3K-3-223-684/2015 · Lietuvos Aukščiausiasis Teismas

Civilinė byla Nr. 3K-3-223-684/2015 (S)

Teisminio proceso Nr. 2-55-3-02716-2012-6

Procesinio sprendimo kategorijos: 42.8; 42.11.2; 114.11

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2015 m. balandžio 17 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Alės Bukavinienės, Virgilijaus Grabinsko (pranešėjas) ir Antano Simniškio (kolegijos pirmininkas),

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo akcinės bendrovės „BLRT Grupp Invest“ kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. rugpjūčio 7 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo G. N. ieškinį atsakovui akcinei bendrovei „BLRT Grupp Invest“ dėl skolos priteisimo ir atsakovo akcinės bendrovės „BLRT Grupp Invest“ priešieškinį ieškovui Giedriui Nagiui ir atsakovui (pagal priešieškinį) uždarajai akcinei bendrovei „Torlina“ dėl sutarties pakeitimo teismo sprendimu.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Byloje kilo ginčas dėl sutarties sąlygų aiškinimo, sutarties vykdymo ir galimo pakeitimo.

Ieškovas G. N. ir atsakovas (pagal priešieškinį) UAB „Torlina“ (toliau kartu vadinami pardavėjais) 2007 m. lapkričio 29 d. sudarė su atsakovu AB „BLRT Grupp Invest“ (toliau – atsakovas) Nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – Sutartis), kuria pardavėjai pardavė atsakovui nekilnojamąjį turtą (pastatą, negyvenamąją patalpą ir kitus statinius (inžinerinius), esantį žemės sklype Kaune, duomenys neskelbtini (toliau – Sklypas). Pagal sutarties 2.1 punktą visų statinių kaina yra 6 397 000 Lt (1 854 202,89 Eur), ją atsakovas įsipareigojo sumokėti tokia tvarka: 3 444 000 Lt (998 260,86 Eur) (G. N.) ir 3 000 Lt (869,56 Eur) (UAB „Torlina“) – ne vėliau kaip per 30 dienų nuo Sutarties patvirtinimo pas notarą dienos (2.2 punktas), 1 950 000 Lt (565 217,39 Eur) (G. N. ) – periodiniais mokėjimais per dvejus metus (2.4 punktas) ir 1 000 000 Lt (289 855,07 Eur) (G. N.) – per 45 dienas nuo detaliojo plano, kuriuo Sklypas bus padalytas į atskirus sklypus, patvirtinimo ir įregistravimo detaliųjų planų registre dienos (2.5 punktas). Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2012 m. rugpjūčio 1 d. įsakymu Nr. A-2911 buvo patvirtintas Sklypo detalusis planas.

Ieškovas prašė teismo priteisti iš atsakovo 1 000 000 Lt (289 855,07 Eur) skolos, 90 500 Lt (26 231,88 Eur) delspinigių, 5 proc. metinių procesinių palūkanų ir bylinėjimosi išlaidas. Ieškovas nurodė, kad 2012 m. rugpjūčio 2 d. raštu pareikalavo atsakovo įvykdyti savo prievolę – sumokėti 1 000 000 Lt (289 855,07 Eur), tačiau atsakovas 2012 m. rugsėjo 3 d. raštu atsisakė tai padaryti.

Atsakovas priešieškiniu prašė teismo pakeisti Sutarties 2.1 ir 2.5 punktus, išdėstyti juos taip: „2.1. Šalys susitaria, kad visi statiniai yra parduodami už 6 100 077,70 Lt[1] (1 768 138,46 Eur) (šešis milijonus vieną šimtą tūkstančių septyniasdešimt septynis litus, septyniasdešimt centų) (toliau – „statinių kaina“). Šalys susitaria, kad į šią kainą įeina visi bet kokie pagal galiojančius teisės aktus šalių mokėtini mokesčiai, susiję su statinių perleidimu (įskaitant, bet neapsiribojant gyventojų pajamų mokesčiu, pridėtinės vertės mokesčiu ir kt.).

Kiekvieno iš statinių individuali kaina detalizuojama žemiau“; „2.5. Šalys susitaria, kad likusi sutarties 2.1. punkte numatyta statinių kainos dalis po sutarties 2.2. ir 2.4. punktuose numatytų mokėjimų atlikimo, t. y. 203 077,70 Lt (58 863,10 Eur) (du šimtai trys tūkstančiai septyniasdešimt septyni litai, septyniasdešimt centų) pardavėjui Nr. 2 bus sumokėta per 45 (keturiasdešimt penkias) dienas po detaliojo plano, kuriuo sklypas bus padalytas į atskirus sklypus, patvirtinimo ir įregistravimo detaliųjų planų registre dienos (žr.

Sutarties 4.2. punktą)“. Atsakovas nurodė, kad pačiame Sutarties 2.5 punkte yra tiesiogiai nurodoma į Sutarties 4.2 punktą, kuriame pardavėjai prisiėmė pareigą bendradarbiauti su atsakovu, rengiant šalių interesus tenkinantį detalųjį Sklypo planą suderinti, patvirtinti ir įregistruoti jį Teritorijų planavimo dokumentų registre. Be to, šalys susitarė, kad Sklypo detalusis planas rengiamas tuo tikslu, jog Sklypas būtų padalytas į atskirus sklypus, o atsakovui atitenkančios Sklypo dalies plotas bus ne mažesnis nei 0,13 ha.

Atsakovo teigimu, speciali Sutarties kainos dalies sumokėjimo tvarka buvo nurodyta ir susieta su Sklypo detaliojo plano sprendiniais, atsižvelgiant į tai, kad Sutartimi atsakovas siekė įsigyti ne tik statinius, bet ir teisę naudoti jų tinkamam ir efektyviam eksploatavimui reikalingą Sklypo dalį. Sklypo detaliojo plano suderinimą ir tvirtinimą, užtikrinant visų Sutarties šalių interesus, įsipareigojo atlikti pardavėjai, jie privalėjo bendradarbiauti su atsakovu. Atsakovo nuomone, pardavėjai pažeidė šį įsipareigojimą, nes jų iniciatyva parengus ir patvirtinus Sklypo detalųjį planą, atsakovui buvo suprojektuotas ir priskirtas ne Sutartyje nustatytas ne mažesnis kaip 0,13 ha plotas, o 0,0264 ha.

Skirtumas tarp detaliuoju planu suprojektuoto ir atsakovui priskirto Sutartyje nustatyto pardavėjų įsipareigoto perduoti ploto yra 0,1036 ha. Dėl šios priežasties atsakovas atsisakė mokėti ieškovui Sutarties 2.5 punkte nurodytą kainos dalį ir, siekdamas abipusiškai priimtino situacijos sprendimo, inicijavo derybas dėl Sutarties pakeitimo, tačiau pardavėjai neatsakė į atsakovo iniciatyvą. Atsakovas, atsižvelgdamas į jam faktiškai suprojektuotą Sklypo dalies plotą, pasiūlė ieškovui bendru sutarimu pakeisti Sutartį – proporcingai sumažinti Sutartyje nustatytą bendrą kainą ir jos sumokėjimo sąlygas.

