8c8d308b-66d2-49b3-9752-ffff92d02e7f · Vilniaus apygardos teismas

Civilinė byla Nr. e2A-1213-852/2023

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-34115-2021-8

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.2.3.1.4; 2.2.3.4

(S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS

S P R E N D I M A S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2023 m. birželio 6 d.

Vilnius

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Giedrės Čėsnienės, Andriaus Veriko (kolegijos pirmininko ir pranešėjo) ir Renatos Volodko,

teismo posėdyje apeliacine raÅ¡ytinio proceso tvarka iÅ¡nagrinėjo civilinę bylÄ pagal ieÅ¡kovo R. G. apeliacinį skundÄ dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. kovo 1 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje pagal ieÅ¡kovo R. G. ieÅ¡kinį atsakovei mažajai bendrijai „JM plėtros grupė“, tretieji asmenys – mažoji bendrija „Kereros investicijos“ ir M. G., dėl avanso ir baudinių netesybų priteisimo.

Teismas

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1. IeÅ¡kovas R. G. (toliau – ir ieÅ¡kovas, apeliantas) 2021 m. gruodžio 20 d. kreipėsi į teismÄ su ieÅ¡kiniu praÅ¡ydamas: priteisti iÅ¡ atsakovės mažosios bendrijos (toliau – ir MB) „JM plėtros grupė“ 5000 Eur sumokėtÄ avansÄ ir 5 % metines palÅ«kanas nuo priteistos sumos nuo bylos iÅ¡kėlimo teisme iki teismo sprendimo visiÅ¡ko įvykdymo; priteisti iÅ¡ atsakovės MB „JM plėtros grupė“ 10 000 Eur baudines netesybas; priteisti bylinėjimosi iÅ¡laidas. IeÅ¡kovas nurodė, kad 2020 m. lapkričio 27 d. M. G., atstovaudamas MB „Kereros investicijos“, MB „JM plėtros grupė“ vardu (toliau – ir atsakovė) su ieÅ¡kovu R. G. sudarė rezervacijos sutartį Nr.MIGR20/11-27, kuria įsipareigojo už 150 000 Eur parduoti ieÅ¡kovui žemės sklypÄ (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir butÄ gyvenamosios paskirties dvibučiame pastate. IeÅ¡kovas sumokėjo 5 000 Eur pradinį įnaÅ¡Ä (avansÄ ). Å alys susitarė iki 2021 m. lapkričio 27 d. sudaryti pagrindinę notarinės formos pirkimo – pardavimo sutartį, pardavėjas įsipareigojo iki 2021 m. lapkričio 27 d. įregistruoti namo baigtumÄ 85 proc. ir užbaigti namo statybos ir sklypo aplinkos darbus, nurodytus sutarties 3 priede (sutarties 4.7, 4.8 punktai). MB „JM plėtros grupė“, kaip pardavėjas, patvirtino, kad turtas jam priklauso nuosavybės teise ir nėra jokių kitų turto naudojimo/disponavimo suvaržymų (sutarties 4.1 punktas). Atsakovė iki sutarto termino nebaigė sutartų statybos darbų, nesudarė pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties ir negrÄ Å¾ino ieÅ¡kovo sumokėto avanso negrÄ Å¾ino, kai sutartyje numatyta (sutarties 6.2 punktas), jei pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis iki numatyto termino nebus pasiraÅ¡yta dėl pardavėjo kaltės, pardavėjas per 10 kalendorinių dienų privalės grÄ Å¾inti pirkėjui jo sumokėtÄ sutarties avansÄ ir sumokėti 10 000 Eur nurodyto dydžio sumÄ , kaip Å¡alių aptartus minimalius pirkėjo nuostolius. Rengiant ieÅ¡kinį paaiÅ¡kėjo, kad sutarties sudarymo metu atsakovas nebuvo parduodamo sklypo savininkas, o sklypui yra nustatyta hipoteka. Taigi atsakovė pateikė melagingas garantijas ir suklaidino ieÅ¡kovÄ .

2. Atsakovė MB „JM plėtros grupė“ 2022 m. vasario 21 d. atsiliepimu į ieÅ¡kinį prašė atmesti ieÅ¡kovo ieÅ¡kinį kaip nepagrįstÄ ir priteisti bylinėjimosi iÅ¡laidas. Atsiliepime į ieÅ¡kinį nurodė, kad niekada nesudarė jokių sutarčių su ieÅ¡kovu ir nesuteikė kitiems asmenims įgaliojimų atsakovės MB „JM plėtros grupė“ vardu prisiimti įsipareigojimus ieÅ¡kovui. Byloje pateiktas įrodymas grindžia, kad vienintelis mokėjimas buvo atliktas MB „Kereros investicijos“.

3. IeÅ¡kovas R. G. dubliku prašė ieÅ¡kinį tenkinti visiÅ¡kai. Informavo, kad kreipėsi į trečiuosius asmenis M. G. ir MB „Kereros investicijos“ ir paprašė pateikti atstovavimo ir tarpininkavimo MB „JM plėtros grupė“ dokumentus, tačiau atsakymo negavo. IeÅ¡kovui nekilo jokių abejonių, kad M. G. nėra įgaliotas veikti pardavėjo vardu, nes jis kartu su ieÅ¡kovu ir sklypo vystytojais dalyvavo susitikimuose derinant sutarties sÄ lygas, visus su bÅ«stu susijusius klausimus, perdavė ieÅ¡kovui brėžinius, kurie buvo parengti architekto L. B. MB „JM plėtros grupė. Be to, netinkamai vykdant sutartį, M. G. pateikė ieÅ¡kovui susitarimÄ dėl rezervacijos sutarties nutraukimo, kurį pasirašė kvalifikuotu elektroniniu paraÅ¡u. IeÅ¡kovas pažymėjo, kad pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 2.132 straipsnio 9 dalį, jeigu atstovas veikė virÅ¡ydamas savo teises, tačiau tokiu bÅ«du, jog trečiasis asmuo turėjo rimtÄ pagrindÄ manyti, kad sudaro sandorį su tokiÄ teisę turinčiu atstovu, sandoris privalomas atstovaujamajam, iÅ¡skyrus atvejus, kai kita sandorio Å¡alis žinojo ar turėjo žinoti, kad atstovas virÅ¡ija savo teises. Pagal CK 2.132 straipsnio 8 dalį, pagal sandorį, sudarytÄ neturint įgaliojimo, kitai sandorio Å¡aliai atsako jį sudaręs asmuo. Pagal CK 2.136 straipsnio 1-3 dalis, sandoris, kurį kito asmens vardu sudaro neturintis teisės sudaryti sandorį asmuo arba asmuo, virÅ¡ydamas suteiktas teises, sukuria, pakeičia ir panaikina teises bei pareigas atstovaujamajam tik tuo atveju, kai atstovaujamasis po to pritaria visam Å¡iam sandoriui arba virÅ¡ijančiai teises jo daliai (Å¡io kodekso 2.133 straipsnio 6 dalis). Atstovas, sudaręs sandorį Å¡io straipsnio 1 dalyje nurodytomis aplinkybėmis, kai atstovaujamasis nepritaria Å¡iam sandoriui, privalo atlyginti trečiojo asmens patirtus nuostolius. Dėl to, trečiųjų asmenų dalyvavimas byloje yra bÅ«tinas.

4. Atsakovė MB „JM plėtros grupė“ 2022 m. balandžio 29 d. pateiktu tripliku prašė ieÅ¡kinį atmesti. Pažymėjo, kad ieÅ¡kovas R. G. su dubliku pateikė papildomus įrodymus, grindžiančius ieÅ¡kovo santykį su trečiaisiais asmenimis, tačiau nepateikė jokių papildomų įrodymų, grindžiančių atsakovės civilinę atsakomybę. Be kita ko, aplinkybė, kad internetiniame puslapyje buvo nurodyta, kad M. G. yra vienas iÅ¡ nepriklausomų nekilnojamojo turto brokerių, su kuriais atsakovė bendradarbiavo, nepagrindžia, kad Å¡iam asmeniui buvo suteikti įgaliojimai atsakovės vardu sudaryti sandorius. Pačioje sutartyje nurodyta, kad M. G. veikia kaip trečiojo asmens MB „Kereros investicijos“, o ne atsakovės atstovas. O ieÅ¡kovas, nepatikrinęs nei vieno įgaliojimo, elgėsi ypatingai neatsargiai ir praleido galimybę sužinoti, kad reikalingi įgaliojimai neegzistuoja, o sutartis sudaryta virÅ¡ijant trečiųjų asmenų įgaliojimus. Atsakovė papildomai pažymėjo, kad ji neturi jokių galimybių įrodyti, kad nesudarė susitarimų su ieÅ¡kovu ar tretiesiems asmenims nesuteikė įgaliojimų veikti savo vardu bei remiantis bendrÄ ja įrodinėjimo taisyklę, kad įrodinėti privalo tas, kas teigia, o ne tas, kas neigia – bÅ«tent ieÅ¡kovas turi įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia ieÅ¡kinį. Atsakovei įrodyti, kad kažkas nebuvo padaryta, t. y., ginčo atveju, kad nebuvo sudaryti ieÅ¡kovo nurodomi susitarimai su trečiaisiais asmenims dėl atstovavimo, bÅ«tų reikalavimas atsakovei įrodyti neįmanomas aplinkybes.

