TAR.3439BA7F12DC · Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas

1.3.5.2. Dėl masinio vertinimo būdu nustatytos

nekilnojamojo turto mokestinės vertės patikslinimo

Individualaus turto vertinimo dokumente turi atsispindėti

lyginamųjų objektų paskirtys, sandorių datos bei kiti elementai, neabejotinai turintys įtakos lyginamųjų

objektų vertės nustatymui ir vertinamo nekilnojamojo turto vertės nustatymui. Lyginamųjų objektų analizė turi

būti visapusiška, neapsiribojanti vien tik tų objektų kvadratinio metro kainos nurodymu, lyginamųjų objektų

patalpų stovio įvertinimu bendrinėmis sąvokomis, dažniausiai vartojamomis įprastinėje socialinėje aplinkoje. Individualus

vertinimas turi atitikti Turto ir verslo vertinimo

pagrindų įstatymą bei jį lydinčius poįstatyminius teisės aktus.

Administracinė byla Nr. A17–174/2007

Procesinio sprendimo kategorija 12.4

SPRENDIMAS

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2007 m. vasario 15 d.

Vilnius

Lietuvos vyriausiojo administracinio

teismo teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Anatolijaus Baranovo, Nijolės Piškinaitės (kolegijos

pirmininkė) ir Arūno Sutkevičiaus (pranešėjas),

sekretoriaujant Loretai Česnavičienei,

dalyvaujant pareiškėjo atstovams A. L., advokatui Kaziui

Rakauskui,

atsakovo atstovui

Steponui Deveikiui,

viešame teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo

administracinę bylą pagal pareiškėjo

A. L. firmos „Agra“ apeliacinį skundą dėl

Vilniaus apygardos administracinio teismo 2006 m. birželio 27 d. sprendimo administracinėje byloje pagal

pareiškėjo A. L. firmos „Agra“ skundą

atsakovui valstybės įmonei Registrų centrui, tretiesiems

suinteresuotiems asmenims Vilniaus apskrities valstybinei mokesčių inspekcijai, valstybės įmonei Registrų centro

Vilniaus filialui dėl sprendimo panaikinimo ir įpareigojimo

atlikti veiksmus.

Teisėjų kolegija

nustatė:

Pareiškėjas A. L. firma „Agra“ (toliau – ir pareiškėjas, apeliantas)

skundu (b. l. 4–7) kreipėsi į Vilniaus apygardos administracinį teismą, prašydamas

panaikinti atsakovo valstybės įmonės Registrų centro (toliau – ir atsakovas, VĮ Registrų centras) 2006 m. kovo 2

d. sprendimą Nr. (1.31./1133)s-1455, kuriuo nuspręsta

netikslinti masiniu vertinimo būdu nustatytos nekilnojamojo turto (duomenys

neskelbtini), unikalus Nr.

10/990-0127-02-8 (atsakovo sprendime įrašyto 1099-0012-70280), mokestinės

vertės, ir įpareigoti atsakovą patikslinti

masiniu vertinimo būdu nustatytą nekilnojamojo turto, esančio (duomenys

neskelbtini), unikalus Nr. 10/990-0127-02-8 (atsakovo sprendime įrašyto

1099-0012-70280), 2006 m. sausio 22 d. mokestinę

vertę pagal 2006 m. sausio 26 d. turto vertinimo pažymą, nurodant 1 829 000 Lt

mokestinę vertę.