Kadangi detaliuoju planu atsakovui suprojektuota Sklypo dalis yra lygi 20,31 proc. Sutartyje nurodyto ploto, atsakovas pasiūlė ieškovui atitinkamą proporcingą Sutarties 2.5 punkte nustatytos kainos dalį, t. y. 203 077,70 Lt (58 863,10 Eur), kaip galutinį mokėjimą pagal Sutartį, tačiau ieškovas kreipėsi į teismą dėl Sutarties 2.5 punkte nustatytos kainos dalies priteisimo.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų nutarčių esmė

Vilniaus apygardos teismas 2013 m. gruodžio 16 d. sprendimu ieškinį atmetė, o priešieškinį tenkino, paskirstė bylinėjimosi išlaidas.

Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad Sutarties 1.6 punktu šalys susitarė, jog, atsižvelgiant į Kauno apskrities viršininko administracijos 2007 m. rugsėjo 7 d. raštą Nr. 10-1442, ieškovas, šalims pasirašius Sutartį, įsipareigoja kreiptis į Kauno apskrities viršininko administraciją dėl savo nuomojamos valstybinės žemės sklypo dalies (2,3951 ha) iš 8,7805 ha žemės sklypo prie pardavėjams priklausančių ir atsakovui perleidžiamų statinių, proporcingai tenkančios statiniams, sutarties nutraukimo (atsisakymo atsakovo naudai), o atsakovas – su prašymu sudaryti šios žemės sklypo dalies, proporcingai tenkančios įsigyjamiems statiniams, žemės sklypo nuomos ar pirkimo sutartį.

Sutarties 4.2 punktu pardavėjai įsipareigojo bendradarbiauti su atsakovu, rengiant šalių interesus atitinkantį Sklypo detalųjį planą, suderinti, patvirtinti ir užregistruoti jį Teritorijų planavimo dokumentų registre. Šalys susitarė, kad detalusis planas yra rengiamas tam, kad šis sklypas būtų padalytas į atskirus sklypus. Šalys susitarė, kad visas išlaidas, susijusias su sklypo detaliuoju planavimu, padengs pagal savo naudojamos sklypo dalies plotą, o atsakovui atitenkančios sklypo dalies plotas bus ne mažesnis nei 0,13 ha.

Sutarties 2.5 punkte šalys aptarė sąlygas, kurioms esant atsakovas turės pareigą sumokėti ieškovui likusią 1 000 000 Lt (289 855,07 Eur) sumą, t. y. per 45 dienas nuo detaliojo plano, kuriuo Sklypas bus padalytas į atskirus sklypus, patvirtinimo ir įregistravimo detaliųjų planų registre dienos. Minėta, kad pagal Sutarties 4.2 punktą pirkėjui tenkančio sklypo dalis turi būti ne mažesnė nei 0,13 ha. Įvertinęs šias Sutarties sąlygas, teismas padarė išvadą, kad pardavėjai prisiėmė pareigas užtikrinti detaliojo planavimo sprendinius, atitinkančius tinkamą šalių susitarimo įvykdymą, tuo tikslu prisiimdami pareigą bendradarbiauti su atsakovu, kad šis gautų 0,13 ha sklypą, už kurį turėjo būti sumokėta likusi 1 000 000 Lt (289 855,07 Eur) suma.

Pardavėjai jokių pranešimų apie tai, kad šio susitarimo negalės įvykdyti, nepateikė. Teismas pažymėjo, kad byloje nėra duomenų, jog pardavėjai būtų siūlę keisti Sutartį, tačiau yra keli detaliojo plano sudedamieji dokumentai, juose yra atsakovo atstovo – vadovo parašas, patvirtinantis pritarimą detaliojo plano sprendiniams. Teismo nuomone, tai nepatvirtina fakto, kad atsakovas savo konkliudentiniais veiksmais sutiko pakeisti Sutartį, nes sutarties pakeitimas turi būti tokios pat formos, kokia yra ir keičiama sutartis. Teismo vertinimu, patvirtinus detalųjį planą, atsakovas negavo iš Sutarties tai, ko tikėjosi – numatyto dydžio sklypo (0,13 ha), o gavo tik 0,0264 ha sklypą, t. y. 20,31 proc.

Sutartyje sulygto sklypo dalį, kurios procentinė išraiška nuo Sutarties 2.5 punkte nurodytos 1 000 000 Lt (289 855,07 Eur) sumos yra tik 203 077,70 Lt (58 863,10 Eur). Kadangi speciali Sutarties kainos dalies sumokėjimo tvarka (2.5 punktas) buvo nustatyta ir susieta su pardavėjų garantuotais atsakovui Sklypo detaliojo plano sprendiniais (4.2 punktas) ir atsakovas turėjo interesą įsigyti ne tik statinius, bet ir teisę naudotis statiniams priklausančia Sklypo dalimi, teismas padarė išvadą, kad pardavėjai nevykdė prisiimtų pareigų, todėl pažeidė Sutarties sąlygas (4.2 punktą).

Dėl šios priežasties teismas atmetė ieškovo reikalavimą priteisti iš atsakovo 1 000 000 Lt (289 855,07 Eur) pagal Sutarties 2.5 punktą. Teismas, įvertinęs tai, kad Sutartyje šalių numatyti tikslai nebuvo pasiekti, o ieškovas neįrodė, jog atsakovas trukdė rengti Sklypo detalųjį planą ar kitu būdu apribojo pardavėjų galimybės vykdyti sutartines prievoles, sprendė, kad pardavėjų prievolės buvo neįvykdytos dėl jų kaltės, todėl yra teisinis pagrindas pakeisti Sutarties 2.1 ir 2.5 punktuose nustatytas sąlygas pagal atsakovo priešieškinyje nurodytą reikalavimą.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą apeliacine tvarka pagal ieškovo apeliacinį skundą, 2014 m. rugpjūčio 7 d. sprendimu panaikino Vilniaus apygardos teismo 2013 m. gruodžio 16 d. sprendimą ir priėmė naują sprendimą – ieškinį tenkino, o priešieškinį atmetė.

Teisėjų kolegija nurodė, kad byloje ginčas kilo dėl atsakovo pareigos, atsiradusios po Sklypo detaliojo plano patvirtinimo, sumokėti ieškovui likusią kainos dalį – 1 000 000 Lt (289 855,07 Eur) – nevykdymo (Sutarties 2.5 punktas). Vertinant, ar nagrinėjamu atveju pardavėjai pažeidė Sutartį, jos sąlygas, būtina nustatyti, kokių Sutarties nuostatų šalis nevykdė ir ar pareigų nevykdymas gali būti laikomas esminiu sutarties pažeidimu. Teisėjų kolegija pažymėjo, kad Sutarties dalykas yra pardavėjams priklausančio nekilnojamojo turto pirkimas ir pardavimas, o ne turtinės teisės (valstybinės žemės nuomos teisės) perleidimas.