5. Liudytoja K. G. bylos nagrinėjimo metu paaiÅ¡kino, kad yra ieÅ¡kovo sutuoktinė. Nurodė, jog sudaryta ginčo sutartimi ieÅ¡kovas siekė sukurti preliminarius nekilnojamojo turto objektų pirkimo – pardavimo santykius ir įsigyti nekilnojamÄ jį turtÄ . Ji ir ieÅ¡kovas bendravo su M. G. ir J. M., kuris buvo pristatytas vystytojo atstovu.

6. Liudytojas J. M. paaiškino, kad nėra atsakovės MB „JM plėtros grupė“ vadovu, vadove ir savininke yra jo sesuo. Jis padėjo seseriai, dėl to ėjo ir aiškino apie projektus potencialiems pirkėjams. Nurodė, kad neatsimena, ar dirbo MB „JM plėtros grupėje“, šiuo metu nedirba.

7. Liudytojas K. J. paaiškino, kad buvo MB „Kereros investicijos“ vadovu. Nurodė, kad 5 000 Eur piniginių lėšų suma buvo išgryninta ir perduota brokeriui M. G., kad šis tas lėšas perduotų J. M..

8. Liudytojas L. Ž. paliudijo, kad siekdamas įsigyti nekilnojamÄ jį turtÄ , preliminariÄ sutartį sudarė, bendravo ir statybos darbus derino su J. M. ir M. G..

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

9. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023 m. kovo 1 d. sprendimu ieÅ¡kinį atmetė, priteisė atsakovei MB „JM plėtros grupė“ iÅ¡ ieÅ¡kovo R. G. 2 147,75 Eur bylinėjimosi iÅ¡laidų, iÅ¡ ieÅ¡kovo R. G. į valstybės biudžetÄ priteisė 124,96 Eur procesinių dokumentų įteikimo iÅ¡laidų.

10. Teismas nustatė, kad ieÅ¡kovas R. G. ir trečiasis asmuo M. G. 2020 m. lapkričio 27 d. pasirašė sutartį Nr.MIGR20/11-27 dėl nekilnojamojo turto rezervavimo (toliau – Rezervacijos sutartis), kurios preambulė dėstoma taip : „AÅ¡, M. G., atstovaudamas MB „Kereros investicijos“, kodas 304725732, adresu SaltoniÅ¡kių g. 12, Vilnius, veikiantis pagal įstatus ir pagal tarpininkavimo paslaugų sutartį su turto savininku MB „JM plėtros grupė“, įmonės kodas 305561798 adresas Gvazdikų sodų g. 15A-1, Vilnius, atstovaujama direktorės L. M.. IÅ¡ ieÅ¡kovo paaiÅ¡kinimų ir jo sutuoktinės parodymų bei kitų raÅ¡ytinių įrodymų (2022 m. gegužės 23 d. R. G. pareiÅ¡kėjo (liudytojo), teikiančio skundÄ , praneÅ¡imÄ , pareiÅ¡kimÄ apie įvykį, parodymų protokolo) nustatyta, kad pasiraÅ¡inėjant sutartį, M. G. ieÅ¡kovui atstovavimo ir tarpininkavimo dokumentų nepateikė, o tokių dokumentų pateikti ieÅ¡kovas nereikalavo. IÅ¡ ieÅ¡kovo paaiÅ¡kinimų ir jo sutuoktinės parodymų Rezervacijos sutartimi ieÅ¡kovas siekė sukurti preliminarius nekilnojamojo turto objektų pirkimo – pardavimo santykius ir įsigyti nekilnojamÄ jį turtÄ (žemės sklypÄ ir bÅ«simÄ gyvenamosios paskirties patalpÄ â€“ butÄ , kuris bus įregistruotas atskiru unikaliu numeriu, projekte numatytas bendras buto plotas 114,98 kv. m, adresu (duomenys neskelbtini), siekė, kad pagrindinė Å¡io nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis bÅ«tų sudaryta ne vėliau kaip iki 2021 m. lapkričio 27 d., tačiau sutartis taip ir nebuvo sudaryta. 2020 m. lapkričio 27 d. ieÅ¡kovas iÅ¡ savo asmeninių lėšų atliko 5 000 Eur mokėjimo pavedimÄ trečiajam asmeniui MB „Kereros investicijos“, mokėjimo paskirtyje nurodydamas ,,avanso dalies sumokėjimas pagal preliminariÄ pirkimo-pardavimo sutartį Nr. Nr.MIGR20/11-27“. Teismas nustatė, kad ginčo žemės sklypas tik nuo 2020 m. gruodžio 1 d. nuosavybės teise priklauso atsakovei MB „JM plėtros grupė“. Derantis dėl Rezervacijos sutarties ieÅ¡kovas ir jo sutuoktinė bendravo su M. G. ir J. M., kuris buvo pristatytas vystytojo atstovu. Trečiasis asmuo M. G. neturėjo raÅ¡ytinio įgaliojimo veikti MB „JM plėtros grupė“ vardu.

11. Teismas sprendime pažymėjo, kad M. G. ir atsakovė nebuvo sudarę raÅ¡ytinės sutarties, kurios pagrindu galima bÅ«tų nustatyti, kokias konkrečiai paslaugas M. G. teikė atsakovei. Atsakovė (jo vadovė apklausos metu) neneigė, kad M. G. apskritai teikė atsakovei nekilnojamojo turto pardavimo agento paslaugas, tik nesutiko, kad M. G. ar MB ,,Kereros investicijos“ buvo įgaliojusi sudaryti rezervacijos sutartis su nekilnojamojo turto pirkėjais atsakovės vardu. Nekilnojamojo turto agentas (brokeris) sudaryta sutartimi su nekilnojamojo turto savininku gali bÅ«ti įgaliotas sudaryti sutartis su pirkėjais dėl įsipareigojimo ateityje sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį, o nekilnojamojo turto agento įgaliojimai ir teikiamų paslaugų apimtis priklauso nuo konkrečios nekilnojamojo turto savininko ir agento sudarytos sutarties turinio. Teismas nurodė, kad tokiu atveju, kai sutartis tarp nekilnojamojo turto savininko ir agento nesudaryta, o faktiniai nekilnojamojo turto pardavimo paslaugų teisiniai santykiai yra susiklostę ir kyla ginčas dėl nekilnojamojo turto agento įgaliojimų masto, nagrinėjamos bylos atveju – kliento vardu pasiraÅ¡yti sutartis, įsipareigojant parduoti nekilnojamÄ jį turtÄ tam tikromis sÄ lygomis, spręstina atstovavimÄ reglamentuojančių teisės normų pagrindu. O kadangi M. G. raÅ¡ytinis įgaliojimas atstovauti atsakovės interesams nebuvo duotas, nagrinėjamos bylos atveju taikytinos tariamÄ atstovavimÄ reglamentuojančios teisės normos.

12. Teismas pažymėjo, kad vertinant galimybę konstatuoti tariamo sandorio egzistavimÄ , bÅ«tina nustatyti, jog asmuo (atstovaujamasis) savo elgesiu davė rimtÄ pagrindÄ tretiesiems asmenims manyti, kad jis paskyrė kitÄ asmenį savo atstovu. Remiantis teisės doktrina tariamo atstovavimo atveju įspÅ«dį, kad Å¡alis sieja atstovavimo santykiai, sukuria atstovaujamasis. O kai tokį įspÅ«dį sukelia atstovas, tokie veiksmai vertinami kaip netikras atstovavimas, kurio atveju pagal sandorį, sudarytÄ be atitinkamų įgaliojimų, atstovaujamasis neįgyja jokių teisių ir pareigų – teisinio santykio Å¡alimis laikomi atstovas ir trečiasis asmuo, kuris savo pažeistas teises gali ginti reikalaudamas nuostolių atlyginimo iÅ¡ atstovo.