Pareiškėjas nurodė, kad A. L. firma „Agra“ nuosavybės teise (duomenys

neskelbtini), valdo 619,63 kv.m

ploto patalpas, unikalus Nr. 10/990-0127-02-8. Nekilnojamojo turto masinio

vertinimo būdu nustatyta bendra patalpų vertė

– 2 497 984 Lt, yra nepagrįstai didelė. Kadangi nekilnojamojo turto masinio

vertinimo būdu nustatyta bendra patalpų vertė

skiriasi nuo nekilnojamojo turto vertės, nustatytos atliekant individualų

vertinimą, daugiau nei 30 procentų, pareiškėjas

kreipėsi į atsakovą dėl mokestinės vertės patikslinimo ir pateikė 2006 m. sausio 26 d. turto vertinimo ataskaitą,

atliktą A. Cikanavičiaus TŪB „Audito ir turto

vertinimo biuras“. Atsakovas 2006 m. kovo 2 d. raštu

atsisakė tikslinti masiniu vertinimo būdu nustatytą nekilnojamojo turto mokestinę vertę. Atsisakymas tikslinti

mokestinę vertę yra nepagrįstas, nes masinio nekilnojamojo

turto vertinimo metu neobjektyviai nustatytas apmokestinamosios vertės dydis.

Vertinant masiniu būdu nebuvo diferencijuotos

nekilnojamojo turto dalių vertės, neatsižvelgta į palėpės, rūsio patalpų

netinkamumą nuomai, nenurodytos atskirų skirtingų

patalpų vertės. Vadovaujantis Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 9 straipsnio 2 dalies 1 punktu, turto vertinimo ataskaitoje objektas vertintas pagal

skirtingas funkcijas bei vertę turinčias

nekilnojamojo turto dalis, taikytos lyginamosios vertės metodikos, todėl nustatyta žymiai mažesnė rinkos vertė. Bendroji

nekilnojamojo turto, esančio (duomenys neskelbtini), rinkos vertė 2006 m. sausio 22 d. dieną pagal 2006 sausio

26 d. turto vertės pažymą yra 1 829 000 Lt. Atsakovas,

atsisakydamas tikslinti mokestinę vertę, pažeidė Viešojo administravimo

įstatymo 1 straipsnį ir 26 straipsnį.

Atsakovas atsiliepimu į skundą (b. l. 19-20) prašė skundą atmesti.

Atsakovas nurodė, kad 2006 m. kovo 2

d. sprendimu atsisakė tikslinti masiniu vertinimo būdu nustatytą nekilnojamojo turto mokestinę vertę dėl

pareiškėjo pateiktos A. Cikanavičiaus TŪB „Audito ir turto vertinimo biuras“ parengtos 2006 m. sausio 26 d. turto vertinimo

ataskaitos nepakankamumo, nenuoseklumo ir

neatitikimo teisės aktais nustatytiems reikalavimams. Turto vertinimo ataskaita

neatitinka Turto vertinimo metodikos

reikalavimų dėl lyginamosios vertės metodo ar naudojimo pajamų vertės metodo

taikymo, todėl individualus vertintojas

pažeidė Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 23 straipsnio 2 dalies 10

punkto reikalavimą dėl turto vertės nustatymo

pagrindimo. Ataskaitoje nepateikti ir neaptarti lyginamųjų objektų paskirčių, sandorių datų ir kitų rinkos kainos dinamikos

komponentai, todėl nepasiekta išvados patikimumo ir ataskaitos teisinio statuso, nurodyto Turto ir verslo

vertinimo pagrindų įstatymo 24 straipsnyje.

Tretysis suinteresuotas asmuo Vilniaus

apskrities valstybinė mokesčių inspekcija atsiliepimu į skundą (b. l. 17) prašė skundą atmesti kaip nepagrįstą.

Atsiliepime nurodė, kad Vilniaus

apskrities valstybinė mokesčių inspekcija teisiniuose santykiuose tarp A. L. firma „Agra“ ir VĮ Registrų centras dėl nekilnojamojo turto vertės

nustatymo nedalyvavo.

II. Vilniaus apygardos administracinis

teismas 2006 m. birželio 27 d. sprendimu (b. l. 47–49) pareiškėjo skundą atmetė kaip nepagrįstą.

