtų bÅ«ti vertinama kaip „nesÄ Å¾iningas“ ieÅ¡kovo elgesys, kadangi Å¡ias priežastis nulėmė ne ieÅ¡kovo elgesys, o bÅ«tent nesÄ Å¾iningas atsakovės elgesys. IeÅ¡kovas iÅ¡ savo pusės tinkamai vykdė preliminariosios sutarties sÄ lygas (sumokėjo nurodytÄ 20 000 Eur avansÄ ), atsakingai ir aktyviai, kiek leido ieÅ¡kovo, kaip vartotojo supratimas, domėjosi ketinamu įsigyti butÄ , atvykdavo apžiÅ«rėti buto, komunikavo su nekilnojamojo turto brokeriu, dizainere.

Nėra jokio pagrindo teigti, kad ieÅ¡kovas elgėsi nesÄ Å¾iningai atsisakęs sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį dėl to, kad iÅ¡siaiÅ¡kino atsakovo nuslėptÄ /neatskleistÄ informacijÄ apie buto faktinį ir teisinį statusÄ (įskaitant nepateiktÄ informacijÄ dėl lifto įrengimo galimybių). 14.3. Bet kuriam vidutiniam vartotojui/ normalių gebėjimų asmeniui yra aiÅ¡ku, kad asmuo gyvenimui su Å¡eima Vilniaus miesto centre perka bÅ«stÄ su visomis įprastomis komunikacijomis (bent įvadais iki bÅ«sto), o ieÅ¡kovas, sudarydamas preliminariÄ jÄ sutartį net negalėjo įtarti/numatyti (ir neturėjo tokios pareigos), kad sudarant įprastÄ rinkoje sandorį, turėtų rÅ«pintis dėl inžinerinių tinklų įvadų į perkamÄ bÅ«stÄ .

Dalinė buto apdaila įprastai suprantama kaip butas su pertvaromis, tinkuotomis sienomis, iÅ¡vedžiotais elektros ir silpnų srovių taÅ¡kais projekte numatytose vietose, sanitariniame mazge ir virtuvės zonoje, vamzdynais, kurie atvesti iki santechnikos prietaisų vietų, net nedetalizuojant (kaip savaime suprantamo), kad tinklai, vamzdynai yra įrengti, realiai funkcionuojantys ir nenutrÅ«ksta už buto sienų. Dar daugiau – atsakovė pateikė preliminariÄ jÄ sutartį, kurioje nurodoma „pilna“ dalinė apdaila, vadinasi, atsakovė, kaip statytoja, turėjo iÅ¡sikėlusi dar aukÅ¡tesnę kartelę buto įrengimo lygiui, dėl ko ieÅ¡kovui, sudarinėjant preliminariÄ jÄ sutartį ir mokant tokio dydžio avansinę sumÄ , neturėjo kilti net mažiausių abejonių, jog į butÄ nėra atvestas bÅ«tent elektros įvadas.

Akivaizdu, kad oro Å¡alinimo įrenginio, kaip „pilnos dalinės apdailos“ elemento, sumontavimas yra reikÅ¡mingas tik tuo atveju, jei yra teisės aktus atitinkantis maitinimo Å¡altinis, todėl yra savaime suprantama, kad „pilna dalinė apdaila“ apima ne tik iÅ¡vardintus elementus, bet ir paslėptus darbus. 14.4. Pirmosios instancijos teismas nesÄ Å¾iningÄ , netinkamÄ , pasyvų atsakovės elgesį konstatavo ne tik dėl elektros įvado neįvedimo į butÄ , tačiau ir dėl kitų priežasčių: dėl hipotekos fakto atskleidimo, dėl pagrindinės sutarties projekto, lifto neįrengimo, oro Å¡alinimo įrenginio montavimo, darbų priėmimo-perdavimo akto.

Å ios aplinkybės tik papildomai patvirtina, kad atsakovė ikisutartiniuose santykiuose su ieÅ¡kovu nuosekliai elgėsi nesÄ Å¾iningai ir netinkamai ne tik neatskleisdama itin reikÅ¡mingos informacijos dėl nesamo elektros įvado, bet ir dėl kitų aukščiau nurodytų aplinkybių. Pirmosios instancijos teismas savo ruožtu nenustatė jokių aplinkybių, kad pareigÄ elgtis sÄ Å¾iningai bÅ«tų pažeidęs ieÅ¡kovas. Teisėjų kolegija k o n s t a t u o j a: IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir iÅ¡vados 15.

Pagal Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 ir 2 dalių nuostatas, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylÄ , neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, iÅ¡skyrus atvejus, kai to reikalauja vieÅ¡asis interesas ir neperžengus skundo ribų bÅ«tų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai.