13. Teismas nurodė, kad Å¡ioje byloje pasiÅ«lius ieÅ¡kovui svarstyti klausimÄ dėl tinkamo atsakovo, ieÅ¡kovas pareiÅ¡kė, jog palaiko savo ieÅ¡kinio reikalavimus bÅ«tent atsakovei MB ,,JM plėtros grupė“ ir byloje neįrodinėjo deliktinės trečiojo asmens M. G. (agento) atsakomybės, delikto, padaryto vykdant nekilnojamojo turto agento profesinę veiklÄ .

14. Teismas, spręsdamas dėl tariamo atstovavimo ir vertindamas atstovaujamosios atsakovės MB ,,JM plėtros grupė“ veiksmus nustatė, kad byloje nėra duomenų, patvirtinančių, kad atsakovės vadovė savo elgesiu davė rimtÄ pagrindÄ ieÅ¡kovui manyti, kad ji paskyrė M. G. savo atstovu, Rezervacijos sutarties pasiraÅ¡ymo metu atsakovės nė nebuvo. Teismo vertinimu, ieÅ¡kovo nurodytos aplinkybės, kurios, jo teigimu, lėmė jo pagrįstÄ manymÄ , kad M. G. yra paskirtas atsakovo atstovu, nepatvirtina, jog buvo susiklostę tariamo atstovavimo teisiniai santykiai. IeÅ¡kovo nurodytos aplinkybės, kad brokeris jam pristatė J. M. kaip vystytojo atstovÄ , kad Å¡is asmuo derino su pardavimu susijusius klausimus ir yra atsakovės vadovės broliu, neteikia pagrindo daryti prieÅ¡ingos iÅ¡vados. Teismo vertinimu, ieÅ¡kovas nebuvo pakankamai rÅ«pestingas ir atidus sudarydamas Rezervacijos sutartį, neprašė M. G., kuris ginčo teisiniame santykyje veikė kaip brokeris, pateikti nei Rezervacijos sutartyje minimos tarpininkavimo sutarties, nei įgaliojimo, nepasidomėjo nekilnojamojo turto statusu pagal Nekilnojamojo turto registro iÅ¡raÅ¡Ä , kad įsitikintų, kokį turtÄ rengiasi įsigyti, kas yra tikrasis žemės sklypo savininkas, ar turtas nėra areÅ¡tuotas, įkeistas, tuo tarpu byloje esantys duomenys patvirtina, kad Rezervacijos sutarties pasiraÅ¡ymo metu atsakovė net nebuvo ginčo žemės sklypo savininke, ja tapo vėliau. Teismo vertinimu, ieÅ¡kovas neįrodė trečiųjų asmenų M. G., MB „Kereros investicijos“ tariamo atstovavimo atsakovės MB „JM plėtros grupė“ interesams 2020 m. lapkričio 27 d. sudarant Rezervacijos sutartį. Dėl to, ieÅ¡kovo ieÅ¡kinį atmetė.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

15. Apeliantas R. G. apeliaciniu skundu praÅ¡o panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. kovo 1 d. sprendimÄ ir priimti naujÄ sprendimÄ â€“ ieÅ¡kinį tenkinti. Apeliacinis skundas grindžiamas Å¡iais pagrindiniais argumentais:

15.1. Apklausta teismo posėdyje MB „JM plėtros grupė“ direktorė L. M. nurodė, kad nėra mačiusi ieÅ¡kovo ir su ieÅ¡kovu nėra sudariusi jokios sutarties. Ä® klausimÄ , koks yra jos brolio J. M. vaidmuo įmonėje, ji nedavė aiÅ¡kaus atsakymo, nurodė, kad jis nėra įmonės darbuotojas, neigė bet kokius jam suteiktus įgaliojimus ar teises. Tačiau pripažino, kad jos brolis dalyvavo įmonės veikloje, inicijavo/suorganizavo M. G. atstovavimÄ MB „JM plėtros grupė“ parduodant jų vystomus nekilnojamo turto objektus, dalyvaudavo susitikimuose su potencialiais klientais.

15.2. Byloje yra pateikta kita MB „JM plėtros grupė“ 2021 m. rugsėjo 15 d. preliminari sutartis, sudaryta su L. Ž.. Sutartis yra analogiÅ¡ko turinio kaip ir su ieÅ¡kovu. Sutartyje M. G. yra nurodomas kaip „pardavėjo atstovas“ (civ. byl. I tomas failas 1/puslapis 186), nurodyti M. G. ir J. M. kontaktai (civ. byl. I tomas failas 1/puslapis 190). Teismo posėdyje apklaustas L. Ž., paliudijo, kad jis bendravo, derino statybos projektus, sutarties sÄ lygas iÅ¡skirtinai su J. M. ir M. G., atsakovės direktorės L. M. nematė. Teismo posėdžio metu atsakovė neginčijo Å¡io sandorio sudarymo, jį pripažino, tad iÅ¡ esmės MB „JM plėtros grupė“ direktorė L. M. akceptavo, pripažino brolio J. M. atliktus veiksmus įmonės vardu. L. Ž. atveju, kaip ir ieÅ¡kovo, terminas praleistas, objektas nepastatytas, avansas negrÄ Å¾intas.

15.3. Byloje taip pat pateikta identiÅ¡ka ieÅ¡kovo pasiraÅ¡ytai 2021 m. kovo 11 d. rezervacijos sutartis su D. R., kuriÄ taip pat pasirašė M. G., kaip MB „JM plėtros grupė“ atstovas(civ. byl. II tomas failas2/puslapis16). Byloje pateikta 2021 m. rugpjūčio 16 d. turiniu yra identiÅ¡ka 2021 m. kovo 11 d. sutarčiai, tik patikslintas pagrindinės pirkimo pardavimo sutarties sudarymo terminas. Sutartyje M. G. taip pat nurodomas kaip pardavėjo MB „JM plėtros grupė“ atstovas. Avansas Å¡iuo atveju, kaip ir R. G. atveju, taip pat buvo mokamas ne tiesiogiai MB „JM plėtros grupė“, o į MB „Kereros investicijos“ sÄ skaitÄ , o tai patvirtina, kad MB „JM plėtros grupė“ gaudavo pinigus sumokėtus MB „Kereros investicijos“. Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės iÅ¡raÅ¡as patvirtina, kad sutartis su D. R. yra įvykdyta ir sudaryta pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis (civ. byl. II failas2/puslapis 12). Taigi MB „JM plėtros grupė“ pripažino M. G. atstovavimÄ , jo sudarytas sutartis, ir sudarė su D. R. pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį.

15.4. Apeliantas nurodo, kad pagal CK 2.133 straipsnio 5 dalį, jeigu atstovas sandorį sudarė pagal atstovaujamojo nurodymus, tai atstovaujamasis negali ginčyti tokio sandorio motyvuodamas tuo, kad sudarydamas sandorį atstovas ignoravo tam tikras aplinkybes, jeigu atstovaujamasis apie tas aplinkybes žinojo arba jas ignoravo dėl savo paties neatsargumo. Apelianto įsitikinimu, visos aukščiau iÅ¡dėstytos aplinkybės patvirtina, kad M. G. turėjo MB „JM plėtros grupė“ įgaliojimus veikti mažosios bendrijos vardu, ir kaip nurodė pats trečiasis asmuo, duodamas paaiÅ¡kinimus, jis turėjo tikslÄ veikti jos vardu ir sukurti jai atitinkamas teises ir pareigas. Kaip patvirtino Å¡alys ir liudytojai, MB „JM plėtros grupė“ direktorės L. M. brolis J. M., kaip faktinis įmonės vadovas, derino sutarties sÄ lygas, davė nurodymus dėl sutarties kainos, terminų, avanso mokėjimo etapų, tiesiogiai dalyvavo pasiraÅ¡ant sutartį ir neprieÅ¡taravo, kad sutartį pasiraÅ¡ytų M. G..

15.5. IeÅ¡kovas yra paprastas vartotojas, pirkęs butÄ savo reikmėms, o nekilnojamojo turto vystymas yra MB „JM plėtros grupė“ profesinė veikla, todėl ji privalėjo veikti pagal tai veiklai keliamus standartus. Atsakovės neatsakingi, raÅ¡tiÅ¡kai nesureguliuoti veiksmai sukėlė situacijÄ , už kuriÄ yra iÅ¡imtinai atsakinga atsakovė ir jai kyla atsakomybė be kaltės (Civilinio kodekso 6.256 straipsnio 4 dalis).