Teismas nurodė, kad pagal

Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 8 straipsnio 2 dalį nekilnojamojo turto mokestine verte gali būti laikoma

nekilnojamojo turto vertė, nustatyta atlikus nekilnojamojo

turto individualų vertinimą. Tačiau nustatant nekilnojamojo turto mokestinę

vertę atsakovui nėra privaloma turto vertė,

nustatyta atlikus nekilnojamojo turto individualų vertinimą. Pareiškėjas

nepateikė teismui pakankamai įrodymų,

patvirtinančių, kad pateikta nekilnojamojo turto (duomenys neskelbtini),

unikalus Nr. 1099-0012-7028, individualaus

vertinimo ataskaita yra pakankama, kad būtų priimtas sprendimas dėl mokestinės vertės patikslinimo. Atsakovas

pagrįstai nurodė, kad vertinant lyginamosios vertės

metodu, pateiktuose vertinimo analoguose nėra nurodytos patalpų paskirtys, nėra

pateiktos analogų sandorių datos, nėra aptarti

kiti kainos komponentai. Vertinant naudojimo pajamų vertės metodu, kapitalizavimo normos rodiklio nustatymas aptartas

teoriškai, bet nepagrįstas rinkos duomenimis ar kitais ekonominiais rodikliais. Nesilaikydamas Turto vertinimo

metodikos 33 punkto ir kitų reikalavimų dėl lyginamosios

vertės metodo ar naudojimo pajamų vertės metodo taikymo, individualus

vertintojas pažeidė Turto ir verslo vertinimo

pagrindų įstatymo 23 straipsnio 2 dalies 10 punkto reikalavimą dėl turto vertės

nustatymo pagrindimo. Ataskaitoje nepateikus ir

neaptarus lyginamųjų objektų paskirčių, sandorių datų ir kitų rinkos kainos dinamikos komponentų, nepasiekta išvados

patikimumo ir ataskaitos teisinio statuso, aptarto

Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 24 straipsnyje. Teismas padarė

išvadą, kad VĮ Registrų centras pagristai

nusprendė netikslinti masiniu vertinimo būdu nustatytos nekilnojamojo turto (duomenys

neskelbtini),

unikalus Nr. 1099-0012-7028, mokestinės vertės. VĮ Registrų centro 2006 m.

kovo 2 d. sprendimas pagrįstas. Teismas

konstatavo, kad nepagrįstas pareiškėjo skundo motyvas, jog atsakovas pažeidė Viešojo administravimo įstatymo 26 straipsnį,

nepatikrindamas faktinių duomenų vietoje. Pareiškėjas

nesikreipė į VĮ Registrų centrą dėl faktinių duomenų patikslinimo, todėl

atsakovas neturėjo pagrindo ir pareigos atlikti

faktinių duomenų patikrinimą vietoje.

III. Pareiškėjas apeliaciniu skundu (b. l. 52–53) prašo panaikinti Vilniaus apygardos

administracinio teismo 2006 m. birželio 27 d.

sprendimą ir patenkinti skundą. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

1. Atsakovas, pažeisdamas Viešojo

administravimo įstatymo 8 straipsnio reikalavimus, sukūrė sąlygas neteisingai vertinti nekilnojamąjį turtą (duomenys

neskelbtini). Į faktinę kainą atsakovas nekreipė dėmesio. Be to, atsakovo pareikšti bei teismo priimti

aiškinimai, jog nebuvo reikalaujama pastatų (duomenys neskelbtini) apžiūrėti

ir tuomet spręsti apie pateiktoje turto vertinimo ataskaitoje nurodytų kainų

pagrįstumą, neatitinka tikrovės.

2. Teismo posėdyje atsakovo pateiktas

VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto mokesčių mokėtojų skundų ir prašymų nagrinėjimo komisijos posėdžio 2006 m.

vasario 28 d. protokolas Nr. 8 įrodo esminius pareiškėjo

firmos, kaip turto savininko, teisių pažeidimus: 1) Protokole nenurodyta, kurią

valandą ir kokiu adresu pareiškėjo ir kitų dar

27 nekilnojamojo turto savininkų skundai buvo numatyti svarstyti; 2) Komisija

be jos narių nuomonių pareiškimo išnagrinėjo skundus,

jų svarstymo neindividualizuodama; 3) Atsakovas nepateikė

Komisijos reglamento, jos narių skaičiaus ir jų paskyrimo dokumentų bei

norminių aktų tuo klausimu.