Pardavėjai negalėjo perleisti atsakovui šiems pastatams naudoti reikalingo sklypo. Byloje nustatyta, kad atsakovas 2008 m. balandžio 11 d. sudarė Valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį Nr. N19-2008-103 dėl 2,3951 ha sklypo nuomos. Taigi atsakovas įgijo teisę naudotis savo įsigytiems pastatams tinkamai eksploatuoti reikalingu žemės sklypu (2,3951 ha ploto). Atsižvelgdama į tai, kad sudarydamas Sutartį atsakovas dar neturėjo jokios teisės naudotis Sklypo dalimi, reikalinga perkamiems statiniams tinkamai naudoti, taip pat į tai, kad Sutarties sudarymo metu buvo žinoma aplinkybė apie numatomą Sklypo detalųjį planavimą, siekiant jį padalyti į atskirus sklypus, teisėjų kolegija konstatavo, kad Sutarties 4.2 punkte šalys susitarė ne dėl papildomo, kaip nurodo atsakovas, 0,13 ha žemės sklypo atsakovui priskyrimo prie jau 2005 m. sausio 18 d.

Valstybinės žemės nuomos sutartimi (vėliau – 2008 m. balandžio 11 d. Valstybinės žemės nuomos sutartimi) ginčo statiniams eksploatuoti suteikto 2,3951 ha žemės sklypo, o dėl minimalaus žemės sklypo ploto, reikalingo ginčo statiniams tinkamai naudoti, Sklypą padalijus į atskirus sklypus. Bylos duomenys patvirtina, kad, atlikus Sklypo detalųjį planavimą, atsakovui atiteko 2,4215 ha Sklypo dalis, t. y. daugiau nei 0,13 ha. Nors atsakovas nurodė, kad 2,3951 ha Sklypo plotą jis pagal Valstybinės žemės nuomos sutartį nuomojosi dar iki Sklypo detaliojo plano patvirtinimo, tačiau tokią nuomos sutartį jis sudarė dėl to, kad ieškovas tinkamai įvykdė Sutarties 1.6 punktą ir atsisakė nuomos teisės atsakovo naudai.

Patvirtinus Sklypo detalųjį planą atsakovui papildomai atiteko 0,0264 ha Sklypo plotas. Bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teismo metu atsakovas nesugebėjo paaiškinti, kur turėjo būti tas papildomas didesnis plotas. Tai tik patvirtina išvadą, kad šalys Sutarties 4.2 punkte aptarė bendrą atsakovui atiteksiančio po Sklypo detaliojo plano patvirtinimo Sklypo plotą, o ne papildomą. Nenustačius pardavėjų pagal Sutartį prisiimtų įsipareigojimų nevykdymo (Sutarties pažeidimo) fakto, nėra pagrindo teismo sprendimu keisti Sutartį.

Teisėjų kolegija nurodė, kad aplinkybę, jog šalys susitarė tik dėl statinių pardavimo, nesiejant statinių kainos su žemės sklypo dalies išpirkimu, patvirtina tas faktas, jog Sutartyje aiškiai nurodyta kiekvieno iš statinių kaina. Teisėjų kolegija atkreipė dėmesį į tai, kad Sutartyje nėra nė vienos sąlygos, nustatančios, jog Sutarties kaina bus mažinama, jeigu atsakovui po detaliojo plano patvirtinimo atiteks mažesnis Sklypo plotas nei nurodytas Sutarties 4.2 punkte. Aplinkybės, kad pats atsakovas nesugebėjo tinkamai paaiškinti, kur turėjo būti tas papildomas didesnis plotas, ar pagal faktinę situaciją egzistavo techninė galimybė priskirti ieškovui papildomą 0,13 ha plotą, sudarė pagrindą teisėjų kolegijai abejoti Sutarties 4.2 punkto sąlygos dėl 0,13 ha ploto įgyvendinimo realumu, t. y. abejoti, ar ši sąlyga yra objektyviai įgyvendintina.

Teisėjų kolegija taip pat pažymėjo, kad ieškovas, perleidęs nuosavybės teisę į visus statinius, priklausiusius jam Sklype, neturėjo galimybės daryti įtakos Sklypo detaliajam planavimui. Bylos duomenys patvirtina paties atsakovo nerūpestingą požiūrį į detalųjį planavimą, nenorą bendradarbiauti su pardavėjais. Byloje nėra duomenų, kad atsakovas būtų kreipęsis į pardavėjus dėl šių pagalbos rengiant Sklypo detalųjį planą, būtų reiškęs pretenzijas dėl netinkamo bendradarbiavimo ar nebendradarbiavimo.

Bylos duomenys patvirtina, kad atsakovas vykdant detalųjį planavimą dalyvavo per įgaliotą asmenį UAB „Projektų vystymo grupė“, tačiau, nepaisant to, atsakovas pats tiesiogiai dalyvavo ir pasirašė priešprojektinius dokumentus. Tai reiškia, kad atsakovui tokie sprendiniai buvo priimtini.

Teisėjų kolegija nurodė, kad vis dėlto pardavėjų pasyvumas rengiant Sklypo detalųjį planą leidžia daryti išvadą, kad jie iš dalies pažeidė Sutarties 4.2 punkte nustatytą bendradarbiavimo pareigą (t. y. nesiėmė iniciatyvos bendradarbiauti), tačiau, teisėjų kolegijos vertinimu, šio Sutarties 4.2 punkto pažeidimo negalima laikyti esminiu, todėl jis nesudaro pagrindo teismo tvarka pakeisti Sutartį.

III. Kasacinio skundo teisiniai argumentai, atsiliepimo į jį esmė

Kasaciniu skundu atsakovas (pagal ieškinį ir ieškovas pagal priešieškinį) AB „BLRT Grupp Invest“ prašo panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. rugpjūčio 7 d. sprendimą ir palikti galioti Vilniaus apygardos teismo 2013 m. gruodžio 16 d. sprendimą bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Kasacinis skundas grindžiamas šiais esminiais argumentais:

1. Dėl Sutarties aiškinimo taisyklių pažeidimo

Kasatoriaus teigimu, Sutarties nuostata, dėl kurios esmės teisme sprendžiamas ginčas, apeliacinės instancijos teismo buvo vertinama individualiai, atskiriant ją nuo kitų Sutarties sąlygų, jos aiškinimas atliktas neaiškinant Sutarties šalių ketinimų. Kasatorius nurodo, kad tai, jog Sutarties 4.2 punktu šalys susitarė ne dėl minimalaus Sklype esančiams pastatams naudoti reikalingo 0,13 ha ploto, patvirtina tai, kad Sutartimi įsigyjamų statinių plotas yra beveik tris kartus didesnis (0,38 ha), nei „minimalus“ jiems naudoti tariamai šalių sulygtas 0,13 ha Sklypo plotas. Kasatorius pažymi, kad ieškovas ir UAB „Torlina“, pavedę detaliojo plano organizavimą trečiajam asmeniui UAB „Projektų vystymo grupė“ ir įtikinę kasatorių įgalioti minėtą bendrovę atstovauti kasatoriui rengiant Sklypo detalųjį planą, negali pateisinti savo netinkamo pareigų vykdymo atsakovo tariamu neveikimu. Sutarties 4.2 punkte apibrėžtas rezultatas, kurį įsipareigojo pasiekti pardavėjai, nebuvo pasiektas – atsakovui buvo suprojektuotas beveik penkis kartus mažesnis nei sutartas Sklypo plotas. Kasatoriaus teigimu, Sklypo detaliojo plano suderinimą ir tvirtinimą, užtikrinant visų Sutarties šalių interesus, privalėjo atlikti pardavėjai bendradarbiaudami su atsakovu (CK 6.200 straipsnio 2 dalis). Speciali Sutarties kainos dalies sumokėjimo tvarka (Sutarties 2.5 punktas) Sutartyje buvo nustatyta ir susieta su pardavėjų garantuotais atsakovui Sklypo detaliojo plano sprendiniais (Sutarties 4.2 punktas). Šios Sutarties sąlygos buvo šalių suderėtos ir aptartos iki sudarant Sutartį. Bylos nagrinėjimo metu ieškovas neginčijo to fakto, kad Sklypo detaliojo plano sprendiniai neatitiko Sutarties 4.2 punkte nurodyto rezultato. Nė vienas iš pardavėjų neinformavo atsakovo apie negalėjimą suprojektuoti jam tenkančios Sklypo dalies ploto rengiant detalųjį planą. Pardavėjai nesiūlė atsakovui keisti notariškai patvirtintos Sutarties (Sutarties 8.4 punktas).

Kasatorius nurodo, kad pardavėjai derėjosi su atsakovu dėl Sutarties, įvertino prisiimamas pareigas ir Sutarties 4.2 punktu įsipareigojo atsakovui: bendradarbiauti su atsakovu rengiant šalių interesus tenkinantį detalųjį Sklypo planą; suderinti; patvirtinti ir užregistruoti jį Teritorijų planavimo registre. Pardavėjai neinformavo atsakovo apie tai, kad Sklypo detaliuoju planu nebus pasiektas Sutarties 4.2 punkto rezultatas, todėl atsakovo pritarimas priešprojektinėje dokumentacijoje neatleidžia pardavėjų nuo Sutartyje nustatytų pareigų vykdymo. Net jeigu pardavėjai neįsigilino į savo prisiimamą pareigą, nustatytą Sutarties 4.2 punkte, ši aplinkybė negali būti naudojama kaip pagrindas pripažinti tokias sąlygas teisiškai nesaistančiomis pardavėjų (CK 6.186 straipsnio 1 dalis, UNIDROIT Principų 2.120 straipsnis).

2. Dėl Sutarties pažeidimo pripažinimo esminiu

Kasatorius nurodo, kad neužtikrindami detaliojo plano sprendinių atitikties Sutarčiai, detaliojo plano rengimą pavedę trečiajam asmeniui, pardavėjai padarė esminį pažeidimą. Reikalaudami besąlygiškai vykdyti Sutartyje nustatytus kasatoriaus įsipareigojimus (sumokėti likusią kainos dalį, kurios mokėjimas yra tiesiogiai susietas su pardavėjų pareigos tinkamu įvykdymu) bei atsisakydami pakeisti Sutartį protingomis sąlygomis, pardavėjai iš esmės pažeidė teisėtus kasatoriaus interesus. Kasatoriaus teigimu, tai, kad Sutartyje šalys nenustatė sąlygos, jog Sutarties kaina bus mažinama, jeigu kasatoriui po Sklypo detaliojo plano patvirtinimo atiteks mažesnis nei 0,13 ha Sklypo plotas, buvo neteisėtai ir nepagrįstai panaudota prieš kasatorių, kaip tariamai prisiėmusį su Sutarties 4.2 punktu netinkamu vykdymu susijusią riziką ir neturintį teisės reikalauti keisti Sutarties nuostatų teismo sprendimu. Kasatorius pažymi, kad Sutarties kainos sumokėjimas buvo susietas su įvykiu. Sutartis, nepaisant jos dalyko, savo esme buvo ilgalaikio pobūdžio.

Kasatorius nurodo, kad šalis turi neabejotiną teisę į sutarties pakeitimus tuo atveju, jeigu sutarties vykdymą iš esmės apsunkina pasikeitusi situacija. Šiuo atveju kasatorius negavo to, ko tikėjosi, sudarydamas Sutartį. Ieškovas ir UAB „Torlina“ neįvykdė savo sutartinės pareigos, su kurios tinkamu įvykdymu yra susietas dalies kainos mokėjimas. Atotrūkis tarp pardavėjų Sutartimi pažadėto pasiekti detaliojo plano rezultato ir faktinio rezultato yra daugiau nei akivaizdus. Byloje nė vienas iš pardavėjų neteigė ir neįrodinėjo, kad Sutarties 4.2 punkte nustatytų tikslų pasiekti negalėjo dėl nepriklausančių nuo jų aplinkybių, nė vienas iš pardavėjų nepateikė nė vieno įrodymo, patvirtinančio, kad ieškovas ir UAB „Torlina“ dėjo bent minimalias pastangas Sutarties 4.2 punkte nurodytam rezultatui pasiekti. Kasatoriaus teigimu, ieškovas, prisiimdamas į ateitį nukreiptus įsipareigojimus, privalėjo įvertinti ne tik optimistinį, bet ir pesimistinį variantą, todėl laikytina, kad ieškovas ir UAB „Torlina“ prisiėmė Sutarties 4.2 punkto neįgyvendinimo riziką. Pateisinus pardavėjų įvykdytą Sutarties pažeidimą, kai pardavėjų pareigos, su kurios tinkamu įvykdymu yra siejama priešpriešinė kasatoriaus pareiga, nevykdymas nelaikomas pagrindu keisti Sutartį, skundžiamu sprendimu buvo įteisinta esminė Sutarties šalių teisių ir pareigų disproporcija, o Sutartyje nustatytų pardavėjų pareigų neįvykdymo rizika buvo perkelta išimtinai kasatoriui. Esant esminei šalių teisių ir pareigų neatitikčiai, yra nesąžininga ir neprotinga reikalauti vykdyti Sutartį. Kasatorius nurodo, kad, palyginus Sutarties nutraukimo ir jos pakeitimo padarinius ir įtaką šalių interesams, akivaizdu, kad įstatymui suteikiant teisę nutraukti sutartį nesant esminio pažeidimo, teisė pakeisti sutartį teismo sprendimu negali būti siejama išimtinai su esminiu pažeidimu.