Apeliacinės instancijos teismas ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnio 2 dalyje nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.

16. Absoliučių skundžiamo teismo sprendimo negaliojimo pagrindų, numatytų CPK 329 straipsnio 2 dalyje, apeliacinės instancijos teismas nenustatė.

17. Apeliacijos objektÄ nagrinėjamu atveju sudaro pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo ieÅ¡kinys dėl avanso grÄ Å¾inimo ir netesybų pagal preliminariÄ sutartį priteisimo buvo patenkintas pilna apimtimi, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.

18. Bylos duomenimis nustatyta, kad 2021 m. lapkričio 28 d. tarp ieÅ¡kovo J. G. ir atsakovės UAB „Novum Situm“ buvo pasiraÅ¡yta preliminarioji pirkimo – pardavimo sutartis Nr. ŽG-10-KL. Å ia sutartimi atsakovė, kaip pardavėja, įsipareigojo parduoti ir perduoti ieÅ¡kovui, kaip pirkėjui, nuosavybės teise, o ieÅ¡kovas įsipareigojo nupirkti ir priimti nuosavybės teise iÅ¡ atsakovės nekilnojamÄ jį turtÄ â€“ atsakovei nuosavybės teise priklausančias gyvenamÄ sias patalpas / butÄ , esančias adresu (duomenys neskelbtini), bendras projektinis plotas – 69,59 kv. m, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (žr.

Preliminariosios sutarties 1.1 ir 2.2 punktus). Preliminariosios sutarties 3.1 punkte nustatyta, kad pirkėjo mokama bendra kaina už TurtÄ yra lygi 249 000 Eur. Å alys susitarė, kad preliminariosios sutarties pasiraÅ¡ymo dienÄ pirkėjas pardavėjui sumoka 20 000 Eur avansÄ . Byloje ginčo nėra, kad Å¡iÄ sumÄ ieÅ¡kovas atsakovei sumokėjo. Preliminariosios sutarties 1.2 punkte Å¡alys numatė, kad: objektas, apraÅ¡ytas Å¡ios sutarties 2 straipsnyje, parduodamas su pilna daline apdaila. Patalpų statybos darbų užbaigimas ir registravimas registrų centre - 85 proc. baigtumas; darbai bus priimami pasiraÅ¡ant darbų priėmimo – perdavimo aktÄ ; darbų sÄ raÅ¡as: grindinis Å¡ildymas (centrinis-kolektorinis), santechnika, elektra, vidinės pertvaros, sienos tinkuotos, oro Å¡alinimo sistema su oro Å¡alinimo įrenginiu, kondicionieriaus sistemos variniai izoliuoti freono vamzdžiai (vidiniai ir iÅ¡oriniai blokai nebus statomi), 3-jų stiklo paketų mediniai langai , Å¡arvuotos buto durys. 1.3. punktu Å¡alys susitarė, kad pardavėjui priklausantis nekilnojamasis turtas bus parduotas ieÅ¡kovui pagal pirkimo – pardavimo sutartį, kuri bus sudaryta tarp ieÅ¡kovo ir atsakovės. 2.3 punktu sutarties Å¡alys įsipareigojo pasiraÅ¡yti pagrindinę notarine tvarka tvirtinamÄ pirkimo – pardavimo sutartį iki 2022 m. kovo 1 d.

Å alys 2022 m. kovo 2 d. pasirašė Preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties Nr. ŽG10-KL pratęsimÄ . Preliminariosios sutarties 2.3 punkte nurodytÄ terminÄ pratęsė iki 2022 m. balandžio 29 d., susitardami, kad iki Å¡io termino jie privalo pasiraÅ¡yti pagrindinę notarine tvarka tvirtinamÄ pirkimo – pardavimo sutartį. Pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta.

19. Nagrinėjamu atveju byloje kilo ginčas, dėl kurios iÅ¡ Å¡alių kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis. IeÅ¡kovas laikosi pozicijos, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės, kadangi atsakovė nesÄ Å¾iningai elgėsi nuslėpdama esminę informacijÄ dėl parduodamo turto kokybės ir savybių, t. y. dėl nesamo elektros įvado, vengė pateikti informacijÄ dėl lifto įrengimo galimybių, neatskleidė fakto, kad parduodamas turtas bus įkeistas. Anot ieÅ¡kovo, neatskleista informacija turi esminę reikÅ¡mę. Tuo tarpu atsakovė mano prieÅ¡ingai, kad sutartis nebuvo sudaryta bÅ«tent dėl ieÅ¡kovo nesÄ Å¾iningo elgesio nepagrįstai vengiant sutartį sudaryti.

20. Pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime darė iÅ¡vadÄ , kad pagrindinė nekilnojamojo turto – buto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės, atsakovei netinkamai vykdžius esminius Preliminarioje sutartyje nustatytus įsipareigojimus, todėl tenkino ieÅ¡kovo reikalavimus ir jam iÅ¡ atsakovės priteisė 20 000 Eur sumÄ , kuriÄ jis sumokėjo atsakovei kaip avansÄ bei Preliminarios sutarties 5.3 punkte sutartas 20 000 Eur netesybas.

21. Atsakovė nesutiko su tokiomis pirmosios instancijos teismo padarytomis iÅ¡vadomis ir pateikė apeliacinį skundÄ , kuriame laikosi savo pozicijos, kad teismas suabsoliutino pirkėjo, kaip vartotojo, teisių apsaugÄ ir iÅ¡ esmės nenustatė, dėl kurios iÅ¡ Å¡alių kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis.

22. PreliminariÄ ja sutartimi laikomas Å¡alių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sÄ lygomis Å¡alys įsipareigoja ateityje sudaryti kitÄ â€“ pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Preliminariajai sutarčiai, be kitų, yra bÅ«dingas tas ypatumas, kad tokios sutarties Å¡alys neturi teisės reikalauti priverstinio sutarties įvykdymo natÅ«ra – Å¡alims per preliminariojoje sutartyje nustatytÄ terminÄ nesudarius pagrindinės sutarties, prievolė sudaryti Å¡iÄ sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 5 dalis). Vis dėlto Å¡is preliminariosios sutarties ypatumas nereiÅ¡kia, kad Å¡alies atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį, nulemtas subjektyvių – nuo tokios Å¡alies valios priklausančių – priežasčių, nesukelia jai neigiamų teisinių padarinių – ta preliminariosios sutarties Å¡alis, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai Å¡aliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis).

23. Preliminariosios sutarties Å¡alių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, kaip ir bet kuri kita prievolė, kaip ji suprantama pagal CK 6.1 straipsnį, gali bÅ«ti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Netesybos pagal sutartį – sutarties nustatyta pinigų suma, kuriÄ skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta ar netinkamai įvykdyta (CK 6.71 straipsnio 1 dalis). Kasacinis teismas yra iÅ¡aiÅ¡kinęs, kad netesybų, kurios atlieka ir esamų bei bÅ«simų prievolių įvykdymo užtikrinimo funkcijÄ , tikslas – kompensuoti kreditoriaus galimus praradimus neįvykdžius ar netinkamai įvykdžius sutartinius arba ikisutartinius įsipareigojimus.

Å alių teisė iÅ¡ anksto susitarti dėl netesybų reiÅ¡kia, kad kreditoriui nereikia įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi apibrėžtos netesybos laikomos iÅ¡ anksto nustatytais bÅ«simais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali bÅ«ti pripažinti minimaliais nuostoliais. Preliminariosios sutarties Å¡alis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti ir netesybų, kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos Å¡alies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. spalio 12 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007; 2019 m. birželio 4 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-193-469/2019 43 punktÄ ).

24. Civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai:

1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį;

2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi bÅ«ti nepagrįstas. Pažymėtina, kad Å¡ios sÄ lygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties Å¡alies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita Å¡alis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties Å¡alis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties Å¡alies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties Å¡alis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sÄ lyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį.

Civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu Å¡alis ne tik pažeidė preliminariÄ jÄ sutartį, kaip tokio pobÅ«džio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

25. Nagrinėjamu atveju apeliantė nurodo, kad teismas galėjo pripažinti atsakovę kalta dėl pagrindinės sutarties nesudarymo ir įpareigoti grÄ Å¾inti avansÄ bei sumokėti tokio paties dydžio baudÄ tik tuo atveju, jeigu bÅ«tų nustatyta, kad atsakovės padarytas preliminarios sutarties pažeidimas yra esminis. Tačiau apeliacinės instancijos teismas sprendžia, jog nagrinėjamu atveju apskritai nėra pagrindo vertinti atsakovės padaryto sutarties pažeidimo tuo aspektu, ar jis laikytinas esminiu, ar ne CK 6.217 straipsnio pagrindu, atsižvelgiant į jame pateiktus kriterijus, kadangi pačių Å¡alių valia ir susitarimu atitinkamas atvejis, kai viena iÅ¡ Å¡alių pradelsia savo sutartinių įsipareigojimų įvykdymÄ ilgiau kaip 15 kalendorinių dienų, buvo apibrėžtas ir įvardintas, kaip esminis sutarties pažeidimas, be kita ko, sudarantis ir pagrindÄ nutraukti sutartį.

26. Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad pagal kasacinio teismo praktikÄ CK 6.217 straipsnio prasme sutarties pažeidimas gali bÅ«ti laikomas esminiu dviem pagrindais: pirma, pažeidimas gali bÅ«ti laikomas esminiu pagal įstatymÄ ; antra, Å¡alys gali pačios susitarti, kÄ jos laikys esminiu pažeidimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-297/2012). CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nustatyti kriterijai, į kuriuos atsižvelgiant sprendžiama, ar sutarties pažeidimas vertintinas esminiu ar ne, ir tai yra įstatymo nustatyti kriterijai, kurie yra taikomi vertinant tas sutarties sÄ lygas, dėl kurių pažeidimo nėra Å¡alių susitarimo vertinti konkrečias sutarties sÄ lygas ar sutarties pažeidimo aplinkybes kaip pagrindÄ vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukti sutartį (CK 6.217 straipsnio 1, 2 dalys).

Ä®statyme ir sutartyje įtvirtinti vienaÅ¡aliÅ¡ko sutarties nutraukimo pagrindai yra alternatyvÅ«s. Be kita ko, tai reiÅ¡kia, kad jei vienaÅ¡aliÅ¡ko sutarties nutraukimo sutartinis pagrindas pripažįstamas nesÄ Å¾iningu ir negaliojančiu, tai teismas kvalifikuoja, ar tos aplinkybės yra pagrindas vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukti sutartį pagal įstatymÄ (CK 6.217 straipsnio 2 dalis). Sutartinio ir įstatyminio vienaÅ¡aliÅ¡ko sutarties nutraukimo pagrindų taikymo skirtumas yra tik tas, kad teismas netikrina, ar sutartyje įtvirtintas sutarties nutraukimo pagrindas savo pobÅ«džiu atitinka CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintus kriterijus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. balandžio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-244/2013).

27. Nagrinėjamu atveju preliminarios sutarties 5.3 punkte numatyta, kad pardavėjui pradelsus savo įsipareigojimų vykdymÄ ilgiau kaip 15 kalendorinių dienų, pirkėjas turi teisę nutraukti Sutartį dėl pardavėjo kaltės, ir tokiu atveju pirkėjas įgyja teisę reikalauti tiek avanso, tiek baudos, lygios 20 000 Eur, atlyginimo, tuo tarpu preliminarios sutarties 6.2. punkte numatyta, kad jei paaiÅ¡kėja, kad esminiai pareiÅ¡kimai ar garantijos, pateikti Å¡alių viena kitai sutartyje, buvo iÅ¡ esmės neteisingi, melagingi ar klaidinantys arba bet kuri Å¡alis neįvykdo savo esminių įsipareigojimų, nustatytų Å¡ioje sutartyje (o įsipareigojimas iki Å¡alių sulygto termino sudaryti pagrindinę pirkimo pardavimo sutartį neabejotinai laikytinas esminiu įsipareigojimu, sudarančiu apskritai visos preliminarios sutarties pagrindÄ bei esmę), ar vykdo juos netinkamai, nukentėjusi Å¡alis gali pareikÅ¡ti raÅ¡ytinę pretenzijÄ kitai Å¡aliai, kartu nustatydama protingÄ terminÄ , ne trumpesnį nei 15 kalendorinių dienų, pažeidimui nutraukti ar iÅ¡taisyti; jei kaltoji Å¡alis nevykdo nukentėjusios Å¡alies reikalavimų, nukentėjusioji Å¡alis, pasibaigus pretenzijoje nustatytam terminui pažeidimui iÅ¡taisyti, gali vienaÅ¡aliÅ¡kai nutraukti sutartį ir pretenduoti į sutartimi numatytÄ baudÄ ir kitokių sutartimi nustatytų kitos Å¡alies įsipareigojimų vykdymÄ .

28. Nepagrįsti apeliantės argumentai apie tai, kad preliminaria sutartimi nebuvo numatyta ir šalių nebuvo sulygta dėl elektros įvado įrengimo iki buto, todėl atsakovei iki preliminarioje sutartyje nustatyto termino įvado neįrengus, ji negali būti laikoma pažeidusia sutartį.

29. Kasacinio teismo yra ne kartÄ iÅ¡aiÅ¡kinta, jog vykdant sutartį gali paaiÅ¡kėti, kad Å¡alys skirtingai suvokia ir aiÅ¡kina sudarytos sutarties sÄ lygas, kartu ir iÅ¡ sutarties kiekvienai jų kylančias teises bei pareigas. Tokiu atveju Å¡alims (vienai jų) kreipusis į teismÄ ir ginčijant sutarties turinį, teismui kyla pareiga nustatyti, dėl kokių sutarties sÄ lygų kilo ginčas ir, jeigu jos neaiÅ¡kios, jas iÅ¡aiÅ¡kinti, vadovaujantis sutarčių aiÅ¡kinimo taisyklėmis. Å ios taisyklės įtvirtintos CK 6.193–6.195 straipsniuose ir jų aiÅ¡kinimo bei taikymo klausimais pasisakyta Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje.