3. Komisija bei atsakovas, atėmęs

galimybę dalyvauti Komisijos posėdyje, visiškai nesilaikė Viešojo administravimo įstatymo 26 straipsnio reikalavimų.

Todėl nebuvo jokių galimybių patikrinti faktinę nekilnojamojo

turto būklę, atlikti žodinius pareiškimus, duomenis užfiksuoti patikrinimo

akte.

4. Atsakovo ir Komisijos procesiškai

nenusakomi veiksmai atėmė galimybę realiai ginti pareiškėjo firmos mokestinius interesus iki teismo.

Teismo posėdyje pateikus protokolo Nr. 8 tekstą, laiko jo nepagrįstumui iškelti nebuvo.

5. Individualus vertinimas, kuris

atliktas atskirai pastato rūsiui, I ir II aukštams bei pastogei, o taip pat detalūs liudytojo A. C. parodymai

patvirtina pareiškėjo firmos skundo pagrįstumą bei 1 829 000 Lt nekilnojamojo turto mokestinę vertę.

6. Pareiškėjas pažymi, kad galėjo būti

dokumentais patikslintas Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 8 straipsnio 3 dalies taikymas

turto vertinimo ataskaitoje.

Tretysis suinteresuotas asmuo Vilniaus

apskrities valstybinė mokesčių inspekcija atsiliepimu į apeliacinį skundą (b. l.

58) prašo apeliacinį skundą atmesti.

Teisėjų kolegija

konstatuoja:

IV. Pareiškėjas A. L. firma „Agra“ ginčija

statinio vertę, nustatytą masinio nekilnojamojo turto vertinimo būdu ir prašo vadovautis verte, nustatyta atlikus

nekilnojamojo turto individualų vertinimą.

Lietuvos Respublikos nekilnojamojo

turto mokesčio įstatymas nustato nekilnojamojo turto apmokestinimo nekilnojamojo turto mokesčiu tvarką. Pagal

šio įstatymo 8 straipsnio 2 dalį (redakcija, galiojusi

skundžiamo sprendimo priėmimo metu nuo 2006 m. sausio 1 d. iki 2006 m.

balandžio 8 d.) buvo numatyta, kad

„nekilnojamojo turto mokestine verte gali būti laikoma nekilnojamojo turto

vertė, nustatyta atlikus nekilnojamojo turto

individualų vertinimą“. Akivaizdu, jog turto vertintojui suteikiama galimybė

vadovautis nekilnojamojo turto mokestine verte,

nustatyta atlikus nekilnojamojo turto individualų vertinimą, tačiau tai nėra įstatymų leidėjo įtvirtintas ir turto vertintojui

nukreiptas besąlyginis paliepimas. Galimybė nekilnojamojo

turto mokestį skaičiuoti pagal individualaus turto vertintojo nustatytą

nekilnojamojo turto vertę įgyvendintina tuo

atveju, kai nekilnojamojo turto vertė, nustatyta atliekant masinį nekilnojamojo

turto vertinimą, skiriasi nuo nekilnojamojo

turto vidutinės rinkos vertės, nustatytos atlikus nekilnojamojo turto individualų vertinimą, daugiau kaip 20 procentų. Tačiau

procentinis skirtumas turi būti pagrįstas taip, kad turto vertintojui, atliekančiam turto vertinimą masinio

nekilnojamo turto vertinimo būdu, nekiltų abejonių dėl individualaus turto įvertinimo išvados dėl vertės

nustatymo. Individualaus turto vertinimo dokumente turi atsispindėti lyginamųjų objektų paskirtys, sandorių datos

bei kiti elementai, neabejotinai turintys įtakos lyginamųjų objektų vertės nustatymui ir vertinamo nekilnojamojo turto

vertės nustatymui. Lyginamųjų objektų analizė

turi būti visapusiška, neapsiribojanti vien tik tų objektų kvadratinio metro

kainos nurodymu ar panašiai, lyginamųjų

objektų patalpų stovio įvertinimu bendrinėmis sąvokomis, dažniausiai

vartojamomis įprastinėje socialinėje

aplinkoje. Individualus vertinimas turi atitikti Turto ir verslo vertinimo

pagrindų įstatymą bei jį lydinčius

poįstatyminius teisės aktus.