3. Dėl CK normų, reglamentuojančių sutarties keitimą teismo sprendimu, taikymo (CK 6.223, 6.204, 6.228 straipsniai)

Kasatorius nurodo, kad teismas, nusprendęs, jog konkrečiu atveju nėra pagrindo keisti Sutartį CK 6.223 straipsnio 2 dalies 1 punkte nurodytu pagrindu, nesprendė, ar nėra kitų pagrindų keisti Sutartį. Apeliacinės instancijos teismas nepasisakė dėl kitų CK įtvirtintų sutarties keitimo teismo sprendimu pagrindų. Kadangi sunkinančios aplinkybės atsirado ne dėl kasatoriaus kaltės, spręsdamas šalių ginčą, apeliacinės instancijos teismas privalėjo įvertinti, ar konkrečiu atveju nėra pagrindo keisti Sutartį CK 6.204 straipsnio pagrindu. Be CK 6.204 straipsnyje įtvirtinto pagrindo keisti sutartį, ginčo situacijoje egzistuoja papildomas pagrindas keisti Sutartį – CK 6.228 straipsnis.

Kasatoriaus teigimu, dėl pasikeitusių aplinkybių sutarties šalis neturėtų praturtėti, t. y. nuostolis, dėl kurio yra keičiama ar nutraukiama sutartis, turėtų būti paskirstomas abiem šalims, turi būti atkurta jų teisių ir pareigų pusiausvyra. Net jei ir būtų konstatuota kasatoriaus dalinė kaltė dėl Sutarties 4.2 punkto netinkamo įvykdymo, apeliacinės instancijos teismas konstatavęs, kad pardavėjai pažeidė savo pareigas, įtvirtintas toje pačioje Sutarties nuostatoje, atsižvelgdamas į CK 6.259 straipsnio 1 dalies normą, privalėjo taikyti mišrios kaltės institutą ir spręsdamas dėl ieškovo naudai priteistinos iš kasatoriaus sumos turėjo spręsti dėl Sutarties keitimo teismo sprendimu, o ne besąlygiškai tenkinti Sutartį pažeidusio ieškovo ieškinį.

4. Dėl įrodymų vertinimo taisyklių pažeidimo

Kasatoriaus teigimu, netinkamas ginčo dalyko įrodymų vertinimas ir šiurkštus rungtyniškumo ir dispozytivumo principų pažeidimas yra pagrindas panaikinti skundžiamą sprendimą. Įvertinus tai, kad pardavėjų sutartinė pareiga buvo aiškiai apibrėžta (ne mažesnis kaip 0,13 ha papildomo ploto Sklypo dalies projektavimas kasatoriaus naudai), ieškovas neturėjo pareigos įrodinėti, į kokią konkrečia papildomą Sklypo dalį jis pretenduoja. Kasatoriaus nuomone, byloje yra akivaizdžiai neatskleisti faktai, kurie yra būtini tam, kad byla būtų teisingai išspręsta ir įvertintas šalių veiksmų teisėtumas vykdant Sutartį.

Atsiliepimu į kasacinį skundą ieškovas (pagal ieškinį) G. N. prašo kasacinį skundą atmesti ir palikti Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. rugpjūčio 7 d. sprendimą nepakeistą bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas grindžiamas šiais esminiais argumentais:

Ieškovas nurodo, kad kasatorius sąmoningai siekia klaidinti teismą, teigdamas, kad Sutarties dalykas yra ne pastatų pirkimas ir pardavimas. Kasaciniame skunde nenurodoma, kad kasatorius liko ieškovui skolingas 1 000 000 Lt (289 855,07 Eur) už parduotus statinius. Ginčo Sutartimi šalys susitarė būtent dėl statinių pirkimo ir pardavimo ir nurodė šių statinių kainą – 6 397 000 Lt (1 854 202,89 Eur). Kiekvieno iš statinių individuali kaina taip pat buvo detalizuota Sutartyje. Ieškovo teigimu, pardavėjai tinkamai įvykdė Sutarties sąlygas, nes yra perdavę kasatoriaus nuosavybėn parduotą turtą. Taip pat ieškovas įvykdė Sutarties 1.6 punkte nurodytą įsipareigojimą, kreipėsi į Kauno apskrities viršininko administraciją ir atsisakė naujojo pastatų savininko kasatoriaus naudai valstybinės žemės sklypo dalies (2.3951 ha) nuomos, o nebūdamas nei pastatų savininku, nei valstybinės žemės naudotoju, ieškovas negalėjo dalyvauti detaliojo planavimo procese ir daryti kokią nors įtaką detaliojo plano sprendiniams.

Ieškovas atkreipia dėmesį į tai, kad kasatorius civilinę bylą dėl Sutarties pakeitimo ir statinių kainos sumažinimo iškėlė tik po to, kai G. N. pareikalavo įvykdyti prievolę pagal Sutartį. Kasaciniu skundu kasatorius sąmoningai neatskleidžia Sutarties esmės ir siekia išvengti prievolės įvykdymo, neteisingai aiškindamas Sutartį.

Ieškovas pažymi, kad Sutartimi šalys nesusitarė dėl turtinės teisės pirkimo ir pardavimo ir nenustatė turtinės teisės kainos, todėl byloje neįrodyta ir nepagrįsta kasatoriaus pozicija nemokėti likusios 1 000 000 Lt (289 855,07 Eur) kainos dalies už parduotus pastatus. Sutartyje šalys nesusitarė, kad, suprojektavus detaliuoju planu atsakovui mažesnį sklypą negu 0,13 ha, gali būti peržiūrima statinių kaina pagal pirkėjo, kasatoriaus, išvestą proporciją. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad kasatoriui detaliojo planavimo procese suprojektuotas didesnis sklypas, nei jis iki tol naudojosi.

Ieškovas nurodė, kad turtinę teisę numoti valstybinę žemę suteikia valstybė. Ieškovas, kaip buvo sutarta pagal Sutartį, atsisakė pastatų pirkėjo naudai valstybinės žemės nuomos teisės, pirkėjas, kasatorius, 2008 m. balandžio 11 d. sudarė Valstybinės žemės nuomos sutartį dėl 2.3951 ha ploto, ji įregistruota VĮ Registrų centre.

Ieškovas pažymi, kad kasatorius nuo 2012 m. rugpjūčio 1 d., kada buvo patvirtintas detalusis planas, neginčijo šio įsakymo bei detaliojo plano sprendinių, todėl iš esmės kasatorius siekia ginti ne savo tariamai pažeistas teises, o išvengti prievolės sumokėti kainą už statinius ir įrenginius, kas patvirtina kasatoriaus nesąžiningumą.

Ieškovas nurodo, kad pats kasatorius dalyvavo ir pasirašė sklypo detaliojo plano sprendinius, tad kitokio detaliojo plano ir nebuvo galima patvirtinti. Būtent tokie sprendiniai atitiko kasatoriaus valią.

Ieškovo teigimu, pareigą bendradarbiauti (Sutarties 4.2 punktas) turėjo ne tik G. N., bet ir UAB „Torlina“, tačiau tik pardavėjui G. N. yra sumažinta mokėtina kainos dalis.