Kai kyla Å¡alių ginčas dėl konkrečios sutarties turinio, jos sÄ lygų, sutartis turi bÅ«ti aiÅ¡kinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sÄ lygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslÄ , jos sudarymo aplinkybes, į Å¡alių derybas dėl sutarties sudarymo, Å¡alių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikÅ¡mingas aplinkybes. Sutarties sÄ lygos turi bÅ«ti aiÅ¡kinamos taip, kad aiÅ¡kinimo rezultatas nereikÅ¡tų nesÄ Å¾iningumo vienai iÅ¡ Å¡alių.

AiÅ¡kinant sutartį, bÅ«tina vadovautis ir CK1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. liepos 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-357/2012). Subjektyvaus sutarties aiÅ¡kinimo metodo, įpareigojančio aiÅ¡kintis tikruosius Å¡alių ketinimus, o ne vien remtis pažodiniu sutarties teksto aiÅ¡kinimu (objektyvus sutarties aiÅ¡kinimo metodas), taikymÄ lemia reikalavimas, kad kiekviena sutartis bÅ«tų aiÅ¡kinama sÄ Å¾iningai. Dėl to aiÅ¡kinant sutarties sÄ lygas atsižvelgtina ne tik į jų lingvistinę reikÅ¡mę, bet ir įvertinti sutarties Å¡alių elgesį, jų subjektyviÄ nuomonę dėl sutarties sÄ lygų turinio bei sutarties sudarymo metu buvusį sÄ lygų suvokimÄ .

Kita vertus, tai, kad įstatyme neteikiamas prioritetas pažodiniam sutarties aiÅ¡kinimui, nereiÅ¡kia, kad gali bÅ«ti ignoruojamas sutarties tekstas ir jos sÄ lygose vartojamų žodžių ar žodžių junginių bendrinė, visuomenėje nusistovėjusi reikÅ¡mė.

30. Å iuo aspektu pirmosios instancijos teismas itin detaliai ir kruopščiai analizavo preliminarios sutarties sÄ lygas, taikydamas lingvistinį, gramatinį, sisteminį, loginį teisės aiÅ¡kinimo metodus, analizuodamas tikruosius Å¡alių ketinimus, inter alia vartotojo teisių apsaugos kontekste bei visiÅ¡kai pagrįstai sprendė, jog sutartyje abstrakčia formuluote nurodant, kad bus atlikti darbai „elektra“, ir pačioje sutartyje atskirai nei žodžiu, nei raÅ¡tu neaptarus, jog butas parduodamas be elektros įvado į butÄ , turint omeny ir tai, kad Å¡iems darbams atlikti yra reikalingos papildomos iÅ¡laidos ir dokumentai, ieÅ¡kovui, kaip pirkėjui (vartotojui), turėjo bÅ«ti suprantama tik taip, kad bus atlikti ne tik buto vidaus elektros instaliacijos darbai, bet ir visi kiti darbai bÅ«tini tam, kad bute bÅ«tų užtikrintas elektros tiekimas.

Aplinkybės, kad atsakovė nepadariusi jokios korekcijos preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje, tai pat tai, kad pati atsakovė kreipėsi į ESO su paraiÅ¡ka ir pasirinko, kad projektavimo darbus, reikalingus elektros įvado įvedimui, atliktų ESO, patvirtina, kad vis dėlto atsakovė preliminaria sutartimi įsipareigojo parduoti butÄ su elektros įvadu iki buto.

31. Apeliacinės instancijos teismas pritaria pirmosios instancijos teismo motyvuotoms iÅ¡vadoms ir atmesdamas apelianto argumentus papildomai pažymi, kad vien sÄ lygų elektros įvadui įvesti sudarymas / užtikrinimas pirkėjui (ieÅ¡kovui) Å¡iuo atveju negali bÅ«ti vertinamas, kaip preliminariÄ ja sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, susijusių su „elektra“ įvykdymas, nes atsakovės įsipareigojimai Å¡iuo atveju buvo platesni, kÄ be kita ko patvirtinta ir tai, jog:

a) sÄ lygos įrengti elektros įvadÄ egzistavo, kaip neneigė abi Å¡alys, dar iki preliminarios sutarties sudarymo, todėl jeigu, kaip teigia atsakovė, ji nebuvo įsipareigojusi įvesti elektros įvadÄ Ä¯ butÄ , nėra aiÅ¡ku ir logiÅ¡kai paaiÅ¡kinama, kodėl preliminarios sutarties 1.2 punkte, kuriame apibrėžiamas sutarties objektas, prie pardavėjo atliktinų darbų sÄ raÅ¡o nurodomi ir su elektra susiję darbai;

b) sutartyje kalbama apie pardavėjo pareigÄ parduoti butÄ su „pilna daline apdaila“, ir nors toks terminas, kaip sutiko abi Å¡alys, faktiÅ¡kai negalimas, nes apdaila gali bÅ«ti arba dalinė, arba pilna, tačiau nagrinėjamų santykių kontekste, įvertinus tai, kad buvo sulygta dėl 85 procentų buto baigtumo pasiekimo, kad ieÅ¡kovas ketino pirkti bÅ«stÄ Å¡eimos poreikiams patenkinti, realiai jame gyventi su Å¡eima, kad sutartimi atsakovė įsipareigojo įvesti ir užtikrinti visas kitas tinkamai bÅ«sto naudojimui reikalingas komunikacijas ir tinklus (vandentiekį, Å¡ildymÄ , kondicionavimÄ ir t.t.), o ne tik sudaryti sÄ lygas bÅ«simam pirkėjui vėliau tokias komunikacijas ir tinklus pačiam įsirengti, darytina pagrįsta iÅ¡vada, jog „pilna dalinė apdaila“ apėmė ir elektros įvado butui užtikrinimÄ .

Be to, vertinant tai, kad atsakovė į butÄ Ä¯vedė ir užtikrino visas buto naudojimui reikalingas komunikacijas (vandentiekį, Å¡ildymÄ , kondicionavimÄ ir t.t.), laikytini pagrįstais ieÅ¡kovo argumentai, kad Å¡iuo atveju, sudarydamas preliminariÄ sutartį, kurioje nieko nėra nurodyta apie tai, kad į preliminarios sutarties 1.2 punkte, kuriame apibrėžiamas sutarties objektas, pardavėjo atliktinų darbų sÄ raÅ¡e nurodytus su elektra susijusius darbus neįeina elektros įvado į butÄ Ä¯vedimas, be kurio iÅ¡ esmės negalimas buto aprÅ«pinimas elektra, ieÅ¡kovas negalėjo įtarti/numatyti, kad bÅ«tent jam teks rÅ«pintis elektros inžinerinių tinklų įvadu į perkamÄ butÄ .

32. Atkreiptinas dėmesys, kad tame pačiame preliminarios sutarties 1.2 punkte prie atsakovės atliktinų darbų „kondicionieriaus sistemos variniai izoliuoti freono vamzdžiai (vidiniai ir iÅ¡oriniai blokai nebus statomi)“ aiÅ¡kiai ir nedviprasmiÅ¡kai yra nurodyta, kurių darbų atsakovė neįsipareigoja atlikti / neatlikinės, dėl ko nei vienai iÅ¡ Å¡alių nekilo jokių abejonių ir ginčų, prieÅ¡ingai nei Å¡iuo atveju dėl elektros įvado iki buto įvedimo. Pažymėtina ir tai, kad atsakovė ne tik kad preliminarioje sutartyje nieko nėra pažymėjusi apie į jos įsipareigojimų apimtį neva neįeinančius elektros įvado iki buto įvedimo darbus, tačiau to nemini (galimai nutyli) ir nei viename iÅ¡ atsakymų į ieÅ¡kovo jai siųstų pretenzijų dėl įsipareigojimų pagal preliminariÄ sutartį nevykdymo.

33. Atmestini ir apeliantės argumentai, jog bÅ«tent pats ieÅ¡kovas, o ne atsakovė atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį, tÄ iÅ¡reikÅ¡damas dar iki sulygto jos sudarymo termino pasibaigimo atsakovei pateiktame 2022 m. balandžio 6 d. laiÅ¡ke.

34. Apeliacinės instancijos teismas pažymi, kad atsakovė minėtÄ ieÅ¡kovo raÅ¡tÄ vertina atsietai ir izoliuotai nuo jo kitų – tiek ankstesnių, tiek vėlesnių raÅ¡tų / pretenzijų bei veiksmų atsakovės atžvilgiu, iÅ¡ kurių matyti, kad ieÅ¡kovas iÅ¡ esmės visuomet buvo pasiruošęs sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį, tačiau jo abejones ir atsisakymÄ galiausiai tÄ padaryti sÄ lygojo ir lėmė bÅ«tent pačios atsakovės veiksmai, tiksliau neveikimas, neįvykdžius visų įsipareigojimų, bei suteikusios pagrindÄ manyti, kad tokie įsipareigojimai nebus įvykdyti iki termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pabaigos.