15.6. Jeigu bÅ«tų laikoma, kad vis gi trečiasis asmuo veikė neturėdamas įgaliojimo ir virÅ¡ydamas savo teises, yra pagrindas taikyti tariamo atstovavimo institutÄ . Byloje remiantis įrodymais. Å¡alių ir liudytojų parodymais nustatyta, kad: 1) statybvietėje buvo įrengtas reklaminis stendas su M. G., kaip atsakovo atstovo, kontaktais ir su nuoroda į internetinį puslapį (civ. byl. I tomas failas1/puslapis 171). Atsakovas neginčijo stendo įrengimo teisėtumo ir neįrodinėjo jame pateiktų duomenų klaidingumo; 2) M. G. kaip atsakovo vienintelis kontaktinis asmuo nurodytas atsakovo vystomo projekto „Gvazdikų 11“ internetiniame puslapyje (civ. byl. I tomas failas1/puslapis 69 - 76), M. G. atsakovo įvardintas kaip „pardavimų atstovas“ (civ. byl. I tomas failas1/puslapis 70) ir Å¡i aplinkybė, jos teisingumas atsakovo nebuvo ginčyta, M. G. dokumentuose niekur nėra pavadintas brokeriu. Pastebėtina, kad pateikus šį įrodymÄ www.gvazdiku11.lt internetinė svetainė buvo panaikinta, kas parodo atsakovo bandymÄ slėpti bylai svarbius įrodymus; 3) M. G. turėjo objektų raktus, galėjo juos aprodyti, turėjo architektų parengtus brėžinius (civ. byl. I tomas failas1/puslapis 79-86); 4) Sutartis buvo pasiraÅ¡inėjama ne kur nors kavinėje, o CAPITAL PROPERTY GROUP bÅ«stinėje, dalyvaujant vystytojo atstovui J. M., kuris buvo žinomas nekilnojamojo turto tarpininkų kontoroje ir dažnai joje lankėsi (K. J. parodymai), kuris derino sutarties sÄ lygas, buto brėžinius, neprieÅ¡taravo ir sutiko, kad sutartį pasiraÅ¡ytų M. G..

15.7. Apeliantas paaiÅ¡kina, kad iki 2020 m. jis 7 metus gyveno užsienyje ((duomenys neskelbtini)). Gyvenant užsienyje jam ne kartÄ teko nuomotis bÅ«stÄ per nekilnojamojo turto agentus/atstovus. Tokiais atvejais sandoriai vykdavo iÅ¡skirtinai su atstovais ir pačiam bÅ«sto savininkui nedalyvaujant. Visais klausimais jiems atstovavo ir sutartis pasiraÅ¡inėjo bÅ«tent nekilnojamojo turto agentai/atstovai, todėl sutarties pasiraÅ¡ymas su M. G. atstovaujančiu MB „JM plėtros grupė“ ieÅ¡kovui atrodė kaip normali praktika ir nesukėlė jokio įtarimo. Teismas nepagrįstai padarė iÅ¡vadas, kad ieÅ¡kovas nebuvo pakankamai rÅ«pestingas ir atidus sudarydamas Rezervacijos sutartį, rÅ«pestingumo, įrodinėjimo ir atsakomybės naÅ¡tÄ permesdamas vartotojui kaip silpnesnei pusei, o atsakovo, kuriam nekilnojamojo turto vystymas yra profesionali veikla, veiksmus pateisindamas.

16. Atsakovė MB „JM plėtros grupė“ atsiliepimu praÅ¡o apeliacinį skundÄ atmesti. Nurodo Å¡iuos pagrindinius atsikirtimus:

16.1. Atsakovė nurodo, kad CK 2.133 straipsnio 9 dalis nustato, kad jeigu atstovas veikė virÅ¡ydamas savo teises, tačiau tokiu bÅ«du, jog trečiasis asmuo turėjo rimtÄ pagrindÄ manyti, kad sudaro sandorį su tokiÄ teisę turinčiu atstovu, sandoris privalomas atstovaujamajam, iÅ¡skyrus atvejus, kai kita sandorio Å¡alis žinojo ar turėjo žinoti, kad atstovas virÅ¡ija savo teises. Pagal kasacinio teismo praktikÄ â€žturėjimas žinoti“ suprantamas kaip asmens pareiga veikti aktyviai, nustatyta pareiga pasidomėti, todėl nepagrįstas neveikimas vertinamas kaip nesÄ Å¾iningas elgesys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gegužės 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-371-684/2015). Tariamas atstovavimas nėra preziumuojamas – jo taikymo sÄ lygas turi įrodyti sÄ Å¾iningas trečiasis asmuo, kadangi tariamas atstovavimas siejamas su trečiojo asmens pagrįstu tikėjimu atstovo įgaliojimais, todėl trečiajam asmeniui tenka pareiga įrodyti, kas konkrečiai suponavo tokį jo įsitikinimÄ .

16.2. Apeliantas, pasiraÅ¡ydamas Rezervacijos sutartį, turėjo įsitikinti, kad jÄ sudaro su tinkamus įgaliojimus turinčiu kitos Å¡alies atstovu. Sutartyje nėra nurodyta, kad ji sudaryta atsakovės vardu, atsakovė nėra sutarties Å¡alis, o tik nurodoma, kad veikiama pagal tarpininkavimo paslaugų sutartį su turto savininku MB „JM plėtros grupė“. Apeliantas nebuvo rÅ«pestingas, atidus, nes neprašė trečiojo asmens pateikti įgaliojimo, pagal kurį jis galimai veikia, neįsitikino, kas yra jo ketinamo įsigyti nekilnojamojo turto savininkas. Apeliantas iÅ¡ esmės ir pats pripažįsta, kad tinkamai neįsitikino, su kuo sudaro sutartį.

16.3. Aplinkybė, kad atsakovės internetiniame puslapyje trečiasis asmuo M. G. yra įvardintas kaip „pardavimų atstovas“ nesudaro pagrindo išvadai, kad atsakovė suteikė jam įgaliojimus veikti atsakovės vardu.

16.4. Atsakovė pažymi, kad sutinka su pirmos instancijos teismo padaryta iÅ¡vada, kad M. G. ginčo teisiniame santykyje veikė kaip brokeris, o brokeriai veikia kaip nepriklausomi tarpininkai tarp kliento ir pardavėjo, brokeriui gali bÅ«ti suteikta teisė aprodyti potencialiam pirkėjui patalpas/žemės sklypus, derėtis su potencialiu pirkėju dėl pardavimo sÄ lygų, tačiau tai nereiÅ¡kia, kad brokeris be įgaliojimo atsakovės vardu gali sudaryti sandorį. Ginčo nekilnojamo turto pirkimo–pardavimo ir tariamo atstovavimo teisiniai santykiai galėjo susiklostyti tik su turto savininku.

16.5. Apeliaciniame skunde apeliantas nurodė, kad byloje pateikta MB „JM plėtros grupė“ 2021 m. rugsėjo 15 d. preliminari sutartis su L. Ž. ir 2021 m. rugpjūčio 16 d. preliminari sutartis su D. R. bei 2021 m. kovo 11 d. rezervacijos sutartis su D. R., patvirtina, faktÄ , kad tarp Å¡alių buvo susiklosčiusi praktika, jog atsakovė pripažįsta M. G. atstovavimÄ , jo sudarytas sutartis, sudaro pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį. Tačiau CPK 306 straipsnio 2 dalis draudžiama apeliacinį skundÄ grįsti naujomis aplinkybėmis, kurios nebuvo nurodytos pirmosios instancijos teisme. Toks teisinis reguliavimas reiÅ¡kia, kad CPK yra įtvirtinta vadinamoji dalinė (ribota) apeliacija, kuriai bÅ«dinga tai, jog pirmosios instancijos teismo sprendimas tikrinamas pagal byloje jau esančius ir pirmosios instancijos teismo iÅ¡tirtus bei įvertintus duomenis. Apeliacinės instancijos teismas pagal apeliacinio skundo ribas tik patikrina, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė reikÅ¡mingas ginčui faktines aplinkybes ir ar teisingai pagal nustatytas faktines aplinkybes pritaikė teisę pagal parengiamojoje bylos stadijoje apibrėžtas bylos ribas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. kovo 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-95/2012; 2015 m. liepos 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-459-611/2015). Apeliantas bylÄ nagrinėjant pirmosios instancijos teisme procesiniuose dokumentuose nesirėmė aukščiau pateiktais argumentais, todėl atsakovė dėl jų nepasisako.