Taip pat atkreiptinas dėmesys į tai, kad Sutarties tekstas lietuvių ir anglų kalbomis buvo rengiamas kasatoriaus, todėl, esant abejonių dėl Sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai. Sutarties 4.2 punkto nuostata, kad „pirkėjui atitinkančios sklypo dalies plotas bus ne mažesnis nei 0,13 ha“ atsirado kasatoriaus iniciatyva ir yra įvykdyta, nes kasatorius naudojasi 2,4215 ha sklypo plotu.

Ieškovas nurodo, kad pagal byloje esančius įrodymus nėra nustatyta nė viena iš CK 6.223 straipsnio 2 dalyje nustatytų sąlygų keisti sutartį, taip pat nėra sąlygų, leidžiančių atleisti pirkėją nuo pareigos sumokėti visą sutartą kainą už statinius. Taikyti CK 6.204 straipsnį taip pat nėra pagrindo, nes byloje nenustatyta iš esmės pasikeitusi sutartinių prievolių pusiausvyra ir kad kasatoriui yra sudėtingiau vykdyti sutartį nei ieškovui. Kasatorius neįrodė, kad ieškovo reikalavimas sumokėti sutartą statinių kainą prieštarauja sąžiningumo, protingumo ir teisingumo principams. Šiuo atveju nėra atotrūkio tarp Sutarties neįvykdymo ir pažadėto įvykdymo, nes ieškovas perdavė kasatoriui parduotus statinius ir atsisakė valstybinės žemės nuomos kasatoriaus naudai. Kasatoriaus nurodomas negautas Sutarties įvykdymas nėra esminis, lyginant su įsigytų pastatų ir įrenginių verte ir teise naudotis 2,3951 ha valstybinės žemės sklypu. Be to, šis kasatoriaus nurodomas negautas Sutarties įvykdymas buvo lemtas paties kasatoriaus veiksmų.

Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovas (pagal priešieškinį) BUAB „Torlina“ prašo kasacinį skundą atmesti ir palikti Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. rugpjūčio 7 d. sprendimą nepakeistą. Atsiliepimas grindžiamas šiais esminiais argumentais:

UAB „Torlina“ nurodo, kad jo ir ieškovo G. N., kito pardavėjo, pozicija šioje byloje sutampa. Ginčo Sutartimi šalys buvo sutarusios dėl statinių pardavimo, nustatė ir jų kainą. Abu pardavėjai tinkamai įvykdė Sutartį, taip pat ir jos 4.2 punktą. UAB „Torlina“ kartu su kasatoriumi dalyvavo rengiant detalųjį planą ir tinkamai bendradarbiavo. Kasatorius ne tik pasirašė ir neginčijo detaliojo plano sprendinių, bet ir patvirtinus detalųjį planą atliko daug veiksmų, kurie patvirtina, kad kasatorių tenkino šio plano sprendiniai ir teisė naudotis valstybinės žemės 2,4215 ha ploto sklypu. UAB „Torlina“ pažymi, kad kasatorius pats pažeidė Sutarties 4.2 punktą, nustatantį jo pareigą pagal savo naudojamo sklypo dalies plotą padengti su detaliuoju planavimu susijusias išlaidas. Kasatoriui detaliojo planavimo procese buvo suformuotas didesnis žemės sklypas, negu jis prieš tai naudojosi. UAB „Torlina“ negalėjo padidinti kasatoriui formuojamo sklypo, nes žemės pagal ginčo Sutartį nepardavė. Be to, atkreiptinas dėmesys į tai, kad reikalavime pakeisti Sutartį yra padarytos esminės klaidos, pateikiant Sutarties kainos skaičiavimus. Nepaisant to, BUAB „Torlina“ kategoriškai nesutinka, kad būtų peržiūrima parduotų pastatų kaina, nes tai gali turėti neigiamos įtakos ir BUAB „Torlina“ bei jos kreditorių teisėms ir teisėtiems interesams.

Teisėjų kolegija

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl sutarties sąlygų aiškinimo

Nagrinėjamoje byloje ginčas kilo dėl to, koks buvo šalių sudarytos sutarties dalykas – nekilnojamasis turtas, statiniai, ar nekilnojamasis turtas ir turtinės teisės – valstybinės žemės sklypo nuoma, t. y. už ką buvo įsipareigojęs sumokėti sutartyje nustatytą kainą kasatorius. Taip pat byloje kilo ginčas dėl sutarties šalių įsipareigojimų, t. y. dėl kokių pareigų vykdymo buvo sutarusios šalys ir kaip šių pareigų vykdymas yra susijęs su sutarties kaina. Konkrečios sutarties turinys, sąlygų prasmė ir reikšmė, sutarties šalių ketinimai sudarant sutartį ir jos tikslas yra fakto klausimai, bet įstatyme nustatytos sutarties aiškinimo taisyklės ir jų taikymas bei aiškinimas yra teisės klausimas, kurį sprendžia bylą kasacine tvarka nagrinėjanti teisėjų kolegija.

CK 6.193–6.195 straipsniuose reglamentuotos sutarčių aiškinimo taisyklės yra suformuluotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje. Teisėjų kolegija pažymi kelias iš jų, aktualias šiai bylai: 1) įstatyme neteikiama pirmenybė pažodiniam sutarties aiškinimui, tačiau tai nereiškia, kad gali būti ignoruojamas sutarties tekstas ir jos sąlygose vartojamų žodžių ar žodžių junginių bendrinė, visuomenėje nusistovėjusi reikšmė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. kovo 4 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Serneta v. UAB „Rivona“ ir UAB „Norfos mažmena“, bylos Nr. 3K-3-116-219/2015); 2) sutarties aiškinimui svarbu ne tik sutarties tekstas, bet ir faktinės aplinkybės, susijusios su sutarties sudarymu, vykdymu, kitokiais sutarties šalių veiksmais, padedančiais nustatyti tikruosius šalių ketinimus sudarant sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. birželio 22 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Autopunktas“ v. UAB „Daivera“, bylos Nr. 3K-3-288/2010); 3) aplinkybė, kad įstatyme neteikiama pirmenybė pažodiniam sutarties aiškinimui, nereiškia, kad subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas gali būti absoliutinamas, ypač tada, kai šalys skirtingai argumentuoja savo tikruosius ketinimus dėl sutarties ar atskiros jos sąlygos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. vasario 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Peata“ v. UAB „Virginijus ir Ko“, bylos Nr. 3K-3-36/2014); 4) teismo turi būti nustatoma, kokio tikslo įvykdžius sutartį galėjo pagrįstai tikėtis sutarties šalys, dėl to svarbu įvertinti tai, kaip sutartyje užfiksuotas siekiamas tikslas, šalis tenkinantis rezultatas, taip pat kokio rezultato suteikė pagrindo vienai šaliai tikėtis kontrahentas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. gegužės 23 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Stonava“ v. UAB „SKR Invest“, bylos Nr. 3K-3-303/2013).

Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad 2007 m. lapkričio 29 d. nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutartimi šalys susitarė dėl nekilnojamojo turto, esančio sklype, pirkimo ir pardavimo. Sutarties 1.1 punkte buvo įvardytas parduodamas turtas – statiniai, pardavėjams priklausantys nuosavybės teise. Taip pat Sutartyje nurodyta, kad kartu su aprašytais statiniais pardavėjas perleidžia pirkėjui ir kitą įrangą (Sutarties 1.3 punktas), bei susitarta, kad, šalims pasirašius sutartį, pardavėjas G. N. įsipareigoja kreiptis į Kauno apskrities viršininko administraciją dėl savo nuomojamos valstybinės žemės sklypo dalies 2,3951 ha, esančios prie pardavėjams priklausančių ir pirkėjui perleidžiamų statinių, proporcingai tenkančios statiniams, sutarties nutraukimo, o pirkėjas kreipsis su prašymu sudaryti šio žemės sklypo nuomos ar pirkimo sutartį. Taigi vertinant sutarties tekstą, darytina išvada, kad šalys susitarė dėl šio sutarties dalyko: statinių, papildomos įrangos pardavimo bei 2,3951 ha valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo. Sutartyje nėra įvardyta, kad atitinkamas valstybinės žemės sklypas bus išnuomotas ar parduotas pirkėjui, o tik nustatyta, kad pirkėjas kreipsis dėl šio žemės sklypo, kurio nuomos sutartį įsipareigoja nutraukti pardavėjas, nuomos ar pirkimo. Taigi ginčo sutarties tikslas yra pakankamai aiškus – pardavėjas siekė įsigyti statinius ir teisę valdyti, naudoti prie jų esančią valstybinę žemę. Žemės sklypo plotas buvo apibrėžtas Sutarties 1.6 punkte – 2,3951 ha. Sutarties 2.1 punkte buvo nustatyta sutarties kaina – 6 397 000 Lt (1 854 202,89 Eur) bei nurodyta kiekvieno iš statinių individuali kaina. Sutartyje nenurodoma nei papildomų įrenginių, kuriuos pardavėjas buvo įsipareigojęs perduoti pirkėjui (Sutarties 1.3 punktas), kaina, nei pardavėjo įsipareigojimo nutraukti valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį kaina. Vertinant sutarties šalių elgesį ir sutarties tikslą, darytina išvada, kad įrenginiai ir valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimas buvo kaip neatskiriama statinių, kuriuos įsigijo pirkėjas, tinkamo naudojimo dalis, todėl, pavyzdžiui, pirkėjui neperdavus įrenginių ar nenutraukus valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties, sutartis būtų laikoma neįvykdyta, nepaisant to, kad statinių nuosavybės teisės perduotos pirkėjui.

Byloje nustatyta, kad sutarties dalykas – statiniai, papildomi įrenginiai buvo perduoti ir valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimas įvykdytas tinkamai. Ginčas kilo dėl paskutinio mokėjimo, nustatyto Sutarties 2.5 punkte, vykdymo sąlygų. Sutartyje buvo nustatyta sutarties kainos mokėjimo tvarka, išdėstyta atitinkamomis dalimis ir terminais, nurodant, kad likusi Sutarties 2.1 punkte nurodyta Statinių kainos dalis, t. y. 1 000 000 Lt (289 855,07 Eur), pardavėjui bus sumokėta po detaliojo plano, kuriuo sklypas bus padalytas į atskirus sklypus, patvirtinimo ir įregistravimo detaliųjų planų registre dienos (žr.

Sutarties 4.2 punktą). Sutarties 4.2 punkte nustatyta, kad pardavėjai įsipareigoja bendradarbiauti su pirkėju rengiant šalių interesus tenkinantį detalųjį sklypo planą, suderinti, patvirtinti ir užregistruoti jį Teritorijų planavimo dokumentų registre. Sutartyje nėra išreikštas ieškovo G. N. ar atsakovo pagal priešieškinį BUAB „Torlina“ įsipareigojimas asmeniškai būti detaliojo plano organizatoriumi. Įtvirtinta pareiga bendradarbiauti, bet jos, kaip nustatyta byloje, tinkamai nevykdė nė viena iš sutarties šalių.

Šiuo atveju esminę reikšmę sutarties aiškinimui turi ne tai, kas vykdant sutartį galėjo organizuoti detaliojo plano rengimą, bet plano parengimas ir tai, ar sutartimi susitarta dėl konkretaus detaliojo plano turinio, t. y. kokio tikslo įvykdžius šią sutarties sąlygą galėjo pagrįstai tikėtis sutarties šalys. Sutarties 4.2 punkte nustatyta, kad detalusis sklypo planas yra rengiamas tuo tikslu, kad šis sklypas būtų padalytas į atskirus sklypus. Byloje nustatyta, kad 2012 m. rugpjūčio 1 d. patvirtintu detaliuoju planu buvo suformuoti atskiri žemės sklypai ir kasatoriui teko 2,4215 ha žemės sklypas.

Taigi detaliojo plano rengimo tikslas, nurodytas Sutarties 4.2 punkte, buvo pasiektas. Byloje kilo ginčas dėl to, ar šalys susitarė dėl žemės sklypo dalies ploto, tenkančio kiekvienai iš šalių, nes Sutarties 4.2 punkte nurodyta, kad pirkėjui atitenkančios sklypo dalies plotas bus ne mažesnis nei 0,13 ha. Bylą nagrinėję teismai šią sutarties sąlygą vertino skirtingai. Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad kasatorius turėjo gauti 0,13 ha žemės sklypą ir tuomet turėjo būti sumokėta likusi 1 000 000 Lt (289 855,07 Eur) suma, tačiau kasatorius negavo iš Sutarties to, ko tikėjosi – nustatyto dydžio žemės sklypo, o gavo tik 0,0264 ha žemės sklypą.

Apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad Sutarties 4.2 punktu buvo susitarta ne dėl papildomo 0,13 ha žemės sklypo priskyrimo kasatoriui prie jau nuomojamo valstybinės žemės sklypo, 2,3951 ha, o dėl minimalaus žemės sklypo ploto, reikalingo ginčo statiniams naudoti, sklypą padalijus į atskirus sklypus. Teisėjų kolegija nesutinka nė su viena bylą nagrinėjusių teismų padaryta išvada, nes sutarties dalykas, kaip aptarta pirmiau, buvo statiniai, papildomi įrenginiai ir valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimas, tačiau ne tam tikra sklypo dalis.

Atkreiptinas dėmesys į tai, kad pardavėjai negali parduoti to, kas jiems nepriklauso. Taip pat nesutiktina, kad 0,13 ha buvo minimalus sutartimi nustatytas žemės sklypo plotas, turintis atitekti kasatoriui, nes tai prieštarauja byloje nustatytoms kitoms faktinėms aplinkybėms, kad kasatoriaus valdomi statiniai užima kur kas didesnį plotą (kaip nurodo kasatorius – 3804,3 kv.

m) ir kad kasatorius iki detaliojo plano patvirtinimo jau buvo sudaręs Valstybinės žemės nuomos sutartį dėl 2,3951 ha žemės sklypo nuomos. Be to, Sutarties 2.5 punkto sąlyga, kuria nustatytas likusios sumos sumokėjimas pardavėjui, sietina su detaliojo plano tikslu – sklypo padalijimu į atskirus sklypus, detaliojo plano patvirtinimu ir įregistravimu, o ne su konkrečiu sklypo dydžiu. Kadangi detalusis planas bet kuriuo atveju turėtų būti patvirtintas, Sutarties 2.5 punktas nustato tik likusios sumos mokėjimo terminą, paskatinantį pardavėjus glaudžiau bendradarbiauti su pirkėju siekiant Sutarties 4.2 punkte nustatyto tikslo – žemės sklypo padalijimo į atskirus sklypus, detaliojo plano patvirtinimo ir užregistravimo.