V. Prašydamas panaikinti skundžiamą

sprendimą, pareiškėjas tarp kitų argumentų nurodo ir procedūrinius pažeidimus, jo nuomone, sąlygojusius

nepagrįsto sprendimo priėmimą.

Mokesčių mokėtojų skundai dėl

nustatytos nekilnojamojo turto mokestinės vertės ir prašymai dėl individualiu vertinimo būdu nustatytos

nekilnojamojo turto vertės naudojimo apskaičiuojant mokestinę vertę, pateikiami turto vertintojui per vieną mėnesį nuo

nekilnojamojo turto mokestinės vertės nustatymo. Šiuos skundus ir prašymus turto vertintojas išnagrinėja ir priima

sprendimą per vieną mėnesį nuo skundo ar prašymo

gavimo dienos, kuris gali būti skundžiamas Administracinių bylų teisenos

įstatymo nustatyta tvarka (Nekilnojamojo turto

mokesčio įstatymo 10 str. 1 d. redakcija, galiojusi 2006 m. vasario 28 d.

protokolinio sprendimo ir 2006 m. kovo 2 d.

sprendimo priėmimo metu; b. l. 8, 29–31). Ši teisės norma bei kitos, įtvirtintos Nekilnojamojo turto mokesčio įstatyme, nenumatė

detalesnės tvarkos dėl tokio pobūdžio skundų ir prašymų

nagrinėjimo.

Valstybės įmonės Registrų centro

direktoriaus 2005 m. gruodžio 30 d. įsakymu patvirtintas Nekilnojamojo turto mokesčių mokėtojų skundų ir prašymų

nagrinėjimo komisijos darbo reglamentas -norminis

teisės aktas, kuris „Valstybės žiniose“ nepaskelbtas, todėl nepatenka į

taikytinų teisės aktų sistemą (Įstatymų ir

kitų teisės aktų skelbimo ir įsigaliojimo tvarkos įstatymo 3 str. 2 d., 11 str.

2 d.). Svarstydamas A. L. firmos „Agra“

prašymą dėl nekilnojamojo turto vertės pripažinimo pagal individualų vertinimą,

atsakovas privalėjo vadovautis tik Nekilnojamojo

turto mokesčio įstatymu ir kitais galiojančiais teisės aktais, reglamentavusiais viešojo administravimo subjekto veiklos

principus bei pagrindus, nagrinėjant asmenų prašymus

ir skundus. Vienas iš tokių teisės aktų – Viešojo administravimo įstatymas.

Viešojo administravimo įstatymo 2

straipsnio 1 dalyje (redakcija ginčijamo sprendimo priėmimo metu) buvo pasisakyta, jog šis įstatymas

apibrėžia Lietuvos Respublikos viešojo administravimo subjektus, jų veiklos principus, nustato administracinio reglamentavimo,

viešųjų paslaugų teikimo administravimo bei institucijų

vidaus administravimo pagrindus, taip pat administracines procedūras ir

prievoles nagrinėjant bei sprendžiant asmenų

prašymus ir skundus. To paties įstatymo 8 straipsnio 1 dalis reikalavo, kad

individualus administracinis sprendimas būtų

grindžiamas nustatytais faktais ir teisės aktų normomis. Išdėstytos nuostatos

leidžia teigti, jog gavus asmens prašymą ar skundą

dėl viešojo administravimo subjekto priimto teisės akto ar veiksmų teisėtumo, dėl šio subjekto atsisakymo atlikti jo