35. Pastebėtina, kad 2022 m. balandžio 22 d. raÅ¡te atsakovei, pateiktame dar nesuėjus pagrindinės sutarties sudarymo terminui, ieÅ¡kovas ne tik siÅ«lė atsakovei nutraukti Sutartį Å¡alių susitarimu, bet atsakovei atsisakius tÄ padaryti, prašė iki preliminarioje sutartyje nustatyto termino perduoti pirkėjui atliktų darbų priėmimo – perdavimo aktÄ , aktualius dokumentus, pirkimo – pardavimo sutarties projektÄ , ir įspėjo, kad jai to nepadarius, laikys, jog padarytas esminis sutarties pažeidimas dėl pardavėjo kaltės. IÅ¡ nurodytų aplinkybių galima daryti pagrįstÄ iÅ¡vadÄ , kad ieÅ¡kovas per visÄ preliminarios sutarties galiojimo laikÄ buvo iÅ¡ esmės pasirengęs sudaryti pagrindinę buto pirkimo – pardavimo sutartį, jeigu atsakovė bÅ«tų atlikusi tam bÅ«tinus veiksmus, įvykdžiusi savo sutartinius įsipareigojimus.

Å iuo gi atveju iÅ¡ atsakovės 2022 m. balandžio 20 d., 2022 m. balandžio 28 d. atsakymų į ieÅ¡kovo raginimus ir pretenzijas matyti, kad pažeidimai nebuvo paÅ¡alinti, t. y. ieÅ¡kovui nebuvo pateikti jo praÅ¡omi patvirtinti ir su reikiamomis institucijomis suderinti leidimai/ projektai / kiti dokumentai, reikalingi darbams, kuriuos atlikti atsakovė įsipareigojo preliminaria sutartimi (įskaitant suderintÄ elektros įvado į perkamÄ butÄ projektÄ , suderintÄ lifto iki penkto aukÅ¡to įrengimo projektÄ ), nebuvo iÅ¡sklaidytos ieÅ¡kovo abejonės, ar jam parduodamas turtas pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties pasiraÅ¡ymo dienÄ atitiks preliminarioje sutartyje numatytus reikalavimus.

36. Apeliantė visiÅ¡kai nepagrįstai teigia, jog pirmosios instancijos teismas nelaikė turto įkeitimo, pagrindinės sutarties projekto nepateikimo ieÅ¡kovui, duomenų dėl lifto nepateikimo, oro Å¡alinimo įrenginio nemontavimo atsakovės padarytais pažeidimais. PrieÅ¡ingai nei teigia apeliantė, iÅ¡ pirmosios instancijos teismo sprendimo 35 - 37 punktų matyti, kad teismas aiÅ¡kiai konstatavo preliminarios sutarties 4.2.2-4.2.3 punktų pažeidimus iÅ¡ atsakovės pusės, pastarajai garantavus, kad sandorio sudarymo metu turtas nėra įkeistas ir kad jis nebus įkeistas jokiems tretiesiems asmenims iki pagrindinės sutarties sudarymo, tačiau turtÄ hipoteka įkeitus, negavus raÅ¡ytinio ieÅ¡kovo pritarimo ir Å¡alių sutarimo dėl galimybės atsakovei įkeisti turtÄ , nesuteikus ieÅ¡kovui informacijos apie hipotekÄ ir pan.

Taip pat teismas savo sprendimo 28 punkte aiÅ¡kiai konstatavo, kad atsakovė, atsisakydama ieÅ¡kovui suteikti dokumentus ir apskritai bet kokius paaiÅ¡kinimus dėl lifto įrengimo darbų vykdymo eigos, elgėsi nesÄ Å¾iningai, nors suprato lifto įrengimo praktinę reikÅ¡mę ieÅ¡kovui, tad ieÅ¡kovas tokiomis aplinkybėmis turėjo pakankamÄ pagrindÄ suabejoti, jog ateityje liftas bus įrengtas, taigi atsisakyti sudaryti pagrindinę buto pirkimo – pardavimo sutartį.