Pažymėtina, kad Sutarties 4.2 punkto dalis, kurioje nurodyta, kad šalys susitaria, jog visas išlaidas, susijusias su sklypo detaliuoju planavimu, padengs pagal savo naudojamos sklypo dalies plotą, o pirkėjui atitenkančios sklypo dalies plotas bus ne mažesnis nei 0,13 ha, nukreipta ne į sklypo kainą (Sutarties 2.1, 2.5 punktus), o į išlaidas, susijusias su detaliojo plano rengimu, t. y. pirkėjas, kasatorius, įsipareigoja proporcingai padengti detaliojo plano rengimo išlaidas tik tuo atveju, jei jam tenkančios sklypo dalies plotas bus ne mažesnis nei 0,13 ha.

Kadangi, kaip pažymėta pirmiau, pagal sutartį kasatorius įgijo galimybę nuomotis ar pirkti prie savo įsigytų statinių esantį 2,3951 ha valstybinės žemės sklypą, tai sutiktina su kasatoriaus argumentu, kad 0,13 ha buvo papildomas plotas, kurio jis negavo, o gavo 0,0264 ha. Tačiau šiuo atveju svarbu orientuotis į kasatoriaus atliktus veiksmus detaliojo planavimo procese, kad jis pats tiesiogiai dalyvavo ir pasirašė priešprojektinius dokumentus, sutiko su detaliojo plano sprendiniais, juos registravo. Tai rodo, kad detaliuoju planu pasiektas rezultatas jį tenkino ir atitiko jo interesus.

Dėl pirmiau nurodytų priežasčių teisėjų kolegija neturi pagrindo sutikti su kasatoriaus argumentais, kad tai, jog jam buvo suteikta papildomai tik 0,0264 ha žemės sklypo iš 0,13 ha, laikytina esminiu sutarties pažeidimu, dėl ko turi būti keičiama sutarties sąlyga (CK 6.223 straipsnis). Kaip nurodyta pirmiau, sutarties objektas buvo nekilnojamųjų daiktų, statinių, pirkimas ir pardavimas, šalims sutarus dėl jų kainos, o ne turtinės teisės – valstybinės žemės sklypo nuomos – perleidimas, todėl nežymus nukrypimas nuo sutarties sąlygų, įgyvendinant pirmiau aptarto Sutarties 4.2 punkto nuostatas, nenustačius, kad tai sukėlė neigiamus padarinius atsakovo veiklai, negali būti pripažintas esminiu sutarties pažeidimu, sudarančiu pagrindą ją keisti. Nurodytos aplinkybės pripažinimas esminiu sutarties pažeidimu ir sutarties sąlygų keitimas pagal kasatoriaus siūlomą variantą suponuotų tai, kad negauta teisė nuomoti 1036 kv. m valstybinės žemės sklypą yra verta 796 922 Lt (230 991,88 Eur), kas yra neprotingai didelė ir nepagrįsta suma, turint omenyje tai, kad ginčo sutarties objektas nebuvo turtinės teisės – valstybinės žemės sklypo nuomos – perleidimas. Byloje taip pat nenustatyta, kad kasatorius dėl jam priskirtos mažesnės papildomos žemės sklypo dalies negali tinkamai vykdyti sutarties, t. y. naudoti įsigytų statinių (CK 3.204 straipsnis), ar kad dėl to pirkėjai būtų įgiję neproporcingai didelę naudą (CK 6.228 straipsnis). Pažymėtina, kad Sutarties 6.1 punkte yra nustatyta, jog šalys įsipareigoja atlyginti viena kitai tiesioginius ir pagrįstus nuostolius, atsiradusius dėl įsipareigojimų, nustatytų šioje sutartyje, nevykdymo ar netinkamo vykdymo, tačiau nagrinėjamu atveju kasatorius neįrodinėjo, kokius nuostolius jis galimai patyrė dėl jam priskirtos papildomai mažesnės sklypo dalies, kas galėtų būti pagrindas mažinti likusią nesumokėtą sutarties kainą.

Aptartų aplinkybių visumos pagrindu teisėjų kolegija konstatuoja, kad apeliacinės instancijos teismo išvada, jog nėra pagrindo keisti Sutartį, yra teisinga. Teisėjų kolegijos motyvai, kuriais buvo padaryta ši išvada, skiriasi nuo apeliacinės instancijos teismo, tačiau tai nesudaro pagrindo naikinti skundžiamą nutartį.

Dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo

Kasacinį skundą atmetus, kasatoriaus turėtos bylinėjimosi išlaidos kasaciniame teisme jam neatlygintinos (CPK 93 straipsnio 1 dalis).

Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalies, 98 straipsnio nuostatas išlaidos advokato pagalbai apmokėti atlyginamos šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas. Netenkinus kasacinio skundo, bylinėjimosi išlaidos priteisiamos atsiliepimą į kasacinį skundą pateikusiai šaliai. Ieškovas G. Nagys prašo priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą, pateikė įrodymus, kad už advokato pagalbą parengiant atsiliepimą į kasacinį skundą sumokėjo 3000 Lt (869,56 Eur).

Kasacinis teismas patyrė 10,03 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. balandžio 17 d. pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu). Netenkinus atsakovo kasacinio skundo, šios išlaidos į valstybės biudžetą priteistinos iš šio proceso dalyvio (CPK 79 straipsnis, 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 92 straipsnis, 96 straipsnio 1 dalis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu ir 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. rugpjūčio 7 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti iš atsakovo AB „BLRT Grupp Invest“ (j. a. k. 122604723) 869,56 Eur (aštuonis šimtus šešiasdešimt devynis Eur 56 ct) bylinėjimosi išlaidų atlyginimo ieškovo G. N. (a. k. duomenys neskelbtini) naudai ir 10,03 Eur (dešimt Eur 3 ct) bylinėjimosi išlaidų atlyginimo valstybės naudai. Valstybės naudai priteista suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos (j. a. k. 188659752) biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas – 5660.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Alė Bukavinienė

Virgilijus Grabinskas

Antanas Simniškis

[1] Atsakovas pirmosios instancijos teismo posėdžio metu nurodė, kad formuluojant priešieškinio dalyką įsivėlė aritmetinė klaida, t. y. turėjo būti nurodyta, kad visi statiniai parduodami ne už 6 100 077,70 Lt, o už 5 600 077,70 Lt (1 623 210,92 Eur)