16.6. IeÅ¡kinio suformulavimas ir jo pateikimas teismui yra ieÅ¡kovo procesinė teisė, kuria jis savo nuožiÅ«ra disponuoja (CPK 42 str. 1 d.). Teisminio nagrinėjimo dalykÄ apibrėžia svarbiausi ieÅ¡kinio turinį sudarantys elementai – ieÅ¡kinio dalykas ir ieÅ¡kinio pagrindas. Kaip ieÅ¡kinio dalykas suprantamas ieÅ¡kovo per teismÄ atsakovui pareikÅ¡tas materialusis teisinis reikalavimas, o ieÅ¡kinio pagrindas – tai faktinės aplinkybės, kuriomis ieÅ¡kovas grindžia savo materialųjį teisinį reikalavimÄ , t. y. ieÅ¡kinio dalykÄ (CPK 135 str. 1 d. 2, 4 p.). Apeliantui savo pareigos tinkamai suformuluoti ieÅ¡kinio dalykÄ ir pagrindÄ neįvykdžius pirmosios instancijos teisme, neturėtų bÅ«ti suteikiama teisė apeliacinės instancijos teisme keisti ieÅ¡kinio pagrindÄ , nes taip ribojama atsakovės teisė gintis nuo pareikÅ¡tų reikalavimų.

16.7. Anot atsakovės, apelianto pateiktos sutartys neįrodo, kad tarp šalių buvo susiklosčiusi praktika, kad atsakovė pripažįsta bei patvirtina trečiojo asmens M. G. sudarytas sutartis bei sudaro pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį, nes pateiktos sutartys skiriasi faktinėmis aplinkybėmis, kurios nebuvo vertinamos bei analizuojamos pirmosios instancijos teisme.

Teismas

k o n s t a t u o j a :

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės,

teisiniai argumentai ir išvados

Apeliacinis skundas tenkinamas.

17. Pagal Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 320 straipsnio 1 ir 2 dalių nuostatas, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylÄ , neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, iÅ¡skyrus atvejus, kai to reikalauja vieÅ¡asis interesas ir neperžengus skundo ribų bÅ«tų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Be to, apeliacinės instancijos teismas ex officio (liet. pagal pareigas) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nustatytų absoliučių teismo procesinio sprendimo negaliojimo pagrindų.

18. Å ioje byloje yra sprendžiama dėl pardavėjo atsakomybės už sutarties neįvykdymÄ . IeÅ¡kovas prašė priteisti iÅ¡ MB „JM plėtros grupė“ 5 000 Eur sumokėtÄ avansÄ ir 10 000 Eur baudines netesybas už tai, kad Å¡i įmonė, kaip pardavėja, neįvykdė 2020 m. lapkričio 27 d. sudarytos rezervacijos sutarties Nr. MIGR20/11-27. Sutartimi pardavėja įsipareigojo už 150 000 Eur parduoti ieÅ¡kovui žemės sklypÄ (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir butÄ gyvenamosios paskirties dvibučiame pastate. Sutarties 6.2 punkte Å¡alys susitarė, kad jeigu pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis iki sutarties 2.1 punkte numatyto termino (2021 m. lapkričio 27 d.) nebus pasiraÅ¡yta dėl pardavėjo kaltės, pardavėjas per 10 kalendorinių dienų privalės grÄ Å¾inti pirkėjui jo sumokėtÄ sutarties avansÄ ir sumokėti 10 000 Eur nurodyto dydžio sumÄ , kaip Å¡alių aptartus minimalius pirkėjo nuostolius (e. b. l. 7, t. 1).

19. Atsakovė MB „JM plėtros grupė“ nuo pareikšto ieškinio gynėsi iš esmės vieninteliu argumentu, t. y. tuo, jog minėtos rezervacijos sutarties su ieškovu nesudarė, o sutartį už atsakovę pasirašęs M. G. nebuvo įgaliotas sudaryti sutartį.

20. Pirmosios instancijos teismas sprendė, kad M. G., sudarydamas rezervacijos sutartį atsakovės vardu, veikė „netikro atstovavimo“ pagrindu, todėl jokių teisių ir pareigų atsakovei nesukūrė. Teismas vertino, kad už ieškovui sukeltus nuostolius gali būti atsakingas be įgaliojimų veikęs atstovas, o ne atsakovė.

21. Apeliantas R. G. nurodo, kad jo įsitikinimu, M. G., nors ir neturėjo raÅ¡ytinio įgaliojimo, vis dėl to veikė turėdamas atsakovės žodinį sutikimÄ ir pritarimÄ . Apelianto teigimu, pirmosios instancijos teismas netinkamai vertino įrodymus, patvirtinančius, kad atstovas Å¡iuo atveju veikė „tariamo atstovavimo“ pagrindu.

Dėl susiklosčiusių santykių teisinio kvalifikavimo

22. Kaip minėta, šalys neginčija teismo išvadų dėl atstovavimo santykių teisinio kvalifikavimo. Teisėjų kolegija taip pat neturi pagrindo kitaip vertinti ginčui taikytinas teisės normas. Pirmosios instancijos teismas teisingai nurodė, kad šiam ginčui išspręsti yra reikšmingi „netikro atstovavimo“ ir „tariamo atstovavimo“ institutai. Aiškindamas šiuos teisės institutus teismas rėmėsi teisės doktrina bei kasacinio teismo praktika (Pakalniškis Vytautas, Jurkevičius Vaidas. Tariamas atstovavimas pozityviojoje teisėje ir teismų praktikoje. Jurisprudencija, 2011, t. 18, Nr. 4, p. 1443–1466; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. kovo 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-102/2012; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. lapkričio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-394-684/2017 ir kt.). Teisės doktrinoje ir teismų praktikoje laikoma, kad ir netikro atstovavimo ir tariamo atstovavimo atveju atstovas veikia neturėdamas tinkamų įgaliojimų, tačiau netikro atstovavimo atveju įspūdį, kad įgaliojimai yra tinkami, sukuria būtent atstovas, o tariamo atstovavimo atveju – įgaliojimų realumo įspūdį sukuria atstovaujamasis. Dėl to, tariamo atstovavimo atveju atstovo prisiimti įsipareigojimai sukuria teises ir pareigas atstovaujamajam. Teisinių pasekmių, reikšmingų išoriniams atstovavimo santykiams, prasme tariamas atstovavimas niekuo nesiskiria nuo kitų atstovavimo rūšių, t. y., jį nustačius, atstovaujamasis yra saistomas tariamo atstovo atliktų veiksmų.

23. Tariamo atstovavimo samprata kyla iÅ¡ dviejų CK normų. CK 2.133 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad jeigu asmuo savo elgesiu davė rimtÄ pagrindÄ tretiesiems asmenims manyti, kad jis paskyrė kitÄ asmenį savo atstovu, tai tokio asmens atstovaujamojo vardu sudaryti sandoriai yra privalomi atstovaujamajam. CK 2.133 straipsnio 9 dalyje nustatyta, kad jeigu atstovas veikė virÅ¡ydamas savo teises, tačiau tokiu bÅ«du, jog trečiasis asmuo turėjo rimtÄ pagrindÄ manyti, kad sudaro sandorį su tokiÄ teisę turinčiu atstovu, sandoris privalomas atstovaujamajam, iÅ¡skyrus atvejus, kai kita sandorio Å¡alis žinojo ar turėjo žinoti, kad atstovas virÅ¡ija savo teises.

24. Kasacinio teismo praktikoje pažymima, kad tariamojo atstovavimo institutas yra skirtas ginti sÄ Å¾iningo (t. y. nežinančio ir neturinčio žinoti, kad atstovas neturi teisės sudaryti sandorį) trečiojo asmens interesus. Toks trečiasis asmuo turi įrodyti dvi aplinkybes, t. y. kad įspÅ«dį apie tai, kad kitos sutarties Å¡alies atstovas veikė turėdamas reikiamus įgaliojimus, sukÅ«rė pats atstovaujamasis, ir kad pats trečiasis asmuo pagal susiklosčiusias aplinkybes buvo pakankamai rÅ«pestingas vertindamas kitos Å¡alies atstovo įgaliojimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. kovo 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-102/2012, 2019 m. balandžio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-151-313/2019).

25. Suprantama, kad abi Å¡ios sÄ lygos yra vertinamojo pobÅ«džio ir priklauso nuo surinktų įrodymų apie sandorio sudarymo aplinkybes.

26. CPK 185 straipsnyje nustatyta, kad teismas įvertina įrodymus pagal vidinį savo įsitikinimÄ , pagrįstÄ visapusiÅ¡ku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, iÅ¡nagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais; jokie įrodymai teismui neturi iÅ¡ anksto nustatytos galios, iÅ¡skyrus CPK nustatytas iÅ¡imtis. Reikalavimas vertinti įrodymus vadovaujantis vidiniu įsitikinimu yra teismo nepriklausomumo principo iÅ¡raiÅ¡ka, nes niekas negali nurodyti teismui, kaip vertinti vienÄ ar kitÄ byloje esantį įrodymÄ , taip pat negali nurodyti, kuriuo iÅ¡ byloje esančių įrodymų remtis, o kuriuo – ne.