kompetencijai priskirtus veiksmus teisėtumo ir pagrįstumo

ar vilkinimo atlikti tokius veiksmus buvo būtina priimti individualų

administracinį sprendimą. Tokio sprendimo

turinys, nesant išimčių, papildymų, numatytų kituose teisės aktuose, turėjo

atitikti Viešojo administravimo įstatymo 8

straipsnyje išdėstytus reikalavimus, t. y. buvo būtina sprendimą pagrįsti

nustatytais faktais ir teisės aktų normomis, aiškiai

suformuluoti nustatytas arba suteikiamas teises ir pareigas, nurodyti sprendimo apskundimo tvarką, o sprendimas turėjo

būti pasirašytas jį priėmusios institucijos vadovo,

jo pavaduotojo, ar įgalioto asmens ir patvirtintas institucijos antspaudu.

Valstybės įmonės Registrų centro

nekilnojamojo turto mokesčių mokėtojų skundų ir prašymų nagrinėjimo komisijos 2006 m. vasario 28 d. protokolinis

sprendimas, dėl nepripažinimo individualaus turto mokestinės vertės nustatymo, remiantis individualaus turto

vertintojo išvada, priimtas ne tik pareiškėjo firmos

atžvilgiu. Kaip teisingai pažymėta apeliaciniame skunde, jis nėra

individualizuotas, o tai prieštarauja Viešojo

administravimo įstatymo minėtoms nuostatoms.

Skundžiamas valstybės įmonės Registrų

centro 2006 m. kovo 2 d. aktas, sukeliantis teisines pasekmes pareiškėjui, taip pat neatitinka Viešojo

administravimo įstatymo keliamų reikalavimų, jau pirmiau išdėstytų ir nebekartotinų, individualiam administraciniam

sprendimui (apsiribota bendrais pastebėjimais, jog pateikta nekilnojamojo turto individualaus vertinimo

ataskaita nėra pakankama, tačiau kokiems teisės aktams ir jų nuostatoms ji prieštarauja, nepažymėta. Nurodoma

sprendimą esant priimamą Nekilnojamojo turto mokesčių

mokėtojų skundų ir prašymų nagrinėjimo komisijos teikimu, bet tokio teikimo

nėra, nes pati Komisija priėmė sprendimą dėl

netikslinimo masiniu vertinimo būdu nustatyto turto mokestinės vertės). Taigi 2006 m. kovo 2 d. aktas negali būti pripažintas

teisėtu (b. l. 8).

Nepaisymas pagrindinių taisyklių, turėjusių

užtikrinti objektyvų visų aplinkybių įvertinimą, galimai nulėmė nepagrįstus tiek valstybės įmonės Registrų

centro, tiek Vilniaus apygardos administracinio teismo

sprendimus. Tai suponuoja apeliacinio skundo ir skundo tenkinimą, tačiau tik iš

dalies, siekiant, kad ginčas dėl nekilnojamojo

turto vertės būtų išspręstas, laikantis įstatymų nustatytos tvarkos

(Administracinių bylų teisenos įstatymo 89

str. 1 d. 3 p.). Tokia faktinė aplinkybė atima galimybę vertinti ginčo turto

individualaus vertinimo išvadą dėl mokestinės vertės,

todėl pastaruoju aspektu nebepasisakytina.

Vadovaudamasi Administracinių bylų

teisenos įstatymo 140 straipsnio 1 dalies 2 punktu, teisėjų kolegija

nusprendžia:

Pareiškėjo A. L. firmos „Agra“

apeliacinį skundą patenkinti iš dalies.

Vilniaus apygardos administracinio

teismo 2006 m. birželio 27 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą.

Valstybės įmonės Registrų centro 2006

m. kovo 2 d. sprendimą „Dėl mokestinės vertės“ panaikinti ir įpareigoti valstybės įmonę Registrų centrą iš naujo

išnagrinėti prašymą dėl nekilnojamojo turto vertės nustatymo.

Sprendimas neskundžiamas.

_________________