37. Apeliacinės instancijos teismas neturi pagrindo nepritarti ir pirmosios instancijos teismo pateiktam preliminarios sutarties 5.3 punkto aiÅ¡kinimui dėl teisės reikalauti iÅ¡ pardavėjo 20 000 Eur baudos ne tik tuo atveju, kai preliminari sutartis pasibaigia jos nutraukimu, bei ir tuo atveju, jei sutartis pasibaigia dėl termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pabaigos, pardavėjui pradelsus įvykdyti savo įsipareigojimus ilgiau kaip 15 dienų. Pirmosios instancijos teismas sprendimo 43 punkte visiÅ¡kai pagrįstai nurodė, kad atsakovė iki pagrindinei buto pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti nustatyto termino visų darbų pagal preliminariÄ sutartį neatliko, todėl butas neatitiko preliminarioje sutartyje nustatytų reikalavimų, tad bÅ«tent dėl Å¡ios ir kitų priežasčių (nesÄ Å¾iningo atsakovės elgesio) dėl atsakovės kaltės laiku nebuvo pasiraÅ¡yta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis.

Esant tokiai situacijai, atsakovei pradelsus ne tik darbų atlikimo terminus, bet ir terminÄ pagrindinei sutarčiai sudaryti, Å¡ie pažeidimai laikytini patenkančiais į preliminarios sutarties 5.3 punkto taikymo sritį, todėl teismas, atsižvelgdamas į teisingumo, sÄ Å¾iningumo, teisėtų lÅ«kesčių principus, visiÅ¡kai pagrįstai sprendė, jog yra pagrindas ieÅ¡kovui iÅ¡ atsakovės priteisti ne tik 20 000 Eur sumokėto avanso, bet ir 20 000 Eur Preliminarios sutarties 5.3 punkte sutartas netesybas (baudÄ ).

Dėl bylos baigties 38. Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs pirmosios instancijos teismo sprendimo turinį, apeliacinio skundo ir atsiliepimo į skundÄ argumentus, nustatytus faktinius bylos duomenis, konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai įvertino byloje surinktų įrodymų visetÄ ir nurodė pakankamus argumentus, materialinės ir procesinės teisės normos pritaikytos tinkamai, teismas nepažeidė įrodymų vertinimo taisyklių, nebuvo nukrypta nuo teismų praktikos, todėl ginčijamas pirmosios instancijos teismo sprendimas yra teisėtas ir pagrįstas, naikinti jo, remiantis apeliaciniame skunde iÅ¡dėstytais argumentais, nėra pagrindo, todėl apeliacinis skundas atmestinas, o skundžiamas sprendimas paliktinas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

39. Kiti apeliacinio skundo argumentai nėra teisiÅ¡kai reikÅ¡mingi, todėl teisėjų kolegija dėl jų plačiau nepasisako. Pažymėtina, jog teismų praktikoje laikomasi nuostatos, kad teismo pareiga pagrįsti priimtÄ procesinį spendimÄ neturėtų bÅ«ti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvienÄ argumentÄ . Atmesdamas apeliacinį skundÄ , apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo visiems motyvams ar esminei jų daliai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008-03-14 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010-06-01 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010; 2010-03-16 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-107/2010 ir kt.).

Dėl bylinėjimosi iÅ¡laidų 40. Atmetus apeliacinį skundÄ ir palikus nepakeistÄ pirmosios instancijos teismo sprendimÄ , apeliantės (ieÅ¡kovės) patirtos bylinėjimosi iÅ¡laidos apeliacinės instancijos teisme nepriteisiamos, tuo tarpu iÅ¡ atsakovės UAB „Novum Situm“ ieÅ¡kovo J. G. naudai priteistinos 1 118,04 Eur bylinėjimosi iÅ¡laidos, patirtos apeliacinės instancijos teisme už atsiliepimo į apeliacinį skundÄ parengimÄ (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 98 straipsnio 1 dalis), kurios pagrįstos teismui pateiktais raÅ¡ytiniais įrodymais ir nevirÅ¡ija Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d.

įsakymu Nr. IR-85 patvirtintose Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamÄ teisinę pagalbÄ (paslaugas) maksimalių dydžių. Vadovaudamasi Civilinio proceso kodekso 325 straipsniu, 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teisėjų kolegija n u t a r i a : Apeliantės (atsakovės) uždarosios akcinės bendrovės „Novum Situm“ apeliacinį skundÄ atmesti. Vilniaus miesto apylinkės teismo 2022 m. rugsėjo 28 d. sprendimÄ palikti nepakeistÄ .

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Novum Situm“ (įmonės kodas 302630463, buv. Kalvarijų g. 129-201, Vilnius) ieškovo J. G. (a. k. (duomenys neskelbtini)) naudai 1 118,04 Eur (vienas tūkstantis vienas šimtas aštuoniolika eurų 4 centai) bylinėjimosi išlaidas, patirtas apeliacinės instancijos teisme. Ši Vilniaus apygardos teismo nutartis įsigalioja nuo jos priėmimo dienos. Teisėjai Donata Kravčenkienė Kristina Lysionok Renata Volodko