Dėl aplinkybių, pagrindžiančių tariamo atstovavimo santykius

27. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, patikrinusi bylÄ Ä¯rodymų vertinimo aspektu, kitaip nei pirmosios instancijos teismas vertina, kad M. G., sudarydamas sutartį su ieÅ¡kovu, ne pats sukÅ«rė tinkamo atstovavimo įspÅ«dį ieÅ¡kovui, bet prieÅ¡ingai, veikė bÅ«damas įsitikinęs atsakovės suteiktais įgaliojimais, remdamasis susiklosčiusia bendradarbiavimo praktika su atsakove ir esant visumai kitų žodinių susitarimų bei konkliudentinių veiksmų, įgalinančių jį veikti atsakovės naudai ir interesams.

28. Teismo posėdžio metu byloje apklausta MB „JM plėtros grupė“ vadovė L. M. tvirtino, kad įmonės statomų objektų pardavimus vykdydavo pasitelkdama nekilnojamojo turto pardavimo agentus, tačiau nė su vienu agentu nebuvo sudariusi raÅ¡ytinės sutarties, – viskÄ sutardavo žodžiu. L. M. teigė, kad pardavimo agentai atvesdavo labai daug klientų, kad ji nesikiÅ¡davo į agentų veiklÄ , nesidomėjo, kaip jie suranda klientus, nežinojo, kad agentai sudaro „rezervacijos sutartis“. L. M. paaiÅ¡kino, kad ji, kaip įmonės vadovė, asmeniÅ¡kai sudarydavo tik preliminarias pirkimo – pardavimo sutartis ir sutartis pas notarÄ , o „rezervacijos sutarčių“ nepasiraÅ¡ydavo ir nebuvo nieko įgaliojusi tokias sutartis pasiraÅ¡yti. L. M. teisme teigė, kad ieÅ¡kovo R. G. anksčiau nėra mačiusi, jo nepažįsta, jam nekilnojamojo turto nepardavė, nestatė ir niekaip kitaip neįsipareigojo perleisti įmonės sukurto turto. Tačiau L. M. teigė, kad jai, kaip įmonės MB „JM plėtros grupė“ vadovei, įmonės veikloje padėdavo jos brolis J. M., kuris įmonėje oficialiai niekada nebuvo įdarbintas, neturėjo paraÅ¡o teisės, tačiau padėjo jai įsteigti Å¡iÄ Ä¯monę ir padėdavo įmonei vykdant veiklÄ , t. y. jis bendraudavo su klientais, patardavo derinant kainas, dalyvaudavo sudarant sutartis. L. M. teisme patvirtino, kad jos brolis J. M. gerai žinojo viskÄ , kas yra susiję su įmonės vykdomomis statybomis ir įmonės reikalus neabejotinai tvarkė su jos žinia ir žodiniu pritarimu.

29. Trečiasis asmuo M. G. teisme teigė, kad jis veikė kaip pardavimo agentas, visus MB „JM plėtros grupė“ klausimus tvarkė su J. M.. BÅ«tent J. M. jį pakvietė bendradarbiauti parduodant MB „JM plėtros grupė“ statomus objektus Gvazdikų kvartale. M. G. paaiÅ¡kino, kad jis pažinojo J. M. kaip savo sporto trenerį, o J. M. irgi žinojo, kad jis verčiasi nekilnojamojo turto agento veikla ir pats pasiÅ«lė imtis įmonės MB „JM plėtros grupė“ statomų objektų pardavimų. J. M. paaiÅ¡kino apie parduodamus objektus, nurodė, kur jis turi kreiptis, kad gautų statomų objektų vizualizacijas, projektinę dokumentacijÄ , liepė suderinti su IT specialistais, kad jo, kaip pardavimų atstovo, duomenys bÅ«tų paskelbti internetiniame puslapyje www.Gvazdiku11.lt. J. M. taip pat dalyvavo derinant pardavimus ir dalyvavo sudarant ginčo sutartį su R. G., kaip vystytojo atstovas. M. G. teisme teigė, kad jam nekilo abejonių, kad įmonei MB „JM plėtros grupė“ yra žinoma apie sudarytÄ rezervacijos sutartį su ieÅ¡kovu R. G. ir kad jis sutartį sudarė esant pardavėjo žiniai ir pritarimui. M. G. teigė, kad visos sutarties sÄ lygos buvo suderintos su pardavėju, t. y. pardavimo kaina, terminai, taip pat ir tai, kad avansas bus mokamas į MB „Kareros investicijų“ sÄ skaitÄ , nes Å¡is avansas turėjo bÅ«ti vėliau užskaitytas kaip nekilnojamojo turto agento honoraras. M. G. teisme paaiÅ¡kino, kad jis ir po sutarties sudarymo toliau bendravo su R. G., t. y. J. M. praÅ¡ymu siekė pakeisti sudarytÄ sutartį (e. b. l. 88, t. 1) padidinant kainÄ dėl daugiau kaip 15 proc. padidėjusios savikainos, bet klientas nesutiko.

30. Kiti bylos įrodymai patvirtina, kad MB „JM plėtros grupė“ žinojo apie nekilnojamojo turto agento M. G. vykdomÄ pirkėjų paieÅ¡kÄ , t. y. žinojo, kad agentas įmonės MB „JM plėtros grupė“ vardu su klientais sudaro rezervacijos sutartis. Apeliantas pagrįstai nurodo, kad byloje buvo pateiktos sutartys, kurias M. G. sudarė su D. R. (e. b. l. 16, t. 2) ir L. Ž. (e. b. l. 186, t. 1), ir kad tokius sutartinius santykius MB „JM plėtros grupė“ pripažino, t. y. pripažino, kad be raÅ¡ytinio įgaliojimo veikęs M. G. sudarydamas sandorius su Å¡iais klientais sukÅ«rė įmonei teises ir pareigas.

31. Teismas kritiÅ¡kai vertina L. M. paaiÅ¡kinimus, kad ji nesikiÅ¡o į pardavimo agento M. G. veiklÄ ir kad rezervacijos sutartis jis sudarė savo rizika. IÅ¡ atsakovės vadovės paaiÅ¡kinimų nustatyta, kad MB „JM plėtros grupė“ siekė parduoti realiai nepastatytus ir net nepradėtus statyti namus, neturint patvirtintų projektų, statybos leidimo ir nuosavybės į žemės sklypÄ . Atsakovės vadovė tvirtino, kad įmonė turėjo tikslÄ parduoti statybÄ kuo anksčiau, t. y. kad prekybos agentus skatino surasti pirkėjus kuo anksčiau ir žodinio susitarimo pagrindu buvo susitarusi, kad jei agentas suras pirkėjÄ nepastatytam namui, tai honoraras bus 7 proc., jei be fasado – 5 proc., o už baigtos statybos pardavimÄ mokės iki 3 proc. už surastÄ pirkėjÄ . Be to, L. M. taip pat teigė, kad dėl pardavimų įforminimo, sutarčių sudarymo konsultavosi su pažįstamais teisininkais, kad jos brolis J. M. irgi yra teisininkas. Taigi atsakovės vadovei turėjo bÅ«ti suprantama, kad įmonės galimybės sudaryti sutartis dėl ateityje numatomų statybų pardavimo, kai įmonė net neturi projekto ir nuosavybės teisės į žemės sklypÄ , bÅ«tų labai ribotos, nes preliminarioje sutartyje tokie duomenys turi bÅ«ti nurodyti (taip nustatyta CK 6.401 str.). Teismo įsitikinimu, Å¡i aplinkybė paaiÅ¡kina, kodėl atsakovė toleravo ir netiesiogiai skatino nekilnojamojo turto pardavimo agentÄ sudaryti kitokias sutartis, t. y. įstatyme tiesiogiai nenumatytas, bet formaliai jam neprieÅ¡taraujančias „rezervacijos sutartis“.

32. Atsakovės vadovė, kaip minėta, žodinių susitarimų su nekilnojamojo turto agentais nesudarė. M. G. taip pat patvirtino, kad tokios sutarties jis nesudarė ir mano, kad tokios sutarties nebuvo sudariusi atsakovė ir su MB „Kareros investicijos“, kurioje jis veikė kaip agentas. Tačiau M. G. teigė, kad J. M. jis pažino iÅ¡ anksčiau, juo pasitikėjo ir raÅ¡ytinio susitarimo nereikalavo. Minėta, kad atsakovė savo veikloje plačiai taikė žodinių susitarimų praktikÄ , žodinio pavedimo pagrindu leido veikti ir J. M., kuris jokiais santykiais nebuvo susijęs su įmone, tačiau užsiėmė klientų paieÅ¡ka, gerai žinojo ir tvarkė kitus statybų klausimus, buvo pristatomas kaip „nekilnojamojo turto vystytojo atstovas“. Apeliacinės instancijos teismo įsitikinimu, nepaisant to, kad atsakovė ir nekilnojamojo turto pardavimo agentas nebuvo sudarę raÅ¡ytinės sutarties, atsakovė (jos vadovė L. M.) žinojo apie tokiÄ agento veikÄ ir nesikiÅ¡imu faktiÅ¡kai sutiko, kad agentas pats pasirinktų veiklos bÅ«dus ir metodus, susijusius su klientų paieÅ¡ka, įskaitant ir rezervacijos sutarčių sudarymÄ dėl nepastatytų objektų pardavimo. Teisine prasme Å¡is elgesys iÅ¡ esmės reiÅ¡kia konkliudentinius veiksmus, pritarimÄ ir agento įgaliojimÄ veikti atsakovės naudai ir interesams. Apeliantas pagrįstai teigia, kad apie numanomÄ M. G. įgaliojimÄ veikti atsakovės vardu liudijÄ visa eilė kitų atsakovės konkliudentinių veiksmų, t. y. agento nurodymas kaip „pardavimų atstovo“ internetiniame puslapyje, leidimas skelbti agento skelbimÄ statybų objekte ant tvoros, techninės informacijos apie numatomo vykdyti projekto perdavimas (vizualizacija, numatomų atlikti darbų sÄ raÅ¡as), įmonės atstovo, t. y. J. M. delegavimas dalyvauti derybose sudarant sutartį.

33. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, vertindama visumÄ byloje surinktų tiesioginių ir netiesioginių įrodymų, taip pat atmeta atsakovės vadovės L. M. paaiÅ¡kinimus, kad J. M. jai patardavo tik kaip Å¡eimos narys ir kad jis neveikė įmonės vardu kaip atstovas. Teisme J. M. teigė, kad jis padėjo sesei įsteigti maÅ¾Ä jÄ bendrijÄ pavadinimu „JM plėtros grupė“, tačiau vengė atsakyti į klausimÄ , kÄ reiÅ¡kia „JM“ inicialai įmonės pavadinime, nors Å¡ie inicialai akivaizdžiai sutampa su jo vardo ir pavardės inicialais.

J. M. teigė, kad projektÄ â€žGvazdikų11“ jis vystė bÅ«damas UAB „Eloveta“ (duomenys neskelbtini), o paskui pardavė akcijas ir pasirÅ«pino, kad Å¡is projektas bÅ«tų perduotas MB „JM plėtros grupė“. J. M. nepaaiÅ¡kino, kokiu pagrindu, kaip ir kodėl jis perdavė projektÄ sesers įmonei. Byloje yra pateikta pradinė rezervacijos sutarties versija, kurioje kaip matyti, pardavėju buvo įvardinta bÅ«tent J. M. nurodyta UAB „Eloveta“ ir kuri vėliau, kaip teigia ieÅ¡kovas, bÅ«tent J.

M. nurodymu rezervacinėje sutartyje buvo pataisyta į MB „JM plėtros grupę“ (e. b. l. 51, t. 2). Šios aplinkybės irgi rodo, kad J. M. buvo sprendimų priėmėjas ir faktiškai disponavo parduodamu objektu, nepaisant to, kokiai įmonei šis numatomų statybų objektas teisiškai priklausė. J. M. taip pat teigė, kad jis nežino, ar dirbo MB „JM plėtros grupė“, - paaiškino, kad gal pradžioje ir dirbo, bet tuo klausimu jam reikėtų „pasitikslinti buhalterijoje“.

J. M. teigė, kad jis neatsimena ieÅ¡kovo ir ar su juo buvo susitikęs, bet neneigė, kad kartais dalyvaudavo pokalbiuose su klientais, jei M. G. pasikviesdavo. J. M. teisme negalėjo paaiÅ¡kinti, kodėl M. G. klientams jį pristatydavo kaip „projekto vystytojÄ â€œ, teigė kad jis nesusijęs su įmone, o susitikimuose dalyvaudavo, tik todėl, kad žinojo atsakymus į visus klausimus. Vertinant J. M. paaiÅ¡kinimus matyti, kad jis teismui nesugebėjo paaiÅ¡kinti savo santykių su įmone ir savo veiklos pagrindų veikiant įmonės naudai, pats nežino, ar jis buvo susijęs darbo santykiais ir ar tokius santykius reikėjo kaip nors įforminti.

Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegijai nekyla abejonių, kad J. M. veikla įmonėje MB „JM plėtros grupė“ aiÅ¡kiai virÅ¡ijo brolio pagalbÄ seseriai. Trečiasis asmuo M. G. teisme paaiÅ¡kino, kad jam susidarė įspÅ«dis, kad visus MB „JM plėtros grupė“ klausimus sprendė bÅ«tent J. M. ir todėl visus klausimus jis derino tik su juo. Taip teigė ir ieÅ¡kovas R. G. bei sutarties pasiraÅ¡yme dalyvavusi jo sutuoktinė K. G.. R. G. teisme paaiÅ¡kino, kad nepastatytÄ namÄ pirko tik todėl, kad J.

M. jį pristatė kaip savo projektÄ , jis viskÄ Å¾inojo, pats dalyvavo sutarties sudaryme. Visuma Å¡ių aplinkybių leidžia teismui spręsti, kad J. M. iÅ¡ tikrųjų veikė kaip faktinis pardavėjas, dalyvaudavo svarbiausiuose įmonės susitikimuose sukurdamas įvaizdį, kad jis yra parduodamų objektų savininkas ir yra atsakingas už sprendimų priėmimÄ .

34. Apeliacinės instancijos teismas taip pat pritaria apelianto argumentams, kad jo elgesys, t. y. neįsitikinimas, ar M. G. turi reikiamus raÅ¡ytinius įgaliojimus sudaryti rezervacijos sutartį pardavėjo MB „JM plėtros grupė“ vardu, negali bÅ«ti laikomas aiÅ¡kiai nepagrįstu, aplaidžiu ir nepateisinamu elgesiu CK 2.133 straipsnio 9 dalyje numatytos normos prasme. Nėra pagrindo suabsoliutinti ieÅ¡kovo pareigos įsitikinti kitos sandorio Å¡alies raÅ¡ytiniais įgaliojimais. IeÅ¡kovas Å¡iuo atveju veikė kaip vartotojas, pirko gyvenamÄ jį bÅ«stÄ savo Å¡eimos poreikiams, todėl negalima iÅ¡ jo reikalauti tokio elgesio standarto, kuris bÅ«tų taikomas teisininkui ar verslininkui. Be to, visuma aplinkybių, įskaitant vieÅ¡ai skelbiamÄ informacijÄ statybvietėje (e. b. l. 171, t. 1) ir internete (e. b. l. 70, t. 1) apie M. G. kaip įmonės pardavimų atstovÄ , taip pat paties vystytojo atstovo J. M., kurį ieÅ¡kovas pažinojo asmeniÅ¡kai, dalyvavimas pasiraÅ¡ant sutartį, sukÅ«rė ieÅ¡kovui patikimÄ Ä¯spÅ«dį, kad pardavėjas yra tinkamai atstovaujamas, o atstovo įgaliojimų tikrinimas tokioje situacijoje reikÅ¡tų tik nereikalingÄ formalumÄ ir perdėtÄ Ä¯tarumÄ .

Dėl rezervacijos sutarties neįvykdymo teisinių pasekmių

35. Teismas konstatuoja, kad byloje įrodyta, jog M. G., nors ir neturėdamas raÅ¡ytinio įgaliojimo, sudardamas rezervacijos sutartį su ieÅ¡kovu veikė pagal pardavėjo nurodymus, jo naudai ir interesais, t. y. veikė tariamo atstovavimo pagrindu ir todėl jo sudaryta sutartis įpareigoja atstovaujamÄ jį.

36. Rezervacijos sutartis nėra įvykdyta. Todėl teismas, ieÅ¡kovo praÅ¡ymu taiko joje numatytas teisines pasekmes. Sutarties 6.2 punkte numatyta, kad jei pagrindinė pirkimo – pardavimo sutartis iki numatyto termino (2021 m. lapkričio 27 d.) nebus pasiraÅ¡yta dėl pardavėjo kaltės, pardavėjas per 10 kalendorinių dienų privalės grÄ Å¾inti pirkėjui jo sumokėtÄ sutarties avansÄ ir sumokėti 10 000 Eur nurodyto dydžio sumÄ , kaip Å¡alių aptartus minimalius pirkėjo nuostolius (e. b. l. 7, t. 1).

37. IeÅ¡kovas pagal sutartį yra sumokėjęs 5 000 Eur avansÄ . Å is avansas ieÅ¡kovui priteisiamas iÅ¡ atsakovės. IeÅ¡kovui taip pat priteisiama 10 000 Eur sutartinė bauda.

38. Teismas taip pat tenkina ieÅ¡kovo reikalavimÄ priteisti 5 proc. dydžio metines procesines palÅ«kanas nuo priteistos sumos (CK 6.37 str. 2 d., CK 6.210 str. 1 d.). Pagal sutartį atsakovė per 10 dienų nuo 2021 m. lapkričio 27 d. turėjo grÄ Å¾inti avansÄ ir sumokėti baudÄ , todėl procesinės palÅ«kanos skaičiuojamos nuo priteistos sumos nuo bylos iÅ¡kėlimo teisme dienos.

39. Teismas nereikÅ¡mingais laiko atsakovės argumentus, kad ieÅ¡kovas avansÄ yra sumokėjęs ne į atsakovės sÄ skaitÄ , bet į MB „Kareros investicijos“ sÄ skaitÄ (e. b. l. 15, t. 1). Tokia buvo rezervacijos sutarties nuostata, kuri, kaip nustatyta byloje, buvo žinoma atsakovei dėl faktiÅ¡kai suteiktų įgaliojimų sutarties pasiraÅ¡yme dalyvavusiems jos atstovams. Be to, avanso sumokėjimo bÅ«das yra susijęs su atstovaujamojo ir atstovo „vidiniais santykiais“, o Å¡ioje byloje teismas dėl tokių santykių nesprendžia.

40. Atsakovas teigia, kad apeliaciniame skunde apeliantas nurodo, kad byloje pateikta MB „JM plėtros grupė“ 2021-09-15 preliminari sutartis su L. Ž. (e. b. l. 186-190, t. 1) ir 2021-08-16 preliminari sutartis su D. R. (e. b. l. 1-5, t. 2) bei 2021-03-11 rezervacijos sutartis su D. R. (e. b. l. 16-19, t. 2), patvirtina faktÄ , kad tarp Å¡alių buvo susiklosčiusi praktika, jog atsakovė pripažindavo trečiojo asmens M. G. atstovavimÄ , jo sudarytas sutartis, ir su kitais klientais sudarydavo pagrindines pirkimo – pardavimo sutartis. Atsakovė teigia, kad CPK 306 str. 2 d. draudžia apeliacinį skundÄ grįsti naujomis aplinkybėmis, kurios nebuvo nurodytos pirmosios instancijos teisme, be to, tokios aplinkybės atsakovės įsitikinimu reiÅ¡kia ieÅ¡kinio pagrindo pakeitimÄ , todėl atsakovė praÅ¡o į Å¡ias aplinkybes neatsižvelgti ir jų nevertinti nagrinėjant bylÄ apeliacinėje instancijoje. Tačiau teisėjų kolegija pažymi, kad Å¡ios aplinkybės nėra nei ieÅ¡kinio dalykas, nei jo pagrindas. Å ios aplinkybės yra įrodinėjimo dalykas, be to Å¡ios aplinkybės buvo įrodinėjamos pirmosios instancijos teisme ir atsakovė turėjo galimybę pasisakyti dėl jų įrodomosios vertės. Taigi nėra procesinių kliūčių, dėl kurių apeliacinės instancijos teismas negalėtų remtis Å¡iomis aplinkybėmis ir skirtingai nei pirmosios instancijos teismas, konstatuoti, kad Å¡ios aplinkybės papildomai įrodo ieÅ¡kovo reikalavimų pagrįstumÄ .

Dėl bylinėjimosi išlaidų atlyginimo

41. CPK 93 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad jeigu apeliacinės instancijos teismas ar kasacinis teismas, neperduodamas bylos iÅ¡ naujo nagrinėti, pakeičia teismo sprendimÄ arba priima naujÄ sprendimÄ , jis atitinkamai pakeičia bylinėjimosi iÅ¡laidų paskirstymÄ . Todėl pakeitus pirmosios instancijos teismo sprendimÄ taip pat perskirstomos Å¡alių patirtos bylinėjimosi iÅ¡laidos. Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalį, Å¡aliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi iÅ¡laidas teismas priteisia iÅ¡ antrosios Å¡alies, nors Å¡i ir bÅ«tų atleista nuo bylinėjimosi iÅ¡laidų mokėjimo į valstybės biudžetÄ . Å i nuostata taikytina ir bylÄ nagrinėjant apeliacine tvarka (CPK 93 straipsnio 3 dalis).

42. Teismo sprendimas yra priimtas ieškovo naudai, todėl atsakovės prašymas priteisti bylinėjimosi išlaidas, tiek patirtas pirmosios instancijos teisme, tiek ir apeliacijoje, netenkinamas.

43. IeÅ¡kovas nurodo, kad Å¡ioje byloje patyrė tokias iÅ¡laidas: 338 Eur sumokėtas žyminis mokestis už ieÅ¡kinį (e. b. l. 18, t. 1), 338 Eur žyminis mokestis už apeliacinį skundÄ (e. b. l. 191, t. 2), 1 774 Eur iÅ¡laidos už advokato pagalbÄ pirmosios instancijos teisme (e. b. l. 31-34, t. 2), 678 Eur už advokato pagalbÄ apeliacinės instancijos teisme (e. b. l. 678, t. 2). Teisėjų kolegija vertina, kad ieÅ¡kovo patirtos iÅ¡laidos yra susijusios su Å¡ia bylÄ ir kad jos yra pagrįstos, iÅ¡laidos už advokato pagalbÄ byloje nevirÅ¡ija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintose Rekomendacijose numatyto rekomenduojamo maksimalaus dydžio (2015 m. kovo 19 d. Nr. 1R-77 redakcija). Todėl teismas tenkina visiÅ¡kai ieÅ¡kovo praÅ¡ymÄ dėl 3 128 Eur bylinėjimosi iÅ¡laidų priteisimo.

44. Kiti proceso dalyviai įrodymų apie bylinėjimosi išlaidas nepateikė.

45. Procesinių dokumentų įteikimo išlaidos (124,96 Eur) priteisiamos Lietuvos valstybei iš atsakovės (CPK 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 96 straipsnio 1 dalis).

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 2 punktu

n u s p r e n d ž i a:

IeÅ¡kovo R. G. apeliacinį skundÄ tenkinti.

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. kovo 1 d. sprendimÄ panaikinti ir priimti naujÄ sprendimÄ .

Ieškovo R. G. ieškinį tenkinti visiškai.

Priteisti ieÅ¡kovui R. G., asmens kodas (duomenys neskelbtini) iÅ¡ atsakovės MB „JM plėtros grupė“, juridinio asmens kodas 305561798, 5000 Eur (penkis tÅ«kstančius eurų) skolÄ , 10000 Eur (deÅ¡imt tÅ«kstančių eurų) baudÄ , 5 procentų dydžio metines palÅ«kanas, skaičiuojamas nuo priteistos sumos (15000 Eur) nuo bylos iÅ¡kėlimo teisme dienos (2021 m. gruodžio 20 d.) iki teismo sprendimo visiÅ¡ko įvykdymo dienos ir 3128 Eur (tris tÅ«kstančius Å¡imtÄ dvideÅ¡imt aÅ¡tuonis eurus) bylinėjimosi iÅ¡laidų, patirtų pirmosios ir apeliacinės instancijos teisme.

Priteisti iÅ¡ atsakovės MB „JM plėtros grupė“, juridinio asmens kodas 305561798, 124,96 Eur (vienÄ Å¡imtÄ dvideÅ¡imt keturis eurus ir 6 ct) procesinių dokumentų įteikimo iÅ¡laidų į valstybės biudžetÄ . Bylinėjimosi iÅ¡laidos turi bÅ«ti sumokėtos Valstybinei mokesčių inspekcijai prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos (juridinio asmens kodas 188659752) į vienÄ iÅ¡ biudžeto pajamų surenkamųjų sÄ skaitų, nurodytų Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos interneto tinklapyje, įmokos kodas 5660; teismui pateikiant iÅ¡laidų apmokėjimÄ patvirtinantį dokumentÄ .

Sprendimas įsiteisėja nuo jo priėmimo dienos.

Teisėjai Giedrė Čėsnienė

Andrius Verikas

Renata Volodko